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土地売買引渡し後の緊急対応～地中埋設物発見～
2020-03-03
横浜市某所・・・先月、無事に土地（古家付き）のお引渡しが完了しました。
買主様はＨ社で建売目的に購入。
売主Ｈ様は個人で、長年ここに暮らしていた。
古家付なので、売買契約書上は土地付建物売買契約となります。
しかし、建売新築計画なので、Ｈ社様が先月代金支払いと同時に、物件を引き受け、解体工事段取りを即行います。
売買契約書に建物が記載されていても、その対価は０円、土地価格ですね。
売主Ｈ様も滅失登記の委任状の協力をしてくれました。
売買契約書には、一般的には「特約」が付されています。
ちなみに、民法では、口頭でも「売ります、買います」の合意で売買契約は成立します。
契約締結から最後の引渡しまでの間に、天災地変で土地や建物が毀損したり傾いたりした場合でも、買主は代金を支払わないといけない・・・。
これが民法。
このようなことがないように、特約を付しています。
今日、Ｈ社の担当者さんから一本の電話！
先月引渡しをうけた解体中の現場から、大きい浄化槽みたいな塊がでてきた・・・・！。
すでに家も壊れています。
ユンボで深く掘ったり整地している最中でした。
なぜなら、Ｈ社は、新築住宅の計画のため、地盤改良工事や杭工事を行うことも想定しています。
そのため、解体工事のときに、深く掘りだして、今後の建築に支障のないようにしていきます。
今回、壊れた建物は・・・なんと昭和４０年最初の建築。
売主Ｈさまもあまり記憶にない。
浄化槽は今の材質ではなく、コンクリート。
掘っていくと、ユンボの大きさから、コンクリートの大きさが明確にわかる。
このことをも、売主様に写真付きで報告して、今後の対処となります。
横浜は公共下水地区なので、浄化槽の図面も全く存在しません・・・。
所謂、みえない部分なので、「隠れた瑕」となります。
これは、売主様の負担となります。
買主さまは、物件を新たに引き受けたので昔のことはわかりません。
そのため、物件の引渡し後３ヶ月（一般的には）までに請求した隠れた瑕疵については、売主
様がその補修や撤去をするという内容になります。
尚、このことで、売主が対処してくれれば、売買契約は解除となりません。
いろいろありますね・・・。
不動産取引は本当に奥が深いのです。
今回のように、当初から、売主様と買主様の関係がすばらしい関係であったことがよかったのです。
円満解決になると思われます。
買主側の工事業者に撤去費用に任せていますが、あまりにも多大だと、おそらく売主からも異議は出るでしょう。
そのようなことがないように、仲介会社としての立場で調べます。
写真のような塊の撤去の相場を・・・！
４月１日から「隠れた瑕疵」の言葉は契約書からなくなりますよ。「売買契約不適合責任」となります。
