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横須賀市追浜・・・

京急追浜駅を降りると、すぐそこには山々を見上げてその間に幹線道路がとおている、夏島貝塚線。

横須賀市は、あの「基準調査」がおわりました・・・、何の調査か・・。

山々や崖地、法地（傾斜地）が近くにある場合、土砂災害（砂防三法指定）の詳細な調査が必要です。

一つは急傾斜地法、二つ目は砂防法、三つ目は地すべり）

土砂災害警戒区域（イエローゾーン）

土砂災害「特別」警戒区域（レッドゾーン）

の２種。いずれも急傾斜や土石流など区分けもされています。

イエローゾーンは、開発行為や建築行為の制限はありませんのでさほど気にならない方が多いようです。

しかし・・・レッドゾーンの区域に指定された区域は、建築物に損壊が生じ、住民の生命または身体に危害が生ずるとされる定義になっています。

そのため、人の為に造成して分譲することと、居住用自宅の建て替えなどではその規制がかわります。

ちなみに、所有者がおこなう住宅補強（新築、増改築等）に対しては一部の件では補助がでるところもあるようです。

自宅の場合は、レッドゾーンの指定図書「その３」を確認してみたり、レッドゾーン内の「橙色」や「青色」の範囲をみて、構造計算をするのが良いでしょう。

自宅建て替えに限定すれば、木造なら、一部をRC（窓はできない）にするとか、一定距離をはなす、または崖のうえを削る・・・。

しかし、第三者に分譲するような土地の造成、建築物の新築、増改築などは「特定開発行為」となり、ほぼ擁壁の設置になる可能性が高そうです。

相当のコストが考えられます。

今回、横須賀市追浜某所の一戸建ての査定を予定しています。

すでに土地家屋調査士により、レッドゾーンの区域部分を図面化していただいてます。

図面化するためには、レッドゾーンの座標値を神奈川県横須賀土木事務所で取得します。その場で発行していただけます。

さて、今回の追浜の査定の方法は・・・。

趣のある家が建っています。

その中古戸建てをリフォームして住むような個人の買主様がよいでしょう。

もし、更地にして新築分譲する目的で買取する不動産業者が買主となれば、特定開発行為となり、擁壁の設置や法枠工法で養生しないと建築確認がおりないでしょう。

この部分は、「買主様の目的」より工事がかわります。

そのため査定パターンはさまざま。

まずは、正式に売却のために個人向けの査定書を交付します。

しかし、個人向けであっても、レッドゾーン区域内（危険性や将来のコスト）はハードルが高く、成約するまでには時間がかかります。

その間、買取会社（改装して転売）向けに募集活動をおこない、有利にかつ時短で解決する方法も視野にいれなければなりません。

どちらにしても、売却の依頼者にとって有意義な活動を行うのが私の使命。

有意義・・・・お金だけではありません、契約に至る時間が長いよりは短い方がこのまれます。

あとは、契約不適合責任免責。

いろいろと法律が多くなってきますが、日頃から勉強をしていきながら、消費者の皆様にも丁寧に説明できるようにしていきたいと思っています。