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知っておきたい!不動産のお役立ちブログです。

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市街化調整区域の調査方法~三浦市南下浦の土地売買にむけて~

2020-09-28
昭和48年の航空写真
昭和44年の航空写真
昭和レトロの県庁
神奈川では・・・昭和45年6月10日に大きい出来事がありました。
「家をどんどん建てましょう!」というところと、「極力、家の建築は抑えていきましょう」というところを分けた重大な時期。
これを一般的な通称用語で「線引き」といいます。
この線引きに際し、駆け込みで建築許可を取得した人も多くいれば、間に合わず、将来も家を建てられない土地を所有することになった人も多くいます。
 
今回、数年ぶりですが、長年お付き合いのあるI社から、土地購入の依頼を受けました。
すでに、売主I様も話ができており、仲介としての仕事を仰せつかったわけです。
売主I様には、昨日、ご来店をいただきまして、経過を確認させていただきました。
名寄せ台帳の写しや、権利証などの資料もお持ちいただき、概ねの資料は整いました。
一般媒介契約を締結し、スタートとなりました!
 
買主I社さんからは、「今回購入する土地は家が建たないので、事業用として購入する予定」・・・と確認してます。
もちろん、売主I様も承知のうえです。
 
今回の仲介の仕事は・・・、
信頼している買主I社様からの紹介で、しかも、売主I様の紹介もうけた立ち位置なのです・・・、しっかりと調査をして、双方に失礼の無いように対応したいと思います。
 
さて、調査開始!
本日、神奈川県庁に行きました。
昭和44年当時の航空写真をみるために!
アメリカ軍の撮影でしょうね。
 
新庁舎2階にある情報公開課にありますが、そこにいく途中、古い本庁舎を通っていきました。
味のある建物で、趣のある空間。その中に真新しい各課の表札が設置されている・・・。
来る途中には「赤レンガ倉庫」を見ながら。
横浜はいいな・・・と改めて思いますね。
 
航空写真にレンズを当てて、目を凝らしてみていた私に対して・・・。
親切な女性の担当者のかたのおかげで、コピーをもっていったらどうですか?
と言ってくださった。
そのあとも、その写真を8倍レンズで確認。
やはり、当時の物件には建物の跡がない。
道路挟んでの目の前のところは市街化区域で家が建つ地域なのに・・・。もったいない。
 
昭和45年6月10日において、「市街化調整区域」に指定されたところは建築できない・・・。
しかし、一定の要件を満たせば、建築ができる可能性がある。
①土地の地目が「宅地」であること※昭和45年6月10日時点。…登記簿などで確認。
②固定資産税台帳に宅地評価されている。※昭和45年6月10日時点
③宅造や位置指定道路の許可をうけている。
④工作物の確認を受けている。
⑤建築物を建築するために農地転用の許可を受けて建築物を建築した土地
⑥建築確認をうけて建築した時※昭和45年6月10日以前に建築確認をうけてもよい
上記の項目の一つに当てはまり、その後、市街化区域から1キロメートル以内に物件が存在する事。
そして、半径100m円内に50以上の建築物が存在する。
建築物の敷地と敷地の間隔が25m以内
上記を連たん要件といいます。
簡単にはこんなところです。「既存宅地要件」いいますね。
 
今回の三浦の土地は・・・・
線引き前に家がなく、昭和48年にはすでに周辺には建ち始めてきた・・・、しかし今回の土地は当時も山林のまま。
今でも「地目」は宅地でなく「山林」。
現段階では課税は宅地なのに・・・。
神奈川県土木横須賀事務所に行きまして協議しましたが、最初の段階で「無理だな~・・・」と県の担当者。
 
めげずに近いうち、三浦市役所に行って、線引き前の宅地課税がなされているかどうかを確認をしてきます。
明日は、別件で横浜にいくので、横浜中央図書館にいき、線引き前後の明細地図を確認してきます。
 
あらゆる方法を確認し、この土地に建築ができるかどうかの確認をすることが仲介の仕事。
信頼している買主I社さんと、売主Iさんのためにも・・・。
 
すでに契約日がきまっているので、5000㎡を超える土地取引につき、契約したら2週間以内に「国土法」の届出となります。
神奈川県の勧告がないことを祈ります!
勧告が無ければ、そのまま所有権移転と残金決済ができます。
スムーズにいきますように!
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