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開業当時からお付き合いをいただいているオーナー様より、売却の相談をしたいというアポイントがございました。

さっそく、昨日お会いしてまいりました。

オーナー様と弊社は、６年前からのお付き合いでございまして、新たにお声がけをいただきましたことに深く感謝しております。

ご売却希望の対象となる不動産は、一棟の土地付共同住宅でございました。

場所は、京急久里浜線「YRP野比駅」から徒歩圏でもあり、閑静な住宅地となっております。

土地付共同住宅で、全部で４世帯です。

現況は、すべて空室でございました。

実は、入居者募集を行う不動産会社に率先して依頼をしていなかったようでございます。

所謂、「自主管理」の状態で維持されてきた状況です。

 

土地が約７０坪で、共同住宅は、平成５年新築でございます。

４世帯すべてが２DKの間取りでございます。

家賃収入が発生していない状態で、全部が空室でありますので、売却方法についてはいくつかの選択肢がございます。

購入者様の需要や、購入者様にとって有利なことを想定し、膝を向き合いお話をいたしました。

購入者様に有利なことを選択することは、おのずと、オーナー様にとっても有益なことにつながる部分もございます。

第１候補は、室内、外壁の状態を鑑み、購入者様において建物の一部を改装工事し、入居者様からの家賃収入を目的に賃貸経営を行う購入者様を募る方法。

この選択は、購入者様におかれましては、改装工事後の家賃収入を想定し、利回り等の計算をしたうえでの検討になろうかと思います。

核家族化や独身世帯が多い時代でもありますので、リビングダイニングを広くとりながら、寝室を一間とした１LDKのお部屋に改装することが良いのではないかと思います。

上の画像が既存の間取りでございます。

一般的に流通してきた２DKといわれる間取りでございます。

既存の間取りのままで、クロス工事やハウスクリーニングを行い、１LDKの設定よりも安く家賃設定を行う方法もございます。

第２候補は、全室が空室のため、法人様などにおかれまして、福利厚生で社員向けの寮として募る方法。

税金対策や社員増員、社員確保のの為にご購入する法人様もいらっしゃると思います。

最後に、第３候補は、共同住宅を撤去し、土地として購入する方を募る方法。

この場合、ご購入者様（一般的には買取会社）におかれましては、建ぺい率や容積率、既存土留め工作物などの状況を判断して、リスクやコストを検討して購入にたどり着きます。

70坪近い土地につき、２区画分譲計画を目的に購入する場合が想定されます。

角地ではないことで、１区画は旗竿地になります。

併せて、この地域は第１種低層住居専用地域の指定がございますので、２区画にした場合、各敷地に計画する建物面積が厳しく制限されます。

また、建物が土留めなどの工作物近くまで配置される場合も想定されますので、既存擁壁等のやり替え工事をおこなう必要性も否めません。

上の写真が既存擁壁でございます。

二段擁壁といわれまして、コンクリート擁壁のうえにさらに積まれた重量ブロックで土留めをしている状態でございます。

購入者様においては、建築確認申請に伴い、建物の配置や地盤調査、擁壁の安全性を考慮する必要性がございます。

２区画の土地に区分するということは、給排水等の取り出し工事が加算となります。そのコストを考慮した買取価格となりますので、オーナー様の希望売却価格との間に開きが生じる可能性が考えられます。もちろん、共同住宅の撤去や解体工事費用も加算となります。

このことは、購入者様への余分なコストの出費につながり、オーナー様と購入者様の両者にとっては、あまり良くないのではないかと思いました。

話し合いの結果、全４世帯空室のまま、所謂、現況有姿にて、購入者を至急公募することになりました。

現況有姿とは、オーナー様が所有してこられたままの状態で、買主様がお引渡しを受けることをいいます。

オーナー様におかれましても、改めて工事等を施すこともありません。

本日から売却活動としてご依頼を受けましたので、購入者様とのご縁をいただけましたら幸いに存じます。

オーナー様の大切な資産でございます。

大切に、かつ、迅速に活動してまいります。

最後に、現況でお引き受ける方で、賃貸用不動産のご購入や、社員寮などの福利厚生施設の取得を検討されている方は、弊社へご一報いただけました幸いです。

今後ともどうぞ宜しくお願い申し上げます。