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現在、借地権のコンサルタントを３件ばかり行っています。

その中でも・・・・底地の価値が高く（広すぎて予算が届かない）、借地権者が底地を購入したいが予算がそこまでない・・・。

この悩みの解決をしている途中です。

借地権として平成４年以前から地主さんから土地を借りている賃借人（借地権者）であれば、法律で借地権保有かつ建物が保護されています。

地主さんは、相続が多くなってきています。

老後の施設に入る費用や相続税対策などで土地を現金化したい・・・しかし第三者の借地権と建物が存在するのでうれない・・・。

逆に、借地権者さんは、土地を借りているので、地主さんが土地を売る気にならない限り一生借りっぱなし。

最終的には更地返還で資産価値０円の可能もあります。価値的には下がる可能性はあります・・・。

相続が発生すれば、子孫などの後継者は、借地なので地主さんとの金銭のしがらみがあるので・・・、と、嫌う方も多くいます。

その解決とは・・・！

すっきりどっちも所有権にしよう！

というのが「等価交換」です。

メリットは、借地権者さんは、借りている土地のおおむね半分を所有権にできる、いわば、地主さんから借地権の一部と交換して所有権取得！

その代わり、借地権者さんは借りてきた全体の土地の約半分を、更地にして地主さんに借地権不存在で返還する。

はれて、お互いに土地を半分ずつ所有権でもつようにあります。

借地権者さんがすでに住んでいる建物があっても、更地にする土地か掛かっていなければ、そのまま建物を残したまま住み続けられます。

土地が広くないとできない技ですね。

しかし、このようなことで、お互いに絶対的支配できる「所有権」を取得することができます。

「等価」・・・なので、借地権の一部と土地（底地）の一部の金額が等価でないと税金（贈与税）がかかります。

等価であれば税金はかかりません。

地主さんは、等価交換した後、１年以上保有しておけば、その後、譲渡には支障も出てこないようです。

現在、横浜に該当する場所があるのですが・・・土地の真ん中に家が建っているので等価交換する目的で一部更地にしたいが・・・建物も壊さないと・・・。

ここが問題！

頭の使いようとなります。

等価交換か「交換差金」を生じさせて、うまく手続きするか・・。

お互いの資産価値を高めていくためにも、じっくりと各当事者と協議していこうと思います。

いえるのは、相談者の借地権者さんも地主さんも、高齢であり、後継者に相続をする準備をしたい一心。

等価交換か、あるいはどちらかの権利を売買する方法の二者択一です。

現在測量中につき、確定したら協議となります。

最後に、底地の金額・・・一般的には通常の更地価格の４０％から５０％くらいで売却する地主さんが多いようです。

更地で坪７０万円の場所なら、坪単価２８万円／坪から３５万円／坪で借地権者さんに譲渡していますね。

この交渉が肝なのです。

それぞれの皆様の資産価値を円満に確保するように考えてみます！