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知っておきたい!不動産のお役立ちブログです。

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北久里浜のマンション探し、一番ベストな選択とは・・・

2019-01-22
パレステージ湘南久里浜
お部屋からの眺望
リノベーションの室内
地元のI様より、ご紹介をいただきました。
お客様はS様、北久里浜周辺のマンションを探しはしめました。
本日ご来店して頂き、そのお手伝いをさせていただくことになりました。
 
ご案内したマンションは、駅も近く買い物もすべてにおいて便利です。
エントランスも豪華で、エレベーターも3機、プライベートも保ちやすいですね。
 
さて、マンションとは・・・・
かりに全体が100部屋あるとしましょう。
 
マンション全体の中でみたひとつの部屋のことを、正式には、区分所有建物といいます。
お部屋(住戸)の内部は購入した方の所有となります。
マンション全体の構造体、エントランス、廊下、バルコニーなど、お部屋以外の部分は、100部屋の皆さまで共有所有となります。
マンションのお部屋を所有する皆さまは、、「管理組合委員」と呼ばれます。
そのまとめ役は数人となります。
マンション全体の維持・管理、修繕計画など、専門的知識は専門会社にその業務を委託します。
委託を受ける専門会社のことを管理会社といいます。
 
お部屋探しをするS様が、今回のお部屋を購入するとしたら、はたして今後どのような維持がかかるか・・・ということをおさえなければなりません。
区分所有建物も不動産ですので、固定資産税と都市計画税を所轄役所に納税します。
もちろん、マンションの共有所有部分も納税対象となります。
 
それ以外に、マンション全体の外観や、掃除、エレベーター設備のメンテナンスなど、お部屋以外を維持するために、管理費、修繕積立金が発生します。
世帯数が多いマンションは、維持費を分子として、世帯数を分母(世帯)とする按分でだしますので、わりと修繕積立金などは割安になります。
 
実は、バブル時代に建築されたマンションは、管理費や修繕積立金がもともと高いような気がします。
物価やクオリティが高かった景気の良い時代だったからでしょうか・・・
 
今回のお部屋は、中古状態で不動産会社が個人から取得し、リノベーションをしたお部屋。
別のお部屋も販売中ですが、そのお部屋は個人のかたがそのまま売り出しをしています。
そのことから、、リノベーションなどはしていません。
さて、どちらがいいか・・・
立地条件は申し分がありません。
今後の維持費もさほど2部屋とも変わらない、とすれば、S様にとって、購入する際に、どれだけのコストがかかるかです。
眺望も日当たりも条件は似たような感じでした。
 
もしリノベーションをしていないお部屋を購入した場合、一旦住宅ローンを実行し、返済をしながら改装を開始して、工事完了後にご入居となります。
内覧したお部屋は、既にリノベーションをしているので、壁紙からキッチン、浴室などすべてが新品。
この内装がS様にお気に召していただくのであればかなりのおすすめ。
購入手続きも簡単。
内装ができているお部屋は、していないお部屋より200万円高い価格です。
室内すべてを新品にすれば、あっという間に200万円はコストがかかるでしょう。
 
この周辺で平成10年以降のマンションはどうしても2500万円を超えると動きが遅くなります。
いまの横須賀の市場です。
買取して、工事を施し、売り出している不動産会社にとっては、先行投資をしてリスクも出てきています。
 
今回の不動産会社さんにとっては頭が痛いのですが、思い切って、その市場にあわせた価格設定で価格を改定し販売となりました。
 
S様は個人で初めて不動産を購入される方。
市場の動きやマンションという仕組み、いままでも室内の状況を現所有者の不動産会社にしっかりとヒアリングをして、S様にお勧めしてみたいと思います。
 
 
 
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