横須賀に多い既存の古い擁壁の対処～横須賀市追浜東町編～

知っておきたい！不動産のお役立ちブログです。

2020-03-14

専任媒介で依頼を受けました追浜東町

二段擁壁の例

崖条例と安息角

擁壁のやりかた

横須賀市追浜東町で、土地付建物の家を売りたい！・・・と。

オーナー様は横浜在住のＩ様。

さっそくに委任状兼用の専任媒介をいただいて調査をしてきました。

建物は昭和５４年新築。

1階には３ＤＫ。

2階には１ＤＫ×２。

家は相当に傷んでいます。改修工事が相当に必要です。

Ｉ様はこの追浜の共同住宅を処分し、老後の資金にしたいと・・・。

調査して気づいたことは・・・。

①再建築時の擁壁のやり替え

②再建築する目的で購入する方はほぼ皆無だろう・・・、と。

地勢的に、建築指導課、開発指導課、崖地対策課・・・などなど。

クリアーしないと建築できないことはがたくさんあります。

昔ながらの分譲地でも、多くは、宅地造成した時には間地擁壁を施工し、その上部には数十センチ位の土がはみ出ていました。

いわゆる、自然の土羽ですね。

その更地を購入した買主様は家を建てるときにはかならず「外構工事」を行います。

その際に、自然の土羽部分は土がこぼれるので、化粧ブロックや重量ブロックを積み上げます・・・これは構造計算なされていない工作物。

建築物・・・家を建てると同時に塀を行う場合はその塀も建築物になります。

完成したあと、全く違うタイミングで行う塀は・・・ただの塀。

建築をするときには、開発当時の擁壁も、ハラミや、亀裂がないのかどうかのチェックもあります。

横須賀に限らず、既存擁壁の上部に積み上げられ重量ブロックは沢山見てきました。

時間が建てば、重量ブロック部分は傾いてきます。

大きな地震でもあれば、もしかすると、倒壊して隣地に迷惑をかけることもあります。

古くなった建物を壊すときには、古くなった重量ブロックも撤去したいのですが・・・。

撤去すると、土がこぼれて、養生や仮枠が必要・・・。

今回の追浜の現場は、もともとが古い「石積み・・・」なのです、許可を得た擁壁ではない。

再建築の際は、石積みの安全性が担保できない、なので、擁壁のやり替えとなります。

今回、３百万での価格設定で媒介契約をいただきましたが・・・、

擁壁やり替えなら、建物解体費用と擁壁工事で、１０００万円超えでしょう！

なので、擁壁をやり替えて購入する方は皆無・・・なのです。

今回の場所と不動産流通からみて、既存建物を改修して、アパート経営する方に販売となります。

どの現場も、築年数が経つにつれて、維持管理が必要になります。

特に、昭和５７年以前（旧耐震）の建築現場は、不動産調査には細心の注意が必要にあります。

昔の法律はあまかったですからね～（笑）。

工事には予算もありますが、一度、大きな予算をかけて工事をすれな、これからの子供や孫の命も守ることになります！