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横須賀葉山線バス通り沿いの借地権の今後は？～地主さんと借地人の仲を取り持ちたい・・・～
2020-07-19
横須賀葉山線・・・通行量が多い
横浜の病院のような将来設計も・・・
横須賀市内の某所にある建物があります。私の年齢と同じ５４歳、５０坪・・・。
その所有者Ｋ様は、弊社のホームページをご覧になり、相談に来られたのが１か月ほど前。
建物は賃借している入居者がいましたが、先月退去して、空家になったので・・さて今後どうするか・・・。
建物が存在する土地は・・・この土地は地主さん名義です。
いわゆる、Ｋ様の立場は、建物を所有する借地権付建物としての財産価値を持っている立場。
土地の賃貸契約は残り４年ですが、旧借地法により、さらに２０年以上の更新が可能です。一般的には。（地主さんと円滑である場合・・・）
Ｋ様は他県に居住。
遠隔地なので、管理が行き届かない。
しかも４年後にはどうなるか・・・。
借地の更新をするか、土地を明け渡すかどうか・・・。悩みます。
その中で、借地法による「建物買取請求権」というものがあります。
これは、借地権の存続期間が満了し、契約の更新がない場合に、民法の原則で、借地権者が借地上の建物を取り壊して、借地を借地権設定者に返還しなければならないことに対し借地権者が借地上に投下した費用が回収できず、また、現存建物を必ず取り壊さなければならないとなると、社会経済的にも不経済であるとして、借地借家法及び旧借地法は、借地人に建物買取請求権を認めています。そして、この建物買取請求権については、借地借家法等に反していたり、借地権者に不利な内容の特約は無効になるものとされております。
では、その数年間、空家の状態では困りますね。
地代もかかるし、建物の維持や草刈りもかかる・・・。
Ｋ様は気が気でないと思います。
土地の契約期間中は、借地権を第三者に譲渡する手続きがあります。
いわゆる、借地権付建物売買ですね。
これは、地主さんの承諾が必要ですし、譲渡承諾料や建物建替え承諾料も検討が必要。
さて、地主さんは・・・。
この周辺の土地も一緒にお持ちの地主Ｔ様。
地主さんの立場にもなって検討も必要です、でないと、Ｋ様の依頼が破談になります。
更地価格・・・ざっくりと２８００万円かな・・・。８０坪で。
プロとしての計算はすぐにでます。
しかし、現時点では更地ではなく、この土地に地主Ｔ様の底地権とＫ様の借地権が重なっています。
どちらか片方がその権利を譲渡しようとしても、２８００万円に対する割合でどう配分するかは、あまり参考になりません。
絶対的に支配できる「所有権」をもつことで、初めて価値が出てくる時代なのです。
幹線道路の土地は、多目的に利用できる。
これからは、病院や警察ができる久里浜も栄えてくることでしょう。
介護施設や病院も必要になる。住宅以外に店舗も必要になるでしょう。
そして高齢になれば高台から平坦地に降りてきて暮らしたくなります。
昨今、土砂災害のニュースも多くあります。
横須賀市は特に、神奈川県が定めた「土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）」が多数ございます。
その指定を受けた土地に家を建てるためには、かなりの工事費用（擁壁や躯体をＲＣ造）がかかります。
身の安全を守るためなのです。
だから、平坦地に移住したいという人が多くなるのは必至。
話はもどりますが・・・。
本日、地主様宅におうかがいし、Ｋ様と地主のＴ様家族と会いまして、最初のご挨拶をさせていただきました。
温和な感じで話もすすみました。
地主さんも、いろいろとお話をしてくれました。
そして、Ｋ様も、遠路はるばる車でお越しになり、地主さんにご挨拶されていました。
この信頼関係が大事なのです。
もし、Ｋ様が会社を経営する方だったり、投資家だったりしたら、おそらく借地権の活用を考えるでしょう。
私ならそうします。
しかし、Ｋ様はこの場所で育って、地主さんと深い信頼関係があります。
話のなかで、私が切り出したのは、Ｋ様が借地権を第三者に譲渡するのはどうでしょうか・・・という問い。
このことは、地主さんも了解してくださる感じでした・・・、が。
地主さんの希望は更地返還なのです。
私が地主様の立場なら、そう思います。
逆に、Ｋ様の立場なら、そのまま借地権を活かして、有益なものにしていきたいと思いますね。
その仲を取り持つことが、私の仕事なのです。
これから来るお互いの将来設計のために、しっかりとヒアリングしてまいります。
そして、お互いの為にベストな選択をしていきたいと思います。
プロとしての見解ですが、地主さんにとっては、この借地権付建物を譲り受けることがベストな選択であると思っています。
金額にもよりますが・・・。
この幹線道路、
一旦借地権が解約になれば、所有権の更地になりますので地主さんにとっては地続きとなる。
駐車場にすると固定資産税は高くなります。
そのカバーは、コインパーキングもよいでしょう。
あるいは、定期借地権で貸すのもよいでしょう。
数年前に逗子で行った契約の様に、地主さんがコンビニさんと提携し、建設協力金でテナント建物を建てて、コンビニが借り受け家賃収入をえるのもよいでしょう。
視野はどんどん広がっていきます！
借地権者Ｋ様の経済的な事情により、第三者へ譲渡せざるを得ない場合も現実にあります。
できれば、借地権価格まではいかずとも、地主さんにご負担の無い金額で、そのまま借地権付建物を引き受けてくださることがベストではないかと思います。
くどいようですが・・・建物は昭和４１年新築の５０坪・・・私がうまれる２０日前に完成しています。
私も愛着がわいてきてます・・・(笑)
Ｋ様が、地主さんにお返ししたいという気持ちがあるうちが、地主さんにとっての最大のチャンスの期間です。
それも、相当に短い期間なのです。
空家になれば、投資家が集まります。
Ｋ様の借地権を、全く知らない投資家がアプローチしてきます。そして、買取をしようとします。
その前に、地主さんとＫ様の信頼関係をハッピーエンドで締めくくりたいと思ってます。
長年のコンサルタントとしての「感・」・・でしょうか。
では、幸運を祈ります！
