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感染拡大関係なし？ SHOPPING PLAZA HAYAMA STATION（葉山ステーション）は大渋滞～ハイランドの検討開始～
2022-04-10
注目チェック
SHOPPING PLAZA HAYAMA STATION（葉山ステーション）
逗葉新道
販売中のデータ
横須賀市ハイランド
４月１０日の日曜日
夏日の天候でしかも晴れ！外は大にぎわいでしたね。
用事で葉山方面へ。
湘南国際村から葉山の逗葉新道に向かいました。
竜神トンネルから先が動きません。
ショッピングプラザ葉山ステーションの渋滞。
はさすがに人気。
その前にあるスターバックスも、駐車場入り口が入れなく道路まで大渋滞。
さすが葉山。
私の大切なお客様S様。
本気で横須賀市ハイランドで中古住宅を探しています。
今月には足元を固めたい！・・・、とのお話をうけています。
今回、３件の中古住宅を候補にしております。
建物の間取りについては「家相」を重んじます。
そして年回りによる引っ越しの時期。
すべてこのことは、私の妻「稲家」で気学的から相談を受けています。
私は、不動産の専門家として今後の取引のリスクヘッジ。
一つ目の物件は改装費用がかかる、昭和６０年の建物付き。
土地は７０坪で魅力。車庫の切下げ工事費もかかる。
二つ目は三千万前半の中古戸建。
家相がよろしくないとのこと。
どことなく暗い感じがしたのはわたくしだけでしょうか・・・。
どよんとしてました。
最後の一つは、南道路で築浅の住宅。
家相はばっちり。
あか抜けてます。
S様は本格的に検討に入るとのこと。
当然、そうであれば、こちらもリスクヘッジの対策開始。
私は、その物件の相場を調べました。
表示金額が妥当であるかどうか・・・。
公私共々お世話になっているS様のため、大切なご家族のため。
この調査は当然のことなのです。
まずは建物がある物件についての検討から。
建物が古いと、更地にしないといけません。
２００万円の解体費用がかかれば、土地４５坪なら、坪単価４５千円加算した坪単価になります。
いわゆる更地価格が土地の正式な坪単価なのです。
建物の改装がかかる・・・仮に６００万円・・。
そうすれば土地でみても、坪単価１３３千円の加算。
築浅ならそのまま住めます。
周辺で販売中の土地を視察してきました。
角地はよいな…と思いましたが、向きが北。
南には家があり、北と東が道路と平らなため、室内が道路を通る人から見られる確率が高い、気になりました。
北道路でまずまずリーズナブルの更地もありました。
現地をみましたら、南側にぎりぎりに古い壊れそうなアパートがあり気になりました。
東道路ので幅員１１ｍの開放的な土地（更地）は良かったです。
駅も徒歩圏、坪単価５５万円。
今回S様が検討している築浅の戸建ては、この土地との比較が妥当性があります。
築浅の物件の土地の広さは４５坪。
しかも南道路。車も３台らくらく。
土地では２５００万円前後で売れると思います。
近くの角地の看板に、建築条件付きの売地！
がありました。
その広告看板に、新築建物参考プラン・・建築費は２０００万円。
その建築費を比較してみましょう。
今回の築浅の物件は新築時は設備のグレードをあげているとか。
いま建築する場合、２０００万円を基準としてみましょう。
中古住宅の価値としても１９００万円は下らない。
なにせ、いまはウッドショックで木材が高い！
そうすれば、今回の築浅の一戸建ては４４００万円～といっても検討の余地はあります。
しかし、お客様の心理としては、新築が良い！
というところから入ります。
その辺の需給のバランスとしても、今回の築浅の表示金額は問題なし。
そのように計算しました。
あとは、S様ご家族の家族会議を待つとしましょう。
私は個人的に「一押し」なのですが・・・S様の暮らしなので、S様の判断で（笑）。
＃葉山
＃スターバックス
＃SHOPPING PLAZA HAYAMA STATION（葉山ステーション）
