任意売却のメリットとデメリット！～葉山の一戸建て～

知っておきたい！不動産のお役立ちブログです。

2019-04-11

皆さま、「任意売却」という言葉を聞いたことがありますか？

ここでわかりやすくお伝えします。

オーナー様が所有している不動産は、「抵当権」という担保を設定していることが多くあります。

住宅ローンで購入した場合には、銀行が融資を実行すると同時にその権利を設定する条件となります。

その後、数年が経ち、何等かの事情で返済が滞り、オーナー様が不動産を売却せざるを得ない場合があります。

しかし、その時点でも不動産査定価格よりも、借入残高が多い・・・。

でも、不動産売却をする場合は、融資残高を全額返済して購入者に引き渡す義務があります。

さてどうするか・・・。

売却は・・・、購入者がその不動産を購入するための代金を売主に支払うことで成就します。

購入者がいて初めて成り立ちます！

引き渡すときには、「抵当権」を解除する、言い換えれば、銀行へ全額返済することが条件・・。

オーナー様が不動産売却をしても全額返済できない・・・。

このような売却を、「任意売却」と言います。

イニシアチブ（主導権）は銀行にあります。

オーナー様の大切な財産でもあれば、融資を行った金融機関の財産もあります。

皆メリットがあることが必要。同時に、その不動産を購入して暮らす、買主様のことも最優先に大切です。

その三者の納得があって初めて任意売却は成立します。

成立しなければ、「競売」になってもおかしくありません。

任意売却だからと言って、割安だからリスクがある・・・、とか、建物の状況は？・・・などの意見もあります。

そこで、銀行、オーナー様、購入者様すべてにおいてのメリットといえば・・・。

売却しての返済金が「競売」以上になる、オーナー様においても今後の負担が減少するなど、は売主や銀行のメリット。

購入者においては、なんだか不安・・・、という方もいます。

競売の場合は、一番高い金額をつけないと購入はできません。

任意売却は、競売になる前に行う手続きのため、購入者が検討できる時間があります。

もちろん、購入する場合は、抵当権が解除される（銀行が承諾する）ことが条件なので、支払う契約金のリスクはありません。

反対に、不動産の見えない瑕疵を、オーナー様が負担できないという不安は否めません。これがデメリットでしょう。

任意売却の場合では、細かいところまで不動産を黙視・調査する時間もありますので、納得して購入できる時間がある！ということです。

オーナー様は、隠れた瑕疵を負えません。

少なくとも、オーナー様にとって、購入代金よりも相当に下がって売却することになっている。。。ことが多いです。

言い換えれば、購入者様は、割安の物件を購入できる機会がある！ということにもなるのではないか、と思います。

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