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古家付土地でいくか？中古一戸建ての販売でいくか、迷うわけは・・・～逗子市新宿ワンオーナー！～
2020-04-12
不動産の広告や、売り方について、少々迷うときがあります。
中古一戸建のときです。
何を迷うか・・・、といえば。
建物が古く、利用できない場合は、「古家付（または上物付）土地」として掲載。
築年数が浅く、建物の価値や対価が明確である場合は中古一戸建てとして掲載します。
築年数が新しい建物の場合は、「築浅！」として追加するときもあります。
さまざまですね～。
今年になり、土地（上物有）で販売活動を行っている逗子市新宿の物件があります。
９０坪を超える土地！しかし、道が狭く、小型車両の入庫…ですかね。
向かいにはハイエースが停まり、.隣にはベンツが停まっているので、車は入るのでしょうが・・・。
本当に素晴らしい場所で、最高の佇まい。
逗子海岸も徒歩３分。いうことなし！
この辺りは、逗子町づくり条例があります。
本当に厳しい条例。高さ１０ｍを超える建築物は、届出が必要！
土地は狭小宅地にできない。
この条例に抵触すると、敷地面積は１６５㎡以上にしなければならない。
今回の土地は３００㎡超のため、いっぺんに２分割する場合はその条例にかかる。
とすれば、１区画１６５㎡に満たないので、２分割はいっぺんにはできません。
実は、買取会社のオファーもあり、現在はウェイティングです。
オーナーＵ様と買取会社との価格の折り合いまだ・・・。
そこで本日！
オーナー様の承諾を得て、３時間かけて、建物の図面を画いてみました。
建築確認の履歴もなく、改装、増築も繰り返され、現場での確認が頼みの綱。
ＢＯＳＨのレーザースケールで計りつつ、試行錯誤！
やっとできあがりました！
間取りといい、増築履歴といい、オーナーＵ様が、長年にわたり、建物に愛着をもってお住まいになっていたと実感しました。
建物のクオリティーや風格、外観や庭をみても、それなりの方がお住まいになっていた～！という感じです。
Ｕ様は、この建物をそのまま、買主様が引き受けてくれることを希望しています。
余談ですが、物件を見るときには、５分みても良さはわかりません。
３時間いたら、その良さは本当にわかってきます！
売買取引の慣例ですが、建物の価値や対価が相当にあればよいのですが・・・。
昭和３９年となれば、その対価を認めるに困難、というか、購入者がＯ円評価としてみる場合も多い。
その場合、売主の責任はないとして、「建物に関しての契約不適合責任は売主免責」となります。
販売価格は土地価格として行います。
建物を利用される方がいれば、別途改修工事を施し、この風情ある建物を再利用してお住まいにあることもよいのでは。
オーナーの気持と、現場の建物の状態からみて、今回は、土地付建物（中古一戸建）の販売も試みます。
尚、歩いて２分くらい先に、「京急不動産」の開発造成地が仕上がりました。
５区画？の分譲が考えられます。
１６５㎡～１７０㎡なのでしょうね。町づくり条例なので。
歩いて２分先・・・。
やはり、９０坪の土地の魅力、風情ある建物をどのように改修していくかの楽しみを持つべき物件！ではないでしょうか。
９０坪丸ごと購入できる物件はそうそうないですね。
買取会社が買って細分化しにくいので、割安感も感じます・・・。
本当にＵ様の建物は居心地よかったです！
不動産をお探しの方へのアドバイス・・・！
物件を見るときに「５分で見終わって違う現場へいく！」などをしているか方がいらっしゃれば、それは、チャンスを逃していると思われます。
物件の良さは、いろいろな角度で見て、長い時間そこに居て、本当の良さを実感できます。
良くも悪くも、５分で終わらないこと！
愛着！ということは、そこから生まれてきます。時間が長ければ、「愛着」もわきますよ！
