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土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）の注意点～横須賀市の谷戸や山際の土地～
2020-06-26
横須賀市大矢部からハイランド レッドゾーン
横須賀市田浦地区レッドゾーン
レッドゾーンの規制や必要な工事
逗子や葉山、三浦市はレッドゾーンは少ない
神奈川県では、土砂災害防止法に伴う基礎調査が進行中です。
がけ崩れや、土砂災害の可能性が高いところの調査ですね。
横須賀市では、非常に厳しい指定である「土砂災害特別警戒区域」の「案」が、今年にはいりまして、「決定」となりました。
もともと谷戸や傾斜、山林などが多い地域。
その分、景観はいいのですが・・・。
しかし、この基礎調査や指定方法はお国の手続きなので絶対的。
一般的に、「土砂災害警戒区域」はイエローの色で指定してます。（イエローゾーンと呼ばれます）
土砂災害特別警戒区域はレッドの色で指定されます。（レッドゾーンと呼ばれます。）
この区分けは、神奈川県の土砂災害ポータルで、位置の特定ができますのでご確認ください。
↓
もし、レッドゾーンに指定されていると、そのままでは建築はまちがいなく困難となります。
既存の中古住宅の場合では、指定される前は「適法」であったものが、指定後は「不適合」となる可能性が高いのです。
参考までに、特別警戒の場所に指定された土地上に建築をしようとする場合、擁壁の設置が必要になります。
または、建物をＲＣ造にする・・・などです。
崖崩れがあっても「命が守られる！」という基本に従った構造にする必要があります。
ちなみに、土砂災害警戒とは別に定められている「急傾斜地崩壊危険区域」であれば、神奈川県において、防護壁を設置してくれます。（予算や優先順位や要望により変わります）
宅建業者の私どもとしては、「重要事項説明書」において、土砂災害警戒（特別警戒）区域を明記し、買主様に説明をする義務があります。
その説明のなかで「レッドゾーン」に指定されている物件の場合、かなり説明が困難なのです。
・・というか、買主様の質問にその場で回答できないことが多いのです。
その質問とは・・・（買主の質問例）
「レッドゾーンに入っているけど、どうすれば建替えできるんですか？」とか、
「擁壁工事の高さや厚さはどうすれば・・・」とか、
「擁壁工事にコストはいくらかかる？」などの質問です。
この質問については、お役所の担当窓口にいっても、不動産会社にいっても、建築会社にいっても、すぐに回答できないのです。
ましてや、私どもが重要事項説明書作成の調査のために、市役所や県に伺っても、「こうすれば建てられる」ということは言ってくれません。
多くの回答は、「建築基準条例や崖の工事に関する冊子を渡すので読んでみてください」・・・、と言われます。
この理由は、土地の地勢、地盤の強度、高さ、構造計算・・・、設計士に図面を作成し、構造、土地の形状、測量図をもって、お役所にもっていかないを審査や許可をしてくれません。
このような理由から、物件の重要事項説明書の説明時点では、「特別警戒の範囲の位置や指定箇所の説明」「工事の必要性」「神奈川県等の許可が必要」などの客観的なことを説明しての売買となります。
そのため、購入者としては、具体的な説明が得られないのでは、購入予算を立てられず、即決にはいかない場合もあります。
そのため、即決するためには、物件の価格が下がればリスク回避できる・・・という理屈になるのです。
横須賀市は人口減少傾向で、しかも土地の危険性を明記する土砂災害特別警戒区域の指定がどんどん増えている・・・。
そのため、駅から徒歩圏で、しかも平坦で、多少の津波にはあまり影響のない地域に集まってきている傾向があります。
人が集まるところは、土地の価格も比例して高くなっています。
・・・人口密集地区≒土地価格が高い、ということですね。
反対に、その先を見越して、リスクの高い場所を安く購入する方も多くいるんですよ（笑）。
津波の話がでましたが、あの未曾有の東日本大震災のあとに定められた「津波災害警戒区域」という区域があります。
当初は神奈川県は未指定でした。
指定される場所は、「最大クラスの津波発生時における避難体制の強化を図ることが目的」なので、海に近いところですね。
令和元年12 月24 日、小田原市、真鶴町及び湯河原町が「波災害警戒区域」の指定を受けました。
令和元年12 月24 日、小田原市、真鶴町及び湯河原町が「波災害警戒区域」の指定を受けました。
横須賀市もその指定は時間の問題かもしれませんね、海に近いところは・・・。
津波になって、家が流され、土地がくずれて、何がどこだったのか不明になったら・・・・。
必要なのは、土地の位置や地形をしっかりと国が保存することなのです。
近年、横須賀でも行政のイニシアチブで「地籍調査」を行なっています。
もちろん、津波に影響を受けやすい…という場所が優先なのですが。
この調査は国の予算。
測量されていない場所は、行政の進行で確実な測量が進められます。
長井や津久井・・・です。
これからは、「命の安全」の「見える化」・・・が、進んでいくのでしょうね。
昔と今の考え方は、大きく違ってきています。
不動産を購入する前には、しっかりと調査を行い、「知っておく」ということが大切なのです。
そうすれば、将来の心構えができます。
所有者の方もしかり、そのことを知っておくことが財産形成となるのです。
ネットの時代ですから、簡単に調査できますので、皆さん、「検索」してみましょうね！
