知っておきたい！不動産のお役立ちブログです。
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葉山の土地探し・・・なにを優先していくか！～全体の価格相場付録付き～
2020-07-06
葉山土地価格付録
高台は景色が良い
古い石積み～間地擁壁～
一色海岸
本日、新たに土地探しのご依頼をいただきました。
お客様のＴ様は、注文建築を希望されています。
が・・・・、工務店さんの最終確定がなされていなさそうなのです。
土地がないと、設計を進められない。そして、工務店さんも確定できない。
どっちつかずでお悩みモード。
そこで・・・
「土地探しの方法」を簡単にご説明したいと思います。
土地＋建築費＝総額５０００万円としましょう！
バランスは・・・、そうですね・・・半分ずつくらい・・・。
天下のＳハウスさんなら、経験則上、仕上がり坪単価は１００万円位でしょうか！（場所にもよりますが。）
総額の予算をきめ、概ね１割程度多く、融資枠をもうけてください。
もちろん、その返済例を家族で認識しておかなければいけません。
老後のことや通勤費、学費や保険など。
１３年の住宅ローン控除もありますので、今は有利ですね。
これからテレワークも進みそうですし。
建物が決まていないので、土地探しのときの予算は未知の世界です。
なので、予算を多めにしておくのがリスクヘッジのうえでのポイント。
住宅ローンが内定した後に、もし、そこに建てる建築費のオプションなどで、予算オーバー・・・となっても、内定後は、融資の再審査が必要。
最悪、審査が通らずに、オプションができない・・・、ということもあります。
なので、融資を受けるとか、受けないとか、ではなく、予め、融資枠を取っておくことが必要なのです。
土地の購入契約後から住宅ローンの正式審査と内定がいただけます。
建築が決まっていない場合でも、融資枠さえとっていれば、その後の建築やプラン変更も安心して内合わせができます。
融資枠以下の金額でおさまるようであれば、すぐに融資減額変更もできます。
基本、融資枠をとっても、そこまで予算を使う必要もないわけですし、借りずに済みますね。
さて、葉山の土地の探し方といえば・・・。
海が見えて海まで近いところ・・・・これが一番高いですね、、
分譲地になっていて海が見えないところで高台。…一番リーズナブルです。
表示している土地価格が安くても、建築本体以外の土木工事などがかかる場合があります。
そうなれば、結果的に割高な土地となります。
既存建物があれば、その解体工事もかかり思った以上に土地の単価が高くなったり。
古い擁壁で安全性が不明な場合、建築する際に擁壁のやり替えがでたり。
道が狭くて、車庫工事やセットバック土木工事や舗装工事がでたりとか・・・。
一概に、広告に出ている表示金額が安くても仕上がりの金額を確認しないといけません。
広告に掲載している土地でよく、安い順に出ていますが、いざ現地にいってもがっくりくるだけ。
不動産は大きい買い物です。
反対に、売主さんも一生かけてつくった財産、その大切で大きな財産を手放す・・・。
なので本気なのです。
「良いものは・・・高い！」
これは、当然のこと。
安く見えるのは・・・・何かがある！
と思いましょう。
そのように、未知のことだから、専門家の意見を聴きながら、妥協や対策を取っていくことが必要なのです。
土地探しの時には・・・、
まず、家族で数とおりの希望を書き出しておきます。
予算、景色、距離、広さなど・・・。土地探しのヒアリングシートのようなものを作りましょう。
そして、どのような建築にしたいか・・・。
その時には、土地の広さがあっても建築の制限があり、建ぺい率や容積率を確認して、希望の床面積を建てるには最低何坪の土地か？
そのように、予算から逆算して、希望地域を選択しておきましょう。
２０００万円台後半で葉山で海に近い土地であれば・・・、
いいとこ３０坪位でしょうか。
しかし、高台なら５０坪が可能・・・とか。
何を優先するかですね。
そのように準備して、あとは、不動産を実際に見学しながら、７０％程度気に入ったのであればあとは具体的に・・・！
資金繰りや土地の購入条件の交渉をしていき、概ね９０％～１００％の気持に近づければＧＯでしょう！
「勢い」なのです。
しかし、押し売りはよくありません。
真剣に考えているときは、一緒に真剣に考えるべきが「仲介の役割」です。
くどいようですが、安くて素晴らしいものは、ほぼ無いと思います。
「安くてよいもの」といえば・・・・２００坪とか３００坪の広さで、個人需要がほぼない、開発業者向けの土地くらいでしょうか。
数千万をかけて開発工事を行い、個人需要が多い価格設定で素晴らしい土地に仕上げて土地を区割する。
この技は、個人ではなしえなません。
宅建業者ならではの開発テクニックと免許が必要なのです。街づくりの一環ですね。
個人での検討・・・、一番は、安心・安全です。
そして、毎日が「家の中」で快適に暮らせること。テレワークの生活様式も進みますのでなおさら。
多少予算オーバーしても、頑張っていきましょう！
住宅ローンの返済例では、変動金利で０．６％、返済期間を３５年として、１００万円当たりの借入に対する返済は、月々約２７００円。
３００万円のキッチンを入れても月々８１００円。
奥様が喜びます。
おいしい料理がさらにおいしくなるかも・・・（笑）
返済以上に、毎日の暮らしの効果がでるはずです。
予算をオーバーしたくなければ、キッチンを高くする替わりに、壁の漆喰工事を施主施工で行っていく・・・など。
でっこみ引っ込みの話し合いを楽しくできる工務店さんと出会うことでしょう。
施主と工務店と一体化になり、一緒に楽しく家づくりをしていく。
これが「家づくり」…の基本と思います。
不安があるのも十分にわかります。
しかし、それを吹き飛ばすくらいの楽しさがあれば大丈夫。
家づくりを共有できるパートナーと進めること！これが、あらたな楽しい暮らしのスタートとなります。
「人と人」なのです。
楽しく探して、楽しく建てていきましょう！
土地探しを始めてたＴ様とＮ様、頑張りましょう！
