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借地権・・・土地を借りること、しかも、建物所有目的。

賃料を地主さんに支払えば認められる権利。

借地権付建物の「建物」は、近年老朽化が進んでいます。空家も進んでいます。

京急追浜駅周辺で約３０カ所の借地コンサルタントの業務が始まってます。

不動産・・・見た目はひとつの土地付建物です、しかし、実は「借地権者」と「地主様」と双務契約だが、相反する？権利がそこには二つ以上存在します。

そのため、相続等の世代交代のときに、結構しがらみが出て、土地付建物の移動等ができないこともあります。

また、所有者が認知症になった場合は後見人の選定となり、推定相続人での意思が１００％とおりません。

地代・・・借地権者が地主さんに支払う地代は、横須賀の住宅地では、固定資産税の４倍から５倍くらいです。

住宅が存していいる土地は、軽減税率があり、固定資産税も安くなってます。

地主さんは固定資産税を地方自治体に安く納税することになりますが。受け取る地代もそれなりに安いのです。

ちなみに、店舗や事務所のみの建物に供せられている土地は軽減が少ないので固定資産税は高くなります。

仮に・・・

３０坪の土地なら、年税額は２万～３万円位。地代は１０～１５万円となります。

月額地代として１万円～１３千円位、１坪あたりでは３００円～４００円前後となります。

平成４年（借地法改正）前から土地を貸している地主さんの懸念は、旧借地法により、土地はほぼ帰ってきません。

借地権者の都合で、相続関係で身寄りがいない・・・とかでは更地返還もあります。

しかし、おおむね、借地権者は建物が残ったまま地主に土地を返還するか、もしくは、建物買取請求を行使する、あとは、借地権と建物を第三者への譲渡することがおおくあります。となります。（第三者譲渡が困難な場合は、借地権者自ら建物解体し、更地にして地主に返還）

民法の原則では原状回復。そして、借地権を第三者に売却する前に、優先順位は地主さんによる借地権もしくは建物の買取請求が優先になります。（借地非訟）

また、地主側からの土地賃貸借契約の解除は正当事由が無い限り難しい。

個人で所有する地主さんのメリット、デメリットとして・・・。

３０坪の底地（借地権付建物が存する土地）を持っていた場合、年間の地代を１２万円としましょう。

３０年間貸してても、３６０万円。そこから固定資産税、所得税、市県民税の支払となります。

そしてその間、相続が発生した場合（配偶者でなく子供）は、相当の相続税を納税することとなります。

そうすると、現金で納付しない場合、底地を速やかに売却しないといけません。

しかし、底地はなかなかすぐには売却できません。測量もしていないとなると長期戦となります。

そのため相続対策として、地代の収入が少ないところは、換価して、現金で持っていたほうが得と言えます。

デメリットは、継続した収入源が全体的に減少すること、または、更地返還してくれる人がいれば、所有権で売却できる・・・。

しかしなかなかそうはいきません。

どうするか・・・。

まずは、私のコンサルタントの方法。

推定相続人（子供）にとってのビジョンで、地代収入を継続していきたいか、そして土地の管理を弊社に委任するか・・・、もしくは、底地を売却して譲渡所得税を支払い、将来の親御さんの施設や相続税のために移動しやすい現金を預金しておくか・・・です。

方法は、早期に、借地建築建物の所有者にたいして、予め今後、借り続けるのかどうか、更新は？老朽化した建物はどうするのか？のヒアリングから始めます。

今後、借地権者は更新のための更新料を支払うことができるか、または住み続けるつもりがない・・とか、明確になっていきます。

その意向をきいて、地主さんに底地の方向性を提案します。

まずは、地主さん親子に確認してみようと思います。なぜなら、時代（とき）はまってくれません。建物の老朽化して全ての皆様は歳を重ねていきます。

３０か所の借地権者のみなさまが、底地を購入したいのか、借地のままでいたいのか、それとも住むことが無くなるのか・・・。

大切なのは、地主さんにとっては、駅が近い高額な地代の底地は将来の収入源となりますので、継続して貸していたほうが良いでしょう。

（将来の底地も売却しやすいので換価しやすい）

駅から遠く、道の狭い住宅地は、地代よりも月極駐車場のほうが収入金額ははるかにおおいのです。

今後の借地権の状況によって、底地を売却するか、土地の明け渡し交渉をするかなどの方法も検討できます。

一つの土地付建物に二つ以上の権利があること・・・今後デメリットが多いと思います。

継承する親御さんのためにも、承継するお子様のためにも、相続対策として、まずはこの整理をすすめることを検討しています。