３００万円、のどかな土地を発売しました！～横須賀市林４丁目～

知っておきたい！不動産のお役立ちブログです。

2020-03-17

至近の畑

問題の擁壁

知人の紹介で知り合った埼玉のＦ様。

Ｆ様がお持ちの横須賀は林という場所にある土地。

さっそく、売却の専任媒介契約！

その後、すみやかに現地調査にはいりました。

ここは市街化調整区域内。

昭和４５年６月に、行政において、市街化区域（家が建てられる）と市街化調整区域（原則建築不可）と区分けされました。

これを「線引き」といいますね。

残念ながら、原則建築できない市街化調整区域に分類された場所。

しかし！

線引きの際に、既に家が存在していた！

なので、再建築ができるのです。

このことは、のどかな場所で、建築可能である土地を割安で購入することができる、と、いうことです。

市街化調整区域は、「市街化」を抑制することが目的なので、デメリットとしては下水道が整備されません。

割と、電柱も少ない・・・。

街灯も少ない気がします。

行政は街の整備を後回しにしているのかもしれませんね。

今回の土地は、両面道路。

メリットですよね・・・本当は。

メリットと思いきや、一方の道路は4ｍ未満の幅員。

再建築の時は、細い道路の中心線から2ｍ後退するセットバック（道路後退）が必要です。

そこまではいいのですが、実は、その道路よりも敷地が2ｍ高い、しかも古い擁壁・・・。

横須賀市役所の開発指導課に確認したところ・・・。

「この擁壁は再建築の時はセットバックなのでやり替えですね！」、と。

既存擁壁をやり替えるだけなら、「宅地造成等規制法」には抵触ませんが、やり替える甲ｈ時だけでも７００万円は下らない・・・。

オーナーＦ様の土地売却希望価格は３００万円なのです。

再建築する目的で購入する買主様のコストを考えると、この３００万円は微妙な価格設定です。

だとしたら・・・、

擁壁をやり替えずに、既存建物の外壁、屋根工事、室内の住宅設備工事・・・。

さまざまな工事はかかりますが、擁壁のやり替えコストを考えれば、その費用を建物改装に充当するほうが良いのでは。