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知っておきたい!不動産のお役立ちブログです。

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借地権の無償返還後の活用~逗子市沼間のコンサルタント編~

2020-06-29
更地になる前の借地権付建物
更地返還、民法の原則?
月極かコインパーキングか・・・。
十数年前に土地賃貸借契約をおこなった逗子市沼間の某所での話。
建物所有目的のために土地を借り受ける賃借人I様と、その土地を安価な地代で貸すことになった地主S様。
その契約に携わって、時は十年以上が経ちました・・・。
50坪超の土地の広さで地代は月額2万円を下回る・・・。
駐車場2台分までいかない・・・。
 
借地法の旧法・・・。
このことで、建物保護ということから、地主さんは、土地を貸し続けるしかない・・・。
土地も戻ってこない・・・、という「旧法」縛られています。
しかし、時が変わりました!
この旧法独特の悩み・・、いまでは、商業地や人気のある地域での話。あとは昭和61年頃のバブル時代・。
 
昨今、日本は少子高齢化、首都圏集中型、核家族化の進行、一人世帯・・、などなど。
不動産の管理を行なえる建物所有者が少なくなってきたように思えます。
相続や諸問題、建物の維持管理費など・・・。
 
今回の相談とは・・・。
2ヶ月前に、地主S様からお声がかかった。
「借地権者のIさんが亡くなった・・・。」
「地代も入ってきていない・・・。どうしよう?」
私は、即Sさんに、「まずはポストに地代の督促状を投函するように!」とアドバイスをしました。
 
その1か月後、亡きI様の相続人が、突然地主S様のところに訪問された。
その内容は、「お借りしている土地を返還したい・・・。」ということ。
 
本来、I様の相続人は、建物所有目的で土地を借り続けてきたので、借地権付建物という相続財産を受け継いでいる立場。
なので、財産なので、売却する事もできるのが原則。
なので、有償で売買もできる。
 
なのに、相続人の方は、借地権を売買することもしたくない・・・。
お世話になってきた地主S様に、土地を返したい・・・という。
 
賃貸借契約においては、借りている方は、契約の解約の際、原状回復義務を負います。
今回の原状回復という内容は、更地にしての明け渡しをする・・、ということがその義務なのです。
なかには、、解体工事費用がかかることで、借地権を有償とみなし、工事費と借地権の価格を相殺して
解約する話もありなのですが・・・。
ただし、地主さんのなかには、「なんで自分の土地なのに、人にお金を払わないといけないんだい?」と言われる方もおります。
「借地権」という概念に対して、理解を示さない地主さんは、「それだったら、他の借り手を探してきてよ!」、という話になります。
 
借地権の需要(購入者)は少なくなってきましたね~。
地域性なのでしょうか。
 
反対に、地主さんも、高齢化が進み、相続問題の話もよく聞きます。
相続したくない!という相談もあるくらい。
お子様も、管理することが大変という気持ちになってきたのでしょうか。
これからは、所有権売買が安価な地域に存在する「借地権の需要」は、本当に大きく変わってくるように感じます。
最終的には、更地にすることになり、土地の明け渡しがなされ、空き地が多くなってくるように思います。
空地になれば、固定遺産税は数倍になるので、お役所とすれば、プラスの話なのでしょうね。旧い建物は年数千円の税金なので・・・。
 
最後になりますが、今回の話し合いは、借地権者側の負担で更地にしていただきました。
そして、本日、地主S様からお声がかかりました。
「更地の活用」の相談。
 
借地法の適用がない月極駐車場にする方法、あるいは、「定期借地権」で貸す方法など。
地主側の立場に立って考えてみました。
この土地の固定資産税路線価は坪31万円程度。
家が存在していたときの土地に対する固定資産税と都市計画税は年間6万円。
更地になったとすれば、その場でざっと計算しましたが、年間20万円!
約3倍以上に跳ね上がる。
いままで地代収入が月額2万円…採算合わない。
だから、駐車場収益として考えることに。
固定資産税年額20万円の4倍は必要。でないと、採算は取れない。
年間80万円。
そうなれば、月極駐車場の収入は月7万円。
平らで角地なので、6台から7台はおける。
周辺も1台1万円位。
なので採算が取れるし、収益性も抜群。
このような、話し合いのもとで、これから一括して、更地を駐車場として貸す方向になりました。
どんなかたが来るか、楽しみですね。
公益法人や幼稚園関係が借りてくれれば・・、そしたら、ずっと賃料は得られるので・・・。
乞うご期待!
 
 
 
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宅地建物取引士歴36年・公認不動産コンサルティングマスター歴26年・2級ファイナンシャル・プランナー技能士取得し、さまざまな角度からお客様の資産設計提案業務や不動産仲介業務で貢献いたします。豊富な経験で、お客様目線の接客と親切丁寧な説明をいたします。ご依頼者の約90%はご紹介です。              【推奨物件】            売マンション プリオール葉山の杜 5980万円 葉山マリーナ徒歩2分                                     
  • 横浜市南区大岡中古一戸建(上物付土地)
  • 横須賀市追浜南町借地権付建物売却予定
  • 横須賀市三春町上物付土地、駅徒歩5分
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