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オーナーチェンジ物件を購入する秘訣とは~六浦台団地の早期契約編~

2020-11-12
注目チェック
六浦台団地のレトロな表示
環境抜群
部屋からの景観
バス停も近い
販売する前には、宅建業法上「媒介契約」という文書の契約を締結します。
この契約をした日が今年の10月16日・・・。
 
その後、図面を作るのは2日間。
重要事項調査に係る報告書が必要なので、このマンションの管理会社に依頼し、発行していただく期間が3日間・・・。
概ね10月下旬には公開できたなか・・・。
情報公開をしたのは、「アットホームウェブ」。
売出価格は350万円で、家賃は年間69万円の収入。
しかし、築年数は49年経過。
情報公開したのち、2日間、4組の問い合わせがありました。
電話対応業務に支障が出てきそうでしたので、一旦広告を取下げして、先約4組の対応をさせていただきました。
 
一組の方は、室内の内見をされました。
もちろん、部屋を借りている入居者の了解があってできたことです。
その検討期間中に、別の方が質問の電話とメールがありました。
検討者S様という方。
投資物件を数件所有されているようです。
そのS様の丁寧な電話対応には、私もびっくりいたしました。
こちらのほうが恐縮する位に丁寧な話し方でした。
瞬時に、温かい人柄のように感じました。
その後、S様は、速やかに、資金繰りの段取りをされ、その後、購入の意志表示(購入申込)をしてくださいました。
オーナーのT様に伺い、S様のことをしっかりと伝達してきました。
その後は、あっという間にとんとん拍子にすすみ、11月12日の本日、S様と売主T様が福家ホームにお越しくださり、めでたく契約となりました。
 
今回、早期に成約できたポイントとして・・・・・、
・築年数が古くても、投資する(購入する)金額が客観的に低額である。
・10年も継続して入居者が平和に暮らしている。~住みやすいことの裏打ちです~
・5階建でエレベーターがないが、2階の角部屋でベスト。
・部屋を管理している地元の管理会社さんも長年の間、今の入居者と健全なお付き合い。~結構大事です~
・管理費や修繕積立金が毎月17000円引き落とされても、差引48万円の年収なので表面利回りは13%強とベスト。
・建物は古いが、土地は所有権、しかも広大で33000㎡、そしてなんといっても、今回のお部屋の土地の持分が270分の1。
計算上は37坪の土地を購入するうようなもの。
 
上記の様な項目が重なったことが、早期に契約が出来た理由なのです。
(上記メリット以外にも、まだまだ湧き出てきますが、ここまでにしておきます(笑))
 
逆に、オーナーチェンジ物件でも、「売れない物件」・・・となるのは。
理由は簡単です。
「上記のメリットの項目」に一つも該当していない物件です。
平行に、価格設定(売出価格)の決め方もポイント。
その決め方は・・・・
周辺の空室住戸(買った方が住むことができる)の改装前の平均成約事例は500万円。
リノベーションされたお部屋は1100万円で売り出しています。
今回の住戸は賃借人がいて買った方は住めませんので貸し続けるしかありませんね。
しかし、その賃借人が将来退去してしまうと空家になります。
考えられることは、退去後の改装費用。
マンションの場合、改装相場はフルリノベーションで300万円~400万円が相場。
フルに改装しても、金銭的なリスクは低いのです。
というか、現況でもそれなりに売却できます。
「投資金額の目減りが少ない」≒「リスクが少ない」
ということになります。
気を付けなければいけないのは、今回、早く売れたから、もっと高く売れるのでは・・?
という概念があった場合。
これは、大まちがい間違いとなります。
投資物件は「生もの」です。新鮮なうちで、かつ競争相手がいて、初めて早期に成約となります。
 
今回のように「売れた」≒「売出価格が合っていた」
という概念になります。
高く表示してしまうと、広告に掲載され続けている物件となりますので、日々毎日、情報がお客様の目に入ります。
そうすると、「生もの」ではなく、新鮮さがなくなりす。
その後は、売り出し価格の減額変更、はたまた、元の売り出し査定金額となるでしょう。
 
ちなみに、今回のオーナーチェンジ物件の査定をするときの方法は・・・。
「収益還元法」、「リノベーションの場合の成約予想」、「買取価格予想」、「現況の成約価格設定」、「過去15年間の成約推移」・・・このようなデーターを集約し、オーナー様への査定結果を報告しました。
そして、早期に成約になった最大のポイントはといえば・・・
なんといっても、提案した査定価格に対して、オーナーのT様が、即決してくださったこと。
この決断力のすばらしさに尽きると思います。
T様の選択は正しかったと思います。
T様のご家族は、親族で家業を営んでいるご商売一家。
竹を割ったように、気っ風もよく、判断力がすばらしい方々。
このことが、早期の成約につながった最大の要因です。
そのことで、「人柄が最高な買主S様との縁」もできたのでしょうね。
売主様には物件のいままでの想い出があります。
人と人ですね。
今回、T様からS様に決済時以降引渡されても、入居者や賃貸管理会社が同様に継続されることで、T様の想い出がS様に継承されていくのでしょうね。
今日のご契約、本当におめでとうございました。
 
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