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国道１３４号線沿いに借地権の販売予定～葉山町堀内の元たばこやさん～
2020-04-13
以前の「たねや」さん
国道１３４
堀内周辺
借地権のしくみ
逗子駅から葉山方面に国道１３４号線を自転車で１０分も行けば・・・。
そこには、葉山町堀内にある風早橋の交差点。
ずっと昔から、不動産の案内の目印になってきたところです。
その交差点のところに、タバコやさんがあります。目印の赤いポストもあります。
しかし、長い歴史のなかで、店舗は閉店。今はやっていません。
そのオーナーのＭさんとのご縁ができました。
相談内容は、この建物を売却したいと。
先日の台風で、一部壁が飛んでしまった・・・。
危険なので、早めに対処したいと思います。
この場所は、土地は別の地主さんとなります。
所謂、借地です。
地主さんのＴＨさんとは、先週自宅に伺いまして、無事にご挨拶ができました。
借地権の譲渡のお願いのためです。
このような物件を売却するポイントは・・・、
土地の面積、地代、今後の承諾に関する協議をすすめながら・・・。
大切なことは、この土地を借りたいという方を先に募るのが一番の近道なのです。
地主さんは、Ｍさんとは長い信頼関係で土地を貸してきましたが、今後新たに長いお付き合いをする方が、どんな方かは心配になりますよね。
そのことから、できれば、この土地を継続して借りたい方を募集することがスムーズな取引となります。
ちなみに、土地を借りるということは、駐車場とかの用途で借りるということではありません。
借地権付建物の財産の売却。建物を所有する目的で土地を借りるという内容。
財産価値は、一般的には、所有権の土地価格の５０～６０％程度。
場所にもよります。
建物所有を目的としての土地の借り受けなので、更地のままだとその権利は第三者に対抗できません。
さっそく、Ｍさんに立ち会っていただき、タバコやさんの建物に入りました。
地下室がありました・・・！
昔ながらの造りで情緒もありました。
素朴さが残っていますので、なんとなく故郷のおじいさんの家ににていました。
タバコやさんだったので、灰皿が山のように積んでありました。
これからの仕事の流れですが・・・・。
まずは、Ｍさんからヒアリングとなります。借りている土地の明示ですね。
その範囲で、この土地を借り受ける方を探します。暫定的にですが・・・。
もちろん借地権の購入なので、所有権価格の６０％が最初の売り出し金額になります。
所有権価格×６０％×賃貸面積≒借地権価格・・・ですかね。
そして、購入したい方が発生したら、建て替えする建物の用途や、使用目的を確認します。
その後、地主さんに報告して、承諾をいただきます。
もしですよ・・・、地主さんが買取したい！と申し出があれば、申し訳ないですが地主さんが優先。
いまのところ、そのお話はありません。
地主さんの承諾がいただけたら、購入者において、一旦借地建築建物（たばこやさんのまま）を買い受けます。
その時に、地主さんと新建物所有者（買主様）の間で、新規２０年の土地賃貸借契約の締結となります。
平成４年前から、売主Ｍさんと地主さんとの土地賃貸借契約がありますので、旧法借地法にもとづき、それ以降２０年毎の更新も可能です。
一般的に、建物が古くなっていても、存在していれば、借地権を第三者に対抗できます。
国道１３４号線に沿っているこの場所です…、希少ですね！
おそらく、店舗付き住宅、共同住宅などなど・・・。事業用に利用されると思われます。
今後、地主さんのＴＨさんとは、よきご縁を継続させていただきたく存じます。
地主さんにとっては、土地を貸すうえで収益を得ることが目的。
しっかりとその目的も達成していただくためにも、円満な取引ができます。
借地権者も地主さんも、それぞれがウィンウィンの関係になるための仲介業務でもあります。
私が得意分野とする借地権の取引のスタートが始まります。
