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仲介手数料の計算方法と、受領できない場合～横須賀市と三浦市の200万円未満の空家～
2020-04-04
横須賀某所
通常報酬規程
三浦市の傾斜地
県内で人口減少がトップになった横須賀市。
そこに本店を置く弊社にとっては、この人口減少の波を抑えていくことも社会貢献となります。
横須賀の某所で、今月一括決済をする空家があります。
買主K様から、仲介手数料の質問がありました。
「こんなに安くていいの？」・・・と。
昨年、国交省通達で、宅地建物取引業者の報酬上限をあげる改定がありました。
「空家等」の売買を行う場合で、売買代金が400万円未満であれば、上限１８万円（税別）を受領できる、という内容。
空家等になっていることが条件なので、居住用になっているものは適用外ですよ。
１０万円の売買代金なら、本来５000円の仲介手数料。
それでも、空家等に該当していれば、上限１８万円を受領できます。
１００万円の物件を売買する場合は、２００万円未満の部分に該当するので、５％を乗じた金額となり、報酬は５万円。
国は、宅建業者の要望を聞いてくれました。
売買代金が１億でも１０万円でも、謄本、測量図、調査、書類作成等の動きは同じなのです。
そのため、調査に係る実費や活動費を鑑み、安価な物件の取引を推進するため、宅建業者の報酬を上げてくれたのです。
注意する点は、この上限１８万円は、売主様から受領する手数料分に限ります。
買主様からの受領分については、通常の報酬規程。
売買代金が１０万円であっても、買主様からは５千円、売主さんからは上限１８万円の手数料収入も可能となります。
通常報酬規程とは・・・。
よく言われているのが、「仲介手数料は３パーだよね！」・・・と。これは間違い！
正式な計算は・・・「売買代金×３％＋６万円」です。
売買代金を１０００万円とします。
１０００万円を3分割にします。
①２００万円分（０万円～２００万円未満）×５％＝１０万円
②200万円分（200万円～400万円未満）×4％＝８万円
③６００万円分（400万円～１０００万円）×３％＝１８万円
A計算→ 上記①＋②＋③＝３６万円
B計算→１０００万円×３％＋６万円＝３６万円
A計算もB計算も合計は一緒です。
４００万円を超える売買代金であれば、「３％＋６万円」の簡易計算で可能。
売買代金がいくら変わっても、A計算とB計算のやり方でも合計額は同じなのです。
今月、横須賀の某所で、安価な売買を行います。
売主さまからは本来１８万円を上限にいただけるのですが・・。
これには、売主側の諸事情がありまして、規定に従い売買代金の５％で計算する報酬に致しました。
もう一つは、三浦市某所にある土地のオーナーが、「崖地を持っているんだが、引き取ってくれないか？」…という相談ありました。
崖地を引き取る場合は、その後の造成等のコストを考えないといけません。
相当の工事費がかかる。
三浦市は宅地造成等規制法の法律がありません。
しかし、がけ条例や建築基準条例があります。
造成が相当にかかりますので、「申し訳ありませんが、タダでも受け取れない・・・」という説明を差し上げました。
その後、崖地の造成が大好きなプロフェッショナルの不動産会社に引き取っていただくことになりました。
もちろん、売主様と買主様をつなぎ合わせただけなので仲介には入りませんし、仲介手数料の対象にもなりません。
これも社会貢献だと思います。
不動産会社の仲介取引報酬については、売買及び交換の仲介や代理、賃貸の代理、媒介になります。
無償譲渡などの取引には、宅建業法上では仲介手数料が発生しません。
昨今、横須賀や三浦市においては、車が入れない場所や崖地などの物件が２００万円未満になっている情報がたくさん公開されています。
そのような、物件を率先して取引を行う仲介会社さんが多くなれば空家も減ります。
仲介会社が率先して空家等を売買しないことには、これから空家が増えてしまう・・・ということになります。
せっかく、国が空家等の売買での報酬額の上限を上げてくれましたので、皆さん、しっかりと空家対策、空家売買をしてまいりましょう！
