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本日、不動産会社の代表十数名で集まる協会内での勉強会がありました。

土砂災害特別警戒区域に家が建つの？

という話題。

昨今、盛土調査も行われたようで、新聞にも土砂災害などの危険性などが取りざたされております。

土砂災害警戒区域（いわゆるイエローゾーン）と土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）は違います。

神奈川県では、建築基準条例があります。その第３条にがけ条例というものがあります。

そして、条例以外にも、崖の高さとその下に既存する住宅の戸数によって指定される「急傾斜崩壊危険区域」があります。

急傾斜崩壊危険区域に指定されていれば、ある程度の住民の要望が集まって、将来の県の予算組がとれれば、急傾斜崩壊防止の擁壁を神奈川県で施工してくれます。

擁壁の安全性は折り紙付きになります。

しかし、その擁壁があるからといっても安心できません。

その擁壁の脇にある土地には、新築が建ちますよ！・・・という説明は間違いなのです。

注意が必要。

今回、横須賀市三春町で売却中の土地（古家付き）があります。

土地の半分は土砂災害特別区域（レッドゾーン）に指定されています。

一般的には、そのゾーンの中では木造建築物の新築は難しいと説明しております。

しかし、オーナー様の大切な資産。

なんとか方法も見出してあげないと・・・、と思うのです。

急傾斜崩壊防止擁壁がある今回の三春町の土地ですが、その擁壁が安全であることは担保できますが・・・・。

じつは、その擁壁のさらに上にある盛土や植栽などが問題なのです。

一定の勾配の盛土や崖があれば、その部分が崩壊し神奈川県の擁壁を超えて下の敷地に崩落してくる可能性があるのです。

それが、神奈川県担当者の意見。

難しい問題ですね～。

今回、不動産業者の皆さんでは、宅地建物取引業の肝となる重要事項説明をするにあたっても、レッドゾーン内の建築がどうすればできるか？・・・という説明のしようがないのが実態。

そのため、講師を呼ぼうということになりました。

レッドゾーン内でも、建物の躯体がコンクリートであれば建築できる可能性は高いのです。

木造の場合が問題ですね。

基本的には、この土砂災害防止法・・・暮らす人の命を守るための法律。

しかし・・・

不動産取引の需給のバランスは不思議です。

レッドゾーンに入っている汐入や逸見にある物件も結構人気で即完売しているようです。

なぜ・・・？。

結論・・・。

格安だからということのようです。

汐入、逸見地区の古家付のレッドゾーン内の土地は、数百万。

それを買って、古家を修繕して、投資で貸して家賃収入。

建て替えが困難なら、修繕修繕の繰り返しでいこうか・・という方が多いようです。

レッドゾーン内で新築をたてる際、危ない崖の脇に１０００万の擁壁をつくる場合でも、

数百万でその土地を買えたなら、普通とかわれらなければ、それもよし・・・という感覚のようです。

いろいろと方法はあるようですね。

まずは、仲介会社としては、レッドゾーン内にある物件の重要事項説明時点、しっかりとリスクを記載し、説明しておきましょう。