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賃貸契約の更新・・・連帯保証人の効力がなくなる・・・！～民法改正の注意点～
2020-07-20
区分所有部分の管理～ベース賃貸～
一棟管理物件
一棟管理物件
一棟管理物件～横浜～
区分所有部分管理～分譲タイプ～
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一棟管理
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区分所有部分管理
一色海岸管理２棟
開業から１０年目を迎え、おかげさまで、管理物件も増えてきました。
一括売アパートの売買を行い、その所有者様から管理を委託されてスタートができた管理の仕事。
今では、50世帯の方々との管理をいただいております。
管理のお仕事は、更新契約、退去手続き、近隣対応、ゴミの対応・・・修理など。
福家ホームとしては、契約と募集は夫婦で行います。
巡回などは身内に任せております。
修繕については、以前から信頼おける仲間と提携し、管理物件の修繕や改装については、Ｉ社及びＩ建築さんに任せております。
管理物件は、照明器具の取替から、リノベーションまでを依頼しております。
小さい仕事でも素早く動いてくれるので頭が下がります。
Ｉ社は、もともとの異業種交流会から縁があった大切な仲間。
仕事も早く、請求も早く(笑)…一番は、仕事が丁寧！
そして、近隣への対応、オーナーへの配慮がずば抜けているので本当に安心。Ｉさん、いつもありがとうございます！
管理をしていると、「契約更新」という手続きがあります。
「更新」は２年に一回が多いのですが・・・。
更新とは・・・・
最初の契約内容が有効。
基本は、その最初の契約を更新する・・・というもの！
「更新作業は、必要がないのでは」…とおっしゃる方いますが、期間満了の節目を付けておくことで、契約や解約、賃料改定や条件変更などの節目があり必要なのです。
今回のポイントは！
令和２年４月１日より・・・民法改正。
注意いただきたい点を報告します！
連帯保証人が「有効」になるか「無効」になるか・・・。
大切ですね～。
そこで、この言葉の意味が大事なのです。
「極度額」。
その言葉を聞いたことがあれば実感がわきます。
クレジットカードで言えば「カード利用限度額」。
銀行の融資で言えば、会社が設定している根抵当権。
ちなみに、根抵当権を不動産に設定して事業資金を借りている会社は、取引の際に、極度額の範囲で借りたり返したりできるのです。
登録免許税が軽減されます。
「連帯保証人」は契約者と同等の債務を負う内容です。
今年の４月から締結する契約の場合、連帯保証人が契約書にサインする書面には極度額を記載する必要があります。
その極度額を記載していない契約書にいくら連帯保証人がサインをしても、法的には「無効」となります。
そのうっかりで、大家さんが困ってしましますね。
もう一つの注意点として・・・。
更新の時には「更新契約」等の書面を交わすのが一般的ですね。
今年の３月末日以前に締結した契約書については、４月１日以降に更新すると思いますが、その際は、改正民法の適用を受けます。
その更新契約の書面にも、極度額を記載した契約書に対して連帯保証人にサインもらわないといけません。
極度額が記載していない更新契約に、ついつい連帯保証人がサインした場合・・・残念ながら、保証契約は「無効」となります。
簡単に言えば、更新契約の時は、「もともとの契約内容を更新する」ことが目的なので、連帯保証人にサインしてもらわないほうが安全かも。
更新契約に連帯保証人がサインをしなくても、最初の契約が有効です。
連帯保証人も、最初の契約に従い、継続されるのが今の法律なのです。更新のサインが無くても・・・。
万が一、連帯保証人が死亡している・・・。
そうなれば、その保証債務はなくなります。
そのため、更新契約の際には、必ず「連帯保証人の確認」だけはしておきましょう。
私たち宅建業者の多くは、契約手続の前には、賃貸保証会社へ入居審査を依頼し、内定したあとに保証委託契約と同時に賃貸借契約を行います。
なので安心はできます。
自主管理の大家さんは、特に「連帯保証人」と「極度額」の記載事項をご注意くださいね。
では、これからも、どうぞ、宜しくお願い申し上げます。
