不動産に関する出来事、情報、不動産の知識としてお役立て下さいませ

中東情勢、ホルムズ海峡再封鎖～昨今の不動産市場はこれから・・・横須賀市阿部倉、和風中古販売予定～

2026-04-13T00:00:00+09:00

横須賀の阿部倉・・・のどかな場所に市街化を抑制する市街化調整区域に開発工事が完了したのが昭和61年。

そして、その時、この土地の売買を経験しました。

その後、平成３年には、同じ開発区域の中ですでに建っている中古売買を行いました。

今でも鮮明に覚えております。買主はK様。

弊社顧問税理士で大学の大先輩でもあるＩ先生の義兄弟。

売買価格は4500万円くらいだったかと・・・。

時は38年が過ぎ、二次相続のあと、相続人K様と先日面談。

専任媒介で今回の和風戸建の販売の依頼をいただきました。

今回の販売予定価格・・・780万円。

土地は51坪、建物は和風で30坪強で昭和63年新築のため38年が経過。

１階の床は工事が必要です。クロス一部、網戸、ふすま、畳の工事は目視でも必要です。

１階の畳床を上げて根太のやり替えがどこまでか・・・。

ちなみに、隣地の戸建てはベース（米軍住宅）賃貸となっております。

立地的に、横須賀米軍基地まで車で15分。

葉山まで車で5分。

総合ショッピングモールのコースカ横須賀（汐入駅）まで車で15分。

市街化調整区域の閑静さの中で、この快適な利便性。

なぜ、この価格か・・・・。

一部レッドゾーン（土砂災害特別警戒区域）に指定されています。

再建築の場合、コンクリート住宅か、木造住宅の場合、土砂崩れがあっても家が壊れないように敷地内に擁壁を設置する必要性がある区域です。

数年前、個人所有の裏山の一部が崖崩れして、その後の対策で、周辺の皆さまの同意と横須賀市への申請で、神奈川県において急傾斜崩壊危険区域に指定される予定です。

そうなれば、神奈川県の予算で、崖崩れ部分やその周辺のエリアを含め、急傾斜崩壊対策工事をおこなってくれる可能性があるのです。現在はその計画と指定をとるため進行中のことです。

もちろん、予定なので、周辺の皆様の承諾が失念する場合や、神奈川県の方向性が変わると、とん挫はします。

現在は進行中。

本日も、アメリカ、イラン、イスラエル・・・中東情勢の懸念で、株価は落ち、物がなくなり金利はあがり・・・。

ナフサ、石油が調達できないと、島国日本の企業はどうなるのか・・・。

昨今、TOTOではユニットバスの供給停止、木材の高騰、移動手段に必要な油の高騰…プラスティック製品の減少・・・人件費の高騰。

先月引渡しをおこなった横浜のマンションでは、フルリノベーション工事が完了し、代金清算をできたのですが、その工事を請け負ってくれた仲間の工務店に同様の工事ができるかどうかの打診・・・。

40％物価が上がった材料もあり、到底その金額のレベルではできないと・・。

昨日、夫婦で追浜の中古マンションを案内したのですが、室内の改装は300万‥くらいかなと検討して行ったのですが、仲間のＩ社長に聞いたら、工事はさっくり600万円！

理解できます。

材料の取り合いや金額ではなく・・・・供給されない物もある・・・工事の見積もりはどうなるのか。

ここまで来ているとは思いませんでした。

福家ホームは創業以来、建売販売はおこなっておりません。

新築の仲介、地主さんの土地売却と相続コンサルタント、紹介者からの戸建て、マンションの売買が主なので、直接的な影響はありませんが、間接的に影響はあります。

これから建売業界はどうなるか・・・。材料の調達、完成時期の遅延、コストなど・・、在庫の処分。

不動産市場では、いま実感できること・・・それは中古住宅を求めている方が増えていること。安いし、現物で存在しすぐに暮らし始められること。

そして、可能な限りの改装をおこなうことで、そこで納得のいく暮らしを迎えることができます。

「新しい！」・・・このことは、だれでも望むことでしょう。

反対に、「中古」・・・ではなく「ヴィンテージの良さ」はどうでしょうか・・・

いままで大切に家族をまもってきた「家」・・・。その売買は中古売買となります。

一般的に、古い→使えない→改装→新品

コストがかかります。

そのままでもよいのでは・・・という意見もあります。

住宅を求めている方は、金利が上がる前に早く購入しようとする方も増えてきている実感をしております。

弊社ではキャッシュ（現金購入）の方も多くおられます。

設備供給ができないとなれば新しい家には暮らすことができません。

ヴィンテージの良さを味わいながらの暮らし、そして、タイミングをみて改装を行うなど・・。

世の中で、物価は下がることはまずありません。実質物価指数ではなく名目物価指数の上りかたにはついていけません。クオリティは中古の方がよい場合もあります。

人生は戻りません。暮らしの楽しさは、できればお子様が小さいうちに早く味わいたいものです。

中東情勢の懸念で、暮らしが損なわれるようなことは決して許されません。

考えかたを変えるだけでよいのではと思います。

今回の横須賀市阿部倉、昭和61年当時はバブル。平成３年に売買したときは4500万円でいまは780万円の売出し・・。

時代の変化は時には価格乱高下、資産価値の乱高下もあります。

しかし、残ること・・それは家族が幸せに暮らした素晴らしい思い出。プライスレスです。

ポジティブシンキングで考え方をプラスに転じ、不動産市場もプラスに考え、ヴィンテージ派ですすめることもよいのでは。

最後に、今は横須賀市でも空き家対策に力をいれております。

その時期が到来した！という実感です。

空き家の良さをもっとみんで勉強し、利活用いたしましょう！

上野原市上野原の販売開始～測量の見積もりを依頼し、先生が受けてくれることになりました！～

2026-04-10T00:00:00+09:00

上野原の土地と診療所の売却依頼を受けております。

山梨県、上野原地区。

空き家も多く、県外に移住する方が多いと聞きました。

しかし、数回現場に足を運びましたが、素晴らしい場所。

近くには総合病院もあり、買い物もあり、素晴らしい環境、そして閑静。地勢は平坦、広々とした街並み。一番は、高速で東京へすぐ。

アクセスもよく素晴らしいと思いました。

オーナーS様のご同意をいただき、１００坪の駐車場用地を売却することとなりました。

神奈川県の横須賀市、三浦市もそうですが、空き家対策、相続対策・・など人口減少のなかで、行政をあげてその対策が急務となっております。

わたくしも行政が行う空き家対策や相談における担当者の一員になっております。

今回、相続対策のため、駐車場用地を売却しますが、地積測量図が古いので、その通りに現地に境界標があるかが不明です。

境界標は長い年月が経つと、失念するときもあります。

譲渡するには、購入者に境界の明示が必要。

いつもお世話になっている土地家屋調査士のＩ先生に相談しました。

測量・・・。

やはり遠隔地であり、先生からのアドバイスは、「土地家屋調査士会」へ連絡し支部長ろ話した方がよいのでは・・となりました。

その支部に連絡をして、数件の土地家屋調査士の名簿を確認。

ここだ！とおもったY先生の事務所に電話したのがつい最近。

Y先生の対応は素晴らしく、やさしく、電話だけですが、信頼できる！と感じました。

会話のなかで、Y先生は、上野原近辺で事務所を構えてますが、私の住む三浦市までスポーツ関係でお越しになることがあったとのこと。

すごく親密に感じました。

１４条地図（公図）が存在しますので一般の公図とちがい、公図のスケールは実際に近いのですが、その１４条地図も古いのです。

公道の幅員確定を行うことは時間や予算もかかりますので、公道以外の現況測量（公道以外）のお願いをして、Y先生に見積もりと現地確認のお引き受けいただきました。

もちろん、オーナーS様のご同意をいただいております。

見積もりが出た時点で、オーナーS様の承諾をいただき、その後、境界明示、仮測量、近隣との紛争がないということをもって測量成果簿の完成となります。

その作業をもって販売活動をおこなうことが一番の安心です。

しっかりとした作業をおこなうこと、それは、購入者への安心につながります。そしてそれは、オーナーである売主様への安心にもつながります。

しいては、仲介会社の安心にもつながります。

いままでも数件の取引をいただいているオーナーS様には感謝です。S様とお話をすると、私達夫婦も本当に心から気持ちが快適になり、さらに明るくなります。

不思議な幸運をいただいております。

そのためにも、空き家対策、相続対策におけるS様の思いをもって、しっかりと土地譲渡の活動に励んで参りたいと思います。

今後ともよろしくお願いいたします。

借地権はそのまま、底地が「子」の名義で売買となる事案～三浦郡葉山町某所の契約予定～

2026-04-05T00:00:00+09:00

三浦郡葉山町某所の「底地」売買を行うこととなりました。

いつも大変お世話になっている地主N様からのご依頼。

相続対策で、底地を譲渡したいとのことで、さっそくに長いお付き合いの借地権者の皆さまへ訪問し地主さん同席で面談となりました。

地主N様と借地権者T様とは60年以上ものお付き合い。

地代は持参、契約書はない・・・。

しかし、強い信頼関係で結ばれております。契約書がなくても契約は成立しています。

信頼関係のなかで、私が、底地売買の仲介としてはいることに感謝しております。借地権者皆様とは初めての面談ですが、仲介の依頼をいただけました。

土地の調査、権利関係、都市計画関の調査も終了し、今後の契約へ向けての商談であったのですが、面談同日に本日合意に達しました。

底地はN様名義、借地権付建物はT様の建物があります。

N様は底地としての金額を算出してましたので。底地に付き更地価格の相場の半分くらいとなります。

借地権者T様は、長年、土地の使用をしています。地代を支払うことで借地権が存在します。

今後、底地を購入するT様は、将来の相続対策などで、底地取得の名義人をどうするかの検討となっております。

もし、借地権者が父で、底地購入者が子となった場合、子が父に土地を賃貸することとなります。

そのため、親子でもしっかりと土地賃貸借を締結し、地代を親子間で授受していくことが大切です。

そして、借地権はまだ父の名義になりますので、底地を子が取得した場合でも、借地権は父のままであることを税務署に申告することが必要です。

その場合「借地権者の地位に変更がない旨の申出書」を税務署に提出することが大事です。

反対に、借地権者がもともと子の名義で、子が地代を支払っていた場合、子が借地権者となりますので、父名義の建物が存在する場合は子の借地権という枠の中に使用貸借（無償）で父が借地権を借りていることとなります。

この場合の底地売買については、子が底地を購入する場合、もともとの借地権は子ですので、子の所有権となります。

親子間については、しっかりとエビデンス、いきさつ、今後の書面、相続対策における遺言などを完備することが大切です。

このような事案ですので、底地購入のT様親族の皆様へ、税理士さんに相談するように提案しました。

相続対策や今後の遺産分割対策の事案がありましたら、お気軽にお申し出ください。

信頼できる弁護士の先生や顧問税理士の先生、仲間の司法書士の先生へ確認しながら進めてまいります。

まずは、この時代で、ご依頼をいただけることに深く感謝をもって、「正直不動産」で全うしてまいります。

私事ですが、とうとう還暦を迎えました～三浦マラソンハーフ完走、福家ホーム㈱17期目に突入～

2026-04-03T00:00:00+09:00

本日、還暦を迎えました。

丙午（ひのえうま）でしかも厄年・・・。

厄を払う意味でも、全てのよき事柄には全力でチャレンジをしていこう！、そう思っております。

3月31日を終え、福家ホームの決算16期が終わりました。

4月1日からは、新たに第17期目となります。

第16期も、地元の皆様、ご紹介者様の皆様、知人、友人の皆様、親戚の皆様に支えられて、終えることができました。

深く、深く感謝申し上げます。

2010年の設立から、売買仲介と賃貸仲介を柱としてここまできました。

隣の芝生は青く見えるという諺がありますが、たまに買取再販や投資物件で大家業なんかは！などと仲介以外を考えることもございました。

しかし、「仲介」という仕事が、ひとつの「縁組」を達成する素晴らしい仕事であり、私自身、その仕事をおこない、お客様の「笑顔」をいただく瞬間が心から大好きなこと…そう感じ、仲介に専念して16年。やはり、私は、この仕事が大好きです。

近年、建売住宅は供給過多、建築費高騰・・・なにを選んでいいのかわからないことも多くございます。

建売は売主直販も多くなり、分譲主の皆さまは、互いに鎬（しのぎ）を削りあっているように思います。

情報は混在し、なにが正確で何がベストなのかもAIの時代で不明な点もおおくございます。なかなか判断しづらい世の中になりました。

弊社は、仲介業が根幹でございます。個人的に売買仲介実績は39年。お客様では、祖父、父、息子さんの三代にわたるご縁をいただだいております。

その中で、新築販売（仲介）！は行ってはおりますが、取引の多くは、地主さんのコンサルタントや知人、友人からの大切なお客様のご紹介、大切な専門家の先生のご紹介等をきっかけに仲介物件を探し、土地活用等や土地建物のコンサルタント、仲介販売の活動を行っております。

表に出ない、そして広告に掲載しない物件、その前の段階での仕事も多く、お得意先や知人、紹介者様などの深いご縁の方々での取引が多くございます。

本当におかげさまです。

60才となり、毎年、歳は重ねていきますが、三浦国際マラソンのように、歳をとっても完走タイムが落ちない・・・これもひとつの成長といえるように、若さを保ち、さらに若く！という気持ちで参ります。

「体→技→心」の順番でしょうか・・・。まずは体を鍛えること、若さを保つことで、技や知識に磨きもかかり、その毎日が心を清く明るく、また正直な気持ちになる・・・そんな感じが仲介業を行うにあたりベストであろうと思います。

還暦・・・童心にもどる気持ちもございますが、それは、初心をもって、さらなる勉強と体力増強の節目ととらえ、新たに始まった第17期目を全うしようと思います。

現在ご依頼をいただいている大切なお客様における「目標と夢」、「今後の人生設計」をまず一番に考え、日々仲介活動をしようと、そう、決心しております。

これからも、福家ホーム株式会社をどうぞ、宜しくお願いいたします。

横須賀市武一丁目上物付き土地、販売開始前となりました～測量、専任媒介、周辺調査開始～

2026-03-29T00:00:00+09:00

大切な仲間N社長の紹介で、ご縁をいただきました横須賀市武のオーナー様。

オーナーは相続人であるM様。

ご実家で相続が発生したことで最初の相談。

相続登記を行うことになりましたが、そのうち、他の相続人が他界され、急遽、続けての相続登記をおこないました。

遺産分割協議書の作成を相続人全員で作成し、登記は完了しました。

真のオーナー様としてM様が確定しましたので、窓口をM様として、専任媒介契約の締結を行いました。

現在は、売却開始までの調査や作業を行っている最中です。

国有地の道路に接道（４２条１項３号国有地所有）で、査定図がありません。

土地家屋調査士のＩ先生に相談しましたが、、かなりの時間と費用を要する国有地の測量は行わず、民民の立会のみの測量を行うことになりました。

現在、仮測量図が概ねできあがりまして、オーナーM様のご同意をいただきました。

今後、その仮図にもとづき、隣接の皆様の立会のうえ境界標の設置や確認作業に移ります。

今回の土地建物。建築計画概要書を取得したところ、現況地形と、建築敷地図面に相違があります。借地部分も一部あります。理由はわかりませんが、みたとこと、隣地の駐車場の一部を借地として建築しているようでした。

しかし、現況はその借地部分は隣地の月極駐車場なので、現況を見ても何らおかしくないので、今後、駐車場所有者にその経緯を確認しようと思っております。

また、排水の経路の調査も必要で、隣接地主さんにご挨拶のお手紙をだすことにしました。

被相続人は他界していますし、相続人M様もご実家にお住まいになったこともなく詳細は不明です。

一番は、周辺や隣接の方に聴取することなのです。

販売後に購入者様が安心して暮らせますように、事前に知りえることはしっかりとリサーチすることが大切です。

良かった点は、仮測量の結果で、土地面積については、公簿（登記簿）面積と実測面積との間に、さほど差異がなかったことです。

概ね178㎡（53.8坪）くらい。

平坦でカースペースもあります。

上物は改装が必要とおもわれます、利活用でリノベーションも可能な感じもしますが…、残念ながら、まだ鍵をいただいておりませんので、目視確認次第となります。

購入する方が、更地で新築をするためには、既存木造建物の解体費用が余分にかかります。

現状の販売予定価格は上物付き1,080万円（売主様の収入）と予定しております。

土地として購入する方の資金繰りは・・・。

1080万円（上物付き価格）＋推定300万円（木造解体工事）＝1380万円…くらいの想定となります。

新築費用がその価格に加算されますので、4000万円以内で収まるといいな～と感じてます。

庭の広い家を求めたい方はうってつけです。

スーパー（エイビィ）まで平坦徒歩3分。バス停徒歩4分・・・。駅徒歩圏を除けば好立地なのではと。

今後、調査を進め４月上旬には販売を開始しようと思います。

ご興味がある方は、ホームページの「問い合わせ」のメールにて資料請求をいただければ送信いたします。

乞うご期待下さい。

横須賀市追浜東町、一括決済とお引渡し～空き家の利活用とは・・・～

2026-03-24T00:00:00+09:00

本日、福家ホームに関係者全員が集合し、横須賀市追浜東町の土地と建物に関する一括の決済・契約・引渡しを行いました。

空き家の利活用の一環となります。

オーナーU様が保有している空き家・・・、最初は、ご家族、推定相続人皆様で、この物件を貸すか売るか・・を検討していました、

結果は売却。

理由は、U様ご夫妻もご高齢となり、後に託すお子様たちへ相談をしたところ、承継するお子様たちは売却がよいのでは・・・と。

その決断をしたのが３ヶ月前。

さっそく専任媒介、調査、業務処理活動が開始となりました。

今回の物件の近くで貸家を保有するS様夫妻とは以前からのご縁。

そのご夫妻に今回の空き家をご紹介。

現地ご案内と同時に、即日、購入の決断。

現地では、擁壁、急傾斜、井戸、害虫、傾斜地、国有地、境界非明示などのリスクを申し上げ、そのリスクに対応する金額の協議・・・。

内装は、以前、増築の履歴もありキッチンや床などは一部リフォームされていました。

契約の条件は、現状有姿、シロアリや雨漏れ、不具合があっても、売主の契約不適合責任は免責としての売買。

（瑕疵担保責任免責といわれておりました）

土地の周辺には、面積等が確定していない国有地「所謂　青地（アオチ）」があり、測量が困難なので、測量をしないでの引渡し。

このような条件を購入者が納得したことで、オーナーも同じリスクを思っており、売買金額をそのリスクに見合った合意で契約へ向かうことになりました。

もし・・・・。

オーナーU様が、確定測量（青地の確定、道路の確定・・・）を行うとすれば・・・。らくに１年以上はかかります。

もちろん測量費も多大にかかります。※隣接地の立会がないと確定ができないリスクもあります。

建物自体も売主様がいままで利用していなかったのです。なぜなら、土地を建物所有者に貸していてその賃借人から引き受けた経緯があります。

そのため、建物の状況もよくわかりません。

空き家については、「建物の老朽化」、「擁壁の修補必要」、「建物の不具合は売主の契約不適合責任は免責」と記載しないといけません。

そして、物件状況報告書を作成するにあたっても、不明点多いので、間違ったことは記載できませんので、その報告書も作成しない条件となりました。

買主様は、本日カギを受領し、じっくりとDIYでの工事や調整する仕事となります。

この土と建物を活かすこと・・・それは、空き家が素晴らしくよみがえることになります。

不動産は、人が利用することで、活気がでます。見た目も、空間も素晴らしくなります。もちろん、価値も高くなる？・・・のでは。

逆に、空き家のままにしていると、ハクビシンやネズミ、シロアリ・・・さまざまな害虫や害獣が住み着きます。

地勢的にも、追浜周辺は高台や階段が多く、擁壁の問題、石積みの問題、交通の問題・・・さまざまなリスクがあります。

このカバーをすることはできませんが、商取引上、相場があり、最後は金銭の協議となります。

所謂、「低廉な価格」の設定での取引となります。

「低廉（800万円以下）な空き家等の売買・交換の媒介に関する報酬」の上限額が引き上げられたのが、令和6年7月１日。

媒介の相手方から、上限で税込み33万円を受領することができます。もちろん、売主様と買主様の「両直」の場合は合計で66万円（税込）。

「空き家等」と記載された法律でも「空き家」、「賃貸中の物件」、「居住中」、「店舗」、「更地」・・・などでも「空き家等」になります。

利用状態は問われません。

800万円以下の物件であれば、その上限の報酬を合意の上受領できます。

横須賀市、三浦市においては、少子高齢化、相続人は遠隔地で横須賀に住まない・・・など、空き家が多くなり、その対策について毎月のように会議がなされております。

一億円の物件でも１００万円の物件でも、書類作成は同じです。逆に低廉な価格の不動産書類のほうが、書類作成、添付資料、調査時間の容量が多いかもしれません。

今回の物件、不明点は多く、土地の境界線も不明、水道管の位置も不明・・・。

重要事項説明書は、「現状は●●ですが、根拠となる資料がなく、詳細は不明です」という条文が多くなる傾向となります。

買主S様は、数件の物件を保有しております。

自らが貸主となり、知人、関係者のために建物を貸すことで地域社会に貢献されております。

S様は、横須賀市への貢献者でもありますね。そして、U様もその一端を担われたということになりますね。

司法書士の先生にご足労いただき、無事に所有権移転登記がなされました。

本日は超スピード取引となりました。

売主のU様、買主のS夫妻、本当におめでとうございます。

空き家の利活用、空き家の売却で、また一つ、横須賀の街が活気付きます。

ありがとうございました。

横須賀市若宮台、本日無事に決済とお引渡しができました～昨年の4月から約１年以内のお住み替え計画が完了しました～

2026-03-23T00:00:00+09:00

Ｓ信金の横浜で行われた本日の決済。

Ｎ社さんの主要取引先です。

その信金担当者Ｈさんは、北久里浜支店にいらっしゃったときに福家ホームを担当してくれた方。

今回の横須賀市若宮台の取引を通じ、担当者Ｈさんとの必然の出会いに不思議なご縁と、感動をえることができました。

若宮台の案件は、昨年４月に、Ｓ先生からご紹介いただいた大切なオーナー様です。

一番最初は、妻が方位や気学における鑑定を始め、２０２６年２月中に引っ越しすると吉方へいけるという計画になりました！

最初は、若宮台をリノベーションして暮らす予定であったO様。

しかし、数千万の改装の見積もりに驚愕し、あまりにも高額すぎるので、住み替え（売買）という選択に変更となりました。

お人柄も素晴らしく、誠実なオーナーＯ様。

Ｏ様は、そのリフォーム代金をマンションの購入にあて、先行してマンション探し始めることとなりました。昨年７月。

マンションは即決となり、ほぼスケルトン状態からのリノベーション。

リフォームは、知人のA社に相談し、O様と無事に請負契約。

リフォームは数回の工程にわけて、慎重かつ注文建築のように、O様の趣味と実益をいかす工事となりました。

その対応をA社の社長がしっかりとおこなってくださいました。

昨年１２月に、引っ越し先の工事も始まり、自宅はこれから売れれば安心できる、という年末。

一件の問いあわせがあり、内見へ。

一発購入決断。

いろいろな調査の結果、N社とO様は、信頼関係のまま契約にいたるまでの時間がながれ、２月に売買契約を行い、今回の決済となりました。

これからN社さんは建物を改装し、事業として利用していきます。

今回、住み替え計画で、目的通り新天地で２月中に引っ越しを完了することができたことが一番でした。

お引越し後、新居の荷物や段ボールの片付けがそろそろ終わるころに、長年暮らしてきた思い出あるご自宅のお引渡しを本日できたことに、大変うれしく思います。

O様のお人柄、そして、購入者さんも素晴らしいお人柄で、すばらしいご縁ができた取引となりました。

この一年間は、長いようで、過ぎてしまえば、あっという間の有意義な時間でした。

O様、本当におめでとうございます。お疲れ様でございました。

N社さんも、今後の素晴らしい発展ができますように、心からお祈り申し上げます。

アパート用地や事業用地向け・・・底地と借地権付建物の同時売却の意思決定、これから販売へ向けて～横須賀市三春町某所、京急堀ノ内駅徒歩５分～

2026-03-21T00:00:00+09:00

昨年よりご相談を受けておりましたがようやく形になってきました。

地主I様からは土地の売却の依頼を受けておりました。

しかし、土地は上物（建物）所有者に貸している・・所謂、借地権設定値。（底地ともいう。）

売却の依頼を受けても、購入者は限定されます。

地代収入や将来の承諾料、更新料収入を目的とする投資家、もしくは、上物の所有者への譲渡。

限定されていますので、I様の目的が達成できる可能性はどうか・・・。

２か月以上にわたり、上物の方と協議しました。

先日、上物の所有者（借地権付建物所有者）と地主I様には福家ホームにお越し願い、皆で協議をいたしました。

皆さんの目標が一致団結でき、足並みそろえてスタートができることになりました。

底地の所有者I様の売却へのスタート地点にたちつつ、上物所有者の方も横一線にスタート地点に立つこととなりました。

運動会でいえば、二人三脚です。

その水先案内人が福家ホームとなります。

立地条件、地勢、利便性はいうことなし。

アパートが混在する地域につき、アパート経営の方にはうってつけの土地と思います。

駅や病院、うみかぜ公園、エイビィ、オーケースーパー出店予定など、夢が広がる場所です。

これから資料を作成し、測量関係も平行に検証していただきなあがら、購入者がしっかりと検討できる段取りを行っていきます。

4月に入れば、具体的な販売活動、申し込み受付などの仕事ができると思います。

乞うご期待ください。

ルネ北久里浜マンション、本日無事にお引渡しとなりました～売主様、買主様、おめでとうございます。～

2026-03-19T00:00:00+09:00

本日、友引の素晴らしい日。

何事も大吉なり・・という日の午前中から開始。

「ルネ北久里浜」という素晴らしい丘の上にそびえる分譲マンション。

その売買における決済とお引渡しが完了しました。

昨年の暮れに、福家ホームに訪れてくださったO様との出会いから始まりそこにはうちの妻が会社におり初対面、そして担当に。

今年に入り、角度を変えての不動産さがしが始まったまもなく・・・今回のマンションとの出会い。

室内は丁寧に使用され、しかも、快適に暮らすことができる空間とおい部屋の位置。～場所は申し上げられませんが・・・。

わずか１か月強で、契約からお引渡しになったこと、それは、買主様O様の如才無い完璧な手続きがあったこと、今の暮らしを行いながらの手続きは、尊敬いたします。

そして、保有し維持管理してくれた売主G社様のおかげでもあります。

本日のおめでたい日は、契約当初から決めておりました。

しかし・・・朝から強風と大雨・・・

皆様の日頃の行いのおかげで、決済の時間２時間前には、風も雨もやみ、素晴らしい天気の中で決済を行うことができました。

関係してくれた金融機関の担当者さんも素晴らしい方で、最後まで面倒見てくれて安心して取引をすることができました。

全ての皆様の努力と手続きで本日を迎えることができました。

本当に感謝です。

これから進展地で暮らし始めるO様ご家族のご多幸をお祈り申し上げます。

素晴らしいご家族O様一家が、ますます発展し、快適な暮らしをお過ごしできますようにと、御祈願いたします。

本日は、G社のT社長、O様、本当におめでとうございました。

横須賀市追浜町某所、底地売買の決済完了～借地権、公道、国有地・・・さまざまなハードルがありました～

2026-03-09T00:00:00+09:00

令和７年の春先くらいから行ってきた取引・・・、本日、ようやく終止符がうたれました。

この土地は、地主S様が保有し、その土地を借りて建物を所有する借地人がいます。

地主さんも借地人さんも先代かから相続で受け継いでます。

数十年前の借地契約がありました。

しかし、現在、調査した結果、権利関係など先代の皆様においてわからなかったことがありました。

その解決ができて子の決済・・・１年近くの取引となりました。

底地を購入いただいたM社さん。私の大切な仲間・・というか、戦友・・・。

昨年の中旬に、地主さんが土地を売りたい・・・ということから始まったのです。

さっそく、借地人にその旨を話しましたが、土地購入は行わず、土地を借り続けたいとのこと。

M社に相談した結果、売買の方向になり底地契約へと・・・。

調査の結果、公図には借地対象地の中に道路と国有地が・・・。国有地上に借地人の建物もあります。

地主さんはこの土地含め、数百坪の土地を所有し貸しています。そのため、今回の借地対象部分を分筆・測量する必要があります。

高齢者の地主さん、お仕事をお持ちの長男さんが動ける作業ではありません。プロの作業・・・、国有地の交渉、横須賀市との廃道の交渉・・・、これは一般消費者では無理に近いのです。

M社さんは、さっそく、指定弁護士、専門の測量会社、指定司法書士のチームを組んでくださいました。

一切の測量、分筆、裁判費用は買主であるM社が負担する前提ですすめました。

決済までは地主名義につき地主Sさんの協力も得ながら、土地を分筆できるようにすることを条件に契約締結、そしてスタートして今回の８か月間。

ようやく、分筆を行うことができるようになり、本日の決済を行うことができました。

地主S様の肩の荷もおりて、売却代金のみ受領し、全ての作業費用は買主M社が負担し、そのおかげで進むことができました。

39年の実務を行ってきた私でも、近年、稀にみる借地権と底地の権利関係でした。

M社さんには、底地を数か所購入いただいておりますが、今回ばかりは、専門的な部分でしかもM社の弁護士さん、土地家屋調査士さんにもお手伝いいただき完結の運びとなりました。

地主S様との取引は完結いたしましたが、今後、M社さんは、分筆後、国有地、廃道の取得手続きのため１年以上の作業にはいります。

当事者の皆様、本当にこの度はお疲れ様でございました。

そして、測量時、借地人さん同志の境も決める必要のため、借地人さんのご協力にも心から深く感謝申し上げます。ありがとうございました。

本日は、決済、お引渡しの件で、売主S様、買主M社のS社長、おめでとうございました。

横須賀市粟田某所、成約となりました。～角地で、ゆとりある敷地、県道も程よく近い住環境～

2026-03-07T00:00:00+09:00

３月７日先勝の日。

横須賀市粟田某所にある土地の売買契約を締結することができました。

六曜では「何事も早め」に行う日・・・、そして午後２時から午後６時は凶（きょう）でよくない・・。

重要事項説明書開始から売買契約締結、そして手付金の領収証交付・・・「おめでとうございます！」の締めが午後１時５８分！。

売主A様たちと買主J様のご協力もあり、定刻通りに契約締結完了となりました。

この土地は、長年売主A様の親御さんが守り、近隣にも愛されつづけていた親御さんが所有してました。

そして、近所の皆様とも素晴らしいお付き合いをなされてきたとのこと。

その親御さんから相続を受けた今回の売主A様たち。

半世紀上素晴らしい暮らしが詰まった今回の土地の継承者をさがす役割として、「専任媒介」で土地売買を携わることになってまもなくでした。

素晴らしい購入希望者J様が売買契約の意向を固め、ご購入いただきました。

契約の時間、終始笑顔、そしてお互いに、いい感じでの呼吸や合間で、円滑に話し合いをすることができました。

そして、A様たちが笑顔で捺印し、手付金を受領し、その時に交付する領収証をJ様にお渡しする瞬間、A様たちの心温まる姿勢に感動いたしました。

J様は、売主様とお会いできて、最初お会いした時よりも、かなりご安心ができたのではないかと、そう感じました。

これから、売主様は測量を行いお引渡しをする作業となり、買主様はこれから建築のプランニング等と資金繰りが主な作業となります。

この素晴らしい時間の間、南東向きが入り口となっている福家ホームの室内は、皆様の笑顔のおかげもあり、素晴らしく、温かく、明るい空間となっておりました。

そして、このご縁を最初につくってくれた私の大切な仲間N様。売主様をご紹介いただきました。

ご紹介とご縁を下さったNさんに心から感謝いたします。

そして、A様達の相続登記や測量のお手配、解体作業等のところまでご対応くださった司法書士K先生にも心から感謝です。

これから、J様の素晴らしいマイホームの設計が始まります。

残念ながら、建築手続きは、弊社が関与していませんので、ご協力としては脇役となりますが、この素晴らしい地でJ様の家族皆様が、楽しく過ごせるように心から祈っております。

庭を広くとれそうな広さ、そして開放的な道路。

「家」を建て、広い「庭」で楽しむ設計・・・。

繋ぎ合わせれば、楽しく、素晴らしい「家＋庭＝家庭」づくり・・・応援したいと思います。

本日は、売主様、買主様、福家ホームにご足労いただき、ご契約いただきましたこと、本当におめでとうございます。

これからも引渡しにむけて皆さんで頑張って楽しんでまいりましょう！

第41回「三浦国際市民マラソン」に出場してきました。～ハーフエントリー8788名の参加～

2026-03-01T00:00:00+09:00

３月１日、日曜日、快晴の素晴らしい朝。

第４１回「三浦国際市民マラソン」大会が始まりました。

10㎞コース、21㎞コース、5㎞コースなどがあります。

８時過ぎには10㎞コースにエントリされた選手がスタートします。

私は、年甲斐もなく「ハーフ（21.09㎞）」にエントリーいたしました。

スタートは10時！

朝5時半に起床し、まずは顔を洗い、朝ごはん・・・消化の良いもの。

その後、毎朝のルーティーンを行い、アミノ酸、クエン酸、バナナ、ユンケル・・。

15㎞くらいで足指が痛くなるので、リゾビーム（痛み緩和）を貼り、いざ出陣！

８時半前には三浦海岸の会場につきました。

会場は、すでに人・人・人・・・10㎞のスタート開始間近の時間でした。

私は、もともと体が硬すぎるので、スタートの10時まで、人一倍のストレッチをして時間を過ごしていました。

会場砂浜上にある特設ステージには、フィギアスケートのアナウンスで「りくりゅうペア」の演技に「宇宙一！」と言っていた高橋成美さんがいました。

ストレッチを中断し、元気が湧き出るお話をいただき、さらにパワーアップいたしました。

ついに10時スタート！

しかし、A～F（Aはプロ並みに早い人がいるブロック）のブロック分けのスタートになりますが、私は遅いのでEブロックに自己申告でエントリーしました。２時間30分では完走できるだろう・・・という人。

スタート開始直後はAからBはダッシュスタートしますが、そのあとの数千人はスタート地点までかなりの列と人数なので歩きながら前に進むようになります。

スタート地点からすぐに、同業者の仲間が手を振ってくれました。休みでお酒のみのみで観戦のようで、うらやましい～(笑)

3㎞過ぎたところは三浦霊園の急な上り坂（海抜50ｍ以上）、そしてその坂を超えたら、さらに坂・・・。

この坂を超えたらあとは、城ヶ島まで下ります。キャベツ畑や宮川の風車など、遠浅に見える景色は絶景です。

城ヶ島の折り返し地点までは下り坂も多く、仲間や妻の友人が撮影等をしてくれたり手を振って応援してくれていました。下り坂のあとなので、元気な表情で写ることができました。

城ヶ島の折り返し地点からは残すところ11㎞。

15㎞地点では、いつものように足の指がちぎれそうにいたくなりました・・・、が。

今回、リゾビームを数枚貼っていたおかげか、事前に疲れない走り方を練習していたおかげか、ちぎれるくらいまではいかずに、走り切れる程度の痛みでした。

ゴール直前の１㎞を残すところから、沿道の声援、応援、吹奏・・・人のパワーをいただきながらのゴールとなります。

人の声援は、本当にパワーをもらえます。理屈ではありません。

還暦前になる私にとっては、最後の2㎞を残すところで塩が張り付いた顔面で疲れきった状態のときの声援がどれだけのすごいことか・・・、実際の体験でしか味わえません。

そして、短くても、長くても、ゴールがあります。走っているときに、ボランティアの皆様が、5㎞地点、10㎞地点、後2㎞・・・などの看板をもって立ってくれています。

このことは、走る選手にとって、すごく感謝です。あと一息、あともう少し・・・と必ずゴールに辿り着こうという元気が湧き出ます。

日々の暮らしも、仕事も同じですが、一つひとつに「スタートと目標になるゴール」をつけていくと、さらに快適になるかもしれませんね。

完走の結果、タイムは2時間17分32秒。歩かず走り切ったことが何よりの自信となりました。

前回の大会のハーフとタイムとほぼ同じ。

しかし、去年は58才11か月、今年は59才11か月・・・進歩したかも・・・。考え方では。

我ながら、自分で自分を心の中でほめていましたが、ネットにアップしてしまいましたm(__)m

大人になるまでの若い時は、体力、気力は登り続けますが、反対に経験が少ないので間違いや失敗として多く感じることがあります。しかし、失敗で気持ちが下がっても、成長という強いパワーでトントン。

そして、「もう一歩の努力」で「本当の成長」となります。

私のように、還暦寸前の者は、何もしなでいると、年齢とともに、体力は衰えていき、体力が衰えれば気力が下がり、失敗や心配事を感じることが多くなります。

しかし、年齢とともに増えていくもの・・・、それは経験、人、仲間、家族の絆です。

ひた向きに人を好きになって、信じる仲間には心を開いて、家族のため頑張るぞ！と思えば、それぞれのみんながパワーをくれます。自ら動かないと何も動きません。

このマラソンを通じ、さらに、さらに、人間の底力、人の応援という「目に見えないすごい力」を体感します。

もし体調が悪く体を動かすことができなければ、大声をだして歌うのもよいでしょう。声を出せば内臓と脳に響き、自然と交感神経が高くなり力がわき出ます。

声がなかなか出せなければ、同じ時間、同じ日に、何十億の人々が、同じ世界で生きているので勇気百倍と思うのもよいですね。8788名のマラソン選手も同じ時間、同じ距離、同じ温度で走っています。字は知りながらも、みんな頑張ってるなぁ～と何度となく思いました。

また、来年も必ずエントリーします。

自宅近所にいる１０㎞を走ったお父さんとも、今度はともにハーフを走りましょう！と約束しました。

走った後の家族からのねぎらいの言葉は、本当に涙が出そうになるくらいうれしかったです。酒がうまかったな～。

最後に、福家ホームにご依頼いただいているお客様、ご依頼者様には、この日の時間をいただいて、心から感謝申し上げます。

ご依頼いただいている皆様にとって、確実に到来する「ゴール」に向かって伴走し、ともに二人三脚で対応してまいります！本当に本日の時間をいただき、感謝申し上げます。

逗子市の広大な土地建物、歴史を感じる風情～不動産の歴史は、大切な方から大切な方にしっかりと受けつがれるものです～

2026-02-27T00:00:00+09:00

２６日の大安吉日。

逗子市某所にある広大な土地と邸宅の引き渡しが行われました。

唯一無二の場所、高台でもないのに、遠浅に市街地を見渡す丘陵地。

そこには歴史を感じる雰囲気とパノラマの景観、見事です。

歴史あるこの場所には昭和３６年、戸建が存在し先代が所有されておりました。

その家に先代とともに暮らした子供たち・・・今の相続人の皆様、そして本日の決済に集合してくださった当事者の皆様です。

共有者代表のK様とは、３０年来のお付き合い。

その年月もあり、私にとって、この瞬間は恐縮でもあり、また、うれしくもあり、不動産仲介の仕事で本当によかった・・と思った瞬間でもありました。

そして、この素晴らしい快晴、素晴らしい空気、素晴らしい共有者の皆様のおかげで、素晴らしい方がお引き受けしてくださいました。

この継承は、偶然ではなく、「必然」と感じたのは今までの経験の中でも数少ないことでした。

逗子を愛する人から、逗子を愛する方への橋渡し・・・、心から当事者皆さまに感謝の念でいっぱいです。

決済終了間際に、半世紀以上の思い出をお聞かせいただきました。

共有者の皆様にとって、先代からの思い出が詰まった土地建物をお引渡しする気持ちは、十分に理解できます。

先代から承継した共有者皆様の思い出、暮らし、子や孫、遊びや買い物、風、空気感・・この景色・・・。人生経験そのものです。

そして、私は、今回受け継いでくださった購入者様へも心から感謝です。

長年の思いある邸宅を引き渡す瞬間・・・、少なからず寂しさもあったと思いますが、共有者皆様が本当に笑顔だったのです。

それは・・・購入者様が逗子のことをよく存じ上げている方だったからでしょう。

共有者皆様におかれましては、安心して大切な財産をその方に継承できたことでの笑顔ではないでしょうか。

購入してくださったY様は、私達夫婦が長年心から尊敬している方です。

３０年以上大切にご縁をつなげて下さったK様が、今回、Y様に継承してくださったこと、そしてY様が承継してくださったことに、深く、深く、感謝しております。

今後、この土地と建物が、さらに素晴らしく生まれ変わる期待があります。

そのために、Y様へのご協力も心から存分に行いたい、そう心から思った一日でした。

最後に、売主である共有者の皆様、そして、購入者Y様、本当に本日はおめでとうございました。

これからも、皆様の発展、そしてご多幸を心よりお祈り申し上げます。

国が底地を所有する借地権付建物の決済が終了しました～その手続きとは・・・～

2026-02-25T00:00:00+09:00

２月２５日、横須賀市某所の借地権付建物の売買と決済を行うことができました。

財務省管轄の財務局横須賀市局に売主様、買主様、司法書士の先生に集まっていただきました。

なぜ財務局・・・。

その理由は、土地を国が所有してます。その土地を従前から建物所有目的で借りていた借地権者様の依頼です。

残念ながら、借地権付建物所有者は一昨年に他界し、相続人がいませんでした。

裁判所の選任で、相続財産清算人として弁護士の先生が立つこととなり、弁護士M先生により売主としての手続きを行ってくださいました。

もともと、国の土地になったのは、大昔の地主さんの相続が発生しその相続税の代わりに土地を国に引き取ってもらった「物納」されたもの。

借地権付建物所有者は、地主さん、そして国という流れで継続して同条件で土地を借り続けてきました。

ちなみに、財務省は、この土地を売却したい意向がありましたて、活動は試みたのですが、残念ながら、国が算定する底地価格と、横須賀市不動産マーケット市場の底地価格が大きく乖離しておりました。

結果的には、国の底地販売は実らず、借地権付建物のみを購入したいというA様が発生した流れとなりました。

手続きとしては、底地が個人の地主さんであろうが国であろうが、あまり変わりはありませんでした。

しいて言えば、更新料はかからず、地代の納付も固定資産税の納付のように、年に４回に分けて、随時、納付書清算になるようです。

当事者は２名でしたが、財務省の皆様は、契約手続き２名、名義書き換え料等の徴収課２名など、ピシッと空気がしまった雰囲気で行われました。

これから、購入されたA様の夢の始まりです。

本人自らのDIYを行い、大正時代に建った木造平屋建てに息を吹き込むことになります。

期待しております。

売主M先生、本当にありがとうございました。

そして、買主A様、おめでとうございました。横須賀に来てくださり感謝します！

借地権付建物所有者と底地（借地権設定者）所有の地主さんとの関係は・・・～借地と底地、双方の財産価値について～

2026-02-22T00:00:00+09:00

借地権といっても、商業地と住宅地とはかなり考え方が違ってきます。

横浜駅や逗子駅の駅前の土地は、商業施設であり地主さんは土地をなかなか手放しません。

その土地上にビルがある物件は借地権付建物となりますが、Jリートや、信託契約など、投資会社が一括してビルを信託でうけていることも多くなかなか売買となりません。

反対に、住宅地や郊外は、人口減少が続き空き家が目立ってきております。

その中で、借地権・・・地主さんから土地を借りている権利はどうであろうか・・・。

建物が古くなれば不安も一層増えるてくるのが一般的です。

その不安とは、増築費用、建物の改築、再建築費用、土地を返還する場合の解体費用・・・。

つねに借地なので、建物の維持を必要とします。

地上権とは違い、改築、建て替え、譲渡など地主さんによる書面の承諾が必要となります。

人から人、身内から身内へ不動産が継承されるときは、できれば円滑にすっきり行いたい。

私自身、借地権やそのコンサルに携わり３９年目を迎えます。

親から子へ継承されるごとに、借地権建物または、底地の所有者のお悩みを聴いてまいりました。

相談は主に、借地権付き建物に暮らしてた親が他界してしまい、相続した子たちは首都圏に暮らしているので、対地主さんへの対応、建物や土地を借りるための地代、維持費、更新料などをどうすればよいか・・・。

このような相談が多くなっております。

これは、世の中の流れです。

バブル絶頂期の平成元年では、借地権でも人気はありました。

しかし、今は所有権でも簡単に普通に売買できます。そのため、借地権の需要は置いてけぼりとなります。

借地権に暮らす建物所有者は、生涯この建物で暮らし続けたいという気持ちはだれでもお持ちです。

しかし、動けるうちなんとかしないと、残された子供たちの対応が大変になる場合も多くございます。

親御さんが他界する前に、介護施設、市営住宅に入るなどもあり、そのときには、今の建物をどうすればよいか・・・など問題が付きまといます。

市営住宅に入る場合は、不動産の所有はできませんので、急いで建物を手放さなければいけません。しかし、借地の場合、うれないし、地主さんが承諾してくれるか・・などの問題もあります。

施設に入れば、建物は空き家になります。地代だけの支払いがのこりますが、施設の支払いと重なります・・・。

介護になった場合、古い家での暮らしがままならず、便利な場所に移動したい・・。

などの現実を見てきております。

その時になったとき、建物を処分、改築、地代・・・は地主との関連が必要なので、お金の支払い承諾関係、手続きを踏むこととなり問題や不安も山積しております。

このように、今の暮らしも大切ですが、将来の計画をしっかりするために、スマートにできるものはしっかりと動けるうちに事前に対応することが必要です。

その中のひとつが、底地をもつ地主さんが売却したいという気持ちになったときに、建物所有者も一緒に売却を行い、将来のスマートな計画を現実にするように一歩前進する決断することが必要と思います。

建物所有者が家を売りたいといっても、地主さんが土地を持ち続けていては、なかなか売却もうまくいきません。

借地と底地を一体化で同時使用収益できる所有権の財産として、有利な所有権価格にて購入者をみつけ、その後、地主さんと建物所有者で仲良く按分することが有意義に財産価値を確保できる道だと思います。

どちらか一方が賛同できずに、時間だけ経過することもありますが、そうなったら、将来のタイミングがいつになるか雲をつかむ話となります。

地主さんが土地を売却したいというときこそ、千載一遇のチャンスとして借地権付建物所有者の皆様もお住み替え（お買い換え）の決断をなさることがよいと思われます。

ご相談がございましたら、不動産コンサルティングマスターで、ファイナンシャルプランーのわたくしにお声がけください。

山梨県上野原市某所のご売却開始しました～1360㎡の広大な敷地、地域に貢献してきた物件～病院、グループホーム、高齢者住宅等の福祉施設などはいかがでしょうか。

2026-02-14T00:00:00+09:00

この度、妻の親友を通じてご紹介いただいた、山梨県上野原市某所の土地建物を所有されているオーナーS様夫妻とのご縁。

S様ご夫妻から、この度、専任媒介のご依頼をいただきました。

ご縁は大切で、しかも、私達夫婦にとっては人とのご縁は一番大切な財産と感じております。

だからこそ、神奈川県外もご紹介とあらば、飛んでまいります(笑)

先月の水曜日、妻と現地に向かい、S様の奥様がお立合いくださり、現地確認ができました。

ちなみに、現地には、速やかに到着しました。上野原という場所は、断然東京に近いのです。

（今度は、茅ケ崎から相模原方面で行こうとおもいます。）

今回の土地建物は、S様の先代から引き継がれてきた大切な財産です。

140坪強のご自宅の１階の一部は、診療所として活躍し、上野原等の地元の皆様に愛され貢献されてきました。

敷地にはいると、すがすがしいお庭や樹々たち。

そして建物からは美しい山々を見渡す絶景。

上野原市役所までも徒歩圏。

既存の建物がある敷地は309坪で平坦です。上野原市公道を挟み、向かいには102坪の更地となります。

上野原市の人口、傾向をこれから調査して、大切なこの土地の有効利用を検討したいと思っています。

昨日、上野原市役所財務課と話しましたが、昔の地籍調査（国土調査）につき概略の地形しかありませんでした。

法務局で「公図」を取得しました。この公図は「14条地図」といい、地積測量図にほぼ近い公図となります。

測量は必要となる可能性はありますが、まずは１４条地図をもって地形図を作成し、今後の販売に向けていきたいと思います。

商店街や市役所、総合病院など、暮らすにはもってこいの場所です。

ただ、地域に愛され続けたこの場所は、これからも、地域に愛され続け、必要とされる用途を検討する方が現れるのではないかと、そう信じてます。

グループホーム、診療所、高齢者サービス付き住宅、福祉施設など・・・夢はどんどん湧いてきます。

私ども夫婦は、ご縁のきっかけもあり、夫婦ダブルパワーでS様ご家族の目標を達成しようと決めております。

これから速やかに販売活動をしてまいりますので、乞うご期待ください。

S様ご夫妻、そしてご家族皆様、これからも宜しくお願いいたします。

横須賀市若宮台、お住み替え計画の最終段階に入りました。～ご自宅の新規購入と今のお住まいのご売却～

2026-02-08T00:00:00+09:00

横須賀市若宮台の一戸建て、京急久里浜駅も徒歩圏。

本日の８日日曜日、友引の日。

売主O様と買主N様にご来店いただき、一戸建ての売買契約を締結していただきました。

外は雪が降り、気温も2度くらい・・契約は朝の９時スタート！。

昨晩から、本日の準備やスケジュールや段取りを考えていたためか、朝は自然とまだ暗い0４時５０分に目が覚めました。

でも、いつもと同じルーティーンで、早起きした分、会社に7時30分に到着。

準備、再確認、暖房、掃除・・そして、契約というおめでたい時間に、大切なお客様をお出迎えすることとなりました。

話は飛びますが、昨晩、大きな雷が続き、窓は振動し、そのあとに、なんと、氷（雪でない・・）のような雪が窓をぱちぱちをたたきつけて降ってきました。

その後まもなく、あたり一面が銀世界。

今日の契約の日がむかえられるだろうか・・と心配でした。

その甲斐あって、朝一番で雪が降っていても、、売主様買主様は笑顔でご来店され、穏やかで笑顔をもって重要事項説明や売買契約の読み合わせを行うことができました。

昨年の５月ごろでしょうか・・大変お世話になっておるS先生からO様の住み替え希望というご紹介をいただいたのは・・・。

ご紹介から数ヶ月で引っ越し先の購入手続きができました。信頼できるビジネスパートナーのＩ社長にフルリフォーム工事をお願いして、今月ようやく竣工予定となります。

O様の引っ越し日がきまったあとに、すぐに購入者のN様が内見され、購入のご意思をいただきました。

そのまま、事前の融資等もあたってくださり、ほぼ問題ない状態でしたので、無事に本日の売買契約にたどり着きました。

その金融機関の担当者は、わたくしもよく存じ上げている方。かなりガッツがあります。融資も心配しておりません。不思議です・・・。

O様の住み替え計画は、先に売却か、先に購入か・・・の検討から始まりました。

最終的には、購入を先にして、自宅はゆっくりと売却をすることになりました。

その考えには、親から受け継いだ大切で愛着のあるマイホームがゆえ、急いで売却をするよりは、一時的に購入資金を用意して先に引っ越し先を確定し、引っ越ししてから安心して売却する計画になりました。

このタイミングで、購入者のN様とのご縁ができるとは・・・なんという素晴らしいタイミングでしょう。

引っ越し先のリフォーム工事に合わせ、引っ越しが可能となるのですが、売却先が確定してうえでの引っ越しはなお安心となります。

まさに神業（かみわざ）

O様と私の妻とで、引っ越し先やタイミングを相談し、たくさんの話あいを重ねてきたおかげでもあります。

神業・・・、このタイミングは、言葉では表せません。もともと、O様がお持ちされているパワーのおかげでは・・。

これから、新天地の暮らしが始まるO様、そして、長年暮らしてきた大切な土地と建物をそのままの状態でN様が承継してくださる、このこともO様が大変うれしく思われたようです。

本日は友引。正午以外はすべて吉。

寒い雪の日ではありましたが、気持ちと笑顔、皆様の熱き想いで吹き飛ばしながら過ごした素晴らしい日となりました。

売主O様、買主N様、本日は、本当におめでとうございました。

そして、福家ホームへご依頼をいただき、ありがとうございました。

ルネ北久里浜のご成約～すばらしいご縁と、そして３８年の重要事項説明の中でも、心あたたまる雰囲気の中で・・・～

2026-02-07T00:00:00+09:00

２月７日先勝の日、雪がちらほら・・・。

午前中に、「ルネ北久里浜」という素晴らしい立地で風光明媚なマンションのご成約となりました。

購入者O様のきっかけは・・・

福家ホームのお店の目の前・・・そこは第３公園（根岸交通公園の道路向かい）にいらしていたO様の奥様。

ふらっと、「家を探そうかな～」と、公園目の前にある弊社にお越しになられたことが最初の出会い。

昨年１２月ごろかとおもいます。

その時は、妻が勤務しており私は不在でしたので、O様と妻はお互いにマイホームのお話をしたそうです。

すごくお人柄がふわっとされて、穏やかで素晴らしい印象のようでした。

O様夫妻は、もともと北久里浜周辺の戸建てやマンションをお探しでした。

ネットや広告でいろいろを物件は見て回ったとのことでした。

いつの日か・・妻が「O様はルネ北久里浜はどうかな～」との一言。

山の上で駅から遠い印象をお持ちになっていたO様夫妻は、とりあえず見るだけ見てみようと・・そして妻と一緒に内見。

その瞬間、ルネ北久里浜管轄の北久里浜駅付近におりるエレベーターを利用することに駅までの近さを実感されました。

好印象ということだったそうです。

ご主人様もお仕事のお休みの時間を利用して、物件があるうちに再内見をしてくださりました。

マンションの駐車場は1550mm以内の車高の駐車場しか空きがありませんでした。

しかし、車のことは、O様にて別の方法で乗り越えられました。

目からうろこだったのは、丘の上にあるマンションでその同じ周辺で他の駐車場を探しても、なかなかない・・。

しかし、妻は、「エレベーターおりて、駅周辺の月極駐車場も探せばどうかなぁ～」これは妻の発想！すばらしい。

長年の経験のわたくしでも、その発想力は妻にはかないません。

今回、売主様もお越しになってくださった契約。外は雪が降り、クリスマスの雰囲気もありました。

先勝で、結婚には「吉」の本日。めでたく、成約できましたことに、うれしく、そして、数ある仲介会社のなかで弊社を選択いただいたO様夫妻に感謝です。

そして、初めてお会いする宅建業者の売主様も、弊社のことを信じて待っててくだっさり、感謝です。

マンションの重要事項説明書は23ページにわたりました・・・、その時間も、O様のご主人様はしっかり、そして如才なく聞いて下りながらも、この場を面白くかつ穏やかにしてくださいました。

その場にいる売主様も終始笑顔でした。

本当に素晴らしい契約となりました。

O様ご夫妻、本当におめでとうございました。

これから来月の決済まで、しっかり対応いたしますので、引き続き宜しくお願いいたします。

三崎警察署目の前のエフ店舗ご成約～新たに、三浦市を活気づけてくれる事業者様の活動開始！～

2026-01-30T00:00:00+09:00

大安吉日の本日。

エフ店舗のご成約となりました。

場所は三浦市三崎町小網代、三崎警察署目の前です。

スケルトン状態ですが、ご契約者のT様により、新たに店舗内装工事が行われます。

様々な店舗展開ができるスペースなので、T様の思い・・楽しめる空間、おいしい時間を満喫できる空間、人々が落ち着いて寄り添える空間、そして、手作りのおいしいお料理が楽しめる空間・・・。

いろんな角度でこれからの店舗計画が始まります。そして夢は広がり今年３月以降のオープンとなるようです。

T様は、「三浦市の皆様に喜んでいただけるお店、そして、三浦市にお越しになる皆様に喜んでいただけるお店にしていきたい」とおしゃっておられました。

わたくしどもは、心から楽しみにしております。

これまでの２か月間、設計や仕様、内装のイメージ等でお時間を費やしたのではないかとお察しいたします。

きっと、このことは、糧となり、お店の発展に必ずつながります。

これからの内装工事となりますが、是非とも頑張ってください。

T様とお身内の皆さまのお人柄は、間違いなくみんなから愛されるお店になると思います。

まずは、本日の素晴らしい日、本当におめでとうございます。

横須賀市追浜本町の決済完了～道路拡張工事前の取引につき、令和17年はどのように・・・～

2026-01-26T00:00:00+09:00

１月２６日の今日、おめでたい日となりました。

横須賀某所にて、追浜駅に近い商業地域の土地売買を完了することができました。引き渡しと決済。

借地人H様と地主T様の関係は６０年来のお付き合いです。先祖から引き継がれてきたとのこと。

地主T様が借地人H様に土地の売却をすることになり、その仲介・交渉をT様からご指名いただいたのが昨年１０月ごろ・・・。

私は今年の４月で還暦の6０才。

私が生まれる寸前に、この土地賃貸借契約がうまれたのですね（W）

この日、土地を借地権者H様に譲渡したことで、借地権者H様は土地も建物も所有権１００パーセントとなります。

長い６０年の借地関係がめでたく終結となりました。

その素晴らしい関係が終了する年に私が６０年を迎える年・・。不思議なご縁です。

借地権者H様、底地所有者T様との関係が素晴らしく、この関係のおかげで、素晴らしく円満な取引を完了することができました。本当に感謝です。

この度、地主T様は土地を手放すことになりますが、素晴らしい借地権者H様において、この土地が継承され、守られ、これから到来する追浜の発展に向けて貢献されることと思います。

本日の取引は感無量です。

おめでとうございました。

三浦郡葉山町某所、底地の売却依頼～市街化調整区域であることで重要なポイントとは～

2026-01-25T00:00:00+09:00

日頃よりお世話になっている地主N様がご来店。

新たなコンサルの相談となります。

場所は葉山町・・・まだ、媒介契約締結前につき、詳細の場所は控えさせていただきます。

土地の権利は所有権でも「底地」といわれる土地・・・土地上には借地権者（建物所有で土地を借りている賃借人）が暮らしています。

長年、N様の先代が、借地権者に土地を貸していて、その地位を相続人N様が引き継ぎました。

相続対策、相続税納税を視野にいれ、目標は、底地の売買で完結する検討となりました。

「二つの重要ポイント」があり、それをクリアーすると媒介解約ができます。

一つ目・・・土地が「市街化調整区域」に該当している。

■この市街化調整区域にある土地には、原則的に建築はできません。

建築できる「市街化区域」と建築ができない「市街化調整区域」として線引きされたのが昭和45年。

この45年以前から、土地に建築物が存在、もしくは建築確認許可を取得していること、且つ宅地並みの固定資産税が課税されていること。

市街化区域から５０軒つながって家があるか（50戸連単）。

まずは、この調査から入ります。

再建築できる土地をできない土地の価値が大幅に変わります。

建替えできない場合もで、固定資産税の評価額が宅地の評価で高額である場合もあります。

※都市計画税はありません。

二つ目・・・底地であること。

■底地につき、売却先が投資家の第三者か、土地を借りている借地権者となります。

借地権者が取得することで、借地権者は所有権で暮らし、地主さんは宅地の評価で底地割合相当で換価できることで双方で有意義な方法となります。

足並みがそろわないと、地主さんが投資家に売却し、その後、残念なことに、借地権者と新賃貸人となる投資家の契約関係で先行きどうなるかも不透明です。

地代が上がったり、更新料が高くなったり・・・。昔からの地主さんとの関係ではなくなります。

今回、この二つのコンサル業務を提案し、地主さんの相続対策にご協力を行うこととなります。

やりがいのある仕事です。

社会貢献という心持で動きたいとおもいます。

土地は２００坪以上あり、しかも葉山・・。

明日、神奈川県横須賀土木事務所に相談しようと思います。

昭和45年以前から宅地並み課税がなされているかの確認で葉山町役場。

昭和44年ごろの明細地図およびその当時の航空写真で線引き前（昭和45年以前）に建物があったかどうか・・・。

50戸連単図を作成し、相談資料を収集いたします。

道のりは長いのですが、地主N様と二人三脚で今回の相続対策をしてまいりたいと思います。

横須賀市粟田某所の調査開始～角地で、日当たり、風通し良好な更地、ハウスメーカーの建築用地として～

2026-01-23T00:00:00+09:00

昨年仲間のN氏から、「相続が発生したので、相続人の方を紹介します！」とのお話をいただきました。

今年に入り、素晴らしい司法書士K先生の手続きにより、すみやかに相続登記が完了しました。

昨日、相続人のA様達、土地家屋調査士O先生、司法書士K先生にご来店いただき、無事に顔合わせを行うことができました。

今後のスケジューリングを皆で共有ができましたので、これから最初の手続きである測量作業にはいります。

測量では、人と人の関係が肝になります。

相続人A様達とO先生を筆頭に、私を含め境界標確認のため隣接所有者の皆様に挨拶周りを行います。

土地売買は、一般的に、購入者へ土地を引き渡す際に、境界明示が義務となります。（明示しない場合は物件価格が下がる場合があります）

明示とは、隣接地所有者の方々からの境界承認を得た境界標や杭を明示するということです。塀や工作物を明示することではありません。

明示ができにくい場合、土地家屋調査士の先生の職印が捺印された実測図を交付することで明示に代える場合もございます。

粟田の分譲地は、昭和45年に、第百土地（株）という法人で造成・分譲された住宅地です。

その当時の測量図は法務局にはありますが、古いため、現代の精度の高い測量と誤差が生じる場合があります。

また、境界標や杭も、５０年を超える月日の経過により飛んで（紛失や劣化）いる場合があります。

土地の価値を高めるため（購入者への安心度につながるため）にもしっかりと測量を行い、完成度の高い更地としての売却を開始すること、これこそがオーナー様へのメリット、買主様へのメリットにもなります。

土地は65.9坪の広さでしかも角地。一般的には建売会社が購入して、建売２棟として事業を行う仕入用地として検討されることが多くございます。

周辺は、２区画で分割・建売・販売をしている現場も数か所ございます。

まずは、広い庭、ゆとりある土地、ハウスメーカーの建築希望・・・という方々向けへの募集を開始いたします。

価格は2280万円で開始予定。１坪単価でいえば35万円以内です。

バス停までもあまり上らず、コンビニやクリエイトも近く、日向、立地のよさ、高低差の塩梅のよさ・・・希少な物件となります。

購入希望者様からの申し込み順での受け付けとなりますが、諸条件により、住宅ローンの仮審査内定者をご優先させていただく場合もございます。

乞うご期待ください。

風情さを保ちつづけている東逗子駅の街～約８０坪の土地活用の業務開始～

2026-01-15T00:00:00+09:00

お付き合いしているオーナー様からのご紹介です。

東逗子駅周辺の土地。街並みは歴史が感じられ、そして、暮らす人たちの笑顔が素晴らしい、心地よい環境・・・。

土地活用のためにオーナー様より年明けに相談を受けました。

相談の土地は、一筆（ひとふで）で１００坪をゆうに超えます。

現況は一部が賃貸借、のこりは借地の底地です。

そして、借地返還が終了しましたので、その部分は更地として対応し、全体構想をどのようにしていくか・・・。

オーナー様との協議の結果、土地の一部はそのまま賃貸借、それ以外の土地は、更地売却の方向となりました。

何分、広い土地で、登記が一筆（ひとふで）。

現状の更地部分を売却するためには法務局で賃貸部分と区分して登記する必要があります。

理由は、購入者が発生した場合、更地部分を所有権移転登記して売買完了になるため、一筆の土地を分筆（分割）する登記手続きを行う必要があります。その手続きを行う専門家が「土地家屋調査士」の士業の有資格者です。

ただ単純に、譲渡する部分を測量して、そして分筆する・・ということでは手続きは不可能なのです。

まずは、オーナーが所有している土地全体を測量そして確定する必要性があります。

今回の土地に隣接する個人所有地や河川、公道など・・・すべて接する所有者様との立会および立ち合い印がないと分筆登記ができません。

さっそく、土地家屋調査士Ｉ先生に依頼しました。事前調査を行ったうえで、作業の見積書ができ次第、オーナー様の同意が得られれば実質作業の開始となります。

私は建築基準法や都市計画、インフラの調査・・。

Ｉ先生の事前調査では、逗子市役所都市整備課土木係からの聴取で、公共（道路や河川）の境界立ち合いは、その申請からら相当の期間を要するとのことです。そのため、オーナー様が測量費の見積もりのOKが出たのち、速やかに逗子市役所に道路査定、河川査定の申請書を提出することになります。

通常であれば、申請してから2か月程度で立ち合いしてくれるとおもいますが、それ以上の期間がかかるようです。

この道路の幅員、河川の幅員が確定すれば、あとは隣地の個人・法人の皆様の境界標、境界線の立会のご協力をもって、土地全体の周りが確定します。

その後、確定した面積（実測面積）と権利証記載（あるいは登記簿謄本・全部事項証明書記載の地積）の登記簿の面積との比較で、誤差が生じると思いますので、登記簿面積を実際の面積に変更（錯誤）する地積更正登記を行います。

ちなみに実際の面積が増えても、この地積更正をするまでは、従前の登記簿面積基準で固定資産税が課税される場合があります。

今回、オーナー様との売却金額をきめていきます。

これから周りが確定しますので、実測清算の売買となり、購入者が決まり次第、１㎡あたり○〇万円としての売買になります。

道路査定の申請以降、オーナー様は急ぎではないと思いますが、「善は急げ」という諺のとおり、よいことは迷わず進めていくほうがいろいろなハードルを乗り越えやすくなります。

土地家屋調査士の先生から隣接未立会の状態での仮図面をいただき次第、オーナー様へお持ちし承認をえてからの開始となります。

その後は、長年お世話になって信頼申し上げているお取引先の社長様にご紹介をしていこうと思います。

おそらく・・・仮図面作成→オーナー様の同意→お得意様へ紹介→売買契約（実測売買）→地積更正・分筆完了→決済・引渡し、というスケジュールになろうかと思います。

大切なオーナー様につき、しっかりと、且つ丁寧に説明をさせていただき、ご納得をしていただきながら進めていこうと思います。逐次、状況がわかりしだい、アップいたします。

日神パレステージ湘南久里浜のマンションを求めています。～人気の京急久里浜線「北久里浜駅」至近～

2026-01-09T00:00:00+09:00

本日、北久里浜駅徒歩圏限定でマイホームをお探ししているO様から一通のメールがございました。

昨年の暮れに、福家ホーム（株）にご来店されたO様から。

その来店時は妻が先頭を切って対応してくれました。

人柄が素晴らしいO様は、初めての来店であっても、遠く感じず、逆に近しく感じました。

北久里浜駅周辺に暮らしたい！・・と。

ご希望を心から聴き入れ、しっかりと私達で共有させていただきました。

その時のO様の気持ちが十分に伝わったのか、妻は、O様に貢献したいね、と笑顔で言っていた記憶が鮮明です。

丙午の年、私の干支でもあります。年の初めに素晴らしいご縁をいただいたりしましたが、また一つ、うれしいご依頼です。

京急久里浜線「北久里浜」駅近くでお店を開き、１６年目が経ちますが、「地元」での仕事はどことなく暖かく、アットホームな雰囲気になります。

つきましては、「日神パレステージ湘南久里浜」をお持ちのオーナー様へ、どうか、売却の気持ちが少しでもある場合は、福家ホーム（株）へどうかご一報いただけましたら幸いに存じます。

O様とのご縁をつなぎたい気持ち一心でのお願いではあります。

売却されるオーナー様への貢献や夢、目標などもしっかりと尊重しながら大切にご縁を結びたいと思います。

心よりお待ちしております。

横須賀市三春町　底地売却、専任媒介にて活動開始します。～京急堀ノ内駅徒歩5分

2026-01-07T00:00:00+09:00

M先生のご紹介から発生したI様。

I様がご所有している土地の売却開始。

横須賀市三春町の底地です。

立地条件は言うまでもなく素晴らしい。京急堀ノ内駅まで平坦で徒歩5分の場所。

これが更地なら・・・相当に購入者が募るを思います。

しかし・・・

地主さんは、この便利な土地を、長年にわたり、第三者IT様に賃貸しております。

ITさんは、この土地を借りて、地主さんに賃料（所謂地代）を支払い、建物を建てて暮らしてます。

いわゆる建物所有目的の「借地権」というものですね。

借地権の消滅・・・「建物の老朽化」これも自然に。

建物所有者がまだ暮らしているので、古い建物であろうが、老朽化であろうが、消滅する事項には該当しないと裁判所は判断するでしょう。

では、底地を購入しよう・・・と、土地を購入する人でも、その人はそこで暮らすことができません。

地代収入＋将来の更地もしくは底地保有の投資となります。

地代収入を得ながら、借地権者が土地を返還してくれる時がくれば、従前からの地代収入と更地での土地財産保有となります。

借地権者が土地を返還しない場合、借地権を第三者へ譲渡する場合もあります。

その時は、地主の承諾が必要です。

そして、今回は１００坪の底地。

借地権でも、この大きさを購入する方はそういません。

借地権者が財産価値を増やす場合、地主さんが土地を譲渡したいときに、同時に売却をすることで、双方にかなりメリットが生まれます。

この話は・・・今週、弊社に借地権者のIT様がご来店するので協議してみます。

話の主体は、借地権者IT様の今後の暮らし、そして今後の財産、お金・・・などの提案とヒアリングです。

今年一番目のファイナンシャルプランナーとしてのアドバイスをできる機会となります。

借地権と底地・・見た目は一つの土地建物に見えますが、２つの所有者が存在し、場合によっては２つの所有者は相反する場合もあります。

お互いに同時売却で協力しあうことで・・・「お金・財産価値」としては格段に有利となります。

借地権様の暮らしのなかで、どうしても引っ越ししたくないので借地権も売却したくない、老後は一生ここで借り続けて暮らしたい・・という場合もあります。

その場合、歳も長年とっているので、引っ越しや資金繰りなどで、今よりも大変になる可能性があります。

なぜなら、地主さんが底地を売却するタイミングは、１００年に一度あるかないか・・です。

借地権者が、暮らす必要性がなくなり、老後、権利を売却して換価したいといっても、地主さんが底地を譲渡しないなら、需要の少ない「借地権としての売買」しかできません。

需要が少ないということは、財産価値も下がるということです。

今週、IT様へのアドバイスとしては、比喩表現となりますが、１００年の一度のタイミング（これは個人的な意見で仮説でもあります）を逃さないことを申し上げたい。

逆に、タイミングを合わせれば、借地権も円滑に売買できる可能性が高くなります。

また、１００坪の広さが必要ない借地権者であれば、できれば、地主さんと同時売却して、そのお金で、老後の資金にあてたりすること・・。

その資産設計の提案をして、皆さんが笑顔になれるようにコンサルしてまいりたいとおもいます。

謹賀新年～令和8年の新たな年を迎えました。あけましておめでとうございます。～

2026-01-05T00:00:00+09:00

謹賀新年

皆様、2026年、令和８年を迎えました。

新年を迎え、新たな第一歩をきった皆様におかれましては、さらに素晴らしい年、さらに元気のよい新年となりますことを。心からお祈り申し上げます。

元旦は、家族で初日の出を拝観するために。自宅から寒さをかみしめて歩き初めたスタートでした。

７時くらいには、神々しく、オレンジ色の朝焼けに染まった雲となり、その中央に輝く太陽が顔を出してくれました。

心から元気がでました。

自然の力、色、光景、パワーはすごいとおもいました。

人間も大自然の中で生きているので、「自然」が一番自然です。

第102回箱根駅伝を観戦した2日と3日。

感動で涙がでました、胸がこみ上げました。仲間から仲間へ繋ぐ襷への思い、まさに、人間力と底力。

8区では、長年お付き合いくださっているお客様のご子息さんが、選手として素晴らしい完走をされました。

9区へのチームメイトに襷を渡した瞬間にみたロホマン選手の姿を観て、心からこみ上げるものがありました。

選手達は、小さいころから頑張って、あらゆる目標にむかってひた向きに頑張ってきました、これは、本物の素晴らしい財産、そして大きな人生の素晴らしい結晶です。

これからの人生に、大きく、素晴らしい糧となることは間違いありません。おめでとうございます。そしてこれからもさらなる目標へ向けて頑張ってください。

人生は、山あり谷あり、七転び八起き・・・。

最後には「必ず立ち上がる！」という信念をもって進めばなんとかなります。

あきらめない、そして、あきらめの悪い、また、前に向かって、進み続けて、信念をもって決断すれば、素晴らしいご縁と結果につながることと思います。

私もこの新年のスタートから４日迄の期間、今年の豊富や目標、何を信じて何を求めるか・・・。

その時間は、貴重なものでした。

家族の笑顔、依頼者の笑顔、義父母の笑顔、兄妹の笑顔、紹介者の笑顔、親戚の笑顔、お取引業者さんの笑顔・・・その「笑顔」を求めてこの不動産仲介業を専門に、さらなる広い視野での仕事をしていきたいとおもいます。

今年の一年、どうぞ、今後とも、福家ホーム株式会社を宜しくお願いいたします。

皆様のご健康とご多幸を心よりお祈り申し上げ、信念の挨拶の言葉をさせていただきます。

令和７年、今年一年、本当にありがとうございました。

2025-12-27T00:00:00+09:00

２０２５年１月１日の初日の出から始まった新年。

その後、３月には三浦国際市民マラソンのハーフ完走。

そして、仕事と家族と仲間で過ごしたこの１年。

あっという間でした。

当初は、住宅ローン減税も廃止・・・という話もちらほら。

そして、高市政権になり、すごく躍動を感じているこの時。

住宅ローン減税も延長され、フラット35の限度額も1億2千万円。

金利は上昇傾向ですが、おそらく景気は良くなるのでは・・・。

不動産市場は二極化。

バス便の住宅地は価格がさがり、駅に近いマンションは価格があがり・・。

新築供給が多く、高値で止まっている関係もあり、中古住宅の売れ行きが上昇。

そして、新築のコスト高につき、中古のリフォームの多様化。

しかし、建築基準法の改正があった今年の４月。多様化の方法に苦慮する再販業者。

世の中は様々変化していますが、不動産市場においては、よい年だったと感じてます。

そして、私としてはいままでになく、現金購入の方が相当におりました。

ご紹介者に深く感謝申し上げます。

住宅ローン利用の方が少ない理由は、多くは、売却担当、コンサルタントの売買、中古住宅の現金購入依頼などが起因します。

いままでとは違う年と感じました。

家族も元気で過ごすこともできて、そして、ご依頼者皆様の素晴らしい笑顔を頂戴して、日々、不動産仲介業の活動ができたことに心から感謝しております。

今年一年、本当にありがとうございました。そして、また来年もどうぞ、宜しくお願いいたします。

まずは、「健康」。

元気であればなんでもできる・・・という言葉は本当にそうだと思います。

もし元気がなくても、信頼できる人と話すことで、元気になって、健康なるかもしれません。

多くの皆様との輪を広げることも大切ですが、もっと大切なのは、お互いの心が通じる方との輪をどんどん広げていくこともありですね。

どうぞ、来年も、福家ホームを宜しくお願いいたします。

26日の大安、湘南山手の一戸建ての引渡しが無事に終わり、素晴らしいご家族の新生活に期待！

2025-12-26T00:00:00+09:00

２６日の大安、福家ホームに、買主H様夫妻と売主I様、司法書士H先生とS不動産が集合しました。

雨降って地固まるというこの日、素晴らしい天気となりました。

最初はクリスマスの２５日に決済を行う予定でしたが、「仏滅」という日柄。

H様の切なる希望で、２６日の大安に設定されました。

売主様も勤務に就くまえということで朝一番に遠隔地から弊社に集合してくださいました。感謝の思いでいっぱいでした。

買主H様夫妻は妻のお客様。

先日は息子の誕生日に売買契約、そして、本日の大安に引き渡しと決済。

今まで探されていたH様夫妻の表情以上に、引き渡しのときの表情がとても素晴らしく、明るいお部屋の中で、さらに明るくなりました。

その時、私達夫妻は心からH夫妻を応援していきたいとおもいました。

買主の奥様は、ご主人をリードされる心がきれいな方、ご主人は社会的にもすごい方で、とても明るい人柄で、何時あっても、私と「おやじギャグ」を言い合う関係となりました。

もし、クリスマスの２５日に決済と現地引渡しとなった場合、とても大変な雨で寒い日となったと思います。

しかし、この２６日は、素晴らしいい天気、朝早いうちに少し雨が降りましたが、決済の時間寸前から素晴らしい天気となりました。

決済が終わり、氏神様にお礼を申し上げ、H様夫妻のこれからのご多幸と、取引の無事の完了を御祈願しお礼をしてまいりました。

H様夫妻、本当におめでとうございました。

そして、ご縁をつくってくださった、S先生に心から感謝いたします。

神奈川の某所、海目の前のリゾートマンションの引渡しと決済～知人からつながる素晴らしいご縁に感謝～

2025-12-23T00:00:00+09:00

妻の幼馴染の紹介でご縁をいただいたS様。

本日、東京のM銀行にて、神奈川県某所のリゾートマンションの売買と引き渡しを終えることができました。

私は、横須賀市の行政相談員担当で、決済時は同席できなかったのが残念です。

担当の妻がしっかりと対応してくれて感謝。

決済が終わった後、S様の奥様と妻がお茶していることを聴いて、心から安心しました。

妻の対応、笑顔、明るさに感謝するとともに、S様ご夫妻が、福家ホームのことを信頼してくださったことに深く御礼申し上げたいと思います。

また、幼馴染のKさんも喜んでくれてました。

年明けには、みんなで、マンションの近くで、パーティー計画をしています。

年末に近い時期ではありましたが、本当におめでとうございます。

東急東横線中目黒駅徒歩圏の貸家の明け渡し～令和８年２月ごろより募集開始しいたします～

2025-12-22T00:00:00+09:00

長年お付き合いいただいているC様所有の目黒区の一戸建て。

高級住宅地の中にあります。

定期借家でいままで５年間貸していました。

この１２月で契約が定期となり終了しました。

本日、目黒に伺い、現地立会と明け渡しの確認をしてきました。

原状回復義務は借主の負担となりますので、借主側のM社多立ち合いのもと、原状回復工事の説明をうけました。

先日、妻の仲介で、目黒区大岡山のリノベマンションを取引した以来でしたが、帰りは目黒区役所に立ち寄りました。

商店街も近く、暮らすには最高です。

原状回復工事がおわるのが楽しみです。

令和８年２月ごろから貸家として募集予定となります。

これからも宜しくお願いいたします。

逗子市新宿　広大な300坪以上の土地の契約～風光明媚で、逗子市市街地を見渡すこの上ない絶景～

2025-12-07T00:00:00+09:00

30年近くお付き合いさせていただいているオーナーK様の所有地を売買することができました。

購入してくださった方は、不動産のことは詳しく、またお人柄も素晴らしい方、Y様。

私自身、日頃からY様には大変お世話になっております。

K様そして共有者の皆様は、相続してからどのようにしようか迷った結果、売却の決断をされました。

K様他共有者の皆様も同意。

大切な財産だからこそ、300坪を超えるこの希少な土地のことを本当に理解してくださっている購入者に購入いただけることを望んでおりました。

逗子海岸まで歩いて行けるこの新宿の場所。

緑を背景に、逗子市街地を見渡せる場所はここしかないのでは・・というくらいの希少な場所。

これからY様において、建築計画等を練られるとおもいます。

オーナー皆さまも、この契約を待ち望んでいたに違いありません。

つながるべきしてつながった素晴らしいご縁の契約と思いました。

これからも引き続き宜しくお願いいたします。

海が目の前、富士山が目の前～この上ない眺望のマンションの売買契約

2025-12-18T00:00:00+09:00

１８日友引の日、素晴らしい眺望をもつ、神奈川県某所のマンションの売買契約を行うことができました。

S様ご家族の別荘の一つとなる予定です。

きかっけは、妻の幼馴染からのつながりをもって、素晴らしいS様ご家族とご縁がつながりました。感謝です。

本日は、東京の銀行で契約を行うこととなりました。

オーナーさんも、この日に調整をいただき、すばらしい買主のS様と、私達夫婦は楽しい席を囲むことができました。

S様の表情は終始穏やかでした、書類についてはしっかりと真剣に確認してくださいました。

S様ご家族が、これからのリゾートのことを楽しんでくださると思えば、本当に、心の底からうれしいとおもった取引の時間でした。

私はどちらかといえば固い性格・・・（すみません）、実は、昔、息子の学校の面接のとき、先生から・・・「お父さんはお地蔵さんみたいに固かったねW」と言われておりました。

今日の契約の場では、S様と妻の会話がはずんでおりました。終始、素晴らしい時間が経過しました。

S様ご家族とは、お酒やお食事などで、これからのリゾートを楽しんでまいりたいとおもいます。

そして、幼馴染のK様からうまれた大切なご縁。

S様ご家族のフォローや、ご協力を思い存分していきたいとおもいました。

近々早々に決済となりますが、どうぞ宜しくお願いいたします。

S様、本日は、ご契約おめでとうございました。そして、元付のRさん、素晴らしいい対応をありがとう。

そしてご紹介でつなげてくださった妻の幼馴染Kさん、本当にありがとうございます。

・・・Kさんとは、次回、千鳥足にならない程度にしっかりとお酒を楽しみます(笑)

国有地　借地　相続財産清算人・・・さまざまな権利関係の契約が成立しました～横須賀市佐野町～

2025-12-12T00:00:00+09:00

本日、横須賀市佐野町の借地権付建物の売買契約を締結することができました。

裁判所の許可がでるまでの時間、検討する時間も十分にありました。

土地は「国」の所有。

平成の最初のころ、大地主さんの相続が発生し、納税の代わりに土地を収める、所謂（いわゆる）「物納」手続きをもって大蔵省の所有名義となりました。

古くから存在する建物（大正時代）所有者は、地主さんから長年土地を借りていたのですが、地主様相続後は、大蔵省、「国」が賃貸人となり土地を借り続けております。

今回、国も同時に土地を売却することを了解してましたが、緑道に柵があり、車が入れず実勢価格が安く、逆に、国の算定は「路線価」の評価のため、実勢価格の何倍も高くなっておりまして、その開きがあるため、土地の購入者が発生しませんでした。車が入る土地であれば、実勢価格と路線価は２割前後の差異が普通ですが・・・。

弊社のホームページかどうかは不明でしたが、ネットで借地権付建物を取得するA様が発生し、ご案内後、この建物を利活用し、借地として今後永年使用することとなりました。

旧法借地なので、更新も可能です。そして、手に職をもつA様とすれば修繕もおてのものです。

前面道路は１１ｍの幅員・・・・しかし、「宇東川緑道緑地」の管理のため、しかるべき建築申請が必要です。法４３条但し書き。包括基準「宇東川緑道」。

前面道路は緑地のため、車両やバイクの通行が禁止されております。緑道の下が水路となっており、空洞なので、車の重さに耐えられる舗装構造にはなっていない理由からです。

しかし、修繕・増改築、新築時の工事期間中にかぎり、柵をとる鍵を借りることができ、軽自動車の往来のみ認めていただけます。

建物所有者はすでに他界しており、相続人不存在でした。

そのため、裁判所の選任で弁護士の先生による売却手続きとなります。立場は相続財産清算人となります。

すでに裁判所の売却許可がでたうえでの売買契約ですので、あとは、借地権譲渡に関する国の承認が得られれば、晴れて買主A様が使用・収益できることとなります。

今回の物件、アパート用地での需要も考えられましたが、建築費高騰で、なかなか採算がとれずにいました。できれば、実勢価格くらいに国が下げてくれれば…土地も売れたと思いますが・・。

建物を修繕できるA様が購入者となってくれたことで、売主の弁護士先生もご安心なさっておりました。

空き家が増えつづける横須賀。

A様のように、手に職をもち、建物を利活用できる方が多くいれば、横須賀の街ももっともっと発展すると思います。

また近隣の住民の皆様にとっても治安がよくなり安心できると思います。

この契約は、当事者皆様にとって、そして近隣住民の方々にとっても、結果オーライの契約であったと思います。

あらためまして、売主M先生、買主A様、本日はおめでとうございます。そして弊社にご依頼をいただきましてありがとうございました。

三浦市三崎町小網代　エフ店舗～素晴らしい空気の流れ「気」の流れをいれてくださった石橋パン様に心から感謝です～

2025-11-28T00:00:00+09:00

三浦市の石橋パン様

おいしいパンを地元で販売して下さり、本当にありがとうございました。

弊社社有のエフ店舗は当初募集中でした。

逗子のS先生からのご紹介で、「石橋パン」さんの建物利用をおすすめいただきました。

そのことで、募集期間、ドアが閉まった状態ではなく、日々、石橋さまが開閉してくださり、おいしいパンを販売してくださいました。

先日、エフ店舗を検討されているか方が内見されたとき、「気の流れがよいですね」との言葉に、すごくうれしくおもいました。

石橋さんの人柄、手作りのパン、そして「三浦市のカインズホーム」で販売している石橋さんのパンと野菜、この美味しさと出来栄えは、まさに石橋さんの人柄を象徴しています。

エフ店舗をご利用くださいまして、感謝申し上げます。

今年１１月２８日をもって、石橋パン様によるエフ店舗利用は終了いたしました。

三浦市のカインズホームで引き続き販売しておりますのでどしどし、おいしいパンと野菜を提供し続けてください。地元の皆様の笑顔のために。

エフ店舗も、石橋様による利用により、気の流れを感じてくださる方が検討してくださっております。

エフ店舗の新規募集はストップとなっております。

今後とも、三浦市、そして三浦に観光に訪れるすべての皆様にお役立ちできるように貢献していきたいと思います。

石橋パン様、そして葉山のブリアンと様、本当にありがとうございました。

そして、新規出店を検討されているT様、心から応援申し上げます。

横須賀市浦上台売買の手続き、無事に完了～成年後見事案～

2025-11-17T00:00:00+09:00

日頃より大変お世話になっているM先生とのお取引。

成年後見の事案で、今回、推定相続人の方の同意を得て、また家庭裁判所の売却許可を得て、契約そして決済となりました。

初めての取引となる購入者である横浜のM社さん。

そして会社からすべて任せられている素晴らしい経験をお持ちの担当S様。

今回は、S様の如才ない段取りや会社稟議、具体的な調査があって感謝でした。

そして成年後見人M先生のベテランとしての手続き。感謝です。

すべて、当事者の皆さまに支えられ、このたび、何のトラブルなく決済となりました。

最初の確定測量、これも、横須賀の土地家屋調査士須賀I先生のおかげで、遠隔地までの作業も含め、すべて問題なく完結してくれていました。

成年被後見人の方は、居住されている間、近隣の方々とのお付き合いが素晴らしく、社会貢献もなさっていたそうです。

そのおかげで、測量、今後の解体、造成工事も含め、近隣の皆様との円滑な関係を継続できるものではないかと思います。

まずは、M社のS様、M先生、本当におめでとうございます。

そしてありがとうございました。

フラワーショップ『BRILLANT（ブリアン）』さん、三崎警察署前エフ店舗でお花の販売を開始しました！

2025-11-13T00:00:00+09:00

11月13日友引の素晴らしい日、三崎警察署前のエフ店舗にて、葉山町長柄で現在もご活躍されているお花屋さんが拡大出店をいたしました。

フラワーショップ『BRILLANT（ブリアント）』さんです。

葉山のお店は、森戸海岸や海沿いのおしゃれな店舗まで歩けて、逗子にもいける素晴らしい場所です。

おかげさまで、三崎警察署前のエフ店舗には、素晴らしいお花がたくさんならび、見ているだけでも華やかになります。

そして明るくなりました。

併せて、三浦市で手づくりパンを手作りおいしいお野菜を作っている『石橋パン』さんが、毎週火曜日、木曜日と金曜日の週３日間、エフ店舗でおいしいパンと手作りの野菜を販売しております。

時間は11時から14時くらい。（なくなり次第終了）

お野菜とパンは自家製で、リピーターがかなり増えております。

エフ店舗以外では、三浦市の『カインズホーム』内でもパンとお野菜を販売しております。何回食べても飽きない美味しさです。作る人の愛情がたくさんこもっているのでしょうね。

今年の３月、中華料理店が退去し、その後、エフ店舗はスケルトンで空いた状態でしたが、ご紹介により、葉山の素晴らしいお花屋さん『BRILLANT（ブリアント）』さんと、『石橋パン』さんのお力添えで、場所を活用してただいております。福家ホームも地域貢献できたこと嬉しく思っております。

周辺も建物も明るく様変わりいたしました。

やはり、人のパワーこそ、人々を活気づけるものですね。

お仕事のさらなるご発展、そして地元のためにも、どうぞご活躍なさってください。福家ホームは。心から全面的に応援いたします。

三浦海岸オーシャンビューの専任媒介で販売中の物件、周辺での価格を比較してみました。

2025-11-11T00:00:00+09:00

三浦海岸では、今年の8月、かなりの観光客が集合されました。

ニッポン放送の企画でイベントがあったり、海の家が盛大にくり広がり、花火大会などもありました。

昔は松田聖子さんのコンサートもあったそうで。マッチやあきなちゃんときていたとか・・。

福家ホームで現在、専任媒介で販売している200坪超の土地。

現在の価格15,200万円で、１坪単価は70万円です。

その隣では、「魚敬（魚料理）」さんの建物がなくなり更地で販売中です。

この隣接地の土地はいったん売買されたのですが、すぐに転売で販売中でして現在は21,800万円で販売中。１坪単価139万円！。

福家ホームで販売している土地が１坪70万円、その隣接地が１坪単価139万円で販売中。この差は何でしょう・・・。

また、マクドナルドの目の前にあったガソリンスタンドがなくなりまして、更地になったとおもった矢先に再販で販売中。これは不動産屋さんが買い取った後の再販と思われます。

価格は26,800万円で１坪91万円。

徒歩で歩いて行けるこの３物件で、価格の違いがあるのはなぜか・・・、やはり、海の見え方や希少価値をどこまで感じられるか・・・だと思います。

福家ホームで販売中の1坪70万円は、この３つのなかでも坪単価では安いのですが、残念ながら現在も購入者は発生しておりません。

土地は、即建築できる土地と、造成がかかる土地とで、表示金額も変わってきます。土地を買う方は、家を建てる目的だから当然のことですね。

今回の販売中の土地200坪は、販売中の隣地との間に擁壁が重なっております。

境界線で交差しているので、この扱いをどうするかが今後のポイント。

この並びのオーシャンビューのところでは、土地売買が成立し、その後、プール付きの宿泊施設が完成しました。道路沿いは別格ですね。

一本裏側に入ると旧道になりますが、海は見えませんがの人気はあります。

三浦海岸で平坦で人気の場所は、１坪あたり80万円でも売買されます。（更地で即建築できる土地）

やはり、総額・・・ですね。

東京からの移住や別荘目的、または法人関係、外国の富裕層の方々の需要になるのでは・・・、そう感じてます。

海の見え方、土地の地形、立地、建築するまでの土地整備コスト・・しっかりと検討されてからの決断になります。

どのような目的で土地を購入するのか、また、希少価値としてどこまでとらえていただけるか・・ここがポイントとなります。

一般消費者にとってはなかなか手が出ないのかもしれません、家を建てれば、２億超えは間違いありません。

希少な購入者さんにかぎられるでしょう。物件も希少なので・・・。

源氏売り出しているオーナーさんの建物は築年数も相当経過しています。

先日、雨戸が壊れた・・・・ということで、一時的な修繕の相談がありました。販売中のため、あまりコストはかけられません。

ただ生活に支障があると問題となります。海近いので。

知人の解体会社には既存２棟の建物解体工事の見積もりをしていただきました。今後、売買の段階で協議となります。

いつになっても「オーシャンビュー」の人気は絶えません。あとはチャンスを待つのみ！

現在募集中ですので、お気軽にお問合せをお待ちしております。

借地権付建物がある土地・・・底地～地主さんが考えること、そして土地活用の対策とは～

2025-11-07T00:00:00+09:00

借地権・・・旧法、平成4年3月末日以前からの土地賃貸借契約がなされている借地権の法律。

この借地権を保有することで、賃料（地代）を支払うことにより、半永久的に土地を利用できる？

逆に、地主さんは、場所によっては、月極駐車場くらいの土地地代しか収益がなく半永久的に土地が利用できない？

借地法の矛盾です。

人口減少、少子高齢化・・・・時代は変わっていきます。

銀座や横浜、商業地では地価も高く、地主さんが手放さず、借地で土地を借りている法人が多く、地代もたくさん入ります。

土地を売却すれば税金がかかる。底地は利用できない・・・。しかし、収入高利回りで収支が合うのです。

郊外、地方では、人口減少、少子高齢化。

借地権の建物が老朽化し、建物を相続しない子供さんたち、相続で継承されず空き家となって衰退いくことが多い時代。

万一、その場所に住まう借地権者が、認知症や、孤立死になった場合、財産の減少、借地権売買ができない・・などのハードルがあります。

目が黒いうち、動けるうちに、動く！これが不動産活用のコツです。

現在、底地を売却したい地主さんからの相談を受けております。

しかし、借地権付建物の所有者は高齢化で、引っ越すこともできず、時間だけが経過・・・。

これでいいのでしょうか。

外見が同じ不動産、一つの不動産に見えても、借地権と底地の権利が存在することで、双方の意見がかみ合わないとなにもできません。

地主さんが元気か・・・借地権者が元気か・・または、地主さんが今後認知の危険・・・もしくは借地権者が高齢で今後の不安・・・。

「引っ越し先がない」ということで、時間が経過することを静観することでよいのでしょうか。

大事な財産を処分できないことは金額的においてはリスクです。

今回、借地権者が高齢で、動く気配もなく、地主さんは底地を売るにも売れない状態・・・。

この場合、地主さんの気持ちを借地権者にぶつける交渉しかありません。

借地権者には、一緒に底地と借地を売却する交渉、または、借地権者には金銭的に協議して、更地にして売却、更地返還の交渉をする・・・。いろいろございます。

底地だけを売却することは、購入者も限られますのでなかなか取引になりません。

底地のみ購入の方は、投入した金額がいかに増えるか・・それしかありません。いかに利率がよいか。

時間が数十年経って借地権者が更地返還してくれるのを待つ手・・・しかしお金を請求されたり、借地権を第三者に譲渡されたり・・・。

地主さんが底地を換金したい場合の得策は、借地権者の年齢、今後の生活をしっかりヒアリングして、借地、底地がともにベストな状態で取引できることが最大のコツなのです。

今後、検討に検討を重ね、交渉に入ってまいります。

底地でお困りの地主さんのために、そして、借地権者や地主さんの立場を今後承継するお子様たちのためにも、最大限の知恵を対応でベストなコンサルの仕事をしてまいります。

三浦市三崎町に活気あふれる会社さんが契約してくれました。～ロードサービス　店舗～

2025-10-26T00:00:00+09:00

本日、ロードサードの物件の契約を行いました。

場所は、三浦市三崎町某所。

ロードサービス向けにと思い募集しておりました。

駐車場・倉庫などを兼用できる物件です。

もともとは、「どさんこラーメン屋さん」の跡地。

市街に本店を置く建設会社K社さんが、契約してくださいました。

建設業者さんなので、いろいろな工事ができるようです。

塗装、建設、給湯、解体、内装、外壁などさまざまな仕事をおこなっております。

この物件に看板をつけるとかなり目立ちます。

車は数台駐車ができますし、室内も倉庫としては十分な広さがあります。

契約に来たK社の社長N様は、本当に誠実でパワーがあふれる方でした。

若い時からいろいろな経験をなさってきたことが一発でわかりました。

契約時には、ピシッとしたスーツでお越しになられ、夢や目標を明確にお持ちになられておりました。

正直、N社長から私達夫婦がパワーをいただいた感じでした。

業務拡大のためにこの物件の契約をおこなってくれました。

三浦市にパワーを与えてくれるN社長様。本日は、本当におめでとうございました。

これからも、三浦市を元気にしていきましょう！

不動産無料相談の担当日、社会貢献をしたい一心です～本部での一般消費者と業者さん向け相談～

2025-10-24T00:00:00+09:00

福家ホーム（株）では、会社独自に「不動産無料相談」を随時受け付けております。

なお、「一見さま（いちげんさま）」よりは、ご紹介を通じての相談が多くございます。

賃貸・管理・財務担当の妻は、「方位学・気学」の先生であり、「家相」、「年回りの移動先の方位」・・・などの相談を個人的かつ紹介経由で受けております。

両輪をもって、さまざまな「人と人とのつながり」で、福家ホーム（株）１６期目での不動産会社を家族で営ませていただいております。感謝です。

私自身は、宅建協会の会員で、「行政」や会員向け、「横須賀・三浦市民向け」の「不動産無料相談」の委員のメンバーです。

本日は、その「不動産無料相談」の担当で横浜に出張してまいりました。

さまざまな会員さんの相談、契約書の記載方法、一般消費者の悩み事などの相談が多くございました。

事案によっては、「弁護士マター」の相談もあります。

協会職員さんから聞いたのですが、法律相談をする「法テラス」からも、宅建協会相談所に質問があるそうです。やはり不動産専門家の宅建協会ですね。

なお、無料相談なので、相談をうけても、その場での解決ができるものではありません。

「解決への糸口を見つける仕事」として受け止めていただければと思います。

不動産会社（宅建業者）は「宅地建物取引士」の士業がいないとできません。なお、各専門仕業に関係する具体的な相談や仕事・手続きはできません。（一般的なアドバイスはおこなえますが・・）

各仕業と連携することが主な役割となります。

紛争や法律関係は「弁護士」、税務関係は「税理士」、土地の境界や測量は「土地家屋調査士」、不動産登記については「司法書士」・・・。さまざまな専門仕業の皆様と連携します。

そのネットワークを活かし、あらゆる不動産に関するお悩みを窓口で対応します。宅地建物「取引（売買、仲介、交換、）」としての専門家です。家賃徴収や賃貸管理業は宅建業法ではありません。

「朝の来ない夜はない」、「春が来ない冬はない」というふうに、相談後は、ポジティブな気持ちになっていただきたいと思いながら担当をしております。

もちろん、福家ホーム（株）の代表である私も、国土交通大臣登録事業の公認不動産コンサルタントマスター、２級ファイナンシャルプランナー技能士、宅地建物取引士、任意売却取扱主任者、中古（既存）住宅アドバイザーなど、さまざまな資格を保有しております。相談の際は、いろいろな角度から糸口を見つけていけるように努力いたします。

私事ですが、昭和６１年くらいから38年間、不動産の仕事に携わっております。前期の20歳代のころは、失敗、経験の繰り返し・・・そして、お客様、先輩業者からの叱咤激励。本当に感謝。中期は、逗子の不動産会社での役員兼営業を行い、さまざまな経験を積むことができました。後期では独立、開業後、現在も取引をなさってくださったお客様からのご紹介を通じての仕事を行えております。

おかげさまで、不動産仲介の仕事に集中することができております。

失敗を「失敗」と思わず、「経験」と思い、そしてこれは真の財産であると思っております。もちろん、失敗については是正をすることで、お客様とのさらなる深いご縁になります。

３８年間での仲介売買取引件数としては、おそらく１３００件超だと思います。その経験談、忌憚なくお客様に対してお伝えすることができます。

そして、これからの相談業務や、実践である不動産売買仲介業務の活動にもかならず活かせることとおもっております。

これからは、少子高齢化対策、認知症の売買リスク回避、相続対策、空き家対策、リノベーション・・・さまざまな仕事がまっております。知識、経験をさらに積み上げて、今後の仕事を全うし、皆様へ今後も貢献してまいりたいと思います。

京急追浜駅から夏島に向かう商店街の道路拡張計画・・・～鷹取川が暗渠？拡張後の建物は？～

2025-10-23T00:00:00+09:00

京急追浜駅の再開発はいつだろう・・・。

徐々に街並みが変わってきました。

駅前の鳥海病院の跡地には、一建設さんのマンションが建築中。

ツインタワー計画がある再開発の立ち退きはまださきのようだが。

京急追浜駅から夏島に向かう商店街通りの道路拡張計画が進行しています。

既存道路から５ｍ拡幅する予定ですがその方法については、横須賀市に確認してください。

街の下を川が走っている追浜地区。

昔からの川は消せません。

裏通りは、川に蓋をして道路を造る（暗渠）方法で一方通行の道もできています。

今回、私のお客様T様より連絡がありました。

この商店街の土地をお持ちの地主さん。

道路拡張の説明会が先日あったようです。

地主さんとしての対応、その上に建つ借地権付建物の件、立ち退き・・・。

数年をかけての事業がこれから始まるのでは・・・。

地主さんは、土地を売却することですでにわたくしには依頼済みです。

しかし、この事業計画に伴うこｔろで、先が見えません。

鷹取川に越境している建物が立ち並ぶこの地区。古い建物はなくなるのでしょうか・・・。

事業計画書を見る限り、鷹取川が狭くなる工事を行い、その分、広くなったところは歩道スペースや自転車スペースを設けるようになっています。

４車線計画ですね。

これからもこの事業を見据えながら、地主さんと借地権者さんの協議に対応してまいりたいとおもいます。

横須賀市森崎某所　任意売却開始～期間は１週間・・・その方法とは～

2025-10-16T00:00:00+09:00

１６日の本日、管財人様より、横須賀市森崎の売却委任をいただきました。

この森崎の物件、実は、今月の30日から11月6日の夕方までに入札という方法で売却手続きが開始されます。

11月13日の開札・・・その前日までに、今回の活動から購入者確定をもって、任意売却手続きを完結する必要があります。

任意売却の活動を行わなかった場合は、このまま開札までに一番高い金額を裁判所に申し込んだ方が購入することとなります。（２割の保証金が必要）

「任意売却」は債権者の同意を得てからの売買、決済、引き渡し手続きとなります。

今回は、査定金額については周辺の成約事例をもとに行い、管財人様と協議し、表示を1900万円にて活動をすることとなりました。

1900万円で購入者が見つかった場合・・それでも・・・債権者（銀行）が入札期間の競売結果を待ちたいということであれば、残念ながら任意売却手続きは不調となります。

近年、インターネットでも裁判所でも、競売の最低価格（入札開始金額）が表示されています。

競売での入札期間中はだれがいくらで入札金額をいれたかはわからないのです。

だれが一番高い金額をいれるのか・・・・となります。目に見えないのです。

今回、任意売却活動を１週間行います。

一番高い金額の購入希望者をもとに管財人様経由で債権者との交渉となります。

そして、債権者が同意をしてくれれば、競売が取り下げとなり、任意売却の購入者へ引き渡しすることができます。

こればかりは、どうなるかは何とも言えません。

管財人、債務者、債権者皆さまにとって有益な活動ですので、なんとしても結果は残したいのです。

今回の入札で他の不動産会社が買取する場合、リフォーム再販を行う可能性がありますので、再販する際、買取金額＋経費＋改装費（リフォーム）＋事業利益＋販売経費＋保証余剰金＝再販金額となります。

一般購入者もしくは、事業利益を薄利多売で検討する法人であれば、買取金額は高くなりますので手に入る可能性があります。

今回のポイントは、「改修費」です。その部分で買取金額に違いがでてきます。

今回、内見の手配をとり、この短期間でも活動の結果を出してまいりたいと思います。

すでに３件の案内は入りました。外見だけですが・・・。

相場は1900万円と想定しましたので、その金額で購入者候補が出て、債権者も合意すれば、通常の仲介売買となるのですが…、頑張ります。

三崎町小網代　倉庫兼貸地に申し込みがはいりました。～三崎のエフ店舗はまだ募集中でテナントさん募っております。～

2025-10-12T00:00:00+09:00

三浦市三崎町小網代・・・倉庫兼駐車場に申し込みがはいりました。

駐車場も４台以上は止められ、建物はもともとどさんこラーメン屋さん、現在は倉庫として利活用できる物件。

三崎警察署も近く、レストランガストも並びにあり人も多い。

三浦海岸から三崎港へ行く県道に面している倉庫なので看板をつけるとかなり目立ちます。

今回申し込みを入れてくださったのは、建設や塗装関係を行う法人さん。

昨日、オーナーにも承諾をとり、今月の契約予定となりました。

昨年に、はす向かいにあった「いなげや（スーパー）」が閉店となり、夕方はめっぽう暗くなり寂しかったのですが、今回のようにいろいろな人が集まれば、街の様子も変わるはずです。

この並びに、弊社社有の店舗がありますので、現在もテナントさん募集中です。

以前は台湾料理のテナントさんが契約してくれていましたが、退去され、無事にスケルトン工事もおわりまして、油の処理もおわりました。

脇のブロック塀もカットする工事を完了し、店舗全体の風通しや日当たりも素晴らしくなりました。

訪問介護や花屋さん、介護施設、ジム施設などに向いています。

三崎の街が盛り上がるように、日々不動産会社の立場として努力してまいります。

横須賀市平作販売、一旦中止となりました～土地の確定測量ができない・・・～その理由とは。

2025-10-11T00:00:00+09:00

今月３日付でオーナーY様と締結した「専任媒介契約」・・。いったん白紙解約とさせていただきました。

専任媒介契約期間は、３か月以内、更新は合意できるのですが・・・。

今回、その期間内でご依頼の相続財産の販売活動ができないと明確になりました。

そのため、残念ながら、オーナー様にはその内容でご了解をいただきました。

その理由とは・・・。

昨日、土地家屋調査士の先生から・・「隣接地に登記名義人が法人の土地があり、その登記名義人の法人はすでに昭和６０年に清算、閉鎖されている・・ということでした。

登記記録だけまだ残っている状態なのです。

そのため、土地家屋調査士からは、オーナーさんで法人の利害関係者を捜すことから初めてください、という内容のものでした。

確定測量とは、隣接地の所有者、公道の境界確定等すべての隣接地の所有者が立ち合いをしていくもの。

そして、その境界標、境界線を承諾していただくことで販売する土地の面積の確定が確実になる作業です。

そうすることにより、もともとの登記面積（固定資産税課税面積）を実際に測った現実的な面積に修正（錯誤：所謂、地積更正登記）できます。

よって、今回、隣接所有者が立ち会わないことにはまったく話が進みません。

２００坪以上ある今回の土地、いろいろな造成がかかります、また、一般消費者にとってはコストや造成、設計手続きが必要で、かなりハードルが高いのです。

専任媒介契約締結時には、そのこともあり、オーナー様との合意をもって、販売先は、「事業者、開発会社」への販売活動としましょう・・ということになりましたが・・・。

残念ながら、確定測量ができない・・・ということは、２００坪を３分割等のような分譲地を造ることもできない、ということになります。

では、一括で一般の消費者での販売は・・・、境界線が定まらない状態、これでも販売自体は可能です。しかし、所有者がわからない部分が雑種地と木々、傾斜地になってます。

崖の所有者がわからないことは、万一の崖崩れ災害の時にどちらの責任になるのか・・・、からの協議になります。

このように、境界が非明示でも販売は可能ではありますが、仲介会社としては、現地のご案内をするときにはかならず、そのことも説明します。当然に、消費者の方は不安になります。

結果的に、消費者様に販売活動をしても、リスク、コスト、時間などを鑑みれば、業者さんが現在買い入れしている金額よりも安くなることもあります。

このように、よくよく考えて、最終的に、オーナーと本日相談しました。

現実的なことで、かつ、オーナー様の大切な相続財産価値を守る・・・、このことが一番の基軸です。

不明法人の利害関係者を見つけて、そのうえで境界線、境界標を一緒に立会していただき、法務局に認めてもらうことが一番の得策であるという結果でまとまりました。

なお、「筆界特定制度」という制度もありますが、今回、周辺の地積測量図（法務局に保存されているもの）はあまり完備されておらず、筆界特定制度の利用をしても、はたして特定できるかどうか・・・という懸念が残る事案とのことです。

今後、オーナー様は直接に、別事件で弁護士会に連絡し、境界に詳しい弁護士さんを探すということになりました。そして解決したら、あらためて弊社に依頼をされていとの話となりました。

この事案はもしかすると数年かかる可能性もありますが、静観してまいりたいと思います。

紹介してくれた造園屋さんSさんのおかげでもあり、オーナーさんの幸運を祈りたいと思います。

半世紀以上のお付き合いの売主と買主様、無事に土地決済ができました～横須賀市追浜某所　底地売買～

2025-10-09T00:00:00+09:00

９日先勝、六曜で午前中は「吉」。

半世紀以上お付き合いが続いきた土地賃貸関係。

そのお付き合いに本日、終止符がうたれました。

借地権付建物所有者のM社様、底地所有者のS様との土地賃貸借契約。

当事者皆様は、各相続でその地位を継承してきました。

福家ホームへの依頼の発端は、借地更新手続きの依頼から始まり、今月から３０年間、再度続けようと手続きをする予定でした。

更新料の支払い、固定資産税の支払いの悩み・・・その悩みを解決する唯一の方法・・・土地の売買、合意に至ったこと。

この周辺は、追浜駅商店街につき、都市計画の用途地域は、「商業地域」となります。

建築物も耐火建築物となります。そして、種別も住宅よりも店舗、事務所が多く立ち並びます。準防火地域と防火地域のまたがっている地域は防火地域の規制となります。

土地の固定資産税を支払ってきた地主S様は、地代という形でM社様から長年受領してましたが、建物種別が「店舗」のため、固定資産税は住宅と違い軽減措置が少なくなります。

よって、固定資産税が高くなり、地代の金額のバランスがうまくいてなかったのです。

受領地代と支払いの固定資産税のバランスに悩む地主様は長年悩まれたそうで、今回、このコンサルから始まり、地主S様の悩みも解決した形となりました。

借地権者M社長は、今後の追浜、日産の関係で不安を持ちながらも、既存建物を今後どのように活用していくか・・・。

今回の底地購入は、借地権者M社様にとっても、千載一遇のチャンスでした。売却も建て替えも、改修もすべて所有権１００％で自由にできるのです。

いろいろな法規制をクリアして、今回の売買契約、そして、本日の所有権移転の関係つは感慨深いものとなりました。

決済場所である追浜のY銀行・・・台風の影響で人は少なく、決済もじっくりと行うことができました。

決済終了後、地主S様と新土地所有者となったM社の社長との穏やかな談話も、今までの半世紀の思いに花が咲いてました。この機会にお互いに納得のいく契約ができたこと・・・、いろいろと安堵された会話を聴くことができました。うれしかったです。

底地を借地権者が取得することで、全てが所有権となります。

地主S様は、将来の子供たちへのこの契約関係を残さず、換価した資産として継承することができます。

お互いに、現実も気持ちもすっきりした形となります。

決済時には、司法書士H先生に手続きをしていただき、私は、売買の引渡し完了書面、土地賃貸借契約合意解約書面、領収証、いろいろな書類を持参し、皆様の署名捺印をいただき売買の手続きを完結することができました。半世紀以上の思い・・・素晴らしい関係の売主様と買主様のお付き合いがあってからこそできたこの取引です。

関係した皆様、本当におめでとうございました。

不動産、暮らし、今後の暮らし方の総合的な相談から～横浜市　鶴ヶ峰駅周辺における不動産相談の始まり～

2025-10-06T00:00:00+09:00

６日の本日、夫婦で横浜駅西口に繰り出し、初めてお会いするN様と打ち合わせをすることができました。

N様をご紹介くださった方はN様の職場の先輩であるS様。

実は、S様と私たち夫婦は、結婚する前から知り合っており、お世話になっている大変親しい方。

打ち合わせのテーブルで、S様の脇にいるN様は少々緊張気味・・・あるいは、今後の方向性がまだ見出されていない・・・、感じで、N様の気持ちをしっかり受け止めながらヒアリングが開始しました。

その後は、N様のお気持ちを夫婦でしっかり聴かせていただきました。

N様は横浜市在住で自宅も保有しております。

築５０年前後の木造の自宅に対して今後の地震等の不安を抱えております。

耐震の問題、築年数の問題・・・。

昭和56年6月以前の建築許可の建物・・・旧耐震構造

平成7年　阪神淡路大震災以降、平成12年6月施行の「新・新耐震基準」

この部分を考慮しながら、N様は将来の安心安全を検討されておりました。

その検討・・・いま所有の土地に再建築をする場合。しかしその建築コストと資金繰りがまとまらない。

他の検討・・自宅売却後、新規の住まいを購入するための買い替えの方法・・。

そして、「売却」が先か「購入」が先か・・・。

いろんな方面から今後検討していくこととなります。

今日は、最初の面談でもあり、ご紹介者も同席いただきましたので、まずはお互いを知ることから始まりました、金銭的話は本人限定の時に。

私達夫婦でN様をバックアップしていく誓いを掲げ、楽しく、笑顔で・・・、物件探しはセンスのある妻の役割、その後の売却や購入の手続きは私の出番。

N様が落ち着いて、しかも、安心して相談できる体制を整えることがまずは必要です。

夫婦共同作業は、大切なご紹介者S様からのご縁だからこそです。

今後、N様が定年退職等をしたときのことを考えることも当然に大切。

売却するタイミングは、居住用不動産の時に行うことが税金上有利。貸したら終わりです。

購入が先となった場合でも、引っ越したのちに３年以内のその年の12月末までに譲渡すれば税金上も有利。

購入予算をアップする計画であれば、まずは、自宅売却して、資金確保をしたうえで、将来に有利に売却が可能と思われる購入物件をじっくる探すことも可能。

いろいろな角度で、お客様の資産、資金繰りを行います。そして大事なのは、これからの暮らしをより豊かにしていくこと・・・。

このようなことをみんなで分かち合うことができた時間をいただけたと思いました。

今後は、横浜市にあるN様のご自宅の査定書を作成して、資金繰りのバランスシートを作成できるようにしていきたいと思います。

不動産の価値、資産確保、住み替え先の物件、資金計画、将来の夢を分かち合う・・・いろいろな角度でN様とお話し合いができることにうれしく思います。

これからもどうぞ宜しくお願いいたします。

関東の富士見百景～鎌倉逗子ハイランド　浄明寺販売活動、あらためて見る抜ける景観～

2025-10-05T00:00:00+09:00

鎌倉逗子ハイランドの分譲内の一角。

売主T様より、専任媒介で委任を受けて販売中でございます。

西武鉄道で分譲された高級住宅地でした。

逗子市と鎌倉市にたがる立地。

逗子側には、以前、みのもんたさんの自宅もありました。

土地として現在販売しておりますが、既存の住宅がありますので、２階からの景観を撮影してきました。

グランドラインに立つ景観と、２階からの景観は１８０度違いました。

南西角地で東側が一段落ちておりますので、３方にわたり開放的な眺望を楽しる物件です。

この分譲地内でも、kのような立地や地勢の不動産はそんなに多くはないと思います。

確定測量もおわり、オーナーT様の手配で、草や木も伐採していただきすっきりしました。

不動産は角度を変えてみることも大切です。

不動産を見るときのコツ・・・

長所を１０項目探す・・・

リスクを最低１０項目探す・・・

そのうえで現地を下見したすぐに、その場で忘れないようにメモをとります。うっかりということがないように・・。

このことで、大切な不動産の性格というか、特徴がつまめます。

私は、お住まいになっている中古住宅の売却委任を受ける際には、必ず言います・・・。

それは、今住んでいる売主様において、物件の長所、短所はなんでしょうか・・ということを聴きます。

そしてメモに取ります。

このことは、内見や現地を見て検討する方にとって生の情報なのです。

いわゆる、生の声！です。

今回の鎌倉市浄明寺の物件の場合、相続に伴う売却につき、具体的にはオーナー様からの長所や短所のヒアリングは少ないのですが、空き家ですので現場百回！

いおろいろな角度から視察することっが一番ベストです。

この物件、関東富士見百景の公園まで徒歩５分の場所です。毎日をおいしい空気で深呼吸しながら、じっくりと富士山を眺めることでリフレッシュになりますよ。

横須賀市平作　土地専任媒介締結～これから作業と手続きの方法～

2025-10-04T00:00:00+09:00

よくお酒をご一緒する造園会社社長のSさんから紹介をいただきました。

場所は、横須賀市平作、給食センター付近。

新しい道路もできており、高速道路に行くにも超便利なのです。

今回のオーナーY様兄弟。

実家の相続が開始となり兄弟で等分に相続登記がなされました。

そのまま、空き家になっている状態。

木々の手入れや室内の家財もそのまま。

管理もままならず、兄弟には各世帯もありますので、仲良く換価して売却した現金を各兄弟で分配することとなりました。

Y様兄弟とは、2月前に現地でご一緒しました。

法令や制限、道路後退などを説明したのち、今後売却をどこにまかせるか、売却するのか・・などを検討することの協議で終わり、その場は解散となりました。

しして・・・、本日、福家ホームに売却を任せたいということで来店され、専任媒介契約を締結しました。

物件は、接道する間口は３０ｍ超、高低差は１m～1.5m（宅造にはかかりにくい・・・）

幹線道路まで車で１分。

210坪の公簿面積なので分譲住宅向け。

価格は1600万円でスタートすることとなりました。

なぜ、１坪単価8万円未満なのでしょう、市街化区域で建築も可能ですが・・・。

その理由は、個人でそのまま売却するには、かなり手がかかかるからなのです。

測量図がありません、土地家屋調査士に最初から測量を依頼することとなります。そして隣接地の立会をもって境界をきめて実測。

個人で勤務している場合その時間もとれないので、土地家屋調査士へ一任することとなります

もうすでに昨日資料をＩ先生に提出しました。・・・相隣関係ですでに存在しない会社があり測量時立ち合いが可能かどうか懸念される土地がある・・・と聞きましたので、先生を頼るしかありません。

売買の際、オーナー様は売主として、最低でも所有期間、自らの土地の測量、相隣関係をしっかりと精査して、購入者へ引き渡す義務があります。

周辺の住宅敷地の相場（一戸建て30坪の敷地）は土地価格で1200万円から1500万円で推移してますので、坪単価とすれば坪40万円～50万円だと思います。

なぜ、今回の土地が坪8万円未満なのでしょう・・・。

これは、購入者がすべて市場の相場にあった土地を形成するための手間とコストを先行投資しなかればならないからなのです。

一言でいえば、現状で個人オーナーの手で売却する場合、工事、測量、分筆、資金調達、建物の解体を先行投資して行う場合、個人にとっては困難な作業となります。

ここは、もともと、狭い1.9ｍ幅員の公道でしたが、行政が付近の施設工事のために道路拡幅工事をして車が入るようになりました。相続人にとっては有益なことなのです。

そのため、もともと土地に存する擁壁は道路後退（セットバック）をしていないので、今回の敷地に工作物を建築する場合、建築基準法上、擁壁の撤去を行いこととなります。

また、相隣関係では、物件の敷地内に近隣の水道管が埋設されてますのでその布設替えの工事が必要となります。

裏側の崖地は土砂災害警戒区域の指定。その付近の石積みは、隣地と境界線の確定でき次第、所有権が明確になります。

210坪で坪40万円～坪50万円を一括で購入する一般の方は限りなく少なく、やはり、法人が投資金額を投入し、事業として分譲地を作りあげるための仕入用地となります。

そのためには現状の取得費の金額が大きく左右してきます。

今回の価格で開始はするのですが、まずは、地形図がわからないと購入者は検討ができませんので、仮測量から入るように手配しました。

今後、また進展し次第、ブログにアップします。

まずは、専任で委任を下さったY様兄弟、今後も誠心誠意プロ集団のネットワークで空き家対策、相続対策の対応をいたしますので宜しくお願いいたします。

横須賀市浦上台某所、成約となりました。～売主様、買主様、おめでとうございます。～

2025-10-03T00:00:00+09:00

10月３日の先勝、このよき日に、横須賀市浦上台某所にある一戸建ての売買契約をおこなうことできました。

お世話になっているM先生からのご縁から始まり、そして、ずっと前から知っていたSさんが勤める会社で、Sさん担当で購入していただきました。

物件は南向きで２駅利用できる好立地。

法務局に有るはずの測量図がない・・・、真四角の分譲地で道路も４ｍなのに・・。

査定は測量依頼から始まった事案となりました。

浦上台は昔から、道路が私道であり、その半分ずつを法人や個人で各所有している道路でした。

境界確定にはその私道所有者のサインや立ち合いが必須。

そのため相当時間やコストもかかりますので、住宅の敷地であっても、多くの土地の測量図が法務局に存在しない場合があります。

このような地区は、ほかには横須賀市森崎四丁目も同様です。

もちろん、横須賀市さんが、道路を受け取り、整備して、そして道路確定図ができることなりましたので、今回の測量も円滑にできるようになりました。

横須賀のＩ土地家屋調査士に依頼し、さっそく確定測量と地目変更のお願いをしたのが5月下旬。

本当にその後の手続きと立ち合い作業の行動が早かった・・・。Ｉ先生の事務所みなさまのおかげで、隣接地のかたが遠くにいても、しっかりと手際よく確定測量や立ち合いをしてくださいました。

そのおかげで、本日の売買契約の時に、法務局での地積測量図を取得することもできて、新しい境界標や境界プレートが設置された写真も交付できました。

本日の契約時点で、売主様が行うべきことはすべて終わっていますので、その場で次に行う決済日を決めることができました。

今回の売買契約、本当に円滑でした。М先生の素晴らしい手続きにはいつも尊敬の念です。

本日の契約は、M先生、Ｉ先生、そして誠実なSさんがいる法人M社さんとSさんのおかげなのです。

これから、この物件がどのように生まれ変わるかが、本当に楽しみです。

まずは皆さま、本当に本日はおめでとうございました。

よくある質問・・・「専任媒介」と「一般媒介」って売るときどっちがいいの？

2025-09-29T00:00:00+09:00

弊社では、ご売却のお客様の９割超が紹介者から発生しているご縁からの媒介業務となっております。

ご紹介を頂戴したのち、そのご売却依頼となれば、ほとんどが「専任媒介契約」のかたちで締結させていただいております。

弊社の店頭掲示はすべて専任媒介契約の物件です。

このことで、ご紹介を下さる関係者皆様には心から御礼を申し上げ、今後の大切なご縁がつながっていくことを常に祈っておりながら活動しております。

この専任媒介と他方の一般媒介の違いを簡単にお伝えします。

「専任媒介」とは・・・。

売主様個人が家や土地を売却するときには、依頼する宅建業者（仲介会社あるいは媒介会社とよびます）を選択し、実行するときにおいて専任媒介を締結します。

宅建業者の窓口が一社に限定されますが、その専任媒介会社は、その先情報機関を通じて何百社の宅建業者や一般消費者（広告や紹介）に対して公募活動をします。そして、不特定多数、公平性をもって購入者を見つけ続けます。

その間に、候補者がきまれば、窓口の専任媒介会社から売主様に業務報告があり、今後の手続きや契約に向かうことができます。

メリットは、窓口が一つなので、具体的な報告やアドバイスを統一して確認できることと、わかりやすいことです。

デメリットは、この契約期間３か月（更新可）の間に他業者との媒介契約の締結ができないことです。他の宅建御者を経由して契約すると違約金となります。

また、この専任媒介契約期間に、売主様自ら見つけてきた方（友達や知人）と直接契約する場合、媒介報酬（成約金額×3％＋6万円（８００万超の物件））を上限に、費やした経費（具体的に示すこと）を請求される場合があります。

一般媒介契約は、専任媒介契約のように、窓口の不動産会社はいるのですが、専任媒介と同様な直接面談の窓口媒介会社が数社となります。メリットは、一般媒介契約業者同士の競争意識がうまれることです。

デメリットは、直接面談する不動産会社が数社いることになりますので、だれを信じてよいのか・・・ということにもなります。価格交渉や周辺相場のアドバイスにも違いがでることもあり、実態を把握できないこともあります。

報酬については、期間内に自ら発見した直接契約などは専任媒介と同様ですので、お気を付けください。

専任媒介契約が多いのは、一般消費者である売主様は、どうしてもプロの意見を聞きたくなります。

しかし、一般媒介契約の場合、数社がいろいろなアドバイスがありまとまらないこともあります。また、媒介会社数社のうち、一社で購入者が発生すれば、契約できなかった他の不動産会社は無報酬となります。

そのため、自らのところで早期に見つけようと必死になりますので、焦ってアドバイスがアドバイスと聞こえない時もあるようです。

弊社が専任媒介契約として多くなるのは、その前段には、友人、知人、恩人、以前に取引した大切なお客様の関係、お取り先の先生方からの「ご紹介」というところから発生していることが理由です。

個人の売主様へは、誠心誠意媒介業務を行うことはもちろんですが、紹介者で生まれたこの素晴らしい媒介のご縁を大切に、そして、依頼者に幸せになっていただきたい気持ちになります。

現実的に価格を下げなければならない時もありますが、それは、大切な売主様の財産を公平かつ不特定多数に販売した結果であり、希望の金額で成約になることを目的にしているからなのです。

不動産媒介会社もプロでありながら・・・「人」です。そして、お客様あっての仕事です。「人」と「人」との信頼関係が真っ先にこないと業務にはつながりません。

どちらか一方が欠如した場合、媒介というご縁を継続できなくなります。

大きい買い物、大切な財産だからこそ、偏ったアドバイスではなく、客観的にかつ有利に、正確にアドバイスをできることが大切ではないかとおもいます。

昭和62年の新米営業のときは、お客様から教わることがたくさんございました。いまでもそうです。常に勉強だとおもいます。

38年間の実務経験での若かりしころの数多くの失敗談は、今は「よき転ばぬ先の杖とする経験談」として存分に役に立っております。そして、新たな依頼者様にその経験談をしっかりと実務的にお伝え出来ていることが、今後の安心につながっていくのではないかと、そう信じております。

全集中できる仕事の根幹、それは、依頼者様の幸福・目的のため、地域社会貢献のため、我が家族のため、そして妻の親のため・・・、来年還暦のわたくし、まだまだあと20年は仲介やりますよ！

横須賀市浦上台～越境確認、確定測量、現状確認～売買契約に臨みます

2025-09-28T00:00:00+09:00

横須賀市浦上台某所の土地付建物の媒介作業・・・。

１か月前に申し込みが入りました。

現在も購入者にはお待ちいただいている状況です。

当初、売却申請→確定測量→室内家財撤去→隣地立ち合い→地目変更→売却許可・・・

この手続きがようやく完了しました。

契約予定日の日程調整ができるようになりました。

所有者がすべてにおいて立ち会いできない関係もあり、仲介業務の範囲内で現場を確認しますが、通常よりも回数は増えます。身が引き締まる思いです。

調査は・・・相隣関係の越境確認、隣地との紛争がないか・・・。フェンス・工作物の状態や権利関係など。

昨日、売主様側にてようやく合意をいただき、買主様にも同日報告して、今後契約できる見通しとなりました。

今後の土地・建物がどのようになっていくかまだ公開できませんが今後状況はお伝えできると思います。

土地の調査はやればやるほど奥が深いですね。その都度発見もあります。

仲介業者ではできないもの→地中埋設物の掘削・工事、インフラ（給排水設備）工事の方法の提案や見積もり。（買主による使用方法により異なるため）、

相隣関係にる目に見えない越境（これは覚書作成まではお手伝い可能）、物件状況確認書の作成等・・・。

所有者に代わってできることは限られております。そのため、重要事項説明書には、知りえた事実はすべて記載することにしております。

仲介会社は、弁護士のように、売主、買主からの委任行為はできません。つねに、所有者や所有者代理人に確認して、媒介業務としての手続きとなります。

買主様にもご理解いただいたうえで、土地や建物の契約不適合責任を免責にすること、そして現況有姿としての引渡しとすることが肝となります。

この事案も、お世話になっておる方からのご縁につき、しっかりとトラブル等が無いように各当事者の保護・利益になるように動いてまいります。

半世紀以上の年月にひとつの節目を迎えた本日～横須賀市追浜某所　底地売買成約～

2025-09-27T00:00:00+09:00

27日土曜日の先勝。午前中に、また一つ、おめでたい契約ができました。

借地権者M社、そして底地地主さんS様の契約です。

建物所有目的で土地を賃借している借地権者、・・・先祖代々の50年以上の賃借経験。

地主さんも、亡き主人や先祖から相続してまもり続けた土地の所有者である配偶者のS様。

もともと、今年に、堅固な建物所有目的の土地賃貸借契約満了の今年に、さらなる30年の契約更新交渉からスタート。

その期間満了の更新の際に浮上した底地売買の話。

30年再契約の更新料を支払うか、もしくは、底地を購入するかを検討をした借地人。

反対に、先祖から代々引き継いだ土地を、このわたくしが譲渡することになる・・・と少々気が引ける地主S様。

検討の結果、双方の合意により、土地の売買を行うことになりました。

半世紀以上あるかないかのタイミング。

どちらかの合意ができないと成り立たな契約なのです。

今日の契約に、福家ホームに親御さん、息子さん、お嬢さんなど関係者がたくさん同席してくださいました。

それぞれにもつ土地の思い、それぞれにもつ借地権の思い・・それを語りながら、契約する時間。すばらしい・・感無量。

心の奥底で、地主さんは、私の代で土地を手放すのは・・・との少々危惧した部分もあったそうですが、底地の維持、地代と固定資産税の納税のバランス・・・。

継承する卑属のかたも、今の親御さんが底地売却で現金化すること、有意義にできることを望まれました。

推定相続人皆様の賛同を得たことで契約することが大事なのです。

地主さんは、亡き主人名義の土地を相続して、このたび譲渡することとなりましたが、実は、借地権者の方も同様に先祖から相続している借地権と建物。

それぞれが亡きご先祖の大切な思いを守り続けてきた人ばかりなのです。

底地の売買と一言では言いますが、これは、先祖からお付き合いのある借地権者が購入するのであれば、地主さんから借地権者へ土地の名義が変わること・・・これは先祖の思いを守ったことにもなると私は思います。

それぞれの有効活用、そして、子孫へどのように継承するか・・いま、この時代に問われていることかとおもいます。

一つの不動産に２つの利害関係があるよりも、借地、底地、どちらか一つに所有権を統一する協議も今後は有効かもしれません。

まずは、今日の契約、本当に素晴らしかったです。そして、仲介業務のあり方も、ただ住宅の販売のみならず、相続対策、終活、受け継ぐ皆様の思い・・・総合的な仕事になってきている時代だと思います。

半世紀以上のお付き合いある皆様の中に、この度、仲介として入ることができたことに、本当にうれしく思います。

来月は所有権移転をしますが、それぞれの夢へと半世紀をまたぎ、一歩新たな道へそれぞれが向かうこととなります。

皆様、本当におめでとうございました。

建物解体工事が始まりました～横須賀市森崎５丁目土地分譲限定１区画～

2025-09-26T00:00:00+09:00

ようやく解体工事が開始ししました。

建物は鉄骨、室内には残置物もありましたが、売買・引き渡しの条件ではすべて買主様の負担。

今回、買主様は貸駐車場や賃貸住宅を目的に購入いただきました。

旧所有者から所有権を移転し、申請後、建物解体工事、土地の造成工事、残置物処理など、今後は多大なコストがかかります。

旧所有者は個人の方でしたので、売買の引渡し条件で大変な思いをすることはさけ、すべて買主様の負担で行う契約で進んだ事案でした。

周辺環境は近くに森崎５丁目公園、リアンシティー分譲地等もあり、閑静で落ち着いた場所です。

もともと、昭和の時代に道路拡張の代替え用地で取得した旧オーナー。

当然にすばらしい地形となります。三法角地で段差なし。

６ｍ×６ｍの公道の角地はとても開放的です。

北久里浜にも車で７分程度。

価格は2,098万円、第1種低層住居専用地域、建築条件なしの土地分譲～限定１区画～土地の面積は125㎡です。

先着順申込受付開始となります。

tanaka@fukuyahome.jp まで受付ください。

藤沢市某所、査定のための調査を開始しました。～11年前の大切な方のご紹介～

2025-09-25T00:00:00+09:00

２０１４年、逗子市桜山のマンション（分譲時は億ション）のご売却依頼をいただいたT様。

T様より、先日、１１年ぶりにご連絡をいただきました。

親戚Ｉ様が、今の藤沢の自宅を売却して、新しい場所に住み替えしたいので相談にのってあげてほしい・・・と。

大変うれしく思いました。

２０１４年の売買の時、契約後、管理規約、管理組合の皆様と売買条件のため、区分所有者で且つ売主としての立場のT様は、その条件のため、管理組合の総会、臨時総会をもって交渉をしてくださいました。

マンションの管理組合は、各所有者皆様の集合体で「管理組合員」となります。理事会などにも意見を言える立場。

そのことを現実に教えて得くださったT様。いまでも鮮明の覚えております。ここでも素晴らしい経験をすることができました。

今回、T様の紹介でもあり、またご親戚でもあります。

今月、そのＩ様宅に伺い、査定と面談、ヒアリングを行う関係もあり、失礼がないように事前に不動産の調査をしました。

藤沢市役所外部にある専用駐車場にとめて、本庁舎を潜り抜け、歩道橋を渡ったところにある分庁舎が調査場所。

３階ですべての都市計画、開発、道路・・・調査も可能。

５階の下水道課にいき、排水も確認。

藤沢市職員の方々は、親切で丁寧に教えてくれて、すごく印象がよかったです。

横須賀や逗子と違って、藤沢市の雨水排水については、側溝排水ができません。

浸透式か切りっぱなしの雨水の排水。

いつになっても勉強です。

横須賀から藤沢に向かうにも逗子海岸、材木座海岸、由比ガ浜、七里ガ浜・・・。

観光気分で見どころいっぱい。

調査するにも、プライスレスなルートでうれしくなります。

私のモットーは、どんな不動産においても、「査定」に関しては、基本的に重要事項説明書に近い調査をしています。

それを行うことは、査定後に依頼を受けたあとに、査定通りに売買が可能となります。

調子いいことや営業などはすることもなく、誠心誠意、そのあとの依頼でも信用を落とさないようにしっかりと調査をしております。

接道、間口、インフラ、建築規制、崖、土砂災害・・・などで、価格を左右する法令制限はたくさんございます。

これをしっかりおこなっていくことこそ、依頼者への誠意、そして依頼者の安心へつながることと、そう思っております。

T様へ、しっかりと誠心誠意、Ｉ様へ対応してまいりますので、ご安心ください。

不動産の査定…不動産の売却、価格設定・・・この依頼をうけて、初めて「不動産」から「物件」という呼びかたに変わります。

借地借家法・・・～借地権者と底地（地主様）所有者による売買契約の方法は～

2025-09-20T00:00:00+09:00

本日、横須賀市某所の土地の件で相談を受けてまいりました。

地主さんは先祖代々から土地を守り、相続が発生するごとに土地の売却や子孫への継承をおこなってきました。

土地を借りているのは土地賃借人さん…いわゆる「借地権付建物所有者」の方も相続の繰り返しがあります・・。地主さんとの長年のお付き合いですね。

見た目は一つの土地付き建物ですが、土地は地主さん、建物所有目的で土地を借りている借地権者さんがいて・・・この２つの権利が存在。

タイミングが良ければそのどちらかが権利の売り買いの意思表示をし底地もしくは借地権付建物の売買が可能な事案となります。

人口減少、核家族化、土地の維持管理、建物の管理・・・。

２つの権利が同時に動くことは何十年に一回あるかないか。

ましてや、先祖代々の土地、そして、子孫継承、子から孫へ・・・。複雑になる一方です。

今回、底地の売却と借地権者の購入のタイミングがぴったりとなる相談でした。

土地賃貸借契約が満了になっていても、地代の授受があれば法定更新されますが、更新料の問題もあります。

満了日を超えても、土地の売買がなされれば、その際に地代の清算、固定資産税・都市計画税の清算を行います。

一般的に土地売買の際に何をすればよいか・・・。

土地所有者（底地売主）

①土地境界線の明示

②相続時に取得した司法書士から渡された登記識別情報（登記済み権利証にんたもの）

③発行後３か月以内の印鑑証明書１通の用意

④現在の印鑑証明書と登記識別情報記載（謄本）の氏名や住所が違う場合はそのつながりを市役所で取得。

　※住所が違えば、住民票、もしくは戸籍の附表、姓が違えば戸籍謄本

⑤実印

⑥顔写真入りの公的証明書（マイナンバーカードや運転免許証など）

⑦地積測量図

⑧土地売買契約書２通

借地権者（底地購入者）

①住民票１通（マイナンバー不記載、本籍不記載：発行後３か月以内）

②認印（シャチハタ以外）

③名義人の顔写真入り公的証明書（運転経歴書やマイナンバーカードなど）

④購入代金と登記費用と印紙代。

１．契約となれば、所有権を取得（購入）する方を権利者（買主）といい、買主が登記費用を負担します。司法書士費用と登録免許税ですね。

２．契約書２通を作成し契約書に印紙を貼付し、当事者本人が自筆で署名捺印

３．土地の使用は従前から借地権者が使用収益していたので、底地の引き渡し後は土地に関しては一切地主さんは責任をもたない契約不適合責任は免責となります。

４．買主は土地が自分の名義になったのち、県税事務所より不動産取得税の納付となります。評価額×１/２×３％

５．地主さんは、譲渡所得税と市県民税、復興特別所得税の支払いとなります。課税価格×22.1％が目安。

　　売却した年度の確定申告時に譲渡所得税15％の納付、復興特別所得税2.1%の納付　

　　その後５月ごろ市県民税5％の納付

　　※上記税率はいずれも、被相続人が所有を開始した時から５年以上、相続した年度ではありません。

このように売買は行われますので、所有権移転の際に、売買代金の授受を行い、同時に、司法書士立ち合いに時に登記申請の委任状を記載します。

いずれも、認知症ではできませんので、当事者本人の意思があるうちに行うことができます。

所有権移転時には、固定資産税、地代の清算を行います。そして土地賃貸借契約解除合意書も作成しておいた方が無難です。

簡単ですが、何は不明な点があればメールなどで相談してください。

地主さん、借地権者さん、今後とも頑張ってまいりましょう！

京急追浜駅前の商店街　ご依頼の底地売買の不思議なタイミング・・・・商業地域

2025-09-19T00:00:00+09:00

借地権付建物・・・建物所有目的で土地所有者に地代（賃料）を支払うことで有効となる相続財産。

逗子市内在住の地主Tさんより、来年の土地賃貸借契約更新に伴い、借地権者への更新通知のアドバイスを欲しいと。

地主T様の通知のあと、土地を借りている賃借人（借地人）の現在の利用と地主T様の心の中の希望が合致し、昨日生まれた底地売買の話。

高齢の地主さんは、土地を手放して現金化したい。当然、国税、市県民税、復興特別所得税が発生。

しかし、底地を保有していても、毎月の地代と更新料の収入、各承諾料の収入に限られ、将来は子孫に継承するしかありません。商業地区なので固定資産税はそこそこ高い。

そして、その上に建つ建物の用途で、固定資産税の軽減も少なくなります。

ようやく、タイミングが合致し、地主さんも借地人も、更新迄には底地を売買しようという話となりました。

この地区は商業地区となりにぎやかです。建物が鉄筋コンクリートのため、底地もそれなりの価格となります。

しかし、相続税路線価の借地割合・底地割合や土地の形状、権利関係、相隣関係をもって価格を決定するわけですが、やはり一番は双方の合意された金額で行うこと。

この価格の決定については、さまざまな方法があります。

地主さんにとってみれば、還ってこない可能性が高い底地であれば、年間地代の４０年分を前倒しでもらうつもりで売価を決定するとか・・・。

公示価格や周辺の相場をもって底地割合を乗じて、そのうえで地主が将来で得られるべき承諾料等に比した割合を底地割合に加算するなど・・・。

しかし、最終的には、借地人にとっては、底地を購入したうえで将来性があるかどうかの対価が底地の購入金額となりますし、地主さんからすれば、税金を支払っても、何十年に一度のタイミングで底地が現金化できるとか・・なのです。

来年の更新にむけて、来月協議を行い進めていきます。

不思議なことに・・・この話が生まれる前からおこなってきた同じような事案。

先月から対応している底地売買協議。当初は更新でも・・という話でしたが。

昨日、底地売買を行う契約日を決定しました。

底地を売却する地主さん、ビルを所有する借地人さんにとっても、契約する底地売買は双方にとってウィンウィンなのです。

本日調査が完了し、土地家屋調査士さんに対して存在する地積測量図にもとづき境界標の明示を行っていただく依頼を完了しました。

全ては、当事者が長い間もめごとなく素晴らしい信頼関係があったことでできる協議なのです。

借地権、底地権・・・見た目が一つの不動産に二つの所有者が存在することは、双方の信頼関係・・・これこそが目に見えない財産なのです。

専門家による無料相談は、不動産に関するお悩み、活用、世代継承にお役立ちとなります。

2025-09-18T00:00:00+09:00

先日、横須賀市共催事業で、専門課による無料相談会を開催しました。

昨年度は建設業協会や土地家屋調査士協会の先生にも同席いただきました。

今回は、弁護士、司法書士、税理士の皆様と我々宅建士相談員の皆様で対応。

大盛況で終わりました。

神奈川県宅建協会では横浜市中区の本部で相談を受け付けております。

弁護士同席の場合や、宅建士で各支部から委嘱された派遣相談員が対応します。

神奈川県全域の相談につき様々な内容の相談があります。

私も一か月もしくは二か月ごとに担当を任されております。

一般消費者や会員の皆さまの相談やお悩みに耳をかたむけ、解決への道を開けるように努力をしております。

相談ですので、その場での解決、回答はできませんが、公益上必要な事業と思い、真摯に耳を傾けております。

横須賀市でも、空き家、相続、賃貸借の相談も増え、借地借家、底地、借地権などの専門的知識が必要なものも多く、日々鍛錬しております。

今後も、任に恥じぬように、しっかりと専門家、弁護士、司法書士と連携し、解決をしてまいりたいと思います。

専門家による不動産無料相談会が無事執り行うことができました。

2025-09-12T00:00:00+09:00

９月１２日金曜日に横須賀市正庁で開催された「専門家による不動産無料相談会」。

横須賀市との共催事業です。

「ハトマーク」の宅建協会横須賀三浦支部　研修相談委員会と派遣相談員の皆さんでともに実行することができました。

29組の相談者が来場され３時間の間にすべての対応を行うことができました。

相談開始は、宅建士から始まり、適宜、弁護士、税理士、司法書士の各専門家の先生にご同席いただき対応していただく方法。

相談者の皆様は、相談時間30分しかありませんでしたが、最後は表情は笑顔に変わり、安堵されたてご退場されるご家族、ご夫妻の皆様が多かったので、この日、実行できてよかったと感じました。

我が研修相談員のメンバーは、社長同志のベテラン選手が勢ぞろいしております。適格で且つ経験豊富な相談対応のは然り、相談会の会場設営もわずか半分の時間で完璧に仕上がりました。

市民の皆様は、売却や相続、借地借家、税金等のお悩みを抱えているかたも多く、その解決や糸口を見つけることで、相談者の日々の生活がより豊かになります。

そう念じながらこの日の対応をいたしました。

横須賀市は人口減少とはいっても、とても市民の皆様は元気です。

皆様は、これから何とかしようと・・・そう頑張っている方も多くおります。

不動産の悩み解決、購入、物価上昇に伴う不動産の活用、税金対策や相続解決・・・。

私たちにできることは何でもやりたい・・・とそう感じたひと時でした。

ハトマークの宅建協会と横須賀市共催事業は大成功をおさめました。

これからも公益社団法人としても、そして、各社長さんが経営する会社のより一層の発展をお祈りいたします。

横須賀市役所の担当職員の皆様の共催があっての子の相談会。市職員の皆様にも本当に感謝です。ありがとうございました。

思えば37年の年月（わたくしが22歳）・・・～本日、葉山町堀内の土地決済、お引渡し完了～

2025-09-11T00:00:00+09:00

葉山町堀内・・・

葉山の中でも、一番わたくしが好きな場所だと思います。

昭和63年に、この地に戸建てを購入してくださったＴ様夫妻。

そして、令和７年９月の本日がきました。

37年後に再度契約締結をしたＴ様夫妻による土地売却手続き。

今回の土地を譲り受けたＫ様とは、素晴らしいご縁となりました。

今日の決済では、買主Ｋ様から指定場所をお借りしました。

司法書士Ｈ先生、売主Ｔ様夫妻、Ｋ様ご家族が全員集合。

心地よい空間、素晴らしい雰囲気のなか、笑顔の決済の時間がすぎました。

売主Ｔ様が持参してくれた権利証は、昭和63年当時のもの・・・まだ和紙で重みがあります。（今の登記識別情報通知とはまた雰囲気がちがいます。）

そして、同時にお持ちされたのが、昭和63年にＴ様が購入した時の広告。

37年前・・・長い月日ですね・・。当時私は22歳。その新米営業マンについてきてくださったＴ様夫妻。

この広告をみた瞬間、一瞬にして昭和63年にもどりました。

奥様が見に来て、ご夫婦でみにきて、その前は逗子をいろいろ見たり・・・とか。

今回の堀内は、現地をみた瞬間に購入の決断をされたそうです。

決済が終了し、皆さんでの記念写真の撮影を行いました。思い出になります。

Ｔ様のご家族、そしてお子様たちの素晴らしい思い出が詰まったこの地。

そして、心の底から素晴らしいであると感じてくださっている買主Ｋ様ご家族。

この日は特別な思い出となりました。

なによりも、この37年もの間、Ｔ様ご夫妻の親御さんが一番この地を気に入ったのではないかというお言葉。

子供から大人、そしてその親御さんまで愛されているこの土地。

心からＴ様護ご夫妻には感謝申し上げます。

そして、素晴らしい必然をくださったＫ様ご家族皆様、本当におめでとうございます。

Ｋ様ご家族皆様にとって、そしてＴ様の親御さんのように、Ｋ様の親御さんにも、お子様にも、ご夫妻とっても、さらなる飛躍と夢の広がりになっていただければとお祈りします。

「仲介業務」・・・人と人からつながる大切な不動産という財産の橋渡しです。

この素晴らしい仕事を39年続けてよかった・・・と、今日の決済の記念撮影時に心からそう思いました。

今回の関係者、当事者の皆さまに感謝を申し上げたい・・・そして、皆様に、心から「本当におめでとうございます！そして、新たなスタートへ乾杯！」と申し上げます。

鎌倉市浄明寺の売却物件、現地看板設置～高級住宅地区の現現状は・・・～

2025-09-08T00:00:00+09:00

鎌倉逗子ハイランド分譲地。

逗子駅と鎌倉駅の２駅利用を利用できる高級住宅地。

葉山に暮らすN様のご紹介により、88坪の角地の物件を売却中。

売主はT様、相続登記関係で司法書士に依頼されその手続きができれば売買契約が締結できます。

司法書士H先生へT様がご依頼しています。

鎌倉逗子ハイランドは、鎌倉市と逗子市にまたがった位置。

昭和48年ごろに西武鉄道さんが分譲しました。

逗子市側は、土地の分割が可能で、幅広い需要に合わせた金額が可能となる売却方法。

鎌倉市側は、建築協定が厳しく、なかなか分割も厳しい。

時代とともに、暮らす方の増減の差が出て、人口密度も差が出てくるようですね。

今日、オーナーT様（共有者代表）と勤務先でお会いし、今後の売却活動の打ち合わせをいたしました。

空き家のため、草刈りをしていただき、すっきりした状態で現地に看板を設置することとなりました。

今日の午後に看板設置の承諾をもらい、すみやかに夕方には設置完了。

角地なので、どの方角からみても看板は目立ちます。

周辺を歩いていると、他の土地も売り出し看板が数か所あり、空き家、空き地が目立ってました。

今回の南西角地で、東側が一段落ちた景観の良い場所は他にはなかったので、少々安心いたしました。

鎌倉市側のハイランドに暮らすために、土地で４０００万円から５０００万円、建築費で５０００万超え・・・。

もちろん、場所によって３０００万円台の土地もありましたが、価格なりでその差が明確にわかります。

似ているといえば、逗子市と葉山町にまたがる葉桜住宅地があります。

細かく土地を分割できる葉桜住宅地（労信販分譲）、その隣接には分割でも相当の広さを確保しないといけないイトーピア住宅（伊藤忠分譲）があります。

土地が広い方が、一坪あたりの単価は割安となります。

ポイントは総額ですね。

建築費からたとえれば、建坪が小さい建物より、建坪が大きい建物の建築費用は単価は安くなります。

お風呂やキッチン、トイレなどはたとえ大きくても必要数は同じの場合が多いですね。

割安な土地単価、割安な建物坪単価で、広くてゆとりのある土地・建物に暮らすことも考えようによってはお得感があります。

今回の鎌倉市浄明寺の分譲価格・・・88坪、古家付で4980万円の表示価格で販売を明日から開始いたします。

乞うご期待！

津波～茅ケ崎市では津波浸水想定の範囲が拡大・・・～人気がある場所に限ってどうして厳しいかの理由。

2025-09-06T00:00:00+09:00

不動産売買の重要事項説明には、津波浸水想定「津波災害警戒区域」の説明とハザードマップの提示が義務付けられています。

2011年東日本大震災以降、「津波災害警戒区域」の指定が神奈川県になされ、小田原・真鶴・大磯・二宮・藤沢・湯河原の指定がありました。

その後、茅ケ崎市も追って指定。数年前。

それから今日の新聞・・「浸水想定区域」の拡大・・・・。

なぜだろうか。

以前の浸水想定から比べ、津波到達時間は7分程度早くなり、浸水深も1.6ｍ上昇となるようです。

神奈川県のe-かなマップにも地震発生時の津波の浸水深を記載していますので確認してみてください。一番は茅ケ崎市に確認ですね。

私は、2011年（平成23年）3月11日の大震災発生時は、福家ホーム内で事務仕事。

「ふらふらっと・・・」とうとう脳梗塞か～と、頭と身体がふらついた。

これは、地震のせい会社の建物が揺れていた・・、のです。

それ以降、津波の影響で不動産の地価が急転直下。

昭和61年のバブル絶頂期には、横須賀市馬堀海岸（西部不動産が造成した馬堀シーハイツ）や横須賀市湘南鷹取分譲地（横須賀市：西部不動産の分譲地）坪単価250万円・・・。

ちなみに葉山の一色海岸まで平坦で徒歩1分の場所は坪400万円でした。

2011年の津波から約１年足らずで、海に近い土地の地価は下がり、高台や分譲地が当初より高騰する時代がありました。

その後、コロナという感染拡大で、リモートワークが行われ、首都圏で暮らす人々が、湘南地区で、しかも海まで平坦の土地をもとめるようになりました。

またまた、地価は海近が高騰し、高台が急転直下となり逆転しました。

「土地そのもの」の地勢や向き、風通し、景観、立地条件はなんら変わっていないのに、どうしてこのように地価が逆転したり、変動したりするのでしょうか。

国税庁や国は、一般的に「土地」には消費税を課税しません。

その理由がなんとなくわかりますね・・・。

人の気持ちや人気で土地の価格が時代とともに変動している昨今、そして償却もしない。

毎年税制改正などで国で税制をまとめるようにしても、土地に変動がある以上、まとまりつかないですね。

なので土地には消費税を課税しないのでしょうね。

今回の茅ケ崎の津波浸水区域の拡大と津波到達時間の短縮の公開・・・。

他の地域ももしかするとそのようになるかもしれません。

高台になれば土砂災害・・・、景色がよければ崖区崩れ・・・海に近ければ津波被害・・・。

暮らしにはそれぞれ災害がつきものです。

一番大切なのは・・・、今回の公開のように、事前準備や「心構え」をもって、毎日を素晴らしく気に入った手段で暮らす・・・、そのことが一番の選択ではないでしょうか。

人は生きていれば災難や事故、大きな病気に遭遇することもあります。

暮らしや不動産も然り。

備えあれば患いなし、「腹をくくって・・」とは言い過ぎかもしれませんが、毎日の楽しい暮らしのため。

試合も本番も、練習と訓練。暮らしにおいても心構え、避難ルート、損害保険、心構え、ハザードマップを認識して素晴らしい暮らしをお送りください。

夫が他界・・・妻は居住し続けたい～こどもは家を売って換価分割したい・・・。

2025-09-05T00:00:00+09:00

横須賀の某所で売却中の戸建て。

夫が他界し、妻はそこに居住しています・・・不安をもちながら。

高齢のため、その家を売却しても引っ越し先がない。

すでに横浜と東京に暮らす子供たち二人は、それぞれ所帯をもっています。

片方の子供所帯から、実家（母が暮らす）を売って相続分を主張してきました。

母は売ったら住むところがない。

このようなことが最近増えそうな気がします。

母は、施設に入る気持ちもなく、亡き夫のお仏壇の前で死ぬまで暮らしたいと・・・思い出のある家に終身居たいと・・・。

強行に実家売却の相続分（４分の１）を主張してくる息子。

母はお金があまりないし、代償も払えない。

そこで登場してくるのが「配偶者居住権」です。

これも相続の一環。

母に与えられたすばらしい相続権。

これは、相続税の対象でもなく、だれにも譲渡できない母だけの特権。

請求して認めらえれれば、終身、実家に亡き夫と暮らすことができます。

もしその請求なっどがなくても、短期半年は暮らすことはできます。

当然、主張してくる息子は、実家の相続分４分の１を所有できるのです。

しかし、母が暮らす実家に持ち分を持っていても、その持ち分を購入するかたは稀です。

なぜなら、母がそこに暮らすから。

突前にくる、夫の死。

このことに備えることも夫の役目。

空き家が多くなればこのような問題はないのですが、なくなるときはだれでも孤独。

夫婦一緒になくなることはまずありませんね。

今後も、家族みなさん、一丸となって仲の良い親戚づきあいをしてください。

横須賀市某所の契約予定・・・家庭裁判所から売却許可がでました！

2025-09-01T00:00:00+09:00

お世話になっているM先生がらのお話。

売主は相続財産清算人で、売買契約を売主として行っていただく予定です。

相続人が不在のため、売却には家庭裁判所の許可が必要となります。

事前に購入者は決定しておりましたので、売買契約書（案）、重要事項説明書（案）を弁護士の先生経由で裁判所に提出していただき、先日許可がでました。

購入者は、この２年、数件買っていただいている絶大に信頼できる取引先・・・というか事業パートナーみたいな感じです。

そのM社には、追浜の底地や、アパート用地の売却などをしていただきました。

東京都港区の都会の事業者ですが、神奈川県での取引はわたくしにお声をかけていただいております。感謝です。

相続人不在・・・いわゆる、相続財産清算人となる売主の立場の方も、取引する不動産の状況は不明です。

そのため、土地建物の調査を行う際は、所有者のヒアリングはなしとなりますので、すべて現地と役所巡りで調査を徹底的に行います。

30回以上は行き来しました・・・(笑)

現地では、建築基準法に関するセットバック、所有地の一部に唯一ある境界鋲をみて、建築基準法の道（セットバックして４ｍ）を確認したうえで・・・土地に接しない可能性があり！

このことで再建築ができないリスクが発覚しましたのでそれも記載することとなります。（当然、このことを承知で購入者は決まってます。）

測量するにしても、国有地が接しているので、１年以上はかかります。

この状況の中、現況売買のため、売買での売主としては、契約不適合責任免責、境界非明示となりますので、その理解で購入してくださる方は一般消費者様ではリスクがございます。

今回はその事業者が購入者となり、利活用することとなります。

すべての関係者がまとまる事案で、わたくしもやりがいがあります。

今月の一括決済。しっかりと如才なくまとめて参りたいとおもいます。

葉山町堀内某所、土地売買成約～３５年ぶりの復活～素晴らしい売主様と買主様

2025-08-29T00:00:00+09:00

本日、葉山町堀内某所の土地売買契約が成立となりました。

売主T様夫妻は、昭和６２年の時に購入くださった大切なお客様。

私が不動産営業の新米のときに買ってくださった方。

その方がずっと保有していた葉山町堀内の土地を、このたび売却する決断をしてくださったのです。

ご家族の思いをわかってくださる購入者がいてくれれば・・・と、媒介契約のときの話がこころに刻まれました。

その思いをもって東京で専任媒介契約を交わした日からわずかの日数で・・・。

その思いを組んでくださった購入者様が発生したのです。

神様が運んでくれたご縁だとおもいました。

初めて会って今日の契約で３回目の対面となった買主のK様。

購入者K様家族もこの土地を心の底からお気に入りいただいておりました。

売主様が持っている目に見えないパワー、それが伝わる取引でもありました。

K様家族とのご縁は、不思議なくらいでした。

専任媒介契約からわずかな日数でK様家族と偶然に出会い土地がつなげてくれた必然だと本日の取引で感じました。

T様ご夫妻の笑顔をみることができたこと、本当に今日はうれしかったです。

それは、K様家族がくださったご縁でもあります。

森戸海岸、海水浴場、逗子駅まで平坦、南道路、いうことなしのこの土地。

本日は売主のT様ご家族、買主様のK様ご家族、本当におめでとうございました。

三崎町小網代55-17：エフ店舗～「いしばしパン」さん、販売開始・・・あたたかい味でとてもおいしい

2025-08-26T00:00:00+09:00

社有テナントのエフ店舗のお話。

三崎警察署前でローソンはす向かいにあり目立ちます。

今年６月に中華料理店の退去手続きで、現在ひと段落しました。

店舗内を仲間のアイプラスさんに依頼しスケルトンにしていただき、とてもすがすがしくなりました。

仕事が早く、面倒見もよいIS社長。

8月20日に脇の高いブロック塀も、仲間の飯嶋開発さんに撤去していただきました。

風通しもよく、あかるい室内となりました。

8月19日火曜日・・・「いしばしパン」さんの開業。

三浦の自家製パン、自宅庭の工場でパン作りをしている石橋さん。

カインズにも出しております。

今回、エフ店舗で週３日ごとの販売を行いたいとの依頼で使用貸借でお貸しすることとなりました。

開業初日、行列ができておりました。

14時待たずに完売。

私たち家族もたくさんのパンを買いましたが、すべておいしく、すべて完食。

チーズパン、カレーパン、食パン・・・たくさんの種類もあり、とても体に優しい味。

ほわーとした生地で噛めば噛むほど味わいが深くなり、チーズやカレーの素晴らしい香りと味が口の中に広がります。

幸せなひと時。飲み物もいらないであっという間に感触。

作る人の気持ちがパンに現れてますね。

エフ店舗にテナントさんが正式に入る間、スケルトン状態で閉めているより、いしばしさんがパンを販売してくださるおかげで地域貢献にもなり、人がにぎわう店舗となりました。

人の流れ、気の流れ、すごく素晴らしくうれしく感じました。

地元の人も、石橋さんが作っているお野菜もおいてくれないかと希望を出しているようです。

人の流れがよくなれば、仕事の運気もさらにあがっていきますね。

いしばしパンさん、頑張ってください！応援いたします。

鎌倉市浄明寺「鎌倉逗子ハイランド」の販売にむけて～売地の測量完了、木の伐採も完了これからシーズンです～

2025-08-24T00:00:00+09:00

葉山のN様より鎌倉の土地を売却したいというオーナーT様夫妻をご紹介いただきました。

T様とは、N様のご自宅でお会いし、一番最初から行う被相続人の相続登記、遺産分割協議からのお付き合いとなりました。

物件は、鎌倉逗子ハイランド・・・鎌倉市側。

逗子市久木ハイランドは以前「芸能人であった、み〇もんたさん」が暮らしていた場所で、そこまで徒歩５分。

由緒ある地名と閑静さを感じることができるこの場所。

東ひな壇、南西道路幅員５ｍ、北ひな壇・・・この抜けるような景観がみれます。

この分譲地の中でも希少ではないでしょうか。バス邸も徒歩３分くらい。

オーナーTさんが、北久里浜の「爆安屋さん」に木の伐採を依頼し、庭も見ちがえるようになりました。

逗子までも鎌倉までも出られる好立地条件。

建築費が高騰しているこの時代なので、総額は結構いきます。

既存建物の解体費用のほか、建築費はおそらく４０００～６０００でしょう。

それなりの総額のにはなります。

鎌倉市は、平坦地になれば、４０坪で５０００万円の土地価格。

この分譲地では、その倍の広さの土地が取得できる計算となります。

抜ける景観を堪能しながら、毎日をゆっくりと暮らしたい方、または、２世帯住宅で広い庭も利用して、鎌倉逗子ライフをお送りいただける方。

心よりお待ちしております。

登記や遺産分割協議で２か月、測量で２か月、すべて完了しました。

購入希望者が現れましても、すぐにでもお引渡しができる状態となりました。

これからもどうぞよろしくお願いいたします。

オーナーT様他皆様のために・・・そしてご紹介者のN様の恩返しができますように精進いたします。

京急追浜駅、徒歩圏。借地権建物３軒の底地売買、コンサルティング開始。

2025-08-23T00:00:00+09:00

京急追浜駅徒歩圏、相続対策コンサルの仕事。

相続対策で地主S様は底地を譲渡したいとの依頼。

しかし、底地上には３軒の建物があり、９０坪の土地を図面上で３０坪×３区画で貸しています。

土地の謄本は１筆（ふで）の９０坪。固定資産税も９０坪で一括で納付。

借地人は３人ですので、それぞれ土地賃貸借契約の期間、地代も別々。

更地はすでに売却しています。

底地売却について、借地人Aさんは底地の取得を合意。

借地人Bさん、Cさんは返答がありません。

すべては木造建築物で、平成４年（借地法改正）以前の契約。

そのため、借地法は旧法の適用。

木造建物所有目的の土地賃貸借契約の期間は20年以上の定めが必要で、それ未満の場合は無効となり

期間の定めがない借地期間（30年）となります。

１軒は借地契約の更新契約書がなく、法廷更新で地代の授受がありますので契約は有効。

更新料を受領できるかどうかはこの契約に記載しないとなかなか裁判になれば受領できません。

更新料の意味合い・・・地主さんは固定資産税を負担して、地代も年税額の4倍程度の時代。

しかし、土地を利用できません。

借地人はその地代で土地の有効活用ができるのです。

地代の受領と土地が利用できないという不平等な部分を、地代の増額もしくは更新料の定期受領として平等性を図ることが望ましいのです。

借地契約で「借地人に不利な特約は無効」とされてます。

土地賃貸借は平等でなければなりません。お互いの利益が平等であること・・・。

また借地人の利益、地主の利益が平等で初めて双方の円滑な契約が遂行できます。

借地人は、建物の増改築、土地賃借権の譲渡、名義変更は地主の承諾が必要です。

借地権は財産権ですが、地主さんと円滑に契約が遂行されて初めて借地としての財産が客観的に換価できます。

換価とは、財産を処分する際は、お金を支払う取得者の決断で売買代金がきまり、売却して現金化することです。

地主さんは借地権を保有するより、あとあとの相続の時にすっきりと現金で行いたいたい、そして、長く健康寿命が

つづけば、老後の暮らしも豊かになるという気持ち。

安心な借地契約は借地人の保有財産が高くなります。反対に地主さんとの不調が続いている借地権は財産を換価しにくくなります。

地主さんも借地人さんも、基本的に平等であること。

このことをしっかりと理解していただくことに努力してまいりたいと思います。

今回の借地人さんの交渉、協議、借地面積の確定を行い、底地の売買を成立させたいと思います。借地面積確定が一番の肝ですね。

この件は、推定相続人の強い希望もありますので、お世話になっている地主さんですのでしっかりと対策をしていきたいと思います。

横浜市金沢区マンションの決済、無事に終了～これからリフォームで夢へのスタート～

2025-08-21T00:00:00+09:00

物事のながれ・・・円滑にいくときは、本当にとんとん拍子に進みものなのですね。

本日、横浜市金沢区某所の分譲マンションを購入いただいたO様にご来店していただき、決済とお引渡し。

売主のU社さんも司法書士の先生とご一緒に同席くださいました。

すでにO様は、資金計画をバッチリと自ら行ってくださり、残代金の送金、登記費用は現金でしっかりと袋詰めされて臨んでくださいました。

司法書士の先生の段取りも素晴らしく、決済はわずか１５分で終了・・・

そして、リフォーム会社の社長とO様との顔合わせ・・・。

本日は、決済終了後ということもあり、わたくしは顔合わせのみなのかなぁ～・・と思いましたが。

すでにO様は改装箇所を具体化され、今日以降からくる夢への実現へのスタートをしてくださってました。

リォーム会社もさすがプロですね。

その場で対応して、O様のご質問に如才なく回答し、O様も安心の表情でした。

事前に、O様は、今回のリフォーム会社のホームページをしっかりと確認し、弊社に集合されたほど準備万端。

これからのリノベーション・・・。

マンションの場合、改装する場合には、管理組合に事前に工事申請を行い、管理組合・理事長の承認を取得後の着工となります。

引っ越しの時期は、妻とO様で日柄の良い日をすでに決めております。

その期日を逆算しての改装、申請、承認、仕様の決定となります。

夢は募るばかりです。

わたくしは、このマンションの売買仲介を行う立場です。

もちろん、改装には関与しておりません、しかし、O様の立場からは、購入も改装も一体化。

言い換えれば、今回の理想の改装ができるためのマンションの購入といっても過言ではありません。

その気持ちを最初から分かっておりましたので、その協力は惜しみなく行いたい思っております。

すでに鍵は現地に設置され、リフォーム会社による事前見積もりの開始となります。

提案書の段取りや方法についても、リフォーム会社から直接O様への連絡がいくと思います。

わたくしは、本日のO様の表情を拝見し、今日は、仲介ができて本当によかったと・・・心からそう思いました。

妻に対してO様を紹介してくださったS先生のおかげでもあります。

明日は、きっちりとS先生にご挨拶をしたいとおもってます。

ご挨拶のなかでも、特に報告したいのが、O様の夢の現実のために、今後もフォローをしていくことを誓うことです。

O様、U社様、本日は本当におめでとうございました。

そして、S先生、大切な方をご紹介くださいまして、本当にありがとうございました。

急傾斜崩壊危険区域内における擁壁の扱いと土地の契約関係とは・・・横須賀には多く存在

2025-08-17T00:00:00+09:00

横須賀市内には多くの崖地がございます。

一定基準の高さや角度、その下にある住宅の数などを検討し、行政で「急傾斜崩壊危険区域」として指定しています。

メリットは・・・危ない崖地は行政の予算で工事をしてくれる。

デメリットは・・・擁壁設置の一定範囲は、擁壁のための土地となるため無償で提供しているので建築敷地に算入できません。

この２点がポイント。

急傾斜崩壊危険区域に指定されていない地域は、危ない崖地としても、自費で擁壁を設置、もしくは、一定基準の条件がクリアできれば行政の補助金で対応することもあります。

数件、このような場所で土地取引をおこなってきましたが、固定資産税額も、擁壁に提供されている部分は、0円に近い相当安い金額となります。

仮に300㎡の土地を所有していても、急傾斜防護擁壁のために土地を提供している地積が150㎡であれば、おおむね半額の年税額となります。

命を危険から守るための擁壁です、やはりメリットがおおいですね。

この擁壁が設置されれば、併せてその下に存する土地も建築確認の許可が下りやすくなります。

（擁壁の一定距離には家は近付けらえれません）

もちろん、擁壁は県の所有物となりますので、擁壁の固定資産税はかかりません。維持管理は県となります。

この調査は、県の急傾斜地課の窓口にいって、情報開示請求をおこなうことで土地使用貸借契約の写しおよび範囲がわかります。

土地売買を行う際は、擁壁の近くにある土地取引はとくに注意を払ってください。

所有権で300㎡と明示されていても、150㎡しか建築対象敷地になりませんので十分な注意が必要です。

35年来のお客様と再び・・・葉山町堀内の土地　　そしてそのご縁とは・・・。

2025-08-16T00:00:00+09:00

思えば昭和62年のバブル絶頂期。

T様とはそのころに売買しました。

それ以来となる今回の売買。

当時の葉山海近の相場は、葉山町一色の真名瀬漁港付近で１坪単価400万円と記憶しています。

首都圏からの等価の買い替えが認められている時代で、住宅ローン金利も7％くらい。

その時代でも、T様のお買い換えが成り立ったのです。

T様は逗子葉山への移住を考え、ご所有の鎌倉のマンションを売却、そして葉山町堀内の戸建て（建物は古く評価は少なかった）の購入をしてくださいました。

当然、バブルの時の価格なのでご想像にお任せいたします。

古い戸建てが存してましたので、T様ご家族はこの地に暮らすこととなり、お子様もすくすくと育ち長い月日が経ちました。

時代の変化で、T様家族は東京で暮らすようになり、葉山の建物は解体し、更地のまま今に至っております。

子供たちの実家であったこの地。そして家族の素晴らしい思い出のあるこの土地・・・将来は子供たちのために・・・との考えもあったように思えます。

時代が進むにつれ、家族の考えや将来設計も変化していきます。

そして、この度、この葉山町堀内の土地を売却される決断となりました。

この一年の間もいろいろな考えもあったかと思います。

将来のために、まずは測量を始めました。

T様ご夫妻の思いと同時に、お子様たちの決断でもあったかと思います。

そして、専任媒介契約を締結していただきました。

活動開始前提で、現地調査、周辺市場調査をはじめているなか、偶然に素晴らしいご縁がありました。

この土地を気にかけていた方（K様）からお問い合わせ。

わたくしは、この偶然を「必然」と直感しました。

検討しているK様と対話をしたり、メールなどのやりとりをしている中、K様家族にとっての素晴らしい将来設計があったのです。

そして、わたくしもその感動を胸に、東京で暮らすT様とお会いし、しっかりとK様の思いを伝えてまいりました。

T様はご夫妻でお越しくださり、昔から今までのお話、そして、今回の売却する決断でのお子様たちの思いなど、いろいろとお話ししてくださいました。

ご縁なのでしょうか・・・この時、T様とK様の素晴らしいご縁をつなぐことができました。

さて、これからが次のステップとなります。

売買条件を調整していくことも仲介業としての仕事でもがありますが、一番大切なこと・・・。

結果的に、売主様はこの思い出土地をK様にお譲りしてよかった・・・

結果的に、買主K様は、この土地をT様から購入してよかった・・・

という両家による「結果」と「思い出」をつくる仕事。

本日、夏季休暇明けでしたが、T様、K様との仕事を再び開始することができました。

わたくしの思いは「ひとつ」です。

ご両家の「幸せな思い出づくり」・・・なのです。

これからも、しっかりと調査し、売買契約の締結、そしてすみやかなお引渡し・・・、そうできるように精進してまいります。

T様、K様、こんごともどうぞ、宜しくお願いいたします。

横浜市金沢区のマンション購入計画、新たな夢の第一歩～ライフスタイルに合わせたリノベーション～

2025-08-08T00:00:00+09:00

本日、横浜市金沢区某所のマンションの成約となりました。

購入者をご紹介してくださったS先生はわたくしたち夫婦にとってもかけがえのない大切な方。

そのS先生のご紹介でO様とご縁ができ、O様担当の妻は数倍の力を発揮してくれました。

購入者O様の選択もあり、早々に今回のマンションの売買契約となりました。

売主はU社、担当は役員のS氏。

わたくしとは１７年来のお付き合い。

阿吽の呼吸で今回の契約の場に売主として同席いただきました。

買主O様は、独自のライフスタイルに合わせたリノベーションをおこない暮らすことが目的。

そのため、築浅やリフォーム済みのマンションはNG。

今回の物件、U社がリフォームする前提で購入したのですが、ご縁があり現状で売買する方向となり、購入者O様と絶妙のタイミング。

室内の内見はおこなったのですが・・・リノベ前なので当然の予想でした・・・・。

フルリノベ前提のO様は、その改装に夢をおもちになり、現場でもその思いをわたくしたち夫婦は共有できました。

これからが本当に楽しみです。

O様の素晴らしいお人柄、そして心の中から向き合ってくださる素晴らしさに、わたくしたち夫婦はO様の応援をさらにしていきたいとおもいました。

売主U社の取締役S氏は本当に頼れる存在。

間違いない！

紹介の方、そして購入者O様、売主とのご縁、そして福家ホームの夫婦での仕事。

この一体化できる取引は、仕事が仕事でなく楽しさに変化できることとなります。そして心の底からO様の幸せを共有できます。

契約が終わったこの日、本日の夜は、契約のお祝いと、O様の新たな第一歩を祝して夫婦で乾杯したいと思います。

O様、本当におめでとうございました。

そして、S先生、ありがとうございました。

横須賀市森崎のプロジェクトの仲介・・・今後の事業計画はいろいろな角度で可能

2025-07-31T00:00:00+09:00

日頃より大変お世話になっているM先生からの紹介のお仕事。

土地建物所有者で依頼者であるH様とは私と同年代。

買主担当者も私と同年代・・・契約から決済まで丙午どうしで笑顔ですすむことできました。

一般消費者Hさんが終始笑顔でここまでこれたのは、二人三脚でいてくれたM先生へのゆるぎない信頼と安心感からだったそうです。

HさんはM先生には感謝してもしきれないといっていました。

私は長年この仕事をやってきてますが、お客様の表情でその場の気持を感じるようになる習慣があります。

不動産取引は一生で何回もあるわけでもなく、表情から感じたものは、相続事案で所有者となるH様は、かなりドキドキしていたにちがいありません。

そのような中でも、M先生がいつもついていてくれて、本当に助けられました・・・と私にいっておりました。

ご縁の深い建設や賃貸事業などを手掛けるM社さんに今回は購入していただのですが、大きい土地が２区画分あり、多目的な事業展開が期待できます。

当初の条件から、建物も残置物もすべて現況渡し。それをのんでくれたM社さんには感謝しております。

今回の土地は、分譲でもいけるし、コインパーキングでもいけるし、賃貸向け住宅も可能。

さまざまな計画の中、今後、M社さんでベストな選択をされるとおもいます。

この地区で選ばれる物件になると確信しております。

本日は、売主H様、買主M社様、本当におめでとうございました。

そして、M先生、いつもありがとうございます。先生とのお仕事がまた一つ成功して緊張感がとけました（笑）

東京都目黒区某所の分譲マンション～家相、方位、立地、向き‥全てよし！のお部屋、お引き渡し

2025-07-28T00:00:00+09:00

本日、新宿の某金融機関に集合して、目黒区の分譲マンションの決済とお引渡しを完了することができました。

買主様G様は、妻のお客様。

そのため、夫婦で決済場所に出席して、G様と売主I社様を迎えることができました。

売主様は宅建業者、おかげさまで、なにも言わず、じっと買主G様の融資を信頼してお待ちしてくれてました。

G様のことを信頼していてくれてありがとうございました。

G様と妻は、今年の５月頃に、東京のマンション購入計画を始めよう！との話し合いがはじまりました。

年末くらいまでには…という感じだったのですが。なんと２カ月半で完結。

決済終了後、G様と妻の話では、「すごく早く目標達成できたね！」と「不思議なくらいのスピード」という感覚となったようです。

不動産購入は、偶然でなく「必然」ですね。

G様の運や行動が、今回の決済に導いてくれたこと、そして、Gさんは、このマンションを買うべきして買えた人。

売主I社の担当者は大ベテランで、私も安心して取引ができました。

そして、G様が選んだ金融機関の担当者K氏は、この方になったのも必然で、G様と二人三脚で即OKの内定！素晴らしかったです。

円滑な融資手続きで今日の日程が可能となったと思います。

全ての関係者が一つにまとまって動いて達成できた取引…そんな感じでした。

妻の知人なので、私も家に帰ってもおいしいお酒がのめます。

となれば、家でも嬉しくなります（笑）。

なんでしょうか・・・G様がもっている強運、そして「ほし」の強さ。これは理屈ではありません。

この暑い７月末に近い時期で、この素晴らしい取引ができたことに感動しています。

G様、本当に本当におめでとうございました。そして、多忙なお仕事の中での取引、本当に素晴らしかった。

これから素晴らしいマンションライフをお送りください。私たち夫婦はG様の応援をこれからも存分にしていきます。

そして、売主I社の担当者Kさん、本当にありがとうございました。

G様のこれからの発展とさらなる幸せに今日は妻と乾杯します！

借地権付建物＋底地（国有地：青地、道路敷含む）の売買について、買主の力なくして履行ができません。～追浜駅徒歩1分の底地売買契約～

2025-07-25T00:00:00+09:00

25日本日夕方。

場所は逗子某所。

横須賀市追浜某所の底地売買契約の締結をおこなってまいりました。

地主様が逗子であるため、地主様の申し出により契約場所をかりて締結。

底地売買としてはこの２年で十件近くとなりましたが、これまで地主S様と今回の買主M社とは数件の売買。

つながりも深くなりました。

今回の底地売買は前回に続き、一般消費者の底地購入は相当にハードルが高いのです。

弁護士、司法書士、土地家屋調査士、行政との交渉・・・

これを購入者が行うため、所謂、プロではいとまとまりません。

昨年に続き、地主所有地の隣接に国有地と横須賀市の土地が存在します。

しかも地主S様は150坪近い一段の土地を３件の借地権の皆様に貸し続けています。

貸している建物の下にも国有地があるのです・・・。

仲介業務で売買契約を行なう前には、必ず重要事項説明書に基づく調査を行います。

概ね、この時点で土地の状況がつかめます。

借地人さん、地主さんも知りえなかった事実が発見・・・

発見してからの重要事項説明書作成はハードルが高くなったことに気づきます、しかし、やりがいがあります。（目がかすみますが・・・W）

今日の契約、ここまでM社さんの協力なくしてはできませんでした。

この広大な土地を測量していくこととなりますがその隣接の国有地の測量、横須賀市の交渉、隣接地主さんとの土地の移転関係・・・・。

借地権付建物所有者（土地の借主）には、事前に底地購入予定者を報告し、土地の権利混在の資料も事前送付完了しての契約締結。

土地の賃貸借契約は、地主さんの都合で第三者に貸主が変更することを、借りている借地権付建物所有者には報告でよいのです。

なぜならば、借地権者様の地位は守られるからです。

得てして、賃貸借契約の当事者が、途中で変更することについては、相手方は不安におもうこともあります。

この気持ちを理解しながら、事前にかつ詳細に説明が必要なのです。

今後の測量や地積の誤差の修正、国有地が購入者となった場合の対応も地主さんと借地権者さんの協力も必要となります。

借地権も相続財産ですので大切な不動産です。

この契約から年末にむけての決済、業務活動はは多くございますが、思いは借地権者様の安心と暮らし、そして地主様ご家族の将来設計と相続対策。

今回の底地購入者の事業計画の成就もしかり。

しっかりと仲介、コンサル活動をおこなってまいります。

本日は、地主様、M社様、おめでとうございました。

日産追浜工場生産終了・・・追浜南町底地売買のコンサル開始

2025-07-21T00:00:00+09:00

2027年度で日産追浜工場での生産が終了する・・・

このニュースは穏やかではありません。

地元投資家、住民、商店など、影響がでないことはありません。

その後工場がどうなるのかで変わります。

良くなるか悪くなるかそのままか・・・。

その地代の変化に従い、全力を尽くしていくしかありません。

この度、地主S様の相続対策の一貫で、追浜駅徒歩圏内の底地の売買を行うこととなりました。

測量がされていない・・・しかも、国有地、横須賀市道路敷・・・の権利が混在する土地。

購入者はプロ以外ありません。

大変お世話になっている東京都港区の不動産会社さんとの連携で今月売買契約を行ないます。

地主さんは、土地を売却する代わりに、測量もしませんし、国有地や横須賀市道路敷の取得もおこないません。

土地を借りている借地権者も、地主も、この権利が混在していることを把握していませんでした。

昭和40年代の建築確認は、権利混在よりも、現況の範囲内で建築士が地形図を作成し、その敷地に対しての建築計画をもって建築確認の申請。

そのため、いまの厳しい法令の時代、売買の際に詳細に明確になるものは重要事項説明書に記載し、説明をする義務となります。

売買のときに知らなかったことも発見できるので、将来のリスク回避となります。

昨日、借地権者さんと電話会談を行いました。土地の所有者が変ることのご不安を解消し、土地賃貸借契約は一旦継続して新しい土地所有者との契約の説明をしました。

ひとつの不動産に３者間の契約関係が伴うこのような事案はやりがいがあります。

その中で大切なのは、３者間と福家ホームが、絶大な信頼関係にあることが必要です。

人と人との交わりあい、心のこもった対応をしてまいります。

フラット35の金消契約・・・～東京都目黒区のマンション購入

2025-07-12T00:00:00+09:00

G様と一緒に東京新宿の金融機関に伺い、住宅ローンの金消契約に同席してまいりました。

ここまでくる作業や手続き・・・G様はお仕事をしながらの対応・・・、本当にすばらしく、そしてお疲れさまでした。

融資は長い期間安定したフラット３５。

しかも優遇金利付き。そして将来の繰り上げ返済も無料でネットでできる。

その融資には、購入物件に関する適合証明書が必要となります。

住宅ローン減税等に利用する「耐震基準適合証明」があればそれで足ります。

旧耐震（昭和56年5月31日以前の建築確認）であれば、耐震工事をおこなっていればその証明は可能。

多くは、６階以上のマンションで耐震工事を行なっていないので、耐震基準適合証明書の取得はできません。

フラット３５を利用するもう一つの方法は、旧耐震で耐震工事を行なっていない場合は、登録建築士の審査によりフラット３５の基準にそったものであれば適合証明書が取得で可能です。

今回、売買契約前の事前審査で、平行に物件の構造、長期修繕計画、パンフレット、謄本等の提出で、机上で適合証明書の取得を打診し、その取得は可能と聞いてました。

しかし、内見しての審査で有効となりますので気は抜けませんでした。

先日、建築士の内見での審査がありました。

その時、プロの建築士の方が・・・「このマンションに住む方は、本当に快適な暮らしができますね～」・・とのおすみすきをいただきました。

マンションの管理や大規模修繕、メンテナンスがすばらしいのです。さすが伊藤忠。

その時点で、適合証明書および中古プラスという金利優遇の建物であるとの合格点をいただきました。

金利も安くなり、G様にとってもプラスとなります。一番は、そこに暮らすG様が、快適で安心して暮らせることが一番だとおもってます。

本日の金消契約の間もすさまじい書類の記載、そして電子契約手続き。

G様は本当にスピーディーでかつ如才なくやり遂げました。すばらしい～。

今月の決済、そしてお引渡しが楽しみです。

引き続き宜しくお願い申し上げます。

横須賀市某所リノベ戸建、本日決済とお引渡し完了～客付け会社と購入者のたゆまぬ努力～

2025-07-08T00:00:00+09:00

本日の決済、売主Y様（宅建業者）とは昨年含め２件目の売買。

この２年、お世話になっております。

あたたかい売主様。

横須賀市某所の物件、Y様自らで工事をしたリノベーション物件、即入居できます。

客付け会社のU社、担当のTさんすばらしい。

ガッツがあります。

買主様へのフォロー、融資手続き・・・今までと違う銀行のながれのなかで金消契約までいった努力はすごい。

また、売主様も測量図の完成を急いでくれて、そして土地家屋調査士の先生の努力で本日に間に合いました。

融資手続きのなか、かなりの数を署名をした買主様にもリスペクトです。今日も笑顔でよかった～。

本日、売主Y夫妻と、買主様、客付けU社様とで某信金に集合しての決済。

新しい本鍵の袋をあけて、引渡し。測量図の交付・・・。

終始笑顔の決済。

Y社長は現場に自ら入る大工さん。なので買主さんも安心。

リノベのアフターなども、Y社長が自らが入るとおもいます。

不動産も、中古戸建も新築も注文住宅も、引渡し後のアフターが一番大事だと思います。

前回の三浦市リノベの売買で、私のお客様が引渡し後の別途工事をY社長に依頼し、すみやかに自ら雨のなか対応してくれていました。

その時の買主様のお喜びになった表情は鮮明に記憶しています。

Ｙ建築様のように、夫婦で営む不動産会社で、しかも、社長自らが建築の工事。契約手続き全般は宅建士の奥さま。

息の合う二人三脚で今回も売買ができました。

福家ホームも賃貸は妻、売買は私と連携しているので、常に第一線でお客様の対応ができます。

私の妻は、ここのところ、売買契約を数件連続しています・・・、頭が下がります。

健康第一。そのためにも、日々訓練致します！

三浦市岬陽町　約62.9坪の土地～岬陽小学校まで徒歩１分　1580万円　公開予定

2025-07-06T00:00:00+09:00

昨年よりご相談を受けているM様の親御さんの自宅にみんなで集合しました。

長年先祖から守ってきたこの土地を売却する決心がついたとのことです。

十数年このままで維持していて、大切に保管されていました。

代々継承されている土地、いまの所有者のK様は継承者であるものの、ご先祖と同じ立場。

ご先祖が生きていたら、売却の決断を出されたのでしょうね。相続はみんなつながりがあります。

私は、M様夫妻のお気持ちにたち、しっかりと親御さんが守ってきた今回の土地を、素晴らしいご縁があるかたに継承していきたいとおもっております。

１年間の検討は、長くて短かったかもしれませんが、私は、ようやく親御さんと本日あうことができて、本当によかったとおもいます。

親御さん夫妻、そしてお嬢様夫妻のみんなの気持がひとつになりました。

これから測量作業にはいります。

現地を見る限り、道路に三浦市の境界標が数か所いってありましたので、道路の査定はできていると推測します。

そうすれば、測量費も割安になりますので期待しております。

明日、調査にはいります。

鎌倉市浄明寺の販売開始～鎌倉逗子ハイランド第６期建築協定・・建築協定、逗子市との違い～

2025-07-05T00:00:00+09:00

葉山のN様からご紹介いただいた売主T様。

相続登記を横須賀のH先生に依頼しようやく完了。

まだ、すこし登記手続きの補足がありますので、売却条件としては売主指定のH先生の司法書士指定となります。

理由は、売却するためには、オーナーの本人確認などが必要の為、数名のオーナーへの関係もあり、指定とさせていただきました。

上物がある南西角地。

８８坪の広さは希少価値。

既存建物にはまだ家具がありますが、オーナーT様と室内チェック。

南西角地で東が一段低いので、３方開いている感覚になりました。

２階の眺望は最高。

南側には広い庭もあり、建て替えするとしても、この広さであればいろいろな設計も楽しめます。

末広がりの８８坪！

この地区は、「鎌倉逗子ハイランド第６期住宅地建築協定」の指定があります。

制限は・・・・

一戸建て専用住宅の建築に限られます。地階を除く２階建まで、外壁後退は道路から１．５ｍ、道路以外は１ｍ

建蔽率は１０分の４

このように制限があることで、街の環境が損なわれないようになっています。

この隣接は逗子市。逗子市久木８丁目地区も鎌倉逗子ハイランドの名称となりますが、建ぺい率やが法令制限は鎌倉とことなります。

これから分譲開始となりますが、この希少な地形と立地条件を見逃すことなく、宜しくお願い申し上げます。

横須賀市追浜某所の決済～１００坪近い土地に平家と借地と更地が混在～駅徒歩で急傾斜地ですが・・・

2025-07-04T00:00:00+09:00

本日の午前中、追浜駅近くの某所で土地付建物の決済をおこないました。

買主S様と売主U様との取引となります。

U様は、今回の土地は残さずに、売却をする決定となり、換価する目的のために弊社に依頼してくださいました。

買主のS様は、追浜駅周辺で働く人々の人口を増やすために、その方々の住まいのために、賃貸用の物件を購入している方。

追浜周辺は再開発の予定もありますが、なんといっても、一番横浜市に近い場所。

買主様の購入条件は、「追浜駅徒歩圏」・・・のみ。

車が入らない土地でもそこそこ広さがありますので、建物は３軒建ちます。

今は２棟建ってまして、投資用で活用できます。

この地区は崖が多いのですが、裏山の崖地については神奈川県の予算で擁壁を造ってくれています。

その擁壁は神奈川県の所有物になるのですが、擁壁の下地の土地は地主の皆様が神奈川県に無償で貸しています。使用貸借契約ですね。

今回の１００坪近い土地の中にも、一部ですが神奈川県との使用貸借契約対象の土地があります。

この契約書の継承も私の仕事となります。

今回、地主U様と買主S様がお互いにお会いできたこと、これが一番よかったこと。

なぜかと申しますと、当初は持ち回りで決済するため、事前に司法書士H先生が地主Uさんのところで面談をしてくださったのです。

もちろん、私も前日に書類の署名捺印をしてもらうために地主様宅へ訪問しました。

なにかのご縁でしょうか・・・この日、売主様と買主様で会うことができたのです。

買主S様夫妻も、売主U様とお会いできたことに喜ばれ、さらに安心されておりました。

顔と顔でむきあって取引する大切さ、そして、このことがみんなの笑顔と安心感を生み出します。

売主U様、買主S様、本日は本当におめでとうございます。

横須賀市追浜某所のお引渡しと決済～人気の追浜駅徒歩圏・・一棟売新築共同住宅～

2025-06-30T00:00:00+09:00

本日、東京の新宿に集合し、新築一棟売アパートの決済をおこなってきました。

土地のコンサルタントからはじまりまり今日にいたりました。

底地の売買後、その地主さんから声がかかり、アパート分譲会社とのご縁をいただき、現在の取引にいたりました。

数件土地を購入していただいたF社により、今回の新築分譲に関する専任媒介をうけました。

そして、東京の客付け会社さんのご縁で投資されるお客様との決済をこなうことができました。

業務の流れは、ほぼ電子メール、ペーパレス・・・。時代の先端。

各決済も、お客様のスマートホンから送金、そして５分後に着金・・・。

すごいですね。

横須賀市の物件の取引で、首都圏の新宿での取引。

今の素晴らしい時代を感じました。

客付け業者K社も如才なく、最後までお客様は安心されていました。

私は、売主側の仲介でしたが、最後までフォロー・・・というか、売主が本職のため、ほぼ流れに従った感じでした。

本日はおめでたい取引でした。

月末で大安吉日。

売主様、買主様、仲介会社様、おめでとうございます。

一連の流れに携わることができて感謝しております。

逗子市街地を見渡す丘陵地、そして逗子海岸迄徒歩圏の広大な土地～よきご縁で結ばれました。

2025-06-28T00:00:00+09:00

本日、逗子市某所にある400坪の土地付建物の売買契約の締結を行なうことができました。

売主K様とは。30年近くのおつきあい。

いろいろな不動産のお仕事をいただきました。感謝です。

先代から大切に守ってきたこの素晴らしい景観の土地と建物は、私も心から惚れ込んでおりました。

偶然は必然なのかと・・・・。

１週間前にメールをいただき、お会いできたH様。

そしてお知り合いになったH様夫妻が買主となり、この土地と建物の購入となったのです。

契約に至るまで、すごいことは、買主H様は、自らで役所等を周り、土地の調査や現地調査。

なぜかというと、今回の土地は、まちづくり条例、景観条例、自主協定地区、風致地区・・・。

さまざまな法令があり、結構土地に詳しい方ではないと具体的な計画ができません。

本日の六曜は「先負」。

午後から福家ホームまで売主K様と買主H夫妻とお子様にお越しいただき終始和やかに契約を運ぶことができました。

売主K様は、この土地で過ごし、逗子市でずっと暮らしております。

先祖代々から受け継いだ今回の土地と建物、その物件を購入しようとするH様夫妻と本日お会いし、すばらしいK様の笑顔を見ることができました。

誠実なH様夫妻のお陰でもあります。

笑顔も印象的でした。

この地区は、緑、海、空、そよ風・・・さまざまな空気や風を感じることができる周辺環境がすばらしい場所。

そして、駅も徒歩圏、海も徒歩圏・・・なかなかない立地ですよね。

子育てには最高なところです。

この素晴らし景色を毎日みながら、暖かい日には、爽やかな服装とビーチサンダルで逗子海岸迄お散歩。

これから建築をするにあたり、H様ご家族の夢は膨らみます。

本日は、売主K様、そして共有者の皆様、買主H様夫妻、ご契約おめでとうございます。

そして、決済へむけて力併せて参りましょう。

逗子市小坪某所、全てがつながった素晴らしいご縁での住みかえ計画の達成！

2025-06-27T00:00:00+09:00

本日、逗子市小坪某所にある一戸建ての決済を行いました。

売主であるU様とは１年半のスケジュール、そして本日ゴール。

きかけは、横須賀で賃貸不動産をメインとする仲間M様の紹介から始まりまし。

U様夫妻は、まずは土地探し。

土地をお世話できたのが一年半前。

逗子市某所の土地の売主側には仲介さんもいて、共同仲介で契約。

契約の時に分かったのですが、仲介さんの担当はU様の同級生でした・・・私はU様の仲介。

土地決済後、U様は建築会社をお探しされ、注文建築がはじまり、本当に素晴らしい家が完成できたのが今年の２月。

その引っ越しの前に、U様の自宅の購入者が発生しました。

私は、U様側の仲介人なのですが、U様旧自宅の購入者をお連れ頂いた不動産会社は、私が15年前に退職した古巣の不動産会社。

その担当のT様は誠実でした。

その誠実な担当者には、素晴らしい購入者様とのご縁ができるのだな～と本日は感じました。

本日の決済、U様と購入者様とは、これから来る素晴らしい毎日がまっております。

U様はお二人ともお仕事お持ちなので、この一年半、親御さんのご協力が必須でした。

一年半の住みかえ計画には、銀行、知人、ご親族・・・全ての皆様のご協力で成り立つもので、その中でもU様夫妻の努力にリスペクトしました。

先日U様（ご主人）から・・・「これで田中さんとはお別になるんですか？」と質問された瞬間・・・「これからですよ！本当のお付き合いは」

と返答しました。笑顔。

すばらしい人々に囲まれてこの一年半の仕事をできたこと、心から感謝です。

U様、買主様と仲介会社様、本日は、本当におめでとうございました。

そして、これから来る素晴らしい日々を楽しんでください！

東京都目黒区リノベマンション　成約致しました。～角部屋、見晴らし良好、妻のお客様～

2025-06-23T00:00:00+09:00

本日、東京都目黒区某所の分譲マンションの契約となりました。

この地区・・・土地の坪単価が3.3㎡あたり400万円から500万円。

分譲マンションは区分所有建物といいますが、敷地権（所有権）で土地と一体化となってます。

建物の築年数が経過していても、土地の持分をもっているので、建物の改装を行なえば、資産価値もう増大します。

不動産会社のリノベーションマンションにつき、快適です。

このマンションは、６階建ですが、４階部分までは周辺の目線が気になりますが、今回はその上の５階なので最高。

南東角部屋で抜ける景観。

妻は、自らのお客様と数件周り、比較検討のうえ今回のお部屋を即決。

その後、申込からは私も共同作業となります。

夫婦でお客様をサポートすることで、見えないとことも見え、如才なくできるメリットがあります。

全ては、「お客様への安心」。

そして、融資の事前審査もとおり、売主分譲会社さんも気持ちよく契約してくださいました。

東京の調査は都庁にいったり区役所にいったりして、まさに都会の中で仕事している感覚。

今回のお部屋は最高です。

T様、この度のマンションのご購入、おめでとうございます。

引渡迄しっかり対応いたします。

長年お付き合いいただいている大切な方にアレンジメントとのお花を～逗子市久木引渡しの完了～

2025-06-23T00:00:00+09:00

本日、藤沢のY銀行に集合し、逗子市久木の一戸だての決済をおこなってまいりました。

逗子でも有名なH社の社長との共同仲介・・・全てにおいて安心な取引となりました。

私は元付（所謂売主側の仲介）で、売主A様のパートナーとなります。

決済のときには、買主様の笑顔、売主様の笑顔をみることができました。

この瞬間が、たまらなく大好きです。

長年にわたり、売主のA様が大切に守ってきたマイホーム。

この売却の決断には、逗子の紹介者であるG様（女性）からのご縁でした。

私は、G様のご主人や子息夫妻とのお付き合いもさせていただき、本当に感謝しています。

福家ホームの設立前からであり、開業の時もご夫妻でご来店くださったときのことも鮮明に覚えております。

そして、私以上にG様とのご縁が深い今回の売主A様。

G様は親戚のようにお付き合いをなさってました。

本日、決済を終え、A様と別れた瞬間、・・・G様のことを思い、素晴らしいお花を贈りたい…、と思ったのです。

G様は素敵な方、そして、お会いするとホッとする方・・・。すばらいしいお人柄なのです。

今日の夕方、G様と会うことができました。

その時も、A様のことをすごく思っていたG様。

「お花は人の心を豊かにしてくれます。」

「そして、華やかにしてくれます。」

今日の私の率直な思い・・・これは、決済に集まってくださった皆様の笑顔・・・、そして、その気持ちを一刻も早くG様に伝えたかった、その一心でした。

本日のお引渡し…皆様、本当におめでとうございました。そしてG様、本当にありがとうございました。

そしてこれからもどうぞ宜しくお願い申し上げます。

空家住宅に関する売買契約～横須賀市追浜某所、低廉な空家住宅の媒介報酬について～

2025-06-14T00:00:00+09:00

本日、横須賀市追浜某所の空家住宅の土地付建物売買契約をおこないました。

地主U様は相続でずっと所有しておりました。

所有物件も数か所あり、今後、子孫に継承する前に自らの売却手続きを決定されました。

購入者は、横須賀市で働き手を増やしているS様。人材派遣などもおこなっている経営者。

今回、その働き手を呼ぶために追浜の空家を購入。

すでに数か所の賃貸住宅を所有しており、いままでもかなりの人口増加に努めています。

今回の売買契約は「低廉な空家住宅」の売買に該当します。

令和６年７月１日から施行された媒介報酬の増額。

空家等の用途（空家でなくてもよい）、使用状態は全く問わず、低廉（価格800万円以下）な空家の売買に関する媒介報酬について、売主様と買主様から双方33万円（税込）を受領できることとなりました。

この施行以降、相当な数の空き家の売買が成立しているとおもいます。

低廉な空家・・・800万円以下の価格の理由は、「車が入らない」、「急傾斜地」、「測量がなされないあるいは測量費が多大」、「セットバックするにもコストが多大」、「空家の再建築もコスト増大」・・・。

さまざまな条件がかさなって、需要が少なくなるため低廉な価格設定となります。

しかし、今回のS様のように、この条件でも、今後の人口増加のために利活用できる物件はうってつけだったのです。

周辺には青地（国有地）があり、一部横須賀市に譲与され、道路があるがその確定もされず、セットバックについても近隣の概要書で判断するしかない・・・。

崖条例、横須賀市建築基準条例、給排水関係の老朽化、建物の老朽化などがありますが、S様はこれを問題視せず、逆に低廉であることの最大なメリットで購入手続き完了。

今後、建物の表層改修を行い、人口増加の斡旋にはいります。

本日は、売主U様、買主S様、おめでとうございました。

京急追浜駅平坦地　徒歩１０分　初めての注文住宅の方に推奨、土地価格1080万円

2025-06-09T00:00:00+09:00

本日、東京から来店してださったS社長。

所有する土地の相談。

価格１０８０万円の合意をいただいて、公開します！

この土地はもともと借地権付建物がありました。

底地を所有していたS社長は、借地権付建物の返還の相談があり、更地にする費用を捻出し現在にいたってます。

借地権付建物は、建物が存在して初めて継続できる財産。

今の時代、建物が老朽化すると、そのリノベーションについては、許認可のハードルが高い。

安全性、省エネ（脱炭素化）・・・。

建築費のコストにしても高騰。

建て替えしてその場所にすむ人もいますが、ここのところ、借地契約を更新せずに、建物をそのまま地主に引き取ってもら相談もあります。

今回、そのパターン。

しかし、建物解体費用や残置物の撤去作業等も費用もかかります。

今回、借地返還された土地売却の第２回目！

お世話になっているS社長のためにも、この再開発の計画がある追浜地区で頑張ります。

鎌倉市浄明寺～相続登記が完了し、確定測量作業にはいります～南西角地で８８坪の上物付土地

2025-06-08T00:00:00+09:00

H司法書士事務所で相続登記をおこなっていただきました鎌倉市浄明寺の一戸建て。

所有者T様からの依頼で売却手続きに入ります。

本日は、逗子の某所で、共有者全員と面談をしてきました。

そして売却の意思確認を頂戴しました。

すでに見積もりをいただいている土地家屋調査士Ｉ先生に確定測量の依頼をいたします。

この地区は鎌倉逗子ハイランド地区で西武がおこなった大規模な開発分譲地。

既に道路査定も終わっています。

あとは、隣接地の立会、越境物の有無の確認、現況測量、地積更正登記をおこないます。

万全な状態で継承してくださる購入者様へお引渡しができるように共有者皆様と二人三脚していきます。

お世話になっている葉山のN様のご紹介につき、しっかりと対応していきたいと思います。

昨日、N様とは家族含めて食事会でお会いしました。

今回の浄明寺のT様のことを、こころから思っている・・・そうもあらためて感じました。

「人のため、心から思う・・・。」

そう感じたひとときでした。

ネット、ズーム、リモート・・・などの打ち合わせ手段は多様化してますが、やはり面前での会話こそ、心にしみるものですね。

鎌倉市浄明寺、今後、売却資料を作成して近々公開する予定です。

（先日取引した逗子のI社長には、優先的にお知らせする約束してますのでI社長、少々お待ちください。）

フラット35の融資申込み～東京都目黒区のマンション購入へ向け～

2025-06-07T00:00:00+09:00

親戚のTさんが東京でマンションを購入することで、そのお手伝いを妻と二人三脚で行っています。

妻は気学の先生なので、その人の星や年齢、家族構成などで、鑑定、引越し先の方位、その時期、時期、物件の家相をみてくれます。

そのことでTさんと行先を決めて、そこで見つけたすばらしいリノベマンションが今回の目黒区某所。

東京の築浅のマンションは、億越え・・・・。

１億未満での価格を探していましたので、なかなか新耐震はありません。

気に入った素晴らしいマンションはフルリノベーション。旧耐震。

すでに契約を予定しています。

東京都庁や目黒区役所の調査は完了しましたが、売主様の希望で、契約前に融資の事前審査内定が必須となってます。

本日、東京のARUHIさんにいき、Tさんと我々夫婦で予約のうえいってきました。

フラット35の適合証明の取得条件となりますが、事前に建築士事務所では可能と確認しています。

旧耐震で５階超のマンションのため、耐震基準適合証明は取得できません。そのため、住宅ローン控除や登記の減免はありません。

フラット３５の適合証明は可能で、さらに金利引き下げのポイントもあるようです。

面前で融資申込を行なう大切さ、そして安心感を感じた瞬間となりました。

昨今、WEB申し込みで融資審査をすることも多いのでですが、今一つ顔も見えず、本審査へむけることに不備がないのか不安は隠せません。

今日のARUHI担当者K氏の対応には、私たち３人は「光が見えた！」という感じとなりました。

いろいろな角度からの視点、検討、必要品の取り方など、まさにベテランのアドバイス。

融資担当者の穏やかさと如才なさに、Tさんも安心していました。

また、いろいろな共通点も発見できて、妻と電車の帰り道では「縁があるから、いけるかもね！」とのポジティブシンキングの会話。

東京の人の多さ、都会…その中で出会ったほのぼのする融資担当者と会えて、今日の私度もの安心感がました一日となりました。

会えたのも偶然ではなく必然・・・気学のすばらしさも感じました。

お住み替え計画が開始、まずは先行売却から～横須賀市若宮台の２世帯向き住宅、１世帯でも大丈夫～

2025-05-29T00:00:00+09:00

S先生からご紹介をいただいた素晴らしいO様。

O様は、現在お住み替えを希望しております。

引越し先の地域やイメージは大分固まってきております。

所有する土地と建物を売却しての住み替えとなります。

建物は平成８年築で４０坪を超えています。

１階は２LDKで２つの和室の続き間となり親御さんにピッタリ。

２階は３DKと書斎＋納戸、小屋裏収納で息子さん家族にピッタリ。

土地は５６坪で、南側に庭が広がっています。

昨今、ハウスメーカーと話をする機会がなぜか増えました。

木造住宅を新築する場合、平均的に建築単価が１００万円に近い・・・（大手ハウスメーカー）

別に外溝（車庫や造成））がかかります。

もし、今回の間取りと同じ新築をハウスメーカーで行なうとおそらく建築費は５０００万円超えるのではないでしょうか。

土地が２４００万円としたならば、総額はなんと７４００万円・・・・。

２世帯につき息子さん夫婦が親御さんと同居するパターンとなります。

資金繰りは、親子ローンか、親御さんの援助か、夫婦の合算のローンか・・・・。

いずれにしても、総額は建売住宅の２倍位になります。

今回、中古住宅につき割安感があります。

新築２世帯までは手が届かない・・・しかし、２世帯の一戸建てが欲しい方にはぴったり！

既存建物の間取りを活かして２世帯住宅の利用のメリットがあるのではと即気づきました。

親御さんと一緒に暮らす期間も増え、将来的には家族設計に合わせての建て替えも計画できます。

土地も平坦で有効活用できますの。

再建築時は多目的に建築も可能。

住みかえ計画のため、時間に余裕をもって計画しています。

詳細は、ホームページに掲載していますので、内見予約をいれていただけましたらオーナー様との調整をとりますので宜しくお願い申し上げます。

まずはお電話をお待ちしております。

借地権付建物と土地（底地）の同時売買～横須賀市佐野町・宇東側緑道緑地～

2025-05-27T00:00:00+09:00

相続財産清算人M先生が売主となる今回の土地。

建物は大正時代の建築で老朽化が進んできております。

この度、相続人になる方が居らず、空家の状態となりました。

宇東川緑道に面しており、自転車や人は広い道路につき進入ができそうです。

しかし、車両の侵入は禁止と看板があり、佐野から衣笠駅に近いところまで道路に柵があるため侵入できません。

借地権付建物のみの価格であれば２００万円にしています。

底地は国有地。

国有地を取得しない場合は、借地人が地代を払い続けることとなります。

先日、関東財務局にうかがいました。

底地の価格、売却の協議をしてきました。

国有地の窓口は関内の不動産会社大建不動産様。

基本的に、底地も同時に売却してよいとの了解をいただきました。

国有地の評価方法は、路線価基準となります。

そのため、所有権更地価格（＝借地権価格＋底地価格）は決まってきますので、借地と底地のバランスが肝心です。

借地権者は相続財産清算人につき、公平かつ適正に処分することが必須なのです。

国有地の価格は机上評価は出ていますが、評価替え、７月１日公開の路線価開示で変わる可能性もあります。（高くなる）

その場合、借地権付建物価格が不利になることがあります。

購入者からみれば、更地価格の検討となります。

客観的に活動してみますが結果どうなるか・・。

今回、７００万円にて土地（所有権）の売却開始を行ないます。

大正時代の建物（平家建て）は使用できませんので解体工事費用がかかります。

利便性や周辺環境もよく、平坦地。駅も２駅利用。

周辺はアパートが混在しており、商業施設も近い。

宇東川緑道に面しているため、建築制限（容積率１６０％まで）等もあります。

この地区で検討している方がいいらっしゃいましたらお問合せください。

詳細の資料をメールいたします。

オーシャンビュー、素晴らしいご縁に感謝

2025-05-23T00:00:00+09:00

妻の友人からの紹介で結ばれた素晴らしいご縁。

三浦市のことを大好きに思ってくださるS様とのご契約となりました。

ご縁を結んでくれたKさんには心から感謝。

本当にありがとうございました。

すばらしいS様とは、出会って二回目です。

Kさんからのご紹介があって、今日の成約に至っております。

場所や詳細などは今回はお伝えできませんが、本当に素晴らしい物件です。

海では地産地消の食を・・。

毎日、朝どれのお魚。

Kさんが開くパーティーでの集まりは、言葉で表せない暖かさがあります。

だから、最初に出会った方々も、素晴らしいご縁につながるにも時間は必要ないのですね。

妻は生まれも育ちも地元三浦市。

４０年以上Kさんとの付き合いで旧友。

切っても切れない素晴らしい関係です。

妻にも感謝。

S様夫妻との出会いで、あらためて不動産取引のすばらしさを実感することができました。

S様ご夫妻、本当におめでとうございます。

そして、売主様と売主側媒介会社の方にも感謝。

次回の決済も同様に円滑に進むように対応申し上げます。

横須賀市浦上台～これから調査、販売活動となります。南道路、２駅利用可

2025-05-15T00:00:00+09:00

M先生からのお話をいただいた横須賀市浦上台の一戸建て。

建物は少々古いのですが、土地は南向き。

私が「某」学生のころ、大学から横須賀中央に行き来していた途中に通ったこの町。

懐かしいです。

土地は測量図がありません。裏側の土地、道路の一部の土地、東側の土地は測量されています。

本日、専任媒介をいただきましたので、土地家屋調査士に確定測量の見積もりを依頼しました。

ポイントは、隣地の境が確定した時に発生する越境状態の確認。

前面道路は横須賀市道ですが、もともと道路の中間から２分割になっている地形。

おそらく、分譲時は道路は４ｍですが、権利は半分ずつを誰かが所有し、その後、横須賀市に帰属された可能性があります。

明日、この件は、横須賀市の道路管理課にいき状況を調査してみます。

２駅利用できる好立地。

行きは馬堀海岸駅、帰りは浦賀駅利用。

高速道路も近く、海岸も歩いて行けます。

海岸付近には「湯楽の里」というスパにも行けます。

建物の利活用は厳しいと思いますが、改装する方がいればなおよいかもしれません。

価格は２４００万円でスタートします。土地は５１坪。

売却期限がありますので、知り合いの買取会社に数字をだしてもらいました・・・。

残念ながら、所有者の希望よりも低かったので、所有者の希望を尊重してこの金額で活動開始となります。

M先生の関係ですので、しっかりと業務を全うし、円滑にいくことを使命として動きます。

逗子市久木の契約素晴らしい時間とオーナー様の心配りへの感謝～ご縁は親子代々お付き合いくださった久木のG様～感謝。

2025-05-09T00:00:00+09:00

２０年を超えるお付き合いのG様。

逗子市にお住まい。

福家ホームが開業した2010年の8月、G夫妻は開店にご来店してくれました。

いまでも忘れません。うれしかった。

そのG様の紹介でご縁をいただいた逗子市久木の売主であるA様。

昨年からのお付き合いで、いろいろな想いを話してくださいました。

オーナーA様は、今日の売買契約にいたるまで、久木の大切な家をしっかりと心を込めてチェックしてくださいました。

契約の持参書類も完備し、買主様のご安心ができるようにと契約に臨んでくださったに違いありません。

契約の決断をなさるまでには、昨年からいろいろな角度で検討の日々があり、その気持ちは微力ながら理解しておりました。

そして本日の契約。

逗子市内でトップクラスのH社を経営するI社長がお連れくださった買主O様。

本日契約の席で初対面。

売主A様も買主様とは初対面。

契約に入った瞬間、心が和んだのは私だけでしょうか・・・。皆様笑顔でホッとしました。

２時間半かけての成約までの手続き。

オーナーA様は、最後に私に対して、買主O様のお人柄を感じ、安心された、とお話くださいました。

初対面で、しかも大きい取引の不動産売買。理解できます。何年たっても私も緊張します。

客付け会社I社長の如才のないすばらしいサポートがあったからこそ、買主様も安心なされたのではないかと思ってます。

A様の昨年からの思いが実った時間でした。

逗子H社のI社長とは３０年来のお付き合い。

さすがだとおもいました。

今度、マラソンで競おうと思います。

最初の出会いをくださったG様夫妻。そして、G様の思いに貢献できるように、今回の契約も最後までしっかりと対応しようと心に誓いました。

本日は、売主A様、買主O様、買主側仲介会社I社長、ほんとうにおめでとうございます。

そして、弊社として仲介取引ができたことに、こころから感謝申し上げます。

最後に、G様、本当にありがとうございました。決済が終わりましたら、しっかりとご報告にあがります。

借地権付建物の売却開始・・・土地は国有地で建物は相続財産清算人の場合。

2025-05-08T00:00:00+09:00

相続人がいない空き家と借地家の売却がはじまります・・・。

横須賀の某所で平坦地。

京急もしくは横須賀線にも歩いて行ける平坦な場所。

仮に建物所有者をAさんとします。

Aさんは他界し、相続人がいません。

相続財産清算人M様を売主として売却の手続きとなります。

土地は国有地・・・。

M様は国から土地を借りている立場なので、地代も継続的に支払う必要があります。

路線価も今年の７月に変わる可能性もあります。

国有地の価格は路線価を基準に査定されます。

ここが問題・・・。

この地域では車が入れない場合、査定はかなり低くなります。

前面道路は６ｍ以上あるのですが、車両が入れないように横須賀市で鉄の柵をしています。

車が入れない土地は安くするべきだと申し出をしました。

土地（底地）の査定額が高いのでは・・・、と。

回答は、路線価基準であるので変えようがないと。

路線価を決めるときは、実際に柵があり車両が入れないのだから、路線価自体を安くしてもらいたい・・これが私の本音です。

底地の価格が高値になると、当然に借地権付建物の価格が比較して高くうれるかどうかは車が入るかどうかによります。

ましてや空家で老朽化。再建築の際、建築コストも新たにかかります。

国の底地の価格は借地割合から算出した底地価格のようです・・。

借地と底地を同時に売買することの了解はいただきました・・・しかし、所有権として購入する買主様には相場があります。

借地権付建物の価格が下がってしまうことをまずはM様に話をしないといけません。

私は、借地権付建物の売却を先行して依頼を受けているので、底地が高すぎるならば、借地権付建物のみで売却せざるを得ません。

国は、その場合、土地は貸し続けることになります・・・借地権を購入する方が現れても、名義書き換え料や建替え承諾料は払う必要があります。

地域性をもう一度検討し、所有権（借地と底地）を同時に売却するべきか、・・・借地権でそのまま売却するべきか・・・。

じっくりと検討し、相続財産清算人M様に少しでも有益になるように考えていこうとおもいます。

地主様との相続対策コンサルタントで生まれた借地権者様との素晴らしいご縁と経緯・・・

2025-04-28T00:00:00+09:00

追浜駅周辺の某所、相続対策のため地主S様のコンサルタント。

一つの素晴らしい出会いが生まれ、今日、完結ができました。

土地（底地）を貸している地主様Sと、土地を借りて建物を所有している借地権付建物所有者S様のお話。

地主S様は追浜某所の底地を売却したい・・・そして、私はその底地の購入打診で借地権者様に通知を郵送したのが２年前。

その後、通知到達に対して連絡をくださったS様の最初の会話は鮮明に覚えております。優しい方・・の一言です。

穏やかで紳士的で、話も明瞭でした。まだお会いしていないのにいろいろとお話してくださいました。

その後、１年半・・間は自然と経過しました。～

昨年、借地権者S様より、土地のことで相談したいと連絡がございました。

その時は、私も土地の調査をほぼ完了し、困難な土地と理解していたので・・・ハードル高いかなとは感じてました。

調査では、土地の権利関係が混在、地積不明、公図の位置・・現況との違い・・さまざまな手続きが必要であることは判明していました。

その中での、S氏からの１年半後の土地についての相談・・・

借地権者様にお会いすることとなりました。

しかし話しは全く逆でした・・・。

難しい権利関係の底地の購入相談をしに伺った後・・・借地権者S様は実は保有する借地権付建物を譲渡したいと。

調査済みの土地の権利関係をしっかりと説明しました。

簡単に売買できない土地。

そこで、私は、以前から信頼している東京で実業家として経営しているS氏に相談をしました。

S氏とは長年の付き合い。さまざまな経験をされています。

今では、S氏とはビジネスパートナーとして数件の不動産関係で仕事をしています。特に複雑な物件です。

S氏は、知人の弁護士、司法書士、土地家屋調査仕と連携し、行政や国、隣地の対応に対し如才なく進めてくれました。

そうです、S氏こそ、今回、底地と借地権を同時に取得していただく買主となってくれたのです。

私だけでは、到底できない事案でした。S氏に感謝です。

本日、借地権者様のご自宅に伺いまして、買主S氏、司法書士H先生に同席していただき、無事に笑顔で取引を行なうことができました。

借地権者様ご家族が同席してくださり、本当に素晴らしい空気につつまれました。

そして、何も言わず、長い期間、経過してきた諸手続きをしっかりと見守ってくだった借地権者ご家族皆様の冷静さと穏やかさに感銘しました。

今日の決済、深く感謝します。

また、借地権付建物に一度暮らしたことがある借地権者様のご子息も同席されました

これもすごいご縁を感じました。

借地権者様が長年保有し続けてきた今回の大切な財産。

すばらしいご家族の手続きがあってできたことです。

実業家S氏に引渡しがなされ、いままでの想いをしっかりと継承してくれると思います。

このご縁に深く感謝いたします。

借地権所有者のS様、心より感謝申し上げます。

ご家族皆様を見守ってくださったことに深く、深く感謝いたします。

ありがとうございました。

気を付けて！セットバックをしても接道していない希少な例・・・法４２条２項道路の規定とは・・・

2025-04-20T00:00:00+09:00

セットバック・・・

よく耳にする言葉です。

建築基準法の法律です。権利関係や民法などは該当してません。

建築基準法は建築をする時の法律。

月極駐車場や家庭菜園、ドックランのときには関係ありません。

今回、道路は目視で約３ｍの幅員の公道。

当然に、４ｍとして道路がみなされるので中心線からは２ｍずつ。

３ｍの幅員であれば、その中心線から対象敷地側に１．５ｍが現況の見た目の道路・・２ｍまでが後退線とすれば敷地内に０．５ｍくいこみます。

と思いきや・・・

見た目３ｍ幅員の公道の中に、市の公道が２本。

そのうちの公道の幅員は１．９ｍ・・・これが建築基準法の道路（元道）。

もう一つの公道は約１ｍは道路・・・ですが、建築基準法の道路として市が認めていません。

では、元道幅員で一番狭いところは１．９ｍなので、中心線から２ｍ下がっても、敷地に接しません。

建築基準法で定められていない公道があるのでそれが原因。これは私道でも同じです。

接道義務を果たしていませんので当然に再建築ができません。

中心線から２ｍを超える部分は道路としてみなされない、「中心線から２ｍまでが道路」ということをことをしっかりと覚えておいてください。

再建築の際に大変重要です。法４２条２項道路の場合です。

ちなみに法４２条１項１号道路（４ｍ以上もともとある公道）は４ｍ超えても何十メートルの幅員でも道路です。

この解決策は・・・

建築指導課、道路管理課で相談しました。

中心線から２ｍ後退した線と敷地境界線に満たない空地（約２㎝）を購入してくださいと。

もちろん、測量費、分筆費用、取得費はかかります。

しかし、価値が保てますね。

前面道路が法４２条２項道路として定められているときは・・・・

元道・・・これをしっかりと道路管理課、建築指導課で確認してください。

セットバックだから敷地がとられる…とは逆に、敷地が接していないということもあることを。

住所変更登記の義務化に伴い、便利なスマート申請の活用

2025-04-11T00:00:00+09:00

令和６年４月１日に相続登記が義務化されました。

また、登記名義人の住所が変更になる場合でも、その変更登記が義務化となります。

空き家問題は、いまの日本では屈指の協議事項。

空き家になれば、まずは近隣の方々が心配になります。

隣接の皆様のだれかが、自己の土地を売却する際に測量を行う場合、空き家所有者の立会と所在が必要です。

相続登記がなされていないと、すべての相続人の関与が必要となります。

二次相続までさかのぼると、名義人が確定できないこともあります。

社会的に空き家問題は最優先課題です。

今回、法務省では、スマート変更登記が利用できるようになります。

法務局に申請すれば、登記名義人の住所変更しても、承諾の上職権で登記の住所を変更してくれます。

うっかり登記をし忘れた・・・としても、国が対応してくれるすばらしい内容です。

申請を完了すれば、登記名義人の住所変更があった場合、法務局において住所当等の変更事実を確認して、本人の了解を得たうえで職権で変更登記をしてくれます。

境界立会、隣地の雑草の処理、空き家の近隣作対策・・・に必ず役に立ちますし、社会貢献だと思います。

いろいろと国が整備してくれてますので、今後、空き家問題の解決に近づいていると思います。

宅建協会においては、今月下旬から「空き家対策推進」に伴う相談窓口が設置されます。

人口が少なくなったいまこと、進めるべき内容と思います。

不動産・・・視野を広くもつと、その土地と建物の新たな素晴らしさを発見できます。～逗子市新宿　８０００万円、平家建～

2025-03-30T00:00:00+09:00

現在、専任で販売活動を行っている逗子市新宿４丁目の上物付土地８０００万円。

空室の平家建てと空室の共同住宅６世帯がある土地です。

先日確定測量も完了しました。

ご依頼を受けた当初から、上物付土地として販売することにしており、従前より、アパートの募集は行わず数年かけ全室退去していくことを見届けてて現在に至っています。

ようやく空室となったことで、土地で販売・・・。

しかし、オーナーK様が、３月下旬には平家建の中にある家財道具などの撤去が完了しそうですとのお話をいただきました。

そして、本日、その中を見させていただいたのですが・・・。

「すばらしい」の一言。

落ち着いた３００坪を超える敷地にある平家建。

座ったままで、庭先から広がる逗子市の街並み、パノラマの景観。

贅沢そのものでした。

私は「車は小型車での入庫でしょうか」・・・との問いに、オーナーさんは、「２トン車までははいりますよ、クラウンも」と。

この落ちついた場所で、車が入り、景色を堪能できる平家建ての暮らしはまさに圧巻です・・・。

家族やお友達が来たら、みんなで逗子海岸迄散歩道。

平家建てに繋がっている共同住宅は、再利用してもよし、将来、切り離して、平家建ては残し、アパートの場所に別宅を建築することも良し。

大切に守られてきた平家建ての建物。

当初から、上物付の土地として販売しようと即決した自分は、まだまだ未熟だなぁ～と感じました。

「不動産」は角度を変えれば、違うよさを発見できるものですね。

これは人と人もそうですね。

鍵を預かりましたので、ご興味がある方は、この平家建ての是非ともご覧になっていただければと思っています。

三浦三崎　公民連携「新開業プロジェクト」の今後は・・・。興和グループとの協定の条件

2025-03-29T00:00:00+09:00

３月２８日に、三崎漁港を中心に三崎を再生する、公民連携「新開業プロジェクト」の協定書が締結されました。

三浦市と興和グループとの公民連携事業です。

うらりマルシェ周辺の再整備を中心に、西側の「新商業エリア」に５階建の施設整備し、飲食店やスパ、コンドミニアムをいれます。

水産物集配施設の場所がグランピングができるようにとの計画がありましたが、マグロ関係の事業に影響を及ぼすこともあり、集配施設は現状維持となりました。

このプロジェクトが現実となれば、三崎の街は、間違いなく変わります。

三浦市の人口は３月時点で39259人、高齢者の割合は41％です。

地元の皆様以外の観光、他県、他国から訪れる人々がいないと活性化できません。

先日、富士河口湖付近にいきましたが、駅周辺は外国の方々でにぎわい、お店の看板も英語やローマ字が目立ってます。

駅からはなれた郊外の中華料理店は、誰一人はいっておりませんでした。

有名、観光、イメージ、他国へのアピール・・・

ネットの時代に、このアピールがあり、そして他国、他県の人々が来ない限り活性化しません。

このプロジェクトは、「地元漁業やマグロ関係の皆様等との協議」をもってなりたちます。

「公民連携」ということが気になってしかたありません。

いくら「民」が頑張っていても、三浦市民、三浦事業者の同意や事業協力がないとすすまないのではと思っています。

今回の協定書の内容で、地元の協力が前提、そして、今後予算的に事業費用が増額して開発が成り立たないことや、工事期間が大幅に延長されて事業計画に支障がある場合・・・。

協定書はなくなります・・・。

これからが勝負と思います。

地元の皆様が地元の事業を活かすか・・・、地元の活性化のために漁業と平行に事業の協力をしていただけるか。

これに掛かっています。

間違いなく言えること・・・・。

何もしないでは、高齢者の人口41％の三浦市は過疎化してしまいます。

マグロ関係の事業者さんは、三浦市に拠点は置きつつ、三浦市はもとより、他県、他国への事業展開もなさっております。

グローバルなのです、基本的な考えは。

これから、三浦市もグローバルに人が集まるようになることを祈っております。

がんばって三浦市の為にも不動産仲介で移住をすすめて参りたいと思います。

厚生労働省～身元引受人がいない・・４万２千人～人口減少と住宅の関連は・・・

2025-03-28T00:00:00+09:00

厚生労働省が公開した・・・４万２千人の方が、遺族による身元引受人がいない現状・・・。

これから日本はどうなるのか・・と感じました。

人口減少とは、子どもがいない理由、相続人が少なくなる、ましては、孫、曾孫は自らの生活を必死で生き抜く時代のため、引き受けられない現状・・。

このような実態であろうと思います。

貧富の差や職の差、家庭の差に隔たりが大きいと感じているこの世の中で、なにか対策はないのであろうかと感じました。

私は、住宅の売買、賃貸を取扱う専門家です。

昨今、独身、単身、離婚、相続人不在の事案に関係することが増えているように思います。

新築住宅をどんどん供給しているこの時代、人口が集中するところではそれは良いのですが、過疎化が進む場所では、空家が増える一方です。

解体会社も大忙しです。

今も、相続財産清算人の先生からのご依頼もいただいてますが、建物の中に入ると、歴史を感じることもあれば・・なにか亡くなられた方への少々寂しい気持ちが込み合上げてくる感じもあります。

家・土地は代々受け継がれるもの、とおもってましたが、時代は変ってきましたね。

もはや、過疎化が進むところは、土地を分割して行う分譲地は必要なのでしょうか。

土地を買い増しして、広い土地を有効に使った方が、個人の生活が楽しくなるのではないでしょうか。人も集まりすくなり、昔の大家族的なことのよいに知人とシェアも可能ではないでしょうか。

人口が集中するところは人口密度が高いので、土地は狭小になるのも当たりまえです・タワーマンションの必要性もでてきてますが、将来の解体工事は大変ですね。

横須賀、三浦市にいては、人口減少であれば、土地の有効活用、ましては田園住宅など、緑と庭、アスレチック、スパ・・・など、広大な土地で楽しむ人生をおくれるのではないでしょうか。

身元引受人がいない場合、亡くなられた方の火葬手続等は行政で行っていただいてます。１週間で火葬手続きができる場合もあれば、諸事情により数か月安置されている場合もあるようです。

行政の方も、家族がいます。思いは同じ。大変なことです。

不動産業者として応援したい気持ちになりました。

これから、空家を有効利用し、平行に土地の有効利用の対策や知恵もだしていき社会貢献をしていこうと思います。

逗子市新宿・逗子海岸～相続にて受け継いだ由緒あるこの場所、どのような活用かを考えました・・・～

2025-03-25T00:00:00+09:00

２０年以上お付き合いをいただいている大切なお客様のK様。

K様は、逗子市新宿の１３００㎡の土地と建物を相続され現在に所有されております。

もともとは、K様のお母様がこの地にお住まいになっておりました。

ゆっくりとした時間を過ごしていたかと思います。

散歩するには逗子海岸、買い物では逗子銀座商店街、足を延ばせば鎌倉、材木座も近い・・。

この場所で過ごす時間は、癒されて貴重な思い出にもなります。

今回、K様のお声がけで、この素晴らしい土地と建物を売却するとの申し出が弊社にございました。

測量、調査を終え、現地には数十回行き来しましたが、その間、思ったことがあります。

１３００㎡なので、宅地分譲や建売になるのでは・・・。

大きな土地なので、一般消費者の方にご縁があるだろうか・・・

もともと、建物の再利用より、土地に目を向けていた私です。

しかし、今、この時期、別の思いもふと出てきました。

お母様が暮らしていたときにみたこの眺めを現地でも味わいました。

そして、平家建てでのんびり暮らすと、気持ちいいだろうな・・・、と。

平家建て附属する共同住宅は、もしかしたら会社の社員寮には向かないだろうか・・・。

アパート経営しながら住んではどうだろうか。

お母さまが大切にしてきた平家建てを活かして、裏側のアパートで収入を得たらどうだろうか・・・。

など、建物の再利用を考えると、個人的に夢は尽きません。

人の思いは不動産から感じるときもあります。

平家建ては７年位前に、給湯器が替えられ、床暖房設備もあり、お母さまはずっと暮らしていこうと思ったに違いありません。

この素晴らしい平家建てにある家財道具などは、相続したK様により移動されている最中で今月には空き家となります。

今まで家具があったこの平家建て・・・おそらく、生前、お母さまが暮らしていた思いが残っていたのでしょうか。

今般、家財がなくなり、空き家となれば、お母さまのお気持ちはすっきりなるに違いありません。

素晴らしい購入者に巡り合うのではないかと信じてます。

お母様が暮らしてきた思いを継承してくださる購入者の方もいるのでは・・とも思います。

まずは、不動産は縁物です。

K様の思い、それを私は継承し、購入者へお伝えすることが大切なことなのです。

また、ご売却の決断をなされたオーナー様のお気持ちは、あまり長く売出することも望まないものです。

この時期に、追い風が吹くようなきがしております。

これから、暖かい季節となります。

人々の気持は、桜が満開になるように晴れやかになると思います。

逗子市新宿、１３００㎡の土地、そして建物。

ご興味がある方は、是非とも電話や、弊社のホームページからお問い合わせください。

今後とも宜しくお願い申し上げます。

福家ホームでは空家の販売、仲介業務を行っております～現在、空家の専任販売物件は８件ございます～

2025-03-22T00:00:00+09:00

いろいろな方からのご紹介で、福家ホームでは空家になっている不動産の売却依頼をいただいております。

実家、兄弟、祖父母・・・が大切に維持してきた不動産が人口減少で空家になってきています。

空家は解体され建売になる場合や、そのままリノベ―ションをして空家再生を行なう方も多くあります。

相続登記義務化の時代、そして、プラスの財産の相続は、同時にマイナスの財産の相続もあります。

得てして、不動産によってはプラスの財産にもなれば、マイナスの財産になる場合があります。

とくに、マイナス財産として不動産を検証する場合・・・法令にかなりの高いハードルがある場合、道路に接していない場合、

レッドゾーンで再建築ができない場合・・・さまざまです。

先日は、もともと先代が農家で、市街化調整区域の畑を所有しておりましたが、相続発生後、サラリーマンの孫が相続したのです。

農業を行っていないので、畑を売りたいとの申し出をうけましたが、市街化調整区域の農地（畑、田など）は農地法の縛りで売却ができませんでした。

農家に売却との手もあったのですが、農家も人口減少でなかなかみつかりませんでした。

相続は突然に来るものです。

そして、相続発生時から３ヶ月以内に家庭裁判所に相続放棄の申し出をする期限もあります。

短期間にその不動産のことを知りえるには短すぎますね。

現在、相続の前に、どのように相続対策をするかの相談も受けております。

とくに、親御さんが認知症になる前に、親御さんの代で親御さんのために不動産を活用する準備をしていれば、

万一のときに相続するお子様も安心することができます。

コンサルタントの技術と、税理士、司法書士、弁護士の連携で不動産の活用をいたしますので、どしどしご相談ください。

ご相談は無料です。

津波災害警戒区域に茅ヶ崎市も指定区域となりました。

2025-03-16T00:00:00+09:00

大磯、藤沢、小田原、二宮、真鶴、湯河原・・・そして茅ヶ崎。７カ所目。

津波災害警戒区域とは、２０１１年１２月施行・・・東日本大震災のあと・・。

津波に対し、警戒避難体制を「特に」強化すべき地域として、都道府県知事が指定し、その警戒区域では、押し寄せる津波が建築物にぶつかったときの詳細な「基準水位」が地点別に公表されてます。

この公表があることで、市町村がこの区域をもとに「ハザードマップ」を作ることができます。

学校や福祉、病院、地下街等は、その避難計画の作成が義務付けられます。

私たちの不動産取引における「重要事項説明書」の作成にも義務付けられております。

南海トラフが３０年間の間に７０%～以上の確率で来ることもあり、自然災害に負けないように、その避難計画を整備しています。

このことは・・・

人で言えば「未病」といってもいいでしょう。

横須賀でも「急傾斜崩壊危険区域」に神奈川県が指定してくれれば、事前に予算の中で崖の工事をしてくれます。（協議によるので一概には確定ではありません）

そのため、行政は基礎調査を継続し、安全の「対策」を早期にできるために公表するための努力を陰ながらしてくれております。

目に見えない努力の賜物です。

家が倒壊したら後の祭り・・・。

人、家族が暮らす「家」は大切で「楯」となります。

最後は、ひとの「命」。

その大切な「命」を守るための法整備なのです。

逆に言えば、津波災害警戒区域の指定のように、まだ判明していない箇所を行政が早期に発見してくれることを望みます。

今回の茅ヶ崎の件の指定は、今後の茅ヶ崎の皆様の「命」を守る「未病」の計画のようなものです。

私たちも、「重要事項説明書」については、さまざまな知りえることを詳細に記載することで、一般消費者の皆様へ「未病」の計画を推進することができますね。

人口減少ですが、イベントのすごさは人を集めて魅了します。～三浦国際市民マラソン～

2025-03-03T00:00:00+09:00

人口減少・・・・

本年２月１日現在、横須賀市は人口３７万人を割り、三浦市は４万人を割り・・・逗子葉山も減少傾向。

神奈川県全体も同じ。

リモートワークがひと段落し、首都圏に集中しているような、そして出生率。

韓国では子ども出生で１千万円贈呈…など。

昨日、三浦国際市民マラソンに参加してきました。

ハーフ２０．９㌔。

数千人のみんなと一緒に走ることは、根底からのパワーが生まれます。

もげそうに痛くなった足の中指と薬指も、「もげても走り切る！」という気持ちで最後の７キロを走りました。

自分だけでなく、一緒に走っているランナーも同じ気持ちなんだろうと・・・そう自分に言い聞かせてました。

三浦市はこの日、河津桜満開を観るために観光の皆様がたくさんお越しになり、三浦海岸駅から三崎口までは夕方まで大渋滞でした。

この日は、東京マラソン・・・その人数は３万人超。このようにたくさんの人たちが集まろうが、この三浦市のパワーはそれに負けない位の人の集まりのようでした。

タレントの塙さんなども三浦海岸でコンサートを開いてくれるなど、昔の三浦海岸の海水浴場のように活気があったようです。

マラソンは自分との闘い・・・と思っていました。練習もそう。

しかし、息子と練習をするときには、息子の状況を見ながら自分は走ってましたし、今回のマラソンでは、抜きつ抜かれる際に横切るランナーの表情をみてその気持も思ったり・・・とか。

人は人に助けられ、ひとを助ける・・・そしてお互いに強くなる。

そう思った一日でした。

三浦を活気つけましょう！

そして、たくさんの人の気持ちを感じましょう！

葉桜住宅の貸一戸建て１３万円の募集について～環境の良さは子育てにピッタリ～海、山、自然、観光・・・～

2025-02-23T00:00:00+09:00

大変お世話になっている大家さんのT様より、葉桜住宅の貸一戸建ての入居者募集依頼を受けております。

場所は、三浦郡葉山町長柄。逗子駅までまず渋滞の無いアクセスが魅力。

この場所は、学校、自然、海岸、駅等、車で全てすぐに往来ができる割と便利な場所。

丘陵地にある閑静な分譲地「葉桜重他ｋ」の上から、この戸建までに下りると、そこには広大なきれいな山並みを見渡すことができます。

室内に入ると、日差しが差し込む明るい室内。そして一部リフォームされたきれいな室内。申し分のないこの一戸建て。

素晴らしい環境です。

逗子・葉山地区は、コロナとの時の相場より下がってきた感じがありますが、高値安定。場所によりますが・・・。

そのため、一旦賃貸で・・・という方で、また、転勤族のご家庭、もしくは数年後にマイホームを購入しようとする方、または、将来、奥様かご主人様の親御さんと同居することもあるために数年後に２世帯住宅の計画を考えている方・・・など、ぴったりの物件です。

なぜなら、この環境、この間取り、この明るさは365日味わうことができるからです！

過ぎ去った日々は戻ってきません。

そして過ぎ去った日々が生きていく人生の思い出となります。

とくに、小さいお子さまがいるご家族にとっては、お子様自信幼いころの思い出となります。

その過ぎていく大切な日々と時間を、逗子に一番近い葉山の素晴らしい環境の中にある貸家、一度過ごしてみてはいかがでしょうか。

内見予約はいつでも承っておりますので、借りる借りないはまずは抜きで、このよさを味わうためにご覧いただければ幸いに思ってます。

一番は「大家さんがすばらしい！」

宜しくお願い申し上げます。

取引の時に思う、大切なお客様からの依頼で、さらなる仕事の糧になります～追浜町底地売買、鴨居お引渡し～

2025-02-21T00:00:00+09:00

午前中、いつもお世話になっているS社長との取引。

地主S様親子も弊社にきてくださり、司法書士立会のもと一括決済。

借地権付建物の所有者はそのままで、その土地（底地）の売買。

購入者S社長は。これからの地代収入、資産活用を目的としての将来の投資。

売却したＳ様においては、将来の地代収入を前倒しして現金化する土地の譲渡・・・これからの人生のために。

お互いに目的を達成できた笑顔の取引でした。

Ｓ社長から、合意書やいろいろな書面のドラフトをいただくことになり、仲介会社としては少々・・・すみません。

しかし、Ｓ様、Ｓ社長。いつもありがとうございます。

すばらしい笑顔の取引でうれしかったです。

午後は、浦賀のＩ様の紹介から始まった鴨居の売買。

売主のＡ様から依頼をうけ、ずっとこの日まで私の方を向いてくださいました。

感謝です。

購入者はこの地をよく知っており、懐かしい場所のようです。

これから別荘としての利用のようですが、今後の設計と計画を練っているようです。

こちらも、福家ホームに売主Ａ様、買主Ｔ様、司法書士H先生に集合していただき決済をしました。

契約前→契約時→本日・・・買主様の笑顔がすばらしく取引に携われてうれしかったです。ありがとうございました。

A様も思い入れのあるこの物件を譲渡されるには、いろいろな思い出もあったかともいます。

そのことを思い、売却の決断をしてくださったことに深く感謝申し上げます。

皆様、本日は本当にありがとうございました。

逗子市新宿４丁目売地（上物付建物）８０００万円について、個人的な構想は・・・・～オーナー様の気持に建ち、さまざまな角度から検証～

2025-02-11T00:00:00+09:00

25年以上のお付き合いをいただいているK様ご所有の逗子市新宿の広大な土地と建物。

この不動産を専任媒介で販売させていただいております。

数か月の末、確定測量が完了し、ようやくこの広大な土地を図面をみながら検討するにことができるようになりました。

敷地は昔からの由緒ある石積に囲まれています。

高低差がありますが、測量会社には高低測量と現況図面の作成を依頼していますのでさらに検討材料が増えてくると思います。

K様の笑顔をみたいことが最大の目的です。

そのためにも、販売活動は今ある資料のなかで、全力をつくします。

現況図面がまだできてきていないので、自己流で会社のPC地形図を作成してみました。

約３時間かけて作成ましたが、Ｋ様の笑顔や、物件に行ったときの素晴らしい空気感、開放的な見晴らしを思い浮かべながらの作成でしたのであっという間でした。

宅地部分は３００坪超、一段高くなってる山林部分は約９０坪超で、家庭菜園やアスレチック向け・・・。

別荘で暮らしながら、裏の山林はアスレチック広場にして、子育てにも最高な環境が整います。

夏は、水着で逗子海岸まで徒歩８分。

そしてこの魅力的な眺望・・・はあまりみたことがありません。

車も車種により入ります。（測量会社さんが車を入れていましたので）

そして、なによりも逗子海岸、逗子銀座商店街までも歩いて行ける好立地。買い物も便利です。

小高くなっている丘陵地につき、便利な場所でもこの眺望を得られるのですね。

オーナー様は、もともとアパート経営していました。

そして、経営しながら、連らなっている平家建ての居宅に暮らすことができる用途として使用されていました。

平家建ての掃き出しまどからは、広大な庭が広がり、その先には、パノラマのように広がる景色を見ることができます。

この広大な土地は不動産会社さんが買取を検討しています。諸条件がいまのところ合意していませんので、現在は一般公開しておりますが、K様のお気持ち次第では協議していきたいと思います。

この地区は、自主協定区域に指定されています。

街並みや自然を守っていくためです。

そのため、工事を行なう場合、協定やまちづくり条例にしたがって行っていただくこととなります。資料は弊社にございます。

ちなみに、いまの既存石積みは、建築基準法の基準時前石積みであります。

昭和６１年に今のアパート付居宅を新築する際は、石積みの撤去やセットバックは必要なかったと神奈川県土木事務所で確認しました。

この石積みの安全栄が担保できれば、当時の建築のときに石積みを残せるのかなーと期待はもちましたが・・・これは、建築士と行政の判断です。

既存建物は、アパート６世帯で空家。

居宅平家も空家。

既存石積みは、これからまちがいなく修復ややり替えはでてくると思いますが、その前に既存建物の表層リフォームや水回りをリフォームして住まうこともありなのかと・・・。

間取りをつくりながらも前向きな構想が膨らんできました。

まずは、一見の価値がありますのでどうぞ楽しみにされてください。

この広大で、眺望良好な物件は希少と思います。

現地に行く際は、信頼できる建築士さんと一緒に同行してもらうとより一層現実的になります。

そして、信頼できる建築会社のアドバイスを聴きながら、夢をもってこの物件の購入計画をすすめていければと願います。

とにかく素晴らしい。

詳細の資料はございますので、資料請求をお待ちしております。

逗子市小坪のお住み替え計画～富士登山で言えば６合目です、新居が建ち、これから旧自宅の売却開始～

2025-02-08T00:00:00+09:00

逗子市小坪・・・

サーファーやマリンレジャーを楽しむ方々が集う街。

私の不動産仲介経験からは、「海と共に暮らす・・・」を夢見てご購入された方が多くいらっしゃいました。

この度、小坪の分譲地内のお住み替え計画。

この分譲地は高台なのですが、今回の場所は、わりとバス停に近く、さほど上りません。

割と平坦に近い立地の場所。

お住み替えのお客様はU様夫妻とお子様たち。

きっかけは、主に賃貸を行っている不動産会社M社長からの紹介。

U様夫妻の住み替え計画が始まりあしかけ２年。

令和５年に土地、そして、３ヶ月後に土地の引渡し。

そこからU様夫妻による建築会社の選択作業となりました。

U様夫妻が浮気をせずに気持ちを一つにして選ばれた工務店・・・バウムスタンフさん。

耐震、安全、長期優良住宅・・・さまざまなアイデア、提案、工法を行なう注文建築。

バウムスタンフのT社長の人柄もあったのでしょうね。

と、申しますのも、本日、その注文建築の引渡しの日だったのですが、U様夫妻の資金計画のため、バウムスタンフT社長も同席でU様夫妻と一緒に話しを行なうこともできました。

すばらしい！の一言。

そこにいた工務店　T社長の笑顔、そして如才のない素晴らしい建築士さん、現場監督の皆様。

丁寧で腰が低く、U様夫妻の笑顔がそれを物語っておりました。

話が盛り上がるなか、U様の親御さんや子どもたちも集まりました。

引き渡しの書類を作成しているなか、新居の見学を皆様で行っておりました、不動産のプロの目からみても、本当に素晴らしい建物でした。

分譲地内の今回の土地の取得、そして、車庫工事、擁壁工事、注文建築工事を合わせると、そのコストは・・・O・K・Uに近いのでは・・・。

U様夫妻におかれましては、土地購入と建築費の調達が先行してできましたので、この新居にお引越しをした後での現ご自宅を売却する方法ができたのです。

富士登山でいえばようやく６合目。

これからは、私の次のステップで、現中古のご自宅を販売活動し、ご案内が入ることで富士登山の山小屋が見えてくると思います。

この売却するご自宅は、すでにアットホームと自社ホームページで掲載を開始しております。

閑静で築６年の新しさ。

室内もきれいで申し分ありません。

是非この機会に内覧を行ってはいかがでしょうか。

土地３２坪、建物２９坪　　３４８０万円です。

U様夫妻の笑顔をみるために、お仕事を頑張ってまいります。

本日は本当におめでとうございました。

湘南田浦プリンスハイツのお引渡し～２０年来のお客様の新たな人生を祝福～

2025-01-31T00:00:00+09:00

１月３１日のこの良き日に、湘南田浦プリンスハイツのお引きしと決済を行なうことができました。

買主様はS様。

昨年、ご案内のとき、このお部屋を気に入って下さいました。

オーナー様との意気投合で、無事に売買契約を締結いただき、今日までスムーズに来ることができました。

もともとお嬢様夫妻からのきっかけからうまれたオーナーT様。本当に元気な方。

お嬢様夫妻は、このマンションの違う棟に暮らしておりました。それも２０年前。

その時も、市街地に買替を希望し、そのときもご依頼をいただきました。

お嬢様夫妻のお部屋も３６坪超の広いお部屋で眺望もすばらしかったです。

バブル期のマンションしたので、当初の分譲価格は９０００万円前後。

中古となり売買するときは、価格もおちつきましたが、やはりこの広さは力がある方に好まれるようです。

その時の購入者は、地元でご商売をしている社長様でした。

今回、T様は、ご所有のお部屋を売却をし、お嬢様の近くの家を終の棲家としていく計画となりました。

昨年からの計画で、年明け早々に決済ができたことは、ご縁のなにものでもありません。

購入者の方は、やはり、地元で力のある方でした。S様です。

今回のお部屋も３６坪以上の広さです。当然に、そこそこ維持費もかかります。

オーナーT様は、このマンションに暮らして３０年以上です。そして３０年も維持されてきました。すごいです。

定年して地域貢献、家族貢献をされているT様は、大学生や社会人のお孫さんも大勢おります。

スポーツ一家です。

お孫さんは有名どころでご活躍をされており、そのことがT様にとって元気に過ごす糧にもなっているようでした。

どうしてかと申しますと、決済が終わり、引越し先に車でお送りしている車中でも、引越し先での地域貢献、そして、大勢のお孫さんの後押しを夢にみておりました。

すごく素晴らしい目標をきき、５９歳になる私は、まだまだ、元気を出さんといけんなー、と感じました。

いくつになっても目標と夢をもつことは、すごく元気になるようです。

そして、T様は声も大きく、すごく元気です。

少々、脚は悪くなってきたとはおっしゃっておりましたが、常に笑顔で元気とパワーのある方でした。

この広いマンションに暮らし、そして、あらたな購入者のS様も、元気で力のあるかたです。

ご縁は良いものですね。

私も、３８年目の不動産経験となりますので、お客様の人生と共に歩みながらお仕事をいただいていることに感謝です。

本日は、本当におめでとうございました。

横須賀の中心地、ライオンズマンション三笠公園７階角部屋、公開予定

2025-01-23T00:00:00+09:00

開業して間もなく、大家さんから貸したいとの依頼で管理をし続けてきたこのマンション。

１２年以上の暮らしをもって賃借人の方が退去。

その後、大家さんで貸そうと思いましたが、改装をするよりは、そのままで売却を行なう選択となりました。

景観もよく、市役所、警察署、法務局、税務署・・・様々な機関が至近にあります。

横須賀市の中心部にあるこの地区で、景色の良いマンションをお持ちになってはいかがでしょうか。

今年の初日の出の御祈願のおかげでしょうか・・２３年を経て、大切な方からの一通のメールに心打たれました。

2025-01-16T00:00:00+09:00

新年をむかえ、２０２５年の年は、素晴らしい出会いがありますように・・・と祈願して始まりました。

わが家から徒歩圏にある絶好の場所で、今年の初日の出を拝見しました。もちろん家族も一緒です。

新たな一年、新たな心構えを胸に刻んでまいりました。

皆様、今年もどうぞ宜しくお願い申し上げます。

そして依頼者の皆様のご健勝、ご多幸を心よりお祈り申し上げます。

さて、本日ですが、素晴らしい一通のメールがきました。

２３年前（２００１年～２００２年頃）にお取引をさせていただいたS様からのメールです。

２３年前は、まだ福家ホームは設立していません（２０１０年８月開業）、１９９３年から２０１０年まで勤務していた逗子にある不動産会社勤務での取引関係となります。

２３年前、S様との取引は、私もそれまで経験したことないくらい感慨深いものでした。

そして、その時から２３年たった今日、S様は、そのメールの中でこう書かれてました。

「契約した逗子市某所の邸宅で暮らし、この２３年間、家族が安心して暮らし続けていること、そして、これからもずっと住み続けていきたい」という内容でした。

今の暮らしの中で、S様ご家族が、逗子の地域に根付かれ、さらに、これからの人生の日々に、素晴らしい目標をもたれていることに心を打たれました。

実は、この逗子の邸宅購入に至るまでに、私が不動産仲介の中で経験したことのない大変な出来事がありました。

当時、S様、ご家族の皆様には、多大な心配をかけてしまった経験となりました。

しかし、その心配を目的に替えたS様家族は、その大変な出来事を乗り越えられたのです。

そして、S様ご家族の素晴らしい目標があったことで、私も物件探しに没頭しました。

私は、S様ご家族と共に動き、、今の素晴らしい物件と出会うことができました。

今日のメールでとても嬉しかったこと・・・・

S様ご家族が、気持ちよく、楽しく、これからの人生もこの地、この家でお暮し続ける思いであること。

そして、S様が、私のことを、以前の勤務先までうかがい、私をさがしてくださったこと。

S様ご家族と、あらためて出会いができることになったこと。

朝一番に今回の嬉しいメールを拝読した瞬間、デスクの脇にいた妻に話をしました。

S様家族とのおこなった２３年前の取引の出来事は、結婚した当時も妻には話をしていました。

脇に居た妻は、共に心から喜んでくれました。

不動産の出来事は様々です。

仲介業者である私、そして、共に進む大切な依頼者様との信頼関係が深ければ深いほど、何事も乗り越えられます。そしてその経験は、何年、何十年たっても、素晴らしい記憶として残ります。

今日の一日、S様の心あたたる一通のメールから始まり、あらためて、不動産の仕事は、素晴らしいものだと感じました。

S様、そして奥様、本当にありがとうございました。

今年、暖かくなりましたら、是非とも２３年ぶりにお会いできますことを心よりご期待申し上げます。

これからもどうぞ、宜しくお願い申し上げます。

福家ホーム株式会社　田中快和

明けましておめでとうございます。～逗子市小坪のハゲ山が公園に・・・～

2025-01-10T00:00:00+09:00

新年、明けましておめでとうございます。

今年も同様、何卒宜しくお願い申し上げます。

さて、新たな１月に入り、これから売却活動する物件の中で、新しく逗子市小坪２丁目の戸建ての仕事がはいりました。

既に土地を取得してくださったU様夫妻が、その土地に注文建築を建築されてます。

そろそろ完成しますので、売却活動の時期となりました。

そこで、新年早々にこの神奈川新聞の記事を見て・・・。

もともと県有地であった小坪２丁目山・・・通称「ハゲ山」。

この土地は、当初民間に売却される予定でしたが、周辺等の皆様のご意向で、逗子市が県より取得することとなったのです。

この地区は、亀ヶ岡団地といい、大きい分譲地になっています。

マリンレジャーも盛んで、材木座海岸など、鎌倉市に隣接する素晴らしい場所です。

その分譲地に、ハゲ山に新たな分譲地を造っても・・・・住宅が増えすぎるのでは・・・。

周辺の亀ヶ岡団地は高齢化がすすみ、一つの土地を分割して、２区画の戸建て分譲をすることが多くなってます。

海に恵まれたこの地区。素晴らしい逗子市の公園ができることは、私、個人的には大賛成です。

今回、住み替えのされるU様夫妻の既存自宅戸建て売却にもかなりのメリットがあります。

自然環境、海産物、おいしい食材、自然に恵まれた気候のこの逗子市小坪。

すばらしい公園の完成を心待ちにしております。

まずは、１月中旬過ぎに、逗子市小坪２丁目の中古一戸建ての発売にむけて頑張ってまいりたく存じます。

１０００㎡超の土地付建物の横須賀市浦賀の決済、無事に終了いしました。プロの買主のなせる業。

2024-12-24T00:00:00+09:00

本日、買主M社において、売主、司法書士の関係者全員の集合をもって、広大な土地付建物の引渡しと決済を行ないました。

場所は横須賀市某所。

広大な１０００㎡超の土地は、現在は駐車場十数台と稼働中。

しかも、和風一戸建てがあり、M社もその建物を引き受け、今後の活用を検討します。

売主様側には、登記名義人の相続をする方がいませんでした。

そのため、裁判所の手続きを経て、弁護士のM先生が相続財産清算人となり取引を行なうこととなりました。

当然、売主側としては、物件の使用や利用をしていないことで、状況の告知が得られません。

そのため、買主としては、全ての現状引渡しの条件（契約不適合責任免責）を理解しての売買となりました。

これは、M先生からの査定依頼のときに、「プロの買主でしかできない・・・」と直感で感じました。

買主は、決済後において、今後の確定測量、駐車場の継承と運用、戸建の改装、山林の伐採、コンクリート養生など、たくさんの作業があります。

今回の取引は、相続人がいないことで、未知の世界でしたが、信頼さしあげているM先生の手続きや交渉を信じて待っておりました。

M先生は法律の専門家ですし、プロ中のプロ。そして、買主も信頼できるプロ。

この関係で成し遂げられた仲介取引でした。感謝です。

私の仕事は、重要事項事項説明書の作成や、契約書の作成や特約の検討、月極駐車場の継承や現場調査・・・そして双方が円滑にいくような媒介活動。

この引渡しの瞬間、その貢献ができたことで感慨深い思いでした。

皆様へも感謝しております。

この引渡し、売主様、買主様、関係者皆様の目に見えない陰ながらの努力や手続きがあってから成し遂げられたものを思ってます。

本当にありがとうございました。

そして、皆様、心より感謝申し上げます。

横須賀市長沢の土地決済とお引渡し完了～駅まで９０ｍの土地にこれからの未来～

2024-12-19T00:00:00+09:00

大安の本日１９日。

福家ホームには、売主S社様と買主S様、そして司法書士H事務所さんが集合され、土地の決済を行ないました。

売買契約からわずか２週間足らず・・・。

買主S様は、この立地条件を購入の決定打とし、検討に検討を重ねた結果、先日の売買に臨まれました。

検討期間のほうが長かったのです。

しかし、その間、欲しい方が現れれ、一人でなく２人・・・３人と重なるのがこの不動産市場。

これは理屈ではなく、長年のジンクスでしょうか。

市場というもの・・欲しい人がでると、一人ではないことも多いのです、同じ思いの人が多くいる、そして重なるときもあります。

売主S社長は、私を信頼してくださり。最初から専任媒介で依頼をして下さってました。うれしかった。

購入希望者が重なった先日、検討中のS様がその状況のなか契約に臨んでくださいました。

売主S社長も、その選択に心から賛同くださったのです。

このことがあって、晴れて本日の取引ができた感謝なのです。

弊社で登記手続きを行なったのですが、残代金は振込ですので、買主S様と私は、最寄りの銀行にいって、残代金の送金手続きとなります。

窓口の銀行担当者も、振込金額が大きい関係で、土地売買約書や振込原因の書面を確認しないといけないようです。

近年、振込手続きはさらにシビアになっています。目的、用途、本人確認は多額の振込手続きには必須なのです。

振込手続きの間、別に福家ホームでお待ちいただいている売主S社長と司法書士の先生・・・。

頼りになる家内が、皆様と楽しい話で盛り上がっていたと聴きました。

決済はおめでたいこと・・・なので、楽しい時間なのです。すごくうれしくおもいました、

売主様も買主様も、快く、そして、笑顔でお手続きをして下さってる瞬間をみて、本当にうれしく思いました。

これからくる時間・・・買主S様の建築を夢見てフォローしてまいりたいと思います。

買主S様へ、福家ホームを仲介に選択くださり、本当にありがとうございました。

そして、売主S社長へ・・・買主S様に土地をお譲りくださってありがとうございまさした。

皆様、本日は、本当におめでとうございました。

逗子市久木５丁目細田工務店の中古住宅に関する調査開始しました～土地47坪、建物32坪　2007年新築～

2024-12-09T00:00:00+09:00

もう２５年以上でしょうか・・・長年おつきあいをくださっているG様のご紹介で始まりました。

この度、逗子市久木５丁目の一戸建てを売却するA様とのご縁が始まりました。

オーナーのA様は、今回ご紹介くださったG様のお陰で、そのG様のご自宅でオーナーと初対面。

すぐに意気投合できました。ご紹介の関係で本当に感謝です。

G様とオーナーA様は昔からの親戚づきあい同様の仲なのです。

そのG様の大切な知人の方が依頼者ですので、今後もしっかりとフォローしながら、A様によるご売却の目的を成就したいと思います。

本日は、今回の久木一戸建ての調査のため、逗子市役所にいってきました。

（同時に逗子市新宿４丁目の1340㎡のアパート付土地の公課証明書を取得しましたのでこの土地も１億円で販売中）

調査ははかどりました・・・その理由は、逗子市役所の職員の皆様は、本当に丁寧で親切でした。

調査では、固定資産税課においては公課証明書の取得（土地建物の税金ですね）。

その後、用途地域や用途境などの法令関係は都市計画課。

道路については逗子市土木課で公道き確定図の入手。

この場所は、由緒ある埋蔵文化財包蔵地（堰場跡）に該当しますので、市役所５階の教育委員会で調査と資料の入手。

全ての職員の皆様のおかげで、本当に気持ちよく調査ができました。ありがとうございました。

専任媒介締結の昨日まで、オーナーA様と数回の会合でしたが、本当に、A様の前では、心を開いて接することができました。

いろいろな不動産の思いをお持ちのA様ですので、その気持ちをしっかりと思うこともできました。

オーナー様の思いが通じるご縁のある購入者の方が見つかるように、しっかりと仲介の仕事をしてまいりたいと思います。

価格は５５００万円の公開となります。

これから図面作製、室内の撮影、オーナー様による草木の伐採が始まります。

その作業が終わり次第、インターネットに広告等をアップさせていただく予定です。

建物の状態も良く、敷地が一段高いのでプライパシーも守れます。

カースペースからは、逗子駅まで、そして逗子海岸まで、逗子銀座商店街までも全てが平坦。

見逃せない物件だと思いますので、資料請求の方は、弊社ホームページのお問い合わせより送信くださると幸いです。

乞うご期待ください。

土地分譲の良さを感じた今日の契約～横須賀市長沢　駅まで90ｍの素晴らしい土地～

2024-12-08T00:00:00+09:00

本日、横須賀市長沢某所の土地の売買契約を行なうことができました。

売主はS社のM社長。

宅建業者でありながら、長年一般消費者と向き合ってこられた方。

私は仲介専門なので、そのS社長の志（こころざし）を肌で感じておりました。

本日、土地をお買い求めいただいたS様夫妻。

お会いして３回目ですが、瞬時に近しい感じをうけ、やる気百倍となりました。

S様とは最初のころは電話やショートメッセージでのやりとり。

その間、Ｓ様は、今回の土地を購入しようかどうか、いろいろな角度で検討されていました。

理由は・・・

不動産を通じ、ご家族含め、将来の設計をどのようにしていくか・・・というところもあったそうです。

すごくこの話に感銘をうけ、私も同じ将来設計を日々妻と考えておりますので、納得してました。

契約の前日、朝一番の清々しい時間に、S様夫妻と一緒に土地の境界標の立会を行ないました。

奥様とご一緒にお越しくださって、本当に素晴らしいご夫妻である印象をうけました。

皆様で将来設計を考えていること・・・これは大切であり、今から躍進する糧でもあります。

本日の契約・・・・Ｓ様夫妻が売主のM社長に一言・・「どうしてこんないい場所に建売分譲をしなかったのですか？」と。

えてして、宅建業者は建売にすることが多いのです。

しかし、M社長は、クオリティの高い建売を行なうと、一般消費者の皆様にとって総予算での選択肢が狭くなるので、あえて土地分譲にしたとのことです。

もともと、S社さんは、数ランク高い新築分譲を行なっています。

横須賀という地域性では、土地分譲をおこなうことで、一般消費者の皆様にとっていろいろな角度と選択肢の多さを与えられるというメリットがあると考えたそうです。

そのことは、売主事業者にとってもメリットとなるので、皆さんにとってよき販売方法となります。

私は、M社長からこの土地分譲計画について専任媒介という重責で依頼をいただいたのですが、その活動のなか、他の建売会社さんから買取したいとの希望の依頼があったのですが、M社長からは、きっぱりと、一般消費者むけにのみ販売をお願いしたいと・・・。

その意気込みは、ゆるぎない売主という立場のすばらしさと感じました。

この意気込みをもって活動していた中なので、不思議なもので、同じ時期に数件のお話をいただいたのですが・・・今回の買主のS様夫妻とのご縁が強いものとなりました。

嬉しかったです。

この土地の良さを本当にわかってくださるS様夫妻にご購入いただいて本当によかったと思いました。

売主のM社のS社長と、買主S様の素晴らしい選択が、この素晴らしい取引のご縁を結んでくださったと嬉しく思いました。

本日は、皆様、本当におめでとうございました。

そして、仲介の仕事をさせていただき、心から感謝申し上げます。

京急追浜駅徒歩５分の底地決済完了～再開発予定はまだ先か・・高齢化のため、相続対策のコンサルタント～

2024-11-22T00:00:00+09:00

本日、底地の決済をおこないました。

底地は、横須賀市某所で京急追浜駅徒歩５分の素晴らしい場所にあります。

地主S様のコンサルティング業務の一環で行なうことができました。

そして、この取引は、契約から決済・引渡しまで、わずか一ヶ月と短期間で完結。

決済の場所に、司法書士H先生がご同席いただき、１時間足らずで登記手続きも完了しました。

底地とは・・・所謂、借地権者（土地を借りていてその上の建物を所有している方）に有償で貸している土地です。

建物を建てるためには、土地を「所有」するか、「借りる」かのいずれかです。

地主様は今後も、換価できる場所や、お子様に継承する場所など、相続税や所得税、経費やタイミングを鑑みて検討することとなります。

借地権者としては、土地（底地）を地主様から取得できれば、将来は全部が所有権となりますので今後の自由度がかなり増します。

そんなタイミングでしたが、今回の借地権者の親子の方は、地主S様の底地の取得は希望されませんでした。今後も借り続けていきたいとのご意向ですね。

そのため、底地を売却したい地主S様としては、第三者への譲渡か、このままの底地の保有状態となります。

底地買主を探すことも私の役目のため、活動の結果、縁あるE様が手を上げてくださいました。

そして。買主としてE様が今回の底地の取得ができ、今後は土地のオーナーとなることとなりました。

仲介業務も同時に行なう私の仕事はつぎのとおりです・・・

・借地権者の身元確認、土地契約書確認、地代の確認、所有権以外の権利の確認

・地主S様の地代入金に関するエビデンス、土地の買主との固定資産税等の清算、地代の清算

・土地売買契約、重要事項説明書の作成と交付、読み合わせ。

・土地の市場調査、価格調査、法令調査・・・

・引渡し完了確認書の作成、土地賃貸借の合意書、変更書面、地代の今後の振込先変更

・その他、上記調整交渉

・今後の推定相続人への土地、借地権の承継確認や意思確認・・・

このように、さまざまな仕事となりやりがいがあります。それなりに知識も必要となりますので詳細に確認をながら実行しております。

この業務を完結できるために必要なこととは？・・・それは「地主さんと借地権者さんとの信頼関係」です。

借地権売買も底地権売買も当事者がもめていては、裁判所の審判を仰ぐようなこととなります。そして、換価する時も減額となるでしょう。

裁判沙汰になるようであれば、仲介業務はできず、弁護士さんへのバトンタッチとなります。

この度の取引・・・、当事者のみなさま、借地権者様、新たな買主様のご理解と信頼、このことがあって完結できた取引なのです。

本日は、本当におめでとうございます。そしてありがとうございました。

来月も底地の件で、信託銀行の回答をまって動く予定となります。

横須賀市浦賀３００坪超の土地取引。相続財産を事業者が取得できるためには。

2024-11-21T00:00:00+09:00

事業者による土地の取得申込から数か月が経ちましたが、本日無事に売買契約を締結することができました。

相続手続き、売却許可などの高いハードルを乗り越え、無事に売却手続きをすすめることができました。

相続開始から１年の今日。

売主様の多大なる手続きのもと、素晴らしい継承者が契約に臨んでくれました。

この地区は駅まで徒歩圏。

そして駐車場もかなりの台数が確保されています。

裏山の養生や、今後の工事もでてきますが、そこは事業者が工事のプロであることで売主様もご安心されました。

売主様には、ここまでのお手続きをいただき、心から感謝しています。

年内の決済にむけ、しっかりと対応してまいります。

買主M社様にも心から感謝申し上げます。

京急長沢駅まで９０ｍの角地～販売開始をしての報告～

2024-11-11T00:00:00+09:00

マリンレジャー、ウィンドサーフィンに最適な長沢の土地。

この素晴らしい土地を、日頃からお世話になっている不動産会社S社様より専任媒介で販売をお任せいただいてます。

まだ開始は今月に入ってからなのでほやほやです。

この土地は、角地で３１坪、１７８０万円更地の土地分譲。日当たり、風とおしも申し分ありません。

なにせ、この立地条件。ほぼ２分の歩きで生活する施設が揃うのです。

通勤、通学にももちろん最適。

通勤と言えば、私も利用している久里浜線。

朝の通勤は、快速特急で乗車ができます。

YRP野比駅のひとつ前なので、まだ電車は混んでいない状態です。

土地の価格として、１坪単価で約５８万円位。

この時期にしてはお買い得な単価なのです。

バブル時代の昭和６１年頃（この土地を最初に買われた方）は倍以上の金額だったようです。

その当時は金利も５～７％。

しかし、今はどうでしょう。

国は、マイホームを取得しようとする方や、マイホームを所有するかたには本当に優しいのです。

住宅と登記されれば、土地の固定資産税も軽減ができ、将来、お住まいの売却であれば、特別控除利用で譲渡所得税もかなり軽減されます。

来年は、省エネ住宅の義務化。

長期優良住宅であれば、新築の固定資産税は３年ないし５年の軽減となります。

この地に新築を建てて、今の住宅ローンの低金利であれば、月々のみの返済は１１万円位でしょう。

一戸建ての賃貸で借りてもそのくらいではないでしょうか。

暮らし、生活、通勤と通学、レジャーは、毎日のことです。

立地条件ほど優先するものはありません。

少子高齢化、将来の投資、そして資産の買い替えなど考えれば、駅まで１００ｍ以内！という立地。

これは本当におすすめです。

昨日、同業者で建売をメインにおこなっている会社さんから、「このまま状態で建売用地として購入を検討したい」との申しでがありました。

しかし・・・土地のオーナーS社さんにお願いしたところ、できれば、公開したばかり、そして、注文建築を建てたい一般消費者さんにむけてまずは公募してくださいとのことでした。

昨今、注文住宅を建てたい方は多くいますが、建築費の高騰などで土地を安く購入したい意向の方もありますが、土地を安くすると、建売会社さんが即金で取得しますので、なかなか土地のみの購入もハードルが高いのです。

土地のみの販売で、そしてこの立地。一般消費者様にとって魅力あるものと思っております。

今後、随時、状況報告をいたします。

旧き良き時代を思わせる環境、昭和38年の和風建物がある土地の売却方法は・・・・～観音崎、鴨居港まで約８０ｍ　８１０万円～

2024-11-09T00:00:00+09:00

浦賀のお客様からご紹介いただいA様の不動産売却活動。

前面道路は、もともと海軍省。

その後、横須賀市に譲与し、みなさんは公道として利用。

そのため、今回の土地の確定測量は１年間を費やしました。

海軍省・・・この名の付く土地。

周辺には、観音埼砲台跡、浦賀水道、防衛大学校などさまざまな歴史がります。

海の近くには八幡神社とその前が砂浜。

鴨居のいいところを全てもっているこの場所。

数年前、この町内会で、選挙の際に集まったとき、集まったこの地の皆様はあたたかい方々が多かったのです。

さて、活動ですが、A様から売却依頼をうけて、現在は土地売却として活動してます。

「上物付」をつけています。

上物がもったいないので・・・。

本日、８１０万円の価格ですすむこととなりました。坪単価３０万円。

建物は和風の味があります。

和室の続き間、木の造り、風通し、風情のある玄関。

昔ながらの洗面と浴室。

２階からのバルコニーからみる風景、そして、玄関をでて８０ｍいったところにはきれいな砂浜。

この建物を利用して、暮らす方が現れればとも思っております。

２０２５年４月にはあらたに建築基準法の改正があります。

木造２階建の改築・増築にも既存建物の審査を伴うケースがあり、建物の構造計算があるかどうか・・・などハードルも高くなります。

過半を超えない工事や、躯体に支障のない工事は問題ないと思います。

今回の建物は、建築許可を取得しているのですが、増改築の経緯もあり、改正建築基準法では、大きな増改築については困難になるのではと思います。

その場合、個人の方でDIYで、支障のない範囲内で修繕をしつづける方法？しかないのかなと感じてます。

あとは、壁をはがして躯体の構造をチェックするなど・・・費用はかかります。

今般、改築、建て替えなど、選択肢が分かれますので設計士との判断となろうかと思います。

新築の場合は、３階建も建つ地域ですので、２階上部に屋上をつけて、景観を楽しみ、この素晴らしい環境を思い存分楽しむことも良いのかなと思います。

建て替えでなく、改築の場合は、構造のことで困難な場合もありますので、修繕で建物を活かして、和風建物を満喫していただくことも良いのではと思います。

釣好きの方。マリンレジャーが好きな方。観音﨑の雰囲気が大好きな方にはもってこいの場所です。

物件の詳細は、土地810万円鴨居で掲載しています。

宜しくお願い申し上げます。

横須賀市某所　駅徒歩５分　借地権付建物に供せられている底地の売買契約を行ないました。～その方法とは・・・～

2024-10-27T00:00:00+09:00

本日、横須賀市某所にある土地の売買契約をおこなってきました。

８０坪で平坦！

横浜に近い京急本線から平坦で徒歩５分。

アパートにはもってこいの場所・・・・しかし。

土地上の建物は、ゆうに築４０年を超えており、しかも、既存の共同住宅は今後修繕がかかるので、募集をかけていない状態です。

その脇に、土地を借りている（借地権付建物所有者）の居宅があり、借地権者A様がおすまいになっております。

昔は、そのアパート収入もあったようですが、修繕もかかるし、あとは年金暮らしで暮らすための家もありますので老後は安心。

今回、地主S様の相続対策一環のコンサルタントで、所有の土地を換価し、相続対策に充てる計画。

相続人の息子さんもお嬢さんも本日、遺産分割協議書を作成してくれました。

S様の土地の売却先は、当然のごとく、その土地を借りている借地権者A様となります。

借りている底地をA様が取得すれば、完全な所有権となります。

そして、地主S様も、いままでのお付き合いもあり、当然に買ってくれることを望んでましたが・・・。

そこは、今の時代の流れ・・・物価高・・・。

地主さんも借地権付建物所有者も、お互いに高齢となっております。

一般的に、現金が大切である、そして、現金が生きていくうえで便利であると感じる年齢でもあります。

そこでコンサルと交渉の開始がはじまり・・・。

底地所有者で売主となるS様は、底地を現金に換価したい・・・、借地権者Ａ様は、今後も何かあったらこまるので現金が必要、そのため、せっかくの機会ですが底地の取得はあまり望まないとのこと。

しかし、引っ越しもできる年齢ではないので、このまま居続けたいと・・・。

円滑な関係が長年続いている両者。

その願いと希望を叶えるためには・・・・。

救世主があらわれ、東京にお住まいのE様に、今回の底地を購入いただきました。

E様の父母様と私は長いお付き合いですが、お父様も年齢的に実子であるE様に託していることで、今回、お父様の紹介でE様とご縁ができました。

底地を取得するE様とは、来月、決済を行ない新たな「地主」として誕生します。

借地権者A様は、当初の希望どおり、現在の土地賃貸借契約を継続できます。

もちろん、同条件で承継してくれるE様の納得済みの土地売買契約です。

これで、地主のS様は、換価する目的達成のスタートがきれました。

借地権者A様は、変わりなく住み続けられるようになりました。

E様の目的は、底地を所有し、地代収入および将来の投資目的ができました。

底地価格は収益還元方式、周辺の法令基準、契約不適合責任免責などの条件を加味して価額を決定しました。

新たな地主となるE様は、不動産業に関係のない、活力のある若き社長の方です。将来すごく有望です。

このように、今の時代の背景で、高齢化が進んでいます。しかし、一番必要になってくるのは「現金」といっても過言ではありません。

土地売買代金や換価する額について、「多い」「少ない」、「高い」「安い」などの協議事項はあるにせよ、まとまらないことには皆様の目的達成にはなりません。

２時間程度手で、重要事項説明と売買契約書の読み合わせがおわり、手付金の授受を行なったのち、地主S様とご子息、底地の買主E様とお父様と私で、一緒に、借地権者A様のところへご挨拶にいきました。

借地権者は土地を借りている側なので、底地の売買について、借地権者の許可は不要なのですが、お互いに人間通し、ご挨拶が一番、そして今後の安心につながります。

借地権者A様は、全員で玄関に立っていたので戸惑っていた様子（前もって地主S様が挨拶に行く一方は入れてくれていました）でしたが、今まで通り、借地権のまま土地を使用できるときいたA様は、安心された表情でした。そして、買主E様のお人柄に対してもすごく安心されていた様子でした。

今回。この取引に関係してくださった地主のS様とご子息そしてお嬢様、買主E様と親御さんに、心から感謝いたします。

このような素晴らしい仲介取引ができて、私もまた一歩、経験を積み増やすことができました。

まずは、皆様、おめでとうございました。

空き家管理業の必要性～コンサルタントの相談でトップクラスの数を占める相続後の空家

2024-10-25T00:00:00+09:00

空家・・・・・

日本の人口減少、核家族化、首都圏集中型・・・などの要因で、だんだんと空家が増えております。

神奈川県は首都圏に近いのですが、地勢的にも空家が増える場所。

同時に、建売は増えてます。

とくに、昭和４０年代の開発分譲地の空家も目立ってます。

高度経済成長から、昭和４０年以降に住宅が多く建ち並び、はや６０年近くたとうとしてます。

そこに暮らしていた親御さんがお亡くなりになり、代替わりしてもそこに暮らせない後継者の方も多くおります。

そして相続の発生。

相続は、被相続人の死亡を知った日から３ヶ月以内に家庭裁判所で放棄申請をしないとすべての相続財産を継承する相続にの一人となります。（遺言があれば別）

日本は生きている方が所有権を持てる法律。

亡くなった方の財産は、すぐに共同相続人の皆様の共有物となります。

多くの皆様は、そのままわからないままに相続をされて、高台で階段の上に建つ空いてしまった実家の今後の対応に悩みがつきません。

空家となれば・・・白蟻、雨漏れ、風害、水害、土砂災害、近隣対策・・・。

相続人が遠隔地であれば、なおされ心配です。

空家となった実家に一回泊りがけで見に行くにも１０万はかかるでしょう。

そのようなことから、相続人の皆様は。不動産会社へ、空家の処分や相談の依頼が多くなるのです。

建て替えができない空き家（正確に言えば、再建築した場合、相当のコストがかかるので採算がとれない）は引き取り手がいません。

２０２５年４月から、建築基準法の改正があります。

２階建の建物の増改築も相当に厳しく、審査がなされます。

空家をどうしていくか・・・・。

国が施行した「国庫帰属制度」も管理料を支払い、国に帰属するのですが、更地、解体、測量、通行、権利関係をすべて解消したうえでの帰属のためそのハードルは高すぎます。

この悩みにこたえるように、いま、私の信頼できる仲間（リフォーム業と造園業の仲間）と詰めた話をしています。

不動産活用の将来的なことに関しては、不動産コンサルタントでファイナンシャルプランナーの私自身が対応します。

空家のお悩み解決・・・解決までいかないにしても、将来的にも空家のままで不安な状態はいやだ、それを解消したい・・・。

そのような対策を行なおうとしております。

まずは、そのようなご相談がありましたら、ご一報ください。

エリアは、神奈川県内で、横須賀から車で１時間位の範囲まで可能。

ご一報お待ちしております。

2025年4月から、建築基準法が改正されます。～建築工事、リフォーム工事がどうなる・・・・？～

2024-10-12T00:00:00+09:00

昨日、講習をうけました。

建築基準法が、２０２５年４月から改正されます。

単刀直入に・・・既存の２階建建物に、構造計算書は設計図書がない場合、増改築が困難になる可能性があります。

耐震、検査済、構造計算・・・その書類があれば、増築、改築も安全だからなのです。

１５年間、その構造計算等の保管義務がある設計事務所がいない場合・・・、古い建物の場合・・・。

簡単にリノベーションや増築ができなくなります。

もし行なう場合は、既存建物の構造、柱、増築に問題ないかの構造計算など…やる事が増えます。

当然、リフォーム費用も高くなります。

横須賀、三浦市は、特に人口減少のために空家住宅が増えてます。

そのため、私たち不動産会社がそれを引き受け、改築して活用しているのですが、コストがかかる場合、引き受けられない場合もあります。

来年の４月以降、改築や増築を検討している方は、お早めに建築士、行政の建築指導課にいってどのようににした方がいいのかを確認ください。

だまって増改築をおこなった場合、罰則がありますので工務店さんにも影響がでてきますので、しっかりと調査ください。

私たち仲介会社では、下記の内容を盛り込んで、売買契約書を作成するようになります。

「１．本件建物は、2025年4月に施行予定の改正建築基準法の施行前に建築された建築物ですが、改正前建築基準法第6条第1項第4号の特例により一部審査制度が省略されていたため、構造計算等に関する図書がありません。（または、売主等に確認したところ設計図書は保存されていません）。
２．本件建物は改正建築基準法では第6要条第1項第2号に該当し審査省略制度の対象外となるため、本件建物を増改築（大規模な修繕・模様替えを含む、以下「増改築等」といいうます。）をする時は、改正建築基準法の適合性が審査され設計図書（又は構造計算書）の提出を求められる可能性が高く、提出できない場合には、本件建物の増改築が困難になることが予想されます。
３．買主は、増改築等ができない可能性があることを容認し、この点に関して、売主に対し、契約不適合責任を問わないことを確認しました。」

とこんな感じであれば、消費者の安心、保全、そして、宅建業者の保全にもあります。

詳しくはおききください、

借地権に関するコンサル～横須賀市追浜の地主様へのアドバイスとは～

2024-10-06T00:00:00+09:00

今年に入り、追浜駅周辺で３件目の「底地」売買をさせていただく予定となりました。地主S様とのコンサルでは５年目のお付き合い。

そもそも、一般の地主さんは、多かれ少なかれ、遊休土地の場合固定資産税が高くなる理由から、昔から建物所有を目的とする建物新築者に土地を貸すケースが多かった時代がありました。

地主様も借地権（建物所有者）も高齢になり、お子様たちも将来のことを思うと、自らの生活と土地管理や地代の支払等を危惧するところが多くあるようです。

京急追浜駅周辺で、現時点で１０件～の底地の交渉を行なっております。

今月、２件の底地売却契約の予定となりましたが、ここまで来るには２年がかかってます。経過や協議は簡単ではありません。

不動産・・・・誰が見ても土地付建物は一軒家でしょう・・・しかし謄本を取得すると、土地と建物の所有者が違う・・・。

一つの不動産に２つの権利が存在する、しかも相反する場合もある・・・・不動産を売りたい！となったときにどうすれば・・・。

元来、地主さんから土地を借りて建物を所有している場合、その建物の権利は借地権付建物となります。

土地を借りる権利（借地権）は相続財産となります。

東京や横浜の駅前など、普通に坪単価数千万円～の場所は、土地を手放す地主さんはすくなく、借地権付建物が多いのです。

そのような一等地の借地権でも購入者が大変多く高額となります。

さは、地方の場合・・・駅に歩ければまだよいのですが、傾斜地や造成がかかる土地、所有権でもあまり人気がない借地権は、購入者がまずいません。

なぜかといえば、その場所周辺は所有権としての土地を安く取得できるのです。

わざわざ地主さんから借りて土地利用の承諾をもらい続けないといけない借地権に建物を建てる方があまりいません。

国税庁の路線価・・・これは相続税・贈与税の基準となる価額です。

時価・・・需要の関係が大きく影響しますので、差異が生じます。

コンサルで行っている追浜駅徒歩圏でも、道が細くで車が困難な借地権は、まず購入者がおりません。

そしてその土地の上の建物が老朽化した場合で、かつ建物所有者の相続が発生すると、その相続人に建物解体費用や地主との協議等の困難な交渉事がのしかかります。

基本的に借地権というのは「土地の賃貸借契約」ですので、土地を借りなくなる場合は地主に原状回復（更地）をして返還する義務を民法の規定で定めています。

借地権を相続した人は、老朽化した建物を維持する方向も、耐震工事、改築費用、それに伴う地主への建替え（増改築）承諾と承諾料の支払いなど、金銭の悩みもつきません。

地方では、地主としては、借地権付建物を買い戻すようなことは少なく、ほとんどが更地返還を望む地主さんばかりです。（バブル時は地主は借地権を買っていました）

空家問題、高齢化、少子化、物価高・・・・などで、相続した不動産を維持できるかどうかを悩む相続人が絶えません。

先日の相談会の半分が、空家と相続問題でお越しになった方でした。

地主S様とはだいぶお付き合いも深くなり、今回のコンサルについてまとまった事案としては、地主が売りたい底地を購入する買主が見つかり、同意に借地権付建物を購入してもらう流れになりました。

もちろん、２つの権利者は高く、安くしたくない・・・という相反関係でありますが、買主にとっては一戸建ての総額は変らないので協議が必要になります。ここが仲介の最大の仕事なのです。

借地権付建物の所有者が高齢化である場合、引っ越しはあまりしたくないということも多く、底地を購入した買主が、借地権付建物を同時に取得するケースは条件が多くなります。

そのため、建物を取得する際には、ご高齢の建物所有者にはそのまま住んでいるていただき、借地権付建物を取得した買主が賃貸人となり、いままでの建物所有者に継続して借りていただき住まう方法で成り立ちます。

このような協議をもって、地主様、借地権者との融合した話し合いができれば、それぞれの一戸建ての中の２つの権利を価値あるものにできるのです。

コロナ禍前から、この空家問題・相続問題に深く取り組んでいます。

司法書士、弁護士の先生にも助言をいただきながら仕事をするのもすごく勉強になります。５８歳でもまだまだ現役で勉強中！

そのことが、地主様、借地者様、その子孫の皆様にとっての貢献と思っております。

引き続き空家問題、相続問題に勤しみます！

葉山の一戸建て！～山並みを一望する葉山町長柄に建つ一戸建て～１０月より販売開始となります、平成２５年新築

2024-09-28T00:00:00+09:00

本日午前中、ご紹介により、三浦郡葉山町長柄にお住まいのＩ様宅に伺いました。

ご自宅の売却を希望されております。

事前に、価格査定マニュアルにて算定した査定書に基づき価格設定。

オーナーＩ様は、お人柄も優しく、同席した奥様もおしゃれで優しく、お二人が住まうご自宅は白を基調とした室内と外壁。

閑静な住宅地のなかにそびえたつ一戸建ては、２階のバルコニーからの景色が最高です。

Ｉ様は、首都圏からこの葉山に、平成２５年に越されました。

ここまで大切にしてきたご自宅・・・今年給湯器も交換しました。

２階のロフトと吹き抜けは、まさに葉山にあるようなイメージにピッタリの間取り。

Ｉ様夫妻は、これから先行して引越し先を探します。

もちろん、引越し先と平行にご自宅の売却も進める予定です。

２４年間逗子葉山で不動産会社に勤めていた経験、独立してから１４年間、葉山も多数取引してきた経験をもってＩ様夫妻に貢献したと思います。

そして、ご紹介くださったM様のお陰でもあり、Ｍ様へ失礼が無いようにプロの仕事をしてまいりたいと思います。

土地は２９坪、建物は２７．３坪　築１１年

２９００万円でスタートいたします。

販売は１０月からですが、詳細をお知りになりたい方は、弊社ホームページからお問い合わせください。

・・・まだ図面も作成していませんので、元の設計図を差し上げます。

横須賀市鴨居　海まで徒歩１分～昭和レトロの建物を活かし、別荘感覚の物件を探している方に必見～

2024-09-28T00:00:00+09:00

本日、首都圏から内見に来られたY様夫妻。

残念ながら、本日結果は出ませんでしたが、いろいろなご意見をいただきました。

その物件は横須賀市鴨居２丁目９９０万円。

上物付売地としても販売しています。

Y様夫妻は、この建物を利用しない手はないと・・・。

実は、先日、建売会社がこの物件を検討したときに、既存建物を解体し、建売にする話がありました。

その話をY様夫妻に行なったところ、考えられない・・・というお話をいただきました、

室内をまんべんなく見てくださいました。

その間、私は、家財が撤去された室内を撮影してきました。

東京オリンピック前の昭和38年に新築されたこの建物。その当時、周辺にはあまり建物がなかったそうです。

景観は当時よりはおちますが、徒歩１分で海岸までいけますので、気分転換には最高の場所。

別荘として内見されたY様夫妻がヒントを与えてくださいました。

思いがある、趣がある、懐かしさがある・・・まさにこの潮風を感じるこの地にふさわしい建物。

再生して住まう方を募ります。

10月公開予定の売買物件です～オーナー様からの依頼で調査と図面作成中～

2024-09-27T00:00:00+09:00

今月もあと３日です。

自民党総裁選もおわり、石破茂議員が当選となりました。

これからの日本をどうぞ宜しくお願い申し上げます。

金利上昇、物価上昇とは裏腹に、人手不足、雇用の問題・・・

その中での不動産市場も左右されます。

１０月には４件の新物件公開を予定しています。

いずれも、お客様やお世話になってる方のご紹介です。そのためにも全身全霊で対応してまいります。

公開予定は・・・・

葉山町長柄　中古一戸建　３０００万円未満予定　車庫有

シーアイマンション三浦海岸１階庭付き　一部リフォーム完了　２６８０万円

横須賀市池田町リノベーション完了の一戸建て　１８５０万円

横須賀市長沢一棟売アパート　　価格調整中

です。

他には、時期にもよりますが今年中にでそうな手続き中の物件は・・・

逗子市新宿　土地付建物　海まで７分

横須賀市長沢　土地　駅徒歩２分

横須賀市追浜南町　土地付建物

横須賀市追浜東町　土地　アパート用地

横須賀市三春町　土地　　県立大学徒歩５分

他・・・・

どしどしと売買物件の準備をしていますので、どうぞ、宜しくお願い申し上げます。

自己所有の不動産の調べ方～簡単目安をホームページで調べましょう～

2024-09-24T00:00:00+09:00

先日、三浦市で実家の土地相場が適正なのかどうかをしりたいという相談がありました。

私も、いろいろな公益事業での無料相談を行なっている関係で、今回もそのスタンスで相談を受けました。

当然、不動産会社によっても、価格（実際の相場＝時価）がさまざまです。

その相談相手となる不動産会社の担当者によっても、強気な査定、弱気な査定、または、高くいってあとから下げていくような査定も聞くことがあります。

今回、弊社のホームページを見てくださっている相談者でしたので、無料相談で公平性をもってアドバイスいたしました。

もし、不動産会社に相談をしづらいという方は、目安として以下のようにしてください。

周辺の時価を知りたい・・・・

国税庁のホームページで路線価のページをだして、知りたい不動産の前面道路の数字を確認ください。

単位は１㎡あたりで千円単位。

もし３００と書いていれば、１㎡300,000円です。

概ね、国税庁の路線価に１．２倍すると、時価に近くなります。

そうですね、１００坪位の面積が計算に近いと思います。

坪数が近いと、購入者が多いので、時価は一般的に高くなります。

そして、公示価格

国土交通省が１月１日時点の基準値をきめて公示価格を発表していますので、知りたい土地の近くの数字を確認ください。

おおむね、公示価格にちかいのが時価の目安です。

もし、固定資産税の納付書をお持ちであれば、その評価額が書いてますので、その数字に１．３倍していただくと時価に近い目安となります。これも１００坪位の土地を売るときの目安となります。

もちろん、この掛け率をおこなっても、土地の地形、高低差、造成など様々な要因で価格が変動します。

まずは目安として自ら確認したうえで、不動産会社に相談に行かれるとよいと思います。

横須賀市根岸町のお引渡しが無事に終了しました。～売主様、買主側仲介会社様へ感謝～

2024-09-19T00:00:00+09:00

９月１７日の今日、横須賀市根岸町の一戸建ての決済で、お引渡しをすることができました。

M先生のご紹介から始まりまして、３月～のお仕事で、９月の今日に完結することができました。

これまでの経過、オーナー様皆様のご協力の結果、素晴らしい買主様に本日お引渡しをすることができました。

買主様側には、仲介会社のT社長がついておりまして、その手続きも如才がなく、確実で丁寧、しかも誠実な仲介業務でしたので終始安心することができました。

決済の本日、オーナーK様に代表でご足労いただき、そして買主様へ物件の詳細をしっかりと直接説明を行なってくださいました。

最初のころも、オーナー様皆様に、物件の下見の際、物件状況報告書にもとづくしかりとした説明をしてくださったおかげで、販売にするにあたっても詳しく買主様側へ説明することができました。

「意思の疎通」の大切さをあらためて感じました。

買主様ご夫妻も、決済終了時、笑顔で解散されたことで、このことは、ひとえに、売主様皆様が最後までご協力してくださったことです。

M先生からは、いろいろな角度でフォローをしてくださいまして、私としても仲介業務をしっかりと行なうことができました。

専任媒介から始まり、販売活動、契約業務、引渡し業務完了で約半年、円滑に進むことができました。

オーナー様へ感謝です。

本日は、本当にありがとうございました。

M先生へも感謝です。

また、誠実な仲介会社L社のT社長とは、また仲介取引を行ないたいと思いました。

横須賀市池田町平坦地、リノベーション住宅が９月下旬に販売を開始いたします～マイホームの第一歩、投資など～

2024-09-14T00:00:00+09:00

Y建築さんと出会ったのは、今年の３月頃。

Y建築さんがフルリノベーションを行なった三浦市某所の一戸建てがご縁でいまでもお付き合いさせていただいております。

技をお持ちで、現場が大好きなY社長。

しかも奥様が宅建士で、実直で如才がない信頼できる方です。

そのため、不動産免許もお持ちなので、事業としての取引も可能になります。

その三浦市の戸建ての売買を行わせていただいたとき、横浜から三浦市に移住されたお客様の笑顔がとてもよく、すごくうれしいい印象でした。

Y建築さんのお陰なのです。

このたび、Y建築さんが横須賀市池田町の中古戸建を購入され、フルリノベーション工事を行ない、販売するとのご依頼をうけました。

Y建築さんは現場が大好き。

そのため、不動産売買は、Y社長の奥様が窓口になって下さり、全面的に販売を弊社で行わせていただくこととなりました。

この三連休はお掃除などをされるようで、来週には、現地室内の調査を行ういことができそうです。

そして、今月下旬には販売開始を行なう予定になります。

お手頃価格となりますので、乞うご期待ください。

まさに大安、千葉県柏市某所の決済とお引渡しが無事に終了～親御さんお嬢様４件のつながりに感謝～

2024-09-06T00:00:00+09:00

私の妻は気学の先生です。

相談者の星をみて、引っ越し先や、移住の時期、家相や建築の時期などの鑑定を行なっております。

そのご縁から足掛け５年。

本日のM様は、大切なお客様、そして妻のご縁。

M様の決済とお取引が無事に終了しました。

もともとは、M様のお母様のご自宅売却および東京マンションこの購入からはじまったのが４～５年前。

その後、M様の妹様それぞれ２名のマンション売却や東京のマンション購入のご依頼とお手伝いをさせていただきまして、今回、M様の戸建ての取得となりました。

本当にこの繋がりに感謝です。

本日は、午前の決済を完了し現地へと。

引渡しの物件で、主要設備の太陽光や給水、室内のチェックをM様立会のもと４時間半の時間。

M様も私もお昼を頂かずに、無我夢中で建物の外へ、そして中へと・・・と物件のチェックのためです。

中古戸建の売主様は不動産会社ですが、立会はしないとのことでした。

約定では、引渡しの翌日から１週間以内の設備保証、その他の大きい契約不適合は引き渡し後２年間までときまりがあります。

その期日内のチェックはかなり需要なのです。

そのため、M様と私はその日に主要設備の点検。

なれない作業でしたが、四苦八苦しながらも点検、そして、M様は掃除作業・・・。

最終的には、売主様ご紹介の建築関係のエキスパートに来ていただきまして、今後心配となる部分の点検等を行なう予定となりました。

M様の安心は、私どもの安心です。

暮らし・・・安心・・・喜び・・です。

ご縁・・・M様のお母様の取引から始まり、この大切なご縁になり、このようななかで仕事ができることに感謝ですし、嬉しさがこみあげます。

だからこそ、４時間半のチェックでも無心でひたむきにできたと思いました。

M様もお疲れだったと思いますが本当にありがとうございました。

スピード感、お人柄など、M様のすばらしさを感じた一日でもありました。

ちなみに、今回の柏市の物件は、私の妻がみつけて、M様と一緒に妻が現地案内をしてくれたことからの始まりです。

購入手続きや契約については、私がバトンを受け継ぎ今日まできたながれでした。

妻のすばらしさにはさらにリスペクトです。

M様、本日は本当におめでとうございました。

売主H社さんも、引き渡し後もお手配いただきありがとうございました。

M様が安心してこの素晴らしいおうちに暮らすことができるようにサポートしますので、売主様もどうぞ宜しくお願い申し上げます。

京急長沢駅徒歩２分、海まで７分の好立地の戸建て決済～今後の展開は・・・～

2024-08-29T00:00:00+09:00

２９日の昼過ぎ、長沢の中古一戸建ての決済を行ないました。

長年暮らしてきたM様の大切なご自宅です。

M様のお嬢様であるS様に、つねに、M様と二人三脚でご同席いただき、このことで契約がまとまったといっても過言ではありません。深く感謝しております。ありがとうございました。

戸建住宅の性能・現況の評価、水平器などを使い計測し、現況建物をみて、買主は購入の決断をされました。

１か月前のこと。

契約条件となったのは、建物は解体の方向、土地としての利用となります。

売買条件は確定測量でした。

この作業は、公道、隣接民有地の皆様に境界標、境界線の立会をお願いして、筆界確認書にサインをいただいて面積を確定する作業。

この短期間で作業を行なってくださったのは土地家屋調査士のK先生と担当O様です。素晴らしかったです、深く感謝です。

１か月前、M様は売却を行なうと決めましたが、その後は、やはり、スムーズにかつ迅速に引渡しを迎えたいというお気持ちとなりました。

購入者は、信頼のおけるS社さんですので安心です。関連会社であるY社長様のおかげもあり、スピーディーな購入手続きがまさにプロ並みなのでM様も安心されてました。

確定測量・・・相隣関係のお付き合いにより立会ができない場合もあり、不調に終わることがあるとも聞いてます。しかし、そこはK事務所の腕の見せ所でした。

隣接地の皆様に対する丁重かつ正確な説明・・・その場にいた私も感激でした。誠実、笑顔・・・。見習うところが多々ありました。隣接地の皆様も安心されてました。

お陰様で、確定測量が短期間に成果として完了しましたので本日を迎えることができました。

M様は、安心して本日を迎えることができました。

成果までの時間、感じたのは、買主のS社さんは、じっと我慢で確定測量の動向や隣接者の状況を何もおっしゃらずにお待ちくださってました。

確定測量不調などで決済期日が延期になることもやむを得ずとの思いも心の中ではあったようです。しかし、何事も申し出もなく、この作業をじっと見守ってくださいました。

そのどっしりとした気持ちがうれしかったです。そのことで、必ず間に合わせたい、S社さんからの信頼をなくさないように・・と思い動きました。

本日、銀行における決済の終了時点、MさんとSさんの笑顔を見ることができて、ホッとしました。

嬉しかったです。

この素晴らしい立地の長沢の物件、今後は、S社様により事業計画を決定し、その後は、再販事業として、福家ホームにお任せいただくこととなりました。

この計らいは、S社様、そして関連のY社長の素晴らしく寛大な気持ちをもたれるお人柄、そして仲介会社を大切にしてくださる素晴らしい会社である証とおもいます。そう心底感じました。

（だから大きくなる会社なんですね）

まずは、M様、娘のS様、本当にありがとうございました。

そして、買主のS社のM社長、Y社長、本当にありがとうございました。

海まですぐそこ。素晴らしい土地のお引渡し。三浦市某所～友人の息子さん夫妻の注文建築開始～

2024-08-29T00:00:00+09:00

２９日の午前中、K信金さんにて土地決済を行ないまして、４０分で無事にお引き渡しができました。

土地の新オーナーはＩ様です。２年の歳月でこのゴールにたどり着きました。

実は、Ｉ様のお父様とは３５年来のお付き合い。ご紹介で大切な息子さんを託してくれました。

お父様とは、お互い若かりしときに苦楽を共にしまして・・時には遊んだり（笑）・・・。

その息子さんであるＩ様が、この度土地を購入していただいたことに、感無量でした。

Ｉ様は、猛暑の中で仕事をしながらも、土地に建てる工務店さんの選定や、土地の購入手続きなど様々なことを成し遂げました。

契約からまもなくの土地決済だったので、建築の打ち合わせをスピーディーに行うことが必要でしたがそれも成し遂げられました。

今回は、土地購入後、注文建築となりますので、建築費は相当な金額となります。しかし、なんといっても、この場所、素晴らしい！
注文建築につきまた平坦、造成要らずの素晴らしい土地につき、自らの希望と奥様の希望をふんだんに取り入れた注文建築が可能となりました。

三浦海岸のシンボルになるのではないかと思うくらい、期待をしております。

この地で生まれ育ったＩ様が、この地に土地を購入して、大切な家族のために注文建築を建てるという素晴らしい目標に感激しました。

思わず、決済が完了したときに、Ｉ様に握手をもとめ「おめでとう！」と心の底から声をだしたことは自然の発声でした。

今まで見てきたＩ様の男気や、ゆるぎない前向きな精神、家族への思いやり、仕事の情熱は、今後のＩ様の人生に必ずやプラスになっていくと思います。

私自身も見習うところがかなりありました。

私もさらに勉強し、しっかりと仕事に勤しみ、依頼者の笑顔を得ることを目標に進んで参ります。

Ｉ様、売主様、元付さん、ありがとうございました。

そして、Ｉ様夫妻へ、本当におめでとうございました。

・・・建築完成まで、手続きはお任せください！

おめでたい日となりました。～三浦市某所、土地のお引渡しと地鎮祭～

2024-08-26T00:00:00+09:00

大安の吉日の今日。

本日の午前中は、オーナーであるＩ様夫妻と売主T社様にご足労をいただき、Ｙ銀行で土地の決済とお引渡しを行なうことができました。

Ｉ様夫妻にとって初めての土地購入、そしてこれからの注文建築のスタート。

この素晴らしいお二人の人生の節目に立ち会うことができて、本当にうれしかったです。

思えば、最初にいろいろと土地や新築をご案内しながら考えていた時期もありましたね。

お二人は、お仕事をしながら、不動産探しをなさっておりました。大変だったと思います。

それでも、お二人は、常に笑顔で、前向きで、そのお人柄に感銘しておりました。

会話、間の取り方、奥様の希望を寛大に受け入れるご主人の優しさ、ご主人のことをしっかりと支えるすばらしい奥様・・・お似合いのご夫妻だと実感しました。

午後は、お二人の希望で地鎮祭を執り行うこことなりました。

Ｉ様夫妻が依頼した神主様がすべてを段取りしてくださり、無事に地鎮祭を執り行うことができました。

T社様もお立会いいただきまして嬉しかったです。

これから立ち上がるお二人の新居は、まちがいなく素晴らしいものになるとおもいます。

今日は、台風１０号の雨マークから一転して素晴らしい快晴となりましたが、これは神様がそのようにしてくれたとおもいました。

人生は一つひとつの積み重ね、そして、一つ一つが思い出となります。

すばらしい思い出は、もっとすばらしい思い出になるでしょう。

逆に、つまずいた思い出は、時間が経てば、生きていく糧となるでしょう。

今日の素晴らしいお二人の新たなスタートを心から祝福したいと思います。

心より、おめでとうございます。

決済に同席くださったT社のお二人の笑顔、Y銀行さんの素晴らしい実行手続きと笑顔、Ｉ様夫妻の笑顔、神主様の笑顔・・・

すばらしい「笑顔」が、私の不動産人生が３７年続いている元気の源なのです。

本当におめでとうございす。そしてありがとうございました。

お盆明け久々のブログです。現在査定中の物件の情報です。～８月はお引き渡しラッシュとなりました～

2024-08-24T00:00:00+09:00

お盆明けの８月、なかなかブログをアップできませんでした。申し訳ありませんでした。

昨今の住宅ローン金利上昇のこともありますが、やはり、８月は追浜７０坪の土地の引渡し、三浦海岸の海徒歩２分の土地の引渡し、三崎の土地６０坪の引き渡しと、金利を見据えた融資実行に伴う８月決済が続いております。お客様にとっても有利となります。

住宅ローンの金利は、融資実行時の金利です。

元利均等（返済が一定で利息が最初は高い）なので、最初は満額残高に対すての金利につき、元本の減りが遅いので最初に金利が安いのが得だと思っております。

これから金利が上がるといっておりすが、今日の神奈川新聞では、金利の利上げには慎重・・・と書いてました。

福家ホームは、売却について、相続、換価、債権処理などの事案が７月以降続いておりまして、現在は慎重に査定をすすめております。

チラシや広告で、、「不動産無料査定、５分で回答！」と書いてますが、それはどうかと・・・。

不動産は奥が深い、そして最初にいいことを言っても、お客様があとから困ってしまします。

法令制限、私道、権利関係、擁壁の指導、給入水、白蟻、家の傾き、近隣トラブル・・・など、多大にコストがかかる不動産もあります。

少なくとも、不動産の調査は１日がかりで所轄官庁でしらべて、法務局では権利関係をしらべ、それを翌日にまとめて、市場の成約事例をしらべ、その翌日に資料作成。

このような流れとなります。

現在は、一括売アパート８世帯の査定１２０坪、三春町の査定５０坪、浦賀３００坪の査定を行なっております。

すでに浦賀は購入希望者がおりますので、公開はできませんが、長沢と三春町は査定書に対してオーナー様のご要望をいれた金額で公開いたします。

また、知人の紹介で、横須賀市武で和風建築平家建て、土地はひろく、３０００万円前半で売却がでますので、近々アップしようと思います。

不動産の相談は無料で、即日回答します…査定は３日です。

では、今後ともどうぞ福家ホーム株式会社を宜しくお願い申し上げます。

福家ホームは千葉にもいってます、ご紹介者に感謝～気学の先生をしている妻と、紹介のお客様の連携作業～

2024-07-27T00:00:00+09:00

ご紹介のお客様であるM様より、この物件で・・・というお話をいただきました。

妻は気学の先生をしております。

予約がないと受付できませんが、M様のご家族みなさまからもお話をいただいた経緯もあり、二人三脚で妻はM様に接しておりました。

何十物件のなかから、家相、方位、その他引っ越しの日程などを鑑定していたのわかっているので、その大変さは、M様にも頭が下がりますし、妻のすばらしさも感じました。

そして、ぴったりとあう物件。

８月の引っ越しと、９月の引っ越しでは、M様の今後の将来も変わってくるみたいです。

売主様は宅建業者なので、話も早く、担当のS様も紳士でよかったです。

M様と妻は、我孫子駅近くで当日は食事をしながらの引っ越しや申込の打ち合わせ。

資金繰りや進め方、事前審査（融資）の件ではＬＩＮＥで会社にる私が連携対応。

ことは早くすすみました。

無事に、売主様との取次をおこなうことができました。

・・・・私が一緒に我孫子迄いっていれば、その場で対応できました・・・申し訳ありませんでした。

思えば、ご紹介の方でつながってきて１４年目を迎えているわが社。

進んでお客様目線で関東一円飛び回っております。

ご紹介の皆様に感謝です。

今後もしっかりと対応してまいります。

相続と空家の問題・・・横須賀と三浦の不動産会社が日々相談を受けています。

2024-07-23T00:00:00+09:00

横須賀市、三浦市の人口減少に伴い、空家住宅が増えています。

その前に、一人暮らしの家が増えている・・・・。

賃貸では、一人暮らしの高齢者は入居審査が厳しい。

となれば、階段で不便な家を所有する高齢者の方の移住も難しくなります。

不動産を所有すると、市営住宅もはいれず、場合によっては、生活保護もうけられません。

売却が困難な空家住宅は、場合によっては、マイナス財産になります。（建物解体工事費用の出費など）

行政や国などは、空家を無償で引き受けてはくれません（公共性がない場所の場合）

国庫帰属制度で空家を国に引き取ってもうにも、解体費用、測量費用、管理費用・・・、ハードルが高いのです。

このように、マイナスになる可能性がある山の上の財産を相続することがあり、そのまま相続した後のお悩み相談が増えてます。

相続発生後は、亡くなった方は財産を所有できませんので・・・日本の法律。

そのため、一旦は法定相続人皆様の共有財産となりますので、その話し合いは速やかに行わなければそのまま共有となります。

無料相談の際に常に申し上げていることは、相続したマイナスの財産をそのままもっていると、またその子供に相続となりますのでどこで区切れるか・・・。

お金の負担なしでは、なかなか対処ができません。

マイナスを必要最低限で少なくする相談をしていくこととなります。

このことは、これからも増えていくと思います。

私は言いたいのですが、相続時の財産評価（路線価など）と、実態の取引のうえでマイナスとなりそうな評価と比較した場合、あまりにも乖離しています。

もっと、相続時の財産評価については、マイナス財産の場合はもっと考慮していただだき納税を減らすことができないのでしょうか。

不動産鑑定評価も様々なのですが、横須賀と三浦における高台で、レッドゾーン、車侵入不可の場合は、早急に考えていただきたいとおもいます。（相続評価の算定について）

２０２５年の建築基準法改正に伴い、これから中古住宅改装工事の厳格化・・・

2024-07-22T00:00:00+09:00

中古住宅の改装が手続きが厳格になりそうです。

２０２５年には、３００㎡以上ｍまたは３階建以上の建物の枠が、２００㎡以上または２階建以上の枠になりその枠内の建物を対象に増改築による建築確認について厳しくなりそうです。

建築物にも、現法の規定に適合するものもあれば、昔建築された建物で、現法に適合しない（不適合建築物）ものもあります。

また、幅員４ｍ未満の道路で現状セットバック（道路後退）していない場合の改装、増改築は・・・。

再建築不可の場合は多くは接道の問題があります。

敷地が道路に２ｍ以上の長さで接道していない場合は再建築不可となります。

その場合、増改築の建築確認がおりません。

そのまま、小規模修繕（手直し）で補うしかないと思います。

今後、空家住宅が増えていくことは間違いないですが、その空家をリノベーションするにしても、建築確認の厳格化がなされると、その事業を行なう方も少なくなるのでは・・・。

近年、新築住宅の場合、完成したときの検査済（完了検査）取得が義務化されています。

増改築においてもその義務化が出てきた場合、再建築ができない既存建物は、そのものの検査済証が取得できない建物なので、くっつけて増築ができない可能性もあります。

木造住宅の基本構造体を組み替える場合、建て替えとみなされることも多く、その場合の建築確認取得が条件となります。

再建築不可の既存建物は、大規模修繕の割合により、建築確認が必要となり、その接道で建築確認が不可の場合、リノベーションができない場合があります。

増改築、屋根、外壁、床、天井などの大規模な改修、交換、張替などの大規模工事は建築確認申請が必要となります。

・・・・空家住宅が空家住宅のままになると、更地にすることも多くなります。

この建築基準法の改正は、耐震性にさらに、改修の建築確認の厳正化となり、しっかりしていない建物はリノベができない・・・空家がなくなる・・という感じがしてきています。

この勉強会もこれから行いますので、もっともっと勉強して皆様にお伝えできるようにしてまいります。

横浜から三浦市にお引越しするF様は、本日、この道のりに安堵されたと思います。買替のタイミングとは。

2024-07-12T00:00:00+09:00

本日、横浜のJRタワーの一室で、三浦市某所の戸建ての決済を行なうことができました。

買主F様夫妻は、横浜某所に暮らしております。

三浦市に暮らしたいということで弊社の広告で物件をみつけ現地集合。

そして、その場での検討が始まりました。ご縁なのですね。

すばらしいリノベーションされた戸建なのです。庭もあり、ワンちゃんも楽しくなる広さです。

最初のハードルは、F様夫妻は、暮らしている横浜の自宅を売却しないと、今回の三浦市の家を購入することができません。

F様夫妻が購入を検討している売主Y様に、ぶっつけ本番で誠意をもって、F様の願いをこめて「買い替え特約（自宅が売れないと購入も白紙解約）」という要望をいたしました。

そのお話をしたところ、「契約後３ヶ月以内までは自宅売却の期間をまってもよいです」と快諾してくださいました。

この回答があったからこそ、F様夫妻の夢ある三浦市へのお引越し手続きのスタートができたのです。

もともと、横浜のF様の自宅は、横浜のT社が査定をしていまして、今後も売却手続きを行なう予定でしたので、三浦市の移住の目的のためにも力のある地元T社に自宅売却を一任されました。

私は、三浦市の家を購入されるF様と売主Y様との仲介手続きを行なうことができました。

あとは、三浦市の売買契約後は、ひとえに、T社に望みをかけるしかないという思いでした。

実際のところでも、T社であれば、売却の市場の動向の把握、価格をさげるタイミング、広告の反響の状況などをしっかりと対応できますので、三浦市の購入契約が白紙解約になることは、まずない！と確信してました。

しかし・・・

１か月が経ち、また数週間が経ち・・・と日が経つにつれ、自宅売却の目途がたたず、F様のお気持ちは穏やかではありませんでした。

私は、三浦市に移住されるF様の目的を達成するためも、F様の購入先の売主Y様へは報告を重ねました。

その時でも、売主Y様は「信頼してF様の売却をまってるので、大丈夫ですよ（笑）、またF様のお気持ちは不安でしょうから、不安にならないようにフォローされてください。」といってくださったことを、いまでも鮮明に覚えております。

そのY様のお気持ちをF様夫妻と共有いたしました。夢をもっているF様夫妻にとって、すごく大切なことなのです。

・・・・そのあと、横浜のT社から、事前審査（融資）が下りれば、買いたい人がいるという朗報が入ったようです。

もちろん、F様の表情はさらに明るくなりました。

そこからは、融資も通り、とんとん拍子に事が運びまして、本日、めでたく決済と三浦市の引き渡しを完了することができました。

F様は、横浜のT社で自宅売却代金を受領し、その場で、売却代金を三浦市戸建の売主Y様にお支払いしたうえで、本日鍵を受領することができました。

お引越し作業は、自宅の買主様に一定期間の引渡し猶予をいただいているので、その間にできますのでそれもよかったと思います。

自宅売却と購入の手続きを同時に終えたF様夫妻は、すごく表情が穏やかでした。

まさに、いろいろとハードルを乗り越えたF様夫妻には「お疲れさまでした！」と心からそうおもいました。

さいわいにも、売主のご主人は建築業でもあります。F様希望の塀も別途造ってくださるようです。昨日の雨の日でも設置作業を行なってくださってました。

今回の取引は、いうまでもなく、売主Y様夫妻により買い替え特約を承諾いただけたからこそ、達成することができました。

そして、F様夫妻の移住への思いがあってからこそ、乗り越えられたのではないでしょうか。「思いは叶う！」ですね。

私は、三浦市民ですので、F様の購入先まで徒歩で行き来ができます。

将来は、一緒に三浦市民マラソンにでたり、畑で楽しむことができればと…思っております。その時は、F様、宜しくお願い申し上げます。

F様夫妻、本当におめでとうございます。そしてありがとうございました。

ランドマークタワーを一望する土地のお引渡し～出会いから今日まで～

2024-07-12T00:00:00+09:00

本日、売主T様の土地のお引渡しがありました。

無事に決済とお引渡しを終了することができました。

売主であるT様ご夫妻とは、私が２０才前半のころからお付き合いをいただいております。

その時は、ご自宅の購入のご依頼をいただきましたが、すでに３０年以上が経ちます。うれしいです。

今回、T様の土地は、親御様から相続した大切な財産。その横浜の土地の売却について、お時間をかけ決断されました。

そして、笑顔の絶えない素晴らしい買主様であるK様夫妻が購入を希望され、本日、めでたく、お引渡しすることができました。

この土地は、みなとみらい、ランドマークタワーを望む丘のうえにあります。しかも上大岡駅まで徒歩１０分の好立地。

既存建物がありますが、室内に入った瞬間、この横浜を見渡す景色のとりこになりました、

率直に申し上げて、景色の良さは、建物の中で暮らす人々にとって、窓からみる広大な景色は、室内をあかるく、広く、楽しくしてくれます。

売却期間に、オーナーT様のご主人からのアドバイス・・・「既存の屋根の上に昇って景色をみると、さらに素晴らしくなります」とのアドバイスもいただきました。

買主K様が景色を堪能するために、素晴らしい設計をなさったようです。これから完成する建物がすごく楽しみです。

土地家屋調査士のI先生に境界標の復元をしていただきましたので、取引も、引渡しもすごくスムーズにできました。

本日の決済の日程調整のことですが、買主K夫妻のご意向で、当初のお引渡し７月末を前倒して１２日にしたいとのこと。

そのご希望は売主T夫妻も快諾してくださいました。

決済の場で融資実行待つ間、T様は、「この日は、母の誕生日の日なのです」と聞いてびっくり、そして感動。

おそらく、T様の親御さんも、この取引を天国から見守ってくれていたのですね。

優しいご主人様も本日もそうですし、毎回同席くださって感謝です。

そして、買主様側には仲介業者さんKさんがついておりますが、買主さんとの信頼関係は深く、始終安心できる取引だったとおもいます。

信頼できる人々のご縁は、安心して、感動できる取引になるものですね。

このご縁に、深く深く感謝です。ありがとうございました。そして、T様夫妻へ、本当におめでとうございました。

３１年の歳月を経て、巡り合った売買契約～三浦海岸まで１００ｍの土地の成約～

2024-06-29T00:00:00+09:00

最近、息子と一緒に横浜スタジアムで「DeNAベイスターズ」の観戦に行くことが増えました。ひとえに、ご招待いただいている皆様に心から感謝です。

観戦の途中ですが、ベイスターズの曲のひとつに「勇者の遺伝子（ディーエヌエー）」という歌がありまして、試合の合間に流れるのです。

「遺伝子（ディーエヌエー）」のお陰で、理屈なく、動きや話し方、考え方など、どことなく似ているようになります。

今から３４年前の平成２年、同僚のI氏に出会ったのが最初。

I氏と一緒に仕事で苦楽を共にし、仕事以外は一緒に麻雀をやったりとか・・・いまでも鮮明に覚えております。

I氏と私の歳は一つ違い。

今までの長い年月があっても、すぐに昔に戻れます。そんな、ざっくばらんな関係です。

そのI氏から、「息子夫妻が家を探しているので・・・」とご依頼をうけたのが１年前。

そこからご子息夫妻の不動産探しが始まりました。中古住宅や建売を見たり、土地も見たりと、朝早くにお越しくださって、寒い日も暑い日も一緒にご覧になってくれました。

そして、本日、素晴らしい土地の売買契約をおこなうこととなりました。

三浦海岸まで１００ｍ、平坦、更地！

土地を購入後は、当然に次は建物の構想となります。

しかし、まだ工務店さんへの声がけをしていないようです。

注文建築ですので、奥様の希望がかなえられます。

建売もありかな・・というご主人でしたが、素晴らしい土地となれば、気合をいれて注文建築でいこう！と気合をいれて本日サインをなされました。

広い道路に面して、道路と同じ高さ、現地に着いた瞬間、あか抜けている！という感じです。

２階の屋根を屋上かルーフバルコニーにして、周辺の２階建の屋根を見下ろしながら、抜ける景色を見渡してもいいくらいの遠浅の地勢です。

屋上などをつけると、そこは、ビアガーデンやBBQ広場になります。多くの友達が集まるのではないでしょうか。

土地の契約は午前から始まりました。

私は、契約前の重要事項説明を行っている間に、ご夫妻の夢、建築の夢、これからの素晴らしい暮らしの構想・・・そして完成後の飲み会の話など・・夢を描きながらわくわくして説明をさせていただきました。

仕事とはいえ、長年の縁から生まれた一つの心から嬉しかったのです。

長年お付き合いしているI氏のご子息夫妻の取引となれば、私自身、他人事ではありません。心をひとつにして仕事をしたい！という気持ちです。

契約のときに、奥様は、これからの注文建築の構想、そして夢が広がる外観のイメージなど、素晴らしい笑顔をなさっておりました。

ちなみに・・・ご主人はコスト優先？・・といいますか、建物の構想がまだ決まっていない状態・・・。この時も、奥様優先！との決断をされたご主人はかっこよかったです。

大きなお買い物です、奥様の夢を叶えるためにも、「今日から前に進もう！建物のあとは何とかなる！」というご主人の言葉が、素直にご主人の男気を感じました。

この感じは何だろう？・・・・と、ふと思ったときでした。

３４年前に出会ったI氏（ご子息の父）の行動、考え方、男気がまさにそっくり・・と思いました。

　お父様のI氏は、昔から決断力や思い切りの良さがありました。後先を考えていないのではなく、その時の「何とかなる！何とかする！」という心意気なのです。

３４年前からのI氏、そして、その息子さんの男気・・・それは、まさに、親子の遺伝子（ディーエヌエー）なのではないでしょうか。

素直にそう感じました。

ご子息は父I氏と同様に、必ず飛躍します。そして奥様は、かならず、今以上にお幸せになります！とそう感じました。

実務では、これからは建築のお声がけとなりますが、親から受け継いだDeNAをもつご子息と奥様の夢との両輪をもってかならず成功するでしょう！

本日は、本当におめでとうございました。

本日、横浜市金沢区六浦町の土地のお引渡し完了～すみやかな測量成果は見事でした～

2024-06-27T00:00:00+09:00

本日、横浜市金沢区六浦町の土地の引渡しを無事に完了することができました。

土地売買契約時には、当初、土地に関する境界標が２点ありませんでした。

契約前に、土地家屋調査士のK先生に、現況の測量調査を行っていただいた結果、既存の境界標に従っていくと、相隣関係との越境箇所が数か所ございました。

売買契約では、確定測量を子なう条件、そして、決まった境界線に隣地との越境物がある場合は、現況の双方の確認、将来の越境の解消を証する覚書の作成となります。

この作業が完了できる条件で売買契約を締結し、晴れて、本日、土地の決済、引渡しとなりました。

先月の売買契約から２週間の間、土地家屋調査士K先生は、民有地数名の境界確認の立会承諾印をすみやかにいただいてくれました。

ポイントは、公道に面するため、横浜市との道路境界標の確認と承諾も必要となります。

もともと、横浜市の金沢区土木事務所に、公道の確定図がありましたので、その確定時に基づき、現況の境界標を設置したうえで横浜市の境界承諾が得られれば、確定測量の完了となります。

実測の成果は、公簿（法務局に地積測量図があるかないかは不明ですが謄本の記載面積）の面積と概ね相違もないのですが、多少の誤差があれば、この確定測量完了のため、直近で実際に得られた面積に公簿の面積を訂正することも可能となります。翌年から固定資産税も変わりますが・・・。

土地家屋調査士の正確な図面にもとづき。相隣関係での越境の部分をその現況図も記載していただいておかげで、その図面を添付した越境解消の覚書を作成することができました。見た目もわかりやすいのです。

今回の土地は、昔に測量は行ったことは法務局備え付けの地積測量図でわかったのですが、長年の年月が経過すると、得てして相隣関係同士、境界線付近に設置する工作物が出ていたり入り込んだりすることもございます。

時効取得（善意は１０年、悪意は２０年）とならない様、この得られた正確な図面にもとづき、相隣同士の境界確認と工作物のわずかな越境に関する将来の解消にもとづく書面作成が必要となる理由なのです。

売買契約から１か月ちょっとでの決済。

今回の横浜の土地取引のスピーディーな期間は、ひとえに、土地家屋調査士K先生の俊敏な行動、そして、買主F社の俊敏な資金調達の手続きの賜物と思いました。

本日は、売主E様、買主F社様、お引渡し、おめでとうございました。

横須賀市長浦町の一棟売アパートの売却依頼～田浦駅まで徒歩圏

2024-06-22T00:00:00+09:00

横須賀の賃貸管理会社からのご紹介で、管理しているアパートの売却の話をいただきました。

大家さんは個人のS様。

１階は賃貸中、２階は募集中。

２階の入居者がきまれば、売却を断念・・・という気持ちもあるようです。

売却の専任媒介待ちとなりますので、価格公開はできませんが、近々公開します。

この土地は、道路から低くなってりますので、所有権の敷地は、低い方に細長く排水用地を確保しています。

賃貸中の２階の家賃は、生活保護者の方にも可能な設定をおこなっています。

現地に鍵も備えておりますので、内見の希望の方は、賃貸管理会社をご紹介いたしますので、入居も可能です。

海老名市某所の査定開始～アパート用地で考えていたオーナー様の売却依頼～

2024-06-21T00:00:00+09:00

追浜のE様の紹介で、海老名の土地の売却を行なうお話をいただきました。

ご紹介でもあり、弊社としましては、南関東範囲は仕事のどんどん取り入れているエリア。

海老名まで６５㌔ですが、すぐに現地へ。

現地到着。道路から約１．９ｍ低い土地。

実は、オーナーS様は、この建物を近々解体し、収益として新築アパートの計画を立てていました。

事情が変わり、計画変更となり売却の方向。

低い土地の問題点は・・・。

上から下にながれる排水、や雨水は・・・

建築するときは進入路がないと建築の許可がおりないときは・・・。

水道の水圧は・・・・。

このようなことを海老名市役所と綾瀬の建築事務所にいき調査。

排水は、前面道路の道路のマンホールから排水管は３ｍ下に埋設。

そのため道路から１．９ｍ低い土地からでも、前面道路の排水管に流せるとのこと。

雨水は、どうしても宅地で浸透桝を設置して、浸透排水をする方法となります。急傾斜崩壊危険区域ではないので可能です。

道路は建築基準法の道路ですが、GL（敷地のグランドライン）が道路から１，９ｍ下となり階段や橋・架台を付けないと侵入できません。

建築物の進入路を確保すれば許可が下りるとのこと。これは通路や橋の幅員２ｍ以上という縛りはないとのこと。

問題は給水管。

附設する経緯が民民で取り決めているので、今回、第三者に売却する場合は、隣地と再確認の書面が必要と思われます。

しかし、隣地の方が空家で立ち会えるかどうか・・・。

海老名市では、この地区においては、国土調査（通称「こくちょう」）をされました。

当然に、隣地との立会もされているとのこと。

なので、面積は確定しています。国土調査の資料は座標しかなく、土地の地積測量図のように、周りの寸法は記載されていません。

そのため、地積測量図作成の希望を買主から提示された場合、協議となります。

調査もおわり概ねの価格の査定もおわり、オーナーS様に報告完了。

あとは、売却の時期とタイミングですね。

売却の決定となりましたら、すみやかにホームページで公開いたしますので乞うご期待ください。

横須賀市浦賀、邸宅と月具目駐車場十数台分付の売却予定～駅まで平坦、暮らしながらの賃料収入で～

2024-06-20T00:00:00+09:00

お世話になっているM先生のご紹介。

横須賀市浦賀、徒歩圏。

駅まで平坦。

もともと会社経営者の所有で、その相続人の方の関係による売却となります。

邸宅は80坪の敷地に建っており、充分に住めます。

地続きには４０台以上の駐車スペースがある土地があるのですが、裏山の補強がないので、十数台の月極駐車場で賃貸中。

横須賀には米軍基地があり、ベース住宅としても良いと思うのですが・・・。

月極駐車場は隣接のマンションのつながりで工作物として建築してます。

山林を含めると1000㎡の土地なのですが、駐車場部分は170坪位、邸宅部分は80坪位となります。

駅までの徒歩圏、経営者や投資家の方のを募りたい物件、公開間近となります。

横浜市南区大岡の土地が成約となりました。長年所有した大切な土地、素晴らしい買主様とのご縁ができました。

2024-06-08T00:00:00+09:00

３０年来お付き合いをいただいているK様夫妻との取引を本日行わせていただきました。

奥様は、相続した南区大岡の土地建物を長年保有され、検討に検討を重ね、この度売却されることをご決心されました。

売却委任をいただいたのち、間もなく、素晴らしい買主様が申込となり、成約をすることができました。

この景観と駅の距離を長年お探しされていたようです。

K様夫妻と私は、私が若かりしとき、K様のご自宅の取引をさせていただいたことがきっかけでここまで数十年後のお付き合いとなりました。

契約で初めて会った買主様お二人は、買主側仲介会社K氏のご案内とご紹介により、夢に描いていたランドマークタワー一望、みなとみらいを見渡す！という素晴らしい景観をえられるこの土地のご購入に至ったのです。

買主様は、先行して、福家ホームにご来店されまして、長時間の重要事項説や契約書の読み合わせをしっかりとお聴きくださいました。

すごく素敵なお二人でした。

素敵な売主様夫妻と、素敵な買主様お二人がいるこの契約での時間は、言葉で表せない居心地の良さを感じることができました。

夢をみる、夢を追う、夢を現実に・・・・。

目標と挑戦さえあれば、どんなことも勇気をもって強く前進できます。そう思う取引でした。

売主様は、おそらく、売却までに至るご決断については、多くの時間を費やされたのではないかとおもいます。

買主側の仲介会社であるK氏は、買主様お二人からの絶大な信頼をもってご活躍されてました。

相手方とはいえども、仲介のプロ、その誠実さ、如才のなさを兼ね備えており、契約の時間の合間、合間における動作やコミュニケーションで、そのプロ意識を感じることができました。

買主様お二人がK氏を頼るもの納得でした。

取引とは、「不動産」を通じ、それぞれがお持ちのいろいろな夢と思いを語り合いながら、その「夢と目標」を現実にしていくものであると思います。

そして、それは、当事者皆様による信頼関係で成り立つものだと思います。それが根幹なのではないでしょうか。

第一印象で、この人は間違いない・・・話の間のフィーリングで、なお間違いない！・・・とか、その空気間、信頼感・・・など。

売主様と買主様の良き出会いがスタートし、今後もさらに取引をもって素晴らしくなっていくものと信じております。

その素晴らしい時間を過ごすことができた本日・・・売主様ご夫妻には深く、深く感謝いたします。本当にありがとうございました。買主様お二人にも感謝。

まずは、来る決済までしっかりと対応してまいります。

三浦市某町、全２区画、約５９坪、土地の契約、新築建物び請負契約となりました～素晴らしいお二人に乾杯したくなりました～

2024-05-30T00:00:00+09:00

５月３０日の良き日、午後２時に会って鶴見までご一緒し、T社にて、土地の契約、建物契約の締結をおこなってまいりました。

道中は楽しい会話となり、帰りも話が弾み、ご一緒に福家ホームに戻ったのは午後８時。

ここまで・・・・

I様のお二人がこの三浦市某所の土地にご興味をもたれたのち、弊社にお申し込みをいただいたのは４ヶ月前の１月下旬。

水面下での土地の情報につき、土地の測量、地積更正、上地、立会の期間を経なければ契約ができません。

土地購入の申し込みのあとで、４か月のその間、お二人は、お仕事の間をぬって、数か月にわたり建物のプランニングをT社と行ってまいりました。

そして、めでたく、本日、土地の契約をできるようになり、打ち合わせを重ねてましたので、建物の請負契約も同時におこなうことができました。

この流れは、お二人の安心感へと変わりました。

２０歳代のお二人は、すごくお似合いです。

人柄がとてもすばらしく、会話をしていても、私自身の仕事が楽しくなる雰囲気をおもちのお二人です。

「笑顔」「実直」「パワー」「人への思いやり」を３０歳前に兼ね備えている二人はすごいです！

契約の時間は４時間・・・・

楽しい建築の打ち合わせは、広大な土地でBBQの予定を立てる夢や、広いスペースでどうやって楽しもうかな～というさまざまな構想。

そして、現実的な生活では、買い物徒歩圏、海も徒歩圏、バス停もすぐ…理想の場所。

車は数台停められる。この土地と建物の間取りは、栄えあるお二人にぴっりの物件と感じました。

今回のご縁は、I様の親御さんからのご紹介で始まったお二人。親御さんへもご心配をかけぬよう、しっかりとご対応しようと念じてました。

会うごとに身近に感じる二人の「すばらしい笑顔」・・・私も「お二人の幸せをこの家で！」と会うたびにその夢を描いております。

まずは、ご契約されましたこと、おめでとうございます。

完成しましたら、私たち夫婦で、お約束通りＩ様の新居に伺わせていただき、おいしいお酒とソフトドリンクで心から乾杯をささげたいと思っております。

まずは、本当におめでとうございました。そして、ここまでの道のりに、感動しました。

横浜市金沢区六浦の土地、成約となりました。～３７年お世話になっているＥ夫妻の思い入れのる土地～

2024-05-21T00:00:00+09:00

みなとみらいで、本日、金沢区六浦の土地契約をおこないました。

私は、売主E夫妻と待ち合わせで、買主の会社である契約場所に伺いました。

買主はF社。手広く事業をおこなっています。

F社は、取得した土地で、今後、収益事業を行うとおもわれます。

１時間半くらいで契約が終了しまして、その席で、E夫妻との世間話。

E様いわく・・「平成元年ごろ、葉山の土地で、あの地主さんはどうなったかなぁ～」と。

そう思えば、E様と私はかれこれ３７年前からのお付き合い。

私が２１歳のときですね。「歌手の千昌夫が中国にビルをたくさん建てていたとき・・・」

時が過ぎても、ご主人のバイタリティ、奥様の素敵さは、３７年前から変わっていません。

そこで、買主F社の担当者I氏は3０歳・・・

私自身、年齢を感じます・・・（笑）

今回の六浦の土地、十数年所有していたE夫妻の土地を、５月にはいり、すみやかに売却するご依頼をいただいたことに、心から感謝しております。

その思いがある土地だったことで、ゴールデンウィーク明けからは。数人のオファーがありました。

申し込みの順番、契約日、資金面、条件面で、今回の買主F社との契約となりましたが、トラブルもなく無事でなによりでした。

２１日大安の今日、契約の時間は、おだやかなひと時となりました。

本日、すばらしい取引をいただきましたことに、深く感謝します。

E夫妻、おめでとうございました。そしてありがとうございました。

３方向に抜ける景色、最上階の三方角部屋、１２１㎡の大型マンション～湘南・田浦プリンスハイツ～

2024-05-18T00:00:00+09:00

２０年来お付き合いのあるお客様T様。

お嬢さん夫妻は２０年前に一戸建てをご購入いただきました。

そのお母様のおうちを今回売却することとなりました。

この棟のなかで、新築の分譲時においては、一番高い値段のお部屋となります。

２LDKですが、間仕切りも可能な１２１㎡のお部屋。

価格は３１８０万円でスタートいたします。

京急田浦駅まで徒歩１０分。

豪華なタイル貼りの外観。

自衛隊病院、商店街、スーパーなども徒歩圏内。

６階部分には住戸が２戸しかありませんので、一戸建て感覚。

そして、この景観、広さ、２個のトイレと大型洗面台。

本日から発売します。

内見お待ちしております。

横須賀～鴨居港まで徒歩１分。昭和レトロな一戸建てを公開いたします。

2024-05-11T00:00:00+09:00

１年かかりの測量手続きが終了。

海軍省の土地を横須賀市が引き受けてくれて、地積更正登記をおこないました。

土地家屋調査士のI先生、そして皆様には感謝しております。

オーナー様と本日お会いしまして、専任媒介で売却活動を行います。

風通しが心地よく、地勢は平坦。

一歩外へでれば、海の街。

歩いて１分のところには海・・・。多々良浜、観音埼。

バス停もすぐそこ。

言うことなしの立地です。

新築当初は周辺が平家建てばかりでしたので海は見えたのですが、いまは見えません。しかしすぐそこが海。

当時は２階建を建てのこの物件は希少だったようです。

今後広告にアップします。

乞うご期待ください。

空家住宅仲介活動！～三浦市某所、空家住宅を成約致しました。市外からのパワー、大切なオーナー様からの依頼～

2024-05-10T00:00:00+09:00

５月１０日、お話をいただき１週間の間に売買契約となりました。

三浦市某所の空家住宅（長屋アパート）。

わが息子の保育園時代からお付き合いをいただいている大切なH様のご依頼でした。

お嬢様の土地購入なども数件ご依頼いただきご成約いただいた方、弊社にとっても私たち夫婦にとってもかけがえのないご家族の皆様なのです。

依頼者H様のご依頼となれば、すみやかに動くことを第一に考えました。その思いが通じ、購入者も即座に動いてくださいました。

オーナー様の思い出のあるこの空家、老朽化したことで、断腸の思いで自らの手で解体する・・・との悩みもあったようです。

しかし、購入者の絶大な意思表示があり、この家を活かし再生して、三浦市移住者のために活用したいとのこと。

このことは、三浦市にとっても良きことだと思います。

そしてH様のお気持ちも安心してくださるのではないかと思います。

H様と購入者O様へは、心から感謝申し上げます。ありがとうございました。

ゴールデンウィーク前に、これから発売予定の物件をすこしお知らせいたします。

2024-04-25T00:00:00+09:00

空家住宅、相続手続き、実家に戻る予定がない・・・など、ご相談を承り、これから準備が整い次第、発売する予定をさっくりとご報告いたします。

売買契約はできませんが、概ねのお話として、所有者の方からの承諾が得られればご説明のみ可能です。

お問い合わせメールにてご連絡をお待ちしております。

オーナー様との準備が整い次第、書類の準備が出来たら、売買契約や申込が可能となります。

＃横須賀市鴨居　古民家風一戸建て　海まで徒歩１分　　20坪～

＃横須賀市三春町古家付土地　　県立大学駅徒歩５分　　50坪～

＃横須賀市上町　　古民家風土地　　横須賀中央駅　徒歩17分　　30坪～

＃横須賀市追浜東町土地　　景観良好　80坪～　追浜駅徒歩10坪～　

＃横須賀市追浜南町　賃貸住宅２棟付借地権　　追浜駅徒歩11分

＃逗子市新宿　　共同住宅付土地　　300坪～　逗子駅　徒歩16分

＃横須賀市浦賀　　戸建、貸し駐車場土地　　浦賀駅　徒歩14分

＃横須賀市野比　土地（古作業所付）　YRP野比駅徒歩6分　　55坪～　　

＃葉山町堀内　　土地　　20坪～　　逗子駅迄バス　自転車で10分　南道路

＃長崎県長崎市　土地　　60坪～　

（現在販売中）

＃横浜市南区大岡　　54坪～　家付き土地　3980万円　　上大岡駅徒歩10分

＃横須賀市根岸町　　40坪～　中古戸建　　3200万円　　新大津駅徒歩4分

＃横須賀市西浦賀　　32坪～　中古戸建　　2680万円　　浦賀駅徒歩23分

＃横須賀市三春町　　90坪～　古家付き土地　1400万円　堀ノ内駅　徒歩13分

＃横須賀市安浦町　　借地60坪～　倉庫付き借地土地　　3500万円　県立大学駅徒歩６分

＃葉山町堀内　　　　マンション　3階　5780万円　　　葉山マリーナ徒歩2分

＃三浦市向ヶ崎町　　古家古アパート付土地　　200坪～　　2280万円　北条湾まで徒歩5分

引き続きオーナー様。宜しくお願い申し上げます。

インターネットの情報で惑わされる不動産市場とは～不動産の上手な購入の仕方とは・・・～

2024-04-21T00:00:00+09:00

近年は、スマートフォンによる物件探しが主流となっています。

昭和６２年のころは、紙媒体が主流でした。自分たちでレイアウトして印刷会社に持っていって・・・。

物件探しのご依頼いただくことが多いのですが、ネットをご覧になる方も多く、なかなか購入を決定できない方が増えています。

ネットでは「随時更新中」・・・・。

または「新着」・・・。

新着も、１ケ月経てばそうでなくなります。物件は同じなのに。

また良い物件が出るのではないか・・・という心理になり、今ある物件を逃してしまう。

オーナー様から直接依頼されている専任媒介物件も、ネットに掲載しているため、多くの方に見ていただいております。

ネットは、検索項目や新着登録で物件を比較しやすい時代となっています。

しかし・・・・これはネット上のこと。

一言で言えば、ネット上で広告をだしていいると、常に、比較されていることで、新着に目が入り、従前からの情報はおいてけぼりになっていることがおおくあります。

これからは、「人TO人」の活動も必要と思ってきています。

昔でいえば、未公開や水面下・・・の情報。情報は生もの、生き物です。

弊社では、現在のネット掲載中の物件以外に、近々売却の方向で進んでいる物件も多数あります。（画像添付）

現在、測量中の物件、相続中の物件です。

この情報は弊社のHPで随時報告します。

弊社独自の物件もどしどし出てきます。

詳しくは弊社ホームページのお問い合わせまで。

内閣府からの通達です。武山駐屯地から１㌔の範囲の売買、届出の義務となりました。

2024-04-12T00:00:00+09:00

本日の協会の会議で、内閣府からの通達。

横須賀市においても、自衛隊等等の施設の１０００メートル範囲で指定されて区域での売買は届け出する義務となりました。

面積が２００㎡以上の土地及び建物

マンションで言えば、専有部分の面積が２００㎡以上である場合。

売買、交換、贈与、買い戻し権や予約も含む契約行為。

契約を締結する前に届出を行なう必要があります。

この地域を、特別注視区域といいます。

横須賀、三浦市でいえば、武山駐屯地周辺となります。

横須賀基地、久里浜の駐屯地周辺は、注視区域のため、届出はいりませんが、重要事項説明においては、記入することをお薦めします。

内閣府のホームページを参照可能。

浦賀奉行所、跡地から徒歩１分のところにこれから発売する一戸建て、江戸時代からの船の出入り口

2024-04-05T00:00:00+09:00

横須賀市浦賀

昔からの海からの出入り口。

食料品などの出入りも多く、奉行所もあり、お役所のかわりとなっていました。

戦前も渋沢栄一も携わった浦賀船渠にて、いろいろな船をつくってきた場所。

江戸幕府、明治、戦前、戦後と長く日本の歴史を刻むこの町。

私も学生のころはこの町で暮らしました。

浦賀水道、観音埼灯台、東京湾、多々良浜、久里浜・・・。

この独特な街を大好きな人は多い。

一つ裏に入れば、昭和レトロのお店や風景。

一歩踏み出せば浦賀の渡しがある浦賀港。

紺屋町から東浦賀には向かいあっている神社。

この町は、横須賀では唯一無二です。

今回、その町で、ワンオーナーの戸建てを販売することになりました。

S先生のご紹介で発生し、単純に売却をされます。

いままで賃貸で貸していたのですが、売却の選択となり、この４月の一昨日、鍵を預かりました。

歴史のある街でゆっくりと暮らす毎日は、どことなく落ち着きを感じます。

すこし足を延ばせば、マリーナ、燈明堂、観音﨑・・・。

是非、この町の暮らしを体験してはいかがでしょうか。

眺望良好な開放的な土地の決済～念願の注文住宅の計画も固まってきて、マイホーム計画が進みます～

2024-03-28T00:00:00+09:00

本日の午前中、三浦市某所の土地決済のため、K信金さんに集合。

景色、顔、道路付け、素晴らしいところをたくさんもっている土地。

一昨年に土地を購入していただいたI様の紹介で始まった今回のご縁。

地元の売主Y様との出会いで土地の売却依頼をうけ、測量、地積更正、確定測量の手続き・・・土地家屋調査士の弛まぬ努力で完成した確定測量。

そして、紹介いただいたI様の知人で土地をみて決めてくださった買主のI様。

全ての関係者が、紹介者I様のご縁でつながったのです、心から安心できる取引でした。

これから、買主I様においてこの広大で且つ見晴らしの良い土地に、素晴らしい注文建築を建築することとなります。

建物は、地元で絶大な信頼のあるY建築さん。

私は、今日の決済時、１１年前に自宅用の土地を取得したときのころをふと思い出しました。

買主I様いわく、土地取得時は、じっくりと考え決断も相当に時間を費やされたようですが、買えるときが一番の買い時と思われたそうです。

今回の土地の売主様も、同様に、いまの自宅の土地を買ったときは将来のことはわからなかったようですが、その土地に根付き、家族が豊か

に暮らしてきたこの時間が、いまでもまったく後悔していなく、かえって決断をしてよかったということをおっしゃっておりました。

住めば都ということばあります。

大きい買い物だからこそ、石橋をたたきすぎることもありますが、決断も大事なのです、大きい買い物だから・・・。

今回、I様は素晴らしい決断をなされたはずです。

家族が笑顔になる場所、そして、大切な子どもたちが実家として成長する場所。

将来も後悔しないように、今、できる限りのことを実行し、将来のそのときに、笑顔の絶えない暮らしを送ってこれたのも、あの時の決断があったから・・・と感じれるはずです。

本日は、本当はおめでとうございました。そして、ありがとうございました。

売主様と買主様をご紹介いただいた地元I様、本当に感謝申し上げます。

京急追浜駅徒歩１０分、底地売買２件の決済～地主さんから新地主さんへの継承方法とは・・・～

2024-03-26T00:00:00+09:00

本日の午前、雨が降っていましたが、横須賀中央駅のH司法書士事務所に売主様、買主様と私で定刻通り集合し、土地の決済を２件無事におえることができました。

司法書士H先生には、今回の地主S様の相続から売買まですべてのことをお任せしてきました。本当に安心できる先生なのです。

土地の買主は東京の法人様でその社長S氏とは２０年来のお付き合いです。

ちょっとしたきっかけで取引となったこの２案件。

S氏でなければここまでスムーズにはこなかったのです。

そのため、地主S様も安心して今日を迎えることができました。

「借地法旧法」・・・・

更新ができる土地賃貸借契約で、土地を借りている第三者が建物を所有する目的で土地を借り受ける契約。

賃貸借なので、賃料＝地代を支払っていないと成立しません。

地代未払いで請求しても支払わない場合、この契約は解除となります。

多くの土地を保有する地主さんにとっては、土地の種類によっては売却できるときに行なうことも有利となりえます。

今回は現金を手元に持っていたほうがベストの選択。

土地を借りている方は「借地権付建物」という不動産を保有し、一般的には「借地権者」とよばれます。

長い間地主S様が借地権者に土地を貸している状態でも、同条件で底地の売買をおこなう買主がみつかれば、その土地を売買することができます。

地主は貸主の地位なので、借りている借地権者への承諾はいりません。

そして新たな買主が同様に土地を貸し続けます。

今後の地代や更新条件については、新たな地主さんの考えとなります。

購入したS社長は、信頼できるエキスパート。

決済の場では、地代の日割り清算、固定資産税の日割り清算、土地所有者変更届、道路掘削承諾、延滞未払地代がある場合の債権譲渡・・・。

２件の取引でしたが、署名して作成した書類は十数枚！

買主様がプロであるから理解も早く円滑に行えたのです。

司法書士H先生の事務所での決済のため登記も引渡しもすべてがスムーズでした。

私の仕事はこれからも続きます・・・それは・・・、

速やかに、新たな土地所有者兼貸主となったS社長のフォローのため、私も同席し借地権者の２名に対してご挨拶に伺う予定です。

すでに電話でお話し、本日そのアポも取れました。

察するに、借地権者様は、新たな地主さんはどんな人であろう・・・と、少々気になるところでしょうが、ここは、誠心誠意、ご挨拶からスタートして、今後の協議を行っていきたいと思います。

今年に入り、地主S様との３件目のお取引。コンサルタントの仕事も順調です。

改めまして、買主S社長、そして地主S様とご同行くださったご子息様、本日は、本当におめでとうございす。そしてありがとうございました。

いよいよ、令和６年４月１日から「相続登記の義務化」が開始されます。～空家対策の一貫～

2024-03-22T00:00:00+09:00

所有者不明の空家が多く存在している横須賀、三浦市。

核家族化、少子高齢化・・・。

土地売買の時、隣地との境界線の立会が必要、でもそれができなくて、売買できないケースがあります。

また、隣が空家の場合は、連絡がつかないので、落ち葉が落ちてきたり、ゴミが散乱したり・・・。

このような暮らしや財産価値減少の問題を解決する一貫もあり、「相続登記の義務化」が施行されます。

２０２４年４月１日以降、または、不動産を相続したことをしったときのいずれか遅い日から起算して、３年以内に相続登記を負うことになります。

もし、相続登記をおこなわないと、１０万円以下の過料が科せられます。

不動産の相続を知ったときとは・・・自己の為に相続開始があったことを知り、かつその所有権を取得したことを知った日をさします。

そのため、相続財産に不動産があったことを知らない場合はその義務化にはなりません。

救済措置といえば・・・遺言書がなく、遺産分割協議がもめたりして相続登記ができない場合があります。

その時は、「相続人申告登記の申出」の制度を利用し、自分が相続人でああることを法務局に届出すれば、相続登記義務を果たしたことになります。

ようは、空家状態の不動産をだれがもっているのか・・・更地や遊休土地をだれがもっているのか・・・

その暮らしと財産確保のためにも、不動産の所有者（相続人）を特定することが必要になってきます。

まずは、司法書士に依頼されてください。

注意する点は、仮に「生活保護」の受給を受けているかたが相続人となった場合、不動産を所有すると受給が難しくなる場合もありますので、行政に確認してください。

これから三崎が熱い～人口４万人をきっても、これから新しい風がふきそうです～半島の端の良さとは・・・観潮荘、油壷温泉閉館・・

2024-03-15T00:00:00+09:00

三浦市の人口が、４万人を切りました。

自然減、社会増、町おこし、まちづくり、移住招致など繰り返し、その減少の流れは止まらなかったのが現状です。

しかし・・・・。

三崎もあたらしく生まれ変わろうとしています。

三浦半島の突端、三崎・・・。

開港で栄えた町。また、開港だからこそ、栄えるべき街。

昔、マグロ船が多く入ったこの三崎地区は、かなりの船員の皆様で夜も盛り上がり、「不夜城」と呼ばれていました。

しかし、今は、水揚げが減り、不夜城で栄えた店舗が事業継承できずにシャッター店舗となっている建物も少なくありません。

そして、本日３月１５日をもって、長年栄えてきたホテル観潮荘が閉館となりました。

跡地は、これからの計画もありますが、その計画の着工は未定。

旧三崎中学校の跡の建物は、現在、三浦市役所さんで利用していますが、数年先に市役所が三崎高校跡地に移転する関係で、建物再利用を民間が行うことになりました。

三浦半島の突端の良さ・・・それは開港され、一番海に近い街、だからできる事。

旧三崎中の建物は、船の往来時の皆様の宿泊施設となります。

三崎のホテル建設、新しい企業の算入、法人による畑の耕作事業継承・・・。

人口が減っても三崎は強い！

それは、この地域独特の半島の突端という希少なメリットが生かされてきているのです。

それは、マグロもしかり、海、山、自然、開港独特の新たな街づくり。

平野部や都心でではできないことをこれからやろうとしています。

乞うご期待ください。

ちなみに、三浦海岸の土地も高値安定で三浦市の人気は強い！

売却相談のときに、心が温まる依頼者様の対応に感動しました。～不動産を通じて感じた仕事の大切さとは・・・～

2024-03-16T00:00:00+09:00

新たに、ご紹介を通じ、北久里浜駅徒歩圏の一戸建ての売却相談のためオーナーS様のお宅にお伺いいたしました。

場所は、北久里浜駅・・いや、わが福家ホームから徒歩１５分程度で歩いて行ける平坦な場所。

予定どおり、お伺かがいし、S様から室内と敷地のご案内を受けることができました。

一般的に、不動産の売却前に行なう調査は、室内の状況、付帯設備の確認、敷地の境界線の確認、埋設物の確認、越境の確認、そして近隣との紛争や承継事項を現地および資料で確認し、オーナー様と共有することから始まります。

本日お伺いしたときに思ったS様の素晴らしいところが・・・・S様は、私と会う前に、事前に建物の不具合や状況報告書をメモにして下さっていたのです。

そして、図も画いてくださり、私としては一目で状況が分かって助かったのです。

礼儀正しいお子さまが明るく出迎えてくれて、仕事を一瞬忘れるくらい心から嬉しく思いました。

S様は、快く室内のご案内をしてくださり、正直に不具合の箇所や、暮らすうえでの長所、短所もおしえてくださいました。

一緒に建物を出て、敷地の境界線と境界標（ポイント）が地積測量図のどおりに入っているかを確認しました。

凄く感動したのは…、私が別の箇所の境界標をスケールであてて確認してい間、オーナーS様は、見当たらなかった境界標（ポイント）を探すため、周辺の場所をショベルで掘っておりました。

本当にうれしかったです。

えてして、不動産は生活の拠点、子どもたちが成長してきた場所・・・でもあります。

その財産を託され、これから第三者に譲渡する仲介の仕事を開始するのですが、心から、オーナーS様の思いを感じた瞬間でした

私は、今日の出来事を真摯に心に受け止め、これからしっかりと仲介の仕事に取り組んでいきたいと思います。

S様、本当にありがとうございました。

そして、ご紹介をいただいたM様、このご縁をいただき感謝いたします。

都会から自然豊かな三浦市へ移住計画の第一歩が始まりました～三浦市南下浦町某所リノベーション一戸建て成約～

2024-03-09T00:00:00+09:00

本日、素晴らしい天気に恵まれまして、午前中に売主Y様と買主F様との売買契約が行われました。

三浦市南下浦町某所の今回の一戸建ては、売主Y様がいままでの長い経験と技をもって丹念にリフォーム工事を施工されて生まれかわった素晴らしい物件です。

そして、買主のF様ご夫妻・・・・これからは、ゆっくりと、そして落ち着いた暮らしをもとめてたい、そんな思いでこの地に移住されるようです。

この場所は、買物徒歩園、海も徒歩圏、病院も徒歩圏、駅も徒歩圏・・・・。

春には満開の河津桜で花見ができます、夏は三浦海岸でマリンレジャー、海岸線をご家族でお散歩、秋は小網代の森を散策、冬はおいしい海産物でお鍋・・・。

そして、気候もあたたかく、四季折々の風景、地元の野菜とお魚を堪能・・・。

三浦市に住む私とすれば、素晴らしいものもたくさんあることで、心から嬉しくなります。

F様におかれましては、災害も少ないこの市で、楽しく、穏やかに、そして心身ともに健康な日々をお迎え頂きたい・・・と、心から思っております。

おめでたい今日、買主F様、売主Y様、本当におめでとうございました。そして、ありがとうございました。

F様ご夫妻の移住計画が成就できますように、次のステップに向かうこととなりますが、今まで通り、二人三脚でご対応いたします。

宜しくお願い申し上げます。

県立大学駅徒歩７分　６０坪の土地売却を開始します。～コンサルから借地権解除、更地の売買～

2024-03-04T00:00:00+09:00

長年お住まいになっていた借地権付建物の所有者が、遠隔地にいくこととなりました。

その後、地主さんと借地権者さんの協議のもと、借地権を返すこととなりました。

ようやく更地になりました。

更地にするためには、建物解体費用の負担、借地権の財産評価がどうなのか・・・の双方相反する協議もあったようです。

時間がかかったようですが、地主H様のお陰をもって、今回、晴れて更地となり、お声がかかり、土地売買にむけての募集を開始する予定となりました。

土地は、私道に面しているので、これから私道所有者からの通行承諾を取得していきます。

横須賀市役所では、今回の土地の前面道路は、建築基準法４２条２項道路に指定されています。

しかし、道路所有者（権利者）の承諾と建築基準法はまったく別問題となります。

更地を取得する方が、融資利用を受ける場合は、金融機関によっては、通行承諾が条件となる場合もあります。

土地の価値を維持するためにも、その承諾書の書面を作成し、これから私道所有者の署名捺印にむけて進めていこうとおもいます。

横須賀市追浜、２件の底地売買契約を締結、購入者の条件に地主様が快諾してた理由とは・・・。

2024-02-29T00:00:00+09:00

２９日のうるう日、追浜駅徒歩圏の某所で、２件の底地売買をおこないました。

いずれも、地主様（借地権設定者）と買主法人による同時売買で２カ所の取引となりました。

買主は法人M社で、宅建業者ではありません。

投資等を行う法人です。

実は、M社代表のS社長とは、２０年以上前からお知り合いです。

すばらしい経験をお持ちの方、そして、いろいろな引き出しをお持ちなのです。

先日、S社長が、別件で福家ホームに来店されました。

そのとき、「底地はないかな～」と聞かれたのが今回の契約の発端。

私は、コンサル業務の一環で、この周辺の地主様と底地の相続対策でお付き合いしています。

そのことをS社長にお伝えしたところ、「金額次第では買ってもいいかも」・・ということから始まりました。

そして、本日、地主様とM社様との売買契約を締結することができました。

地主様が、M社様に円滑に売却することを決断した理由とは・・・。

それは、地主さんにとって、売却経費や売却作業の負担が極力少ないことが魅力なのです。

売却をするには、測量や測量費捻出、借地権契約の契約書整備、未払い賃料の集金や清算・・・売却後の20％超の税金（譲渡所得税）の納付・・・。

そのため、このことを地主さんは負担になることも多いのです。

また、買主様が底地購入に際して、購入条件を多くだしてしまうと、地主さんはなかなか売却の合意まではいきません。

今回は縁あって、M社のS社長は、投資関係も含めて不動産や不動産取引の知識をすごくお持ちなのです。

おそらく、S社長と少し話しただけ、多くの方が、その間の取り方、場の雰囲気のつかみかた、取引における如才なさなど、パーフェクトだ、と感じるはずです。

そのおかげで、今回の取引において、地主様が安心して取引に臨めたのです。

測量をおこなうことなく、未収金地代は金額をきめて当事者で債権譲渡、借地権者との契約書不存在、底地売買における契約不適合責任免責など。

地主に有利な取引、そして、買主と地主様にとって円滑にいった底地価格。

このマッチングこそが、底地売買を円滑にする肝となります。

本日は、売主様、買主様、おめでとうございました。

そして、地主様のご子息さまには、いつも仕事の合間にご同席いただいてまして、今回もご同席いただきました。心より感謝申し上げます。

葉山町一色、美術館至近の一戸建て、１年をかけてのお引きわたし無事終了～すべてのご縁がつながったことで成就したのでは～

2024-02-29T00:00:00+09:00

２月２９日、うるう日のこの日、昨年２月の売買契約から約１年後である本日、晴れて決済と引渡しを迎えることができました。

売主様の転居先の完成を待つ期間でした。

本日、最初に思ったこと・・・一言で「売主D様、買主T様、本当に無事で何事もなくよかったです。ありがとうございます。」です。

始まりは、D様の売却依頼、そしてD様を存じ上げている買主であるT様と私がお会いすることができ、売買契約が滞りなくすすみ、すべてにおいてスムーズに今日まできました。

陰ながら応援してた追浜のE様に感謝です。

買主のT様は、私の大切なお客様である葉山のM様とお知り合いです。

M様とは、２０年位前に私が勤めていた前会社であるJ社に在職していた時に、売買で葉山をご購入いただいた大切な方です。

本日の決済時、買主様のT様に、「今住んでいる賃貸住宅はどちらの不動産やさんですか」との問いに、

「J社が担当してます！」・・と。

実は、私の古巣である前会社はJ社なのです。

びっくりしたというか、このようなつながりがあるのでしょうか。

２０年前に、追浜E様の関係でJ社在職中に買ってくださったM様が、今回のT様の知人、追浜E様の紹介でしりあった売主D様から売却依頼。

D様はT様とも近しいご縁もあり、昨年の売買契約。

そしてT様が今借りている一軒家の管理不動産会社が私の古巣のJ社。

なにがなんだかわからないようになりますが、全てがつながったのです。

不動産取引のノウハウにはあまりお役に立てない今回の内容ではありますが、一番大切なこと・・、

それは、不動産が円滑に進む・・・ということは、すごく良きご縁があって成就できるもの、なのです。

決済の際、D様夫妻の笑顔を拝見し、是非とも、これから来るD様の新たな暮らしを心から応援いたします。

そして、不思議な関係でご縁がつながった買主のT様そしてご家族の皆様へは、この素晴らしい旧き良き時代に築き上げられたこの住宅地で、葉山ならではの暮らしを満喫してください。

そして、素晴らしい毎日をお送りいただけることを切にお祈りいたします。

おめでとうございました。

京急追浜駅徒歩圏、コンサルタント業務による底地売買開始、その方法や注意点を解説～借地借家法～

2024-02-23T00:00:00+09:00

借地、底地のコンサルタント業務の一貫で、今月末に底地売買２件を予定しております。

借地借家法において、地主様のことを借地権設定者といいます。

反対に、土地を地主様から有料で借り受けかつ建物所有を目的とする場合、借りている方のことを一般的に借地権付建物所有者といいます。

今回、相続対策において、すばらしい機会で底地売買をおこなうご縁ができました。

私が２０年来のお付き合いしている投資家S社長。東京の会社です。

ある広大な土地を求めたい依頼があり、S社長に電話をして、弊社でその件で打ち合わせしているなか・・・・

逆に、S社長からなにか投資できる土地はないかな～・・

ということで底地の話をしたのが今回のご縁。

コンサル業務の中で、追浜の地主さんの相続対策を行っています。

その中で、底地の購入者がいれば、条件次第では譲渡しても構わないと。

まずは、底地を借りている借地権者（借地権付建物所有者）さんのところへおじゃまして、底地購入の意思確認をします。

現時点で購入しない場合は、地主さんの依頼に基づき、底地を第三者へ売却することとなります。

底地売買については、借地権者の同意はいりません。土地のオーナーチェンジ（大家さんが変るなど・・）なので、地主さんは借地権者に対し、報告、通知、挨拶でかまわないのです。

社会通念上、穏やかにすすめるためにも、借地権者の方にも不安を与えることなく、ご挨拶と事前通知はおこないます。

一番大切なこと・・・・借地権者と地主さんが築き上げた信頼関係の継承。

底地を新たに購入するかたにとっても、たとえ投資とはいえ、不安もございます。底地の状態を良く知らない地主さんがほとんどですから。

そこで、長年土地を借りつづけている借地権者さんにヒアリングすることが一番明確になります。もちろん、聞けない部分もありますが、底地売買なので、知りえていることはしっかりと重要事項に記載。

そのヒアリング（物件状況報告）や紛争、隣地とのトラブル関係などの、いろいろな調査を行いまして底地売買を行います。

なお、今月末のもう一つの底地取引については、知りえないことがたくさん・・・、なにせ借地権付建物所有者の更新料未払い、建物相続未登記、土地賃貸借契約不明・・・、など、諸問題も多いのです。

そうなると、底地の価格はその分リスクがあり、割安となります。

そのハイリスクの底地は、投資家の方において、購入後、その諸問題を解決していき、将来の投資を健全にすることとなります。当事者同士なら非弁法にはなりませんので、その諸問題解決は弊社では非弁法に抵触するため受けられません。

仲介業務とは、知りえた情報をしかりと書面化し、売主、買主において健全な取引となるように努める仕事です。

もちろん、知りえないこともたくさんあるとおもいますが、このように、借地権者、底地の地主さんの関係如何により業務内容も変わります。

すべては、リスクの多寡が価格に反映するということですね。

今回の契約は、買主が投資家の方なので、ハイリスクハイリターン、ローリスクローリターンを熟知しています。いわゆる「プロ」の買手なので私も安心です。

しっかりと調査開始いたします。

上大岡駅から徒歩１０分の高台、土地付建物の販売の準備を開始しました。～その手続きとは～

2024-02-18T00:00:00+09:00

２０年来のお客様であるK様より、ご所有されている横浜市南区大岡の不動産を売却されたいという連絡がありました。

そして、先日「専任媒介契約」を締結し、作業に入っています。

K様は、相続で所有されていますので、長期間のご所有となります。

建物は現在まで貸しておりました。

この度、賃借人の退去となりましたので、売却の決断をなさいました。相続で所有された大切な財産です。

価格は３９８０万円「中古住宅、もしくは土地（上物付）」

敷地は５４坪、建物は昭和54年新築の21.7坪。車庫は２台～。

上大岡駅から徒歩１０分。

今回の土地は、測量図もありますので地積は確定しています・・・・・が。

測量図上における境界標の「印」の一部は、計算点となり、行政の地図作成時において、何らかの理由で現場に境界標を設置できない状態だったようです。（土地家屋調査士より聴取）

気を付けないといけないことは・・・たとえ測量図が存在していても、現場で明示できない場合もある・・ということです。物理的、地勢的に。

今回は測量の依頼となり、専門家の機材で正確に計ってもらうこととなります。そして、財産価値を落とさないためにも、境界線を確定します。

境界標を設置する場合は、隣接地の所有者様にも確認をしていただく必要があります。現在、見積もり依頼です。

境界線が明確になれば、上や下、右や左を確認し、越境物の有無を確認します。

工作物やフェンス、給排水設備の越境が発見されたときは、その場で隣地に撤去要請をするとびっくりっして、よき関係がなくなることもあります。

そのため、越境物については、将来の工作物やり替えや建替えのときに、その越境を解消しましょう！という覚書の作成をすることとなります。

土地が確定したら、安心してお客様との売買契約が可能となります。

３月下旬には、契約が可能になるように、現段階では作業を行っております。

ちなみに、横浜市においては、用途地域が第１種低層住居専用地域においては、最低敷地面積100㎡という決まりがあります。

今回の敷地は１７９㎡なので、２分割ができません。

近年、狭小宅地に３階建を建てた住宅が多く供給されているこの上大岡駅周辺。逆に、大きい土地をお求めに方には最高かもしれません。

２世帯住宅、長屋住宅、連棟建て、大型一戸建てなど・・・夢広がります。

乞うご期待ください。

眺望がすばらしい三浦市の土地の成約、これから素敵な注文住宅のプランがはじまります、売主様、買主様、おめでとうございます。

2024-02-11T00:00:00+09:00

一昨年、三浦市内某所で１００坪をこえる土地を即決で取得いただいたI様のご紹介ではじまりました。

売主様を最初にご紹介いただき専任媒介からはじまりました。

そして、確定測量が完了したのち、販売開始直後にI様のご紹介で買主様と面談。

そして現地のご案内。

そして本日・・・。

本日のご成約は、すべてI様の大切な「輪」の中にいらっしゃる皆様でございました。

その輪のつながりで、福家ホームの仲介ができたのです。深く、深く感謝しております。

成約にいたるまでの時間はながかったのですが、測量会社I事務所さんのお陰もあり、確定測量と地積更正も無事に販売前に完了。

この事前測量を行ったのちに販売を開始する、結果論ですが、最高の選択となりました。

確定測量での作業も、隣地の相続人、他の隣地の共有者数十名の取り纏め・・・すべて売主様と測量会社様、それに協力をいただいた皆様のおかげで確定できたのです。

売主様Y様は、この期間も信頼と不安のなかでお持ちいただいたのです。ありがとうございました。

買主I様は、地元の方なので、売主様へのご配慮も含め、購入決断の回答はすべて整ったうえでの回答となりました。

それまでの手続きは、すべて買主I様自らのお力でなさったのです、融資仮審査、設計依頼、工務店さんの選択、間取り、地盤調査・・・など。

その回答をまっての今日の売買契約。

売買契約の方法については様々でありますが、測量や地盤調査を後回しにしての停止条件付き契約をすることもあります。

その契約は、売買契約をおこなったあとにもその条件が成就できない場合は、せっかくの取引も台無しとなります。

地元の皆様、そして、ご紹介のI様の「輪」の中にいる皆様の素晴らしいお人柄の集大成が本日の成約につながったのではと感じました。

確実に、堅実に、そして、笑顔で売買契約ができたことは、まさに「待てば海路の日和あり」・・・と感じました。

これから、買主様は、信頼されている工務店さんと設計の打ち合わせに入ります。

地元の腕の良い工務店さんがついているので土地の仲介をする私も安心しております。

そして、売主Y様も、地元で誠実に実直に経営をなさっている素晴らしいご夫妻です。

「輪」もいろいろな「輪」がございます。素晴らしい「輪」に感謝です。

これからも、社会貢献を主に、ご依頼者の笑顔、夢の達成、その目標と達成こそが、福家ホームの経営の命と原動力になることは間違いありません。

売主様、そして買主様、本日はご成約おめでとうございます。

そして、ご紹介のI様、しっかりと買主様の新築完成までフォロー申し上げます。そして、売主Y様の笑顔も得られるように継続してまいります。

風光明媚な三崎の旧市街地の一角、夢ある建築の打ち合わせが始まりました～建築条件付土地売買～

2024-02-04T00:00:00+09:00

妻の友人のご子息I様夫妻。

そして私もお世話になっているI様の息子さん。

これからご結婚、そしてマイホーム取得計画。

I様夫妻（これから結婚）においては超多忙な毎日です。

その中でも、マイホーム取得の夢は、I夫妻を祝福できる大きな夢です。

風光明媚な三浦の街、そして災害が少ない場所。

津波の心配もありません。

景観もよくスーパーも近い。

いうとこなしの場所を見つけることができました。

分譲主担当のM様のおかげでもあります。

そして、I様夫妻をご紹介いただいたI様のおかげでもあります。

これから結ばれるお二人の門出を祝福出るようにこの土地と建物の取引を円滑にスムーズに行うことが私の役目。

本日、この土地に建築する建物のメーカーさんのプレゼンがあり、弊社に集合。

６名で机をかこみ、住設、仕様、設計、土地の測量状況を含め、２時間のうちあわせ。

分譲主の２人は女性であか抜けた如才のない素晴らしい担当者でした。土地分譲担当は、一目みて、一言会話して、最初から誠実なかたと感じました。

この打ち合わせの時間でそれも確信できました。

若いお二人のマイホーム計画をしっかりと応援し、安心できる仲介業務をおこないますので宜しくお願い申し上げます。

本日は、お疲れ様でした。

宅建協会での勉強会開催。公益社団法人であるがゆえに、日々、相談業務へむける知識習得をしています。

2024-02-05T00:00:00+09:00

本日は、公益社団法人宅建協会の委員会となりました。

私は、主に、相談業務を行ております。

十数名の相談員（不動産会社役員）が集結し、日々、勉強会をおこなっております。

市民相談や支部相談を行うにあたっても、各委員の知識取得が必要になります。

本日は宅建協会の顧問弁護士M先生にお越しいただき、勉強会を行いました。

借地借家の問題、時効取得の問題、接道の問題、建築確認の問題、不法占有の問題・・・。

越境の問題、崖地の管理の問題・・・。

さまざま１２件の質疑応答となりました。

日々勉強になります。

不動産会社の業務は、宅地建物取引業となります。

その法律に基づく業務をお行うことで、報酬が得られます。

それ以外の事件性、立退き、明け渡し訴訟、事件性が伴う訴訟関係の事案を業務として行えません。非弁法に抵触しますので法令違反となります。

そのため、不動産に関わる諸問題については、弁護士との協調が必要になります。

もちろん、事案によっては、報酬や経費の問題で、弁護士が受任しない場合もあります。

紛争、訴訟、弁護士費用に対し、妥協する選択肢も含め、金銭的なバランスを考えて相談、委任、解決、妥協をすることが必要です。

民法、借地借家法など、専門家の集団である私どもは、いつになっても勉強を欠かしません。

本日終結した十数名の委員の皆様とは、助け合いの精神で日々業務に邁進しています。

実のある一日となりました。

弁護士のM先生、本日は本当にありがとうございました。

＃宅建協会　＃非弁法　＃相談業務　＃紛争

２件のマンションの決済、そしてお引き渡しのそれぞれの違いは・・・～横須賀中央、横浜市緑区～

2024-01-30T00:00:00+09:00

午前中と午後に、各１件ずつのマンションの決済を行いました。

対象的な決済となりました。

午前中は、横須賀中央の素晴らしいマンション、「ハウスコート横須賀中央」

三菱地所、三井不動産にて分譲されました。

日本を代表する財閥系の分譲主なので間違いなし。

躯体、設備、眺望、立地条件も言うことなしです。

ご購入されたT様は、これから自らの指定会社でリノベーションを行います。

そして、これからの素晴らしい暮らしが始まります。

間取りや動線も素晴らしい設計なので、改装は床と設備、収納、その他、デザインにあふれた室内改装全般のようです。

すばらしいT様夫妻のセンスの良さで、今回のお部屋はさらに見違えることになるのは間違いなしです。

そして、決済終了間際には、買主T様夫妻と売主T様との挨拶と会話の時間となりました。

その会話には、温かさと新鮮さを感じました。笑顔、誠実、感謝・・・。買主様と売主様のお人柄ですね。

取引当事者である個人から個人への橋渡し、その仲介業のすばらしさを感じた瞬間となりました。

弊社を選択くださったT様には、深く、深く感謝しています。

本日はおめでとうございます。ありがとうございました。

そして午後からの決済は横浜の信金さんで行いました。

売主様は施設に入所したままですので、姪の方が全ての手続きをおこなってくださいました。

感謝です。おつかれさまでした。

今回のマンションは住宅供給公社分譲のマンションです。

築年数は古いのですが、躯体はしっかりしています。

このタイプのマンションは、リノベーションがされていないと、一般の個人エンドユーザーの需要はありません。

売主側にはそのことをご理解いただき、買主を法人で選択することに納得していただきました。

２カ月近い相当な改装となります。そしてデザイナーがはいるプロ的なリノベーションがなされる予定です。

今回の買主Ｌ社様とは２回目の取引となります。

竹山団地というマンションですが、Ｌ社様はリノベ経験があるそうです。

そのため、購入の決断や価格のすり合わせもスムーズに運ぶことができました。

午前と午後は、買主様の形態は違えども、売主様の笑顔、そして買主様の笑顔は、まったく変わらない素晴らしく思いました。

マンションは、築年数によって買主が変ります。取引のテクニックも変わります。

時の流れ、時代の流れ、一番ベストな選択で取引ができる仲介の仕事はすばらしいと感じました。

本日は本当にありがとうございました。

湘南に業務拡大されたハウスメーカーさんのご依頼で、逗子と葉山の土地探しの強化開始！

2024-01-22T00:00:00+09:00

今年に入り、土地が見つかっていないお客様からご依頼されているハウスメーカーさんが弊社にこられました。

建築費も高騰しているなか、やはり湘南地区でデザイナーズハウスの受注が多い。

今後、葉山と土地購入のお客様を探していくように努力していきます。

解体工事業の土地探し～１０００坪、トラック、ユンボ置場兼作業所用地を探してます。～

2024-01-21T00:00:00+09:00

解体工事屋さんからの依頼で、１０００坪の土地を探しております。

数社の仲間にも聞いたのですが、なかなか大き目の土地はないようです。

数年ぶりに電話した知人業者から、この土地売っても良いかも・・・。

とのご尽力を頂き、土地を紹介していただきました。数千坪・・・。

解体会社さんに話したところ、その場所までに分譲地があることで、難色を示されいます。

現在、ユンボやトラックなどを何十台もおいている市街化区域でうってつけの場所でしたが。

そこまでに到達するアクセスで、住民からの反対運動などがあるともともこもありません。

慎重に調査と検討をして回答を出したいと思います。

引き続き、土地探しをしておりますので、なにか情報がございましたら、心よりおまちしております。

三浦市の土地売却の状況報告です～大切なお客さまからのご依頼～

2024-01-12T00:00:00+09:00

大切な売主様からご依頼をいただいている中で、三浦市の土地について３件の販売を開始。

新年にあたり、栄町の土地に一件の検討者が発生しました。

I様は、大切な水産関係の社長の紹介でご縁をいただきました。

大切にご対応してまいります。

向ヶ崎町の土地は、あまりにも広く２２７坪の土地をどうしていくか。

眺望もよく、北条湾まで徒歩２分。

神奈川県横須賀土木事務所に接道の調査。

接道は問題ないのですが、県道から敷地に入るための占用道路の許可を取得する費用があります。

２２００万円＋占用通路工事費用と古アパートの解体費用がかかります。

眺望もよく、海も徒歩園、別荘にはうってつけかもしれません。

三崎町小網代の土地は、もともと平家があり、親しき業者さんに買い取っていただきました。

そのD社さんが造成し、建築も即できるようになりました。

この場所も、眺望もよく、海も徒歩圏。

１４９８万円で４５坪、諸条件は相談できるとのことです。

数年後に、三崎高校跡地に市役所が移転され、現在の市役所や三崎中学校の新規利用計画がすすんでいます。

変革がおこりそうなこの三崎地区。

是非、今のうちにご検討いただくと夢が膨らむかもしれません。

今年もどうぞ、宜しくお願い申し上げます。

葉山マリーナまで徒歩２分、逗子海岸迄も徒歩圏～プルオール葉山の杜・売マンション～

2024-01-11T00:00:00+09:00

新年は、「プリオール葉山の杜」の売却に勤しみたいと思います。

入居者のS様も新居にお引越し。

空き室となりますので、これからご案内も多く歓迎できます。

葉山マリーナを歩きながら、港湾食堂で食事、潮の香を満喫しながら平坦で由緒ある街並みをあるいている時間・・・。

葉山ならではで感じることができる・・・といっても過言ではありませんでした。

日影茶屋では私たち夫婦が結納をあげた場所で、思い入れもひとしお。

そしてオーナーさんも１０年以上のお付き合い。

プリオール葉山の杜の販売事例は少なく、他のマンションに比べても、なかなか売り出し物件がありません。

この希少なお部屋が空き室になりますので、内覧のご用命がありましたらメールをお待ちしております。

＃葉山マリーナ　＃逗子海岸　＃日影茶屋　＃ラ・マーレ・ドチャヤ　＃プリオール葉山の杜

令和５年、今年もありがとうございました。～１年を振り返って・・・～

2023-12-25T00:00:00+09:00

あっという間の年末となりました。

令和５年１月２日の箱根駅伝の往路を見たのはつい最近・・・という感じで、８日後には令和６年箱根駅伝の往路開始。

歳をか重ねるごとに、月日が早く感じます。一度体験した経験は、２回目は早くなります。一度歩いた道よりも、２回目に歩いた同じ道のほうが近く感じるように。

今年の年度初め・・・・

４月は東京の大きい土地売買が５年越しで成就できました。

その後、幸先が良いと思いきや、横浜の億の大規模投資ビルの契約間際にキャンセル（大家さん調停中が発覚）、その後大田区の住み替えで契約前に融資不可・・・

ご依頼者におかれましても残念な想いをさせてしましましたが、大きい問題が発生する前に気づきました。

リノベーションマンションの売買が多い年にもなり、中古マンションの取引が多くございました。

新築住宅（注文住宅）はコスト面で合わず、完成までの時間もかかり、土地のみの売買は少なく感じました。

中古住宅の売れ行きが良かったと思います。

コンサルタント業では、底地の売買、借地の売買が多数ありましたが、取引高は底地ということで割安なこともあり、相当数を重ねてきました。

取引領域については、今年一年、横須賀より北の方角で仕事をしていたように思います。

人口が集中するところは、仕事量も多く、単価も高く感じます。

逆に、人口減少の地域は、価格が割安な反面、成就する時間が長く感じました。

三浦で５００万円の売買行うこともあれば、東京で８０００万円の取引もありましたが、仕事の量は同じです。

福家ホームの強みは、逗子、葉山で長年仕事をした経験があり、会社は横須賀、暮らしは三浦市、取引先は横浜が多い・・・。

三浦半島一円で仕事をしていることで、皆様のご依頼も多方面からございました。

全てが成約に至っていないことで、さらなる努力を重ね、依頼者へ貢献するように精進していきたいと思います。

個人的には、若いときから会話メインで不動産の仕事をしてきた自分ですが、時代のながれでしょうか、メールに費やす時間が多く感じました。

眼も衰えそうです・・・（笑）

しかし、不動産は大切な財産で大きいお買い物。

メール文章の一つで人への伝わり方が変わります。まとまる話もまとまらない場合もあります。

このところを来年は変えていこうとおもいます。

後は、健康、体重を７５㌔から７２㌔にすること。

３月３日の三浦マラソンハーフで２時間３０分以内で完走すること・・・。初心者なので。

来年もどうぞ、福家ホーム株式会社を宜しくお願い申し上げます。

ハウスコート横須賀中央、成約となりました。素晴らしいマンションです。買主様元付様ありがとうございました。

2023-12-22T00:00:00+09:00

すばらしいマンションの取引をさせていただきました。

三井不動産、三菱地所の分譲。

やはり出来が違います。

耐震もしかり、設備がすばらしい。

立地条件はいうまでもなく、４方が道路に囲まれている。

マンションの敷地を消防法の空地のために歩道に提供しているので、周辺の皆様も開放的。

横須賀中央で分譲しているマンションも多い中、この仕様と構造は自慢できる造りと思います。

管理体制も交互にフル、屋上も利用ができ、セキュリティーも抜群。

このマンションは、２件の売買経験となりましたが、買主様はすべてご紹介の皆様とのご縁。

本当に感謝ですし、自信をもってお勧めできる希少なマンションです。

買主様、元付様、本日はありがとうございました。

京急追浜駅徒歩圏、借地権がある底地の売買契約が成立しました。その手続きとは・・・

2023-12-22T00:00:00+09:00

地主S様の依頼で底地の売却委任。

媒介（不動産売買の依頼）を受け、初めてあう借地権者O様と面談。

最初はやはりこの時代なので、信頼を得る前の雰囲気・・・。

最初は書面でのやりとり・・・。

数回足を運び、話が具体化している間に信頼を得てきた感じがありました。

媒介のため、地主様と借地権者様の間にたっての話のため、本日の契約の時に当事者面談。

晴れて契約の場となりました。

やはり、当事者皆様が集合し、契約をすることで、借地権者のO様も安心感を得られた感じです。

不動産媒介は信頼が大切・・・なかなかこの時代、信頼は簡単に得られるものではありません。

そのため、契約の際には、皆様に集合していただき、確信をもって契約になるのです。

この橋渡しと当事者の関係を円滑に保つことが、借地権と底地の売買の取引に必要と思います。

地主S様、買主O様、この度はありがとうございました。

プリオール葉山の杜～親しき皆様との内覧～

2023-12-10T00:00:00+09:00

本日のご案内はオーナー様も内見者様も親子代々でお付き合いをいただいている皆様。

襟が引き締まる思いと、温和で心から貢献したいという思いでの案内となりました。

皆様がこよなく葉山と愛し、そして旧き良き時代も熟知されてる方々同志のコミュニケーションとなりました。

マンションの価値観はいうまでもなく、売り出し開始後あっという間に売れていくマンション。

時代の流れですね。

バブル前もバブル後も、良いマンションは変らない。

縁（ゆかり）のある皆様であったこのひと時を、この素晴らしい環境と景色をもつマンションがさらに引き立たせてくれました。

１時間２００円で使用できるビューラウンジから望む江の島、富士山、相模湾を楽しみながら、このマンションの話が盛り上がった時間を大切にしていきたいと思います。

検討されているK様、素晴らしいオーナー様との取引は、物件を所有する間、大切な思い出も継続できます。

金利が安い時期、不動産に貯蓄するお気持ちで、前向きな検討をご期待申しあげます。

クリオ衣笠査定開始～１５年前のお客様からのご紹介～

2023-12-09T00:00:00+09:00

福家ホームの設立前のお客様Y様のご紹介。

Y様には、１５年前に、三浦海岸の倉庫付き別荘を購入しただき、ご一緒にオーナーの住む調布まで取引に行ったことはいまでも鮮明に覚えております。

その三浦海岸の査定を兼ねての電話だったのですが、Y様の大切な友人K様のご相談でした。

K様はいままでいろいろな物件を見てきましたが、帯に短したすきに長しで、いまのところ迷われています。

そこで、この日、K様家族との面談で、クリオ衣笠東向きのお部屋に訪問。

そして査定と資金繰り。

売却後の暮らす物件の希望のヒアリング。

残念ながら、次の先約の時間の関係で、楽しい談義の時間が足りなかったことで、少々後悔しましたが、また機会があるとおもってます。

K様家族の夢をかなえるため、まずは、マンションの売却に専念していきたいと思います。

すばらしい購入者がみつかれば、K様家族の夢の計画が５０％近く近づくことになります。

K様の大切なお子様、ご家族のため、素晴らしい購入者を見つけていきたいとおもいます。

まずは、Y様、素晴らしいご縁をいただいてありがとうございました。

追伸　　来年、三浦海岸、菊名の売却のお仕事、お待ちしております。

横須賀市粟田一戸建て、無事に引渡し完了、売主様、買主様、ありがとうございました。

2023-12-08T00:00:00+09:00

本日、福家ホームに売主M先生（管財人）と買主T社様、そして、司法書士H先生、抵当権者H様に集合いただきました。

皆様、遠方から本当にありがとうございました。

買主T社様は福家ホーム設立まもなく、アパートを購入いただいた方。

M先生は設立前からお世話になっている弁護士さん。

司法書士H先生は、会の仲間でお世話になっています。

皆様、信頼のなかで行う登記は、本当に安心です。

そして、T社さんには、２棟目の購入で本当に感謝です。

これからリフォームに入って、賃貸に出す予定です。

横須賀に沢山の人が集まることをいのりつつ、仕事に励みます。

ファイナンシャルプランニング編～遺言（いごん）はしっかりした時に～

2023-12-05T00:00:00+09:00

遺言（いごん）・・・。

大切な家族が大切な財産を継承できるために。

現在高齢化が進む中、認知か？大丈夫か？という状況で相続対策の相談をされる方が増えています。

仮に、父が所有する財産でも、お亡くなりになった時点で、父所有の財産ではなくなります。

法定相続人の共有財産となります。持分は関係ないのです。

もめたら法定相続にもとづいたり、調停分割や審判分割になります。

もし、遺言があれば、法定相続人の関係よりも、遺言記載の相続人に財産が遺贈されます。

法定相続人の息子や配偶者に遺言で相続されない場合、その方々が異議を申し出し、遺留分侵害請求手続きとなります。

いずれにしても、遺言は一番新しい書面が有効なので意志がしっかりしているときに作成しましょう。

作成は、公証人に作成してもらうい保管する方法、または、自筆遺言（目録はワープロでも可、各誌面に自筆の署名捺印）で法務局に預かってもらう制度もあります。

いくらしっかりしていて、健康寿命が長くても、交通事故などにあって万一のときに、大切な家族を守るためにも遺言の作成は欠かせません。

自筆が難しければ、弁護士、司法書士、行政書士へ依頼することも可能です。

求む！～京急三浦海岸駅徒歩１０分圏内で、一戸建てまたは土地を募集しています！

2023-12-03T00:00:00+09:00

求む！三浦海岸！

私が長年お付き合いをいただいている三浦市のＩ様。

工事のお取引、土地の購入、知人のご紹介などで、お世話になっている大切なか方。

そのＩ様のご子息夫妻の新居探しの依頼を受けました。

今年に入り、中古住宅に購入申込をいれて、融資の事前審査も内定したのですが、

売主様のご事情で、購入までは至らなかったことで、なんとかしたいと思っております。

先週、三浦海岸駅徒歩５分の戸建の内覧でしたが、少々周辺環境が危惧され、引き続きの物件探しを行っております。

このホームページをご覧の皆様で、三浦海岸駅周辺で、土地（上物付も可）や中古住宅のご売却を考えている方がいらっしゃいましたら、どうぞ弊社にお声がけくださいませ。

心からお待ちしております。

馬堀海岸１棟ビルの契約完了～この時代にふさわしい新たな企業がこの横須賀に！～

2023-12-01T00:00:00+09:00

この日、馬堀海岸駅徒歩１分にある、１棟ビルの契約をおこないました。

重量鉄骨造、天井高３ｍの重厚感のある建物。

立地条件は最高です。

横須賀は空家住宅が増えてきています。

そして、高齢化が進み、大きい建物でも使用しないお部屋も多くあります。

中古住宅をリノベーションして暮らす方も増えてきています。

そんな中、この地に某大手企業さんとの契約をすることができました。

オーナーT社様にも感謝です。

横須賀にとって必要な企業、横須賀市民にとって安心して暮らせる企業。。。

そのような企業さんを待ち望んでおりましたが、この度契約となりました。

楽しみです。

室内改装等やレイアウトの検討がこれから始まり、来年には活動され始めると思います。

関係者の皆様、ありがとうございました。

横須賀市池田町のマンションの引渡し、契約通りにすすむ素晴らしい取引でした

2023-11-30T00:00:00+09:00

本日の昼、買主K様のマンション購入の決済。

某S信金本店に集合。

自宅売却代金を受領し、現金決済。

売主様と元付S社様同席にもと、決済を無事におえることができました。

契約日からその間の諸条件、そして本日の決済日と時間と司法書士の何取り・・・。

買主K様は自宅後に換価した現金で購入するため、この決済ができないと引っ越し先にこまっています。

そんななか、今回の売主様、元付S社K氏が契約取りにすすめてくれたことに感謝。

買主側にたつ私にとって、決済後の買主K様の安心された笑顔にいままでのことが嬉しく思いました。

売主と元付様、買主K様、本当にありがとうございました。

横須賀市西浦賀のお住み替えの成功例～当事者のご協力あっておかげ様です。～

2023-11-30T00:00:00+09:00

本日の午前中、西浦賀の戸建て売買の引渡し決済を行いました。

売主Ｋ様は８年前の購入者、買主様は妻のママ友のご主人様。

すばらしい協力があって、この引渡しを迎えることができました。

やはりＫ様の決断は正しかったのです。

購入先はなくても、まずは売却して資産を確定。なぜなら退職されているから。

契約後、引渡し日を余裕みて設定。

買主Ｔ様はそのご理解でご契約。

その後、売主様のお引越し先の決定ができて、引渡しを早めることとなり、買主Ｔ様の素晴らしいご協力があってこの日ができました。

本当に買主Ｔ様、売主Ｋ様、ありがとうございました。そして、おめでとうございました。

借地と底地の関係～追浜駅徒歩圏の地主さんのコンサル業務で・・・

2023-11-24T00:00:00+09:00

本日、地主S様のコンサル業務で、底地の譲渡作業。

６件の底地売却依頼。

そのうち、２組の借地権者の方が購入に前向きとのこと・・・。

底地を売却する作業・・・。

健全な賃貸借契約の確認、確定測量、隣地との越境関係、相続登記、売買契約。

様々な作業があります。

見た目は一つの一戸建ての不動産でも、土地は地主さん、建物は借地人。

権利が二つ、簡単に言えば、共有に近い。

良いことが多いよりも、紛争の可能性が高い。

なぜなら、兄弟間や親子間での相続分割の紛争が増えています。

このような一つの不動産に数人が関与する事案で、紛争相談を弁護士さんに確認するまえに、弊社に相談があります・・しかし、

このような紛争の事案は、非弁法があり、不動産会社は介入できません。

基本的に「宅地建物取引業」をすることが不動産会社の根幹。

地主さんが売りたい、借地権者が購入したい・・・という機会は、まさに千載一遇の機会。

これを逃すと、一方が売りたい、買いたいといっても到底まとまりません。

そして十何年が過ぎれば、相続も発生し、子孫にもこの問題を継承することになります。

この機会を仲介として、そして宅地建物取引業として円満にまとめて参りたいと思います。

相続開始のときの協議方法は・・・～ファイナンシャル・プランニング～

2023-11-18T00:00:00+09:00

相続が発生・・・被相続人の財産は、相続人の共有となります。・・・協議しなければ。

１０ヶ月後には確定申告もあり、不動産はあるが相続税が心配・・・。

このような相談が出てくるケースが増えてます。

相続税の課税財産は、非課税財産、債務、葬儀費用を引いた課税価格に基礎控除をおこない、法定相続人の数で一旦税金が算出されます。

その後において、どのように相続財産を協議していくかは、不動産の価値にもよります。

先日の三浦の相続コンサル業務では、税理士とチームを組み、査定業務と仕訳業務を弊社、そして、税務関係は税理士の先生に一任して対応ができました。

簡単にいく相続の確定申告でも、相続人が共有とする財産をどのように配分するかが一番の問題です。

長引くと延納、滞納となります。

相続人が自由に決められる遺産分割協議は、不動産の価値をしることも必要です。

そのお手伝いを速やかにおこない、実際に売却する財産を選定し、相続税に充当することも費用ですね。（譲渡所得税はかかります）

自宅や賃貸用の土地も、一定の規模であれば、軽減されます。

事業を営んでいた被相続人であれば、相続人がそのまま事業を継承することで、事業用土地の軽減も受けられます。

相続のお話が増えてきた昨今、相続対策としての査定は必要不可欠になってきました。

ファイナンシャルプランナーとしてのアドバイスも行いますので、宜しくお願い申し上げます。

横須賀市粟田一戸建て、本日成約となりました。～初めてマイホームの方に最適な大きさ・・・でしたが？～

2023-11-16T00:00:00+09:00

M先生が管財人となった売却物件。

本日無事に成約することになりました。

購入者T社は、数年前、弊社から一棟アパートを買ってくださった一般消費者の大家さん。

大家さん業を始めて、業務拡大で法人化して今回のご購入。

嬉しいご縁です。

法人化すれば、購入の名義も法人。

相続対策にもなります。

社長に退職金を出して、会社の相続財産評価をさげることもできます。

裏側の擁壁は、神奈川県施工の頑丈な擁壁。

しかし、その上はむき出しの山となっているので、レッドゾーンの指定となります。

まだ施行後区域指定が未実施の「特定盛土地域」にはなっておりません。

分譲地でしっかりした擁壁がある安心感があっても、法令は厳しくなっていくばかりですね。

重要事項説明もしっかりおこなったうえで、リスクや価値、今後の法令を説明し、買主T社の社長様にお時間をいただきました。

数組の問い合わせをいただいたこの物件。素晴らしいタイミングとご縁で結ばれました。

売主様、買主様、ありがとございました。

横浜市緑区のマンションの査定開始～住宅供給公社　竹山団地～

2023-11-13T00:00:00+09:00

知人先輩A様からのご紹介。

ご親戚が所有するマンションの売却。

しっかりとした造り、そして内装も一部施してあり、即入居可能。

広大な団地の中のマンション。

バス停、小学校、コープ（スーパー）なども平坦で歩けます。

今後、価格のアドバイスもおわり、いくらの価格が入るかにより、売主様に業務報告をする予定です。

そろそろ準備に入ります。

江東区亀戸フルリノベーションマンションのお引渡し、東京では希少な景観

2023-11-10T00:00:00+09:00

大安、吉日。

この希少な平日に、東京では希少なパノラマに緑が見えるマンションの引渡しができました。

妻の知人のM様、本当におめでとうございます。

ほぼお一人で資金調達をなされたことに頭が下がりました。素晴らしい。

室内のフルリノベーションの仕上がりもすごくよく、設備もワンランク超の仕様とききました。

売主さんもすごくよくしてくれました。

そのため、M様の笑顔を絶やすことなく、この決済の日を終えることができました。

これから、駅近、景観よし、空気よし、室内よし、そして耐震基準適合で安心よし。

素晴らしい良好なマンションのくらしをお送りいただければとおもいます。

耐震基準適合証明書を取得したので、ローン減税、不動産取得税の減税、登記費用の減税もできました。

いいこと尽くしのこの取引に、おめでとうございます！とこころからお伝えいたします。

これからの三浦市は・・・～三浦市栄町の土地販売について～HACもなくなる・・・

2023-11-03T00:00:00+09:00

三浦市の引橋は有名ですが、その南と北で、なんだか分断している気がします。

京急電鉄さんの三戸開発、三浦海岸の賃貸住宅、ベイシア、カインズ。

南になれば、埋立、三崎港。

スーパーの人の流れも変わる。

地元の人たちに愛されている三崎港、栄町。

市外からもきている、引橋から来たの上宮田、下宮田。

今回の栄町の土地は地元の方に需要がありそうです。

地元のオーナー、地元の購入者のつながりの予感がします。

不動産収入は損益通算が可能、岩戸オーナーチェンジの決済終了。

2023-10-30T00:00:00+09:00

本日、横須賀市岩戸の一戸建ての決済とお引渡し。

建物は賃借人がかりていますので大家さんから新大家さんに所有権移転登記となりました。

元大家さんは、大切な思い出のあるこの戸建を現金化して、譲渡所得税を納税し、のこりを将来の楽しみにご利用されます。

新大家さんは、賃借人の収入をもって、今後は不動産保有、資産活用で経営をいたします。

賃料は不動産所得になります。

家賃年収から控除できる項目として。

固定資産税、不動産取得税、損害保険料、修繕費、募集広告費、管理費、減価償却費、借入利子（土地分の利子は除く）があります。

損失（不動産所得がマイナス）がでたら、他の所得と損益通算できるので、バランスを取りやすい所得です。

元大家さんは、戸建てがそのままの形で新たに継承できたことで、ご安心いただいたようです。

この度は、売却大家さんを紹介いただいた仲間のNさん、そして、売主様とご親戚の皆様、本当にありがとうございました。

空き家対策のコンサルタント、相続、測量、横須賀市三春町の作業を開始しました。

2023-10-28T00:00:00+09:00

５年前にお住み替えをいただいたO様の親戚の実家。

横須賀市三春町で平坦な場所。

空家となり、管理がままなりません。

土地と建物は相続登記未了のため司法書士へ依頼予定。

遺言がなさそうなので、遺産分割協議を行います。

（令和６年４月からの相続登記義務化）

また便利ですが、周りは大地主様の土地で、道路も私道でいきどまり。

手続きの最初は・・・。

①地主さんへの挨拶にO様親戚と同行しました。

②隣地間口の接道などの確認で、隣地へO様親戚同行し挨拶完了。

すべてにO様のご親戚のおかげで、隣地、地主の皆様と温和に協議ができました。

今後は、測量作業（隣地立会、確定）、建物の家財撤去作業があります。

地主さんからの、私道の許可証のお話も口頭で快諾頂きました。

所有している皆様のお付き合いが、相続対策としてどれだけ大切かを実感できた日でした。

土地は大切な財産です。そして、承継するのも継承するのも人同士。

そのためにも、現在保有している皆様がいかに関係者や隣接者とのお付き合いを大切にして下さっているかで相続財産も生きてきます。

江東区亀戸リノベーションマンション成約しました。売主様、買主様、ありがとうございました。

2023-10-08T00:00:00+09:00

本日、無事にM様のマンションの成約となりました。

妻の知人です。内見も物件探しも妻に一任。

不思議なご縁で、とんとん拍子にここまでこれた今回の契約。

契約は、新宿駅付近の分譲会社で契約をおこないました。

昭和５７年以前の建築のマンションですが、内装はフルリノベーション！

新品で景観も良好！すばらしい！

マンション全体は、８年前に耐震工事をおこない、東京都から耐震診断OKの評価をいただいてます。

そのため、耐震基準適合証明書も取得でいるようです。

ローン減税や取得税、登記費用の減税にもつながります。

決済前に検査機関に申請し、耐震基準適合証明書を取得したいとおもいます。

買主様、売主様、本日はありがとうございました。

東京都新宿区オーナーチェンジ物件、決済と引渡し完了しました、売主様、買主様、ありがとうございました。

2023-10-06T00:00:00+09:00

本日の大安。新宿にて、投資物件の売買の決済を完了することができました。

売主様、買主様、ありがとうござまいました。

やはり新宿です。

人の賑わいはすごいです。

決済完了後、買主様とテナントさんのところに行き挨拶完了。

売主I様も長年所有されたいたこのビルともお別れになりますが、穏やかな表情が忘れられませんでした。

この取引のご縁をいただいたI先生に、深く御礼申し上げます。

逗子市小坪の土地、本日無事に決済とお引渡しが完了しました。買主様、元付様、ありがとうございました。

2023-09-28T00:00:00+09:00

本日、逗子市小坪の更地の決済無事に終了しました。

買主U様夫妻、そして元付Mさん、本当にありがとうございました。

売主様は実家の空家を相続し、遠隔地に居住してますが、特例により、譲渡所得税の３０００万円控除が利用できます。耐震工事か更地渡しか・・・。

今回、更地渡しの交渉もできて、売主様も買主様ともメリットがあった土地取引でした。

これからは、買主様ご家族ご指定の工務店さんでの建築となりますが、引き続き融資の段取りも引き続き行います。

逗子のご自宅の売却もこれから行いますので、どうぞ、この１年間も、引き続き宜しくお願い申し上げます。

湘南山手桜木坂のマンション、成約となりました。買主様、元付さん、ありがとうございました。

2023-09-25T00:00:00+09:00

２４日の大安、湘南山手桜木坂４LDKのマンションの売買契約をいたしました。

買主K様、ありがとうございました。

８年ぶりのお住み替えをご依頼いたことに感謝いたします。

このマンションは、土地区画整理事業として横須賀市がからんだ工事。

開発行為ではありません。

その一角をマンションにしてます。

写真の緑の下は横浜横須賀道路で、、馬堀海岸のインターにでます。将来千葉の富津につながるのでしょうか（笑）

横須賀市馬堀町７０坪の土地付き建物戸建て、無事に決済完了。売主様、買主様おめでとうございます。

2023-09-22T00:00:00+09:00

ずっと福家ホームを見てきてくださったO様。

本日無事に取引を完了することができました。

駅１０分以内、しかも平坦。

来店から今日まで、数か月の間、ご依頼をいただいて心から感謝いたします。

これから、リフォームですね。

楽しみにしております。

車沢山はいるので良かったです。

おめでとうございました。

横浜市新築の家探し、本日契約となり新たなスタート～最寄り駅の表示以外でも視野に入れてください～

2023-08-27T00:00:00+09:00

本日、W夫妻とお会いして、めでたく新築の契約をおこなうことができました。

ご結婚、そして新居、今年はおめでたい年となりましたね。

Wさんをご紹介してくださったのは、お父様。

お父様夫妻は福家ホームにとって、かけがえのないお客様。

長年のお付き合いをいただいてます。

その大切なご子息の家探しが始まり、新居の取得スタートにご一緒できたことに大変嬉しく思います。

港南区の新築分譲の販売図面の駅表は「屛風浦」でしたが。・・・。

徒歩圏ですが起伏があります。

快速特急が停まらず、しかも起伏がああることで一旦躊躇してました。

勤務先の通勤アクセスが要（かなめ）であった家探しでした。

W様夫妻からの一本の電話。

「もしかしたら、快速特急が停まる上大岡駅が利用できるかも・・」

新築の現場に待ち合わせの約束をして、ご夫妻は上大岡駅か現地に歩いてこられました。

暑い中で、すごく恐縮いたしました。

ご夫妻は・・「なんとか歩いてこれます。そして、そんなに坂でもない・・・。」

このW夫妻の発見が、今回の成約につながったといっても過言ではありません。

真剣に、そして悩み、夢をもち・・・さまざまな想いがあったととお察しいたしますが、無事に成約にいたったことを心からお祝い申し上げます。

お二人の新たな暮らしが、今まで以上、に素晴らしい日々となりますように、心からお祈り申し上げます。

そして、W夫妻のそれぞれの親御さんやご親戚の皆様へも心から感謝いたします。しっかりと二人を見守って進めて参ります。

松戸市松戸新田のマンション、決済完了～これから生まれ変わり再販スタート～

2023-08-10T00:00:00+09:00

８月１０日、東京某所の銀行に集合。

M様との決済。

買主様は、法人のA社。

松戸のマンションを購入し、リフォーム再販。

もともとM様とは、平成２５年にお会いし、今回のマンションをご購入いただきました。

１０年の月日を過ぎ、今回の取引。

M様は新天地にお引越しし、今回の思い出のマイホームをご売却してくださいました。

東日本大震災の影響があるなかでの購入だったのですが、それほど価格にへ影響なく今回の売却ができました。

スムーズにいったのも、ご夫妻のご協力があったからこそです。

本当にありがとうございました。

7年ぶりの再会～西浦賀の住み替え計画を開始します～

2023-08-24T00:00:00+09:00

K様とは平成２７年に会いました。

最初、三浦市の物件に申し込みをいれたのですが、契約の前日に売主さんが売りやめ。

遠隔地から手付金を用意していました・・・

その日に奥様と物件を探しまわり、みつけたのがこの西浦賀。

ご主人には遠隔地から来ていただき、再内見し、その日に契約したのは記憶が鮮明。

K様も大変だったのですが、今思えば、K様との再会ができたこともうれしくおもいました。

これから、販売を開始します。

価格は１９８０万円

平成２７年新築

土地１１８㎡、建物９０㎡　車２台。

京急久里浜駅まで徒歩２１分

高坂小学校、浦賀中学校学区内

建物は大変きれいにお使いです。

横須賀市馬堀町の契約～ずっと弊社をお向き頂いたO様へ感謝～

2023-08-11T00:00:00+09:00

数か月にわたり、ずっと弊社に購入の専任をご依頼いただいたO様。

O様家族は、将来の子供さんのために素晴らしいマイホーム計画を目標にされてきました。

本日、横須賀市馬堀町の土地付建物の契約をおこなうことができました。

念願の一戸建て。

庭も広く、車も数台駐車可能。

予算的には改装する費用もありますので、購入価格を抑え、今後はDIYも含め改装を楽しまれるとのことです。

弊社でもお世話になっている管理業務の提携のI社さんへの改装依頼も視野に入れております。

お子さまの教育、そして家族のだんらん。

和気あいあいの暮らしをもとめ、その仲介業務ができたことに感謝申し上げます。

O様ご家族の皆様。本日は、本当におめでとうございました。

追伸　時間があるときに、大好きな馬堀海岸の海岸線をウォーキングしております。メタボ防止！

空き家になっていないが、遺産分割協議ができない・・・三浦市居住の知人の相談

2023-07-28T00:00:00+09:00

お父様が先日お亡くなりになり、同居している息子M様から相談がありました。

M氏曰く、「二人で住んでいた持ち家が、一人になって寂しくなった・・・。」

そのような中、突然の義理弟（妹の旦那）からの一本の電話。

「あなたの（M所有）の土地の評価額はいくらなのですか？固定資産税はいくらきてますか？・・・」と。

仲の良かった妹（旦那も含め）は、父が亡くなって納骨も済まないうちに遺産分割の話・・・。

亡き父は、遺言も残さず、法務局にも自筆遺言も預けていない。

しかも、義弟からの話では、妹は認知症の診断・・・。

このような状態のため、血のつながっていない、ましてや法定相続人でもない、義理の弟からの遺産の話に違和感を感じたらしい。

相続人のM氏と、妹が法定相続人です。

M氏が暮らしている土地を分割するわけにもいかない。

妹の相続分半分を代償金を支払い、暮らしている土地を全てM氏にすることもできない・・・。

なぜか・・・、妹が認知で遺産分割協議ができない。

旦那さんは後見人にもなりたくない、後見人も立てたくない・・・とのこと。お金がかかるし、維持費もかかるし・・と。

司法書士の先生にも聞きましたが、まずは、法定相続で、妹と半分ずつの共有にしていくしかなさそうだ。

その後、今後のことは成年後見人を立ててもらい、いま暮らしている亡き父の思い出家がつまった家と土地を守っていきたい・・・というM氏の気持を尊重したい。

＃空き家　＃相続　＃遺産分割　＃三浦　＃成年後見人

相続によって取得した居住用の空き家を譲渡した場合の特別控除の特定

2023-07-24T00:00:00+09:00

親が住んでいた実家・・・

空き家になって、相続の話が出てくることも多くなりました。

東京で家族と暮らす本人は、実家に戻ることもない。

空き家になったら火事や空き巣も怖い・・。

妹は嫁いでいるので、さて長男はどうするか・・・。

実家の建物が昭和５６年５月３１日以前の建物の場合は少し事情が変わります。

実家（逗子）を単独で相続した長男は、相続税は控除内。

司法書士に依頼し、相続登記完了。

空き家の状態から、改装して貸すことも資金が必要。

売却の方向になり、査定となりました。

５０坪３０００万円なので、譲渡所得税は通常６００万円位。

しかし、３０００万円控除が利用できると、所得税、住民税もかからないのでは・・・。

その要件。

１．実家の親御さん（被相続人）が居住用で使用していたこと。

※もし親が老人ホームに入所しても、建物を貸してなければ大丈夫。

２．建物に相続人以外が入居していなかったこと。

３．建物が耐震基準に適合しない場合は、更地にして譲渡できる。

詳細は沢山あります。

土地建物を相続する際、そして、現金を相続する際、いろいろな角度で遺産分割協議をおこなうことができます。

これから相続登記や遺産分割協議を行う方は、いろいろとご相談を承ります。

因みに、相続財産を国に帰属（寄付）する制度もありますが、その条件に該当するなら、他にも買取会社が多くあります。

ご検討ください。

三浦市栄町の土地売却依頼・・・～測量開始、三浦市の需要について・・～

2023-07-23T00:00:00+09:00

先日、妻と三崎の下町から車で駅までいきましたが、歩道をとおる人が少ない…

お店はシャッター通り。

マグロの水揚げが盛んな時には、三崎の商店街は、肩と肩がぶつかるくらいに人が歩いていたと聞きます。

三浦半島の最南端、海からのルートでないと活性化しません。

油壺マリンパーク跡のキャンプ施設も見てきましたが、少々寂しく感じました。

昔はペンギンがいた跡地にテントが張られたりして・・・すこし違和感がありました。

人口が５万人いた三浦市も、いまは４万人弱。

企業誘致しかないのですが、なかなか来ない。

三崎高校の跡地もマンションで有名なスターツさんが決定され、図書館などいろいろな施設は検討されているようです。

今回、三浦市栄町の土地の売却依頼をいただき、測量の作業に取り掛かることとなりました。

所有者の方も地元で昔からのいきさつもご存じなので、安心して取り掛かれます。

水産関係の大切なお客様I様の紹介なので、誠心誠意対応していきます。

もともと測量されておらず、確定確定測量作業が必要です。

三浦市の道路は確定していますが、隣接地には数十名の土地があます。その境界立会の署名を数十名取得することができるのであろうか・・・。

この土地の利害関係人の代表者がいて、立会権限があれば、その方の印鑑で立会は大丈夫のようですが・・・。

所謂、隣地に分譲マンションがあり、何百人の土地共有者の署名ではなく、そのマンションの理事長さんの印鑑で対応できることと同じ理屈です。

道路と平坦で景色も良いので、しっかりと確定測量をおこなうことで、資産価値を守ることができます。

私の勘ですが、きっかけは水産関係のご縁なので、購入者も水産関係の方になるのでは・・・と感じてます。

三崎の人は、みなさんあったかい！感謝。

横浜の新築住宅を求めるために…住宅ローン減税がさがる前に！

2023-07-22T00:00:00+09:00

本日、W様の奥様と一緒に、６物件の見学に廻りました。

横浜市の新築分譲。

この一ヶ月、W様は相当多忙でした。

その中で、おちついたのが本日。

朝から約４時間の旅。

廻るところすべてに笑顔をいただき、私もうれしく思いました。

弘明寺あたりの物件もよかったかな…と思いましたが、隣接地に空家があり、草も茂って少々不安。

そのため、ご主人の次の内見の候補からは外れました。

４時間近く、不動産を周りながら、奥様といろいろとお話ができました。

不動産会社は、一言「ヒアリング」につきる！と思いました。

今まで、自ら良いとおもった物件や場所でも、なぜお客様はお気に召さなかったのだろうと。

よくよく聴くと、断りの理由に納得できるのです。

ではどうすれば・・・断りがある前に、全てのヒアリングと質疑応答、今後の対策をすれば、物件は早く見つかるのではと。

このことは、私の自宅を建ててくれた工務店の社長も言ってました。

大切なことですね。感謝です。

家探し・・・これはお客様の心探し！でもあります。

工務店の社長さんの話も含め、いろいろな皆様のアドバイスを受けて、日々成長していくことが必要ですね。

お客様の言葉、考え、気持ちから、不動産業は成長していくと感じました！

次回のご主人さまのご案内、平日となりますが、しっかりと対応します。

通勤にいたる駅までの徒歩ルートは、私が実際に歩いて示したいとおもいます！

＃横浜家探し　＃空家　＃横浜新築　

空き家の対策、公的相談担当で出席してきました。～司法書士、不動産鑑定士の皆様と対応～

2023-07-21T00:00:00+09:00

本日、公共施設にて、空家相談の宅建士での担当で出席。

多くの皆様が悩みを抱えている「空家」

横須賀、三浦、逗子のバス便など、空家が多い。

人口減少、核家族化、少子高齢化が原因。

建築費の物価高、インフレ、戦争、・・・。さまざまなコスト増。

減税があっても良いのだが。

多くの皆様は、実家が空家になってどうしようかとの悩みが多くあります。

相続登記未了で、子や兄妹での遺産の協議も未了。

しかし、１０年経過していいれば、遺産分割も、裁判所の仲裁でうまくいきます。

寄与分なども鑑みず・・・。

今回の相談も、空家の評価、税金、分割方法などをアドバイス。

相続では司法書士の先生が対応。

不動産の代償分割（土地をもらて、見返りにお金を兄弟に払うなど）は不動産鑑定士と私で。

空き家の売却方法については、私の担当。

公的相談なので、会社名は教えられませんが、市民の皆様のお役に立てたのではないかと思いました。

いま私ができること。

しっかりと知識をもって対応していこうと思います。

＃空家　＃遺産分割　＃空家買取　＃相続未了　＃法定相続

横浜の家探しが続いております。横浜の住宅事情・・・～お客様のご子息夫妻へのお祝いの為にも！～

2023-07-20T00:00:00+09:00

W様夫妻は新婚さんで、私からは、人生最大のプレゼントとしてお気に入りのマイホームのご提供と思い、家探しに没頭しております。

横須賀線、京急線、相鉄線、市営地下鉄・・・。

いままで仕入れた物件は４０物件。

自らの目で確認、そして、現地まであるき、その後W夫妻に来ていただいてます。

これかな・・という物件に遭遇したのですが、もう一つのところで、妥協できない部分があったそうです。

若きお夫妻が悩むことはさせたくありません。

私も心機一転、W夫妻の気持を感じ、今日も現地へ！

素晴らしい物件がありました。

しかし、W夫妻の案内の日程が読めません。

横浜は山坂が多く、山を切り開いた分譲地が多いのです。

平坦と想えば、マンションやアパート、三階建。

みなとみらいには埋めたてで商業施設が建ち並び億ション。

平坦な住環境は希少なのです。

今回、駅まで１４分の往来を自らしてきました。

小学生も楽しく歩いてました。

汗っかきの私ですが、平坦な道のりなので、風があたって、心地よい気分となりました。

W夫妻もこのルートを歩けば、心配もないと思いました。

一遇のチャンスを逃さないためにも、ご夫妻のどちらかが見に来てくださることを祈ります。

本当によかった！

走水神社にいってきました。この地は、懐かしい。逗子の先生からのアドバイス。

2023-07-19T00:00:00+09:00

学生のカッター訓練で走ったこの走水神社の前。

飯田屋さんは昔米屋さんでしたが、今はファミマ。

逗子の先生から、私の妻が走水神社にいくといい・・・。とアドバイスを受けました。

私もそのあと、参拝に行きました。

走水神社の目の前にも、以前のお客様がおります。

神社からみる景色は、まさに、絶景。

本宮の上に行くと、旧稲荷社があります。

清々しい場所。

７月２２日土曜日、７月２３日日曜日には夏季例祭があります。

横須賀には素晴らしいところがたくさんあります。

身をもって感じてます。

借地権付建物の購入・・・～横浜住みかえ計画、融資の難しさを痛感～

2023-07-16T00:00:00+09:00

本日、横浜のR銀行ローンプラザに行ってきました。

お客様と一緒です。

ここまでは、融資がうまくいっていなかったので、本日の土曜日に相談となりました。

借地権付建物の購入、そして、自宅の売却。

これを同時並行に進めていたのですが・・・。

添付の路線価図は国税庁のもの。

数字の隣に「D]と記載しているのは借地権割合。

所有権が坪単価１００万円とすれば、Dは０・６の地域にため、借地権は坪単価６０万円が参考値。

相続や贈与等の税金に関する基準にもなります。

ちなみに、路線価の数字は千円単位で、時価（実際の相場）よりも安いのです。８０％くらいでしょうか・・。

銀行はなかなか借地権の評価が厳しいようです。

国が絡むフラット３５にも申請したのですが、融資は建物の評価分しか出ないという。

借地権は相続財産です。そして、売買も日常茶飯事にされている。

この結果はまさに、金融引き締めになってきているのでは…と感じました。

お客様と二人三脚できた住み替え計画は、一旦保留となり、今後の夢を考えるために再考したいと思います。

基本的に、いまの自宅を住み替えたいという希望が基軸なのです。

そこがぶれていなければ、私は、しっかりと今後も頑張ってお役に立ちたいとおもいます。

融資が難しくても、今の自宅の売却代金と自己資金をもって少しでも買い替え計画に近づけていきたいと思います。

旧公図では海だった道。鴨居の神社近くの売却物件の調査～海まで１０秒の立地～

2023-07-08T00:00:00+09:00

売主A様兄弟と本日立会。

鴨居二丁目の古民家風の一戸建て。

きっかけは、この春、西浦賀の土地を売却してくださったI様よりご紹介をいただきました。

観音埼…私の思い出の場所。

防大生のころ、走水の階段を訓練で学校まで駆け上り、夏は東京湾の８キロ遠泳で真っ黒に。

２年生のカッター訓練では階段をかけのぼり、走って、漕いで、おしりの皮がむけて、手も血豆だらけ。

同じ釜の飯を食った同期の友と一緒に、観音埼や味美食堂でアジフライ。

酒も楽しかった。

旧き良き思い出のこの地。

この地は、旧海軍、戦死者の碑、海軍が所有していた道。

その後、埋めたてられ、新たな観音埼の道が開通。

今回の土地は、その海軍省が所有していた旧道に面した土地と建物。

建物は情緒がありました。船宿にはもってこいです。

徒歩１分の鴨居神社、そして、きれいな海と、遠くに見える浦賀水道。

素晴らし土地に出会いました。そして素晴らしい所有者A様とお兄様にも出会うことができました。

これも西浦賀のI様のご紹介のおかげです。

これからI土地家屋調査士に海軍省の道路を明確にしていただき、建築基準法に問題ないように買主様にお渡しできる素晴らしい土地にしていきます。

乞うご期待ください。

京急追浜駅、一棟アパートの決済が無事終了～決済前に満室になりました～

2023-07-06T00:00:00+09:00

売主TM様とお会いして３ヶ月。

売主ＴM様は。最初からアパートを保有していて、今回一棟そのまま売却の希望。

専任媒介契約を締結しまして、測量のI事務所さんに依頼。

I事務所さんのリーズナブルな費用、正確な測量にはいつも感謝。

買主はすぐに発見され、近くのTK様に決定。

今回の売アパートは６世帯。

５世帯入居のまま、オーナーチェンジとして売買契約。

本日、追浜にあるK信金さんに皆さんで集合しました。

H司法書士に来ていただき、無事に決済をおこないました。

決済日は７月は途中日なので、売主の旧大家さんは７月分の賃料全額を受領。

買主のT様は本日からの所有につき、賃料は本日からの月末までの日割り分を売主さんから受領。

敷金はもともと管理会社が預かっているので、その敷金返還請求権の移転。

このいうにして無事にその手続きもおわりました。

入居者も決済の２週間まえに契約となり、新たな買主T様は満室のオーナー業を迎えます。

管理会社は私がすごくお世話になっておる会社なので、そのまま管理の継続となります。

弊社も、これから久里浜の一棟マンションの管理が始まります。

妻に全権おまかせ・・・。

本日はおめでとうございました。

人と人のつながりでみんなが驚いた・・・～逗子市小坪の土地売買契約～

2023-06-30T00:00:00+09:00

何と言うことでしょう、

M様からの一本の電話・・・「逗子の土地購入を検討したいU様を紹介しますよ！」との連絡。

Mさんと一緒にU様の自宅へ。

買い替えです。

自宅売却も関係します。

検討したい土地がはあるのですが、ずっとまえからその土地の売主のことを知っていたそうです。

その土地が、今回、M社から発売されました。

そして、今回、Mさん経由で福家ホームにお声がかかりました。

U様は、自宅に住みながら土地購入を希望。

そして、注文建築を建てながらじっくりと自宅売却する構想。

契約前にY銀行の事前融資審査もとおりました。

そしてめでたく、本日の土地売買契約となりました。

逗子の土地は広々して、南向きの日当たり抜群。古家は、売主さんが壊してくれると合意してくれました。

あらかじめ、工務店さんに現地確認をしてもらいました。

大きい家になりそうです。

土地の購入申込の時ですが・・・

M社ってどんな感じかな～とU様と一緒に自宅でM社のホームページを拝見。

なんと、この土地の売却担当をしっている！と・・・。

今回の買主U様の学校の同級生だったのです。

不思議なことがありますね。

簡単にもうしあげれば、相互に知り合い同士であった、今回の契約でそれが分かった！ということなのです。

（余談ですが、売主は、最近長崎に出張するとききましたが、私田中は長崎出身・・・関係ないかもしれませんがなんだか嬉しい。）

このようなご縁は、なかなかあり得ません。

本日の契約のとき、U様ご家族の笑顔がすばらしかったことが嬉しかった。

そして、なにより、U様のかわいいお子さま二人が、私の姿が見えなくなるまで手を振ってくれたこと、すごくうれしかったです。

U様家族を守りたい！そして、素晴らしい家を建てていただきたい！と、そう心底おもった一日でした。

紹介してくれたMさん、本当にありがとう。

そして、共同仲介のM社の担当Oさん、道筋を通してくれて感謝。誠実さを感じました。

売主様もこちらを向いてくださりありがとうございました。

そして、U様ご夫妻、本当にありがとうございました。

中古マンション、ゼファー松戸ブランエッセ、本日成約となりました。～１０年越のおつきあい～

2023-06-27T00:00:00+09:00

本日、松戸市の中古マンションの売買契約をおこないました。

売主のM様、買主のY社様、本当にありがとうございました。

M様は平成２５年の時の大切なお客様です。

平成２５年当時、このマンションをご案内して、購入していただきました。

そして、今回、１０年ぶりにご依頼の連絡。

売却のご依頼です。

専任媒介をいただきまして、野村不動産パートナーズに重要事項の調査

その間、案内、そして申込、そして本日、専任媒介依頼から１２日目で売買契約。

円滑にまとまりました。

これから８月決済にむけてまいります。

しかし、１０年は本当にあっという間ですね。

その当時のお子様も大きくなり、下のお子様も生まれ、小学校になります。活発で礼儀ただしいお子さまたち。

人生は早いものです。

子どもの成長は、時の過行く速さを痛感します。

私もその時は４７歳、いまは５７歳・・・。

松戸までも車で１時間３０分、

この１２日間で、媒介、案内、調査、契約と４回の往来！

数多く往来すると、距離感覚が縮まります。

お酒を減らしながら、日々の仲介業に全力を注いでまいります。

本日は、本当にありがとうございました。

横須賀市追浜、空家対策で底地の売買成約～これからが長期戦～

2023-06-26T00:00:00+09:00

本日、横須賀市追浜の土地の一括決済をしてきました。

一括決済とは、売買契約と同時に、代金全額を買主から売主に支払い、その場で完結する方法。

その場には、所有権移転のために、司法書士の先生にも同席していただきました。

地主K様が長年悩んでいた土地。

その土地には、所有者不明の建物があります。

もちろん、建物内には家財もどっさり。窓越しに見えます。

買主J様は、このような状態で、土地を投資として購入。

これからの策は・・・。

建物の鍵もありません、勝手に入ると不法侵入、建物の家財も勝手に撤去できません。

まずは、本日立会でお越しいただいた司法書士の先生に、建物所有者の存在、不存在の足取りを追っていただきます。

最終的には、相続財産清算人を裁判所で立てることになる可能性が高いのです。

土地の売主K様は、数年間地代をいただいてません。何十万円にものぼります。

督促しても通知が不可能。

長年の空家状態。

一般消費者では手がでません。

いままでの未納地代請求権を買主へ継承する合意もできました。

しかし、建物所有者は、資金力がない場合、相続財産清算人の経費がでません。

未納地代の清算ができるかどうかも不明。

相続人が不存在ですので、今後の予納金や解体費用などを想定で計算していきます。

相続人が発見された場合は、これからの未納地代の交渉や、今後の土地賃貸借契約解除等の協議となります。

土地が占有状態になっている現実、放置状態。・・。

この件は、土地の売買契約までは宅地建物取引業の仕事ですが、借地の解除、訴訟、相続人の不存在などについては、専門の弁護士、司法書士の先生に委託します。

長い道のりではありますが、投資するJ様のためにも、今後お付き合いしてまいります。

風光明媚な逗子市小坪の土地売買、お住み替え計画開始～不思議な出会い・・・～

2023-06-24T00:00:00+09:00

横須賀のMさんの紹介で、逗子市小坪在住のU様をご紹介いただきました。

U様は逗子に自宅を所有してます。

ご興味ある逗子小坪の土地が売りに出たのでで購入したいという依頼。

U様の自宅には住宅ローンが自宅にあります。

しかし、審査により、土地購入を先行して可能なのです。

一昨日、融資の事前審査を申込してきました。

そろそろ結果はでます。

このまま進めば、U様は自宅に住みながら土地を購入し、そこに建つ新居は、お気に召した工務店さんの建築を見ることもできます。

日当たり、景観、風通し、すべてに優れたこの土地。

U様の願いが叶いますように・・と、心から日々願ってます。

ちなみに、土地先行購入融資は、つなぎ融資的なものです。利払いのみ。

土地購入申込のときに、U様の自宅で、小坪の土地の元付会社の担当者のホームページを見ました。

U様も一緒にスマホをみてました・・・。

「もしかすると、同級生かも・・・」

とU様のひとこと。

びっくり。

U様と元付の担当者さんは同じ学校で知り合いだったのです。

全てが逗子の小坪の土地を中心につながりました。

U様はなにか持ってますね（笑）

契約は今月下旬を予定してます。U様のご家族の幸せな再出発を応援したいとおもってます。

松戸市松戸新田、新たにマンションの発売を開始いたします。～ゼファー松戸ブランエッセ～

2023-06-16T00:00:00+09:00

平成２５年に購入いただいたM様からご依頼をいただきました。

売却のご連絡があってうかがいました。

Ｍ様の新たな暮らしのスタートがはじまります。

本日は、高速道路を飛ばし、１時間４０分。

マンションのエントランスに到着した時、奥様がお出迎えしてくださいました。

１０年ぶりに室内へ。

懐かしい。

あのときを思いだしました・・・。

平成２３年３月の東日本大震災。

その２年後にM様夫妻をこのマンションにご案内をした当時、日本は、震災の影響で、東京電力の放射線量がかなり広範囲になり報道されてました。

そして、津波災害特別区域の法整備・・・。

その時に購入したときを鮮明に覚えてます。

松戸の銀行で決済したときが懐かしいです。

これからM様の新たなスタートのお手伝いができます。

夫婦と二人三脚で購入していたときを思い出します。

今回も、みんなで協力をしあって、成約に向けて頑張りたいとおもいます。

人とのご縁、人の大切さ、１０年たってもお声をかけてくださった感謝。

このことを心に思い、しっかりと活動してまいります。

３SLDKで２１００万円で発売します。

詳しくは弊社ホームページからのお問いあわせも可能です。

令和６年の住宅ローン減税について～省エネ基準を満たさないと、ローン控除０円～

2023-06-13T00:00:00+09:00

増税ですね・・・

一般の認定住宅以外で、ローン減税は最大３０００万円で０．７％。、しかも１３年間可能

これも今年で終わりです。

入居日が今年まで。

だがしかし、令和５年１２月３１日までの建築確認取得、完成、登記簿の日付が令和６年６月３０日以前ならセーフ。

この場合、２０００万円×０．７％×１０年間が控除最高限度。

基本的に、省エネ住宅の適用をうける住宅であれば、３０００万円×０．７％×１３年管の適用が可能。

控除の対象は、住宅の環境性能等に応じた限度額で２０００万円から５０００万円を設定してます。

今後、土地を購入して、建築を計画する場合は、省エネ住宅としての建築確認を申請することをお薦めします。

京急追浜駅徒歩圏の不動産、建物所有者がいない・・・～土地（底地）の地主さんが選択した方法とは～

2023-06-10T00:00:00+09:00

土地を長年所有してき地主S様。

ずっと前から第三者の建物所有者に土地を貸しておりました。

その建物所有者はすでに行方不明。

いなくなってから数年はたちます。

地代も数年、数十万の未納。

内容証明郵便ももちろん届かない。

その土地を、そのまま相続により取得した地主S様の配偶者S様。

数件の売却をおこない、今回は、長年お悩みの土地のことでコンサルを引き受けた次第です。

建物所有者はすでに亡くなり、相続人がいることまでは賃貸借契約書でわかりました。

その建物相続人方の行方も分かりません。

所謂、無償で地主S様の土地を占有している建物があり、そして空家。

地代も十数万の滞納となる。

建物には勝手に入れません。入ると犯罪です。

６月の下旬に、この土地を、一括決済する契約の予定となりました。

勇気ある個人のE様が買主となります。

投資ですね。

今月、E様は、地主Sさんより土地を取得したら、その後、建物所有者を探しつつ、裁判所に申し出する予定です。

相続財産清算人がきまればことは早いのです。

これからE様には金銭面でかかるであろう購入経費。

建物解体費用、弁護士費用、その他、裁判所への予納金や経費・・・。

その経費を控除したうえで、今回の売買代金を決定した次第です。

もちろん、底地と判断を下される場合もありますので、その割合も考慮にいれてます。

今月の決済をおえたら、新たなスタートが始まります。

数年の活動となるでしょう。

これからも、E様のお手伝いをおこない、今後の土地活用に協力していきたいとおもいます。

マンションの建替え促進が進んでおります。～区分所有法が変わるのか・・・４分の３？～

2023-06-09T00:00:00+09:00

どうしても、人口減少の影響は否めない。

マンションにも影響しています。

マンションのお部屋は、各所有者が部屋ごとに所有している区分された不動産。

そして一棟はその集合体。

土地で言えば建築協定のある整理された分譲地全体。

その集合体の維持管理は区分所有法で定められてます。

いま、この法案も変わろうとしています。

区分所有者の不在、相続人不在、管理組合の欠員・・・などの理由もあります。

マンション全体は建て替えは可能。

もともと所有している皆さんが一致団結して新築にしようときまれば可能ですが。

しかし、それには、５分の４。。。８割以上の賛成が必要。

管理規約等の改定などは４分の３など緩和されるのでしょうが・・・

建替えになると、相続人事情、経済的事情、核家族化、居住者の意見・・・。

景観、安全、耐震、街並みなどを勘案し、建て替えを促進しようとする動きが政府でも強まってます。

建て替え決議の８０％が７５％になる時期もちかいのでは・・・・。

空家住宅に課税強化～これからの人口減少と増税の不安～

2023-06-08T00:00:00+09:00

「特定空き家」・・・。放置状態で、倒壊する恐れ。

また、この項目は、衛生上有害となる恐れ、適切な管理が行われていないことで、著しく景観が損なわれている状態・・・。

この「特定空き家」の場合、固定資産税の軽減の対象外で普通にくらべ所有している固定資産税が高い。

いわゆる、税金を高くするので、早く更地にしてください・・・。と国の方針とも思えます。

今般、参議院で、「特定空き家」も含め、それ以外、「手入れ不十分な物件」もその軽減措置から除外する法案が可決されました。

「手入れ不十分・・・？」

抽象的ですが。

人が住まなくなれば、手入れは不十分になる。人口減少で核家族化がすすんで実家に戻らない。

実家にはすまなく、手入れ不十分・・・。

ましてや、横須賀や横浜は地域的に山側など土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）の指定で、造成必須。お金がかかります。

一言でいえば、山奥や、谷戸、崖に近いことろは、更地にしなさいと言わんばかりです。

解体費用は数百万。

解決策ではなく、断腸お思いで、固定資産税軽減がなくなっても、やむなし・・・ですね。

軽減措置は６分の１（１６％）の軽減、それがなくなり７０％の軽減。

解体費用の捻出はきびしいので。年間５万円の増税なっても、解体費用が４００万円なら、８０年そのままでもやむなし。

解体費用の補助金に期待したい。

ましてや、数年後には空家の相続登記義務化もすすみ、家庭裁判所にはなくなったことをしったときから三ヶ月以内に行なう相続放棄も多くなるでしょう。

今後、不動産会社に託された課題は多くございます。

一棟アパートの成約しました。将来の投資もあり、売主様と買主様との良い関係が基軸～京急追浜駅徒歩圏～

2023-05-25T00:00:00+09:00

六曜では「先負」。午後に取引は吉です。

本日は、午後一番から、西逸見の土地契約をおこない、夜には、追浜駅徒歩圏の一棟アパートの契約と、久々のダブルヘッダーとなりました。

前日の水曜日の定休はそっちのけで、しっかりと契約書と重要事項説明書を作成。

お客様のために・・・と思うと、確実に力がわいてくるものです。

もちろん、家族のために、息子のために、妻のために・・・もすごく力が湧きます。

今回、売主様と買主様は知人同士。

売主様が売りたい、…から始まり、その売主様のご紹介で買主様が手を上げて申込。

そのため、市場公開前に売買となりました。

その後、数回の価格の調整。調査、査定書作成、リスク、メリットとデメリット・・・。

交渉の途中でも、仲介の私を立ててくださったので、本当に感謝しております。

売る方は少しでも高く、買う方は少しでも安く・・・。

これは市場の原理ですし、悪い発想ではまったくありません。

それをプラスに思い、誠心誠意、交渉に臨みました。

この日、契約が終わったのは夜の９時。

売主のT様、買主のT様ご両名、本当にお疲れさました、そしてありがとうございました。

一棟アパートの売却は、売主T様がいままで不動産収入を得ている物件となりますので消費税の課税の可能性があります。

そうすると、間接税の消費税につき、買主様は消費税込みの売買代金のお支払いとなります。

土地と建物のバランスがポイント。

買主T様は、建物の評価は低い方がよい、基本的には、土地として購入を最初は希望されてましたので。

売主T様は総額でいくらの希望・・・でした。

建物は、築年数も３０年以。６世帯。

固定資産税評価額は３３０万円。

そのため、建物の評価を３００万円、消費税を３０万円、その合計を総額から引いたものを土地価格として割り振りました。

ひとつの基準を見つける場合は、建物は固定資産税評価額を基準にするとよいと思います。

最後に・・・

お客様がお店を出るときの笑顔がすごく印象的でした。

７月の決済に向けて、しっかりと業務を続けていきますので、宜しくお願い申し上げます。

京急追浜駅　一棟木造アパートの売却の調査開始～お知り合い同士の売買による仲介業務～

2023-05-19T00:00:00+09:00

E様のご紹介で、一棟木造アパートの売却の依頼。

場所は京急追浜駅から徒歩圏。

馬堀方面に在住のT様がオーナー。

T様と数回の話を重ねていき、本日のご来店のときに売却価格の決断をしてくださいました。

購入者は、隣地の知人の方となりました。

T様の希望から買主知人の方の希望の着地点がみつかり、双方の納得した売買代金となりました。

このアパートは、建築する前は、建築基準法の道路に面していなかったですが、今回の購入者の土地提供の協力のおかげで建築ができた物件だったのです。

そのため、売主T様は、買主様のご意志を尊重しながらの協議となりました。

買主T・M様におかれましても、お店の経営者をなさっておりますので、動きも見積もり決断も俊敏でした。

そのおかげにより、売主T様と買主T/M様の協議も合意に達して、今月の契約に向かうことができました。

一棟物のアパートは、この時代人気です。

今回も、表面利回りが約16％となります。

今後のリスク、メリット、デメリットをいろいろな角度で検討された結果の価格で落ち着きました。

弊社がその仲介を担い、双方の皆様が私のお話を聴いてくださったことに深く、深く・・感謝しております。

これからしっかりと調査、測量をして、売買契約、測量、引渡し、賃貸の継承という道のりでしっかりと対応してまいります。宜しくお願い申し上げます。

市街化区域と市街化調整区域の境は・・・～横須賀市西逸見の土地の調査～

2023-05-18T00:00:00+09:00

横須賀市西逸見町の土地を購入したいという連絡がはいりました。

市外在住のお客様です。

これから取得して、家庭菜園を楽しみます。

のどかな場所で、落ち着いた場所。

この周辺は観光で「ほたるの里」が目の前。

のどかな場所は、えてして「市街化調整区域」に指定されている場所が多いのです。

市街化調整区域・・・市街化を抑制する区域→いわゆる、建築は原則不可。

昭和４５年６月１０日に、都市計画法により市街化区域（市街地を形成していく区域）を市街化調整区域に分けられました。

これを「線引き」といいます。

この時点で、建築計画をおこなっているかた、建築済みの方は、たとえ市街化調整区域に指定されていてもいまでも特例で建築ができます。

今回の土地は、市街化区域と市街化調整区域の境に位置します。

ネットでは市街化調整区域・・・あれ、家が建たないのでは・・・。

しかし、市役所の都市計画課で調査しましたところ、ネット反映の問題で、実際には、奥深く調査が必要の場所。

公図という、ゆるぎない土地の位置図にそって、しっかりと市街化区域内に位置することが明確になった今回の物件。

昔に家も建ってたし、固定資産税も「都市計画税」も支払っていますので間違いはありません。

このような際どい場所は、市街化区域でも、まわりが市街化調整区域のため、閑静で自然を楽しむことができるのです。

安心を求めるために手続きした今回の証明書。横須賀市の都市計画課にうかがいまして、都市計画証明を取得してきました。

本来、１週間かかる作業でも、早めに発行してくださったことで、本当に都市計画課の皆様に感謝です。

ありがとうございました。

さっそく、重要事項説明書の作成にはいります！

葉山を知り尽くしたご家族と、一日お付き合いいただいた本日～ご購入者の熱意を肌で感じ、そして、なんとか夢を叶えていただきたい！～

2023-05-13T00:00:00+09:00

１３日の土曜日、雨が降ったりあがったりの天気でした。

S様ご家族と一緒に、午前中に２現場を見てまいりました。

新築の物件は大変すばらしく、景観もよかったです。

室内の家具の配置や隣地の雰囲気を肌で感じ、S様家族の笑顔をいただくことができました。

急に雨が土砂降りになりまして、そのあしで、予約している中古住宅の内見のため葉山町堀内へ向かいました。

その現場は中古住宅なのですが、屋上からの景観もよく、まさに堀内という立地条件。

大手仲介会社T社様も立ち合っていただきました。親切なご説明、ありがとうございました。

総合的には、今後のメンテナンスなどを考えていくと中古住宅の結論は出ない感じでした。

午後にS様からのご連絡・・・

夕方くらいに、葉山の別の現場の内見をご依頼くださいました。

今度は、お子様も同席して、和やかなご案内となりました。

この葉山らしい戸建の室内からは、素晴らしい眺望がえられました。

綺麗な室内の程度に、S様家族は、好印象のようでした。

お子さまも、いろいろと建物に興味をもち、将来は不動産かな（笑）・・・有望！と思いました。

内見もおわりまして、S様家族におかれましては、実際に、海岸やスーパー、生活するにあたってのアクセスを歩いて確かめたいとのことで現地解散となりました。

今後は、この葉山の物件について、不明な点を調査してまいります。

S様ご家族が安心して葉山のお暮しができるようにお手伝いをしていきたいとおもいます。

災害ハザード、インフラ・・・などなど。専門的なところは弊社におまかせください。

最後に、S様、九州のお土産、しかも大好きな日本酒をいただきまして、嬉しかったです。ありがとうございました。一杯（いや２杯は・・）いかせていただきます。

投資物件一棟物。横浜のF社様からの大切なご依頼に交渉開始～横浜市鶴見区～

2023-05-12T00:00:00+09:00

大切なF社様からのご依頼。

オーナーチェンジ物件の購入依頼をいただきました。

一棟マンションで、利回りもそこそそ良いのです。

昨日、横浜市役所にいきまして、検査済、概要書、工事内容の違反指示登録がないかどうかの調査・・・・インフラなど。

いまのところ問題もなく、順調に調査も終了しまた。

本日、元付会社（売主様が直接依頼している担当会社）にいって、F社様からいただいた買付証明に基づき交渉にいざ上野へ！

上野駅から徒歩圏のところ。

久々にきました上野へ。

観光客の多かったのですが、心はF社さんの笑顔をみるために！

元付担当のT様がご対応してくれました。

清楚で丁寧なご返答に、私は安心感を憶えました。

そして、税金のことやレントロールの詳細についても質問にお答えくださり、すみやかに詳細に資料を出してくださいました。

しかし・・・。

今回の物件には、４組の候補者がいるというのです。

T様と所有者は絶大な信頼関係。

私は、その場で、T様に交渉。

F社さんが購入できるための条件を話し合いました。

そして、その場でF社の社長O様に連絡して、契約に近づけるための条件を提示し、その場の電話で快諾を頂きました。

瞬時におこなうことは、決して悪い話ではないと思います。

取引は、数分を争う時もあります。

今回、F社様の合意もありましたので、あとは売主様のご回答を待つこととなります。

元付のT様には心からお願いをし、そして、できる限りの作業と動きは、福家ホームで行う決心をしております。

元付のT様からは、重要事項や契約書は、福家ホームさんで作成してくださいとのお話でしたので、しっかりと対応してまいりたいと思います。

私にとって心から大切なF社の社長様と奥様のT様の目標にたいして、なんとお応えしたいと思い続けております。

今後とも、宜しくお願い申し上げます。

京急追浜駅から夏島までの間で、一戸建てを探しています。～親子にとっての大切な人生のためにも！～

2023-05-11T00:00:00+09:00

福家ホームのホームページをみてのお問い合わせがございました。

金沢区のT様からのご依頼です。

息子さんがお住まいになる追浜駅周辺にあるマンションの近くで一戸建てを探しております。

追浜駅は、平坦で便利な街。

そして、再開発、道路の整備。

まさにこれからの街。

金沢区にお住まいのT様は、ご子息の住む追浜駅周辺に購入を検討しています。

二世帯、同居・・・。

この時代、スープの冷めない距離に親子で別に暮らすことが良いと思っております。

昔から、親子でも、意見の食い違い、助け合い、話し合い、お食事・・・。

さまざまなことは気兼ねなくできます。

ご子息も世帯があります。

親御さんも楽しい旅などを楽しむ人生もあります。

T様のご依頼には大賛成な私。

T様に何かあったときもで、ご子息は安心です。

そして、なにか相談し合う時でも、お互いに行き来ができます。

このことは、親と子の世帯を有意義にする人生設計なのです。

追浜駅周辺に一戸建てをお持ちの方にお願いです。

もし、ご売却のお気持ちがございましたら、お声がけをお願い申し上げます。

T様のこれからの人生にとって、素晴らしいご縁をお待ちしております。

予算は４０００万円～４５００万円の戸建てとなります。

お待ちしております！

新宿区住吉町の調査～ノグチビル・オーナーチェンジ～

2023-05-09T00:00:00+09:00

東京の繁華街、新宿。

車でいって、現地の調査。

そして新宿区役所へ都市計画、建築基準法の調査。

３２００万円で売却中の区分所有マンション。

建物を事務所として賃貸にしています。

１８万円の賃料なので、年収は216万円（収入）

経費、などを引くと所得はでますが、場所は一等地！

オーナチェンジ物件となります。

市ヶ谷、市谷見付、四谷、・・・お城の町かのような風情があります。

買取会社からの問い合わせも増え、今後のことを見据え、再調査となります。

お世話になっているI先生のご紹介につき、最後のハッピーエンドに向かうように心に決めてます。

やはり、新宿はすごい。車での調査は道を間違えやすいので、

今度いくときは、電車とタクシーにしたいと思います。（笑）

横浜の新築住宅のご依頼、活動開始！～三代にわたるご紹介に感謝～

2023-05-01T00:00:00+09:00

横須賀市某所のW様夫妻から３日前に一本の電話。

W様夫妻は、もともとは逗子のS先生のご紹介。

１０年前に、賃貸住宅の契約から始まりました。

８年間、弊社管理の戸建てでお暮しになられ、その間に、土地の購入、そして、素晴らしい、注文建築をお建てになられました。

その節は、本当にありがとうございました。

また、W様の奥様からは、実母所有のタワーマンションの売却依頼をいただきました。

そして今・・・・。

W様の大切なご子息夫妻（W・R様）がおうちを探しているとのご連絡。

飛び上がるくらいうれしかったです。

三代のつながりは３６年の仲介経験のなかで数少なかったです。

しかし、私も５７歳、そろそろ三代目のつながりのお仕事の域に入ってくることができるのだな～・・と感じた次第です。

常に、大切なお客様から仕事を通じて気づかされている日々でございます。感謝。

お探しの場所は、横浜中心になります。

家探しのため、このゴールデンウィークに、お時間をつくってくださるようです。

さっそく一昨日から物件取集をしました。

ご希望エリアは具体的にはなっておりませんが、通勤時間を考慮したエリア絞りました。

１０物件の収集。

その中で、３物件をGWにご案内する予定となりました。

本日は、その下見にいきました。

新築の販売は、完成している現場もあれば、基礎の状態で販売していることもあります。

基礎の段階で売却になることもあり、反対に、完成したときに売却になること・・・この二つのタイミングが成約になっていることが多いようです。

相鉄線をメインに１０物件見てきましたが・・・。

車で行っては、行き止まりをバックしたりする現場、車のおなかをこすりそうな現場、のどかで開放的な現場、完成で暮らしやすい現場・・・。

妻の見立てで一押しの現場にいったら、やはり素晴らしかった現場もあり・・・。

下見をすることで、販売図面だけでは発見できないことがたくさんあります。現場百回ですかね。

今回は、横浜中心の新築を探すお仕事につき、自ら確かめることが最優先。

そして、メリットとデメリットを探して、W様のご子息夫妻の笑顔を見ることができるように努めたいとおもいます。

今後とも宜しくお願い申し上げます。

W様、しっかりご対応申し上げますのでどうぞ宜しくお願い申し上げます。

三崎の櫻稲荷大明神のパワー～三崎の晴海町と長崎市深堀（有海）との関係・・・～

2023-04-29T00:00:00+09:00

本日、三崎の櫻稲荷大明神へ参拝をしてきました。

５年位前からでしょうか・・・、始まったのは。

こちらの神社は、逗子のS先生と妻と私で、半日歩き回ってたどり着いたパワースポットなのです。

大きい取引や、少々止まっていた事案などがあったときなど、時々参拝をしてきました。

そして本日の参拝の１時間後、停まっていた一つの取引に好転・・・。これはほんとです。

私の出身は長崎市です。

実家は長崎市深堀町（有海：あるみ）。海まで１分。

両親は他界しましたが、妹夫婦が大切に守ってくれております。感謝です。

私は、三浦市に家を建て、家族と暮らしてますが、この深堀町（有海）と三崎は瓜二つ。

人間味も町の空気、肌触り、風情など・・・・。

潮の香、磯の香、街並み、潮彩。

この三崎の晴海町（はるみ）は、実家の雰囲気と同じで、この地に鎮座している櫻稲荷様。

心から信仰しております。

一周忌に深堀の菩提寺（曹洞宗）に法要をおこなっていただいたとき、ご住職は、三崎の本瑞寺（曹洞宗）のご住職とも会ったことがあるとの話がありました。

遠い三浦と長崎の地でも、繋がるのですね。

本瑞寺は、妻の親戚の関係のお寺です。

いろいろな場面や、ここぞというときには、参拝させていただいてますが、どこかで素晴らしいことがつながるのですね。

神社も厳かです。

弊社が所有する飲食店の店舗の庭先にも、為升稲荷様に鎮座していただいております。

本日、横浜の一棟マンションの事案の交渉のため、お力をいただくべく、参拝してきました。

清々しい気持ちとなりました。

好転しそうな気配です・・・。

親子代々お世話になりました、本日決済終了！・・・～横須賀市西浦賀の更地～

2023-04-27T00:00:00+09:00

一昨年、衣笠のマンションを売却してくださったO様。

そのＯ様のご両親I様夫妻の取引が今日で完結いたしました。

京急川崎駅徒歩圏の某銀行までお越しくださいました。

横須賀市西浦賀の土地の決済となります。

本日の午前中に、土地の決済とお引渡しをおこなうことができました。

Ｉ様夫妻にとって、今回の西浦賀の土地は、長年ご所有になってこられ、売却を惜しむ気持ちもあったようです。

しかし、その気持ちもすっきり・・・承継する買主様のお人柄や誠実さに感心され、土地を手放す気持ちが、幸せに変わったようでした。

決済時のI様夫妻の行動やお言葉、そして、決済が終わったあとの、買主様へのお礼やご挨拶・・・。

その一つ一つは、Ｉ様夫妻の素晴らしいお人柄を物語っておりました。

こんな気持ちの良い決済は何回も行いたい！・・・本当にうれしく感じました。

買主さまも、これから素晴らしい注文建築を予定しております。

金融緩和もあり、住宅ローンの金利も低く、買主様とっては最大限有利となった川崎の銀行となりました。

土地は横須賀、売主様も横須賀、買主様も横須賀、弊社も横須賀・・・・。

全ての人たちが、川崎に集合。

本日の朝は、南部線の人身事故で、公共交通機関に不安がありましたが、神様が守ってくれたのでしょうか、皆様はタイミングよく無事に出席。

本当におめでとうございました。

そして、ご両親をご紹介いただきましたお嬢様のＯ様へ・・・本当に素晴らしいご両親をご紹介くださり、ありがとうございました。

これからも宜しくお願い申し上げます。

由緒ある街・・鴨居・横須賀～鴨居神社がよんでくれたのでしょうか～

2023-04-25T00:00:00+09:00

先日、鴨居八幡神社で集まりがありました。

夫婦で参加。

すごくパワーを頂きました。

その３日後です・・・。

鴨居港から徒歩１分の場所にある古民家風の土地付建物のお話。

そのオーナーA様からの一本の電話がありました。

「西浦賀の土地を売却（今度決済予定）した所有者I様の紹介で電話をしたのですが・・・」と。

よくよく話を聴きました。

実はA様、１０年間考え抜いて、ようやく売却の決断になったと話してくれました。

ご相談の土地の場所は、鴨居港から徒歩１分、鴨居八幡神社からら徒歩２分。

これから測量、査定、調査の段取りをおこないます。

思いの詰まったAさまの所有不動産です。

大切に対応します、そして、しっかりと売却活動をおこないたいと思います。

今回、A様を弊社にご紹介をしてくださった西浦賀の土地所有者のI様夫妻には、本当に感謝です。

ありがとうございました。今月の決済もどうぞ宜しくお願い申し上げます。

素晴らしいご縁です。

しかし不思議です・・・・今回の鴨居八幡神社の集いの数日後に、徒歩２分のところで売却の依頼を頂けるとは・・・。

本当に不思議です。

不思議なご縁で購入者のかたも現れるかもしれませんね。

A様のこれからの人生のために活動いたします。

どうぞ、宜しくお願い申し上げます。

北区滝野川の土地取引が完了しました～足掛け５年の仕事で感無量～

2023-04-24T00:00:00+09:00

平成３０年の査定に始まり、今日の決済まで足掛け５年。

無事に決済と引渡しが完了。感無量です。

買主のK社様には深く感謝申し上げます。

ご担当のS様のおかげであり、改めて深く感謝します。ありがとうございました。

S様が窓口になってくださったおかげで、素晴らしいK社様とのご縁が続き、そして本日の大きい取引が完了できたこと、深く感謝します。

そして代表のK様、ありがとうございました。

東京は地価も高く、それなりに利便性もよく、素晴らしかったです。

隣接地との所有者による取引のため、数十年ものやり取りがあった場所。

そして、円満に決済の場ができたことに安どしております。

元付の銀行系のM社様にも感謝。

この場所に近い神社の思い出があります。

小泉進次郎さんが滝川クリステルさんとのご結婚のとき、参拝した滝野川八幡神社。

この北区滝野川の取引がなんとか円満にまとまりますように・・・と。

祈りました、夫婦で。

そして、決済の今日、終了後、２０分かけてここまで歩きました。

お礼参りをしてきました。

気も、空気も、素晴らしく、清々しい厳かな雰囲気。

参拝ができた、本当に良かったと思いました。

ご縁が必ずやまとまると確信できた今日の一日でした。

葉山マリーナからほんのわずかな場所～マンションの査定開始・プリオール葉山の杜～

2023-04-22T00:00:00+09:00

長年お付き合いをいただいている葉山のH様からのご紹介。

お嬢様夫妻S様が暮らす葉山のマンション。

これから、S様ご家族のお住み替え計画のスタートとなります。

逗子と葉山。

５年前と現在では、地価は約１．４倍の高騰。

時代の流れですね。

親子代々のお付き合いとなり、大切なご依頼となりました。

私ととっては、S様家族はすごく大切なお客様。

しっかりと耳を傾けたい、そして心と心が一心同体になれるように努めたいとおもってます。

もちろん、家族会議の前につき、マンションの階数や向きは申し上げられません。すみません。

具体的には、これからの売却する時期、引っ越しの時期、そして、購入先の物件探しなど、さまざまです。

仲介のお仕事をおこなうことで、一番まもるべきこと・・・、それはS様家族はお仕事、子育て、家事をおこなってます。生活をしているのです。

貴重なお休みの時間に限り物件のお話ができます。

そのため、S様家族のお時間を無駄にはできないのです。

物件をご案内するときは、しっかりと事前の確認をして、できれば私がさきにチェックして、候補選択して、ご案内できるようにしたいとおもいます。

平行に、ご自宅の売却については、焦らずに。

しっかりと相場に準じた価格で対応する予定で行います。

これからゴールデンウィークにさしかかります。S様ご家族におかれましたは、これからのお住みかえの計画を、十分にご検討いただけますようお祈り申し上げます。応援します！

葉山つながりの一日でした～葉山で出会い、葉山でつながり、葉山の暮らし・・はじまる～

2023-04-15T00:00:00+09:00

数年前に、裕次郎灯台を望む芝崎の地で、不動産の売却をさせていただきました。

そのオーナーのH様とは今でもお付き合いをさせていただいております。感謝です。

そのお嬢様夫妻のS様家族の家探しとなり、その案内の日を迎えたのが今日。

葉山の物件を三ヶ所回る予定となりました。

第一候補としている物件の内覧ができない・・・。

本日、その元付さんから一本の電話。

よろしかったら、ポイントの時間だけ見られます！・・・と。

なにかいい予感が！

その内覧をしたS様家族の表情は、マスクをしていても笑顔が分かりました。

大変お気に召していただいた様子でした。

そこ暮らす売主Y様は、家の説明を丁寧にして下さってました。

しかし・・・瞬間・瞬間に、不思議そうな表情をしていました。

Y様のひとこと・・・もしかして・・・「どこかでお会いしたような・・・」

とS様に問いかけるオーナー。

実は、お知り合いだった。・・・・

元付さんも葉山在住で話が盛り上がりました。

内覧者とオーナー様も葉山に長く暮らしています。葉山は狭いですね～。

私も葉山の親御さんからのご縁でのこ場所にいてお仕事・・・・。唯一三浦市在住ですが、葉山での仲介営業歴３５年目！（（笑）

皆さん鳥肌が立ったくらいに驚いておりました。

これからの手続きの進み具合は、皆様のご想像にお任せいたしますが。

なんという葉山のパワーなのでしょうね。

徳川家、御用邸、天皇・・・いろいろな由緒ある場所。

葉山町全体がパワースポットなのでしょう。

昭和６１年から仲介営業をおこなう私の感想として。

葉山でのご案内や仲介業務は、楽しく、そして心湧き上がる・・といっても過言ではないくらい素晴らしい場所なのです。

人も素晴らしい！

まずは、１５日の神様のお榊をかえるこの日、不思議と、S様ご家族の皆様の新たな暮らしが一歩進みそうです。

これはS様家族のパワーのおかげなのです。

これからもしっかりとサポートいたします。

そして、購入後には、海に歩ける自宅マンションの売却での査定、しっかりとおこないますので、どうぞ宜しくお願い申し上げます。

オーナーチェンジとは～横須賀市岩戸の専任媒介物件活動経過～

2023-04-15T00:00:00+09:00

年金の問題、社会保障の問題・・・

さまざまな問題。

増税、年金受給の先送り。

先日の情報では、大阪で、生活保護費の減額に伴う原告保護者の減額取下げ訴訟に対し、大阪地裁が棄却。

これからお金がかかる時期、物価高・・・。

今年で物価高はおさまるとは聞いておりますが。

相続のことを思えば、借金しても不動産を持っていたほうがよいという投資家が多く発生してきています。

今回、横須賀の岩戸の一戸建て。

検査済証を取得しているハウスメーカーの家。

この家を所有者K様は、賃貸しております。

入居者も先日賃貸借契約を更新しました。

この賃貸借契約を継続し、入居者はそのままで、土地と建物を今の所有者が売却し、それを買主が取得する。

このことを所謂、オーナーチェンジと呼ばれます。

入居者の同意はいりません。

売却内容は、土地は４８坪弱、建物は５LDKで３３坪　昭和５４年新築。

ところどころ修繕箇所は出てきておりますが、土地は南道路でまとまっております。

１５２０万円の売却活動を始め、現在は測量中です。

周辺の所有者のたちあいがおわれば、正式に公開となります。

投資家の皆様は表面利回りを計算。

ざっと、年間１０８万円の収入、そして投資を１５２０万円（不動産の購入）とすれば利回りは７．１％。

修繕費用は固定資産税の控除はしてませんので、利回り的にはこれから下がります。

しかし、入居者が入ってるうちに、取得するときに組んだ事業用ローン（アパートローン）の融資を減らしていき、将来の建替えか、売却かの選択が十分できます。

空家が多く困っている昨今、賃料収入があるうちに将来の資産形成をおこなうこともありではないでしょうか。

私もいろいろと計画中でございます。

申込受付中でございます。

横浜の一棟賃貸マンション、契約前に融資否決・・・～車庫として許可された１階部分が店舗に・・・～

2023-04-10T00:00:00+09:00

親戚の知人で、投資物件を取得する計画が始まりました。

目的地は横浜！気合が入ります！

さっそく候補がみつかりました。

本日はその億を超える物件の契約日の確定ができました。

もちろん、事前に、買主T様は、融資先Y銀行へ訪問。

売買契約は、融資特約付き条件の契約。融資否決で、契約後に白紙解約になっても無駄になります。

Tさんへは、融資先に伺うことになったことを聴き、本日売主様側から受領した建築確認取得時の図面、謄本、その他のお渡ししました。

その１時間後・・・。

融資否決との連絡。

物件の話になりますが、今回の物件は、横浜の物件で好立地。

６階建で１階は現況店舗となって、他は共同住宅。

すべて満室。利回りも良い。

平成２年の建築許可の図面をいただきましたが・・・そこには、１階が駐車場と画かれている！・・。

この地区は、近隣商業地域、容積率は２００％。

駐車場計画となっていますので、６階建の床面積合計に５分の１をかけた面積を駐車場部分計画面積から控除することができます。

そのため建築確認許可上は、駐車場部分の面積は全部を容積率算入にしなくてよい。

しかし・・・

物件の現況有姿では、１階は店舗、壁も、入口もあります。

しかも賃貸中。

この部分を容積率に算入となれば、２００％をかるく超過します。

建築許可の図面と現況の使用用途が相違することで、融資先は否決。

登記簿謄本上では不明なこの建築基準法の算出。

注意が必要です。

この部分は、不適格建築物というか、はたして違反建築物というか。

お察しのとおりとなります。

物件のことなので、適格にブログでは伝えませんが、融資先が否決する理由でわかります。

契約前は、しっかりと調査が必要であること・・・日々初心忘れるべからずですね。

未然に防ぐことができて本当によかったと思います。

親戚の５０年来のお付き合い、失礼が内容に石橋をたたきながら、壊さずにすすめていきます！

葉山町～お住み替えの計画がスタートしました～４年ぶりのご依頼に感謝～

2023-04-09T00:00:00+09:00

日曜日の朝一番に大変うれしいご一報をいただきました

「田中さん、憶えてますか？S（奥様）です・・・・、子どもが生まれて、家探しを再開しようと・・・」

なんという嬉しいことでしょう。

私も鮮明にS様のことは覚えております。

２０１９年に家探しで葉山を巡った日々・・。

S様ご夫妻は足しげく葉山をご一緒にみてまわってくれました。

一旦家探しが保留となりまして、月日が経ったのです。

きっかけは、２０１７年頃に、S様のご両親の方が所有する葉山にある自宅兼店舗のご売却をさせていただいたことが始まりです。

その時も、ご両親皆様は、本当によくしてくれて、仲介した買主様はこころからお喜びになっていました。

そのことから６年目となる今年！

２０２３年の新年度から、S様ご家族による葉山の家探しが始まります。素晴らしい物件に巡り合えますよう祈願します

新年度、桜満開、新時代・・～小網代の土地、造成完了、これから発売となります～

2023-04-02T00:00:00+09:00

妻の友人の実家でしたが・・・

お世話になっているD社様が昨年購入していただきました。

そして、今回、造成工事をおこない、素晴らしい土地に仕上がりました。

本日の日曜日、写真撮影のため現地に・・・

そのとき、偶然にもD社社長と社員２名の皆様と遭遇したのです。

いろいろな話や造成の過程、三崎の地元の話など・・・。

心地よい空間のなかで、そして自然の風と青空の下で話し合うのは格別でした。

笑顔が絶えませんでした。

また不思議なことに、その場に、隣地で畑をおこなっている地主さんも参加（笑）

江の島がみえる方の木はおれの土地だから、切ってもいいよ！といってくれました。

しかし、切ると風あたりがつよいかもね（笑）。とアドバイスをしてくれました。

地元の温和な方で安心しました。

木の間からは海も見えますので楽しみです。

新築を建てて、ルーフバルコニーでも付ければ、素晴らしい景色になりそうです。

買物は徒歩圏、バス停も徒歩圏。バスに乗れば７分乗車で始発から座っていける三崎口駅にいけます。

葉山在住の場合と、この地に暮らした場合、品川駅に到着する時間は１５分の差もありません。

小網代の今回の土地、４８坪の土地で１７９８万円の発売となります。

この土地が葉山町という場所となれば、おそれく２倍か２．５倍位の価格ではないでしょうか・・・。

三浦縦貫道を使い、その終点でおりて、左折し、その後一般道（数年前に新たに開通しました）を利用すれば、

葉山まで２０分くらいなのでしょうか・・・。

そんなに変わらなくて、価格にこの差があることも不思議です。

新築を建てれば、葉山なら７０００万円～、この地であれば、４０００万円～でいけますね。

この環境は捨てがたい。

ご興味が少しでもございましたら、お気軽にメールや電話をいただけましたら、誠心誠意ご説明申し上げます。

お待ちしております。

余談ですが、この帰り道、先月下旬に契約した西浦賀の土地によりましたところ、売主さんが土地の残置物撤去でえ現地におられまして、

またま偶然にも遭遇した次第です。

「思い立ったら吉日」ですね。

足掛け４年の仕事が成就できました～東京都北区の土地売買、買主様に感謝～

2023-03-31T00:00:00+09:00

年度末、そして、月末の大安。

本日、足掛け４年越となりましたが、、東京都北区滝野川の土地（家付き）売買契約をおこなうことができました。

この周辺は地価も高く、５０坪超の土地。

購入者は宅建業者ではない法人のK社。

今回の契約した土地の隣接に広大な土地を保有しています。

K社様からの購入の依頼があったのは平成３０年頃。

そして、調査の間に、衆議院議員の小泉新次郎先生が結婚されたころ・・・。

当初は、売主様は売却の予定が決定していなく、話は長期戦であると認識しておりました。

その当時から、私をいままで支えてくださった法人の役員S様。
Ｓ様と法人代表の方K様と一緒に、今回の売主様へご挨拶にいったことが懐かしい話となりました。

４年を超え、売主さまからの売却の意向があったのが昨年下旬。

銀行系の不動産会社MT不動産が仲介窓口となり、今回の買主K社におとずれました。

私は買主K社様側の買いの仲介に入ることができました。

S様は、買いの仲介には是非、田中さんで！と、弊社を選択してくださいました。

その理由は、「買主にとってこの選択は仁義である」・・・ということをおっしゃって下さいました。

凄くうれしく、また、責任の重さを痛感しました。

そしてのこの契約に臨むことができました。

法人K社は、今回の土地を購入し、今後、社会貢献のために土地活用をおこないます。

どうしてもこの部分はシークレットとなります。

私も、若輩ながら社会貢献の一部を担った感じを思い、嬉しくおもいました。

やはり東京はすごい。

契約場所の池袋も、人の賑わいでした。

売主O様はご高齢のため、契約も１時間かからずに円満締結。

２カ月先の引渡し予定が、４月に前倒しとなる素晴らしい話し合いもできました。

このたび、K社の代表者K様に深く御礼申し上げます。

そして、K社の役員S様のご判断とご配慮のおかげと、厚く感謝申し上げます。

ほんとうに、ありがとうございました。

サンビーチ追浜ハイツ、本日決済となりました。お引渡し完了しました。

2023-03-30T00:00:00+09:00

本日の午前中、売主S様、そして買主S様に追浜駅前のK信金さんに集合していただきました。

司法書士はH事務所さん、日々大変お世話になっております。

買主様は、当初から、サンビーチ追浜のことをよく存じあげています。

そのことで、円滑な取引をおこなうことができました。

売主S様は、ほんとうに、明るく実直なお人柄。

そのおかげで、今回の売買契約から引渡しまで、スムーズに行うことができました。

本当に感謝申し上げます。

この追浜駅周辺は、近年、足を運ぶことがおおくなりました。おかげさまです。

慣れたもので、北久里浜から堀ノ内に電車２駅、すぐに向かいの普通電車にのりまして、そのまま追浜駅で降車。

車より早い感じです。

明後日も売アパートの件で追浜にいきます。

これから楽しみな街です。

本日は、売主様、買主様、ほんとうにおめでとうございました。そして、ありがとうございました。

＃サンビーチ追浜　＃京急追浜　＃京急

素晴らしい売主様、買主様との出会い～ほのぼのとした契約締結の時間～

2023-03-30T00:00:00+09:00

本日午後から夕方にかけて、横須賀市西浦賀の土地の売買契約を締結しました。

売主のI様夫妻にご来店いただき、買主様も集合！

I様夫妻は素晴らしいご夫婦です。

率直にもうしあげ、お人柄は、心からほのぼのできる雰囲気なのです。

誠実、明るさ、信頼・・・。

初対面の買主様は、横浜の仲介会社さんがお連れいただいた方。

類は友を呼ぶ・・でしょうか。

買主様は、今回の土地を取得し、素晴らしい建物を予定しています。

不安と期待、そして夢と希望のなかです。

資金繰りの手続きもこれからありますが、頑張ってください。

いろいろな時間をこれからむかえる買主様にとって、今日の売主I様夫妻のアドバイスは宝物でした。

素晴らしい景色が売りのこの土地、I様夫妻の思いのある大切な土地、その土地は、できれば、注文住宅を建築する人に買っていただきたいと念じていたそうです。

契約のときに、その話がでましたが、なんと、買主様はすでに注文住宅の話も並行に進めておりました。

息の合った売主様と買主様。

そして、土地の周辺には、妻の親戚の知人もおり、今後もスムーズな取引になると思います。

桜が満開になる福家ホームの目の前の公園。

その公園を見ながらの今日の契約は、心地よく、そして春が来た！という感じになりました。

I様夫妻、そして買主様、買主側の仲介会社様。

本日は本当にありがとうございました。

そして、素晴らしいお父様とお母様をご紹介いただきましたＳ様に、心から感謝申し上げます。ありがとうございました！

譲渡所得の確定申告の受付が終了～売主様からの嬉しい知らせ～

2023-03-25T00:00:00+09:00

本日、昨年の秋に、弊社の仲介で横須賀市内一戸建て売却をおこなってくさったたU様から、一本の電話がありました。

「田中さん、最初、売却したら税金がかかるかもっ、ていってましたが、実は、今回は譲渡所得税がかかりませんでした！」と。

なんと嬉しい知らせでしょう。

U様は、以前からこの人気の場所にある不動産を相続し、その後、売却しようとの決断になった経緯がありました。

被相続人（亡くなられたかた）が保有している期間と、その後、相続した方（U様）の所有期間を足した期間が通算の所有期間となります。

なので譲渡所得税は５年以上（売却した土地の１月１日で計算）であれば、２０％の税金が課税されます。

もちろんお住まいになっている家であれば特別控除もあります。

相続税の金額や譲渡所得税の金額は、「税金」となりますので、安易に仲介会社が計算できません。大まかな推定は説明しますが。

確定申告、またその手続きは専門家の「税理士」となります。

今回、U様は、税理士に依頼されたそうです。

被相続人が、取得したときの何十年前の書類は購入の契約書、取得した経費、また、建物を建てたときに金額（税務的には減価償却したものが原価）などを洗い出したようです。

このことで、購入した金額がわかり、その金額が利益から控除できたと思われます。

書類を大切に保管していたことが功を奏したのです。

それ以上に、昨年の売却の相談のときもそうだったのですが、U様ご自身は実直なお人柄で、全てを自らで調べ、書類もばっちり完備されてました。

いろいろな角度からご努力をされていたことと思います。

そのことが、今回の譲渡所得税の軽減になったことと感じてます。

今回のお知らせ。

私は「よかった～」のひとことです。

余談ですが、１１年前に、別のお客様の確定申告の件で、仲介業者の私とあろうものが、税務署に行って、依頼者の相談をしたとき、税務職員の方から・・・「あなたはどう立場できたのですか！税理士ですかっ！」と強く拒否されました。

税金は確実に税理士に依頼したほうが賢明です。

U様、本当におつかれさまでした。

そして、朗報をいただきましたこと、心より感謝申し上げます。

相続土地国庫帰属制度とは・・・～帰属できない土地もあるのでご注意を～

2023-03-22T00:00:00+09:00

所有者が不明な土地が多い・・・

相続を受けたが、管理が難しい土地で困っている・・・

などの相談が多くなってます。

２０２３年４月２７日に施行される「相続土地国庫帰属制度」。

所有者が申請し、法務局が調査したうえで、国が引き取れると判断した場合に限り、１０年分の管理費用を支払って帰属することが可能です。

※管理費用は推定20万円位が相場のようです。

国が引き取ってくれない土地があります。

担保に入っている土地。

有害物質に汚染されている土地

崖があるとい（規定あり）

地上に工作物や樹木、有体物がある土地

隣地と紛争がある土地など。

とすれば、普通に売却がしやすい土地となりますね。

ご注意して申請してください。

＃相続土地国庫帰属制度

＃民法等の一部を改正する法律

＃相続放棄

＃法務局

京急追浜駅、投資向けマンション、オーナチェンジ、査定開始。

2023-03-18T00:00:00+09:00

本日、査定の依頼がありました。

追浜駅徒歩圏のオーナーチェンジマンション。

売却する理由は、遠隔地にお住まいのために手放したいと。

自主管理のこのマンション。

管理規約、使用細則などをしっかりと調査して、今後の重要事項説明書を作成することとなります。

ご紹介による査定依頼のため、しっかりと対応します。

このマンションの専有部分のあるお部屋を借りている賃借人は、現状のままこのお部屋で賃貸で暮らし続けると思います。

遠隔地のオーナーT様は、この状態で第三者に弊社を通じて売却します。

購入した方は、T様と同条件でこのマンションを所有します。

そして賃料収入を得ることとなります。

賃借人が出ていきましたら、貸すか売るかは選択ができます。

経験を活かし、収支計画、将来性、マンションの売買事例など、さまざまな角度から査定金額を出したいと思います。

金沢区と横須賀の夏島を海岸経由でむずぶ八景島～夏島の計画道路も進行します。

将来性豊かなこの立地。

乞うご期待下さい。

＃八景島シーパラダイス　　＃金沢八景　＃オーナーチェンジ

＃京急　＃追浜

90坪越え庭付き、追浜駅徒歩圏の和風一戸建ての決済とお引き渡しが無事に終了しました。～桜が咲く時期の大安吉日～

2023-03-13T00:00:00+09:00

大安吉日の１３日。

福家ホームに集合して、追浜にある土地付建物の売買による決済をおこないました。

集合してくださった買主K様夫妻、そして、１年のお付き合いをいただいた売主I様親子の皆様がご来店。

司法書士の先生は、日頃から大変お世話になっているHN先生。

決して広くない事務所なので、見た目は満席状態。

妻も手伝ってくれたことでスムーズに終えることができました。

２０２２年４月にご紹介によりご縁をいただいた売主のI様。

私とのご縁ができるまえには、I様自らで、長い年月をかけての国有地の立会を兼ねた測量作業。

もちろん、土地家屋調査士に依頼されたそうです。

その作業が完結したあとに、ご紹介により専任媒介を締結しました・・・、が。

なんと、I様との経緯を聴いてびっくり・・・・

その土地家屋調査士は、私がほぼ１００％測量をお願いしている横須賀の土地家屋調査士のI先生。

そして相続登記の司法書士の先生は、本日立ち合ってくださったHN先生。

なんというご縁でしょう。

売主が本日持参した登記識別情報の厚手の封筒がピンクの色。

まさしくHN先生の封筒。

つながりますね～。

そして、今回の土地に建っている建物は和風建築。

新築時に施工した大工さんは、異業種交流会のOBで今でも交流がある長谷川洋工務店さんの先代の建築なのです。

素晴らしい建築です。広縁、続き間、開口の広さ・・・。

買主K様夫妻は、これから、この風情ある建物を一部改装していく予定です。

改装する担当は、私ども夫婦が、賃貸管理の修理、売買の改装、解体、リフォームなどでお世話になっているI社。

信頼の理由は、俊敏に動いてくださるI氏がいて、施主様の対応が抜群、そして腕の良い誠実な大工さんのK氏との連携。

さっそく進めることとなりました。

大安の今日。曇りでしたが・・・

決済が終わり、その足で現地にみんなで集合しましたが。

そのとき、雨が「ざーっ」とと降り始めました。

決済から現場到着までは雨が降らない天気も、現場に集合したとたんに雨。

しかも、打ち合わせが終わったあとに雨がやみました。

雨降って地固まる・・・。

水神様の関係もあるのでしょうか。

みんなで傘を譲り合いながら、庭の桜を見ながらでの打ち合わせをしました。

庭が広大に広いので、将来の造作も期待ができると思います。

本日、関係してくださった皆様には本当に感謝です。

売主のI様とご家族の皆様、そして、買主のK様ご夫妻。

本当におめでとうございました。

#追浜駅　＃和風建築　＃桜満開

サンビーチ追浜ハイツ、本日成約となりました～地元で根強い人気のある分譲マンション～

2023-03-11T00:00:00+09:00

本日、追浜駅徒歩１分の売マンションの契約でした。

オーナーＳ様、そして買主O様との間で売買契約を執り行わせていただきました。

話が発生して２週間足らずでしたが充実しておりました。

S様とO様の素晴らしい会話で包まれた契約の時間。

和やかな雰囲気でおわりました。

双方の信頼関係・・・これこそが、素晴らしい売買となります。

S様の希望価格から始まりま、O様の希望購入金額を聴きまして・・・多少の差はありましたが、それぞれ、お互いの気持を大切にした回答を出してくださいました。

そのことで、速やかな合意に達して本日の契約となりました。

本当に感謝です。

お部屋は、景色も最高、駅徒歩１分、室内も平成２０年前後のフル改装。

室内も大変きれいです。すでに空室ですので今月決済が可能とのことです。

円滑に契約に至った話は、最後も円滑にいくことが多いように感じます。

ちなみに、このマンションは駐車場はなく、１階から４階までは店舗となります。

７０世帯の住居、そして区分所有のタワーパーキング、店舗など・・・昭和54年以降の追浜駅前再開発の際に分譲されたマンションです。

追浜駅の改札から、そのまま横断歩道を渡らずにデッキでエントランスへ・・・これは魅力です。

もともとは、駅前の土地の地権者の皆様の協力があっての再開発。

マンションのお部屋と地権者所有の土地の交換を行ってますので、地元の方がお部屋を所有されていたことが多いそうです。

※その後売却してますので、今は違いますが・・・。

地元で評判の人気のマンション。

売れ残ることはありませんでした。

１週間の案内と交渉活動、１週間の重要事項説明書作成や調査活動ですぎたこの期間。

変更もなく、トラブルもなく、気持ちの変化もなく、素晴らしい契約をいただけましたことに感謝です。

S様、O様、そしてS様のご紹介をいただいたE様夫妻に感謝申し上げます。

ありがとうございました。

＃サンビーチ追浜　＃追浜駅　＃重要事項説明

サンビーチ追浜ハイツ、１回目のご案内で契約予定～下階は店舗モールがあり、生活に便利～

2023-03-04T00:00:00+09:00

本日の昼。売主S様より鍵を預かりました。

サンビーチ追浜ハイツの中古売マンションです。

見晴らしも最高。

室内も１４年前にリフォーム。

さっそく、オーナーからご紹介をいただいた内見のお客様O様をご案内させていただきました。

その場で申込となりました。ありがとうございます。

当初から、このマンションのお部屋がでれば検討したいという方でした。

素晴らしいタイミングです。

売主S様からの媒介をいただいた時点で、オーナーのS様からお声がけをいただき、すぐにO様との商談にはいることもできました。

このような契約の予定となるこのご縁は、本当に感謝しかありません。

このご縁をもとに、しっかりと重要事項説明書を作成し、来週のご契約に望みたいと思います。

新年の異業種交流会の新年会に出席した際に、このマンションの管理会社の理事長さんと名刺交換をしたのも何かのご縁。

しかも、６年前に、当マンションの１１階のお部屋を取引した経緯もあり、パソコンにその時のデーターがありますので、速やかに重要事項を作成できるとおもいます。

皆様へのご奉仕ができますように、しっかりと業務してまいります。

全てのことで、ご紹介をいただいたE様へ感謝。

横須賀市ハイランド築浅一戸建ての決済が無事終了しました。～築年数が浅くて思いは深い～

2023-03-03T00:00:00+09:00

本日、某信金さんで、決済をおこないました。

売主A様から専任媒介をうけた弊社が担当。

今回のハイランドの家を購入した買主様をお連れ頂いた会社はU不動産さん。

思えば、昨年の暮れに申し込みをいただき、年をまたぎ、私の妻の誕生日に売買契約をいたしました。

全てが円滑にいきました。

そして本日穏やかな決済となりました。

担当の司法書士は、U不動産の紹介です。

私は、３０年前から司法書士H先生のお父様を存じ上げておりましたが、一昨年ご逝去され、継いだご息子の先生が担当してくださいました。

歴史を感じました・・・。

今回の売却のきっかけは、ずっと住み続けようとしていたA様が、親御さんの介護のために実家へもどる。

買主さまは古巣の地域にもどる・・・。不思議ですね。

物件は、程度もよく、室内もきれい、築年数も浅い。

買主S様夫妻は即気にってくださいました。

お人柄も素晴らしく穏やかな皆様でした。

売主のA様は、逗子のS先生からのご紹介です。感謝です。

そのため、ずっと専属で弊社とお付き合いをしてくださいました。

専任媒介をいただいただいてからこの日まで、弊社を信じて待ってくださったA様、そしてS先生に深く御礼申し上げます。

この度はおめでとうございます。

サンビーチ追浜ハイツの査定開始～週に３回はこの地に行ってます～

2023-03-02T00:00:00+09:00

本日、E様のご紹介で、追浜のマンションの売却の相談。

さっそく室内にオーナーS様と集合しまして売却の流れを説明。

お部屋は素晴らしい景色でした。

１４年前にフルリフォームされたお部屋なので程度良好でした。

査定金額は１０年間の成約事例を出力し、オーナーS様にご説明。

金額については、１０年間の成約事例をもとに、フルリフォームしたあとの減価償却、景観、大きさ、室内の状態・・・。

総合的な査定が終了。

オーナーのご理解をいただきましたのて、今後、売却スタートをいたします。

さっそく調査に入ります。

追浜駅前ビルの管理会社への重要事項調査、再開発の状況、管理体制などなど。

その間、買主様が決定する場合もありますが、それはその時の素晴らしいご縁だと思います。

乞うご期待ください。

オーナーチェンジの売却、もしくは単純売却か・・・～横須賀市岩戸分譲地の一戸建て～

2023-02-28T00:00:00+09:00

このたび、遠隔地にお住まいのオーナーから、横須賀市岩戸の一戸建ての売却依頼をいただきました。

専任媒介ですので重責です！

横須賀市大矢部の大切な仲間の紹介・・・友達の親が家を売りたいと・・・。

大変感謝です、ありがたいです。

岩戸の分譲地は、横須賀市ハイランドや大矢部同様に、高齢化がすすんでます。

建売住宅や建替えの方が多くなってます。

現在も、売却中の物件があり、土地の相場は１６００万円前後で出ております。

広さも４５坪以上での区画がおおく、お手頃の価格で手に入る地域です。

横横道路インターやレストランも近い！

今回、大手ハウスメーカーが建てた中古住宅が存在する土地。

その建物は、現在、一般消費者に貸しております。

現在のオーナーK様（土地と建物の所有者）は、遠隔地にお住まいのため、賃借人さんに建物を貸して、毎月賃料をいただいてます。

この状態で売却することを、「オーナーチェンジ」といいます。

基本的には、土地建物の所有者が、弊社仲介手続きで買主様（投資家）に売却し、それを購入した買主は、従前同様に現賃借人から賃料を得る方法となります。

仮に１０万円の賃料であれば、実収入は年間１００万円前後（税金や管理料差引後）

１５年間貸し続ければ、元は取れる計算です。

仮にアパートローンで変動金利2.475%で１６００万円を１５年間で借入した場合の返済は月々106,500円。

とんとん、若しくは多少の手出し。

固定資産税の約１０万円／年は別途ですが。

１５年後、建物が古くなりましたら、建物賃借人が退去の可能性が高くなり、１５年間の賃料で自己所有地になったうえに、将来は、売却もでき、居住用の新築や賃貸向け新築もできます。

いろいろなパターンができます。

もし、賃借人がすぐに退去の場合は、それなりの手はあります。

これから測量に入りますのでお楽しみに。

ネットワークを通じて、水面下で投資家に募りながら、速やかに候補者を決めておこうとおもいます。

三浦市三崎、売却戸建の調査開始～長年地元に愛された職人さんの家～

2023-02-27T00:00:00+09:00

妻の友人の親戚S様。

S様は定年をむかえました。

長年、この地元で愛され続けて来られた職人さんです。

S様所有の土地と建物の売却依頼となりました。

場所は三浦市三崎。しかも観光地。

マグロの水揚げが盛んな昭和３０年代は、不夜城のごとくにぎわっておりました。

現在は、京浜急行の三崎マグロ切符での観光客でにぎわっております。

＃くろば亭　＃城ケ島大橋　も近い。

地元ならではのこの場所なのです。

妻の友人も結構いる場所。

さっそく物件予定の調査を開始しました。

横須賀市公郷町の神奈川県土木事務所で道路と土砂災害の調査をしました。

道路は建築基準法以外の道路なので難ありです。

道路のセットバックを調べるために向かい側の真新しい建物の建築計画概要書を取得しました。

三浦市役所にいき、都市計画課、水道局、土木課（道路関係）などにいき、都市計画の用途や道路幅員の調査をおこないました。

商業地域という用途が定められてますので、現場周辺も店舗ばかりです。

役所関係の調査のあとは、現地調査。

道路幅員の採寸、間口の採寸、奥行の採寸・・。

そして排水、水道、ガス、隣地の越境関係。

上空の確認。

この地は商業地域なので、土地境界線に建物の外壁を設けても良い地域。

そのため、隣地との軒と軒が重なり合ってます。

即日、概ね調査もおわりました。

会社にもどり、周辺の成約済み売買事例を取得し、他には、公示価格、路線価（市と国の両方）を照らし合わせました。

角度を変えた査定も行いました。

この建物を改修した場合で、その後賃貸に出して、賃料収入目的の事業用投資物件としたときの表面利回り・・・所謂、収益還元法での査定。

概ね金額もでました！

３月２日にオーナーS様と建物内で集合します。

そして、価格、物件調査の詳細の説明をすることになりました。

ちなみに、S様のご子息は、７年前に三浦で土地を買っていただいた大切なお客様です。

すべて妻の友人繋がりなのです・・・・頭が上がりません（笑）。

引き続き、三崎のために活動してまいります。

海見え、一色海岸徒歩３分、葉山の中古一戸建て、本日成約となりました。～１９年ぶりの懐かしい場所～

2023-02-26T00:00:00+09:00

本日、売主D様と買主T様の売買契約をおこないました。

海が見える希少物件です。

この現場の二軒となりを、私は１９年前に新築一戸建てとして仲介をしたことがあります。

その時の買主M様の今回のお口添えもありまして、この度の素晴らしい契約となりました。

売主D様とのご縁は、日頃から大変お世話になってるE様のご紹介で素晴らしいご縁をいただきました。

ここぞ葉山！

・・といわんばかりの立地条件です。

一色海岸まで徒歩３分でいけるこの地は、徳川時代から現在に至るままで宮内庁関係の土地や道も多く点在しています。

歩いていると時間（とき）を忘れます。

少し歩けば、一色海岸の砂にちりばめられている道路があります。

お部屋からは緑と青のコントラストがすばらしい葉山の絶景をみることもできます。

今回、お話をいただいて、わずか３週間で取引が成立となりました。

所謂、口コミ・・・です。

全ての皆様に心から感謝申し上げます。ありがとうございました。

良い物件は公開されずに売買されることが多くありますね。

お引渡しまでしっかりと売主様と買主様のサポートをして参ります。

おめでとうございました。

＃葉山　＃一色海岸　＃海見え

追浜駅徒歩５分、１２０坪の底地売買の決済完了～１００年の歴史の絆～

2023-02-24T00:00:00+09:00

地主S様、土地を借りていたYとの取引・・・

その土地売買決済を本日無事に完了することができました。

S様とY様の先祖代々の皆様との１００年の歴史がここで完結しました。

その仲介をできたことに嬉しくおもいした。

相続対策でのコンサルタント業務、歴史がつまった仕事ができるのも良いです。

１２０坪の土地上には、Y様所有の２棟の建物があり、底地の固定資産税もそれなりに軽減されてます。

駅徒歩５分で車が入る１２０坪の土地。

この機会は、Y様にとってもS様にとっても有益なことです。

今回の両者の早期決断のタイミングがあったからできた取引でした。

追浜駅徒歩圏内周辺は、私道もおおく存在し、私道を通過するためにはその地権者からの通行承諾がひつようで、それも円滑に取得できました。

その地権者の皆様ともおかげさまでお知り合いになれました。

ご縁からご縁がつながる感謝。

土地の境界は、地主S様より、土地を何十年も使用していた借地権者Y様のほうがよくご存じのようでした。

そのため、私は、Y様と一緒に５０メートル級のスケールをあてて採寸と確認をすることもできました。

いろいろな作業があった今回の仲介業務とコンサルタント。

決済場所の信金さんも素晴らしいご対応で、審査から実行までも安心することができました。

Ｓ様は、おそらく売却資金をこれからの計画に利用されるのではと思います。

土地購入者のY様は、地代が固定資産税に変わり、将来の利用と相続対策についても検討できます。

お金の所有権、土地の所有権、Y様もS様もそれぞれの所有権を自由に利用できる今回の取引。

本当によかったです。

それは、決済に出席した皆様の笑顔をみれたこと。

皆様に心から感謝いたします。

仕事とプライベートを兼ねた夫婦のいい旅夢気分～足利、佐野、入間～

2023-02-23T00:00:00+09:00

朝７時に三浦市を出発し、妻の関係で足利市へ！

首都高の渋滞を超えたら東北道ですぐに到着。

目薬をいただいたのち、地元の方に事情聴取・・・佐野市のおいしい佐野ラーメンは？。

さっそく口コミで日向屋にいきました。

約１時間待ちでカウンターへ。

職人の技をみながらの待ち時間は空腹に輪をかけます。

食事もおわり、道の駅で我が子のお土産を買い、その足で入間市へ。

横須賀の先輩が、入間市の別荘を売りたいという依頼。

すでに、専任媒介で依頼をうけており、販売の準備。

リノベーション済みのマンションなので、設備はきれいで、しかも景観が抜群。

昭和５５年のマンションですが、室内を改装しているので見ちがえった空間となってます。

価格は９８０万円。

その後、妻と帰宅の途に向かい、我が子が自宅で待っておりました。

もうすこし早く帰れば、我が子を待たせることもなく・・・・、これも経験でしょうか（笑）。

休日の仕事でしたが、日帰り旅行気分、そして、おいしいご当地のラーメン、お土産、人のあたたかさ・・・。

そして、先輩から仕事で、本業もできた本日。

「いい旅、夢気分」という感じでした。

不動産の仕事は、「旅する気分で・・・」も悪くないものです。

＃佐野ラーメン　＃日向屋　＃深井眼科医院　＃入間市

葉山町一色の一戸建て、早々に契約予定となりました。～ご縁があったからこそスタートができた取引～

2023-02-19T00:00:00+09:00

約１９年前にフィードバック・・・。

M様のお声がけで、お世話になっているE様とのご縁。

売主様と買主T様との協議が成立しました。

この地は、別格です。

１９年前に新築で仲介したこの地で、中古売買に携われる嬉しさ。

買主T様も素晴らしいご家族。

H銀行での事前審査もなんなく可決。

葉山町一色の一戸建ては、来週に売買契約をおこないます。

その日の午後は、売主様の引越し先（自己所有地）の土地に建築する注文建築の請負契約することとなりました。

タイミングは未知との遭遇。

確実にいえることは、良い話がまとまったときに、しっかりと契約することですね。

元気なとき、怪我の無いとき、しっかりと意志があるとき。

皆様のおかげと感謝し、初心を忘れずにお客様目線の仲介をしてまいります。

横須賀市公郷町一括売アパート～戸建の販売から売アパートに変更！？～

2023-02-17T00:00:00+09:00

葉山のS様から再依頼。

横須賀市公郷町一括売アパート。

３８８０万円。

当初、一戸建て３世帯住宅で販売。

しかし、建物の登記種類は「共同住宅」。

基本的には住宅ローン適用外となります。

２階は３DKのお部屋で空いたので、そこに購入者家族が暮らして、１階の２部屋を貸しての計画・・・・。

２階を区分登記して住宅「居宅」に種類変更することも考えましたが、やはり原理原則に従うことになりました。

２階３DKを８２０００円で募集します。

共益費は２０００円、駐車場は８０００円

そして、３部屋の一括売アパートで３８８０万円となります。

詳細は弊社ホームページのお問い合わせに宜しくお願い申し上げます。

売買をするときに必要な境界明示とは～数年前に図った測量図と現地の境界標との整合性は～

2023-02-16T00:00:00+09:00

相続を受けたオーナーさんが多い時代となりましたね。

地主さまのご依頼で成約になりました・・・が。

亡き夫がオーナーで、７年前に、第三者に貸している土地の測量図の作成を土地家屋調査士に依頼しました。

まもなく、夫が亡くなりになりまして、妻が相続することになりました。

子たちは世帯独立で遠隔地。

妻は相続し、その６年後に売却する意向となり、弊社に売却依頼となりました。

しかし、亡き夫により作製されて測量成果簿がなくなっており、その当時の境界標の写真もなくなっております。

法務局には、その当時の土地家屋調査士作成の地積測量図が保管されています。

座標入りで、データーもありますので、間違いない図面です。

さっそく私は、現地にいって、その測量図に従い、概ねはかりました。（メジャーなので大体の位置）

法地の部分や溝の中心にも境界があります。

境界標は「これかな？・・」とは理解できたのですが。

はたしてそれが間違いないのかどうか。

当時の土地家屋調査士に確認しましたが、やはり、専門家の立場としては、再測量となるようです。

オーナーはそこまでの協力ではなく、あくまでも、地積測量図の境界標の明示が売買条件。

正式には、オーナーに聞くしかない。

しかし、オーナーは相続を受けた妻、しかも貸している土地なので明確に「明示？」ができません。

「測量成果簿」・・・。

この書類があればすぐにわかるのですが・・・、最低でもそのコピーがあればなんとかなる。

今回の売買契約は、公簿売買で地積測量図に従い境界標の復元をする条件。物理的に明示できない箇所は割愛できる記載となってます。

オーナーは７年前に地積測量図を作成して、相当の費用を支払っている。

再測量はなかなかご理解がえられません。

今回の土地を借りている方が一番の理解者。

今回、オーナー様は明示できないことで、土地の使用者（土地を借りている）と私と一緒に、地積測量図に従い、はかることととなりました。

概ねの土地境界標の位置を明示し、相隣関係の第三者の立会だけはおこなってまいります。

土地使用者が買主さまなので、その従前の経緯もご理解いただけるとおもいます。

皆様、測量成果簿を作成しましたら、くれぐれも、原本、もしくはコピーを大切に保管しておいてください。

京急追浜駅徒歩圏内の底地売買～コンサルタントのお仕事の一貫、無事に終了～

2023-02-13T00:00:00+09:00

地主S様と昨日決済場所に集合。

ご長男とお嬢様も同席くださいました。

代々受け継がれてきた今回の追浜の土地。

土地所有者S様と建物所有者S様の関係が、本日完結しました。

借地契約のお付き合いが代々つながり、底地の売買の成立。

底地の所有権は借地権者のS様へ移転。

地主S様はその対価の現金を本日受領。

ここまで携わってきてくれた測量会社I先生。相続登記、移転登記を同時になさってくれH先生。

本当にありがとうございました。

また、ひとえに、地主S様と長男と長女の方のおかげです。

将来の相続人となるべき方が大切な時間を費やしてこの取引に参加くださいました。

お母様ご本人も安心なさったかと思います。

相続対策の大切さをご理解いただきまして、本当によかったです。

買主S様と横浜銀行で一時間の世間話を出来たことも、長崎出身の私にとっての財産となりました。

この横須賀の地で不思議な儀なご縁と感じました。

皆様、ありがとうございました。

共有する私道路を円滑に継承する対策とは・・・

2023-02-02T00:00:00+09:00

共有の私道。

見た目は普通の道、そして建築基準法の道路で認定。

しかし、私道。

水道管の修復の土地掘削、ガス管修復の土地掘削、通行・・・。

さまざまに、随時、私道所有者の書面による承諾が必要になります。

私道自体、固定資産税はかからないにせよ、私道所有者は敏感。

この道を第三者が勝手に通行したり、車両をとおる方々も多い。

私道所有者へ、通行のなどの一言や挨拶があれば円滑なのです。

今回、売買の関係、相続の関係から、コンサルの仕事で私道の覚書の作成をしました。

私道共有者のみなさまにおいては、将来の子や孫に継承します。

承継する子や孫は、できれば円滑に締結された私道の覚書があれば越したことはありません。

近年、金融機関の住宅ローンの審査上も、私道の承諾や覚え額の提出が条件となる場合もあります。

私道の共有者はそれぞれ私的権利をもっています。

そのため、共有者同士での書面の承諾があればなお安心。

しっかりと相談してまいりましょう。

葉山町一色一戸建ての調査開始～御用邸まで徒歩３分～

2023-01-31T00:00:00+09:00

E様のご依頼・・・。

葉山町一色で築１９年。

一色海岸徒歩３分、御用邸徒歩５分。

１９年前、前職場で取引をした葉山の新築。

その時の売主様からの一本の電話。

中古住宅を売りたい人がいる・・・。

本日さっそく調査開始。

今週の日曜日に中古住宅のオーナー様、内見者そして紹介者のE様と私で室内の内見をすることになりました。

重要事項説明がすぐにできるように県土木事務所、葉山町役場にいきまして、準備完了。

葉山一色は道が狭いのですが、やはり情緒があります。空気も気持ちよかったです。

地勢的に心配な土砂災害特別警戒区域もなく、注意することろは私道の使用承諾、そして、葉山町の風致地区に抵触していないかどうか。

築１９年で２０年超えも間近なのですが、住宅ローン控除、不動産取得税の軽減、登記費用の軽減は可能と思われます。

令和４年１月１日以降の税制改正・・・。

購入者にとってはフォローの風が吹いている時代ですね。

３５年の実務経験をしていると、感謝がうまれます。

住みかえの時期、相続の時期、子供世代へ継承・・・ワンサイクル、ツーサイクル・・・。

目の前のことをしっかりと対応し、ご依頼者目線で話し合いをして、次の世代でも仲介の仕事の依頼をいただけますよう、日々精進、勉強してまいります。

空家住宅の相続を受ける相続人様ののご苦労は言葉では言い現わせません～横須賀市三春町編～

2023-01-29T00:00:00+09:00

８年前、弊社仲介で住みかえのお取引を完了したO様のご依頼。

親戚名義の空家住宅。横須賀市三春町、駅まで徒歩５分。

売却の方向で話が進んでいます。

O様のお母様と姉妹（O様の叔母）そしてO様と私で、空家住宅に入りで話しあい。

寒い中、ストーブを着けてくださってました。

室内は先代の荷物や家財があります。

多くは処分の予定ですが、中には大切なものや思い出の品物もあります。

そのチェックの為、本日、そして来月に作業をおこないます。

思い出のある家、解体して更地にして売却か、あるいは、買手さんが決まってからの解体か・・・。

建物は床はしっかりしていましたが、経年劣化は否めません。

新たな買主様がこの建物の再利用を望んでも、今回のO様のご親戚はその保証もできませんので、

おそらく、更地渡しの土地売買の方向になろうかと思います。

地元の廃品処分の会社は、指示をしない限り、トラックに全て積んで廃棄します。

大切なもの・・・アルバム、日記、代々受け継がれた物、通帳、お金・・・。

なかなか捨てられないのが人情です。

しかし、亡くなった方のみ利用できるものは、相続人は利用できませんので使い道はありません。

やはり、処分しないものは、思い出の品。写真、アルバム、通帳、現金化できる品物、遺品となるでしょう。

お時間をかけて作業をするだけでなく、車で時間をかけて往来するため、そのご苦労は言葉では現わせません。

思い出を語りながら、じっくりとご親戚同士で空家内の家財や遺品を整理していただけることをお祈りいたします。

空家住宅に増税？・・・～空家住宅が建て替えでカフェや宿泊施設へ～

2023-01-24T00:00:00+09:00

固定資産税・・・、「住宅」の記載がある建物が建っていれば、毎年納税する土地の固定資産税は軽減されています。

「店舗」や「事務所」は対象外。

昔は、空地に建物をどんどん建てるようにするために、固定資産税の軽減措置をしてきたのではないでしょうか。

高度経済成長、人口増加、経済発展・・・。

しかし、いまは喫緊の課題である「少子高齢化」。

空家が増えています。

弊社が所在する横須賀の地域は、地域性で谷戸が多いので、空家が多いのです。

横須賀市も率先してその少子化を食い止めるべき政策を続けてくれています。

このたび、空家の処理に困っている所有者が多いなか、頭をさらに悩ませる法案が出されました。

「空家が残っていれば、土地の税金の軽減措置を無くす」・・・という法案がでました。

人口増加の時とは真逆。

解体費用が莫大な過疎地域でもあります。

もちろん、老朽化や危険性が伴う空家は、解体ができない場合、行政の代執行がなされる可能性もあります。

つねに、所有者の負担、ましては、空家の所有者の相続人の債務承継ともなります。

これから対策を練っていった方が良いですね。

三崎町小網代の土地（平家付）の決済終了～長年愛されたこの土地が生まれ変わります～

2023-01-20T00:00:00+09:00

妻の友人で繋がった案件。

遠隔地に住まうA様のご実家が今回の対象物件です。

最初の依頼の時、平家建を妻と内見しましたが、妻は「小学校のころを思い出す・・・」と。

その時は、建物がすごく広く感じたらしい。

A様のご実家である今回の三浦市三崎町小網代を取引させていただきました。

買主様は、お世話になっているD社さま。

一般の個人の方が買主となったら、造成、解体、車庫のやり方など、見積もりから資金繰り迄おこない、軍資金が必要です。

プロではないとすすまない今回の現場。

買取をしていただき、これから平家建ての解体工事、造成工事の着手。

造成、完成宅地として、再度分譲をおこなうこととなります。

さっそく、再度の販売の依頼を頂戴しました。

素晴らしい環境、素晴らしいつながり、素晴らしいA様のご実家が再び生まれ変わります！

週明けには平家建ての解体工事着手、その後、車庫工事に着手。

既存擁壁の対処もありますので、工事完了は３月下旬位です。

将来、２階建の建物を建てれば、眺めは良いのでは・・・。

ルーフバルコニーもつくりたいですね。

D社さんは、造成工事が完了したら、更地のうえに仮設の見晴らし台を建てるようです。ご案内のときに眺めを実感できますね。

私は、素晴らしい三浦市に移住する方を募りたいと思います。

今回の土地の販売を開始しますので、詳細はご質問ください。

本日の決済の方法ですが、A様は遠い遠い場所にお住まいなので、決済の場所に集合できませんでした。

横須賀の司法書士Y先生が、A様に本人限定郵便を出して、本人は郵便局で書類を取得。

Y先生がA様と電話会談し本人の意志確認、そして、委任状、登記関係の書類の郵送、捺印をし郵送のやり取り。

全ての取引を私にまかせる意思確認。

この手続きのおかげですべて円滑に完了ができました。A様に感謝。

買主のD社の担当者Tさんも、そつなく如才なく、わずかな時間で残代金の送金手続きを完了してくださいました。

私の本日の任務は滞りなく完了しました（笑）。

まずは、妻に感謝。

A様とA様のお母様にも感謝。

D社様にも感謝。

敷地境界標の復元を速やかに行ってくださったI先生にも感謝。

皆様、本当にありがとうございました。

仲介取引をおこなってよかったと思います。

境界鋲の復元作業がおわりました～土地取引における境界明示義務～

2023-01-16T00:00:00+09:00

三浦市の古家付の土地決済、そろそろ間近となりました。

平成２６年に確定測量をおこなった土地ですので、本来ならその測量図に従って境界標が存在します。

ちなみに、境界標の種類には、コンクリート杭、プレート杭、鋲などがあります。

すぐにわかるのはコンクリート杭。

そして次にわかりやすいのは銀色にひかるプレート標。四角い金属プレートに赤字の矢印が記されてます。

一番番わかりづらいのが鋲。

擁壁などに「鋲」で示されていいる境界標の場合、擁壁が時間の経過で劣化したり、振動などで一部表面がはがれる場合があり、その時に、鋲も一緒になくなることがあります。

今回、まさにそのパターン。

当初あったところに鋲が無かったのです・・・・。

ジーパンと運動靴で、遺跡発掘なみに、刷毛（はけ）や先のとがった作業具を持参し丁寧に調べましたが・・・目視では発見できませんでした。

そこで、いつもお世話になっている土地家屋調査士のI先生に依頼。

あっという間のできごとでした。

依頼した２日後、復元されてました。

隣地は知り合いなので、そのことのお声がけはいたしました。

しかし、ここまで素早く行ってくださるとは・・・売主様も安心です。

もし、売主様が、違う測量会社に依頼した場合、最初から全体を測る作業となりますので、費用もかさみます。

もともとI先生の事務所で確定測量をおこなった現場でしたので安心でした。

本当に助かりました。

これで、お世話になってる買主のD社さんに無事にお引渡しができます。

売主様、I先生、本当にご協力いただきましてありがとうございました。

お手入れされたお手頃の一戸建て、本日成約となりました～横須賀市ハイランド中古住宅～

2023-01-15T00:00:00+09:00

１５日（日曜日）、大安吉日。

全ての当事者が納得されたこの日に、横須賀市ハイランドの一戸建てのご契約をさせていただきました。

昨年の御用納めの前日に申し込みをされた買主のS様夫妻。

購入者側にはU不動産さん。

私は売主A様の仲介会社です。

U不動産さんとは、昨年も取引しました。

U不動産さんの晴らしい担当のS様、そしてお世話になっているI社長もいました。

売主A様は、逗子のS先生のご紹介です。

当初、○○○○万円で契約になるんじゃないかなぁ～とS先生が言っていました。

まさにそのとおりとなりました。

予知能力をお持ちなのです。（これは本当の話です。）

この日、A様は、契約の席に同席してくれました。

買主S夫妻も素晴らしく明るく感じの良い方でした。

大安吉日の契約は最高ですね。

U不動産さんは喉をからしながら重要事項の説明。

私はA様とその説明や付帯設備表、物件状況確認書の作成・・・。

楽しくく会話が弾んだ契約の場となりました。

平成２７年の２棟の建売住宅だったので、敷地境界線にそって芯積みされたブロックがあります。

「芯積み」・・・境界の真ん中にブロックの中心がくるように積む工法。

ブロックの暑さが１０センチなら、５センチずつ双方の敷地にまたがってます。

ブロックの工作物所有権は、所謂、共有物となります。

なので、ブロックの所有者も隣地との共有、双方の管理です。

詳細なことまで売主様のAさんが説明してくれましたので大変助かりました。

ご紹介からうまれた今回のお話。

成約できたこと・・・A様からの継続的な信頼があってともい深く御礼を申し上げたいです。

そして、なにより、S先生のご紹介があったからこそです。

依頼が継続して来れましたのは、紹介者様があってからこそなのです。そして、そのおかげと深く心にきざみながら、人と人のつながりをさらに大切にしてまいりたいと思います。

本日はおめでとうございました。

コースカベイサイドストアーズ～横須賀汐入ハイムの物件調査を開始しました～

2023-01-13T00:00:00+09:00

昨年の売買でお世話になったH様からのご依頼。

コースカベイサイドストアーズに駐車して室内の査定。

その後、市役所にいき、調査を開始しました。

昨年お世話になったこともあり、心から感謝しております。

H様の今後の目標のために、しっかりと仕事をしていきます。

ロケーション抜群でした。

間取り図作成作業も一両日中におこない、１月中旬には公開をす予定です。

＃コースカベイサイドストアーズ　＃横須賀汐入ハイム

嬉しい出会いがまたひとつ・・・～分譲会社、長年信頼する父と子～

2023-01-12T00:00:00+09:00

ある紳士が福家ホームに訪れてくれました。初めての来店・・。

面影、声、容姿、体格、オーラ・・・

初対面なのに、一瞬にしてわかりました。

その方は、信頼する開発分譲のプロであるA氏の息子さん。

言葉では現わせない空気感、そして初めてなのになつかしさを感じました。

開発会社のA氏とは長年のお付き合いをしてきました。

恩人でもあります。

福家ホームが平成２２年開業し、その翌年の東日本大震災・・・。

その時は、会社経営で一番苦しかったとき。

そのとき、A氏の粋な計らいで、藤沢氏鵠沼の素晴らしい土地取引をすることができました。

土地の価格の値引きがあったのですが、仲介会社の命である仲介手数料も満額出してくれました。

そのとき、恐縮して、満額の手数料でよいのですか・・・？とA氏にきいたところ、「福家ホームさんの開業祝いです。」・・・と。

今でも鮮明に覚えてます。

私も妻も経営に携わってますので、もちろん同じ気持ちでした。

苦しいときに向き合える人と人とはかならず絆が深まります。

苦しいときに離れていくご縁は、それまでなのでしょ。

こうやって、何十年も素晴らしいご縁がつながる嬉しさは言葉では言い尽くせません。

今は、A氏は会長になり、ご子息のK氏は会社を承継してます。

血縁ですね・・・・、プロ中のプロのA氏の分身です。

DNAをもつK氏は、かならずプロ中のプロとなるでしょう。

私も３５年間、この不動産の仕事をしてきました。

「感覚」としてその判断にたどり着くことが多くあります。

まちがいなくK氏は成功します。

オーラ、声、話の間、そして、会話でも人を引き付けるセンス・・。

嬉しいものです。

今日は、家に帰って、東日本大震災の時のA氏の話と１２年後のK氏の素晴らしい出会いに感謝し、妻とお酒を飲みながら、この嬉しさに浸りたいともいます。

ご来店、ありがとうございました。

ゲートスクエア・ザタワーハウス、決済終了しました。～海一望、市街地一望～

2023-01-06T00:00:00+09:00

あけましておめでとうございます。

本年もどうぞ宜しくお願い申し上げます。

年明けの６日、無事にタワーマンションの決済が終了しました。

買主のG様、売主のY様、本当にありがとうございました。

ゲートスクエア―ザ・タワーハウスの人気は健在です。

金利が上昇しそうな話も出てますが、アメリカの金利が下がってきてます。

今後、金利の上昇に歯止めがかかる可能性もあります。

なにせ、短プラがあがると、融資を借りている企業も大変。

今回のタワーマンションも、不思議なご縁で成約となりました。

買主のG様は遠隔地の方でしたが、ご縁があって成約となりました。

今後のお部屋の利用についても、しっかりとフォローをさせていただきたいとおもいます。

大切に維持してくださった売主のY様、本当にありがとうございました。

そして、ながらくお待たせしましたG様、本当にご理解をいただきありがとうございました。

追浜町、駅徒歩圏の底地、成約致しました。～円満な関係だからこそ～

2022-12-25T00:00:00+09:00

本日、続いて地主S様の底地の売買契約をおこないました。

買主は借地権付建物所有者のY様。

祖父の代からの借地保有。

地主S様も相続人での契約。

契約の際、互いに先祖からの長いお付き合いで、相続人同士なのです。

円満で話も盛り上がりました。

土地を借りている借地はなかなか需要も少ない。

底地をもっていても、その上の建物所有者（土地賃借人）が買わない場合、他に売却したくても投資家にしか売れない。

この底地の契約は、全てにおいてウィンウィンの契約なのです。

立地条件もよいのですが、小型車がかろうじて侵入できる私道の土地

私道なので、底地と一緒に私道の持分も売買対象にします。

公衆に使われている私道は、固定資産税が免税になっていることが多いのです。

将来、住宅ローンなどを利用する場合、底地を購入して所有権の土地だとしても、通じる私道持分をもっていないと融資には不利となります。

この協力も地主さんがなさってくれました。

お互いに円滑な関係だからこそ、このような仲介ができたと、心から感謝したしだいです。

追浜南町の底地、成約となりました。～借地権付建物所有者の購入とは～

2022-12-25T00:00:00+09:00

本日、借地権付建物所有者S様により、その底地を購入していただきました。

底地所有者は地主さんのSさん。

長年S様にお世話になっております。

借地権とは、土地の賃貸借。そして借りている方が土地上に建物を所有しています。

今月土地賃貸借契約の更新でしたが・・。

お互いに合意し、土地売買となります。

借地と底地の割合は、国税庁の路線価割合では底地は４割の対価。

しかし、相続や贈与の基準です。

今回のように双方の合意で売買する場合は、仲良く５割ずつがよいのです。

無事に終了。

これから測量、地積更正、相続登記・・・・。

年明けからいろいろと動きます。

逗子市山の根、無事に決済がおわりました～感謝とご縁で結ばれました～

2022-12-23T00:00:00+09:00

２３日の本日、逗子市山の根の一戸建ての決済を無事におえることができました。

土地購入から始まったH様家族のお住み替え計画も無事に終えました。

２年の間でしたね。ありがとうございました。

土地購入の時の売主側仲介は、数回取引して信頼できる銀行系仲介会社のYさん。

円滑に土地の決済もできて、H様の想いのこもった注文建築が完成しお引越し。

そして本日、H様ご家族の思いの詰まった愛されたマイホームが、素晴らしい買主O様へお引渡しすることができました。

買主O様の仲介会社もプロ中のプロ。従前のお客様のご紹介でつながった関係のようで、取引したすぐにすごさが分かりました。

案内の際、かつてより、O様が内見したのち、売主のH様は・・・「Oさん家族に買ってもらえたら・・・」と。

その後、O様家族が再度お越しになり、内見。

集合した全ての皆様が意気投合していた記憶は鮮明です。

願いと祈りは通じたのです。

本日の決済のとき、オーナーH様は、O様にお話しをされました・・・「本当にO様でよかったです」・・・と。

嬉しくなりました。

ご縁を感じていたことが現実となった瞬間です。

「ご縁」・・・これは、愛されてきたH様の素晴らしいマイホームが、信じつづけていたO様家族が引き継がれたのです。

数多い不動産会社のなかで、住みかえの仲介依頼をわが社にしてくださったH様に、心から感謝いたします。

ありがとうございました。そしておめでとうございます。

「感謝」と「ご縁」

この言葉は、H様がずっとおっしゃってきた素晴らしい言葉。

私も、会社設立からずっと「感謝」「ご縁」を思い続けてきました。

思いは通じました。

借りている土地面積と登記簿面積が違うケース～借地権コンサル編、地積更正～

2022-12-17T00:00:00+09:00

地主S様のコンサル業務が始まり、２件の借地権者さんと面談の機会がありました。

底地（借地権に供せられている土地）の売買としての可能性が出てきました。

借地権とは土地を「賃料の支払をもって」借りている権利、そして建物の所有を目的とします。

建物所有者側は、先代から引き継いだ（相続）方も多いのです。

今回の借地面積は８０㎡とききました。

土地賃貸借契約書にも記載され、毎月の地代も坪単価×２４坪で計算されてます。

地主S様の土地の登記簿を取得したところ、なんと１５坪。

借地面積より９坪も小さい。

実際に借りている面積は２４坪‥根拠がありました。

登記簿が違ってたのです。

理由は、全体の大きい土地を昔から時間をかけて少しずつ区分けしながらの売却をしてきたからなのです。

その当時は、分けて売却するときは、その売却する区画のみの測量でよかったのです。

しかし、現在は、大きい土地を少しずつわけて売却する場合、全体の面積を確定する必要があります。

そして、全体の得られた面積に、登記簿の面積を変更（更正）することが地積更正登記（錯誤）といいます。

そうすれば、少しずつ分けて売却しても、最後に残った土地（残地）の実測と登記簿の面積には相違が発生しません。

今回、残地の土地は、土地家屋調査士に依頼して、一旦測量をし、そして地積更正登記を行います。

それが完成でき次第、底地の引渡しと所有権移転登記となります。

なお、地代については、昔から決められた面積の２４坪で双方合意して授受していたので、地代は遡及して清算はしません。

これからの売買で、円滑に行けるようにするためにも、長年お付き合いをしてきた底地所有者地主さんと借地権者さんの仲をしっかりと取り持っていくことが大切だと思ってます。

１２月１５日、年賀状の受付開始の日となりました～旧き良き習慣の素晴らしいところは・・・～

2022-12-15T00:00:00+09:00

師走の候。

１２月１５日の本日、年賀状の受付が開始となりました。

巷の郵便ポストには、黄色の下地のシールに「年賀はがき」「一般の郵便」と明記されました。

私は、毎年、年賀状の宛名や住所を手書きで作成しています。

筆ペンは５本空から６本は使います。

すでに３０年以上もこのやり方。

年賀状の習慣が減ってきた昨今、年賀状の手書き作成は良いものと痛感してます。

一枚一枚に綴っていく取引したお客様の氏名と引っ越しした住所をかいている瞬間、以前のお客様との楽しい思い出が鮮明に浮かび上がるのです。

行動が習慣を変え、習慣が意識を変えていきます。

得てして、人は、目でみて、手を動かし、そこから脳に伝わり、思い出が浮かび上がってきます。

これは不思議なことではありません、人間の本能なのです。

まずは、直筆でかけば、お客様やご家族の想い出が鮮明にわいてきます。

このことで、長く続く、旧き良き習慣であると自負しております。

毎年、５００枚近くの年賀状を書いても、それはすごく楽しい時間なのです。

思い出を復活させるひと時なのです。

話は変りますが、先日、大工の本職、宮田親方が自宅に来てくれました。

趣味で造ってくれた椅子とカウンターテーブル（収納付き）を持ってきてくれました。

木のことを熟知していることで、作品には味があります。

宮田親方は、釘を使わずに作品を造ることができます。

長く仕事を続けていただきたい方の一人です。

親方にはこの職人技もや旧き良き技を代々伝えていってもらいたいです。

三崎の沢山のファンがおりますので頑張ってください。

新しいものが五月雨式に誕生する時代。

残される数多くの物が増え、寂しいこともある。

新しいものだけが良くて、そして高いもの・・・ではないのです。

人も、習慣も、家もそう。

旧き良きものを愛していけば、永年味が出ていくものです。

＃年賀状　＃職人　＃旧き良きもの　＃三崎

横須賀市馬堀海岸の一戸建て、無事に決済が終了できました～短期間でいただいた素晴らしいご縁に感謝～

2022-12-14T00:00:00+09:00

１４日水曜日、横須賀某信金で、馬堀海岸の一戸建ての決済をすることができました。

親戚の紹介ではじまった今回のお取引のご縁。

オーナー様と初めて会った日、その場でいただいた専任媒介契約。

そして、その後、すみやかに調査と情報公開。

すぐに３組の候補者が発生しました。

一番目にご購入のご意志をいただいたM様との契約が無事に成立し、順調ことが運び、本日の決済と引渡しをすることができました。

隣接地の境界標復元作業があった今回の物件。

西武不動産の関係で分譲されたのですが、境界標が一点入っていませんでした。

信頼する土地家屋調査士I先生の皆様を信じ測量依頼。

期日通りに境界標の復元と隣接地のみなさまとの立会のご協力をいただき筆界確認書も作成完了。

全ての皆様に感謝です。

売主様の依頼から始まりましたが、売主様にとって有益なことは、その土地建物を承継する大切な買主様にとっても有益なことなのです。

すべては皆様の笑顔を見たいため。

本当に感謝します。すべての皆様から笑顔をいただくことができました。

今回、関係してくださった売主のU様、買主のM様とその関係者様、また近隣の皆様。

そして親戚のTさん。

皆様のおかげです。

ありがとうございました。

これからも、皆様との素晴らしいご縁が続きますように・・・と、心から祈りたく存じます。

住宅ローンの利用が難しい物件～堀ノ内３８８０万円の売り出し物件について～

2022-12-12T00:00:00+09:00

横須賀市公郷町で専任媒介をうけている一戸建ての案内！

もともと売アパートとして販売していた物件。

３世帯のうち、２世帯は賃貸中。

そして１世帯の入居者が今月退去予定となります。

となれば、３世帯で１世帯が賃貸中で２世帯は空きになります。

内見希望者のご案内の前にヒアリング。

融資で購入するときいたとき、そこに問題があるのです。

残念ながら住宅ローンは対象外となります。

今回の公郷町の物件は。キャッシュで購入か、セカンドハウスローンやアパートローンでの購入となります。

登記という言葉がありますね。

建物にも登記があり、その最初の項目に「表題部」がありますが、その記載事項に「種類」とあります。

この「種類」が「居宅（所謂、居住用）」あれば、住宅ローンの対象。

今回のように、３部屋あっても１棟の建物全体の種類が「共同住宅」の場合は、アパートローンとなります。

ご注意ください。

住宅は、金利でも税制でもかなり優遇されてます。

反対に、アパートや店舗は収益物件となり、金利優遇は住宅ローンより少ないのです。

そして、「居宅」でできないか・・・と考えてみました。

住宅ローンは、居住部分の面積が半分を超えていて、それ以外が店舗や事務所でも対象になると聞いたことはあります。

では、今回の場合建物３世帯をそれぞれ区分して登記をすることはどうであろう。

そうすれば、３世帯はそれぞれ区分（面積も別で種類も別」所有となります。

分譲マンションの登記と同じなのです。

この方法は、空想です。

しっかりと土地家屋調査士に依頼して、その区分登記が可能であれば、購入者にもメリットになるのではと思います。

「居宅」の建物をすまなくて貸した場合はアパートローンの対象となります。

そうなるのであれば、区分登記をして３世帯を一つひとつ面積を出して「居宅」に表題登記をおこなえば、視野が広くなるのではと思いました。

次回、土地家屋調査士のI先生に聞いてみようとおもいます。

HAYAMA（葉山）の家探し、本格的に始動しました～海見えをとるか富士山をとるか～

2022-12-11T00:00:00+09:00

本日、葉山町の戸建ての案内をしてまいりました。

葉山高級分譲地の「パークド葉山四季」で家を建てた方の紹介でのN様。

お子さまの出産で一時ストップしていた家探し。

本格的に始動しました。

計画は、土地を買って注文建築。

葉山はまさにバブル。

葉山・逗子の同業者との連携もはかっておりますが、土地価格が・・・。

注文建築の場合、既存の建物解体、外構工事、地盤改良など、建物本体価格以外にコストがかかります。

また、土地仕入価格が高いので、分譲会社も建売になるケースもおおくなってます。

そこで、N様の内見では建売かリノベ・・・。

今回の戸建ての案内は中古の一戸建て。

飛びぬけて景観がすばらしく、HYAMAならではの景観。

お住まいのオーナー様とN様の趣味も同じ。

惜しまれつつ売却となる今回の一戸建て。

本当に素晴らしかった。

N様も、この景観をずっと見てくださいました。案内は約１時間。

元付のTさんもすばらしい説明をしてくれました。

N様夫妻、ご主人は富士山。

奥様は海での趣味！

この二つを兼ね備えた物件でしたが、結果は如何に・・・。

元付Tさんが立面図をおくってくれましたので、さっそくN様に送信。

具体的な検討になります。

引き続き頑張ります！

建物の番号が分からないときに謄本を取得するコツ～法務局（登記所）へ簡単に手続き～

2022-12-09T00:00:00+09:00

横須賀市某所のコンサルタント作業を開始。

１２月６日火曜日に、地主S様の自宅うかがい、自宅の測量、市役所との水路の立会、隣接者の立会を行ないました。水行政の土地が隣接にある場合、測量作業は１か月から２カ月かかります。

しかし、水路の確定を行う場合など、測量費の補助金が出る場合があります。

地主S様はご高齢につき、所有する十数カ所の土地活用を一手に弊社に依頼してくださいました。

すでに土地の調査は終わっておりますが・・・。

測量されていない土地がほとんど。

これから土地家屋調査士の先生に依頼することになるでしょう。

多くの土地は、京急線の駅まで平坦で歩ける立地で住宅地。

車が入る場所や入らない場所もあり、今後の活用できる土地はその半分くらいです。

活用とは、相続税対策、相続税のための換価、等価交換など。

それ以外の車が入らない土地は、活用が難しいので土地の賃貸借契約（所謂：借地権者との契約）の更新作業及び管理作業となります。

土地の上の建物の調査も本日開始。（建物とは、地主S様の土地を借りている借地人所有）

新築年月日は昭和４０年前後のものもあれば、「不詳」という相当古いものもあります。

不動産会社は、会社のパソコンで、「登記情報提供サービス」を利用して登記情報を取得することができます。

最近は土日も可となりました。

しかし、建物が古いと、建物の所在地の地番で検索しても、謄本が取得できない場合があります。

今回のS様のように、大きい（１００坪位）土地を底地として数人の建物所有者に３０坪の３宅地を貸していた場合、その上に数棟の古い建物が存在していても、土地の番号で建物の位置情報や謄本を取得するにはパソコンでは無駄が多くなります。（まちがって取得することが多い）

簡単な方法があります。

法務局にいって、土地の地番とその上に建っている建物の表札（または明細地図の氏名）の名前を書いて、建物謄本（全部事項証明といいます）申請をすれば、無駄な費用を使わずしてピンポイントで係の方が出してくれます。

一発で取得できます。

今回のように、横須賀市○○町３３番地と記載されている建物でも、家屋番号が「１６６」となることも多いのです。

この家屋番号が分からないと、本来、建物の謄本を簡単に取得できないのです。

この番号が分からない場合は、１通６００円を惜しまずに、登記所の窓口で申請しましょう。

京急久里浜駅まで歩ける建築条件がない、更地の土地、価格改定しました～お好きなハウスメーカーで建築を～

2022-12-08T00:00:00+09:00

歴史を感じる「浦賀」。

そして、浦賀駅から西浦賀の紺屋町にかけては、歴史がつまった浦賀ドッグの跡地。

浦賀船渠ともいわれました。

住友重機が横須賀市に寄付をして、いまに至っております。

ここのところ、建売販売が盛んです。

土地を買って、注文建築をすると、総額が増える傾向にあります。注文建築の良さも多分にあります。

建売分譲のプロフェッショナルな会社は、土地を取得して、得意先の工務店とタイアップして完成させて引渡し。

分譲価格は市場性にあってますので売れ残らないのです。

時代の流れですね。

今回の土地は、衣笠のマンションを今年売却してくださったO様の両親が所有する土地です。

お世話になっていますので、しっかりと成約に結び付けたいとおもってます。

注文建築を楽しみたい！というかた、そして、建売住宅に近い予算で考えている！

という方にはうってつけの土地。

土地価格と注文建築の総額が、近隣の建売住宅の販売にちかければ、売却の見込みはあります。

本日、O様の両親I様のご理解をえまして、市場性にあった土地価格に改定し、１３８０万円で初公開いたします。

先日、北久里浜の工務店さんとお話ししましたが、市場性にあった建築も可能とのこと。

いろいろな角度で建築業界も頑張っておりますね。

市役所の土地を払い下げるには・・・～横須賀市某所の測量と今後の売却開始～

2022-12-05T00:00:00+09:00

水路や廃道が自らの敷地のなかに入っていたら、はたしてどうなるか・・・。

今まで自分の土地のように使っていたのに・・・。

建て替えの時に、敷地の測量をおこなうのですが、そのときに個人の所有地と官有地が明確になります。

官有地は、公共用。道路、河川、水路、青地（無地番）などがあります。

官有地が示されているのが「旧公図」です。明治時代からでしょうか・・。

旧公図に「水」「道」などがその地図に記載されてます。

公図に番号が付されている場合は、個別の所有者がいます。もちろん、官の名義の場合もあります。

さて、相続で取得した土地に家を建てよう！

測量したら、敷地の真ん中に「水」と地図（公図）に記載されている。

当然、測量の立会のときには、管轄する行政との立会が必要。

その水路の面積が確定するまで建築はおあずけとなります。

昔は家が建っていたのに、なぜ、今回は再建築ができないか・・・。

（できないことはないにですが、融資が使えません）

新築住宅の場合は、最終完了検査が義務化されている昨今、昭和の時代と違ってます。

建築図面で、新築計画配置図の真ん中に「水路」と記載されれば、その水路の所有者（市役所）からの占用の許可が必要。

しかし、建築資金の融資は難しいでしょう。

水路でも公共用になっていない場合はどうでしょう。

廃水路として扱われ、ただ管が持っているだけ。

そうなれば、話はかわってきます。

行政側としても、廃水路でしかも「旧公図」でただ水路が記載されているだけであれば、使い道もない。

そうした場合、市役所は売ってくれる場合もあります。

昔から善意（知らないで）で官有地（水路）を何十年も使っていてから、時効取得できるのでは・・・。

これも法的にはできるのでしょうが、いろいろな要素がかみ合わないと取得ができませんし、基本的に裁判所の審判を得るのも困難。

ではどうするか。

建て替えする場合、水路の面積を測量し、市役所に買取申請をすればよいのです。

公共用地のため、個人的な要望はあまり受け入れられません。

この水路に接している皆様が使わないということが大前提。

道のりは長いのです。

でも、今後の長い新築住宅の素晴らしい暮らしを思えば、水路の買取（所謂「払下」の申請）は行うべきでしょう。

当たって砕けろ精神です。

近いうち、この事案の立会の予定となります。

隣接者との接点もありますので、これをビジネスチャンスとおもって率先して立ち会ってきます。

いつもお世話になっている土地家屋調査士のI先生、どうぞ、測量の件、宜しくお願い申し上げます。

神奈川県の人口と世帯発表～社会増となっても自然減で人口減少・・・～

2022-12-04T00:00:00+09:00

今回も神奈川県の人口数と世帯数の発表がなされました。

福家ホームがある横須賀市は、３８万人を下回ってます。

夏から秋にかけて、横須賀市に引っ越しされた方が増えました・・・が。

住みやすい、そして購入しやすいということだと思います。

神奈川県の面積は変らないので、人の移住の割合いにより、地域の人口数に格差が出てくると思います。

いわば、人の取り合いといっても過言ではありません。

自然減については、これは人の生き死になのでどうしようもありません。

コロナ禍も影響しているのではないでしょうか。

逗子市は移住する人よりも市外に引っ越す方が多くなりました。

自然減が重なり、人口が減少。

逆に葉山は増えています・・・不思議な傾向です。

日本全体にいえるのは出生率なのでしょうか。

来週、追浜駅徒歩５分の７０坪の土地の測量があります。

親御さんがお一人暮らし。

息子さんと娘さんは県外に世帯を構えてます。

そのため、横須賀への移住は考えておりません。

親御さんも、市外に移住する予定。

利便性がよくてもこのようになります。

企業誘致・・・。やはり、横浜、東京の勤務先が中心となる神奈川県。

通勤時間や通学、そして、医療などを考えて、横浜や川崎に移住する方がおおくなってます。

三浦市にはホテル建築、ヨットハーバーなどの観光。

横須賀は頑張って不動産会社が住宅を供給してます。

また、空家になった対応もおこなっているので、新しく生まれ変わっているのではないでしょうか。

時代は流れ、変化します。

そして、途中途中に上げ下げもあります。

良いときも悪いときも、このながれに沿って社会貢献できる経営手腕が必要なのです。

感謝と謙虚をもって、今後も対応してまいります。

土砂災害「特別」警戒区域について簡単に説明します～レッドゾーンに家を建てるために～

2022-12-02T00:00:00+09:00

この数年で神奈川県において基礎調査がなされた土砂災害警戒区域。

そのため、横須賀市も含め、神奈川県では、イエローゾーンやレッドゾーンの指定箇所が増えたのです。

レッドゾーンとは、所謂、土砂災害特別区域です。

「特別」がつく区域は、建築制限があります。ちなみにイエローゾーン（土砂災害警戒区域で「特別」はつかない）には建築制限はありません。

数年前に指定ましたので、それまでは問題なく建築ができていました。

法律というものは、時代が進むにつれて改正され、厳しくなっていくのが一般的です。

自然災害が多くなっているのですね。

その都度法改正ですね。

藤沢市も津波災害警戒区域になりましたし・・・。

レッドゾーンに指定されている区域というのは、土砂災害で命の危険が及ぶ区域とされてます。

そのため、建築する場合や、土地の形質の変更（造成は区割分譲など）を行なう場合、県知事の許可が必要になります。

許可をうけるためには、命の安全が守られるための審査なのでいろいろな指導があります。

この法令が決まる前には、もともと、崖地の多い地区で急傾斜崩壊危険区域内にあった物件でも、今回の法改正でレッドゾーンの指定がなされていればその説明をしないといけなくなりました。

なにか矛盾も感じますが・・・。

最終的には再建築の際に、建築士の判断になると思います。

そして、中古住宅（居住用）の場合には、その危険がある区域といっても、許可なしで中古の売買ができるのです。

ちなみに、レッドゾーンの区域の規定で、特定開発行為にあたる場合などの取引の場合、宅地建物取引業者は、売買の前に神奈川県知事の許可を受けなければ広告や売買契約の行為をおこなってはならない・・・との規定がります。

さて、レッドゾーンについての簡単にわけるとすれば。

「居住用の住宅」か、非居住用で「住宅以外の建物」かどうかで相当に審査がかわってきます。

事業目的、建売、社会福祉や施設など、公共や事業にもちいられる不動産の場合、非住宅となり、特定開発行為となります。

自己居住用の住宅の建て替えの場合は、特定開発行為にはあたらないことが一般的です。

そのため、崖地や傾斜の角度をみて、建築する際の構造規制や土砂災害から命を守るための設計が必要となります。

特定開発行為の場合は、県の指導のもとで擁壁をつくったりしますので、それなりのコストがかかります。

急傾斜崩壊危険区域内では、水の流れを助長する工事についても許可性なのです。山を切り崩したりする場合ですね。

多くは急傾斜崩壊危険区域にもともと入っていた地域付近にこのレッドゾーンが指定されていると感じます。

そのため、急傾斜崩壊危険区域内でもともと造成したしっかりとした擁壁があれば、一旦は神奈川県の許可をうけているのですから、安心といってもよいのではないのでしょうか。これは個人的な見解ですが・・・。

皆様におかれましたは、土地や戸建を購入するときは、「重要事項説明書」に記載されている内容をしっかり確認して、今後の住宅の再建築や特定開発行為の際の設計について、信頼できる建築士にご依頼することをおすすめいます。

すべてにおいて、今後の「安心」に繋がる工事なので、前向きにとらえてまいりましょう。

横須賀市役所さんと高齢者等住まい探しの協議会に出席～これからどうなる大家さん～

2022-12-01T00:00:00+09:00

本日、公益法人協会のお仕事で、横須賀市役所のみなさんと協議会に出席いたしました。

市役所は多くの人の列・・・マイナンバー申請のためです。北口駐車場は満車状態。

さて、人口３７万人台の横須賀市ですが、これからどうなるのでしょう。

人口が減少すれば、必然的に空家が多くなります。

形あるものは壊れる・・・老朽化して更地にもなります。

大家さんは悩みが多くなります。

本日の課題ですが、「高齢者が暮らし続ける場所」をみつけるため、私たちはどのようにすべきか。

アパートにお住まいの高齢者の皆様にとって、階段はつらい。

昔と違い、足腰が思うようにうごかず、徐々に転居を考え始める今日この頃。

しかし、現実は難しい。

転居先の賃貸住宅がみつかりにくい・・というか、大家さんのOkが出にくい現実にぶつかります。

その解決をするためにこのような会議を重ねております。

賃貸住宅の場合、借りるためには大家さんの合意が必要です。

大家さんの合意は、賃料などを下支えする「賃貸保証会社」の審査合格が前提となります。

延滞家賃を建替えたり、保証人不要の契約締結が可能となったり、万一の一人暮らしの遺品整理の費用などの負担をしてくれるます。

賃貸借契約期間中などの普通の時は問題ないのですが、契約終了時（死亡や延滞、残置物あり）の万が一の対応の際、不安をかかえる大家さんがおおくいます。そのため、高齢者の入居や一人暮らしの入居希望者がご苦労をする場合があります。

その不安を解消するため、賃貸保証会社としてもいろいろなサービスを増やしております。

これは、大家さんの不安の解消、そして、不動産会社においての多くの物件の提供につながるのです。

その保証があれば、高齢者の一人暮らしでも、生活保護でも、一人暮らしでも転居が可能となります。

老後においても、子ども達に頼らずに自由に暮らすことができます。

横須賀は地勢的に山坂が多い町、そして階段はつきもの。

そして、「三浦半島」のほぼ端、東京湾、相模湾に面する海の街。

陸路ではなく、やはり海路で盛んにできれば・・・と個人的に思っています。

マンションでも、古いものであれば、エレベーターが各階に停止しない・・・、階段では５階まで昇るなど・・・。

これが人口減少のひとつでもあります。以前、企業が離れたことで、人口４２万だったのが３７万人。

空家が増えるのは必至です。

便利な場所に需要が高まります。逆に階段がある土地や車が入らないところは空家が多くなります・・・。

これが購入者が判断している現実でございます。

受け止めなければなりませんが、これをとめる改善策を日々検討しています。

行政とともに動くことしかありません。

今後、階段の上や坂のうえの空家を所有している大家さんにとって、多くの課題が増えますが、このような場合でも、いろいろ角度で相談を承りますので、ご心配なさらず、まずはお話することで少しずつ解決していきましょう。

相続したけど遠くにいてなにもできない・・・～相続土地国庫帰属制度開始がもうすぐ～

2022-11-28T00:00:00+09:00

相続・・・。

ここ最近、一番多い相談となってます。

親が急になくなってしまった・・・。

親戚があつまりまして、葬儀、納骨、百箇日、一周忌・・・。

多忙な月日がすぎていくのも早いのです。

すぐに３ヶ月や１０ヶ月が過ぎるのです。

死亡を知ったとたんに金融機関は預金口座を凍結。

その前に引き出せるかどうかも疑問ですね。

相続放棄は・・・。

死亡したときから三ヶ月以内に家庭裁判所に申請。

怠ると放棄はできません。

相続税の納付・・・。

死亡したときから１０ヶ月以内に相続税の申告。

相続税の納税期日をこえることになり、遅延損害金が発生・・・。

なかなか故人の財産は把握していないのでこれは税理士さんに依頼。

いろいろな期限をすぎて、不動産の相続登記もなされないまま、年月だけが経過していることが多いのです。

相続とは、プラスの財産（現金やすぐに換価できる好立地の不動産）、マイナスの財産（借金や費用がかかる不動産）を同時に引き継ぎます。

兄妹、子孫がいれば、法定相続、または、遺産分割協議で長引くこともあります。

今回、あらたに、嬉しい制度が開始されます。

「相続土地国庫帰属制度」。

令和５年４月２７日からスタート。

都市計画区域内の空地にかぎるのですが、相続した土地で、活用方法もなく、遠隔地でなにも管理ができない・・・という場合。

審査により国が引き取ってくれます。

引き取ってくれる土地は一言でいうとすぐにだれでも換価できる土地のように感じます。

引き取ってくれない土地とは・・・

傾斜地や建物が存在している土地、壊せば大丈夫ですが、かなり費用がかかります。

抵当権がついている土地、測量されていない土地。人の通行や占有されている土地など・・・。

引き取ってくれる土地＝簡単に売れる土地

のように感じました。

国庫におさめるか、不動産会社に買い取ってもらうかの検討でしょう。

国に引き取っていただくためには負担金を納付しなければなりません。

面積によっては、費用も数十万かかります。

しかも、測量費用、解体費用、負担金など・・・。

いろいろな費用がかかります。

土地によってどうするかを検討するような制度ですね。

これから追浜駅周辺の相続対策で、数十カ所の底地や空地の売却を行ないます。

借地権が存在する底地が多く、手まめ足まめで一件ずつ建物所有者へ挨拶にいく予定をしております。

相続の際は、夫婦の場合では、配偶者への相続であれば１憶６千万円までの控除ができるので、かなり節税ができます。

しかし、親から子への相続は、目が飛び出る位の税金となります。

三浦市と追浜の地主様のコンサル。三浦市は遺言をM弁護士に依頼しつつ、相続対策の貸地手続きを行ないます。

追浜は、将来の相続税納付の貯金、介護費用、施設費用の捻出、介護施設の月額支払いの賃料確保の作業。

譲渡所得税を犠牲にしてでも相続税をすぐに納付できるために換価できる対策をしてまいります。

貸地にして相続税の軽減もありますが、一番はキャッシュフロー、申告時すぐにその窓口で納税という国税納付方法につき、いかに現金があるか・・・です。

必要なのは納税する「現金」がポイントです。

最初から注文建築にしてよかった～～逗子市山の根中古戸建成約編～

2022-11-27T00:00:00+09:00

２７日の日曜日。

逗子市山の根の一戸建てのご売却。

無事に契約をすることができました。

売主Ｈ様家族は、お住み替えです。

すでに注文建築にお引越しが完了しました。つい最近です（笑）。

土地購入時に仲介をさせていただきました、今回も同様に売却の依頼もいただきました。

本当に感謝でございます。

そして、お引越し、購入先の登記、売却の片づけなど、お仕事の合間に作業を行ってくださいました。

そのご苦労については、言葉では現わせないような多忙であったとお察しいたします。

売却物件も、もともとＨ様のオーダーメイド。

ワンオーナーでしかも、子ども達には長年そだってきた思い出がつまった実家です。

この思い出のつまった素晴らしいマイホームを、素晴らしい買主様へ売却をすることとなりました。

買主様をお連れ頂いたのは東京の仲介会社のＳ社長。

初めての取引となります。同じ宅建協会ハトマーク。

買主様は、家族で内見したとき、Ｈ様夫妻と意気投合。

Ｈ様夫妻はできれば「今回見に来てくださった方に私たちの家に住んでただきたいね～・・・と。」

その思いが本日叶いました。

マイホームは家族にとって大切なお城。

家族を守ってくれる大切な財産です。

その宝物は、人からひとへ受け継がれます。

意気投合が一番ですね。

売買契約が終わった瞬間、Ｈ様夫妻が言ってことは・・・

「注文建築にしてよかったね」・・・と。

今回の買主様は、建物のデザイン、収納、景色、アイディア、すべてお気に召されてました。

この世に二つとない大切な宝物・・・注文建築。

注文建築の良さは、中古の建物であっても、味があります。

Ｈ様ご家族、買主様ご家族、本日は本当に、ほんとうに、おめでとうございます。

そして、Ｈ様夫妻、本当にありがとうございました。

妻の友人の実家、売買契約が終わりこれから生まれ変わります。～三浦市三崎町小網代編～

2022-11-26T00:00:00+09:00

本日、三崎町小網代にある物件の売買契約をおこなってきました。

海も見えます。

畑も近い、買い物も便利、公道も４ｍ以上。

このうえなく良い環境。

しいていえば、古い平家がありますが再利用にコストがかかること、そして既存擁壁があり、個人ではなかなか検討ができないところ。

買主はお世話になっているD社様。

擁壁をやり替えます。

車庫をつくります。

建物はリノベを断念しで解体工事。

来年の１月に決済を行ない、２月位には、工事を着手し様変わりすると思います。

乞うご期待ください。整備されて再販となるのでは・・・。

三浦市は人口減少が多いのです。

社会増ですが、自然減の繰り返し。出生率の低下。

いつかは、若い方々がこの自然豊かな場所に移住してくれるはずです。

おいしい食材が豊富にあり、暮らしやすく災害も少ないこの町。

良いと思います。

今回の売却の理由・・・

残念ながら、売主様は、嫁ぎ先の遠隔地に引っ越しをして数年が経ち、長年暮らしていたご両親もその遠隔地に移住。

空家になってましたので今回売却となりました。

寂しいのは私の妻です。

小学校からこの物件で遊んでいたようです。

懐かしい・・・。

この物件には入った瞬間、オーナーの娘んさん（妻の友達）との小学校の想い出が・・・。

何十年もの時代（とき）がたっても、人とのご縁は変りません。

諸行無常ですが、ご縁があって未来へのすばらしい展開となります。

人生はその繰り返しですね。

「人の為に仕事をすれば、自らの人格も磨きがかかる」と信じ、邁進してまいります。

オーナーA様、買主のD社様、ご契約ありがとうございました。

おめでとうございました。

底地売買の交渉を開始します～横須賀市追浜コンサルタント第２弾～

2022-11-24T00:00:00+09:00

京急追浜駅徒歩圏の不動産コンサルタント第２弾開始！

先日、追浜駅徒歩１５分の土地売買を行いました。

地主S様のご依頼で、相続対策で更地の売買完了。

来年は長期譲渡所得税の納税。

本日、今度は底地の売却の相談。

ご依頼をうけました。

底地・・・？　

借地権・・・

目に見えないのですが、地主さんから土地を借りて、借りた方が土地上に建物を所有できる権利。

賃貸権ともいわれます。

その借地の権利と建物をあわせて「借地権付建物」といいます。

借地権付建物の所有者も高齢化。

平成４年前から賃貸借契約の関係である場合、旧借地法となります。

旧借地法では、ほぼ、地主さん自身で土地を使用することはできません。

地主S様が借地権付建物所有者（借地権者）に貸している数十区画のうち、どれだけの建物が高齢化の方の所有となっているのでしょう。

十数か所の調査、現地確認をしたところ、空家になっていることろ、空家になっている店舗・・・数か所。

借地権者も今後どのようにしていけば・・・と思っているところでしょう。

底地（地主所有者S）＋借地権（借主・所有者O様）＋建物（所有者O様）＝所有権の土地付建物（S様とO様の権利）

どうみても、勝手にどちらか先行して第三者B様に対して売却しようとしても、買手は少ない。

コンサル開始の前に、空家の住宅、空家の店舗の所有者に打診をすることが前進するための一歩なのです。

「丁寧に話を聴く・・・」

売りづらいものであれば、一緒にS様と空家の所有者O様が同時に第三者Cさんに土地付建物の所有権として売却することが有益。

売却益は、税務的には借地権者６、底地４。

しかし双方平等な関係で円満合意の関係でないと成立しません。

そのため、双方半分の割合で解決することが一番円満なのです。この交渉が一番メインなのです。

かりに、借地権者がずっと追浜に住み続けたい場合、地主のS様がO様にいくらかで売却する方法もあります。

まちがいなくいえることは、底地または借地権付建物の片方を先行して第三者に売却しても、買手は少ないので、相当に価格がさるのです。

このあたりを丁寧に説明しながら、コンサルタントを開始します。

私の経験則では、常に円満解決。これにつきます。

現地販売会をおこなってきました、結果は如何に・・・～横須賀市ハイラン築浅一戸建て～

2022-11-20T00:00:00+09:00

逗子のS先生からご紹介をいただいたA様。

A様は、久里浜の親御さんと同居するために、マイホームの売却をおこなう決断をされました。

そのため、専任媒介で依頼をうけまして、現在は販売中でございます。

１１月２０日はおやじの命日。

「いいことあるかな～」・・・、と。

急遽、A様のマイホームの現地販売会を行ないたくなりました！。

すでに引っ越しがおわって空家となっている今回の物件。

平成２７年新築で手入れも良好です。

販売会は、１０時～１６時までおこないました。

しかし、残念ながら来場はありませんでした。

そのため、先週案内をしたE様へは販売会開催の報告や、他社さんへの内見の斡旋をいたしました。

途中、不動産会社が２組きまして、いろいろと話をすることもできました。

しかし、具体的な話にはなりませんでした。

２０００万円なら買取たい・・・など。

A様には到底話ができない金額でした。

販売会の今日、寒くて雨もしとしと。

待つだけでは時間がもったいない・・・と思いました。

ふと・・・記憶が・・。

私の信頼しているもとベテラン営業マンFさん。

Fさんは、もともとタクトホームさんに勤務、その後は別の会社番頭さん、その後、私の結婚式にも来てくださった素晴らしいひと。

そのFさんの言葉が脳裏に焼き付いてますので、記憶がすぐによみがえるのです。

それは何か・・・。

Fさんが営業のときに・・・、タクトホームの建売がなかなか売れない、困った・・・、価格も下げていかないと・・・。

という時、Fさんは、販売会でお客様が来場していない間にしたことは・・・・。

「掃除です」・・・売れなくて空家になれば窓が汚れます。

ホコリも積もります。

空気が違うのです。

その後、掃除した建売数棟は、Fさんの販売会でずべて完売しました。

この話は２０年前に教えてもらっていました。

いまでも忘れません。

今回のハイランドの販売会ではお客様はきませんでしたが、「掃除」に取り掛かりました。

我ながら建物はすごくきれいになりました。

もちろん、オーナーA様においては、引っ越した時に、すごくお掃除をしてくださったのです。

合間に草むしりもおこなってくださいました。

そのAさまの性分はしっかりとわかってます！

A様の依頼を必ずや成就していこうと思ってます。

この１週間は、ハイランドの一戸建ての問い合わせが増えてきてます。

波が来そうな予感です。

＃よこすかシーサイドマラソン　＃横須賀市ハイランド　＃現地販売会

インボイス制度の勉強会がありました。～消費税の課税業者であるべき時代～

2022-11-19T00:00:00+09:00

インボイス制度が令和５年１０月から開始致します。

消費税・・・。

事業者Aが品物を売って、お客様からあずかった消費税が１万円。

その品物はもともと仕入れ先Bから買ったときに５千円の消費税を支払いました。

事業者Aが国に今後納付すべき消費税は10,000円ー5,000円＝5,000円となります。

しかし、仕入れ先Bがインボイス登録をしていなければ事業者は国に10,000円の消費税を納めないといけません。

課税業者、個人事業者は１０００万円以上の売り上げがある場合です。

非課税業者から仕入れた場合は、消費税5,000円を支払う必要はなくなります。

なので、仕入れは値引する法人や事業主が多くなると思います。

まずは、令和５年１０月に開始するので、すでに登録申請が始まってます。

円滑な取引先との継続のためにも、皆さん、インボイスの登録を行っていきましょう。

ちなみに、法人の場合のインボイス番号は、法人番号の頭にTが付くだけのようです。

請求書に消費税のみの記載があって、インボイスの登録番号が無い場合、交渉や協議となります。

国はとにかく消費税をしっかりと徴収する方向で決定してます。

なお、急にこのような制度になると問題がおきますので、令和８年までは、インボイス登録していない仕入先に支払う場合、

消費税相当の８０％まで控除できます。なので、５，０００円×80％＝4,000円が控除できます。

土地分譲中で建売会社が購入、仕入れの土地が少ない現状～仲介依頼をいただいたM社長に感謝～

2022-11-18T00:00:00+09:00

東急東横線は人気の路線です。

その中でも「たまプラーザ駅」は素晴らしいですね。

以前は、親しい買取会社のI様のもとに何回も訪れ、呑んだ場所です。

終電でまちがって帰ったことも・・・（笑）

エリア的に東急リバブルさんが強いエリアですね。

その信頼できるリバブルのIセンター長も九州の支店にいきましたが、はやく栄転で戻ってきてもらいたいです（笑）。

こちらに戻ってきたら、幹部ですね！

今日は、横須賀にある分譲宅地の２区画分の決済をおこなってきました。

決済場所はたまプラーザ駅近くの不動産会社。

今回の土地は、もともと地主さんからの売却依頼でした。

そして、信頼できる横須賀のD社に紹介し、買取していただきました。

その後、土地に道路を造り、側溝をつくり整備をしまして、弊社が専任媒介で販売をしていた形です。

その期限が切れた・・・とたんに、D社さんからのお声がけ。

「弊社の分譲中の土地なんだけど、建売会社が買い取りたいと・・・、そこで仲介にはいってもらえますか？」。

との嬉しい依頼でした。

この土地に関する隣接地所有者は私が知っています。

位置指定道路の通行承諾などの作業も私でおこなう予定。

土地の売主D社様が見つけてきた建売会社なのですが、その２宅地分の売買仲介をさせていただくことになりました。

D社様の心意気には、すごくうたれました。

D社のM社長のお気持ちだったようです。

M社長とは、いままでも相当な物件を買っていただいてます。

この義理というか、人情、仁義というか、人からの信頼関係がこの「仲介」という仕事の糧になっています。

M社長、本当にありがとうございました。

決済の時間、買主で建売会社の担当者さんと不動産市場のお話をすることができました。

なかなか土地の仕入れが難しいようです。

土地価格が高くなって継続しているようです。

得てして、建売会社や開発会社は、仕入れて、建てて、売却してのサイクル。

そのサイクルを継続しなければいけません。

そのため、仕入れは大切なのです。

高く仕入れば、建築コスト削減（これは仕入のコスト削減努力のこと）、薄利多売・・での事業が多くなってます。

しかし、今回のように、土地を宅建業者が整備したうえで仕入をする建売会社としては、今後の事業計画が立てやすいのです。

宅建業者が販売している完成宅地を建売会社がこぞって買取る時代になってきているように思います。

一言で土地が少なくなっているということですね。

先日それを裏打ちしたのが、横須賀の住宅展示場にある大手ハウスメーカーの依頼。

突然来店されまして、「S社で建築したいというお客様が十数名います・・」とのこと。

土地が無くてこまっている、そのため、土地探しを願いたいとの依頼。

大手ハウスメーカーさん自身が、今の時代、目の色変えて探している状態のようです。

どの職業も、不動産関係者も、この時代、鎬（しのぎ）を削ってますね。

売り手市場なのです。インフレですね。

今後、相続対策、売却資金を老後に備えたいという土地所有者には有利な時代です。

時代が変わって土地売却が多くなると、供給過多になりデフレになります。

時代は変わりつつありますね。

高圧鉄塔の近くの建築について～三浦市三崎町編～

2022-11-17T00:00:00+09:00

契約予定の三崎町の土地。

物件の先には高さ２３ｍの鉄塔があります。

東京電力送電線課の管理です。

鉄塔の下には建築物が建てられない場合があります。

そこには、東京電力とその下の土地所有者との契約が存在します。

今回は敷地の上空には電線が通過していません。

しかも登記簿にも電線通過に伴う地役権の設定登記もありません。

注意することは・・・。

鉄塔の近くで建築物を建てる場合は、東京電力との協議が必要なのです。

重要事項説明書を作成しながら現地にもいきまして東京電力へ確認しました。

１５分程度で回答をくれます。

今回の物件は鉄塔から約２０ｍ距離が離れているので建築物に制限はないようです。

もし制限があれば、電線の一番垂れ下がった状態の周辺３．６ｍ圏内には建築物は建てられないそうです。

このように、鉄塔があったり、高圧線がある場合は、建築物の規制がありますので十分に注意してくださいね。

「急傾斜地崩壊防止工事」とは、急傾斜地崩壊防止施設の土地の扱い～横須賀市追浜編～

2022-11-14T00:00:00+09:00

横須賀市追浜地区でコンサル・・・

土地の一部の売却依頼。

一部・・・？。

現在見た目では、車１台分の土地の広さ。

しかし登記簿では１５坪以上・・・。

何か不自然なのです。

所有者から測量図と全部事項証明書の写しをいただきました。

どこからどこまでが売却の対象地であるかの確認が先決。

車一台分という狭小地。

１５坪の土地で見た目が３坪位の土地は、隣接の方が購入することで確定してます。

問題は、その脇に神奈川県の施工擁壁、所謂「急傾斜地崩壊防止施設の擁壁」があります。

この地区は、擁壁が無く、むき出しの山肌が見えている崖の周辺住民が、崖くずれで命の危機がある地域と判断された地区。

予め県で指定しています。

周辺住民の擁壁申請や、崖崩れの可能性が高いところを順次予算を立てて（周辺の申し出も含め）神奈川県がしっかりと擁壁を作ってくれる制度なのです。

このため、「急傾斜崩壊危険区域」に指定されていることは、周辺住民の皆様にとって安心はもとより、コストの面でも擁壁工事の自費施工の負担がなくなります。

しかし・・・メリットだけではありません。

神奈川県では、県民の税金を投入してがけ崩れのからの命をまもるため、税金で擁壁を造るのですから、擁壁の所有権は神奈川県の管理・所有。

では、その擁壁に提供された個人の土地は・・・。

これは、周辺住民で擁壁の位置とその数メートルの空き地を所有者が擁壁用地として貸すのです。

しかも、無償（タダ）です。

擁壁がある限り、無償で神奈川県に土地を貸し続けることとなります。

そのため、土地を所有していても、擁壁の提供のみ。家は建築できません。

この無償の契約（所謂、使用貸借）は、横須賀市では神奈川県横須賀土木事務所急傾斜地課で情報公開請求により使用貸借契約書とその位置を確認することができます。

代替わりで、この使用貸借契約書の存在を知らない土地の相続人が多くなってます。

自己所有地の脇にしっかりとした安全な擁壁がある場合、事前に県の土木事務所に確認することをおすすめします。

しらないで自己所有地を第三者に売却したり所有権移転をしてしまうと、買った方はなにもできなくなり、問題となりますのでご注意を。

補足ですが、公的な擁壁に提供している自己所有地の固定資産税は減免されますのでそこはよいところですね。

＃急傾斜　＃土木事務所　＃横須賀市追浜　

全ての関係者がつながり合ったご縁～横須賀某所の相続協議編～

2022-11-13T00:00:00+09:00

８年前に売却と購入を同時にご依頼くださったO様。

相続、遺産分割、実家の土地売却の相談が開始しました。

O様の実家に訪問のため、私は、別の場所に車をおいて訪問先へ・・・。

そして徒歩３分位歩いて到着。

そこに、O様がすでに外でお待ちされてました。

「この目の前に車止めてくださいね～」・・と駐車場をなんとご用意してくれてました。

さっそく、お言葉に甘え、３分歩いてきた道をもどりました、しかも坂道ダッシュ！（笑）

若いときと違って、やはり息切れ・・（笑）。

でも、O様の温かいご配慮のおかげで底力がでまして坂道完走！

優しO様は８年前からまったく変わっておりませんでした。

さて、訪問先の実家にあがりました親御さんであるS様と初対面。

４０歳代のO様の親御さんですが、若々しくて、すごく輝いておりました。

活力にみなぎっているといっても過言ではありません。

三人で、時間を忘れるくらいに話が盛り上がりました。

不動産の話、いままでの話、ご縁のつながりの話など、笑顔が絶えない時間となりました。

最後に、S様が材料からつくったお手製の杏仁豆腐をいただきました。

最高においしかったです。改めまして、ごちそうさまでした。

杏仁豆腐の脇に、味付けのためオリゴ糖が別の容器でおかれておりました。

しかし、オリゴ糖はかけずにそのままの味でいただきました。それは、そのものの味が、新鮮で凄く深い味わいだったからです。

「オリゴ糖」・・・S様は食に関して大切されているのですね、すごく素晴らしく感じました。

実は、わが家も毎日オリゴ糖をヨーグルトにいれていただいてます。腸内環境がすごく良くなるそうです。

横須賀市長沢にある「長沢オリゴ」という製品です。

妻が、息子の学校のママ友から教えてもらい、それからというもの毎日続けてます（笑）

S様、O様、私とは、司法書士のH先生、弁護士のK先生、税理士F先生が全て知り合いでつながったのです。

不思議なことに、これから売却になるであろう５駅先にある土地の向かいに住んでいるJ様が、福家ホームを知っているとのこと。

J様の知人が福家ホームで三浦海岸のマンションを買ってくださったN様と知り合いだったということです・・なんて不思議なことでしょう。

O様がつないでくれたご縁が、S様とのご縁となり、その前に三浦海岸のN様もつながっていたとは・・・輪を描くようにつながりました。

午後には、別の購入依頼者のOO様がご来店してくださいました。

OO様は先日、ご夫妻でフリーでご来店いただいた方。

二回目のご来店となります。

横須賀で戸建を探しています。素晴らしいご夫妻。

OO様は、本日のご来店のときに、横須賀の「アトムくん」という卵をたくさんお持ちくださいました。

卵はわが家に欠かせない食材

横須賀市三春町、東京都の査定開始～福家ホームの査定方法とは～

2022-11-12T00:00:00+09:00

１０年くらい前、マイホームの住み替えを行ってくださったO様夫妻が来店。

お身内の資産売却の相談です。

明日、ご親戚の家に伺い、本日作成した査定書にもとづき今後の進め方とおおよその価格の説明をしてきます。

大切なO様のご紹介なので、しっかりと事前準備をしてきました。

また、相続登記未了のため、遺産分割協議が絡む事案。

信頼できるH司法書士へ依頼をしようと思います。

相続時の評価で相続税の納税がでるかどうか・・・、現在の時価がいくらか、その他、流通市場を鑑みての価格設定を協議したいと思います。場所は横須賀市三春町、そして平坦地。

駅徒歩６分。

車の侵入に難があります。

そして私道につき通行掘削の承諾も必要。

いろいろとハードルがありますが、そこは信頼をいただいているO様のご紹介につき全力を尽くしたいと思います。

福家ホームの査定は、いろいろな角度から行います。

その関係もあり、不動産流通推進センター登録の価格査定マニュアルで時価の算出します。

数年の間、成約になった土地を基準に評点を算出し、市場の流通性を掛け合わせて、時価を算出します。

概ね、その結果、成約に至っております。

勿論、査定金額で売却しないといけないことではありませんので、オーナーの希望価格で市場に出す場合もあります。

ゆっくり時間かけて公平に売却するか、時短をとり即換金するかの判断がつきやすくなります。

「全国地価マップ」というサイトもあります。

このサイトには、固定資産税の路線価も記載、国税庁の相続・贈与の基準となる路線価、そして公示価格も閲覧可能です。

私は、住宅地の固定資産税の算出や、所有権移転登録免許税の元となる評価を出す場合、この全国地価マップの固定資産税路線価を利用してその基準単価から算出します。概算となりますが。

次は、東京都の査定の依頼。

公共性を伴う土地の購入依頼。横須賀市三春町の「時価」の査定とまったく異なります。

公共のための売却は、譲渡所得税の軽減も多く、売却主にとっては５０００万円の控除もあります。

売却する方にも有利です。そのため、公共性のある土地取得については、時価ではなかなかまとまりません。

公共性＝一人の意見では決定できない。

今回は、公示価格をもとに、評点を割戻して、さらに市場性、リスク、メリットとデメリットを鑑み査定書を作成した次第です。

週明けに査定書をもって購入検討者様へ伺い説明をおこなう予定となりました。

査定が増えてきました！がんばります。

11月は行事、協会業務、学校行事、仕事・・年内で一番多忙な月となります～活気が出てきた神奈川県～

2022-11-11T00:00:00+09:00

１１月は何かと動き回っています。

学校行事はいろいろな催しに参加することが多く、その都度、子ども達から元気をいただいてます。

協会業務はいろいろな経営者の仲間と一緒に目標に向かって公益業務を行い切磋琢磨してます。

仕事では、１２月よりは１１月が動きが多く、年越しを迎えるまえでの準備や契約などで集約されます。

三浦三崎も、やっと花火大会が１２日１８時３０分から開催。

すでに横須賀も開国花火大会を開催しました。

異業種の仲間も横須賀ポートマーケットで出店。

どんどん活気のある話が多く舞い降りてきている昨今です。

昨日、車関係の社長S様が来店されました。

仕事のやりかた、建築中の家の相談など。

S社長とは家族ぐるみでお付き合いしている大切な方。

誠実な方なので、妻も絶大な信頼をもっています。

嬉しかったのは、商談がまとまらない状態で福家ホーム㈱に来て、その後、帰った後に、商談が復活したと報告を受けたこと。

「諸行無常」。

人は生まれながらにして同じことは継続しません。

水の流れの様にその変化に柔軟に対応していく。

先日、アントニオ猪木氏が言ってましたね。

元気であれば何でもできる。

もし体調が悪い方でああれば・・・。

「元気になれば、何でもできる、だから体調を克服しよう！」と考えること。

学校行事でパパ友と会議することも多く、不動産会社の社長や異業種の経営者との話をする機会もおおいのですが、「みんな、ありがとう、元気でいよう！」と感謝と誠実さを感じる日々で、この世の中は素晴らしいと思ってます。

当然のことを当然と思わず、元気なうちに感謝をしていきましょう！

　　・・と自分にも言い聞かせてます。

がんばろう神奈川、頑張ろう三浦半島！

＃三崎・城ヶ島花火大会　＃ウインドサーフィンワールドカップ　＃津久井　

藤沢市の津波災害警区域の指定～これからの時代は・・・～

2022-11-10T00:00:00+09:00

マイナンバーやマイナポイントの申請で横須賀市役所はすごいことになってます。

北口駐車場もいっぱいでした。

他のフロアーは空いてますが、本館からつながる２号館の２階は長蛇の列です。

国の定めに人々は動き、また左右されます。

藤沢市は２０２１年に津波災害警戒区域に指定されました。

真鶴、湯河原はすでに指定。

不動産の資産価値はどうなることでしょう。

もともと藤沢市は大きい川があり、遠浅の町並み、それに沿っての津波災害の指定は知られてます。

横須賀市も、海側の地域で平坦な土地の測量を始めています。

国土調査です。

津波で土地の位置が分からなくなると大変ですのでなかば強制に国の力で測量を行います。

長井、三浦市南下浦などなど・・・海岸や海抜の低いところを優先に測量を始めています。

高台に位置する商談中の土地は、江ノ島も望む場所。

高台はそのような国土調査は予定されてないようです。

将来、南極の氷が解ければ、最大２８ｍ国土が沈むと聞きました。

１年に数センチであれば１０００年くらいかかりますね。

不動産の価値は、その時代により変動します。

そして国の法改正でも然り。

不動産でいえば、これから近いうちに相続登記、住所変更登記を行わないとペナルティーが科せられます。

不動産も厳格化してきましたね。

資産を将来的にしっかりと継承するためにも、事前準備が必要ですね。

いつでもお声がけください。

私ごとですみません、いざ長崎へ・・・～母三回忌の法事、家族の大切さとは～

2022-11-08T00:00:00+09:00

１１月６日、１１月７日は、亡き母の三回忌法要でした。

長崎市深堀町に家族でいってきました。

朝４時におきて暗い中で羽田空港に。

長崎には昼過ぎにつきました。

義弟Kさんが空港に迎えに来てくれました。

長崎自動車道を抜け、海まで３０ｍのところにある実家に着きました。

すでに、長野からは甥っ子家族。

他市からの姪の家族、近しい姪を含め総勢１２名。

嬉しくなりました。

私と妹が一番の長寿・・・上はいません（笑）。

妹は若き５０才のおばあさんで、孫も二人。素晴らしい！

令和２年の葬儀はこのメンバーで夜通し母を送った記憶はまだ鮮明です。

平成１２年には父が他界し、それからというもの、母は一人で暮らしていました。

そこへ妹家族はずっと行き来をしてくれていました。

２０年間以上・・・感謝。

長男である私は１８歳の時にこの横須賀の大学校に採用され、その後、この神奈川県で起業し、家族をもち、家を持ちました。

そう思えば、実家を離れた私、そして実家に行き来してくれた妹の夫のKちゃんには本当に頭が下がるおもいです。感謝のひとこと。

ありがとう。

すでに実家は空家になって２年。

その時々に、亡き母や亡き父が、妹夫婦、親戚、甥、姪、私の家族を集めてくれます。

時代（とき）はながれても、両親の思い出が陰ることはありません。

それよりも身内が多くなってくれば、両親への感謝が強くなっていきます。

私の妻にも本当に感謝。そして息子にも。

長崎の両親のことを思ってくれてます。

そして私の妹。

頼れる存在、いままで苦労をかけて、すまん・・・。

ただ、妹の笑顔、そして妹夫婦が幸せでいてくれていること・・一番うれしかった。

話は不動産のことになりますが、コンサルタントの仕事をしていても、相続や兄妹紛争などのお悩み相談を受けることが多くあります。

身内は仲が良いことに越したことはありません。

亡き親の子には兄妹が多く、それぞれが世帯をもつと、その夫や妻、そしてその兄弟へもつながります。

血縁は遠くなります。

だから、この血縁以上に、受け継いでいる者同士がご先祖の為にも仲の良いお付き合いすることが必要ですね。

ご先祖を敬うこと・・それは法要、供養を大切にすることと思います。

その時、その時代ごとに皆があつまります。

そして、よき思い出、成長、子ども、赤ちゃんのことの、昔の思い出の会話がでます。

そうすれば、相続での紛争もすこしは和らぐのではないでしょうか。

なかなか簡単なことではありませんが、先祖を敬うことを信じてください。

ご先祖を大切にすることは、自らの人生を大切にしていくことと思います。

明日からもしっかりと仕事をして、依頼者、家族の笑顔を見つけていきます。母へ！

人口減少に歯止めがかかりません～令和４年１０月１日現在、横須賀は～

2022-11-04T00:00:00+09:00

午前中、夫婦で大祭に出席し、御祈願をいただきました。

感謝のひとことです。

すごくパワーをいただきました。

数多くの皆さまや古巣の会長夫妻ろも会うことができました。よかったです。

S先生、素晴らしいご縁をありがとうございます。

今日の新聞でびっくり・・・人口減少！。

令和４年１０月１日時点の人口と世帯数が発表されました。

三浦半島・・・半島という地形もあり、三浦市、横須賀市、逗子市、葉山町はいずれも減少です。

自然減（出生数－死亡数）が多いところは横須賀市、三浦市。

もともと高齢者が多い地域のためだとおもいます。

三浦市は現在40,943人、減少が17人、30,000人台になるのも時間の問題であるのでは危惧しています。

横須賀市は379,803人、342人減。

これから、第一次ベビーブーム（昭和２２年以降）に生まれた団塊の世代の皆様が後期高齢者へ突入となります。

そのあと、出生率も減少であろう時代もあり、令和６年以降はさらに人口が少なくなるように思います。

少子高齢化、晩婚、未婚、独身、女性の仕事改革、AIの発達、おひとり様・・・。

どれをとっても、これからの人口減少傾向は否めません。

人口密度は少なくなりますので、日本国土の土地を利用できる一人当たりの面積は多くなりますね。

本日、市役所で相談員を務めましたが、やはり空家の問題でした。

数年前から、さらに輪をかけてこの問題が多くなっています。

市外の相続人がほとんどです。

もともとの実家に戻ることがないようで、市外に家を持っている方がほとんどです。

実家を相続放棄（死亡を知ったときから３ヶ月以内に家庭裁判所へ申請）していないので法定相続になる方がほとんどです。

そのため、親が亡くなった後、実家をどのようにしてよいのかが一番の悩みとなることが多いようです。

資産価値が高ければよいのですが、車が入らない土地建物の場合どうでしょう。

古い家が既存していると悩みが増えるのです。

既存建物の解体費用、工事費用など、多額の費用がかかります。

「マイナス財産」となる場合もあり、その財産を受け継いだ場合は、当然に法定相続人同士で遺産分割協議がまとまりません。

話はもどりますが・・・、

やはり、「半島」との地形がそうさせているのではないかと思います。

半島の利点・・・なによりも海からの玄関口を改革。

半島のデメリット・・・交通量が少ない。

漁業権の問題もありますのでうまくはいきませんが。

高速道路の割引がよいのでは。

昨今、増税の話がたくさん増えてます。

長い距離を走った車は、その分だけ税金が高くなるという案もでていますが、これは半島には最大のマイナスです。

そもそも、道路をつくるガソリン税が一般税になっていることが不思議です。

できれば、「海からの入口」「安価な交通費」がこの半島の人口減少を食い止めるとおもっています。

そして、一番は、企業誘致。

企業が来てくれれば、家族が来る、家族が来れば店がにぎわう。

子育ての教育費用無償化も賛成です。

子どもは宝物、そして、将来を担ってくれるのです。

土地も家も相続されて子供に受け継がれます。

その子供たちが、この横須賀、三浦市に住みたい、生まれたふるさとを盛り上げたい！という気持ちになることが大切ですね。

住みたくなれば、空家を壊さずしても再利用するのではと思います。

各相続人は市外にマイホームをもっているので、じっくりと時間をかけながら、これから大人になる子ども達に託すしかありませんね。

また報告します。

アフターサービス短期保証の解釈とは・・・～横須賀市某所建売編～

2022-11-03T00:00:00+09:00

横須賀市某所の建売住宅の売買仲介をおこなったのが３ヶ月前。

先日S様からの一本の連絡がありました。

「キッチンコンロのプレートが熱で曲がった」・・・と。

事前にS様は決済時受領したアフターサービスの連絡先に電話をしましたが・・・。

修繕はしたものの、曲がったプレートはそのまま・・悩んだS様は私に相談となりました。

アフターサービスの短期保証書を確認しました。

キッチン、ガス器具は〇ヶ月保証。※ただし、通常使用の使い方ではない場合は免責・・・。

「通常使用以外」ということがポイント。

原因は、分譲主が工事を発注した下請け会社の取付の不具合であったようです。

その不具合が原因で通常使用をしていたコンロが、熱伝導で部品がまがったとの結論に達しました。

私は、もともとの売主（分譲主で建築会社）に連絡をしました。

下請け会社のミスであっても、分譲主「請負者」しか私は交渉先がありません。

その後、説明を文書で求め、解決。

分譲主が自ら動いていただき、いまはその部品の手配中。

S様もその部品を待っていただくことでご理解を得ました。

エンドユーザー様はアフターサービス先があれば、そこに連絡するしか方法がありません。

しかし、取付方の不具合は、施工会社の問題ですね。

施工会社のミスでも、しっかりとアフターサービスの責任を受けてくれた分譲主のH社を確実に信頼することができました。

造った住宅は、お金を受け取った分譲主がいかに動いてくださるかだと思います。

下請けの責任は関係ありません。お金を受け取った分譲主がいかに手配をしてくれるかが本当の信頼となります。

まずは進捗をまちます。

また、午後からは、逗子のご案内の立会でした。

１時間以上の内覧、そして、売主様ご家族、内覧者ご家族、私と先方の仲介会社も意気投合。

皆様のフィーリングがマッチしていた感じでした、一番は内覧されたお子様姉妹の笑顔！これにつきます。

嬉しかったです。

感謝の意を込めて、氏神様へご挨拶をおこない、逗子を後にいたしました.

笑顔と感謝は人と人とのつながりを深くします～学校行事、子どもたちとの二日間～

2022-11-02T00:00:00+09:00

１１月１日（火曜日）と２日（水曜日）は福家ホームは連休の日。

まさに合わせたかの如く、そのタイミングで、息子がいく学校行事の準備と本番に参加。

田中家としては小学校最後の一大イベントとなります。

４年間過ごしてきた役員の皆様とも同時に卒業をむかえる日が近づいてきて、感無量。

この日にむかい、先生たちと保護者たちが一丸となりました。

そして、子どもたちの「笑顔」のためにただひたすら日々に向かってきました。

行事も無事に終わりました。怪我無く問題なく（笑）。

達成感・・・。役員みんなのチームワークは本物でした。ただひたすら子たちのために。

そして、たくさんの子どもたちから「笑顔」そして「ありがとう」という宝物をいただきました。

純粋無垢なことば、、そして正直さ、自然の笑顔・・・・この感覚は新鮮です。

お父さんも参加してくれて、コロナ前の飲み会を思い出したくらい（笑）。

心強かったです。また飲みましょう！

得てして、保護者みさんは、子ども達のため、教育のため、通勤、習い事、進学、そして家事、そして仕事・・・。

いろいろなことが日々繰り返されます。

それを、なんなくやり遂げて、新しい、そして未知との日々を迎える毎日・・・。

この繰り返しの恩恵は・・・

「子どもの成長」だと思います。

「家族」そして、「帰る家」がある、「家族と向き合う家がある」・・・家庭のすばらしさ。

まさに不動産業もその「家」「庭」という一環を担っている職業と自負してます。

行事をすすめながらも、我が息子と「家」帰ったら、思いっきりほめたいな、と思いました。

低学年のときに成長を不安視したときがあれば、高学年になれば自然と低学年のお世話をするくらいになった子ども達。

学校や先生皆様へ心から感謝しております。

人と人とのつながりを深くする確実なこと・・・「感謝」、「笑顔」。

これが自然に出せるような世のなかでありますように。

福家ホーム㈱の仕事の糧になったこの素晴らしい二日間でした。

子ども達、ありがとうございました！

40年過ごした思い出のつまったマイホームの決済終了～横須賀市追浜町編～

2022-10-31T00:00:00+09:00

本日の午前は、お世話になっているK信金で決済。

物件は横須賀市追浜町、駅徒歩圏の一戸建て。日当たり最高！

売主K様は、ご子息と県外からお越しくださいました。

買主はE様夫妻。結婚式に来てくださった大変お世話になっている方です。

司法書士は日頃よりお世話になっているH先生。いつも明るく盛り上げて下さり感謝です。

K様は、すでに引っ越しも終わっていて、県外にお引越しが完了してます。

空家になっているため、本日、決済場所に向かう途中に現場に寄ってきました。引渡し直前の物件の再確認となります（笑）。

庭にゴミがひとつもない状態！素晴らしい。

売主K様のお人柄です。

決済のときにK様にそのことを申し上げましたら、「せっかく使っていただくからには、きれいに掃除をして引渡しをしたかったので・・・」と。

立つ鳥跡を濁さずですね。

お人柄がにじみ出て、初心を思い出させてくださいました。

K様は、この地で４０年前、新築を建ててお住まいになりまして地域貢献にご活躍された方。

そして、同席したご子息もこの地で暮らしご実家となります。

引渡日で行う肝心なこと・・・、境界標の明示・・・。

これは地積測量図の記載通りに境界標があるかどうか・・・。

４０年前の不動産取引においては、隣地と本地の土地面積の有効利用を図るため、境界線上に一本のブロック積みを行うことが流行りでした。

ブロックの厚さは約１０センチ位なので、真ん中に双方の土地に跨いで積めば、各敷地にそって２重にブロックを積むよりは互いに5㎝×奥行の面積が有効活用できる理由からです。

今回もその積み方となってます

今の時代では、売買の所有権移転の時を見計らって、ブロックの所有関係や維持、管理を明確にしておくことが慣例となってます。

たまたま買主E様は、周辺のことを熟知しており、隣接地の皆様も知り合いなので、その辺は問題ないということでした。

仲介業としては、売主責任（境界明示と契約書に記載）として、境界標の写真をつけて引渡完了書面に売主様の署名捺印をいただいたものを買主に様に継承しました。これは双方合意の決定で行った行為となります。

※境界明示・・・本来は、隣地所有者にも境界標を見てもらって買主に明示すること。

決済の融資実行をみんなで待っている間、私は、ご子息に質問。

「実家の思い出は・・・？」と尋ねました。

ご子息は、「早いうちに実家をでて生計を立ててたので」・・と、案外すっきりした感じでした。

となりに座っているお父様のK様本人が一番感慨深かった感じでした。

これからの息子さんとの同居のために思い出のあるマイホームを売却し、また同居ができること。

このことをすごく喜んでいたように感じました。

子供と同居してこれからの人生を楽しめること。なんと素晴らしいことでしょう。

今日の決済、円滑で、気持ちよく、そして皆さんがハッピーに終わったことで、すごく安心したました。

売主様、買主様、本当におめでとうございました。

葉山町一色、御用邸まで徒歩５分、とうとう出ました～Ｎ様の検討、建築会社へＧＯ～

2022-10-30T00:00:00+09:00

市外に在住のN様ご家族と逗子駅で待ち合わせ。

逗子と葉山のご案内！

既にルートは決めております。

１０件中４件に絞り、逗子駅を出発。

最初は、リノベ済みで４千万中盤の葉山町長柄の戸建て。

室内は完成済み、見晴らしは最高。

逗葉新道を見下ろす場所。風は強いのですが・・・。

少々H夫妻の顔は曇り気味・・・。

実は隣の窓や道路が近いことで肝心のリビングダイニングが丸見えとなります。

１５分の内見のあと、歩いて５分のところに５０００万円台の建売住宅をご案内。

これも葉山町長柄。

クロスの工事中でした。

ルーフバルコニーは最高。車も２台。

そしてリビングも広く、奥様はご興味があるようです。

その後、葉山町一色の古家付の土地へGO。

４年前に、この御用邸徒歩３分の土地を購入いただいたT様がいる場所が近い。

元大蔵省所有の土地だったので、空気も景色も立地も雰囲気も「葉山ならでは」という場所。

今回のご案内の土地は、T様が注文建築をたてた場所からすぐのところ。

現地までN様家族と一緒にのんびり歩きました。

のどかでスローライフを満喫する人々の姿・・・。

案内中とはいっても、みんなで観光している感じでした。

N様のご主人は、今回の一色の土地をお気に召されてました。

しかし・・・この土地は、建築基準法や造成の方法は建築のプロの意見が欲しいところ。

古家の取り壊し、車庫を庭に換える、風致地区のため３階にする・・・など。

N様夫妻は、さっそく工務店さんの選択に取り掛かるのではないかと思います。

京急の逗子・葉山駅にお送りし、本日の楽しいご案内が終了しました。

ご紹介をしてくださった葉山パークド四季在住のNS様へ・・・、

しっかりとご対応しますので宜しくお願い申し上げます。

N様夫妻は本日家族会議をされると思いますので、回答が出次第今後の進め方を考えていきたいと思います。

生後半年のかわいい赤ちゃんも笑顔でツアーに廻ってくれました。感謝！

階段をとるか、景色をとるか・・・～逗子市山の根ご案内編～

2022-10-29T00:00:00+09:00

すごく気持ちの良い日となりましたね。

１０月もそろそろ終わりに近づいてます。

活気づいてますね。

２９日土曜日は午前中は仕事ではなくある会の代表として副会長と共に横浜の学校の行事に参加させていただきました。

本当に素晴らしかった。感動そのもの。

学校にいる子ども達の笑顔、たくさんの保護者の温かいご活躍。笑顔、活気！

元気がでました。

会場は賑わい、純粋無垢な子どもたちの活発な行動が私にパワーをくれたのです。

本日は、校長先生、保護者の会長様、役員さま、本当にありがとうございました。

午後からは、逗子市山の根の案内の立会に行ってきました。

逗子の不動産会社がお連れするご案内の立会です。

弊社に媒介を出してくださっている売主H様から鍵をお預かりしました。

逗子市山の根・・・。

一言でいえば、駅まで歩ける自然の宝庫。

横須賀線逗子駅徒歩圏・・・、バブル前、バブル後、そして昔も今も人気です。

今回の物件は地下車庫につき、土地の広さをカバー。

山の根の立地は、周辺は全て山あいで裾野に住宅が並ぶ地勢。

道路と平らなところで景観が良いところとなれば希少であり坪１２０万円はしますね・・・。

そこで、今回の中古物件。

オーナーH様は来月新居に引っ越し致します。

そのため内見する建物内もそろそろ荷物がなくなってきます。

案内スタート！

しかし・・内見されたお客様はわずか１０分の内見。

室内の程度、景観、使い勝手など、内見中は目が輝いていた感じはしましたが・・・。

最初に階段を昇り始めて玄関に入るときの表情がどことなく・・・。

階段を気にされていたようです。

しかし、建物に入ってから・・・素晴らしい景色！感動をされていました。

人それぞれお好みがございます。

一つ断言できるのは・・・。

１４年間暮らしてきたオーナーH様の話が一番の説得力となるのです。

この階段のメリットなのです・・・。

景色が最高に抜け感がでる。

地下車庫としていろいろ多目的に利用できる。

室内のプライパシーが保てる。

リビングから裸足で出られるウッドデッキにソファーをおいてリモートワークやお昼寝もきる。

家族とBBQやプールなど、だれにも干渉されずに家族と有意義な時を過ごせる・・・。

それでいて駅徒歩圏。

この景観は何事にも代えがたい。

１１月祝日の内見予約もあります。

そろそろ、このよさを分かってくれる方が現れそうな予感がします。

本日は、H様、本当にありがとうございました。

昭和６１年のバブル、今の時代は似ている・・・

2022-10-28T00:00:00+09:00

葉山の海目の前の土地・・・、とてつもない金額で出されています。

坪単価４００万円！

売れるか売れないかはわかりませんが・・・強気です。

昭和６１年に葉山の名島が望める真名瀬の宅地で３０坪で１憶２０００万円の売買は経験しましたが・・・。

それ以来です。

首都圏の不動産高騰の感覚が、まさに葉山にきている！という感じです。

昭和６１年は、￥・・・、

首都圏のバブル→首都圏売却で移住→売却価格以上で葉山・逗子高値購入→逗子葉山高騰始まり→重課税（等価の買い替え廃止）、ミニ国土法（都道府県知事が売買金額の勧告）→金融機関破綻（担保割れ）→バブル崩壊→土地の値崩れ。

という展開でした。

今はまさに円安。

海外の皆様にとって、坪２００万円の日本の土地が、１５０万円で購入できる感覚でしょう。

日本は安い。ということですね。

日本国の皆様にとって還元できればよいのですが。

まさに、海外の資本が日本の土地に投入されています。

土地はもともと日本の国土。

ちなみにイギリスは借地が多いと聞きます。

日本は製造で栄えたと思います。日本で作って海外に売る輸出が栄えれば今は良いのですが。

これからは更に円安が進むであろうと思います。

とすれば、海外生産、輸入に依存する品物も多く、物価上昇は続くでしょう。

価格は変らずとも、量が減ったり品質が落ちたりするという懸念もあります。

金利上昇は製造業を圧迫するでしょうから、ゼロ金利政策はまだ続くでしょう。

令和４年１１月には、市街化区域内の畑利用の場合、その特有の軽減措置である「生産緑地制度」が期間満了となります。

満了後は。相続税が宅地並み、固定資産税も宅地並み・・・となると農家は維持でいません。

土地の売却となります・・・まずは市町村への買取となりますが財政がどうか・・・。

しかし、この手続きはなかなか進んでいないようで、生産緑地の期間延長という法案を利用する農家の方も多いようです。

これからは日本は是非、内需拡大で！。

日本独特のものをつくって日本の皆様で有意義にできるように徐々に進めればとも思っています。

土地は日本独特の領土。

これからもし今の土地高騰が崩壊した場合でも、極力、日本の皆様にご負担が無いことを祈りつつ、その時代にあった活動を進めてまいります。

３０年毎に時代は戻ってくるように感じますね・・・。

３０年来の仲間Iさんのご子息がこのたび購入者に・・・～三浦市南下浦町菊名編～

2022-10-24T00:00:00+09:00

平成元年のバブル・・・

その年代で十数年、共に切磋琢磨したIさんとのお話。

いまは優良企業の社長として大活躍。

先日は、作業所用地を購入してくださいました。

２週間前、・・・

そのIさんの大切なご子息が奥様とご一緒に三浦海岸で初対面することができました。

ご子息夫妻が、これから住宅を購入したいと！

そして、タイミングがよく物件がでまして、すぐにIさんとご子息夫妻で現地集合！

ご子息がすごく頼もしかった印象です。

３０年前にIさんのご子息は誕生。

その時はIさんと私は仕事仲間。

この世に誕生したご子息が、今はすごく立派になり、自らの家族をもち、家の購入計画・・、素晴らしい。

ほんとうに感慨深いです。

親子代々のつながりをいただいたことで感動しております。

三浦海岸・・・私も大好きな場所。

今回、三浦海岸の物件をすすめることになりました。

３日前に事前の融資審査が内定。

あとは、契約の段取りです。

物件の売主側の諸手続きの関係で契約までに数週間かかりますが、待つ時間がもったいないので、その間動けるところは動いてご子息夫妻に業務報告をおこないます。

今日の午前から横須賀県土木事務所にいきまして、建物の新築当時の概要書や検査済証の番号の調査。

建築基準法の道路の調査。土砂災害警戒区域かどうか・・・。無事でした（笑）。

三浦市役所では道路幅員、道路確定図などの取得、水道管、下水道（下水道が入っている地域）、法令、埋蔵文化財など・・・。

無事でした（笑）。

役所調査のあとは、再度現地に行ってきました。

役所から取得した道路幅員と実際の道路の幅員と照らし合わせ計測。

既存の境界標の確認、地上、空中の越境物があるかどうかの確認・・・。

ほぼ全ての調査もおわりました。無事でした（笑）。

本日、調査をしながら自然に思ったこと・・・。

それは、ご子息夫妻のハッピーエンドが一番。

そして、平成元年当時に、Iさんと一緒にバブル時代に仕事で楽しみ、飲み会で楽しみ、徹夜麻雀で楽しみ（笑）・・・。

楽しいIさんとの思い出が走馬灯のように浮かんできました。

大切な仲間・・・すぐに昔にもどれるんですね。

「仲介業務」、人とのつながり。これを長く続けていると、嬉しいことがたくさん生まれてきます。

継続は力なり！です。

今後とも宜しくお願い申し上げます。

逗子のお住み替えH様ご夫妻、お疲れさまでした。～銀行、案内、現地の説明・・・感謝～

2022-10-23T00:00:00+09:00

23日、日曜日の朝一番。

H様夫妻と銀行に集合しました。

これから新居に引っ越しを行います。

そのための新築残代金の手続き。

H様ご家族のお住み替え計画は約２年前。

あっという間の完成、お引越し。

素晴らしく、広大で、風格のある新築でした。

工務店さんとの念入りな打合せ、そしてH様家族が熱い中での施主施工・・・。

その甲斐あって・・・、言うことなしですね。

そして、今日の午後からは・・・。

今までお住まいになった想い出のあるご自宅を販売していますので、その内見の立ち会いとなりました。

内見してくださったご夫妻はすごくあたたかいかたでした。

H様とも話が弾みました。

私ども不動産会社が説明できない実際の生活環境、学校、買い物、近所のこと・・。

そして、学校の内容、クラス編成、遊び場所、日々の暮らし・・・。

H様は内見者ご夫妻にたいして丁寧にそのお話をしてくださいました。

そして内見者をお連れ下くださった東京の不動産仲介会社のS様は、上下のスーツにネクタイ・・・ピシッとした着こなしでした。

内見者の信頼度も絶大。説明も如才なく、しっかりと建物のチェックもしてくださいました。本気度が感じられました。

私も、H様から教えていただいたメリットなどを説明することもできました。

内見者のご夫妻が、その説明をしっかりと聞いてくださったこと、表情や雰囲気で、なにか穏やかな時間となりました。

H様がおしゃっておりました。

今日の１７時、逗子で催しがあると・・・。

行きたい気持ちは私もあったのですが、その後、不思議とH様の新築を建てた工務店さんで建てたいというお客様から別の依頼が・・・。

不思議です。

内見の時のご案内の大切さは・・・・。

法令、建築基準法、物件の概要説明は勿論ですが、一番はどのような暮らしがおくれるのか・・・、ということ。

不動産は「家庭」に必要な場所。

子どもにとっては秘密基地でもあります。

今日のH様の暮らしの説明には説得力がありました。

その説明にかなうものはありません。

使い勝手、日々の暮らしの感想、近隣のこと、学校のこと・・・。

本当に１時間ほどの内見でしたがすごく有意義でした。

素晴らしいご縁があることを切に願っています。

本当に、H様ご夫妻、本日はほぼ一日お付き合いをいただきまして本当にありがとうございました。

そして奥様としっかりとしたお子さまが案内の際、かっこいいワンちゃんを散歩に連れていってくださったことは、日頃からのH様家族の素晴らしい助け合いを見ることもできました。

ありがとうございました。

公認不動産コンサルティングマスター相談業務・・・～２組のご来店、相続財産査定、空家住宅～

2022-10-21T00:00:00+09:00

早いもので、不動産コンサルティングの資格を取得してから２２年が経ちました。

あっという間です。取引士を平成元年に取得してから３３年ですか・・・、生きてきた人生の６０％が宅建士ですね（笑）

年を感じる今日この頃です。

しかし、健康寿命を長くするべく、日々食事や運動を気にかけております。

不動産仲介業を行いながら、協会の相談員や、地主様のコンサルテント、さまざまな不動産のお悩み相談も行なっております。

この時代、人口減少、少子高齢化、核家族化に伴い、大きな問題が二つでております。

「空家住宅」、そして「相続」。

本日、２組の依頼者がご来店されました。

空家住宅・・・。

車が入らない谷戸地域にある物件で、周りにも人が住んでいない。

そのため、相続をしたが、この土地を活かしようがない・・とのお悩み。

建物が建っていれば手直ししての賃貸住宅もありでしたが・・・。

更地。

しかし階段の上に位置する空家だったら、多大な解体費用が将来かかります。

すでに更地なのでそこは大丈夫。

更地のままで使用が可能。

相場は安価で売却するしかないのですが・・・。

しかし、大切に守ってきた大切な財産です。

素晴らしいところ、メリットやデメリットを明確化していきます。

それが私の仲介業務の経験を活かせるところでもあります。

国や市町村は、空家や空地でも無償でも引き取ってくれません。公共性が無いので。

そのため、時間をかけてでも購入者をさがし、チャンスを見つけるしかないのですね。

そのために国が動いてくれました。

仲介手数料の緩和。

空家等（土地も含む）の媒介の場合、４００万円未満の売買価格であっても、最高で１８万円（税別）の仲介手数料を受領できるようになってます。経費や活動の多さ、書類の数、取得する書類の数などの計算をし、上限を１８万円。

仲介会社の経営には少しうれしい法律となりました。１００万円の空家等の場合ではいままで５万円の仲介料でしたが・・・。

相続・・・。

もう一組のご相談。

親がなくなってから、配偶者、兄妹の遺産分割協議の相談。

亡くなった方を被相続人。

被相続人の財産とすれば、不動産、預貯金、車、貴金属、負債・・・。

全て合計した遺産から基礎控除（３０００万円＋相続人の数×６００万円）をおこないます。

そして、相続人の中でどのように分割するか・・・。

これが大変なのです。

相続人が遠隔地の場合、不動産が価値観も違ってきます。

相違があると、調停や裁判となる場合も稀ではありません。

私は言いました・・・相続にはプラスの財産を受ければマイナスも同時に引き受けることになる。

今回の相談はマイナスの財産がないので、親には感謝ですね（笑）・・と。

親は生きてても他界しても、子ども達が争うことを絶対に望まないはずです。天国から見ているのです。

親のお墓を誰が守るか・・・、いままで寄与してきた割合がどうなのか・・・、

遠くにいる兄妹は、法定相続分を主張するがいままで親を看てきただろうか・・・。

いろいろな協議がでてくることが想定されます。

まずは、もめるのであれば。

相続財産の中で、だれも、住まない、行かない、関与しない・・・という不動産があれば、法定相続割合で共有の登記にして、相場で売却して、持分割合で金銭を受領する換価分割が現実的で公平なのでは・・・とアドバイスしました。

それ以外の預貯金、他の不動産の価値と代償金額を照らし合わせて、適材適所で割合をきめて協議して検討していくことを提案しました。

まずは、もめないこと。

親が残してくれた大切な財産。兄妹・姉妹は皆同じ親から生まれてきました。各世帯はあれども、親は親なのです。兄妹・姉妹は血縁なのです。

簡単にはいかないことがこの相続問題ですが、まずは、適材適所、公平性、相続財産をお金だけでなくしてそれぞれの暮らしに活用できる素晴らしい割り振りを！

これから相談が多くなりそうです。

三崎町小網代と西逸見町の専任媒介を取得しました～小網代の森、ほたるの里～

2022-10-20T00:00:00+09:00

１０月２０日、２組の大切なお客様から専任媒介のご依頼をいただきました。

ともに自然と共存できる場所です。ご縁ですね～。

午前中には三浦市三崎町小網代の土地、平家が建ってます。

オーナーはA様です。妻の友人のご実家。

そして、数年前に小網代の地主U様から底地を購入したオーナー様でもあります。

長年お住まいになってきた平家建てですが、住むことがなくなったとのこです。

人気の平家の家なのですが、改装費用がかかりますので土地売却（上物付）として活動を開始します。

土地の広さは４８坪で８００万円のスタートとなります。

２階建を建てれば開放感抜群です。隣接は畑、そして向いには小網代の森。

買物も便利、バス停も徒歩圏です。

午後は、横須賀市西逸見町の土地の件でS様からのご依頼。

土地は京急逸見駅まで歩けるのです。

数年前に葉山の売買でご依頼をいただいた大切なお客様です。

車は入りませんが、なんと価格が１７０万円。そして３０坪。

土地の目の前には「ほたるの里」

知る人ぞ知る穴場です。

「小網代の森」、そして「ほたるの里」

地元の方はもちろん、東京や他県から観光で来る場所。

閑静、自然、別荘感覚、マイナスイオン、落ち着く環境。

この近代的な世の中で、そのうえコロナ禍・・・

リモートワーク、ネット社会。

この中で暮らしで大切なことは・・・

海や山、自然を満喫できる場所。

家に居ながらにして別荘感覚で仕事を出来る環境・・・このリラックスできる場所を探す方が多くなっているのです。

作家や画家、作詞家や作曲家・・・も。

穏やかに一日を過ごすことがストレス社会にとっては特効薬。

この２件の物件のように、自然の山々が近いところは心を穏やかにさせてくれるのではないでしょうか。

これから図面を作成し、大切なお取引先や契約済みのお客様の知人へのご紹介活動を行いたいと考えてます。

その後、広告活動を行っていこうと思います。

三崎町小網代は、事業を行う建売会社さんの手にょって車庫工事をおこない、新築、そして屋上をつくったりルーフバルコニーをつくったりして小網代の森や三浦の市街地を見渡す素晴らしい新築をつくってもらいたいと思ってます。

西逸見の土地は、価格が１７０万円なので、将来の投資、別荘向けの土地として、紹介していこうと思います。

２１日から活動開始！

今後ともどうぞ、宜しくお願い申し上げます。

A様、S様、本日は、専任媒介をいただきましてまことにありがとうございました。

＃小網代の森　＃ほたるの里　＃三崎口　＃西逸見

専任媒介からわずか２週間足らずで成約になった理由とは・・・～馬堀海岸１丁目一戸建て編～

2022-10-19T00:00:00+09:00

１９日水曜日の朝、素晴らしい売買契約をおこなうことができました。

このことは、妻の従妹（いとこ）の紹介から始まったご縁からです。

その紹介により６日にオーナーU様が来店してくださいました。

その場で、専任媒介を弊社に委託してくださいました。

その日に締結くださったこと、心から嬉しかったです。本当にありがとうござざいました。

来店前から、成約事例をもとに売買価格の査定書作成、物件調査を予め行いまして、Ｕ様へその場で説明をおこなうことができました。

U様は、ムリな価格でなく、スムーズにいくことを希望されていた感じでした。

そして始まった媒介販売活動！

活動開始、１０月８日～１０日の３日間で４組の内見。そして２組の検討者・・・。

そのうち、最初に購入のご意志をいただいたM社様（不動産業者の方ではありません）が買主として、この度の成約となりました。

なんという縁なのでしょう。

M社の社長様は、学生時代からこの地を存じ上げていたとのこと。

私も学生時代、この先にある走水海岸から猿島めがけて８キロの遠泳をした思い出があります。

残念ながら、学生時代は猿島へ向かい直線に泳いでいたので、馬堀海岸の印象がなくて・・・。

不思議なことに、買主代表のK社長様のお知り合いが、私の母校に関係する方だったのです。

そのご縁も不思議に感じました。

購入のご意志から契約にいたるまで、買主様そして、関与される皆様がすばらしかったことがすごく印象に残りました。

仲介業務は当事者との信頼関係で成り立ってます。

オーナーU様へ、本日の成約した後、その成約のご報告やなれそめをお伝え申し上げました。

U様は、温和に、今後とも、決済までの手続きが円滑に進むことを望んでおられました。

ご縁、信頼、円滑、成約、ハッピーエンド！となるような流れ、まさに望むところです。

そのためにもしっかりと決済までの活動を行ってまいりたいと思っています。

我が宅建協会での横須賀市内の不動産会社は約３００社、そして大手の不動産会社、金融機関の不動産会社が数多くございます。

その多数の不動産会社の中から、家族経営である福家ホーム株式会社を選んでいただいたことに感謝します。

オーナーU様には心から御礼申し上げます。

また、買主M社様、そしてK社長、S様にも、弊社を選択いただきましてありがとうございました。

きっかけをつくってくれた親戚のYさん、本当にありがとうございました。（妻にも心底感謝してますWW）

まずは、関係者のみなさま、本当におめでとうございました。

そしてありがとうございました。

「よこすか開国花火大会」がすばらしい～ひと仕事終わっての夏の終わりの風物詩～

2022-10-17T00:00:00+09:00

１０月１６日はいろいろなことがありました。

公益事業の業務を完了しまして、その後、仕事で追浜の現地へ。

先月決済を完了した平坦な土地です。

決済時にはまだ土地使用貸借者のY様の残置物がありまして、Y様には、決済時から３週間までに残置物の撤去をするという覚書にサイン。

その約束を果たしてくれています。

書面のとおりを行うことは普通のことでしょうが、やはり「約束をまもってくれる」という感謝の気持になりました。

買主のH社様、安心してくださいね。

また、今月の末に決済を予定する追浜町１丁目の戸建て。

売主K様の事前引越しがようやく完了。

K様の申告で、境界標はあるから大丈夫・・・、ということで、地積測量図に従いテープをあててきました。

問題なく境界標は存在し、目視もできました。

隣接地は買主様所有の土地もあり、境界標明示については問題ないようです。

作業中ですが、スーツとネクタイ姿で計っていた私を、隣地の方が不思議そうに窓越しにみておられました。

即座に近寄ってご挨拶したところ、笑顔で出迎えてくれました。

作業している私を最初は不動産会社の人とは思わなかったようです（笑）。

公益事業完了、そして、その後ひと仕事・・・

いざ「よこすかの開国花火大会へ」・・・とはいきませんでしたが（笑）

これから決済を予定するタワーマンションがあります。

既に契約済みの買主G様ご家族が、本日の夕方、遠方からこのタワーマンションにきて際内見の予定。

しかし、私はどうしてもその場で立ち合えず、事前に妻（息子にも？）にピンチヒッターとして案会い依頼。

お客様のG様のはからいで、息子さんもどうぞ・・・との天の声。

G様の優しいお気持ちは忘れません。

息子は、G様家族の内見時にしっかりとご挨拶ができたとの報告を妻から聞きました。

安心しました。

私も、花火大会がおわるころに、タワーマンションにつきました。

エントランスで帰り際のG様ご家族と会うこともできました。

ご挨拶ができて本当によかったと思いました。

そして、妻と息子に感謝。

G様ご家族皆様が、タワーマンション、そして横須賀のイベント、花火大会を楽しむこともできたのであれば、なお嬉しいです。

もちろん、売主様のY様のご協力があって、通電もしてくださって、今回の夜の内見ができたことに感謝、本当にありがとうございました。

ちなみに、妻と息子は、妻の友人家族たちと「ヨコスカフレンドシップデー」でベース基地へいざ出陣・・・。

しかし、あまりにも行列ができて、入場を断念したそうです。その日の朝、息子がパスポートとドル紙幣をもって気合が入っていた姿は忘れません・・・（笑）

花火・・・

小さい頃は、花火に火をつけて楽しんでました、５６歳の年になると、このような花火大会のように、集まった沢山の人々が、一斉に舞い上がる美しい花火をみていること姿・・・これは、昔も現在も変わってなく、風物詩ならではの瞬間だと感じました。

横須賀市さん、ありがとう！

＃ヨコスカフレンドシップデー　＃よこすか開国花火大会　＃追浜　＃タワーマンション

リモートワークに必要な家での癒し～横須賀市西逸見町　ほたるの里

2022-10-13T00:00:00+09:00

今の時代、環境問題が大問題になっている。

自然災害、集中豪雨、耐え難い熱波・・・。

５０年前の私の幼いころ、エアコンのことがあまり記憶に無い。

扇風機とうちわでそうめんを食べていた記憶はある・・。

カーボンニュートラル、SDG’ｓなど。

環境問題は深刻です。

コロナ、インフルエンザ・・・感染症の影響で働き方、暮らし方がこの３年で変わった。

わずか５０年でエアコンなしで暮らせない時代となった。

あと５０年後はどうなるのだろう・・・、と思います。

数年ぶりにお声がけいただいたS様。

本当に久しぶりでした。

ご相談は土地の譲渡。

ほたるの里・・・。

この周辺の土地は、自然環境が申し分なく、環境の良いところにすむ蛍が生息するという。

便利なところは自然環境は今一つ。

不便なところは素晴らしい自然環境が多い。

ほたるがそれを証明します。

これから車保有もすくなくなり、コインパーキングに備え付けのカーシェアが流行。

分譲マンションもカーシェアを取り入れている。

不動産価値は車がはいればそれに越したことはないが、それなりに価格がはねあがる。

駐車場賃料の何十年分になるのであろうか。

車が来なければ環境は静かである。排気ガスもなく自然の風、香り、小鳥のさえずり・・・。

今回の土地の相談は、「ほたるの里」に近い別荘感覚の場所。

いま住まなくても、人生の一貫で、ひとつアトリエをもったり、ほたるの住む素晴らしい環境で泊れる別荘を持つとか・・・いかがでしょう。

これから調査にはいります。

長年ごひいきにしてくださっているS様のお話とならば、気合が入らないわけがありません（笑）。

これからも宜しくお願い申し上げます。

皆様、今後、楽しみにしてください。

＃環境問題　＃SDG’ｓ　＃コロナ　＃カーボンニュートラル

＃横須賀　＃ホタルの里　＃西逸見ほたるの里

任意売却とは・・・～私の大切な知人が検討、今後の流れ～

2022-10-09T00:00:00+09:00

任意売却・・・

それは、ローンを借りている物件の所有者は、自らの意志で売却することがきでますが、そのローンの金額が物件の査定額を超過している場合の売却手続きを言います。

そして、ローン会社は売却代金を回収し、ローンの一部返済に充て、一旦抵当権を解除します。

しかし、残ったローンについては、所有者は最後まで返することが義務となります。

もちろん、残ったローンは従前の様に分割支払いができません。完済するまでの期限を長くとっている（期限の利益）が延滞したことでローンはその期限がなくなり、一括返済の義務が生じます。

そもそも、借りていたローンの残額も売却代金で一括返済ができないと判断された場合、または判断した場合、破産の申し立てとなります。

これは裁判所の判断でできるかどうか・・・。

弁護士の先生に全ての債務及び保有財産を正直に申告し、裁判所に破産の申し立てをします。

申立てを受けた裁判所が破産管財人（弁護士）を選任します。

その後は、売買契約をしようとしても、所有者は権利が無く何もできません。お引越しの準備をしていきます。

破産管財人は物件の売却を不動産会社に任せます。

仲介につき、公平性を大切にしての作業。

不特定多数への公募で具体的な販売活動、査定が必要です。

活動後、売買金額が決まっても、もともとのローン会社がいくらまで回収したいか・・・これがポイントとなります。

そのため、仲介会社の査定、買主候補者の希望金額、または１０社くらいの買取会社・・が発生して、破産管財人に買付証明を出しても、ローン会社が首を縦に振らない限り進みません。

ローン会社がOKし、その後、裁判所の売却許可決定が出たのちに、初めて破産管財人から条件の良い買主へ物件が引渡されます。

その手続きの一貫を仲介会社が担っております。

仲介会社は、売買契約書作成、重要事項説明書作成、買主様へのしっかりとした調査を報告する義務がありますので買主様は安心です。

このような流れが完結できない場合は、競売となり、裁判所で売却手続きがなされます。

昨日、この任意売却の物件を案内し、大切な知人の息子さん夫婦が購入するべく検討となりました。

今後、裁判所の許可、ローン会社の権限、破産管財人の権限が肝心ですが、物件自体の調査をしっかり行い、買主に少しでも安心していただきたい、そして知り得たことは全て説明し、引渡しまでお付き合いをする・・・これが私の役目です。

任意売却の物件は、所有者自ら契約できないので、破産管財人が売主となります。

すなわち、物件は現況有姿で引き渡され、室内の什器備品もそのままん残置。

破産管財人は物件の保証や瑕疵担保、契約不適合等の責任は一切負いませんので、ここもできる限り事前にプロの目で判断したいと思います。

親子代々お付き合いをいただいている感謝の意をもって活動したい！と感じてます。

マボリシーハイツの中古一戸建、建物付土地５６坪発売開始予定～風光明媚なこの場所に高級感ある分譲地～

2022-10-06T00:00:00+09:00

親戚Yさんのご紹介。

素晴らしいご縁をいただきました。

オーナーU様が遠方から本日ご来店いただきました。

嬉しかった。

すべては、信頼のなかで始まった話。

U様のご希望をしっかりと確認しました。

今後はプロとしてしっかりと対応をしよう心にきめた瞬間。

売却物件は、マボリシーハイツという西武鉄道が昭和４０年代に分譲した住宅地。

U様の親戚が土地を購入し、昭和６０年に建てたとのこと。

今回は、そのまま中古戸建てとして発売する予定となりました。

国道１６号線に平行につくられた海岸線の散歩道。

この地に暮らせば毎日が海を感じ、健康を維持するるウォーキングが徒歩５分のところで楽しめます。

このリモートワークの時代、家で仕事をする方にはもってこいの場所。

休日は、うみかぜ公園、BBQ,車で２分のスパ施設で楽しんだり・・・。

庭有、車庫有、平坦、日当たり良し、駅徒歩６分。

三拍子そろったこの物件。

本日U様と専任媒介契約を締結いたしました。

今後は、調査、募集、活動をしっかりと行ないます。

初対面のU様は素晴らしい方でした。

そして、その場で弊社を信じてくださったことに感謝。

これもひとえに、親戚YさんとUさんの信頼関係のおかげなのです。

しっかりと対応してまいります。

三浦市の人口が３万人台になる！？・・・～人口減少こそ世の中が厳しくなる～

2022-10-03T00:00:00+09:00

今日の神奈川新聞で掲載されていた神奈川県の世帯数と人口の数。

９月１日時点です。

月によって変動はありますが・・。

気づいたこと・・・。

三浦市の人口が40960人、社会増はΔ２名なので転出転入の差はさほどない。人気が出てきている。

しかし出生より死亡の数が断然多いのです。

このままだと４万人を下回っていくのでは・・・と不安視してます。

もともと三浦市は漁業や農家で栄えた場所。

「先代からの仕事の承継」をする方が少ないのでは。

観光、レジャー、地域の努力、企業努力で他県から三浦市に移住している数がだんだんと増えてきていますが。

この人口減少は、健康寿命が長くなれば、一旦止まると思います。

他県からも三浦市を素晴らしいと、率先して移住する方がふえてきているのです。

横須賀市も３７万人台になる可能性があります。

転出割合が多く、死亡率割合も圧倒的に多い。

ましては、企業が他県に移動したり、働き口が減ったりした原因では。

コロナが気づかしてくれた働き方改革でリモートワークがふえれば人口減少も止まるのでは・・・。

横須賀のイメージは産業の町、基地の町‥、軍港の町。

これを食い止めるのは、道路と交通手段。

企業誘致。住宅をつくることも大切ですが、お店や施設を増やしていくことも大切ですね。

得てして、企業も協会も会員性の団体も、やはり人が集まって経営は潤うわけで・・・。

人が少なくなれば、維持していくために一人当たりの負担は増えることは必至。これは税金も。

今は、出生率や婚姻率に反比例して、健康寿命が長くなってます。素晴らしいことです。

認知症の進行を遅らせる新薬もできてきている時代・・・。

おのずと、家族ため、子どものため、孫の為・・・、余生の夫婦の旅行の為・・・など、身体のメンテナンスを行なう方が多くなってます。

人は生きていくためには、「心・技・体」よりは、体→技→心の順番が良さそうです

アントニオ猪木さんの言葉を借りるなら、「元気であれば何でもできる」。

いいかえれば、元気でないと、やりたいことができない・・・かも。

人口減少の一途はたどっていても、健康寿命を延ばし、若々しく家族と共に暮らせば、人口減少を多少は食い止められるのではないでしょうか。

そのためにも、働くための店の開発、不動産市場、住宅提供、リノベーション、土地の取引などで、すべての皆様に「長生き、健康、快適、子育てに！家族円満、福来る！」という視点で社会貢献できる仲介業を目指していきたい！・・そう感じた朝となりました！

今日は一日、氏神様の諏訪神社へ一日参り～１０月は下半期の始まり～

2022-10-01T00:00:00+09:00

月の初めは「一日参り」で氏神様へ参拝を行ないます。

横須賀市大津にある諏訪神社へいざ。

そこにはお稲荷様と琴平神社もあります。

パワーをいただけるご神木もあります。

毎月一日と１５日は、時間がある限り参拝をさせていただいております。

早いもので９月も終わり、上半期が終了。

そして今日から下半期突入。

上半期委は、自ら設定した売上目標を達成することができました。

ひとえに依頼者の皆様、親戚の皆様、知人の皆さま、そしてずっと取引してくださっている買取会社の社長様方。

本当に感謝いたします。ありがとうございました。

９月の締めの昨日、棟上げ式が執り行われたS様の注文住宅、建ちあがると本当に大きいです。

車も３台以上駐車できる配置。

M工務店さんのはからいで、S様家族の思い出づくりのために、上棟式でお菓子をまいたり、お酒をふるまったりお子様との記念写真を撮影していくれるとか・・。

これが人情！ってものですね。

本当に心が和みます。

S様、良かったですね。一生に何回もあることではないですからね。

おめでとうございます。

今日からの１０月も素晴らしいご縁をいただけますように。

今後とも宜しくお願い申し上げます。

最初は、妻のいとこのYさんの紹介でマボリシーハイツの一戸建てのコンサルタントのお話から始まります。

もし売却となれば、馬堀海岸駅徒歩圏にお住まいの素晴らしいS様家族に最優先にお話しをしたいと思っています。

１年探しているので、そろそろS様へ貢献したい・・・、と切に思ってます。

他には、先日、横須賀の事務所を売却してくださったH様のご自宅お住み替えのお話もスタートします。

東京都新宿の区分所有マンションの価格を再設定（下げて）公開する準備をしています。

N工房のN社長から今年初めにご紹介いただいたF様が本日来店、そして融資の相談がありました。

さっそく週明けに銀行にあたって、融資枠が取れるのであれば土地探しになります。

今まで福家ホームに最優先で売却をいただいている西浦賀の土地所有者I様、横須賀市ハイランドの素晴らしい戸建のオーナーA様、横須賀市三春町の土地オーナーのW様、追浜東町の戸建てオーナーのI様、逗子市山の根のH様、今月は結果を出すようにと気合を入れております。

引き続き宜しくお願い申し上げます。

横須賀市追浜南町、２件の土地決済終了～ドトールコーヒーの温かい優しさ～

2022-09-30T00:00:00+09:00

午後の決済に臨むまえに、京急追浜駅周辺で食事を・・・と思い・・。

京急追浜駅にドトールコーヒーがありました。

パンとコーヒーをたのみまして、いざカウンターに着こうとおもいきや、つまずいてコーヒーをカウンターに全部こぼしてしまった・・・。

カウンターはコーヒーだらけ。

すみやかに店員さんがかけつけてくれまして、一緒に雑巾がげ・・となりました。

そしてもう一度コーヒーを買おうと思ったら、出来上がりを待っていたパンの横に新しいコーヒーがトレーの上に・・・。

店員さんのあたたかい心遣いでした。

心が温まる瞬間でした。

不注意とはいえ私の責任です。

また、その隣の地元のみなさまも温かい言葉をかけてくれて、持参していたポケットティッシュで一緒に拭いてくれました。

追浜の地元の皆様は素晴らしい！

店員さんのあたたかさのおかげで、これから始まる二組の決済の緊張感がきえました、そして、緊張感が「人への感謝」の気持ちに変わった瞬間となりました。

今日の決済、E様とH様で追浜南町の土地を買っていただきまして、無事に決済が終了できました。

売主の地主S様は、ご子息と一緒に来てくださいました。

地主さんとすれば、すべての土地の管理は大変です。

今後は、ご子息と一緒に管理等のお手伝いをしていこうと思ってます。

引渡しを行なった土地の上には、隣の方が従前より使用してきた畑や家庭菜園、その花壇や鉄パイプがあります。

地主S様の責任で撤去する旨の確約書を買主E様とH様に交付して決済と引渡し。

その前の午前中には、隣地で畑をやっているY様に伺い、花壇やパイプを撤去する旨の確約書に署名と捺印をいただきました。

土地の占有なども解決しました。

そして、測量や境界の復元も横須賀のI先生で手早くおこなってくれました。

しかし、今日の融資実行した追浜のK信金さんはさすがだと思いました。

そして、また、担当者のK様のスピーディーな動きがすばらしかった。

買主、売主様への素晴らしい対応。

本当に勉強になりました。

地主S様の朗らかな表情、そして、これからしっかりと承継していくご子息のたくましい意志を痛感した場となりました。

今日は、多くの接する皆様の「人のあたたかさ」を感じた日でした。

やはり、土地の決済や引渡しの場は良いものです。

E様、H様、I様、本日は本当におめでとうございました。

＃追浜　＃ドトール　人のあたたかさ

空家の問題と相続関係～横須賀・三浦の勉強会～

2022-09-29T00:00:00+09:00

本日、宅建協会の会議に出席しました。

空家問題、相続、土地測量、土砂災害、狭隘道路の問題・・・。

さまざまな問題があります。

解決に至らない課題も山積しています。

やはり、三浦半島、そのなかでも横須賀・・・一番は、地域性（谷戸）、人口減少、歳入など・・・。

半島ならではの不動産市場なのです。

横須賀三浦地区は、三浦半島の端です。

逆に、横浜や川崎、藤沢、茅ヶ崎は、東海道線や東名高速がとおっているため、首都圏に直結し便利。

三浦半島は横浜横須賀道路が大動脈。そして京浜急行。

空家問題の解決には、既存建物の多大な解体費用がハードルを高くしています。

そして、空家が増えれば、街並みの人気がおちます。

人口減少、悪循環。相続放棄・・・。

昨今、人口減少を増加にしよう！というより、減少を食い止める方向となってます。

行政は、人気のある町に人をあつめ、過疎化してきているところにはそれなりに・・・。

居住誘導区域や都市機能誘導区域の設定もその一環でしょう。

税収が少なければ、公的資金をいかに有益なものに使えるか…という視点かと思います。

私はこの三浦半島の良さをもっともっと広げていくべきであろうとおもいます。

ふるさと納税ではないですが、この町にしっかりと投資や暮らしていただける県外の皆様を募ること。

海、自然、畑、山、景色・・・。

人は最後は憩いの場を求めると思います。

毎日が穏やかでのんびりと・・・。

横須賀三浦にはそれが沢山あります。

しかし残念なことに、高台で車が入らないところは、人は集まらない可能背が高く、その部分の過疎化は否めません。

利便性が悪くても、海目の前の物件は坪２００万円でうれています。

景色がよくて富士山が見えている三浦市の土地は７０万円でうれています。

二極化。

人気のあるとこには人が集まり、それ以外のところは過疎化・・・、残念。

今回の空家になっている三崎町小網代の平家。

遠隔地に家族が住まわれ、空家になって数年が経ちます。

本日、売却の決定となりました。

相続も発生してますので、元気なお母様が相続をされることになり、今後はお母様名義で売却活動に入ります。

その支えと窓口になってくれている娘さんの存在が本当に大きいのです。

実はわたくしの妻の友達のお姉さま（笑）。

高齢化が進むと、推定相続人の存在は重要です。

なかには、任意後見制度も利用されている人も多い。

元気なうちにできることをおこなっておくこと。

子どもや孫がしっかりと円滑に承継できるようにすること、これが親のできることなのでしょう。

これからの大切な主体の仕事になっていくかも・・・。

今回、いろいろを勉強会で学ぶことがありました。

法改正などはなかかな長期戦。

しかし、私たち不動産会社が、三浦半島の良さをしっかりと県外の皆様にお伝えしていくことが大事なのではないでしょうか。

代々の円滑な相続、温和な余生の生活、円満な家族のためにも・・・。

１００坪超の葉山の土地、決済と引渡しを行ないました～未公開の葉山一色の素晴らしい土地～

2022-09-28T00:00:00+09:00

２８日水曜日の大安。

１０８坪の葉山の土地の決済。

縁起の良い日に縁起の良い坪数。

N様夫妻により逗子の取引先金融機関の会議室を確保してくださったのでそこに集合することができました。

売主の役員であるK様は、定休日でしたがお休みのではあったのですが決済に出席していただきました。感謝。

K様は建築も長けております。

Ｎ夫妻の今後の土地管理や擁壁やブロック積みのこともしっかりと丁寧にアドバイスをしてくれました。

思えば、N夫妻をのお付き合いも長く、かなりの物件を見てくださいまそた。

今回の土地は即決でした。

未公開でもありましたが、表情や道路付け、大きさがN夫妻の理想に近かったとのことです。

実は、古家があり、その建物解体中に気づいた現場だったのです。

N様から、調べてよ～との要請。

所有者を調べたら、なんと、信頼できるK様の関連（笑）。

さっそく訪問し、N夫妻の意志をつたえました。

K様は関連会社やいろいろな関係者の交渉と稟議をかさねて、N夫妻の契約へ向いてくれました。

今回、全く問題が無い状態で良き日に引渡しと決済ができました。

このご縁は、偶然もあったのでしょうが、日々N夫妻が絶え間なく物件を探し続け、その解体中に偶然に遭遇したご縁からのことと感じます。

感謝です。

今日の大安の決済、素晴らしい青空が迎えてくれました。

N夫妻、そしてご子息のN様、そして、売主のK様、本当にありがとうございました。

＃葉山町

＃逗子銀座商店街

＃大安

不動産購入や売却は健康第一～津久井浜整形外科にいってきました～

2022-09-27T00:00:00+09:00

昨晩のこと・・・妻の両親との話。

妻の両親曰く「歳を重ねても、認知だけはなりたくないねぇ・・・」と・・。

８０才を超えても車を運転している両親。

素晴らしい。そして声も大きい。笑顔も素晴らしい。

義母Hはおいしい料理をつくり、素晴らしい庭の手入れを行ない、日常茶飯事、来客がくる・・。

義父Mはいまでもトラックの運転をして仕事をしている、そして我が息子の面倒を日々見てくれている…本当に感謝。

話の中で印象にのこったことといえば・・・

「足の骨を折ったり、怪我でもしたら、人との接点がなくなるのでボケるかも」・・・といっていた。

「病気にはなっても、ボケることだけは寂しくなる・・・」といっていた。

これは本当の気持だと思う。

いつまでも認知症にならず、健康寿命を延ばすためにはどうすれば。

それは、声をだし、たくさんの人と会い、料理をつくったり仕事や趣味で刺激をもつこと。

そして一番は大きな声で「笑うこと」。

最近ですが、よく歩いて移動しているこの私。

多いときは１万３千歩。普通に８千歩・・。

先日、正座から立ちあがった時に、「ミシッ、ミシッ・・」と膝の音。

「ポキッ」ではないのです。妻が病院に行ったほうが良いよ・・・というくらい大きな音。

横須賀の海岸線にある津久井浜整形外科にいってきました。

即座にレントゲン。

なんと、結果は中期の膝の関節炎。関節が削れて、膝の骨がとがってきているとのこと。

「歳のせいもあるよ」と。

治療は、注射。

そして、膝に負担がかからないように、平坦をあるき、階段は極力避ける、とのこと。

この注射はれは続けないらしい。

来年、こどもが落ち着いたら、夫婦でゴルフコースに行くという目標があるのです。

膝の治療は、不動産の仕事にも大切。

仕事は足を運ぶことが鉄則なのです。

昔の営業方法は、電話で話をおえるのではなく、訪問して「膝」を向き合って交渉・・・が失礼の無いことでした。

しかし、今はどうでしょう。

会うことが好まれないこともあり、メール？というよりは「電話をして血の通った会話をする」ということが肝心な話のときに失礼でないこと・・・に変わっている。

身体を動かし、声を出すこと・・・これは日々の健康のみなもとと思います。

（若い方は時代の流れでメールが長けているので問題ないと思いますが・・・（笑））

つねに、健康は大切ですね。

健康寿命を延ばすためにも、日々健康管理をしつつ、仕事をもって沢山のお客様と会っていきたい・・と思いました（笑）。

そして家族とのコミュニケーション！飲みニケーション！

気の合う仲間とのコミュニケーション！

安倍元首相の国葬儀、日本武道館周辺の交通規制～新宿、ノグチビルは靖国通り沿い、果たして～

2022-09-26T00:00:00+09:00

９月２７日火曜日、朝から夜まで故安倍晋三元首相国葬儀が執り行われます。

周辺の道路はすでに交通規制。

交差点も警察官が待機。

武道館空中４６キロ圏内は航空路も規制。

すごい警備です。

いま、都営新宿線曙橋駅徒歩１分のところにある区分マンションを専任媒介で売却活動しています。

靖国通りに面しています。

まさに今回の通規制の真っただ中。

世間一般的には、この時期の９月末は、各会社の上半期の締めが多いのでは。

また、２７日は火曜日で平日。不動産取引や決済も多いのかと。

しかし六曜は「仏滅」。

契約や決済事はいつもより控えるのではないかと思われます。

国葬儀のため多くの皆様は契約事や決済も控える方もでてくるでしょう。

お彼岸明け・・・。

昨日から本日まで、ノグチビルの販売活動に力をいれています。

オーナーI様は、お彼岸の時期（秋分の日をはさみ前と後ろ３日）は交渉事もさける方。

そのため、１０月に結果をお持ちする予定。

この国葬儀が執り行われる中心地にあるのが今回の売却中のノグチビル。

立地条件といい、靖国通り沿いといい、希少な物件ではないでしょうか。

国葬儀のありかたは賛否両論。

「人の死」は厳かに執り行い、故人を敬うことなのです。

寂しい・・。

私は、令和２年１１月に母が他界し、今年の１１月には三回忌で長崎にいってきます。

亡くなった葬儀の前の晩、家族みんなで厳かに母をおくることができました。

厳かに、想いがたくさん走馬灯のように・・・。

人は、人の死で、本来の人のありかたを知る・・、と私は思います。

故安倍晋三元首相もひとりの人間です。

遺族の皆様の心境をおもえば、計り知れないさまざまな思いもあろうかと思います。

さて、買取会社もさっそくノグチビルの買取で検討。

明日現地を確認とはいっておりましたが・・・地下も地中も空中も交通規制・・。

木曜日に延ばしていただければゆっくり調査できます。

まさか私のブロック塀が越境していたとは・・・～越境状態を解消する方法～

2022-09-25T00:00:00+09:00

越境・・・

さまざまな越境の部分があります。

隣地の軒、屋根、草や木。

擁壁の底盤など・・・。

近年測量技術もすすみまして、機械で空中の越境物はすぐにわかります。

目視ではわかりません。

自分のブロック塀と思っていた昔からお住まいの甲様。

乙さんの依頼で、測量士をいれて甲さんも立ち合って、無事に境界確定。

乙さんはその後建売会社に売却。

建売会社はさまざまな角度から調査します。

空中、地中、高低測量、現況測量・・・、自ら再測量を行います。

そこで再測量で明確になった甲所有のブロック塀の越境。

建売会社は分譲に支障をきたします。

この越境状態を解消したい。

二つの解消方法は・・・。

①越境状態を解消するため、ブロック塀をやり直しして、各所有敷地に設置。やり直し負担は協議。

②新しい所有者に変わったとたんに、昔から住んでいる甲さんに対し、ブロック塀のやり直し請求をする・・・これは心情的に角が立つ。

やはり、近隣とは穏やかにお付き合い。

分譲会社も結局はエンドユーザー様に新築を建てて売却するのだから、隣地との関係は円滑が一番。

今回の場合の解決方法は・・・

「越境物の覚書」を作成していきます。

①甲と乙の境界線は確定し、甲所有のブロックが乙所有地に越境していることを双方確認した。

②越境状態は甲と乙は現状のままで無償にて容認する。

③ブロック塀の管理は甲とする

④将来、甲によりブロックを再構築するときは、甲の所有地内に行なう。

⑤この内容を双方の土地を第三者に譲渡する際も継承する。

このように、しっかりとブロックの所有、境界線の確認、現状の取り決めを文書化にすると安心です。

借地権、その下の底地、売却か、賃貸か・・・～追浜駅周辺の借地コンサルタントの状況～

2022-09-24T00:00:00+09:00

借地権・・・土地を借りること、しかも、建物所有目的。

賃料を地主さんに支払えば認められる権利。

借地権付建物の「建物」は、近年老朽化が進んでいます。空家も進んでいます。

京急追浜駅周辺で約３０カ所の借地コンサルタントの業務が始まってます。

不動産・・・見た目はひとつの土地付建物です、しかし、実は「借地権者」と「地主様」と双務契約だが、相反する？権利がそこには二つ以上存在します。

そのため、相続等の世代交代のときに、結構しがらみが出て、土地付建物の移動等ができないこともあります。

また、所有者が認知症になった場合は後見人の選定となり、推定相続人での意思が１００％とおりません。

地代・・・借地権者が地主さんに支払う地代は、横須賀の住宅地では、固定資産税の４倍から５倍くらいです。

住宅が存していいる土地は、軽減税率があり、固定資産税も安くなってます。

地主さんは固定資産税を地方自治体に安く納税することになりますが。受け取る地代もそれなりに安いのです。

ちなみに、店舗や事務所のみの建物に供せられている土地は軽減が少ないので固定資産税は高くなります。

仮に・・・

３０坪の土地なら、年税額は２万～３万円位。地代は１０～１５万円となります。

月額地代として１万円～１３千円位、１坪あたりでは３００円～４００円前後となります。

平成４年（借地法改正）前から土地を貸している地主さんの懸念は、旧借地法により、土地はほぼ帰ってきません。

借地権者の都合で、相続関係で身寄りがいない・・・とかでは更地返還もあります。

しかし、おおむね、借地権者は建物が残ったまま地主に土地を返還するか、もしくは、建物買取請求を行使する、あとは、借地権と建物を第三者への譲渡することがおおくあります。となります。（第三者譲渡が困難な場合は、借地権者自ら建物解体し、更地にして地主に返還）

民法の原則では原状回復。そして、借地権を第三者に売却する前に、優先順位は地主さんによる借地権もしくは建物の買取請求が優先になります。（借地非訟）

また、地主側からの土地賃貸借契約の解除は正当事由が無い限り難しい。

個人で所有する地主さんのメリット、デメリットとして・・・。

３０坪の底地（借地権付建物が存する土地）を持っていた場合、年間の地代を１２万円としましょう。

３０年間貸してても、３６０万円。そこから固定資産税、所得税、市県民税の支払となります。

そしてその間、相続が発生した場合（配偶者でなく子供）は、相当の相続税を納税することとなります。

そうすると、現金で納付しない場合、底地を速やかに売却しないといけません。

しかし、底地はなかなかすぐには売却できません。測量もしていないとなると長期戦となります。

そのため相続対策として、地代の収入が少ないところは、換価して、現金で持っていたほうが得と言えます。

デメリットは、継続した収入源が全体的に減少すること、または、更地返還してくれる人がいれば、所有権で売却できる・・・。

しかしなかなかそうはいきません。

どうするか・・・。

まずは、私のコンサルタントの方法。

推定相続人（子供）にとってのビジョンで、地代収入を継続していきたいか、そして土地の管理を弊社に委任するか・・・、もしくは、底地を売却して譲渡所得税を支払い、将来の親御さんの施設や相続税のために移動しやすい現金を預金しておくか・・・です。

方法は、早期に、借地建築建物の所有者にたいして、予め今後、借り続けるのかどうか、更新は？老朽化した建物はどうするのか？のヒアリングから始めます。

今後、借地権者は更新のための更新料を支払うことができるか、または住み続けるつもりがない・・とか、明確になっていきます。

その意向をきいて、地主さんに底地の方向性を提案します。

まずは、地主さん親子に確認してみようと思います。なぜなら、時代（とき）はまってくれません。建物の老朽化して全ての皆様は歳を重ねていきます。

３０か所の借地権者のみなさまが、底地を購入したいのか、借地のままでいたいのか、それとも住むことが無くなるのか・・・。

大切なのは、地主さんにとっては、駅が近い高額な地代の底地は将来の収入源となりますので、継続して貸していたほうが良いでしょう。

（将来の底地も売却しやすいので換価しやすい）

駅から遠く、道の狭い住宅地は、地代よりも月極駐車場のほうが収入金額ははるかにおおいのです。

今後の借地権の状況によって、底地を売却するか、土地の明け渡し交渉をするかなどの方法も検討できます。

一つの土地付建物に二つ以上の権利があること・・・今後デメリットが多いと思います。

継承する親御さんのためにも、承継するお子様のためにも、相続対策として、まずはこの整理をすすめることを検討しています。

７月時点の基準地価の発表～実際の相場と違うので注意する点は・・・～

2022-09-22T00:00:00+09:00

今年も「基準地価」の公表がありました。

７月１日時点で都道府県の地価調査で鑑定士が算出した数値。

湘南の茅ヶ崎は住宅地でも上昇率トップ！

しかし、横須賀市長坂は下落率トップ。その後須軽谷・・・。

海に近いもの同士なのにこれほどまでなぜ違いがあるのか。

駅の距離や湘南という知名度。

あとは買い物や子育ての環境でしょう。

一言でいえば、基準地価は人口密度に比例している感じです。

ちなみに、基準地価の公表は、㎡単価、そして（１．１）とかのカッコ書きで記載している。

このカッコは増減の％。

前年に比べての率。

しかしその率はわずかの数％。

しかし、実際は、茅ヶ崎にかぎらず、逗子と葉山も含めて場所によっては前年に比べ上昇率が数十％のところも・・・。

不動産の実勢価格をしるには、不動産会社の成約事例にかなうものはありません。

基準地価の目安としては・・・

分譲地で四角い土地、道路との高低差のない、普通の土地。

そのような場所で、鑑定士が算出し、基準地価を反映している場所が多い感じがします。

不動産会社は、実際の重要な売買をおこなうための査定をするため、道幅、高低差、地形、インフラ、擁壁、崖条例、建築基準法、土砂災害の指導・、給排水管の敷設替ええ、有効敷地面積などなど・・、このような調査をしてからの査定となります。

いろいろな規制により価格がさがったりします。

反対に、海目の前なら基準地価の何倍もの時価にもなったりします。

基準地価を用いて実際の金額を出す場合の一例では、基準地価に１割程度加算して実勢価格を計上する場合が多いのではないでしょうか。

そのあとの数値に、人気市場である需要率をかけたり、規制が厳しく需要率を下げたりして算出していきます。

今回の基準地価。

概ね不動産の人気が続いておりましたので、良い傾向であるとおもいます。

各地点の場所もさまざまでしたが、決して、自己所有地が新聞等に記載している「基準地価の㎡単価」を土地面積にかけた金額…と思ってはいけません。

具体的には、私ども不動産会社に、おききください。周辺の成約事例がたくさんあります。

そして、どのような規制やメリットがあるか調査いたします。

いつでもご確認に来られてくださいませ。

追浜会館共同ビルの決済をいたしました。～初体験のこのマンション取引、勉強になります～

2022-09-20T00:00:00+09:00

追浜のE様の事務所で、近くの追浜会館共同ビルの購入をしていただきました。

売主はN様。

いつもお世話になっている司法書士代表のH先生自らお越しいただきました。

買主もよく存じ上げている先生。

買主も私もH先生自らのお越しにびっくり。

恐れ入ります。ありがとうございました。

今回、スムーズに行ったのも、現金取引だったから。

売主のN様もお引越しが終わりまして、新居での暮らしが始まります。

これから、E様は、購入したのでこのお部屋を全面改装し、賃貸に出す予定。

追浜駅も徒歩圏、商店街も徒歩圏。

便利です・・・５階ということで少々価格はお安くなりました。

このマンションは昭和４１年の新築。

私の生まれた年。

調査はかなり難航をしました。

しかし、いろいろな方のアドバイス、そしてかながわ土地建物保全協会のS様にもご教示いただき、無事に重説作成できました。

初体験のこのマンション。

次の取引のときは、重説（重要事項説明書）の作成も半分の時間で終わる自信があります（笑）

本日は、売主のN様、買主のE様、おめでとうございました。

＃追浜駅　＃重要事項　＃司法書士

横須賀市公郷町の土地を成約致しました。～広大な土地・・はたして今後は～

2022-09-19T00:00:00+09:00

本日、横須賀中央駅付近の不動産会社さんに集合し、横須賀市公郷町の土地の契約をおこなってきました。

買主も売主も法人。

なので、契約時間も３０分。

事前に売主様への書類も買主様への書類も完備していましたで、わりとスムーズ。

以前は月極駐車場の土地だったのですが、個人の方の依頼で売却を担当し、法人のD様に購入いただいた土地。

D社によって道路や側溝、インフラ工事をととのえました。

その後、D社の関係の建売法人が土地を取得したいと・・・。

今回の買主は建築をして分譲する会社。

いずれにしても、この広大な土地については、新たな展開となります。

もちろん、当初の２区画の計画で進むようですので、よかったです。

D社様には、改めて福家ホーム㈱を仲介に入れてくださったことに大変感謝しています。

本当に関係者の皆様、ありがとうございました。

逗子市山の根　おしゃれな一戸建の売却開始！～山桜を見渡しながらでデッキでBBQを楽しむスローライフ～

2022-09-17T00:00:00+09:00

今日も素晴らしいご家族と会うことができました。

H様家族。

すでに土地を購入していただいております。

いまは目を引くような素晴らしい注文住宅の完成の前。

N社長の紹介でかれこれ１年半のお付き合いをいただいています。

お住み替えなので、いままで住んできた想い出のマイホームを売却することになりました。

すでに、逗子市内の有名な仲介会社さんも同時に販売をしています。（信頼できる会社で私も安心しました）

私は、H様家族の笑顔も大好きです。

土地契約の時、土地の造成前の樹々が建ち並んでいたなかでの縄張もいまでも鮮明に覚えます。

ご一緒していただいたH様の笑顔、夢を抱くお客様の気持が私をふるい立たせてくれたのです！

そして、今朝の面談の時間・・・

心地よい時間を与えてくださったH様夫妻とお子様。

大きくなったお子様は、ジャニーズに入れるくらい・・・素晴らしい～。

健やかなご家族のありかたを実感しました。

H様ご家族の思い出が１３年間も集約された思い出の一戸建て。

そこには、自然と一体感を感じることができます。

朝早い時間、電気を点けづとも、ここちよい自然の明かりが入ってきます。

これはワンオーナーならではの設計のこだわりからか・・・窓の多さか・・・工夫されてます。

そして、逗子駅まで徒歩圏・・・この別荘感覚を味わえるのはそう出てきません。

今日、そして明日も数件の内覧予約が入っているようです。

いつ何時売れてしまうかわかりません。

間もなく売れることは、H様にとっては一番の有益なこと。

私は心からこのことを祈り、他社と平行に気持ちをこめて販売活動を進めていこうとおもっています。

本日はH様ご家族の皆様、よき時間を頂きまして、本当にありがとうございました。

＃スローライフ　＃BBQ　＃山桜　＃イタウバ　＃逗子　＃山の根　

逗子・葉山の価格高騰？転売？～昭和６２年のバブルを感じる今日この頃～

2022-09-15T00:00:00+09:00

この頃逗子・葉山の物件が少ないという話をよく耳にします。

不動産会社間で登録されている（所謂　レインズ）の物件については、数か月売れていない物件でも成約になっています。

物件探しのご依頼を受けているお客様から、スーモなどの広告の質問がきます。

すでにその物件も数組の申込がある・・・。

先日、驚いたことに、葉山町某所の１００坪近い分譲地内の更地。

売出表示金額からさらに上乗せして契約にいたっているという登録がありました。

さらに驚いたことに、その物件はさらに高くなって新たな売主様から高い金額で広告に表示されている・・・。

まさにバブル・・・というか・・・転売？それとも解約してさらに高値で販売？

これは、まさにバブル。

逗子・葉山の物件は購入する決断まで余地を与えてくれません。

昭和６２年当時は不動産会社の転売が流行っていました。

そのころは携帯電話はなくポケベルと公衆電話。

そしてPCやネットもない。

まさに名刺ファイル片手に、Ｆａｘと電話の営業。

そのバブル真っ最中といえば、３０００万円の土地の買付証明書（申し込み書）のＦａｘが来たと思ったら、その物件を買っ方に、上乗せ価格で新たな買手と契約・・・。

まさに転売のバブル時代・・・。

その二転三転したころがバブル。私は、そのころは営業の駆け出しなので、指をくわえているだけ・・・（笑）。

その４年後にはバブル崩壊・・・。

この時期がいつ終わるかわかりません。買いを待つか、動くか！

果報は寝て待つか・・・。

賛否両論が飛び交います。

しかし、昨今不動産業界はまさにバブル・・・。

土砂災害警戒区域で数千万円で売り出している土地があれば、同規模、近くの土地なのにレッドゾーン（土砂災害特別警戒区域）に該当している為８００万円も安くなっている現状。

しかし、逗子・葉山を買う方は、その地域を躊躇しない方も集まってる・・・。

私は、ご縁と誠意をもって、しっかりと情報をしいれて、すこしでも、そして、しっかり検討いただく時間を与えられる対応をしていきたいとおもっています。

マイホームは大切な財産、そして家族が寄り添うことのできる空間なので・・・。

＃逗子・葉山駅　＃湘南　＃レッドゾーン　＃バブル

横須賀市某所、地鎮祭が執り行われました。～念願のマイホーム、家族ぐるみでの願い～

2022-09-13T00:00:00+09:00

車関係の会社社長であるS様。

３ヶ月前に横須賀市某所の土地をお購入いただきました。

これから建築がはじまります。

おめでたい地鎮祭にはS先生にお越しいただきました。

３０度超の日差しのなかでした。

最初は皆様は汗が滴っておりましたが、S先生の祝詞があがると同時に、終始、涼しく心地よい風がふきつづけていました。

家族の安全、そして建築会社様の安全祈願。

本当に厳粛な時間でした。

お夫妻とは、先月に家族ぐるみで旅をご一緒しまして、朝までお酒を飲んだ仲（笑）。

その話にも盛り上がりましたが・・・。

S夫妻の明るさ、素晴らしいお人柄、私も妻がいて、そして、S先生の穏やかな表情と心に響く祝詞、工務店の社長の素朴さと穏やかさ・・・。

この１時間３０分は皆様のお人柄のおかげで素晴らしいひと時となりました。

S様家族の素晴らしい建築が始まります。

すごく楽しみです。

本日はおめでとうございました。

不動産仲介取引一筋３５年となりました！～大切なお客様から支えられ、これからも・・・～

2022-09-11T00:00:00+09:00

不動産仲介取引「一筋」！３５年・・・・。

早いもので。その分、歳もとりました（笑）

長崎で生まれた私は、長崎市立渕中学校を卒業・・・・福山雅治さんと同じ中学です（笑）

そして、長崎の高校を卒業後、いざ横須賀市小原台へ！

特別職国家公務員の大学校ですので、授業が課業となり全寮制！

素晴らしい経験でした。

柔道部、そして学生３年生に至る前に中退・・・。

横須賀市でご縁があった不動産会社役員の方のもとへ・・・。

そこから不動産仲介取引がはじまります。

その時はすぐにバブル時代。

日ごとに不動産価格が跳ね上がります。

その後、バブル崩壊、山一證券の破綻、住宅金融専門会社の破綻など・・・。

２１歳の私は、不動産のことは全く分かりませんでした。

最初は地名も不動産の知識もなく、右往左往。

夜、夜中まで車を走らせ、地図に分譲地の名前をいれて暗記をしていました。

ぶっつけ本番のお客様のご案内はよくないので、下見は欠かさず・・・・。

いろいろな方がささえてくれました。

逗子に本店を置く不動産仲介会社でして、当時２７歳の頃でしょうか・・・、横須賀支店の支店長を命ぜられました。

いろいろなお客様のご対応を行ない、人として練れてきたのも３０才くらい（笑）。

思えば・・・

長崎から１８歳で神奈川に来て・・・３８年の歳月。

そのうちの３５年間の仲介取引は私の人生そのものです。

年間３０～４０組の仲介契約とすれば、１０００組以上の方々との契約のご縁があることになります。

波はありましたけどね・・・。

良い話は１割、お客様の不安、悩み、解決が９割・・・なのです。

その努力した分、契約になれば、お悩みの１０倍以上に嬉しくなります。

お客様も然り。

契約した時のお客様の笑顔は１０倍素晴らしい、これが一番の仲介取引一筋の理由です。

仲介取引の一番素晴らしいところ・・・。

売主様からご依頼をうける私は、売主様の目線で希望を聴きます。

その後、さまざまな経験を活かして、今後の予想をお話します。

売主様にとって希望にそって売ることができること・・・これがお客様にとってもメリットなります。

買主様からの購入希望がでても、条件面などは最終的に売主様のご判断となります。

これも仲介業としての素晴らしいところ・・といいますか、やりがいが出ることろです。

反対に、買主様は、マイホームなどの物件探しのときには、特定した物件ではなく。仲介担当といろいろな角度からの打ち合わせを行ない、いろいろな売主様とのご縁ができることがメリット。

見てきた物件がNGであれば、ほかも見ることもできる。新たに進むこともできます。

納得いくまで検討できます。

契約しなければペナルティーも発生しない。

買主様は、このように仲介担当と二人三脚で不動産探しを行なうことができます。

そして、売主様と買主様の条件がぴったり合ったときに「契約」となります。

ここからが本格的なスタートになります。

この契約までいくための活動が、仲介取引の素晴らしい道のりなのです。

売主様も、買主様も、一人で悩むことはありません。配偶者や子供、または親御さんやおじいさん夫婦、または兄妹・・・。

いろいろと相談を行ないます。

しかし、常に「仲介業者の私が付いてます！」。

プロの意見は、柔らかいアドバイスとしてとらえてください。

最終的にはお客様のご判断。

仕事は誠心誠意おこなうこと、これが仲介取引の根幹なのです。

お客様は心と気持ちで判断します。

５６年間生きてきた人生。

仲介一筋３５年間・・・・。

昭和６１年から平成２１年までは、逗子市に本店を置く仲介会社に勤務、おかげさまで湘南が身近になりました。

平成元年の宅地建物取引士の試験に合格。

平成１２年に（公認）不動産コンサルティングマスター試験に合格。

そして平成２２年に夫婦で待望の福家ホームの設立。

その後、１８０度海を眺め富士山を眺める土地を購入することができました。これは不思議なはなしなのでまた次回。

土地購入後は、信頼できるN社長でマイホームの注文。

その数年後、縁あって店舗用地を購入。すぐに店舗を建てました。

今は飲食店に賃貸・・・すでに７年目。

投資マンションも購入・・・長く借りてくださってます。

３５年間のうちの２３年間は下積みのように思いました。

下積みは大切な財産。

これから胸を張って生きていくためにも過ぎ去る「今」を大切に自信をもって生きていくこと。

そして、後悔しないように「懸命」に一日をすごす。

失敗や成功…ということではありません。

かえって、失敗談のほうが、今後の人生には役に立ちます。

開業してからのこの時代の変化に驚いているのは私です。

ひとえに、福家ホームへご依頼をいただいているお客様、そして、お客様をご紹介いただいている大切な知人、関係者様のおかげと思ってます。

もちろん家族の支えはいうまでもなく。

私も来年は５７才。

まずは、一般的な定年の６５才までの８年間を、「末広がりの八年間」として、邁進するつもりです。

これからの仕事・・・いままでの１０００組以上ご契約をいただいた方々へあらたに目を向けて・・・

そして当時の子供さんは立派なお父さんになってます。

時代はめぐり、まわります。

ご縁のあったお客様に、心の底からご相談をお受けしていきたいと思いいます。

今後とも、福家ホーム株式会社を宜しくお願い申し上げます。

＃長崎　＃仲介　＃防衛大学　＃福山雅治　＃６５才　＃横須賀支店

横須賀のハイランドが熱い！～引っ越しも完了し即入居可能な築浅住宅～

2022-09-09T00:00:00+09:00

横須賀市ハイランド。湘南ハイランド。

いま、この地が人気です。

既に不動産歴３５年をすぎ、この分譲地は幾度となく取引をさせていただきました。

先日は、家族ぐるみで旅でご一緒した会社社長S様により、このハイランドの土地を買ってくださいました。

９月のお日柄の良き日に、地鎮祭を執り行う予定に相成り、私ども夫妻も出席する予定です。

このハイランドは、もともと、野比、久村、久里浜の一部でした。

昭和４０年頃から、山万という会社により造成されました。

水道工事は横須賀のD社聞いてます。

昭和５０年にハイランド…という名称がつきました。しかも湘南ハイランドという看板が付いていた記憶があります。今はないような・・・。

この集合体につき。大変便利な場所なのです。

車の利用がメインですが、健康のために歩こうと思えば、久里浜駅、野比駅まで徒歩が可能です。

分譲地内にバス停が数か所あります。

徒歩数分でバス停にのり京浜急行の利用！

多方面へも行き来が可能。

この地は築４５年をこえる家も多くなりました。

「古家付」として土地の売却がなされています。

その理由から、整形であり、そんなに高低差もなく、注文建築を建てる方々にすごく人気なのです。

この度、S先生からご紹介でご縁をいただいたA様とのご縁。

ハイランドでは珍しい、築年数が浅い手ごろな一戸建て。

もともと新築分譲のときに、即決で購入。

隣地も同じ間取りで即決されたとか・・・。

不思議なことに、A様のご自宅の売却と同じ時期に、隣地も売却開始となっていました。

いわば、新築分譲時も同時期で、中古になったときも同時期の売却活動・・・。

もしや二世帯の方が買うタイミングなのか・・・。

不思議です。

今回のA様のお宅は、白を基調として明るい吹抜けのある一戸建てです。

車も２台、６ｍ南公道につきらくらく入庫。

A様の売却理由は、ご実家のお世話をするためにどうしても実家に帰らざるを得なかったのです。

引越しも終わり、あとはガスやさんのガス止めのみ。

先日内見をしてきました。

本当にきれいにご使用になられてました。

そのまま住めます。

ハイランドには縁がある私です。

「六根清浄大祓（ろっこんしょうじょうおおばらい）」にある言葉・・・、「為すところの願いとして成就せずということなし・・・。」

A様のご縁です。S様のご紹介なのです。

ハイランドのご縁です。

その思いから、この一戸建ての販売活動は、必ずや、気に入ってくださる買主様が見つかることと思います。

今後とも宜しくお願い申し上げます。

＃湘南　＃ハイランド　＃六根清浄　＃ご縁

不明者が多くなっていく将来・・・～相続、建て替え、筆界などの民法改正は！～

2022-09-03T00:00:00+09:00

今後、マンションの建替えの法律が改正されるかもしれません。

１０年後には築年数が４０年以上経過する古いマンションが１０倍に増えるとか。

人口は減少傾向です。

昭和２２年から２４年に生まれた団塊の世代の皆様の年齢は、現在７０才前半。

１０年後には８３歳くらいですね。

区分所有法においては、マンションの建替え決議は区分所有者の５分の４（８割）の賛同が必要。

なかなか難しいですね。マンションは、概ね築７０年くらいで大修繕か建て替えの話がでてきます。

１００世帯のみんなが明確になっていればよいのですが、中には、亡くなったり、相続未登記のため所有者不明のお部屋もあります。

決議はなかかか進みませんよね。

今後はその決議の割合を３分の２などにする案も出ているようです。

２０２４年以降、不動産の相続登記の義務化となります。

そして、２０２６年には住所変更登記の義務化。

不明者を無くすための法改正ですね。

これは絶対必要ですね。

公図（法務局では「地図」と称されてます）では、土地の地番と地番の境界線、いわゆる筆界があります。

測量を確定するための「筆界特定」という作業があります。

その場合、隣接するすべての土地の所有者が明確になっていることが必要なのです。

その不明者が多いと、土地筆界特定作業もできず、「測量不調」となり、不動産の資産価値も減少します。

現在日本は円安です。

海外の投資家が日本の不動産を欲しがっています。安く感じるそうです。

昨今、人口減少、首都圏離れの影響で、神奈川県では、海の見えるマンション、海辺の土地、タワーマンションは別格に価値が上がっています。

この現象は、二極化なのです。

首都圏から人口が多方面に分散したり、海外からの外国人の購入が集中すると、良い物件に集まります。

この現象は長く続くのではないでしょうか。

日本の法律は、得てして時代の流れで変わっていきます。そうでないといけません。

今後は、認知症などで不動産を売却するために後見人を定めることもおおくなりますが、この後見制度のハードルも下がりそうで。

後見人を選定すると、亡くなるまで財産を託すことになります・・・が、

今後は、不動産や財産を選別して、後見制度の見直しがなされる予定です。

通勤できない相続の土地のみを放棄（亡くなったことを知ってから三ヶ月以内に家庭裁判所に放棄手続きが必要で、その他の財産は相続）することも可能になるそうです。

※これは未定・・・。詳しくなったら報告します。

最終的に相続人がいなくなった土地は相続管理人によって処分換価、国庫となることが、直接に国に返すような感じでしょうか・・。

土地を国に引き取ってもらうためにはお金を払うことになります。いわゆる、国が土地を維持する管理料ですね。

所有していても固定資産税はかかります。土地を国におさめても固定資産税の代わりに国に管理料を収める時代となりそうです。

今後も注視していきたいと思います。

＃老朽化　＃団塊の世代　＃マンション建替え

＃タワーマンション　＃相続　＃相続放棄　＃後見

８年前のお客様からの売却依頼～三浦市三崎町小網代の土地、調査開始！～

2022-09-01T00:00:00+09:00

平成２６年に売買した案件からのリピートのお話。

当初は、大きい一団の土地を所有していた地主U様から依頼を受けた事案。

そこで、コンサルタント。

測量、分筆をして、それぞれの建物所有者（ここでは借地権者）へ提案。

円滑に手続きは進み、それぞれの建物所有者と地主さんとの底地売買の仲介させていただきました。

その後、一つは自らの自宅を建て替えされたS様。

工務店はN工房さん。

S様は私の妻の友人。つながりますね～。

そして、もう一つの平家付きの土地。

これが今回の案件。

この所有者の娘さんも妻の友達。

妻は顔が広すぎる・・・（笑）

三浦市はどこかでつながります！

８年前に底地を買っていただいたA様。

今はお引越ししてこの平家は使用しません。

相続が発生・・・。（涙）

今回、相続人の娘さん（妻の友人）が売主として福家ホームへの売却依頼と相成りました。

調査開始！

もちろん、８年も経過すれば、当初の底地売買からの法令改正があります。

思い出しながらの現地調査、県土木調査、市役所調査・・・。

ほぼ完了。

隣地S様により建替えしたときの建築計画概要書は神奈川県横須賀土木事務所で取得できますので、ぎりぎりの１６時３０分までで取得完了。

建築のことはこれで明確。

高低差や擁壁の関係もあり。擁壁のやり替えの場合も想定。

県条例のことも調査。

前面道路幅員については、三浦市役所の道路査定図面と現地の幅員と起点が相違ないかも確認。

水道局では埋設管を調査。

古い家ですが、前面の公道内の水道管は昭和６３年に取り替えられ、その際に、今回の宅地内に新たに引き込まれました。

水栓の先からのメーターは１３㎜口径なので、宅地内切り回しは細い水道管１３㎜なので建て替えの際は、宅内は付設替えとなります。

この地区は埋蔵文化財包蔵地。

三浦一族が絡む新井城跡地。

基礎を掘ったり合併浄化槽を埋める際に掘ったりする際に、工事の６０日前に届け出をして、断面確認のため市役所の立会が必要となります。

隣地のS様の建替えの際は問題なし！

「情緒ある、三浦」「人のあたたかい町、三浦」「これから人気の三浦」「食がすばらしい三浦」

今回の土地は、油壷に抜ける旧道沿いです。

しかも三崎口駅までの京急バスのバス停も徒歩圏。

買物はいなげやのスーパー。

のどかな畑に面している場所で開放的です。

新築を建てたい方、または、平家を大改装したいかたにはうってつけ。

この素晴らし不動産がこれから売却予定となります。

乞うご期待ください。

＃三浦一族　＃三浦　＃リゾート　＃三崎口

＃埋蔵文化財　＃新井城　＃平家

三浦市初声町の土地決済が完了しました。～広大な土地に趣味が手に入る注文住宅の始まり～

2022-08-30T00:00:00+09:00

３０日火曜日の大安の日。

おめでたい六曜のお日柄です。

銀行も満席。

今年、N工房さんのご紹介ではじまったY様夫妻の土地探し。

実はN工房さんの旧オーナーの紹介でY様夫妻もN工房さんで建てたいと。

そして私に土地探しのミッションが参りました。

２カ月前に今回の素晴らしい土地がみつかりました。

もともとご主人はネットでも見て気に入っていた土地でしたが、踏ん切りがつきませんでした。

今日はその土地の残金決済と引渡しの日。

Y様夫妻、この作業が完了できた瞬間から、家が完成するまで、土地で遊べます！

キャンプも可能！おうちの配置をしても、まだまだ土地が広い！

広大な８０坪超の土地。車も４台は楽に可能。

ご主人のすきなバイクも格納庫がつくれます。

土地の立地は最高。

駅も徒歩圏。

バス停も徒歩圏。

当初ご主人は車通勤の希望でしたが、この地区から電車通勤を希望されました。

土地は不動産会社が造成したもので安心です。

Y様夫妻には、５月頃もわが家にもきていただきました。

N工房さんの建築の仕様を見に来てくださったのです。

N建築工房さんの建築は何年たっても素晴らしい。

N建築工房さんのいえは、がっちりしていますので、築年数が経っても見劣りしません。

三浦市に建てるにはうってつけの自然素材で木造の鉄骨！という感じの梁の太さ！

これからY様夫妻は夢を追い続けることができます。

足もとも固まりました。

設計も見えてきました。

後はどきどきの見積もり・・・予算・・・・（笑）

うちもそうでした。

注文建築の場合は、最後まで見積金額がでてきません。

この時代は特にそうなのです。

しっかりとご負担がかからないよう、お客様目線でぎりぎりの収支をもって、そして誠意をもって見積もり作業をしているから・・・。

これから屋根材などもあがります。

工務店さんにとっても見積もりの苦難の時期。

共にお施主様とがんばっています。

まずは、後悔先に建たず・・・です。

お金は稼げばなんとかなります。

しかし建てた家はそう簡単にかえられません。

これからの素晴らしい建築がすすむことを心よりお祈りします。

Y様夫妻、本当におめでとうございました。

そして、N工房のN社長。ご紹介をいただき感謝いたします。

＃大安　＃吉日　＃三浦市

＃後悔先に建たず　＃自然素材

自分と同じ年齢のマンションの売買契約～横須賀市追浜会館共同ビル編～

2022-08-29T00:00:00+09:00

昭和４１年に竣工したこのマンション。

名称は「追浜会館共同ビル」。

京急追浜駅から平坦で徒歩１０分程度。

神奈川県住宅供給公社が分譲したがっちりしたマンションです。

昭和４０年暮れにマンションは完成して、昭和４１年1月に完了検査を受けました。

その３ヶ月後に私は長崎で誕生（笑）。

私が生きてきた５６年の間、さまざまな経験をしてきましたが、それと同じ長さの経験をもつこのマンション。

どことなく親近感をもちました。

前面道路の名義はまだ大蔵省。その先にはっベイスターズの練習場と八景島に抜ける計画道路の工事中。

売主N様は、売却後、すでにきめている新天地へ引っ越します。

そのために、今回は早期に売却を希望されてました。

買主E様がすぐにきまり、そのわずかの期間で契約となりました。

管理費と修繕積立金の合計額が、月額３万円に近いので、結構維持費はかかります。

（固定資産税は年間でも３万円いかないのに・・・。）

得てして（とかく）、年数が経つマンションは、おのずと修繕積立金は上がる傾向です。

大規模修繕や改修、メンテナンスをまめに行っているマンションで、しかも、かながわ土地建物保全協会さんが管理会社（一部管理）なので安心。

１階から２階には、お店や事務所の区分所有建物になってます。

先日、このマンション（B棟）の調査の帰り、当マンションの脇のA棟の１階にある「勝（まさる）」という「とんかつやさん」にいってきました。

満席。しかもおいしい。絶品です。

お値段もそこそこですが、値段の分、大満足します。

（ご飯とキャベツはおかわり自由。）

さて、今回のマンション、そこそこ内装がかかります。

買主E様は、来月には引渡しを受ける予定です。

そのあとは、全面的にリフォームする予定。（おそらく３００万円は超える改装費・・・）

リフォームしたあとは、賃貸として貸し出す予定です。楽しみです。

このマンションは、ペット飼育や民泊が禁止されています。

３４年の不動産実務経験のなか、屈指の築年数経過マンションの取引でした。

（調査は結構時間がかかりました・・・（笑）

売主N様、買主E様、本日はご契約、本当におめでとうございます。

そして、ありがとうございました。

＃ベイスターズ　＃八景島　＃追浜

＃昭和４１年　＃大蔵省

時代の変化と法改正で不動産の価値が変ってくるお話～横須賀市追浜東町和風戸建編～

2022-08-27T00:00:00+09:00

残念でならない物件のお話。

横須賀市追浜東町一戸建て。

和風建築で、しかも地元の老舗工務店で大切に建てられました。

素晴らしい瓦が乗っています。

銅板の下屋、真壁のおしゃれな和室、明るい広縁からの庭・・・。

そして井戸！（追浜地区には多いのです）

数えればきりがないくらいに素晴らしかった・・・。

毎週のように案内予約が入ります。

しかし決定打まではいっていませんので現在も募集中です。（明日も案内予定）

いまから３６年前の昭和６１年に地元工務店で丹精込めてつくられたであろうこの建物。

世の中はバブル絶頂期！

当時はいまの法律とはわけが違います。

新築時には、しっかりと建築基準法の道路に接道している、そして裏山も安全であろうと・・・。

それは建築計画概要書がその証明。

横須賀市建築指導課のデータでも、当時は建築許可がおりて、そのとおりに建築着工し、竣工後にお役所による完了検査を合格。

令和４年のいま、３６年の月日がながれました。

いろいろな法律が付加されました。残念ながら緩和はなかったようです。

地震、災害、土砂崩れ、集中豪雨・・・このような自然災害毎に法律が厳しくなってきています。

売却するときは、測量図がない場合は有資格者に測量を依頼するこの時代です。

いままで自己所有地と３５年間思っていたのに、令和で測量をしたばかりに、自己所有地をおもっていた土地の一部が国有地（所謂、青地）となっていた。

数名が利用しているので、国の土地なので時効取得もできません。

一番肝心なこと・・・、その国有地の位置は、建築基準法の道路と自己所有地の間にあり、このことで敷地は接道義務を果たせなくなりました。

当初、地肌むき出しの裏山の崖には、隣地にマンションが建ってすごい擁壁が造られているので安全と思いきや・・・。

近年の基礎調査が終わった土砂災害警戒区域の調査。

神奈川県において、今回の土地の大半が、土砂災害「特別」警戒区域（所謂、レッドゾーン」に指定されました。

木造建築が建ったのに、指定がなされれば、擁壁等をつくって命の安全を守れる工作物をこしらえない限り木造は建築できません。

※そもそも接道義務が満たされていないので建築はできないのですが・・・。

さらに、他方の位置には、この物件の脇に車が入る横須賀市公道があるのですが、その間にある国有地と自己所有地の法地（傾斜地）が「埋蔵文化材包蔵地」に指定されています。

鎌倉時代の清水やぐら群です。（所謂、武士のお墓）

そのため公道から敷地に至るまでの土地は文化庁長官や行政の許可がない限り削ることもできません。

話は長くなりましが、時代の流れでここまで不動産の制限が付加されるとは・・・。

オーナーI様も存じ上げなかったようです。

売却の際、媒介契約締結にもとづき、不動産の査定や制限を説明することになっています。

その時、オーナーI様の子供様夫妻は、その説明に驚きを隠せませんでした。

そして、今後の対策として・・・。

再建築をする場合は、国有地に隣接する皆さまの同意があれば、国有地の買取申請が可能。接道義務はクリアー。

裏山の堅固な擁壁はマンションの所有ですが、レッドゾーンの区域のため、コンクリート住宅たてるか、木造建築の裏に擁壁を設置する。これでクリアー。

コストはかかります・・・。

コストをかけない方法とすれば・・・。

融資利用ができないので、キャッシュで土地建物を購入します。

今の法令では既存建物に対する増築・改築の行政の許可はおりません。

なので、行政ぬきに、支障のない範囲でDIYの方法で内装や水回りのリフォーム。

じっくりと時間をかけて今の和風建築を蘇らせる方法です。

このように、親子代々長年愛されてきたこの土地と建物。

いろいろな法規制で残念なことになっているのが現状なのです。

あきらめるのはまだ早いのです。

わたくしは、この物件の媒介契約にもとづき、I様の思いを抱き、何回もこの現場に足を運んでます。

内見する方からのNGの回答は多いのですが・・・I様とのご縁がある方が必ず見つかると信じてます。

本日も横浜からご家族がお見えになりました。

熱中症警戒アラートが出ている中でも…感謝です。

不動産を所有しているみなさまへ～

今の時代、今の法令で、現在所有なさっている不動産が、どのような法令制限や土地の権利状態なのかをしることが大切です。

事前に測量をしておくとか、行政と相談して再建築の説明を聞いてみるなど・・・。

今後の資産継承に必ず役立ちます。

コンサルティングマスター歴２２年の私にいつでもご相談ください。

＃土砂災害　＃埋蔵文化財　＃バブル　＃コンサルティングマスター

＃和風　＃熱中症

横須賀市公郷町土地決済・引渡し～ご子息による多大な貢献のおかげ～

2022-08-26T00:00:00+09:00

横浜駅西口の某銀行において、売主K様、買主T社様、根抵当抹消銀行担当者S銀行、司法書士K先生と私で集合。

売主K様のお父様が所有する横須賀市某所のご実家の売却にともなう引渡し日です。

今回の発端は、ご紹介でのご縁ではなく、物件の近所の口コミで福家ホーム㈱に来てくださったようです。

うれしかったです。

話の始まりは５月。

それからすぐにI先生で測量と地積更正。

専任媒介、販売活動、T社との買取契約、K様の荷物の撤去、そして引渡し、残金決済・・・・わずか３ヶ月で完了。

K様のお父様は施設にはいっています全然元気です！

この取引の全権を息子K様におまかせする代理委任状を司法書士の先生に作成いただきました。

売却といっても、引越し、荷物の撤去、処分、産廃、振込、司法書士の本人確認の同席、金融機関の手続き・・・。

言葉にできないくらいの大変な作業とおもいます。

これは本人のお父様がコロナ禍で外出ができないためです。

私も司法書士の先生とK様同席で、所有者本人に意志確認で施設まで同行しました。すばらしいお父様でした。

昨日の夜までエコミルまで十数回いって産廃処分をされていたK様。

本日引渡しのため、残産廃を早朝から作業。

そして正午に横浜に向かい決済。

無事に終了！。

今回の事案、登記済権利証がなかったら、大事だったようです。

なにせ、コロナのため施設から出れません。

権利証がない場合、本人は施設から一旦出て面談となるため、決済が延期となっていた可能性もありました。

いろいろと綱渡りの場面もありましたが、ひとえに、ご子息K様のおかげなのです。

仕事のかたわらでこの売買の作業をおこなってくださいました。

数えればきりがないくらい、東京から横須賀までの数十回の往来。

頭が下がります。

父を思う子の素晴らしいきもちと思います。

K様にとってみれば、幼いころに暮らした今回の横須賀の実家。

近所にも同級生がおります。懐かしいはずです。

思いをはせながら作業を・・・とおもいながらも、ご子息K様は期日までに作業をするため、限られた時間で素晴らしい対応をなさってくれました。

決済が終わった後、どことなくK様の安堵感を感じたのは気のせいでしょうか・・・。

本当におつかれさまでした。

そして、弊社を仲介に選んでくださった心から感謝いたします。

この大切なご実家は、大手T社により新築となります。

そして、あらたに横須賀に住まうご家族が誕生します。

新しいご家族やお子様は、K様の素晴らしい思い出と同じように暮らしをしてくれることと思います。

これからも頑張ります。

仲介の仕事は大好きです！

＃仲介　＃横浜駅前　＃お引越し　＃決済　＃実家

住み替えのご依頼、約一年で完結できました～松戸市松戸の売却決済終了～

2022-08-23T00:00:00+09:00

売主M様のご指定日であった本日の良き日。

横浜にある某銀行にて、売主M様と買主R社様で集合していただき松戸の一戸建ての決済をおこないました。

４０分で終わった決済。

買主様の資金調達の速さにはびっくりしました。

引渡の物件は松戸市松戸ですが昨日は鍵も撤収し、道の途中帝釈天へ・・・（笑）

M様が長年愛着をお持ちになっていたご自宅でした。

土地を購入して、自らが建築した家。

子供さんたちも素晴らしい巣立ちをされた家。

時代の流れで中古となりました。

M様の住み替えの目的は、仕事の拠点が東京のため、首都圏に買い替えとの依頼をうけたのが昨年の夏。

購入先は気学の先生である妻が担当。

いろいろな経過がありましたが、M様の思いが叶った素晴らしい物件がみつかりました。

妻もうれしかったと思います。それ以上に私でしたが・・（笑）

先行して東京にお引越しすることができまして、そのあとは売却へ・・・。

空家になった松戸の戸建ては、専任媒介をいただいてまもなく、今回のR社様の買付がはいりました。

このタイミングにM様は決断をされ、売買契約になったのが７月。

実は、R社様とは、横須賀の久里浜でも取引をした経験があり、安心しています。

その久里浜の物件も外壁、壁、設備など、フルリノベーション。

今回のM様のご自宅も、リニューアルされる予定となります。

新築の価格帯よりもリーズナブルになると思います。

平坦で駅徒歩圏、リニューアルされてお住まいになるエンドユーザーさんのことが楽しみです。

M様の思いがつながった今回の取引。

１年間、本当にありがとうございました。

そして、M様をご紹介くださったS先生にも心から感謝申し上げます。

ちなみに、久里浜の物件はS先生の紹介でR社との取引成立。

今回のM様もS先生のお知り合いで同じR社が購入。

神がかりに繋がっております。すばらしい。

＃首都圏　＃住み替え　＃リノベーション　＃横浜スタジアム　＃決済

＃首都圏　＃東京

富士山が望めるといいな～三浦市初声町某所の更地引渡し前作業・土地は境界線が大切～

2022-08-21T00:00:00+09:00

６月下旬に売買契約をした土地取引。

８月下旬に決済と引渡しを予定しています。

土地は境界標や境界線の明示をして引渡しとなります。

売主様の説明前に、仲介業者としての作業で土地の境界標（所謂　ポイント）の確認と撮影をしてきました。

不動産売買契約書に記載している「売主による土地の境界の明示」。

隣地との境に紛争があれば、建築するときにも支障が出ることが多いので肝心な作業なのです。

安心なのは、今回の売主様M社さんは宅建業者（免許業者）につき、個人の売主様での取引よりも買主様は保全されています。

境界標の数は８ポイント・・・撮影完了。

一点は、ポイントをいれてもY様が建築するときに紛失する場所なので、あえて明示のみとし、Y様の家の最後の外構工事の時点で

売主様の費用と負担で設置していただくこととなりました。（地積測量図通りに有資格者で設置）

撮影のさなか、隣接の新築工事中の工務店さんは汗びっしょり。

私も額から流れる汗がメガネに溜まるほど・・・。

スケールとスコップを持参し、境界標を探しました。

「探す？」というよりは、すぐに目視でき、１点だけ掘っただけ（笑）

会社にもどり、地積測量図、造成図面にポイント符号をつけそこに写真を添付して数枚の境界標位置図の図面が完成しました。

この図面を売主様にメールして確認をしてもらいます。

買主様にも事前にお届け完了。

最後の決済時の時に、この図面をもとに売主様に説明をしていただき引渡しとなります。

Y様の如才ない完璧な手続きにより、今回の三浦市の土地取引も順調にきております。

富士登山でいえば９合目まできております！

Y様、M社様、N工務店様、引き続き宜しくお願い申し上げます。

８０坪超えるこの土地は、駅まで徒歩圏。

そして、工務店さんや売主さんが言っておりましたが、この土地から富士山が見えると・・。

買主Y様は富士山が見えることが条件ではいのですが、見えれば最高ですね・・・と。

季節による海の違いは分かりづらいのですが、富士山は別格。

私の自宅から富士山が見えますが、四季折々での変化、天気での変化、空気が澄み切ったときの変化・・・。

さまざまな表情をもつ富士山。

念じております。

Y様夫妻はN工房さんで建築の打ち合わせを楽しまれ、これからくる予算組に少々緊張気味だとか。

注文建築の良さでもあり、ドキドキ感でもあり。

最初に思い切れば、絶対に後から後悔しません。

「後悔先にたたず」という言葉が建築には必ず当てはまります。

表面の色や仕様は後からDIYでかえられても、躯体、基礎、大きさ、構造は変えられません。

がんばりましょう！

私も思い切って予算オーバーしたわが家に大満足している１０年目プレーヤーです。

Y様夫妻、頑張ってくださいね！

＃富士山　＃三浦市　＃土地境界明示　＃後悔先にたたず　＃地積測量図

横須賀市追浜町１丁目の引渡し前の打ち合わせ～この時代、親子の共同作業が欠かせない理由は・・・？～

2022-08-20T00:00:00+09:00

横須賀市追浜某所で、売主K様と買主の奥様と決済の打ち合わせをしてまいりました。

来年３月に決済を予定している追浜町１丁目の戸建ての引渡しが、急に前倒しとなったためです。

売主K様は終戦の年に生まれたかたです。

この自宅を売却して遠隔地の息子さん家族と同居することが目的です。

追浜駅まで徒歩圏のこの立地なのですが、高台のために将来は車が必要。

しかしK様は元気。

今日も追浜の打ち合わせ場所まで歩いて来てくださいました。（私は車でした・・・笑）

売主として売却に必要なもの・・・

①印鑑証明書　②登記済み権利証　③運転免許証　④鍵　⑤建築確認済証　⑥実印・・・

いろいろと説明も完了。

すべて万全となり、決済は１０月下旬できまりました。

遠隔地への引っ越し先のため、引渡日と決済日を一緒にしたかったK様でしたが・・・。

その段取りのなかで、遠隔地から息子さんも引越しのお手伝いにくるようでして。

しかし、売買手続きはなかなか思うようにいきません。

家財等を撤去して室内の状態を確認したうえで買主との決済となります。

もちろん、土地の境界標の確認もいたします。

そのことをK様にはご理解をいただきました。

この二度の作業にも、息子さんが一緒に居てくれる。（おそらく年の頃は４０才台ではないかと・・・）

そのことで快諾。

団塊の世代の前にお生まれになったK様。

元気ですが時代のながれです。

息子さんが一緒に居てくれる・・・、これが何よりの安心感なのです。

仲介業者は、売買の意思確認をするため本人確認が必要。

しかし、後期高齢者の皆様が売主の場合は、将来を継ぐ子供さんの同意も大切。

そのため、売買の作業の中で、子供さんが同席してくれることは何よりの安心感となります。

「お客様の安心感」は、「私どもの安心感」とおなじなのです。

昨今、築４０年以上の建物は、売却か建て替え・・・の選択。

所有する皆様は７０才を超えている方も多いのではいでしょうか。

そのため、子供さんの同席は欠かせません。

相続・・・、そのまえに、「本人の目の黒いうちに、しっかりと財産形成、換価、相続対策などを行っておく」ことが必要です。

心配の場合は「任意後見制度」もご利用されるとよいと思います。公証役場で作成できます。

いつでもご相談ください。

お待ちしております。

＃任意後見　＃公証役場　＃追浜　＃換価　＃後期高齢者　

追浜会館共同ビルの調査開始～投資物件に最適～

2022-08-19T00:00:00+09:00

神奈川県住宅供給公社により昭和４０年頃の分譲されたマンション。

追浜会館共同ビル。

築５７年以上たってます。

司法書士法人H事務所さんで売主N様の相続登記を完了していただきましたので、さっそく調査開始となります。

５０㎡を超える２DK、しかも南向き。

すでに買主様はきまっております。

買主E様は、このマンションを取得してから改装をされてその後は賃貸にします。

すでに当マンションの数戸のお部屋を所有。

マンションの購入価格より改装費用のほうが高くなりそうな・・・。フルリノベーション。

京急追浜駅地区は、将来の再開発の予定もあれば、現在は夏島から八景島にいく道路も工事しております。

このマンションの前面道路は計画道路がありますが、すでに整備済み。

横須賀市役所の建築指導課にうかがい、建築確認の公的証明を取得。

あまりにも古いので、床面積や分筆前の所在地となり、正確かどうかは不明とのこと・・・（市役所の方）

築５７年となれば、分譲主自身も建築確認番号を知り得てませんでした。

完了検査済の番号もあり建築主も旧神奈川県住宅供給公社。大丈夫でしょう。

不動産売買における仲介業の仕事は、金額の大小にかかわらず、物件調査は同じなのです。

しかも、築年数が古くなったマンションの調査は、土地売買の調査の２倍近くの時間と労力がかかります。

物件の依頼→査定→調査→買主様募集→案内→再調査→契約書作成→融資手続き→登記集約→引渡し

仲介業の仕事はこのながれになり、その間に、いろいろと売主様と買主様とお話や交渉を行います。

お世話になっている買主のE様のため、そして、どうしても売却をしないといけない売主N様のためにも・・・。

この想いがやりがいに繋がってます！

今月一括決済の予です！

通常営業を開始いたしました。～夏期休暇を頂きましてありがとうございました～

2022-08-18T00:00:00+09:00

８月１０日から８月１７日まで夏期休暇を頂きましてありがとうございました、

早朝から出発し、１０日～１１日は山形県に行ってまいりました。

心身ともに引き締まったこの二日間。

数十名でいきました。

２ヶ月前に、横須賀の某所で土地を買ってくださったS様家族も一緒に一泊二日。

これから建築をされるようです。地元のM工務店。

１３日には、妻の従妹家族がわが家にきてくれて、夜中までコミュニケーションと飲みニケーション。

１４日大安は、妻の実家で数十名の親戚全員集合。これは祖母祖父のお盆での恒例の集まり。

１５日には葉山に在住のT様夫妻の自宅へ。３０年のお付き合い。

兄同様のT様、姉同様のT夫人、長時間おじゃまして食事会となりました。

１６日は家族だけでボーリングやお買い物どなど。そして家の掃除や庭の手入れなど・・・。

１７日の午後は、今月決済の売主様の本人確認で施設に司法書士の先生と御供。

その夜は家族で三浦海岸のとりよしさんの焼き鳥！本当においしい。

この休暇はいろいろな方々と過ごすことができました。

今年の１１月は、母の三回忌のために長崎に行きます。

長崎には妹家族がいます。

神奈川県には、妻の親戚と親戚同様のT様夫妻がいます。

親が先立つと、寂しくなりましたが、仕事大好きな私は、依頼者の皆様の笑顔をもとめて仲介取引で元気をいただいてます。

人の力は素晴らしい！

夏期休暇を共に過ごした方々のおかげで、すごく生きる楽しさを身近に感じた１週間でした。

お酒も通常よりはいってしまいました（笑）

山形で一泊してS様主人と夜中まで飲み明かした時間は本当に最高でした。

またひとつ素晴らしい方と近しくなった嬉しいひと時でした。

ひとえに家族のおかげ。

お付き合いいただいている皆様も一生懸命、楽しく生きています。みな同じです。

これからもしっかりと仕事を行い、子供同様に産まれた福家ホーム㈱が皆様に愛されるように頑張ります。

東京で投資物件を新発売いたします～東京都新宿区住吉町～

2022-08-05T00:00:00+09:00

東京都新宿区！

投資物件の売却を専任媒介にて依頼を受けました。

きっかけは、私の尊敬する大先輩I先生のご紹介からです。感謝。

物件の目の前は靖国通りです。

そのすぐ先には防衛省。

都営新宿線曙橋駅まで徒歩１分・・・というか、前面道路の下部は、地下鉄の駅。東京都経営。

わずか２０ｍで出入り口へいけるマンションなのです。

靖国行軍、防衛省・・・先輩と私のつながりは大学校のご縁ですが、その縁あってこの地に導かれたのでしょうか（笑）。

３０年超のお付き合いですが、いまでも絶大に信頼しております。

今回、売主I様は、この投資物件を換価して今後の計画に利用する目的となります。

決して急いで売却をするわけではありません。

なにせ、毎月賃料が入ってきているので・・・。

物件の依頼をうけるにあたり、いままで、新宿区役所、新宿都税事務所、都庁、周辺の成約調査など・・・。

数回この地に行っていると身近に感じました。

そして「さすが東京…新宿は違う！」と思っておりました。

平行に、別のご依頼者様からのご縁で、神楽坂周辺にいっておりました。

クリニックを開業するための施設を購入する希望。

そのU様の物件探しも行っております。

都営新宿線、神楽坂、東京女子医大周辺・・・不思議なくらいのこの地のご縁をいただいてます。

近々広告にアップする予定です。

オーナーチェンジ物件につき、投資物件としてご検討してはいかがでしょう。

そして、将来、万一、入居者様（法人の事務所）が退去となったら、自己使用も可能。

立地が、駅まで１分、靖国通り沿い、階段ですぐに２階、エレベーター付き・・・。

ともあれば自らのオフィスでもいけます。

言うことなし。

ご検討される方は資料を送付しますので、ホームページの「お問い合わせ」でアドレスをお待ちしております。

いい物件です、新耐震基準。

＃東京　＃新宿　＃新耐震基準　＃投資物件　＃防衛省　＃靖国通り

水路があって家が建たない・・・方法は～横須賀市追浜南町を成約致しました～

2022-08-04T00:00:00+09:00

８月２日の夕刻。

地主S様と買主法人H社、そして個人E様との土地売買契約を連続して行ってまいりました。

暑い日でした・・・。

地主S様も、歩いてこられましが、少々しんどかったようで、大変申し訳ありませんでした。

今回は、地主様S様とのコンサルタント業務の一環。

遊休土地の換価作業です。

遊休土地・・・・更地になっていて収入もない。

しかも、固定資産税の軽減が８４％のところ、３０％しかできない。

この状態で、購入したいとい買主がいれば、S様にとって有利な金額で譲渡できれば言うことなし・・・です。

今回、追浜を熟知している投資家のE様が、敷地と道路の間に水路があり難あり物件の更地をご成約。

E様は不動産に長けています。

今後時間をかけ、更地にコスト（橋を架け）をかけて有益なものにしてまいります。

建築をするには・・・

横須賀市建築指導課、そして水道局の水路管理課にまわって調査した結果・・・。

水路に橋をかけるのが優先、そして水路の占用許可。

橋が道路までいけば、その道路に橋の基礎を設置するための占有許可。

そして、完成した２ｍ以上の幅員の橋をもって、建築指導課に確認していただき、建築基準法４３条２項にともなう認可の申請・・・。

そのようなことをおこなうためE様はチャレンジします。

普通の方ならなかなか躊躇でしょうか・・・。

一方、セットバックが生じる３５坪の土地は法人H社が購入。

H社はこの地続き（私道を挟んで向かい側）を持っています。

私道は地主S様所有で２項道路。今回、共有持分も売買。

よってH社にとっても有益になります。

S様も遊休土地の売買契約にいたり安堵、・・法人H社も地続きで、そしてE様も投資に花が咲く。

全てにおいてよかった契約となりました。

来月決済となります。

S様におかれましては、今後の将来のことでしっかりと動けるうちに自ら動きたい！という信念。

そして、S様のお子様たちもそれに賛同なさっております。

お子様たちが、問題なく土地の維持、管理、遊休土地の換価で現金の相続・運用・・・、そのように将来を担えるように、いまできることを一体になって行うコンサル業務がはじまっています。

私はこの仕事にやりがいをもっております。

関係者の皆さま、本当にありがとうございました。

今後は自宅の住み替え、遊休土地のさらなる測量依頼にすすみます。

＃測量　＃追浜　＃遊休土地

＃コンサルタント　＃建築基準法

横須賀市追浜本町の一戸建ての決済完了～八景島から夏島の国道３５７号計画の期待の追浜～

2022-07-28T00:00:00+09:00

２７日の大安吉日、横須賀市追浜本町の中古一戸建ての決済を無事に終えることができました。

売主様は大家さん、買主様は賃借人さんです。

１８年の賃貸借契約にピリオドをうつことになりました。

本日、大家さんが入居者様に所有権移転を行ないました。

家賃も日割り清算、敷金も無利息返還、測量は大家さん・・・。

すべてが整い、７月３日の契約で本日の決済。

皆様のすばらしいスピーディーなご協力のおかげです。

また、オーナー様も元気なご高齢の方で、事前に司法書士法人のH先生にて面談。

本当におせわになりました。

本日決済時のなかでの世間話では・・・

買主Nは丙午（ひのえうま）の方で、実はわたくしととは同じ年代。

その年代の女性は数が少ないのです。男性もそうかと。

司法書士の担当S様も同じ年代。

売主Aのお嬢さんの名前は、買主N様のお母様の名と同じ・・・。

なんということでしょう。

皆様が、結ばれるして結ばれたという感覚になった瞬間です。

大家さんのA様は、入居者のN様にしか売却しないという意思をおもちでした。

先人のかたの思いは、なにか不思議なものがありますね。

今回のお取引ができたきっかけは、私が３０年以上お付き合いしている不動産会社のご夫妻からのご紹介。

賃貸業に専念されていますので、売買の関係を私が行うこととなったのです。

E様夫妻、本当にご紹介をいただきましてありがとうございました。

この地区は、夏島から八景島に抜ける国道事業が進められています。

「八景島～夏島 | 横浜国道事務所 | 国土交通省　関東地方整備局 (mlit.go.jp)」で検索してください。

田浦から追浜駅までの国道も、令和７年度から拡張工事に伴う測量や買収がすすみそうです。

追浜駅前の再開発は決定していますが、一部で進んでいません。

これから変化が望まれる地区です。

いろいろな情報を収集し、売買の皆様に提供できるように対応いたします。

本日は皆様、本当におめでとうございました。

＃夏島　＃八景島　＃追浜　＃国道３５７号線

物件収集に歩いて回ったら・・・～桜が丘分譲地の中古探し～

2022-07-24T00:00:00+09:00

以前からお取引をいただいているS様。

S様との物件探しは続いてます。

昨年、もう一歩のところで購入できなかったこともあり、そのことが心に刻まれてなかなか進めない心境とのことなのです。

これを取り除くためには、新規の物件をみつけることで解決できます。

この時代、ネット社会です。

空家の相続を受ける人は概ね40才超えの働き盛りの方も多く、ネットに長けています。

情報収集も伝達方法もメールがほとんどです。

そのことあってか、相続となったっら大手数社に平行しての一括査定を試みるようです。

そこで混乱してしまうのですね。

最終的には価格がさがっての成約になっているようです。（一部は違いますが）

では、地元の福家ホームは・・・。

今までの６００名以上のお客様へアプローチをして、きっかけをつくろうとしています。

信頼がつながって居れば、価格は然り、今後の仲介取引も円滑にすすむことになります。

並行に、桜が丘周辺を歩き回り、空家さがしをしてみました。

しかし、空家になっている住宅は、改装というよりは・・解体して新築という感じ。

そうなれば、桜が丘の地区では、S様の中古志望（その後リノベ）にあいません。

なので、学区内で範囲を広げて、吉井地区で物件を見つけに今度はいってきます。

歩いていると浦賀まで足を延ばしてました。

そうしたら、浦上台というところに売地の看板。

電話したら知っている法人でした。

さっそく、N工房さんで建築を希望しているM様へ情報提供。

連絡を待ちたいと思います。

まずは行動、手まめ足まめ。

犬も歩けば棒に当たるのですね！

引き続きよろしくお願いします。

地主様の将来のための土地コンサルタント開始～京急線追浜駅周辺３０カ所の土地売買調査始まり～

2022-07-18T00:00:00+09:00

一昨年に、一棟アパートの売買取引依頼となりました。

地主S様とご子息と会いました。

今後の自宅の住み替えと土地（貸地）や更地の活用方法のコンサルタントの依頼です。

感謝のひとことです。

誠実なご子息がご一緒に居てくれました。

そのことが重要で、私もうれしく、安心感があります。

人はえてして、将来には、一人暮らし、または子供との同居となります。

広い家があっても、子供たちが別世帯になると、大きな実家の活用方法に悩みが生じます。

時代や家族設計の変化で、その時どきに不動産の活用を考えることが良いですね。

コンサルテント業務としてのやりがいの一つです。

まずは、ご自宅の査定から開始となります。

また、本日、３０カ所の土地の外観確認、周り間の寸法、土地の現状の調査、道路幅員の確認。

暑かったのですが、地主S様のことを思うと、本日中に全ての土地を周りたかったと思いました。

借地の貸地の場合は、底地の売買、そして固定資産税の減免が少ない更地は、売買で老後の資金確保。

家付きの場合は、賃貸もしくは更地にしての土地活用。

地主S様から名寄せ台帳をいただきましてので、概ねの課税金額も確認できました。

これから２週間かけて書類をまとめ上げます。

S様、そしてご子息様、ご安心してお待ちくださいね。

地主S様をご紹介をいただいたE様夫妻には感謝です。

本当にありがとうございました。

＃リオのカーニバル

＃追浜

松戸市某所の一戸建て、成約となりました。～松戸から東京への住み替えの方法～

2022-07-10T00:00:00+09:00

お日柄も大安です。日曜日。

暑い日でしたが、松戸市某所の中古一戸建ての売買契約のため横浜にいってまいりました。

オーナーはM様。

今年３月に、東京都墨田区のマンションを購入いただきました。

そして、松戸からマンションにお引越しされたのが先月。

空いた状態になった松戸市某所のご自宅。

すでに専任媒介で委任をうけて販売活動の事前準備をしておりました。

ここまで５回、松戸にいきました。

１回目挨拶→２回目現地調査→３回目市役所調査→４回目買主のご案内→５回目７月９日　境界杭の穴掘り（笑）

このような段取りで、販売活動してきましたので、松戸がかなり身近になりました（笑）。

車で約９４㌔、往復で１９０㌔です。

横横道路、湾岸、外環で松戸インター！

１時間４０分。

往来した結果が本日出ましたので、感無量。

購入いただいたのは法人事業者。

昨年、横須賀の物件を購入していただき、外壁、屋根、内装、設備など、ほぼ新築そっくりさん状態でリノベされた会社。

M様の専任媒介をいただいたあとは、M様のお引越しをまちながら市場調査をしました。

そして、先月下旬に、空家になった状態になり、７月２日にご案内。

その最初にご覧いただいたR社様が今回の買主となりました。

タイミングと直感でした。

売買契約のまま進めば、来月の下旬にはお引渡しと決済をいたします。

おもえば、R社の担当T様とは２回目の契約。

その間、出世もされたようです。

所長に昇格されていました。

だから結論が早かったのですね。おめでとうございます。

これで売主のM様もこれで一安心です。

そもそも、この住み替えのきっかけは、妻のおかげ。

妻が「稲家」の代表につき、気学をもちいて、としまわり、方角、家相を鑑定してのM様の住み替え。

そのおかげでここまでの話が進んだのです。感謝。

M様とのご縁は、妻の大切な知人のS先生からのご紹介。

今回のM様も、S先生とはかなりの深いお付き合い。

そのために、今後ともしっかりと決済ができるように対応します。

オーナーM様、買主のR社のT所長。

本日は本当にありがとうございました。

おめでとうございました。

そして、S先生、本当に、本当に、ありがとうございました。

横須賀市追浜本町某所、成約致しました～大家さんと入居者さんの良きご縁～

2022-07-03T00:00:00+09:00

本日の日曜日、横須賀市追浜本町某所の土地付建物の売買契約を締結いたしました。

大家さんが売主様となり借家人が買主様となる売買契約。

長年でかつ円満で続いてきたこの建物賃貸借契約の間柄でまとまりました。

この円満な関係があってからこそ、この契約ができたのです。

大家さんで売主様のA様は、入居者のN様が入ったままでも物件を第三者へ売ることも可能なのです。

これを「オーナーチェンジ」と言います。

しかし、長年円満な関係だったからこそ、大家さんは入居者さんに売却したいという切なる気持ち

すでに賃貸で入居しているN様ご家族は、土地と建物のことを十分に熟知しています。

そのため契約もスムーズ。

私は、建築基準法やセットバック、権利関係、災害関係の調査を念入りに行い、重要事項説明書を作成し、一時間かけて説明も完了。

スムーズにいけば今月決済となります。

境界標の復元を速やかにおこなえば問題なし！

決済時は、賃貸借契約は合意解約となります。

その瞬間に、入居者のN様は今回の物件が自己所有の土地建物となります。

大家さんのA様も、熟知しているN様への売却で一安心だった感じでした。

本当によかったです。

A様、N様、本日は、本当におめでとうございました。

そして、このご縁をご紹介いただいたE様夫妻、本当に感謝申し上げます。

走行距離280キロの一日～松戸から千葉県中央区～

2022-07-02T00:00:00+09:00

不思議なつながりでの一日。

三浦市在住のS様からご紹介をいただいたT様とのお話。

T様は千葉県中央区某所に在住。

家を売却したいと・・・。

実は、先月、松戸市某所ですでに専任媒介をいただいている一戸建てがあり、その調査と案内の予定がある日にT様の家にも足を延ばすことになりました。

暑かったのですが、今日の松戸の案内は、内見者から感触良好のご返事。

売主のM様にとって良い条件になりそうです。

公開する前に決まりそうな予感です。

千葉なので、念には念をいれて、如才の無い仕事はしたいと思っております。

しかし、松戸の一戸建ては顔も素晴らしいし道路付けも素晴らしい。

しかし暑かった～・・・。

内覧者が室内の写真を撮影されている間、私は現地の境界標の確認のため穴掘り！

オーナーM様は鍵を開けてくださって内見者のフォローをしてくださいました。感謝です。

スーツが汗で滲み出したころ、作業を終えたのですが、残念ながら境界標が２点見当たらりませんでした。

道具が必要！

今度ホームセンターでスコップや手袋の穴掘りセットを購入してきます。

今回の松戸は、条件が整えば前に進む事案です。

あと２回は松戸にいけますので、境界標の確認作業もできます。

その足で千葉県中央区某所にいきました。

現地の調査や近隣の分譲状態や価格の確認のためです。

現地は上物付。和風の感じ！

道路付けはそこそこ。

今回のT様は、三浦市のS様からのご紹介なので話はスムーズにいくのではないかと思います。

夜になり、気づいてみればわが家にたどり着いたときの一日の走行距離は280㌔（笑）。

無我夢中の一日でした。

６月も無事に貢献ができました！～私の好きな場所に思いをはせて～

2022-06-30T00:00:00+09:00

梅雨明けが６月となった今月。

充実した月でした。

葉山、横須賀、三浦などの契約のご縁をいただきました。

そして家族と他の素晴らしい皆様と山形にもうかがうことができました。

いろいろな会合がありました。

そして仲間の披露宴、その異業種の仲間たちとの宴。

好きな場所、好きな人々とたくさん出会えた今月。

本当にありがとうございました。

昨日は思いをはせた日。休日の仕事があり、その後に・・・・。

防衛大の射撃練習場からむかう数百段の階段をおりると、そこには走水神社。

走水神社の神明社から見下ろす防大海上訓練施設。

学生時代に、このカッター訓練のとき、毎日汗をかきながら同じ中隊で走った場所。

先輩におごってもらった酎ハイと大き目のアジフライ、量も味も申し分のない走水の「味美食堂」。

６月の終わりの休日でしたが、久々に走水の潮風を肌で感じた日。

１８歳のころに戻れた日。

このような日を迎えられること・・・

家族のおかげ、お客様のおかげ、仲間のおかげ、先輩のおかげ。

思い出は本当に素晴らしい。

不動産の仕事、特に「仲介」の仕事は、売る方、買う方、それぞれの人生の節目を同時に感じることができます。

そして、その場で素晴らしい仕事を達成できます。一生の財産です。

こんな素晴らしい仕事・・・私は一生続ける自信があります。８０歳までは・・・（笑）

素晴らしい６月をありがとうございました。

明日から７月。

猛暑、酷暑が続きますが、くれぐれも水分、塩分をとりつつ無理せずに睡眠をよくとってお過ごしください。

本当に６月はありがとうございました。感謝！

横須賀市公郷町分譲地内、成約となりました～一ヶ月半での契約の理由は～

2022-06-26T00:00:00+09:00

２６日日曜日。

町田市某所にうかがい、土地の売買契約をおこなってきました。

物件は横須賀市公郷町の百丹分譲地内。

５０年近く経過したこの分譲地。

ご高齢のかたがおおく、子供さんと同居するか売却かを決断する方が多い町のようです。

今回のご縁は、地元の噂で福家ホーム㈱にお声がけがあり、東京のK様が福家ホーム㈱にお越しになってくださったのがきっかけ。

地元の皆様にも感謝です。

ご来店になったK様は、親御さんの家を売却する方向で・・・。

すでに会う前に査定金額を算出していた私は、K様の売り出し希望をききました・・・・。

価格もK様とぴったり一致、意気投合。

さっそくに専任媒介契約とあいなりました。

今回は整形の土地。さほど高低差もありません。

土地の調査を開始！

最初に確定測量を行なえば、さらに売却には有利になります。

横須賀市の公道幅員も道路管理課で確定しているとのこと。

隣接地の民間の境界立会を行ないました。

境界線中心に双方にまたがっている芯積みになっているブロックもしっかりと現況の確認書を作成。

売却に必要な権利証、測量成果、売却関係書類を整えてから、ばっちりと販売活動を開始しました。

実質６月になってからの販売活動。

２週間で３組の購入希望者が発生。

今回のように専任媒介を５月に締結し、準備、調査を一ヶ月かけても、完全な状態で買主様側に安全な形をとれば、それは売主のK様にとっても有利になります。

そのことで、販売活動も短縮できて、物件もさらに磨きがかかります。

３組の皆様からきた購入条件も、その準備があったことで瞬時に受け答えができました。

K様にとって一番ベストな買主T社様が選ばれることになり、すみやかに本日のめでたいご契約となりました。

K様、そして親御さんは、この不動産に思いがあります。

長年暮らしてきたたくさんの思い出が詰まっています。

私も実家を離れている身ですが、長崎の実家に入った瞬間、子供の時の思い出が鮮明によみがえります。

K様も同様ではないでしょうか。

売却活動の途中、K様は草刈りに来てくださいました。

書類を確認したり、またご近所にもご挨拶したりもしてくださいました・・・。

K様のお人柄のおかげで、今回の素晴らしい売買契約が導かれたことと感じてます。

そして、いろいろな条件を譲歩してくださったT社の担当者の物腰の柔らかさと柔軟さにも本日脱帽です。

今回の契約も本当に清々しい気持ちとなりました。うれしかったです。

K様、本当におめでとうございます。しっかりと引渡しまでサポートいたします。

さっそく明日は、公郷神社にお礼参りに行ってきます。

考え抜いてきた道のりが本日爽やかな契約となりました～三浦市初声町某所～

2022-06-25T00:00:00+09:00

２５日土曜日先勝。

午前中は吉で午後は凶のため、おめでたい契約は午前中に設定しました。

N工房様で建築を予定しているY様。

今年の１月下旬ごろに、土地探しの依頼を受けました。

ネット情報も多いこの時代で、いろいろな土地の情報が錯乱（まさにこの状態）している昨今。

Y様はそれをみて現地にいってもがっくり・・・。

何が何だか分からないことが続き、腰砕けになったときもあったようです。

依頼者の夢を途絶えさせることは決して許されません。プロなら。

今回、鶴の一声といいますか・・・、

N工房のN社長の素晴らしいアドバイスがあって絞ることができました。

「インターネットの情報を見てばかりいるとプロでもわからなくなる、福家ホームの田中さんからの情報をまってみたらどうか・・・」というアドバイス。

Y様は真摯にそのアドバイスを受け、私の情報を待っていました。

だがしかし、なかなかこれだという情報もなく・・・。

以前から気になっていて今回の土地をY様夫妻はN社長と見にいかれました。

周辺を歩き回り、肌で感じて・・・、N社長のだめだしがなかった！

今回の結論。

話を進めたい！・・・、とY様から私に即連絡。

私はその依頼で、今回、売主のM社さんと商談し、速やかに諸条件がまとまりまして今日の契約と相成りました。

思えばいろいろとあった５カ月間。

Y様は一旦あきらめかけていました。

当初は、葉山に暮らしたい。

現実は葉山だと３０坪の土地・・・・。ガーデニングができません。

わが家を一旦内覧していただきました。

三浦市でもＹ様の勤務先には通勤圏。

京急三崎口ならほぼ座っていけます。

しかも葉山の倍以上の広さの土地も夢ではありません。

景色もあり、駅徒歩圏。

しかも、家庭菜園にふさわしい良い土がはいっているというこの８０坪の土地。

願ったりかなったりでした。

本日の契約の時間は、Y様ご夫妻の一番素晴らしい笑顔をいただけた気がします。

緊張のなかでも、温和な売主のM社の社長が契約に同席した瞬間、Y様はさらに盛り上がりました。

N工房のN社長の素晴らしい建築があらたに始まります。

Y様の念願の目標が、今日から現実となります。

この瞬間から、Y様ご夫妻の素晴らしい新たな門出となります。

本日は、本当におめでとうございました！

葉山町某所１００坪超の土地、成約となりました。～未公開につき、これこそ不思議なご縁～

2022-06-23T00:00:00+09:00

２３日大安の日。

大変お世話になっているN様にご来店いただきました。

葉山町某所の土地のご購入。

この土地は公開されていませんので場所も伝える事もいたしません。

N様ご家族が気になっていた場所、しかも、その土地の売主様は、私が大変お世話になっている法人。

昨年も別件で取引をさせていただいたので、その素晴らしい流れが呼んでくださったのか、とも感じました。

売主様はこの素晴らしい葉山の土地をどのように売却をしようかと思っていた矢先・・・。

その計画中に私が急きょ売主様に訪問。

そして、N様の気持を伝え、その後、売却の合意を得た経過となりました。

話はこの１０日間であっという間にまとまりました。

このご縁の中には、歳まわり、方位、人のお付き合い、信頼などなど・・・、さまざまなことが偶然にかさなったことで成約になった事案とおもいます。

N様へは本当に感謝です。

更地ですので、これからN様の建築計画がはじまります。

お急ぎでないので、来年の着工と思われます。

この偶然は年に１回あるかどうか・・・。

本当に不思議でした。

「タイミングと人と人の信頼」・・・これは、不動産取引を素晴らしいものにしてくれます。

関係者の皆様、本日は、本当に、本当にありがとうございました。

三浦市三崎町六合で駐車場募集始めました～三崎警察著並びの１８０坪～

2022-06-22T00:00:00+09:00

福家ホーム㈱の看板が２２日の素晴らしい日に設置されました。

月極駐車場を募集！

三崎のメイン通り。

三崎警察署の並び。

１７台収容で、すでに契約済みもありますので、１２台は大丈夫です。（本日現在）

いなげやや三崎警察、コインランドリー、ガストなど住宅と商業施設が合いまっているこの地に広大な駐車場。

受付しておりますのでどしどしお問い合わせください。

お待ちしております。

6月17日にはパワーをいただいて参りました。～ご先祖のためにも・・・～

2022-06-17T00:00:00+09:00

６月１６日午後、６月１７日終日は会社を留守にしました。

遠隔地に参りました。

ご依頼者のみなさまへ、臨時休業をいただきましたことに感謝もうしあげます。

１７日の帰路の夜、S先生からご先祖のご供養の素晴らしいお話を頂戴いたしました。

某地で、亡き両親のお塔婆をあげさせていただきました。

その場所でお線香をたむけ、亡き両親の名前が刻まれている御塔婆をみた瞬間、心から感動と思い出。

私は両親から生まれました。

そして私の息子は、両親の孫でもあるし、妻の両親の孫でもある。

６月２０日は父の２３回忌。

日々お線香をあげているときにも、感謝と私をこの世に出してくれた両親に感謝の意を日々伝えたい。

心から尊敬するS先生ご一行と御供ができたことは一生忘れません。

神秘的な場所、そして、素晴らしい人々たちとあえた２４時間。

そして、広大な考え方をもたらしてくれる神秘的な空間と山々。

その場所には、偶然にも、仙台市でご活躍されているU様ご夫妻とも遭遇。

東京の医療施設を探しているというご依頼をいただいている大切なお客様です。

このすばらいしい場所での初対面も忘れることはできません。

素晴らしいご縁と思い、ご先祖とS先生に心から感謝。

また、これからも、素晴らしいご縁のために、さらに、さらに仕事に、健康に、精進してまいります。

それは、家族の為、大切なご縁のある方のため、ご依頼者のため、そして・・・ご先祖の為に・・・。

これからもどうぞ、宜しくお願い申し上げます。

１２０坪の土地の決済が完了しました。～横須賀市公郷町～

2022-06-15T00:00:00+09:00

本日、朝一番からY銀行横須賀支店で決済を行いました。

相続をうけた所有者様と関係者５名の皆さまにはご同席いただきありがとうございました。

買取会社D社との売買決済につき、今後は、事業計画のうけ工事がなされます。

土地の広さは１２０坪ありますが、隣地の通行等のための協定道路を設けるために施工します。

おそらく、２宅地で４０坪平均になろうかと思われます。

楽しみです。

これからインフラの整備、協定地の舗装、測量、分筆など、D社により費用をかけて仕上げていきます。

不動産会社は宅地建物取引業の免許があるため、このように広大な土地を分割して分譲ができるのです。

個人の方は、分割売や不特定多数の分譲は禁止されています。もちろんそのような土地を仲介したりすると罰則もあります。

私どもは、合法的に、D社様による今後の分譲のお手伝いをさせていただきたいと思っております。

まずは、オーナーの皆様、そしてご親戚のI様、本当にお取引をいただきましてありがとうございました。

そして、オーナーをご紹介くださった逗子のN様には心より感謝申し上げます。

D社様、いつもありがとうございます。

無事にコンサルタント業務を完結できました。～三浦市三崎町小網代～

2022-06-09T00:00:00+09:00

地主I様から委託を受けているコンサルタント業務のなかで、またひとつ無事に完結できました。

ここまで、各当事者の皆さまが前を向いてくださあったおかげで円滑でした。

なお、先月も、別件で、三崎諸磯でのコンサル業務において、相手側借地人に弁護士N様が付いていてのコンサル協議。

しかし、弁護士の先生も本当にご理解をしてくださって、無事に借地権返還事案が円満にまとまりました。

今回もいろいろな仕事が複合してました。

借地返還、原状回復、土地契約満了、土地賃貸借新規契約、用途、農地法・・・。

いろいろな法律が重なった今回の事案、やりがいもあり、そして本日滞りなく契約ができました。

３０年間の土地契約満了、その後借地人が更地返還することが鉄則。

しかし、現状回復には相当の工事がかかる。

その従物・附属物をそのまま利用できる新規の借主がいたならば、全ての関係者が皆メリットとなります。

もちろん、最低限の原状回復工事は借地人に行なっていただきました。

ありがとうございます。

今回の事案、１年間くらいの時間でしたが、１８０坪の広さ、そして、三浦市の活性化のためにも成功する必要があります。

長いお付き合いをされてきた地主と旧賃借人（以前は建物所有目的による賃貸）で無事に合意解約の手続きを行っていただきました。

そして、その土地全部を賃借する法人様も安心して利用できます。

一点だけ、三浦市は農地（畑や田）が多い地域。

そのため、見た目が雑種地でも、登記簿の地目が「畑」や「田」の土地も多いのです。

農地法は第３条から第５条までございます。

今回は、地主が農地を違う目的の用途で賃貸にする関係があり、農地法の届出と許可が必要なのです。

私は、貸地の計画図、申請書、法務局での謄本（今では全部事項証明書）と公図、そして地主さんの委任状など、全てをそろえて三浦市の農業委員会へ申請。

１週間もせずに許可がおりました。

そして、その許可日に併せて本日土地１８０坪の賃貸借。

建物所有目的以外の土地賃貸借につき、借地借家法の適用はありません。

これから、新たに長いお付き合いが始まります。

賃借人法人の社長様ご夫妻も本当に人柄が温かく、うれしく思いました。

どこでどう会うかの縁がございます。巡り巡ってつながることもあります。

今回、同業のK社長からのきっかけで法人社長様との話もまとまり、本当におかげさまです。ありがとうざいました。

今後もひきつづき、地主I様、そして法人社長をしっかりとフォローいたします。

そして、長い間お付き合いいただいた法人T社様。

この度は無事に手続きをしてくださった感謝申し上げます。

お会いするときはいつも晴れの日～横浜市南区某所の地鎮祭～

2022-06-05T00:00:00+09:00

６月５日（日）大安吉日の日。

この日は、建築することや、開店、種まきなどあらゆることに吉の日なのです。

成就する日でもあります。

天気予報では曇りでしたが・・雨一時はぽつぽつと雨も・・・。

現地に１０時につくなり、太陽が出てきました。

地鎮祭の祝詞の間は、本当に燦燦と太陽が出て夏日のようでした。

今日は晴れて、私の大切なお客様であるA様家族の地鎮祭。

出席させていただきました。

今年土地をお買い求めいただき、A様夫妻により手まめ足まめで一生懸命さがして決定した工務店さんで建築することになりました。

ご主人のA様の親御さんは、平成８年当時の私の大切なお客様です。

親御さんにおかれましても、A様が子供の時に暮らしていいた横須賀の自宅の売却をお任せくださいました。

そのご子息が、今回、私の大切なお客様となり、かわいいお子様にも恵まれまして、大所帯の集まりとなりました。

奥様のご両親にも初めてお会いできましたが、本当にあたたかいご夫妻でした。

そしてご主人のA様のご両親もご出席ないました。

本当に、こころから嬉しく感じました。

A様親子とは２６年間のお付き合い。

親子代々私にお任せくださいました。

これ以上の喜びはありません。

仲介取引をずっとやってきてよかったと思いました。

A様ご夫妻は何回も何回もこの南区の土地に足を運ばれました。

そのつど、素晴らしい土地とおっしゃってくださいました。

このおめでたい地鎮祭から念願のマイホームの建築のスタートとなります。

素晴らしいマイホームが完成することを心からお祈り申し上げます。

そして、さらなるご多幸がA様ご家族、各ご両親のご家族に訪れますようお祈り申し上げます！

本日は、本当に、ほんとうに、おめでとうございました㊗！

新宿、東京都庁、錦糸町、松戸を一度に廻った日～新宿区マンションと松戸の売却編～

2022-06-02T00:00:00+09:00

東京都庁、新宿の歌舞伎町。

靖国通りの新宿区住吉町。

松戸市某所の一戸建て。

錦糸町のオーナーの会社への訪問。

朝８時に掃除を終えて、８時半には京急北久里浜を出発。

朝から夜まで一日でっぱなしでした。

今回は、東京都新宿区住吉町のオーナーチェンジのマンションの売却の調査。

そして、４月に決済が終わった浅草に近い分譲中古マンションを購入してくださったオーナー様の自宅の買い替えの依頼で調査。

一日で数区、数市を電車で往来したので朝のことが昨日のことに感じます

携帯の万歩計が１８千歩超・・・。

１６時にはさすがに足腰にもきてました。

松戸の物件は、常磐線松戸駅からは徒歩圏、しかも平坦なのですが、松戸市役所から現場までタクシー利用。

そして、現場調査の間はタクシーは待っててもらい、調査完了後、そのまま松戸駅にタクシーで戻りました。

会社に戻ったのは夜・・・。

充実感がありました。

紹介の方を最優先に行なうことで、関東圏でも仕事のエリアと思ってます（笑）

暑かった新宿歌舞伎町の賑わいがあり、東京都庁の数千億の建築費とセキュリティーすばらしさ。

松戸市役所の職員の暖かな人柄。

錦糸町駅近くの会社経営者M様のすばらしさ。

今日は本当に充実しました。

これから松戸市某所の一戸建てを１５００万円で専任媒介として売却を開始いたします。

新宿区住吉町のオーナーチェンジのマンションも、横須賀のH司法書士に相続登記を依頼しており、そろそろ登記も上がると思いますので売却開始となります。

４０００万円超スタートの予定。

６月は専任媒介の新物件を４件公開予定としております。

すべててがご紹介の案件につき、大切なご紹介者様の信頼もしっかりと守っていくことは、お客様が真の笑顔で目的が達成できること。

本当におかげさまです。

６月もどうぞ、宜しくお願い申し上げます。

＃東京都庁

＃スカイツリー

＃靖国

＃歌舞伎町

＃松戸

＃オーナーチェンジ

素晴らしい決断が、素晴らしい暮らしのスタート～横須賀市ハイランド土地の引渡し完了～

2022-05-30T00:00:00+09:00

昔むかし、久村、野比、八幡久里浜、内川新田が合併し久里浜となり、その一部はハイランドとなりました。

この度、ご縁あって、S様により横須賀のハイランドの土地をお買い求めいただきました。

３０日の大安吉日の今日、無事に決済と引き渡しを終えることができました。

５月３０日といえば・・・

大安の日はもとより、十二直では「みつ」・・「万象万物ことごとく満溢される良い日とされ、建築、移転をはじめ全て吉」の日。

しかも二十八宿では「張」の日、「こと始め一切吉」。

S様ご家族とは昨年来からの不動産探しでした。

歳回りを考え、引っ越し先、学区、暮らし方、中古かまたは新築か、それとも土地で注文建築か・・・・。

さまざまな打合せ事項がありました。

さまざまな現地見学から選んだ今回の土地はほぼ即決でした。

ちなみに、探し出したのは私の妻でして・・・頭が上がりません。

S様ご家族のさらなるご多幸が待ち遠しいです。

そして商売繁盛を祈願しております

私も経営者であり、住宅の購入のときは、一世一代の大きい買い物のため身が引き締まる思いでした。

S様の気持は十分に理解ができます。

某信金さんで朝一番での決済でしたが、S様の素晴らしい段取りで、決済はわずか３０分で完了。

この瞬間にご一緒できたこと、そして「仲介、パートナー」としてお仕事ができたことに感謝。

本当に福家ホーム株式会社を選んでくださってありがとうございました。

S様ご家族は、これから信頼できる工務店さんとの建築の打ち合わせが始まります。

本当に楽しみです。

S様ご家族皆様のご健康とご繁栄を心からお祈り申し上げます。

決済が終わったあとは、売買契約前にご挨拶をさせていただいた「白髭神社」様へお礼参りをしてきました。

清々しい気持ちでした。

白髭神社様の境内にお稲荷さんも鎮座しています。

快晴の本日、素晴らしい日となりました。

S様、心よりおめでとうございます！

物件をご案内して初めてわかること・・・さすが葉山～パークド四季・一色地区物件探し～

2022-05-26T00:00:00+09:00

私の大切なお客様のN様夫妻と、本日葉山一色でお会いすることができました。

葉山町一色～葉山パークド四季分譲地～の物件の案内でした。

葉山に精通しているN夫妻は、内見する前からこの場所も熟知されています。

N夫妻は、いろいろな角度から検討される視野の広いご夫妻です。

本日内見なので、売主側には仲介担当（通称：元付さんといいます）O様もいて、お立合いしてくださいました。

O様はベテランで、お客様からも絶大な信頼を受けているかた。

案内の途中でも如才ない素晴らしいご説明をしてくれました。

見習うところも多くありました。

これなら売主様もご安心でしょうね。

昭和６２年頃のバブルの時は１億５千万はしていた分譲地。

N夫妻は中古住宅として内見。

内見後の感想で、土地で考えるか、建て替えか、改装するか、外構工事をどうするか・・・、など、自らの将来の暮らしと照らし合わせながら検討されてました。

プライベートでも２ヶ月に１回は会合でお会いするN様、私はその検討を尊重していきたいと思います。

大先輩でもあります。

素晴らしいオーナー様と元付さん、素晴らしいN夫妻と素晴らしい環境のこの場所。

やはり葉山はこれだから人気があるんだなー、と痛感しました。

引き続きN様ご夫妻、今後とも宜しくお願い申し上げます。

不動産取引、それは不思議な流れとその時々の判断できまる～ご自宅の売却の判断とは～

2022-05-23T00:00:00+09:00

あれから１２年。

２０１０年に開店したときは、看板もなにもなく・・・。

おかげさまで、数多くのお客様のご依頼を頂きました。

思い出せば・・・、店舗を探すとき、南東向きの道路を中心に地図に印ながら足で探していました。

東南向きの出入りは最高の運気なのです。

開いている店舗がありました。

脇のお店の方に、空き事務所のオーナーを聴きまして即刻、申込をした記憶は鮮明です。

南東向き。前が公園、理想でした。

ドアは両開きですが、南側の出入りとなる片側ドアが出入りのメイン。

店舗内の配置の為なのですが・・・。

本日、気持を変えて、両開きになるように、ドアのストッパーをのこぎり切って作りました。

両扉が開けっ放しにできて、空気も運気も２倍入ってきそうな感じです。

まもなく、一組のお客様が車でお越しになり、来店されました。

来店された方は、３年前に、横須賀某所の収益ビルを売却してくださった大切なお客様。

今日の相談は、近い将来、自宅を売って老後に備えたいという相談。

あまりにも大きな建物なので、広すぎるようです。

悩んでおられる。

私は躊躇せずに提案しました。

「いまはまちがいなく物件が少ない時期」です・・、と。

今回、売却を検討している不動産は自宅兼事務所。

なかなか希少。

考え方からしても、仮に購入者が土地から最初に買って、そのあとこの規模の事務所を新築すると億？はいくと思います。

しかし、中古で購入すると相当にコストダウンができて、需要も多くなる。

そうすれば、売る方にとっても有益になります。

この方法が「仲介取引」の醍醐味なのです。

一度帰られて、家族会議をされてから結論を出されるようです。

しかし、不思議です・・・。

今日、両ドアを開けたままにしていると、素晴らしいご縁が復活しました。

全てがそうではないのでしょうが、少なからずとも、南東の出入りは素晴らしいご縁をいただけます。

わが家の玄関もそのように配置しました。（笑）

南東は「辰巳の方角」入口としては最高。

気持も幸せになります。

福家ホーム㈱にご来店いただいた方の多くは、事務所の中の空気が違うといってくれます。

本当に嬉しいです。

これから６月・・・あたたかくなってくる季節です。

ご来場の皆様におかれまして、気兼ねなく、簡単に入店できるよう、極力両ドアを全開にしようと思います。

もちろん、来場されて打ち合わせがはじまりましたら、プライパシーのことがありますのでドアは閉めさせていただきます（笑）。

ご来店を心からお待ち申し上げます。

2022年での不動産市場の報告と現実～この時期が続くのだろうか・・・～

2022-05-21T00:00:00+09:00

「売り手市場」と「買い手市場」・・・よく聞きます。

これは不動産にかぎりません。

数が少ないものは希少である・・・だから高い。

時計で言えばロレックス。

ロレックス専門店で新品を買おうと思っても、お気に入りのものは全くと言って在庫がありません。

新品より中古のほうが高い・・・。しかも何倍も価値が上がっている・・・。

昭和６２年に私が不動産仲介営業を行っていたころの新築分譲マンションの相場のときに似ている。

新築分譲完売価格よりもその半年後の転売された中古マンションのほうが高く売れていた。

その時、不動産情報は全くと言っていいほどなかった。

会社の棚に入っていた物件配布図面（そのころネットは無し）の情報が１００件だとすれば、バブルになったら数件ほどに減った・・・。

これは、挙って不動産会社が転売目的で買っていたからなのです。

一般エンドユーザー様にとっての暮らす家が、途中途中で転売されて高値での取得になっていた現状なのです。

最後は平成３年頃でしょうか。

銀行、証券会社の破綻、会社倒産、人口減少・・・。

転売阻止の税制改正、価格高騰抑制の行政のミニ（１００㎡以上の土地）国土法・・・重課税の適用、等価の買い替え特例の撤廃・・・。

これが重なったことで首都圏の不動産がバブル崩壊。

そのころ、住宅ローン金利は７％くらいだっかたでしょうか。

崩壊後徐々に下がってきました。

今は１％を下回っている。購入者にとってはうってつけの時期。

しかし、住宅需要が高く続き、供給が間に合わない。

材料の値上げや石油の値上げ、戦争、コロナ・・・。

半導体不足・・・。

時代の変化やその時々の状況により、不動産価格が変わっていきます。

「暮らす」ための家。

「家」に「庭」があれば「家・庭」。

人の暮らしと人生、そして子育ては「プライスレス」なのです。

もちろん投資、高値、価値などを考える事も必要なのですが・・・。

大切なものは何かと思いますか？

その人その家庭において、何が一番最適であるか。

車が入る？新耐震？間取り？。

不動産の希望は１００％叶わないことが多くあります。

特有のものだからなのです。動かない土地にあるからです。

なので、物件に対する妥協や柔軟な考え方があれば暮らしやすい家が買えるのです。

老後の資金や子育ての資金。

暮らしやすい環境。

勤務や退職金、老後の施設などなど。

さまざまな角度から話し合っていきましょう。

物件が少ない時期だからこそ、気づきがあるのです。

大手仲介会社同士で物件を取り合って、相乗効果で高く売れるというセールトークがまん延している時代。

これは、物件が少ないということを裏打ちしているからなのです。

しかし、不動産の売却は表面上の価格ではないのです。

買手の条件、時期、引渡しの期間、内装、法令制限など。

私自身、３４年間培ってきた経験と実績を思い存分ご提供します。

そして、真摯にご相談に応じます。

不動産の価格は買手が少なくなれば、一気に下がります。

はたしてその時期がいつなのかはまだ未定です。

場所によって二極化することは間違いないでしょう。

価格が下がった場所は需要率は少ないのですが、個性や特有なことがおおくあります。

そのこと楽しんで購入するお客様も増えてきているような気がしています。

ムリしてみんなが挙って高くなってしまった物件を買わなくても・・・と、の意見もあります。

視野を広く持ちましょう！

お待ちしております。

もったいな物件、なんとかできないものでしょうか・・・～横須賀市追浜東町編～

2022-05-14T00:00:00+09:00

土砂災害特別警戒区域、建築基準法の接道義務、法令制限・・・。

建築できるための条件はさまざま。

もったいないのひとこと。

今回の横須賀市追浜東町の一戸建て。

家の趣、造り、広さ、場所、景観、日当たり、価格・・・、言うことなし！

しかし・・・。

今回、測量をしたら建築基準法の道路と広い庭がある所有権の土地との間に国有地があります。

図面では青い色の部分。

この部分を購入できれば接道義務は果たせて建築可能に・・・、一歩・・・というか５０歩近づきます。

あとは・・。

近年話の多い土砂災害・・・。

今回の土地は土砂災害特別警戒区域（所謂レッドゾーン）に該当します。

今の法律では、まず木造建築は建ちません。

昭和６１年の新築時には、建築許可も無事におりて、最終検査もOKだったのに。（この時は国有地は不明でした）

法律はさまざま、時代と共に変わっていきます。

自然災害や事件で、緩和されたり規制されたり。

横須賀市は独特な谷戸や高台の多い地勢です。

このレッドゾーンに抵触する土地は沢山あります。

そして、今回の物件の裏側にはしっかりとした擁壁がある。

なのにレッドゾーンの指定？

横須賀市や神奈川県は、民間の擁壁に対して、補助金や急傾斜法にもとづく工事でない場合、検査済がない限り、その擁壁にはお役所的に安全を担保できない。

なのでレッドゾーン。

再建築の際に、しかるべき建築士の意見や助言を聴いて、敷地内の建築物の工法や擁壁やりかたなどを検討する必要があります。

神奈川県には崖条例もありますので、その部分も検討に入れます。

コストとにらみ合いながら進めることになります。

この部分がクリアーできれば、１００歩近づく。

もったいない。

将来の投資、手直ししながらの賃貸用物件、自己居住用など進められます。

購入後に国有地の取得に交渉していくか・・・。

このような理由から、今回の売却価格の価格設定を安くしております。

ご検討される方、予約や申込を受け付けております。

東京都新宿区は桁が違う・・・・～一棟ビルのご案内～

2022-05-13T00:00:00+09:00

ご紹介でご縁ができましたU様。

U様が経営する会社の部長であるO様をお連れして、本日は新宿区の一棟空きビルの案内をしてきました。

神楽坂駅まで徒歩１１分。

売主様は数名お立会い。

そして丁寧にご説明をしてくださいました。

なにせ、桁が違う・・・。

○○億円・・・。

固定資産税も年間数百万円。東京で８０坪の土地、新耐震で４００坪の床面積・・・。

桁が違いすぎる・・・・。

もともとは企業の自社ビルでした。

その自社ビルを今回のK社という投資会社が購入しまして、本年、バリューアップ工事を行いました。

そのためすごく室内もきれいです。

案内も終わりましたが、O様と帰りはタクシーでワンメータ―のとこまでご一緒。

すでに今月に入り、神楽坂には３度目の訪問となりました。

すでに気に入った街となりました。

この売ビルの情報は、昨年、逗子の土地取引を共同で仲介させていただいたMST不動産のY氏からの新鮮な情報。

場所も規模もぴったりでした。

あとは価格・・・・。

これから会社会議となり、回答を待つ状態です。

今日の最後は、神楽坂駅の脇に鎮座している赤城神社の神様に御祈願してまいりました。

清々しい気持ちとなりました。

このご縁をつくってくださったS先生には、感謝、感謝、感謝です。

#投資　＃新宿　＃赤城神社　＃神楽坂

本格的に販売活動の準備にとりかかりました～横須賀市公郷町～

2022-05-07T00:00:00+09:00

ご近所の方かたから福家ホームのことを聴いてご来店されたK様。

K様のお父様が所有する土地付建物の売却の依頼を受けました。

昭和４７年頃の測量図しかありません。

近年の座標を使う測量と、隣接地の所有者様の境界標の立会をおこないましたら、本格的に前に進むことができます。

家は経年劣化しているようですが、日当たり、風通しもよさそうです。

京急堀ノ内駅まで徒歩１２分。

土地は４０坪前後となります。

現状渡しで販売することになります。

こうご期待ください。

始めから購入できるようになっていたのか・・・不思議・・～横須賀市ハイランド成約編～

2022-04-28T00:00:00+09:00

公私共々お付き合いをいただいているS様。

横須賀市ハイランド某所の土地を購入してくださいました。

昨年１０月より物件探しが始まりました。

S様の年回り、ご家族の学区や引っ越し時期。

この関係もあり、妻である稲家の代表、晃代氏と共に物件探し。

私は５か月間、新築、土地、中古をご紹介しました。

その都度、S様家族は現地拝見。

なかなか決定には至らず・・・。

S様は、挫折もせず、４月には物件は見つかると思う！　決めたい！といっておりました。

私自身ふと・・・晃代に物件探しの協力要請！

年回りや家相や気学のことも念頭にあったS様なので、晃代が適任。

バトンタッチをした４月中旬に、晃代が最初に紹介した土地・・・。

その土地をS様が即決！

なんということでしょう・・・。

素晴らしい。

素晴らしすぎる。

契約が終わりまして、S様とのお話。

小学校のころ、この近くのゴルフ練習場に父と通っていたとき、幼いS様は、「ここに住みたいね・・・」と父にいった記憶があったそうです。

ゴルフの練習に通うお父様のことをおもった優しい少年時代のS様だったのでしょう。

なんと、旅立った父に代わりS様本人がこの地に素晴らしい真四角な土地をお買い求めになりました。

そして、S様ご家族の足元も固まりました。

天国のお父様が見守ってくれていたのかもしれません・・・。

建築はS様のご指定です。

M建築さんからは、今年には完成できるということです。

年回りもばっちりあいます。

タイミング、場所、想い、家族の学区・・・。

全てがぴったりと、しっくりといったタイミング。

一番驚いていたのは、S様本人でした。

不動産の決めるタイミングとは・・・

土地の広さや価格、法令や立地も大切ですが、一番はフィーリングですね！

そしてその時期が到来することでしょう。

本当に不思議な契約でした。

S様家族が来るべき場所にきた、そして、購入するべく、購入できた！

という感じです。

ご家族みなさまのさらなるご発展、ご多幸が必ずやってくると思っています。

おめでとうございました。

まん延防止も解除されて、素晴らしいタイミングで決済ができました。～鎌倉市二階堂の一戸建て～

2022-04-26T00:00:00+09:00

JR東戸塚駅前の某銀行で、本日決済をおこないました。

取引物件は、由緒ある鎌倉市二階堂の一戸建て。

売主Y様により当初は賃貸に出すため外壁、内装、水回りなど大規模に改装をした一戸建。

その後、売主様のご事情により計画変更して譲渡となった経緯があります。

ご縁があった買主Z様は、戸塚の仲介会社A社からのご紹介。

お世話になっている司法書士H・R先生にもご同席いただき、無事にあかるく決済が完了。

１０時スタートでしたが、決済は１０時４０分におわりました。

二階堂と言えば、鎌倉宮・大塔宮。

由緒ある神社。

昨日、最後の現地視察（外見のみ）のあと、無事を祈願してまいりました。

本日の決済でも、穏やかで優しい買主ご夫妻の表情をみることができました。

ひとえに、客付け会社のA社担当Aさんの素晴らしいフォローと、売主Y様による安心した土地建物の引渡しのおかげ。

本当にすべてのみなさまのおかげでこの日をむかえることができました。

明日、お礼参りに行こうと思ってます。

分譲用の土地１１０坪超の売買契約が成約となりました。～横須賀市公郷町某所～

2022-04-23T00:00:00+09:00

一昨日に決済をして引渡をした久里浜の一戸建ての元売主であるN様のご紹介でうまれた今回のお話。

いつもN様と共に物件の案内に同行してくださった横須賀のI様。

そのI様のご親戚の不動産のコンサルティングから始まりました。

ご縁が繋がりますね～。

本当に感謝のひとこと。

N様とのご縁は、もとはといえば言えば、十数年前に逗子のS先生からご紹介をいただいたことがきっかけ。

本日２３日は先勝（せんしょう）の日。

午前中を目標に売買契約をと！

無事に円滑に成立することができました。

買主様は日頃から大変お世話になっている法人のD社様。

契約にいたるまで、売却条件の変更もありましたが、最後まで温和に、そして前向きに相談に乗ってくださいました。

そのことで、土地の売主様も安心して譲渡契約をすることができました。感謝。

広さは１１０坪超。しかも全くの平坦地。

駅までも徒歩圏、商店街までも徒歩圏。

事業計画は土地の分割分譲として工事を予定しています。

インフラやフェンスなど。

事業計画通りに進めば、この地区で暮らしたいというお客様のニーズにピッタリの条件と思います。

D社様の今後の分譲計画の検討に期待します。

こうご期待ください。

本日は、オーナーのN様、T様ご両名、そして買主のD社様、本当にありがとうございました。

そして、この話を取りまとめてくださったご親戚のI様には、深く御礼申し上げます。

ご縁をつくってくださった逗子在住のN様にも感謝です。

本当にありがとうございました。

東京都新宿区某所の投資物件が近々・・・～大学の大先輩の紹介からうまれた話～

2022-04-22T00:00:00+09:00

東京都新宿区・・・

人の多さと活気。

まさに新宿。

JR線から都営新宿線に歩きながら駅を探す。

地下鉄につき路上では見えない。

明るい日差しでグーグルマップも見えづらい・・・。

歩いている人に道を尋ねても、イアホンをつけて見向きもされない（笑）。

コロナだし。

ようやく地下鉄に乗り曙橋駅から降りたら・・・そこは靖国通り。防衛省の近い！

パトカーも多い。

今回のご紹介は、防大の大先輩I様からのお話。

物件も防衛省と靖国通り。靖国行軍かな。

なにかのご縁（笑）

これから区分所有建物のオーナーチェンジ物件の調査に入ります。

相続登記が未了につき、横須賀と東京で事務所を開かれている司法書士のH先生に頼むこととなりました。

相続登記がなされていないと、売買契約も専任媒介契約の締結もできません。

査定価格も本日概ねご提示できました。

まずは東京の新宿。

投資で購入する方も多いので、最初は売主様のご希望で販売すると思います。

大学の先輩といっても、大先輩で１５歳も年上のI先生。

右向け（ば）右！といわれてもすぐに気合が入ります！

このような新宿の投資物件は、ご紹介でないとご縁ができません。

しっかりとオーナーI様のため、先輩のI先生に失礼の無いよう、これから対応してまいります。

ありがとうございます。感謝！

＃新宿　　＃防大　　＃曙橋　　＃オーナーチェンジ　＃投資物件

決済が無事終了、素晴らしいご家族とのご縁がまたひとつ・・～横須賀市久里浜某所～

2022-04-21T00:00:00+09:00

２１日の大安吉日。

あらたに素晴らしいご縁がうまれました。

M様ご家族が、久里浜某所の一戸建てをご購入いただきまして、本日無事に決済とお引渡しをすることができました。

Y銀行でY司法書士のお立会いで無事に登記もできました。

今回の売主D社様が改装して生まれかわった今回の一戸建て。

M様ご家族の表情もすごく穏やかでした。

もともと新築をなされた方もご安心されてくれると思います。

人から人へ、すばらしいつながり。

この周辺はすばらしい。

駅裏のスポーツ施設の工事予定、新病院の建設予定、商店街の活性化など・・・。

全てにおいて暮らしやすい街。

そして子育て環境にも最高。

決済がおわったあとのM様ご夫妻の笑顔をみることができました。本当にうれしかったです。

そして、その後別れ際に奥様から頂いた袋の中には・・・、

かわいいお子様A君とM君からのお手紙とおくりもの・・・。

涙がでそうになりました。

一所懸命にかいてくれたことがすごくよくわかります。「すてきなおうち　ありがとう」と・・・。

この言葉は私の宝物です。

今晩は、家に帰りましたら家族でM様の幸せを我が家族も語り合いたいと思います。

思えば・・・

最初のご案内からはじまり、数回の現地ご案内。

M様ご夫妻の笑顔、夢、そしてA君とM君の嬉しそうな表情などを見続けられました。それがすごくうれしかったです。

今日から、M様ご家族の新たな一歩がスタートします。

そして、かわいいお子様たちの思い出がたくさんできる家として、歴史に刻まれていきます。

本日まで、スムーズに手続きをしてくださったM様そして奥様、本当にありがとうございました。

そして、この場をお借りして伝えたいです・・・「Aくん、Mくん、ほんとうによかったね！」

「そして、これから、すてきないえのなかで、たくさんあそべるね、そして、たくさん、たのしくべんきょうして、いっぱいあそんで、おおきくなっていってね！」

と伝えたいです。

本当にM様、ご家族の皆さま、本日はおめでとうございました。

そして、ありがとうございました。

横須賀市追浜東町の調査開始～８００万円の一戸建てとは・・・～

2022-04-16T00:00:00+09:00

横須賀市追浜東町の和風の一戸建ての専任媒介をいただきました。

本日現地に写真撮影。

そして、間取りのチェック。

素晴らしく景色もよく、小鳥のさえずりも聞こえる・・。

ここでゆっくり休めるような（笑）

土地は９０坪。

建物は地元工務店さんの注文建築。

残念ながら車は入りません。

そして、国有地を通らないと敷地に入れないので、いまのところ再建築ができません。

測量する前に建築許可は取得し、完成した後に検査済証も受領したこの家。

しかし、売却するときには測量が必要。

その時に発覚したのが国有地。

車が入れる横須賀市の公道に国有地があり敷地があるので、工事の時ときはスロープを付けて工事を行ったと聞いてます。

別のメイン入り口は、階段部分からの進入路ですが、その部分に関東財務局（国有地管理）。

国が払下げをしてくれえれば接道は取れるのですが。

残念。

しかし、改装しながら味のある建物を楽しみ、そして、将来、国有地の払い下げを申請して数年頑張ってみるとか・・・。

いろいろとか考え方があります。

売主のI様はこのままでの譲渡を考えてます。

I様が親御さんと暮らした大切な想いのある家。

このままで購入する方を求めています。

購入した方がDIYで改修を楽しみ、広い庭でBBQを楽しめる環境です。

これから広告活動に入ります！

＃和風　＃横須賀市追浜　　＃景色　＃国有地

スカイツリーを望む錦糸町駅の近くで決済～墨田区某所マンション売買成立～

2022-04-12T00:00:00+09:00

M様、本日は本当におめでとうございました㊗！

数年前、M様のお嬢様は、今回の決済場所に近いところでお住まいをお求め頂きました。

そして、今回はM様ご本人の住宅のお取引をさせていただきました。

私ども夫婦にとってかけがえのない恩人で、今回のご縁をつくってくださった大切なS先生のご紹介でつながったＭ様。

数か月まえからのスタートとなりました。

「稲家」代表の妻が物件を仕入れてくれました。

そして発展できるようにと・・家相や方位も鑑定・・・。

もちろん、S先生からの絶大なアドバイスをいただきました。

一番は、M様の日頃のお力、先見力、など、素晴らしい実力があってできた技。

みなさまのお力添えで今回成立しいたしました。ありがとうございました。

物件は東京都墨田区某所で駅徒歩圏。

近くには亀戸商店街など、風情がある街。

そこに堂々と建つ風光明媚なマンションのお部屋をご購入いただきました。

本日は、千葉からは売主のB様、東京から元付さんがお越しくださいました。

錦糸町の駅近の銀行で決済をいたしました。

物件探しから本日までくるには、いろいろな不思議なことがありました。

M様の星の強さです。

「なるようにしてなった」、「買えるべきして買えた」、売主さまの本日の一言・・・、「心から気に入ってくださる方に売却できてよかった・・・。」、と。

実直な元付のT社長との連携もできてよかった。

人と人の気持がつながり、縁があり、運があり、チャンスがあり、不思議なちからがあって今回の売主B様、買主M様との決済が無事に終了しまた。

感無量です。

昼前に決済が終わったあと、決済場所をでて、錦糸町の駅からS先生にご報告しました。

S先生は、すごくお喜びになってくださっていました。そのことが、涙が出るくらいうれしかったです。

大事なこと・・・それは、M様の物件は「これしかない！」というマンションを見つけてくれた妻のセンスの良さと、気学のすばらしさ、スピード感に改めて感動。

奥さんにも感謝。

今日は夫婦で祝杯をあげたいと思います。

息子はコーラで・・（笑）

M様、そしてM様のお嬢様。

本当におめでとうございました！

そして、ありがとうございました！

感染拡大関係なし？　SHOPPING PLAZA HAYAMA STATION（葉山ステーション）は大渋滞～ハイランドの検討開始～

2022-04-10T00:00:00+09:00

４月１０日の日曜日

夏日の天候でしかも晴れ！外は大にぎわいでしたね。

用事で葉山方面へ。

湘南国際村から葉山の逗葉新道に向かいました。

竜神トンネルから先が動きません。

ショッピングプラザ葉山ステーションの渋滞。

はさすがに人気。

その前にあるスターバックスも、駐車場入り口が入れなく道路まで大渋滞。

さすが葉山。

　私の大切なお客様S様。

本気で横須賀市ハイランドで中古住宅を探しています。

今月には足元を固めたい！・・・、とのお話をうけています。

今回、３件の中古住宅を候補にしております。

建物の間取りについては「家相」を重んじます。

そして年回りによる引っ越しの時期。

すべてこのことは、私の妻「稲家」で気学的から相談を受けています。

私は、不動産の専門家として今後の取引のリスクヘッジ。

一つ目の物件は改装費用がかかる、昭和６０年の建物付き。

土地は７０坪で魅力。車庫の切下げ工事費もかかる。

二つ目は三千万前半の中古戸建。

家相がよろしくないとのこと。

どことなく暗い感じがしたのはわたくしだけでしょうか・・・。

どよんとしてました。

最後の一つは、南道路で築浅の住宅。

家相はばっちり。

あか抜けてます。

S様は本格的に検討に入るとのこと。

当然、そうであれば、こちらもリスクヘッジの対策開始。

私は、その物件の相場を調べました。

表示金額が妥当であるかどうか・・・。

公私共々お世話になっているS様のため、大切なご家族のため。

この調査は当然のことなのです。

まずは建物がある物件についての検討から。

建物が古いと、更地にしないといけません。

２００万円の解体費用がかかれば、土地４５坪なら、坪単価４５千円加算した坪単価になります。

いわゆる更地価格が土地の正式な坪単価なのです。

建物の改装がかかる・・・仮に６００万円・・。

そうすれば土地でみても、坪単価１３３千円の加算。

築浅ならそのまま住めます。

周辺で販売中の土地を視察してきました。

角地はよいな…と思いましたが、向きが北。

南には家があり、北と東が道路と平らなため、室内が道路を通る人から見られる確率が高い、気になりました。

北道路でまずまずリーズナブルの更地もありました。

現地をみましたら、南側にぎりぎりに古い壊れそうなアパートがあり気になりました。

東道路ので幅員１１ｍの開放的な土地（更地）は良かったです。

駅も徒歩圏、坪単価５５万円。

今回S様が検討している築浅の戸建ては、この土地との比較が妥当性があります。

築浅の物件の土地の広さは４５坪。

しかも南道路。車も３台らくらく。

土地では２５００万円前後で売れると思います。

近くの角地の看板に、建築条件付きの売地！

がありました。

その広告看板に、新築建物参考プラン・・建築費は２０００万円。

その建築費を比較してみましょう。

今回の築浅の物件は新築時は設備のグレードをあげているとか。

いま建築する場合、２０００万円を基準としてみましょう。

中古住宅の価値としても１９００万円は下らない。

なにせ、いまはウッドショックで木材が高い！

そうすれば、今回の築浅の一戸建ては４４００万円～といっても検討の余地はあります。

しかし、お客様の心理としては、新築が良い！

というところから入ります。

その辺の需給のバランスとしても、今回の築浅の表示金額は問題なし。

そのように計算しました。

あとは、S様ご家族の家族会議を待つとしましょう。

私は個人的に「一押し」なのですが・・・S様の暮らしなので、S様の判断で（笑）。

＃葉山

＃スターバックス

＃SHOPPING PLAZA HAYAMA STATION（葉山ステーション）

桜咲く４月、大切な不動産の売却物件を募ります～大切な購入依頼者の夢を現実に～

2022-04-09T00:00:00+09:00

４月９日の大安

購入のご依頼を受けている皆さまに早く貢献したい・・・！

。

わが家のリビングに置いてあるハエトリソウに花も咲き、温かさを物語っております。

あたたかくなった４月、大切な購入希望者の夢を、早期に現実にしたいとおもってます。

今月中旬には、いままでご購入いただいた数百名のお客様へ、今の不動産の現状、そして、いま売却するべきかどうか・・・

というご挨拶のお手紙を送付する予定です。しばらくお待ちください。

福家ホーム㈱で購入いただいた皆様のご縁で、今探している大切な購入希望者へつながることが一番の信頼となります。

つぎのお客様の皆様が４月には購入の目途を考えております。

もしよろしければ、お気づきのお話があればご一報いただだけましたら幸いです。

《三浦市のS様からご紹介いただいたI様》

I様は、自宅の土地をご購入いただき、現在は建築中です。

事業用地の土地購入の依頼をうけました。

三浦市内で３０坪から５０坪

目立つ場所で、作業ができる土地（建物があっても構いません）

《工務店N社長からご紹介いただいたY様》

三浦市内で道路と高低差のない土地を探しております。

５０坪以上あれば、理想の建物が建てられます。

景色が良ければなお最高です。

のんびりと暮らしながら、車で横浜に通勤希望。

《三崎のS様からご紹介いただいたS様》

三浦市の「引橋」という場所から三崎方面で土地を探しています。

５０坪前後あれば理想です。

ご紹介者のS様には、事業用のビル購入の仲介をさせていただきました。

そして、工務店さんも決まっているのですが、工務店さんのI様の親戚の土地売買も取引させていただいたことで大切な方です。

《公私共々長年お付き合いいただいている会社社長S様》

気学や家相をもとに、探しています。

このことは福家ホーム㈱のグループである「稲家」の協力もうけて活動しています。

車３台が駐車できる一戸建て。

中古住宅でかまいません。S様の信頼する大工さんがいますので、改装はその大工さんにお任せ。

横須賀市ハイランド２丁目か３丁目を希望します。

《マンション購入からお世話になったS様》

１０年前にマンションを購入いただき、一昨年売却されました。

その後、ご実家に一旦入りまして、ゆっくりと一戸建ての購入計画。

S様とは本当に長くおせわになり、二人三脚で探しています。

横須賀の望洋小学校学区内の中古一戸建てを探しています。

吉井地区の戸建て、桜が丘地区の戸建てがベストです。

《葉山イトーピアの売主N様からご紹介いたっだいたI様》

昨年、葉山町イトーピア分譲地内の戸建てを売却してくださったN様の紹介。

N様とお友達のI様。

そのお嬢様がこの葉山イトーピア地区に別荘を購入予定。

親御さんの面倒も見たい気持ち。

６０坪以上の分譲地ですが、建物は古くても改装する予定。

首都圏にお住まいで、素晴らしいお人柄のI様。

数回チャンスを逃してしまい、申し訳なかったのですが、理想の戸建てを探していきたいと思います。

まだまだほかにもご依頼はあるのですが、取り急ぎ４月先約のお客様を優先に動きたく存じます。

どうぞ、素晴らしいご縁をいただければ幸いです。

メールでもファクスでもお気軽にお知らせいただけましたら嬉しいです。

福家ホームの前に咲く桜は根性がある！～今年のスタートも素晴らしく感じます～

2022-04-08T00:00:00+09:00

４月６日から７日は、入学式のシーズンです。

３月下旬に満開だった桜が、この入学の時期までに継続してもってくれれば・・・・。

と思い続けていた方も少なくないでしょう。

４月は新年度スタート。

ろいろとスタートを切ることがい多い時期。

４月がおわるとすぐにGW（ゴールデンウィーク）に突入。

福家ホーム㈱は５月１日から５月５日までGW休暇となります。

多くの企業も、この４月を充実した結果をだして、しっかりとGWで家庭との時間を楽しみたいと思います。

先日、逗子のS先生が、わが家に来てくださいました。

６時間くらいの滞在でしたが、すごく充実した時間でした。

家族でお話し合いができました。

家庭と仕事の話をしていただけました。

仕事があって家庭があるのではなく・・・「家庭があって仕事がある」

というお話でした。

私どもの仕事は「暮らし」を提供する不動産取引業です。

もっとも「家庭」に携わる仕事とおもってます。

家庭を大切にできない人は、不動産を求めるお客様を大切にできないのでは・・・とおもいました。

人は、決して一人では生きていけません。

これは、九州から１８歳で出てきてきた私が確信していること。

便利な時代ではあります。しかし、一人で生きている・・・と勘違いしてはいけません。

物を提供してくれる人もいれば、公共交通機関を営む人もいる。

薬を出してくれる人もいれば、お弁当を作ってくれる人もいる。

無人島にいるわけではないのです。

すべて「人」が携わります。

そして、「生きる」ということは、「人」と交わること。

「元気な人」と「元気がない人」がいれば、元気な人に救われます、そして、元気な人は、元気のない人を元気にしてくれます。

言葉や表情、態度、声の高さや大きさで・・・、メールやラインでは今一つ通じませんね。

福家ホーム㈱の会社の目の前に、根岸第三公園があります。

その公園には沢山の桜の木があります。

令和４年４月８日時点、多くの桜は散り始めました。

葉桜になった木も沢山でてきました。

写真のように、すぐ近くの桜の木同士でも、満開のままの桜の木と葉桜になった桜の木があります。

場所は同じでも、木の本質が違うのか・・・。

人はこの光景をみて、その違いにハッとされます。

人は光景が違う人をみてハッとします。

これから新年度を迎えた新たなスタートをきっている皆さまへ。

是非、「元気になりましょう」。

そのためには「元気な人と話しましょう」

元気になれば、元気がない人を元気にすることができます。

そうすれば、仕事から家庭に帰ってきた人は、家庭を元気にして元気な家庭を作ることができます。

「桜の木のように・・・」今年も一年、どうぞ、元気に宜しくお願い申し上げます。

見晴らしの良い場所で和風建築で清々しく住まう方を募る予定～横須賀市追浜東町～

2022-04-03T00:00:00+09:00

横須賀市追浜にお住まいのE様からお声がかかり、家を売りたい人がいると・・・。

相談にのってあげてくださいとの依頼。

さっそく、その家を売りたいというI様と本日お会いすることができました。

ご依頼者I様夫妻。

名義は母の名義ですが一心同体ですね。

今回の売却する家は、ずっと親御さんとお子様と暮らし続けた思い出のある場所。

そして本日内見。

寒い気温で天気は雨でしたが、素晴らしいI様夫妻のお立会いで、家もあかるくなりました。

空家となり、時間も経っているので、少々手直しが必要。

建物は注文建築でしかも地元の工務店のため、外観も造りも味があります。すばらしい！

ご縁あって、家を建てた工務店さんの息子さんと私は知り合いでした。（笑）

縁は異なもの味なものですね、なにかつながるのですで～。

すでに事前調査をおこなっているのですが、法令規制や再建築の諸問題もあります。

しかし、最大のメリットは１００坪近く土地。閑静な住宅地。駅徒歩圏。

一番のお勧めは、素晴らしい山々の景色や市街地を見渡す景観が一階から楽しめること。

これから、専任媒介を取得、販売図面を作成してきます。

楽しみです。

法令規制等を説明し、ご理解も得ました。

是非、素晴らしい買主様に継承していただきたいと思います。

思いは通じると思います。

引き続き宜しくお願い申し上げます。

「一日参り」おかげさまで弊社も第１３期を迎えます～お客様の感謝と社会貢献へ～

2022-04-01T00:00:00+09:00

令和４年３月末日は、素晴らしい決済の取引で締めることができました。

お客様へは、感謝のひとことしかありません。

ありがとうございました。

弊社は、平成２２年に設立しまして、その翌年の東日本大震災など・・・。

平坦な道はないにせよ、日々、コツコツとうごいてまいりました。

素晴らしいお客様からのお声がけをいただきました。

そして「誠心誠意」という気持をもって「仲介一筋」でまいりました。

コロナ禍でのリモートワーク、首都圏の好景気・・・など不動産売買を後押しする景気となりました。

そのことで、素晴らしき令和３年度をおえることができました。

ひとえに、数多くのお客様のおかげと心より感謝申し上げます。

本日から令和４年４月１日にはいりました。

福家ホーム㈱としては、第１３期を迎えることとなりました。

氏神様である大津諏訪神社様へも一日参りをしてまいりました。

皆様より数多くのご売却事案をいただきましたことに深く感謝です。

夢あるマイホームのご購入依頼をいただきましたことに深く感謝いたします。

令和４年４月中に決済を控えている東京のMU様、久里浜のME様、鎌倉のY様決済へはしっかりとご対応申し上げます。

従前から専任媒介で依頼を受けて販売活動をさせていただいている西浦賀のI様、葉山のS様、公郷町のI様、三春町のW様、東京のK様には感謝です。皆様のために、スタートダッシュでご対応し素晴らしい買手様をお探しいたします。

マイホーム探しをご依頼をいただいている会社社長のS様、葉山のK様、N様、I様、N様・・・他の数多くのお客様のためにも、手まめ足まめで仕入れ活動に徹底してまいります。

底地、借地などの地主様、そして、東京の弁護士の先生とおこなっている現事案などのコンサルタント業務も、しっかりと引き続き継続してまいります。５月には完結できそうです。

令和４年４月１日、会社ではリフレッシュとなるスタート。

新年度にあたり、新しい取引をむかえることができることに、心がわくわくしております。

そして、一人でも多くのお客様に「福」ある「家」をご提供できるように活動してまいります。

どうぞ、新年度も福家ホーム㈱を宜しくお願い申し上げます。

契約からお引越しまでわずか１か月で！～横須賀市大矢部新築決済終了～

2022-03-31T00:00:00+09:00

本日、めでたく、大切なお客様であるS様との新築の決済がおわりました。

横須賀市大矢部某所。

１２日前に、引渡しの立会もしてますので、修正箇所を事前に修理し、境界標の立会も完了してますので決済手続きのみとなります。

横須賀の某所に、S様と売主H社様、司法書士、保険会社さんとわたくしが集合。

月末でしたので、やや送金にお時間はかかりましたが、無事に完結することができました。

送金手続きをまっているあいだ、S様とは沢山のお話をすることができました。

思えば、契約は今月最初。

決済が今月末、そしてお引越しは４月のいずれかの予定！。

素晴らしい動きをなされたS様家族。

お仕事をしながら、そして、子育てをしながらの不動産購入の作業に頭が下がりました。

今日、S様ご家族の夢がひとつ叶いました。

その一環にいれたこと、私にとってすごくうれしい日となりました。

S様、本当におめでとうございます。

私もそうですが、「マイホームをもつこと」・・・、これは、自らの人生感が飛躍し、家族との幸せに直結します。

「暮らし」と「家庭」。

「庭」のある「家」を家庭とも呼びます。

今回の一戸建ては庭付です。

そして、閑静な佇まいで車のとおりもそんなに多くないすばらしく子育てに最高な場所。

かわいいお子様たちもそれを肌で感じてくれたのでしょうか。

先月下旬に、S様と私は、この物件に出会ったとき、近くのお稲荷さんが祀られてました。

全員でお詣りしたことを鮮明に覚えてます。全てがスムーズにいったことをうれしく思います。

S様家族のおかげです。

天気にもめぐまれ、心地よい風が吹く中での決済の時間。

決がおわり、別件の立会終了後の夕方、お稲荷様にお礼参りにいきました。

清々しかったです。

今日は素晴らしい日となりました。

そして、本日の決済は、なんと１２時から１３時のまさに「吉」の時間でした。

間違いの内ないご対応をいただいたH社のRさんにも深く感謝しております。

S様のために有難うございました。

S様家族のご多幸とご健康を心よりお祈りいたします。

おめでとうございました。

公示価格の上昇率と実際の相場の上昇率は大違い～コロナが変えた横須賀市と葉山町の比較～

2022-03-27T00:00:00+09:00

最初にコロナが日本で発見された・・・それは２０２０年１月１５日。

あれから２年と２ヶ月が過ぎました。

そして、今年３月、国土交通省から発表された２０２２年１月１日時点の公示価格。

不動産の相場は著しく変動しましたね。

２０２０年以前（２０１９年１２月以前）の査定価格と、２０２２年の査定額の差が大きくかわりました。

それは場所によりますが。

なお、変動率については、公示価格だけをみてもなかなかピンときません。

私ども不動産会社の仲介取引では、「需要」と「供給」により大きく相場が変ってきます。

不動産価格が高くなる要素・・・希少、数が少ない、地域が狭い、人が集まる、利便性が良い、発展する予定

不動産価格が下がる・・・・たくさん供給がある、人が集まらない、不便、過疎化

私はコンサルタント業務で査定書を作成することが多くあります。

２０１９年１２月以前の査定書と、現在の不動産相場は大きくかわってきてます。

とくに「三浦郡葉山町」、「鎌倉市」。

葉山町を取り上げてみましょう。

多くはバス便、そして高台、不便。・・・という感想をお持ちの方が多くいらっしゃいました。

２０１９年頃、高台の分譲地（長柄や一色）で１坪当たり４０万円から５０万円で取引がなされていました。

東京まで通勤する方も多く、やはり駅近のほうが人気がありました。

バス便は敬遠されたましたね。

そしてコロナ発生！

２０２０年４月頃から、在宅やリモートワークが流行り出しました。

東京通勤が郊外の在宅勤務となり、どんどんと、首都圏離れがすすみはじめました。

そうえいえば、昭和６２年のバブル絶頂期も、やはり東京から価格が高くなり、逗子や葉山に住み替える方が多くなってきて、連動して逗子や葉山もバブルになった記憶があります。

なんとなく似ているなぁ～。

いまは、葉山の高台の分譲地では、１坪当たり７０万円から９０万円で取引されています。

そして、物件が少なすぎます。

物件がないから、買取再販事業をおこなう不動産会社の方々は挙って高くてもかっています。

葉山町の面積は約１７㎢で人口は約３１千人

横須賀市の面積は約１００㎢（葉山町の６倍）で人口は３８２千人（葉山町の１２倍）

この差ですよね。価格差は・・・。

価格が高くなる→町が狭い→希少→物件が出ない→高くても買う人がいる。

この流れなのです。

これは鎌倉市、逗子市にもいえています。

今回の公示価格では、データー上２割増しとなっていても、実勢価格は２０１９年頃の単価の倍額になっている場所があります。

バブルと同じように、高くなればいつかは下がるのが相場というもの。

高止まりになることもあるでしょうが、いつかは下がるときがきます。

「買えるときに買う」、「売る気持ちになったときに売る。」

時代はながれます。諸行無常です。

そのように考えないと、なかなか腰が重くなるのが不動産売買なのです。

今後も続くであろうリモートワーク。

良い物件を購入したり、良いタイミングで売却するのも、「思い切り」が大切ですね。

＃公示価格

＃コロナ

＃鎌倉市

＃葉山町

三浦市某所の棟上げ式！～すばらしい社長とのご縁～

2022-03-26T00:00:00+09:00

２６日の先勝。

おめでたい日となりました。

私の大切なお客様であるＩ様の上棟式がはじまりました。

１2０坪を超える敷地を昨年１２月にお買い求めいただき、スピーディーに建築の打ち合わせをおこなったＩ様と工務店様はすごい。

朝一番で月極駐車場の移動のあと。重機がはいり、クレーンと十数人の職人さんが作業され、ものすごく活気ある現場となっていました。

Ｉ様ももちろん、同席。

Ｉ様は、これからどんどんと大きく飛躍される方です。

私ども夫婦はそう確信しています。

お互いに商売をしている関係で、いいときも悪いときもこのようなご縁で喜びを分かち合えます。

Ｉ様とのつながりは、Ｉ様の親戚のＳ様と土地取引をしたことから始まりました。

Ｓ様は土地を福家ホームの仲介で購入していただいたあと、知人の工務店さんで注文建築の依頼。

そのＳ様とのご縁は、もともと私の妻の友人の紹介。

妻の友人Ｋ様のおかげで、今回のように数人の大切な方のご縁が広がりました。

そして、この大好きな三浦の地に、数軒の注文建築が生まれました。

素晴らしいことです。

家は人を幸せにします。

人は人を幸せにします。

人は家を求めます。

この仲介の仕事は私の生きがいです。

このようなおめでたい日に毎回そう思います。

Ｉ様、本日は本当におめでとうございました。

嬉しい！

売主様の縁結びの気持ちが通じました～クリオ衣笠のお引渡し完了～

2022-03-25T00:00:00+09:00

宅建協会の役員さんからのご紹介でつながった売主であるオーナーO様。

本日、O様の所有する「クリオ衣笠」の売買決済をおこなってまいりました。

場所は東京の某所。

次元が違う・・・躍動感がみなぎる街。

某T社は、契約室が十カ所以上あり、しかも駅前の高層ビル。

横須賀とはちがうなぁ～。

ギャップを感じました。

O様には引越しさきの場所から足を運んでたいだきました。

かわいい赤ちゃんも同席。

本当におとなしく、おりこうさんでした。

買主N様は東京の在住。

N様も午前中に自宅の売却決済をして、そのお金でクリオ衣笠の決済というダブルヘッダー。

しかも、昨年の１２月２７日に売買契約して、本年度末近くの今日の決済。

何か印象深い。

私は売主O様の仲介。

買主の仲介は大手T社。

大手T社の担当のE様も素晴らしく、スピーディー。

そのため、円満でかつ安心して取引を完了することができました。

今回の一番の目的は・・・。

売主O様は、いままで暮らしてきた大切なお部屋を素晴らしい方に買っていただきたいという強い思い。

お引渡し前の一昨日・・・・

O様ご一家はお部屋との最後のお別れをされました。

お子様もご一緒にお部屋にご挨拶したそうです。

「いままでありがとう、お風呂ありがとう、おトイレもありがとう、・・・」

それを本日きいて、涙がでそうでした。

お子様にとってみれば、生家です。

一つお別れもありましたが、新たな一歩となりました。

決済の時に、その寂しい思いに駆られてはいたとおもいますが、今回の購入者のN夫妻がすばらしく、上品で穏やか。

O様は・・・「N夫妻がこのお部屋を継いでくれて、本当によかった！ありがたかった！」・・・と。

寂しい思いも、継承する方の表情でその想いは嬉しさに変わるものですね。

このたび、その思いが通じたO様とのお取引がおわりました。

私は、すがすがしいきもちになりながら、繁華街の東京をあとにしました。

皆様、本当にありがとうございました。

皆様のおかげです。

そして、O様家族のおかげです。

おめでとうございました。

ありがとうございました。

フラット３５の金銭消費貸借契約～配偶者の代理送金はできるのか・・・～

2022-03-22T00:00:00+09:00

S様が購入する新築の決済まであとわずか。

今月中旬には売買契約、そして、すぐに既存の住民票をもって、建物の表示登記申請。

そして、本日の金消契約（金銭消費貸借契約：融資契約のこと）までたどり着きました。

融資担当の方にも感謝です。

S様はお仕事をお休みしてくださいました。

金消契約は本人自筆。

明るい奥様は、これまで、行政の書類や学校手続き、ご主人のフォローなど、この短期間で目まぐるしく動かれました。

素晴らしい。

融資手続きですが、住宅金融支援機構の関係。

昔でいう、住宅金融公庫。

その融資業務をおこなっってくださるのが「ARUHI」さん。

よくテレビのコマーシャルで中村アンさんがでています。

今月下旬の決済当日に、どうしてもご主人が出席ができません。

事前にARUHIさんで融資契約を行い、決済日に奥様と売主、司法書士が集合し、司法書士の先生のOKがでればARUHIさんがお客様の通帳に融資金を振込します。

通帳はご主人の名義、そして振り込む名義人もご主人。

当日は奥様が代理でおこなうため、通帳のある銀行にご夫妻で事前面談にいきました。

妻である配偶者が代理手続きをする場合、事前にご主人の本人確認と身分証明が必要。

某銀行さんは、奥様の名前をしっていました・・・？。

もしかすると、今までの履歴で、ご主人と奥様の情報を登録しているかもしれませんね。

ご夫妻が揃って初めてできる技。本人確認が終了。

近年、自分のお金さえ、入金するのも引き出すのも、そして振り込むのも「本人確認」が必須。

ましてや、不動産の残代金は何千万円・・・、その振込するのは、本人確認と資金用途などのエビデンスも必要になります。

無事に本人確認がすみ、その足で金消契約にうかがいまして無事に手続きが完了しました。

ここまでの２週間、ご主人様、奥様のご努力に頭が下がります。ありがとうございました。

そして一緒に頑張っているかわいいお子様たち！感謝。

ありがとうございます。

もうすぐ新居に引っ越しできますね。

楽しみにしております。

＃フラット３５

＃中村アン

＃決済

＃代理

今日はお彼岸、命日でお墓参、そのあとは調査・・・～天国のKDさんに挨拶～

2022-03-21T00:00:00+09:00

毎月２１日は、命日・・・。

お墓参り。

義祖父の命日でもあり、そして、大切なN社長とご縁を結んでくれた今は亡きKDさんの命日。若くして他界し、悔やまれました。

その前日の２０日は亡き父の命日。５９歳で他界し、早すぎます。

いつものように、朝起きたらこの時期になると、ご先祖様、亡き友人、亡き父へ挨拶したくなります。

ご先祖がいなければ私も存在しない。

亡き友人がいなければ大切な方とも会えていない。

感謝、感謝、感謝。

天国へむけても感謝したい。

しっかりと手をあわせ、黙とうする。

心の底からそう思います。

お墓参りをするとどことなく清々しくなります。

そして、ほとんど雨も降ったことがない。

お墓参りを終えて、その足で買付証明をいただいている事案の調査。

大きい土地の売却の依頼。

しかし、位置指定道路（幅員４ｍ）に間口は４ｍの接道。

大きくても２棟しか建築できません。

そして、その土地を通って隣地への駐車場の往来がある。

その往来は地元のお付き合いで塞げません。

考えた結果・・・・

位置指定道路を延長すればすべてが解決します。

さっそく、現場にいき、測って、購入申込をいただいているD社様へ提案しました。

今後は、設計、行政、コスト、分譲価格などを考慮しての土地買取金額が決定すると思います。

土地オーナーのお気持ちをしっかりと受け止めたい。

なぜなら、その土地のオーナーをご紹介いただいた方は、私の大切な、大切なお客様。

先日久里浜の家を売却してくださったN様。

かならずや道を開きたい。

今後、絶大に信頼しているD社へと協議をさせていただき、売主様と円滑に売買契約へ結べるようにしたい思います。

話はとびますが、ここのところ、東京に行く機会がおおくなりました。

フジテレビの近くの臨海副都心は十数回とおりました・・・。

気のせいか、神奈川県以外に東京圏内に事業が拡大しております。（笑）

＃フジテレビ

＃命日

＃お彼岸

＃位置指定道路

不思議なタイミングで本日ご契約、素晴らしいご縁～横須賀市久里浜リフォーム分譲～

2022-03-20T00:00:00+09:00

20日㈰先勝の今日、横須賀市久里浜の一戸建ての売買契約を行わせていただきました。

買主はM様ご夫妻。

お日柄を重んじる方でもあります。

「先勝（午前は吉）」に午前中に売買契約のサイン。

午後は、売主D社にお越しいただいて手付金の授受。

願いが通じ、無事に成約となりました。

ここに至るまでには・・・

M様夫妻は、別の物件をみにいったようです。建築条件付きの土地。

その前は、中古一戸建て・・・、そして購入しようとおもったら売れてしまった。

ほかには、近くで気に入った物件があったそうですが地下車庫に車が入らない・・・。

私が、分譲売主D社様の承諾をいただき、現地に「リフォーム中、分譲予定」の看板を置きました。

M様夫妻は、違う土地を見に行ったかえりに、私の看板をみて電話をかけてくださったのが今回のきっかけ。

そのあとも２組の問い合わせはありましたが、M様の内見が一番でした。

このタイミングが無ければ、M様夫妻とは契約にいたらなかったかもしれません。不思議です。

とんとん拍子に話が進みました。

最初からスムーズな話は、あちになってもスムーズに運びます。

分譲会社で売主のD社様は私が大変お世話になっている方。

D社が所有するまえの前オーナーは大変お世話になっているN様。

N様は、もともとS先生のご紹介。大変お世話になっている方。

今年の寒いとき、N様は、D社へ引渡しをするとき、寂しい表情と期待と夢の表情・・・

大切に所有してきた土地と建物が、D社のリフォームで生まれ変わる・・・そのあとは、最後には、素晴らしい方が暮らしていただければ・・・、

その願いをお持ちで会った前オーナーのN様。

素晴らしいこの日、素晴らしいM様夫妻との売買契約ができました。

かわいくてたまらないお子様も契約にご同席！

「ありがとうございました・・」としっかりとご挨拶ができるお子様。

涙がでそうです・・・。

前所有者のN様、素晴らしい方が暮らすことになりました。

願いを叶えることができたような気持ちです。

本当によかったです。

これから、M様夫妻とかわいいお子様のために、しっかりと引渡しまでご対応いたしますので宜しくお願い申し上げます。

そして、本日ご来店いただいたM様、本当にありがとうございました。

そして、おめでとうございました。

二日間で３件の売却予定の査定依頼を受けました～ハイランド、公郷町、六浦東～

2022-03-19T00:00:00+09:00

１８日と１９日に、売却の査定依頼。

計３組となります。

いずれも私ども大切なお客様の知人の皆様です。

一つ目。

S先生のご紹介によりおこし頂いたA様。

横須賀市ハイランドの一戸建てをお持ち。

４月に入り、荷物を片付けてから、査定となります。

南道路で築浅、初めてのマイホームの方にはピッタリと思います。

場合によっては賃貸として貸す可能性もあります。

しかし、住宅ローンの金利上昇の懸念や、貸主責任により修補や管理責任で貸すにもリスクはあります。

二つ目。

]福家ホーム株式会社のホームページをご覧いただいたお客様。

そして近所の方の口コミで福家ホームへご連絡をいただいたK様。

親御さんの土地建物の売却価格を知りたいというご依頼のようです。

ご子息が来週お越しになります。

京急堀ノ内駅から徒歩圏の一戸建て。

しっかりとヒアリングをして、ご不安を与えず、しっかりと対応してまいりたいと思います。

三つ目。

E様のご紹介による金沢区六浦東某所の一戸建て。

４月最初にご自宅訪問、そして査定となりました。

８０坪超の土地に注文建築５０坪超の建物付き。

こだわりの建物で、平坦な場所です。

おそらく素晴らしいか価格で購入者が見つかると思います。

月日も早いもので、もう年度末です。

卒業式やお引越し、お彼岸など、さまざまに動きが多い月ですね。

今月は、先約のお客様による決済やご契約の日程でうまっておりますが、４月に入りましたら、新しいお客様との出会いが待っています。

ひとえに、ご紹介をいただている大切なお客様あってのご縁。大切にしてまいります。

こころからご紹介してくださった方々に感謝です。

感謝の意をもちながら、お越しになられるお客様皆様への目線にたち、しっかりとヒアリングと夢と目標を語り合うことができればと思います。

日々、感謝、日々新しい！

ありがとうございます。

＃売却

＃金沢区六浦

＃ハイランド

フラット３５の融資に必要な適合証明書～東京都墨田区某所のマンション～

2022-03-18T00:00:00+09:00

墨田区某所のマンションの売買契約で、買主M様は、購入するためにフラット３５の融資利用されます。

フラット３５の融資条件は「フラット３５S（エス）の適合証明取得]が条件。

融資は内定してますが、この適合証明書が取得できないと融資の実行ができません。

昨日、妻の立会のもと、設計士二名で室内の検査。

チェック後、手すり設置条件で合格。

もちろん、二度手間になると費用がかかりますので、その場で建築士さんが手摺の設置をおこなっていただきました。

この件は売主の承諾もいただきました。

この適合証明書を取得できれば、金利も優遇されます。

同時に、耐震基準適合証明も取得できました。

この証明書が取得できれば、所有権移転登録免許税の軽減ができます。

そして、鉄筋コンクリート造で築２５年を超えていても、住宅ローン控除が申請できます。

証明書取得や手すり工事に十万円は超えましたが、かなり有意義な手続きなのです。

売主さんから購入する買主様の手続きになりますが、売主さんの名義のまま（引渡す前）で申請が必要なのです。

買主さんの名前になった後に、この申請をしても、住宅ローン控除や登録免許税の軽減を受けることができません。

今回は、不思議なご縁もあり、売主様と元付会社様のご理解を得てできたおかげです。

それ以上に、購入されるM様のご努力のおかげなのです。

M様におかれましては、お仕事をこなしながら、いろいろなクライアントの方々と接しながらも、この膨大な資料集めをしながらの融資手続きにつかった時間ははかりしれません。

感謝の一言です。

ようやく本日融資内定にこぎつけたM様から、安堵の声をきくことができました。

４月半ばに決済をひかえてますので、夢は広がるばかりです。

今後もしっかりとフォローしてまいります。

ご紹介いただいたS先生、順調にすすんでおります。ご安心してください。

そして妻の大切なお客様であるM様家族の皆様、これからも頑張りますので、宜しくお願い申し上げます。

寛大な買主様、引渡し日が契約から１年後～横須賀市追浜町の契約～

2022-03-17T00:00:00+09:00

買主E様は、私が長年お付き合いしている方です。

その方の知人が売主のK様。

K様をご紹介いただき、３月１５日に売買契約を締結することができました。

K様は４０年もこの地に暮らしてましたが、高齢化もあり、高台のこの地を離れ、ご子息が暮らす場所に移住する予定。

その祈り甲斐もあって、投資家のE様が、購入の意志決定をしてくださりすみやかな成約となったのです。

通常、売買契約から引渡しまでは３ヶ月位が相場。

めずらしいのですが、売主K様の都合により、引渡しは来年の３月。

引っ越し先の改築工事、そして今暮らしている場所でのお役目もあるようです。

買主E様も快諾してくださり、手付金を支払いましたが・・・。

仲介として注意する点。

引渡が長い場合でも、引渡すまでは売主の所有で管理責任。

①自然災害時の契約解除条項

②契約不適合責任

③現状有姿であるが、契約から１年後の引渡しまでの善管注意義務。

④契約時の土地建物の状態が、１年後に著しく変化したときの対応。

他にもいろいろありますが、このような注意をもって引渡しまで仲介業務を進めてまいります。

建物は古いので修補は必要ですが、K様の申告では雨漏りもシロアリもない。

そのような申告ではありますが、契約不適合の期間を設けて、買主の保全を図ります。

契約書にもしっかりと条文化しました。

まずは、売主様、買主様、双方が信頼関係のなかでの契約ができました。

私も安心しました、

K様、E様、売買契約、本当におめでとうございました。

こみ上げる嬉しさでした・・・ご縁がご縁をつなげてくれた不思議な契約！～横須賀市大矢部新築～

2022-03-13T00:00:00+09:00

S様夫妻とかわいいお子様との出会いが始まったので昨年の５月・・・。

私が２０年来お付き合いしているオーナーの売却物件を見に来てくださったときの出会い。

これがS様家族とのご縁の始まり。

月日が経ち・・・

S様夫妻が本日お越しになられました。

目的は、横須賀市大矢部某所の新築の売買契約。

こころから嬉しく思った契約となりました。

S様夫妻の表情は、昨年の５月以降、一番素晴らしかったです。

先日は、鎌倉市二階堂の契約前の調査で鎌倉におりましたが、その現地調査中に、偶然中の偶然、S様ご主人とばったりと会ったのです。

この出会いは「S様夫妻とのご縁は、まちがいない」と思いました。

私自身、S様ご家族と何らかのご縁があると確信した日となりました。

そして、物件の近くにはお稲荷様があり、S様家族とみんなでお詣りしました。

今日は、S様夫妻と分譲会社担当者が集まっていただきました。

その時・・・

S様いわく・・「実は、今日は子供の誕生日なのです！」と。

私は、S様夫妻と偶然に出会ったのは間違いないのですが、最初の出会いから鎌倉での出会い、お子様の誕生日などなど・・・。

あまりにも偶然が重なり不思議と自然に嬉しく思いました。

まずは、S様ご家族のお喜びになられたことがうれしかった。

そして、これから引渡しへの道のりとなりますが、一緒に共に頑張ってまいりたいと思います。

S様、おめでとうございました。

そして、福家ホーム㈱に仲介を託して下さり、本当にありがとうございました。

３回目のワクチン接種完了、令和４年３月のこの時期に確定申告は・・・

2022-03-12T00:00:00+09:00

１２日の本日、神奈川県宅建協会本部にいきました。

３回目のワクチン接種が完了しました。

職域接種でモデルナ筋注でした。

１回目も２回目も副反応もなく・・・

今回の３回目はどうなることやら・・・。

予防に接種前のカロナール投薬を行い、発熱予防をいたしました。

なぜなら、明日１３日㈰は専任媒介のリフォーム中古一戸建ての再案内、午前中は新築の契約があるためしっかりと体調を整えておきたいのです。

おめでたい席で、幸せな表情でお客様がお越しになるわけなので、私がお客様以上に爽やかでありたいのです。

話は変りますが・・・

質問が多くなってきているのがこの確定申告のこと・・・。

「令和３年度所得税の確定申告」は、令和４年２月１５日から３月１５日まで期間です。

そろそろ終了です。

お早目に申告してください。

郵送もネットも可能ですので。

この申告義務がある方は、令和３年１月１日から令和３年１２月３１日までに所得があった方となります。

また住宅ローン控除申告もこの期間にお住まいになった方が該当となります。

ちなみに、令和４年１月１日以降に不動産を取得したり引渡しを受けたりした方は、または、土地や建物を売却された方は、「令和４年度の所得税等の申告」になりますので、令和５年２月１５日から令和５年の３月１５日の期間は申告の時期となります。

なお、相続が発生した方は、死亡した時から１０ヶ月以内に申告する必要がありますのでご注意ください。

住宅ローン控除の還付申告は、あくまでも還付（納税分を戻してもらう）なので、申告期間を超えても罰則はないはずです。

早くても遅くても、住宅ローン控除の申告はなさってください。

会社の年末調整以降で翌月位に発行される源泉徴収票（令和３年度所得）が必要になります。

それと、銀行の住宅ローン残高証明書（令和３年１月１日～令和３年１２月３１日まで）をご用意して還付申請をされてください。

土地建物の謄本関係は、法務局で取得できます。

あと３日間しかありません。

がんばってください。

＃確定申告

＃ワクチン

＃相続

隣地が売りに出たら、高くても買ったほうよいという格言とは～横須賀市追浜町～

2022-03-11T00:00:00+09:00

３月１５日に売買契約の予定となった横須賀市追浜町某所の一戸建て。

もともとは、奥の土地を所有しているE様が隣地購入を希望していたことがきっかけなのです。

私が大変お世話になっているE様からの一本ので電話。

隣地が売りに出るから、買う方を頼むよ！って。

E様は以前から、隣地の人に、買いたいから売るときは声をかけてね・・・、と伝えていたそうです。

近年、高齢化が進んでます。

横須賀は、地勢的にも高台が多く、なかなか暮らし続けるには困難・・。

先日、プロサッカーの大久保選手の関係で逸見地区で横須賀市施設の建物を借り受けるという記事をみました。

若い方が挙ってクラス高台になるとよいとおみます。

私も長崎市で百数十段の階段を上って暮らしていたおかげで骨折したことがありません。

E様にとって、その時を迎えた昨今。

隣地が出ることになったので、売買の交渉をしていただきたいと。

さっそくに、隣地所有者であるK様に伺いました。

査定、現地調査・・・。

隣地のK様の土地は公道に面して、脇の私道にも面する角地。

しかし、私道は第三者の所有地。

法的には、建築基準法４２条１項５号（道路位置指定）の認定を受けている私道です。

この道に２ｍ以上敷地が接していれば建築は可能。

しかし、私道を通行したり、給排水管を埋設したりする場合は、私道所有者の承諾が必要。

E様の土地は私道には面してますが公道には面していません。

高台で駅まで２０分近くかかる今回の場所。

ですが、どうしてもE様にとっては購入したい。

そうすれば、奥の所有地とK様所有の手前の土地が地続きとなります。

将来は使い勝手が良くなるのです。

得てして、「買いたいときには売ってくれない。」

「売りに出ているのに買う気持ちになれない・・・とか買えない・・とか」。

隣地の購入の売買はそんなに多くないのです。

隣地が売たとき・・・これぞ「千載一遇」のチャンス。

売りに出たときに「買うことができる」・・というタイミングこそ、最大のチャンス言えます。

不動産はたくさんありますが、同じものはありません。

しかし、地続きの土地は世界に一つだけなのです。

今回の事案、E様は即決。

そして売主のK様も快諾。

今後、契約から引渡しまでの期間は長いのですが、合意にいたりました。

余談ですが、調査で気づいたのですが、E様の土地内の建物の雨樋は、どうやら隣地に越境しているような・・・。目視ですが。

しかし、隣地を買えば、このことも自己所有地内になるので問題ないですね（笑）。

将来はアパート建築ができるかも。

E様もK様も将来の夢は膨らむばかりです（笑）。

４０年の歴史に終止符・・～横須賀市追浜町の底地決済終了～

2022-03-10T00:00:00+09:00

売主S様と買主N夫妻と一緒に、本日、土地の売買契約と同時に所有権移転を一括で行いました。

司法書士はいつもお世話になっておるHY先生。

土地の売買といっても、底地です。

「底地」とは・・・・　　　　土地の上に土地所有者とは違う建物所有者がいて、その方が土地を借りている状態。借地権といいますがその借地権と建物に供されている土地のこと。

土地を貸す人を地主さんと呼びますね。

土地を借りている人を借主ともいいますし、建物を所有しているので借地権付建物所有者ともいわれます。

建物所有者兼土地の借主であるN夫妻様は、ここに住んで４０年。

今回の土地の売主S様の親御さんの代から土地を借りて住んでいました。

HY先生の進行により登記委任状や権利証、登記識別情報通知を確認して、問題なく登記に入りました。

ここまで至るには、地主S様の土地が大きく一団であったので区割が必要。

N夫妻が借りている土地は、その大きな土地のうちの一部でした。

仮に土地が１００坪としても、登記所（法務局）にいっても、N夫妻の借りている面積はわかりません。

そのため、測量に入る必要があります。

この一段の土地には数軒の建物（借地権付建物）があります。それぞれの土地の借主同士で境界線をきめないと問題が起きます。

このような場合、地主さんはそこに暮らしていないので、の範囲を明確にはできません。

土地家屋調査士に入っていただき、借地権付建物所有者同士の境界線を確認します。

そして「土地借地界の確認書」を作成します。

その前には、一段の土地の大きな周りを、隣接の第三者と地主さんで境界を確定します。

このようにして、今回のN夫妻が購入する部分が、測量と分筆（ぶんぴつ）登記を経て決済ができるようになるのです。

土地を持っている地主さんと、建物を所有している借地権付建物所有者は、たまに相反することもあります。

そして、見た目は一つの一戸建ての不動産としても、将来、権利移動（売買や相続）がおこおうとしても、分裂した権利であるため、なかなかスムーズにいかず問題がおおくあります。

最近は、将来の子孫にこのような借地権や底地権のように一つの不動産に相反する権利が二つあること懸念するケースが多くあります。

それぞれが、自分の目が黒いうちに、相手方とうまく話し合って、別の意味での相続対策をおこなうことがおおくなってきています。

すでに二件の借地権の事案も並行におこなっております。

しかし、底地の売買ではなく、４月は土地の更地返還、６月は土地の更地返還・・・と、借地権を返すケースもおおくあります。

借地権は賃借権です・・・地代もかかります。更新料もかかります。

土地を借りていいることは、先行き契約が終了するときは、土地を原状回復（建物解体・滅失）をもって返さないといけません・・・いわゆる更地返還。

更地にするためには数百万円のコストがかかります。

いっそのこと、底地を購入したいのだが・・・という相談も多くございます。

これからの時代、このようなコンサルが増えてきそうです。

本日は、４０年の歴史ある素晴らしい関係に終止符をうてたこと、おめでとうございます。

大安吉日、絶妙なタイミングでの成約となりました。～鎌倉市二階堂リノベーション～

2022-03-06T00:00:00+09:00

愛されて建築された建物が、一人の投資家の方の手によってよみがえりました。

古都・鎌倉・・・二階堂。

平坦でこの街並みは歴史を感じます。

本日、この一戸建ては、市外在住の買主様によりお買い求めとなりました。

私は、この建物を蘇らせた売主のY様と一緒に、横浜の契約場所にうかがいました。

買主の仲介業者A社の担当の方が買主様を見つけてくださいました。

そして上司の方は、如才なく素晴らしい動き・・・プロですね。

一昨日に購入申込がはいったのですが、翌日、調査、重要事項説明書の作成、そして本日の売買契約。

３日間で、この膨大な書類をこなした仕事量はなかなかできるものではありません。

A社はすごい。

私は、元付（専属専任媒介）の立場であったのですが、A社がほぼ書類をくれました。

もちろん、私も一連の調査は２日間で行いました（笑）。

契約場所で初めて買主様ご夫妻とお会いできました。

さぞ、多忙であったことと・・・短期間での手付金のご用意や購入の決断、資金繰りなど・・・。

しかし・・・

契約でお会いしたご夫妻の表情はとても柔らかく喜びに満ちておりました。

ほがらかで、焦りもなく、今回の二階堂の物件をすごく愛してくれていたと感じました。

売主Y様も、私と同様にお喜びになってくださったのかなぁ～と感じました。

不動産の売買とは・・・これはタイミングなのです。

このタイミングをのがすと、売買契約になかなか至らないことがたくさんあります。

購入申込から契約締結の期間が短くても、担当者の動きひとつでスピーディーに仕事がこなせます。

契約の場で、買主様ご夫妻に焦りが微塵も無く、こころからお喜びになってくださった表情が、このことを裏打ちしてるように思いました。

二階堂の建物・・・当初、注文で建築された元オーナー様も、このことを、必ずや、お喜びになってくださっていると信じております。

素晴らしい方から素晴らしい方へ継承されること、・・・これが不動産の素晴らしいところなのです。

本日は、大安・吉日。

良き日に素晴らしい天気となり、小春日和のこの日にめでたく結ばれたことに感謝します。

最後に鎌倉宮でお礼参りをしましたら、こころから清々しい気持ちとなりました。

売主Y様、本当にありがとうございました。感謝申し上げます。

買主ご夫妻、おめでとうございます。そして、買主側A社の皆様、お疲れ様でございました。

北久里浜駅など２駅利用できる平坦な土地～建売、アパート、寮、事務所向け～

2022-03-04T00:00:00+09:00

京急久里浜のリノベ物件を販売中で、もともとの所有者であったN様のご友人のお話。

ご友人はI様。

N様が物件を見にいくときにご一緒してくださったあたたかい方。

今回、そのI様からお声がかかりました。

土地を売りたいと！

京急線、北久里浜駅から徒歩１８分。

横須賀線、衣笠駅まで徒歩１７分。

平坦地はさすがにいいですね。

土地がひろいので、その範囲を明日採寸しようと思います。

なにせ広い。

進入路は、位置指定道路。

建築基準法第42条1項５号道路といいます。

この道に土地が２ｍ以上接していれば建築は可能なのです。

今回の道路の幅員は４ｍですので、建築物は２棟建築できます。

１１６坪の広さなので、１区画あたり約５０坪ずつですね。

あとはアパート用地としても面白い。

準工業地域なので建ぺい率は60％、容積率は200％。

接道の間口や専用通路の幅員によって床面積の限度もかわります。

長屋でもよいし、会社の社員寮でもいい。

あとは、横須賀ならではのベース賃貸住宅。

土地が広いのでさまざまな用途がございます。

概ね土地の調査もおわりましたので、あとは活動するのみ。

分筆（ぶんぴつ）、合筆（ごうひつ）が繰り返されているので、測量図が多様。

とくに、土地と土地をあわせて（合筆）できた土地は測量図がありません。

そのため、全体像をつかみながら販売活動を行ってまいります。

最初にご紹介しようとおもうのは、日々お世話になっている買取会社さんです。

いつも買ってくださり、その後も話をつなげてくださっているお世話になっている皆様。

その後、買取り分譲の採算に合わない場合は個人投資家へのご紹介に移りたいと思います。

乞うご期待ください。

沢山お話をしているうちに、人生設計が変る・・・～家族全員一丸となっている編～

2022-02-27T00:00:00+09:00

S様家族と出会ったのは昨年の８月頃でしょうか。

私が長年お付き合いしている横須賀市吉井のA様のご自宅の売却活動したのも昨年。

その活動中にご案内に来場してご縁ができた方が今回のS様家族。

吉井の購入も数か月チェレンジされたのですが購入まではいかずこれからの暮らしをどうしていこうか・・・、と考えるS様。

実は、吉井のA様からご紹介いただいたご子息も、先月横浜の土地をご購入いただいて、これから注文建築！

そのタイミングにS様が暮らしたい場所は見つかったのです！

何と言うことでしょう。

吉井のA様のおかげで、たくさんのご縁が広がっている。

本当に縁は異なもの味なもので。

感謝の一言です。

S様家族には、かわいい、元気なお子様が二人。

そして、真面目で実直なご主人と、優しく笑顔が素敵な奥様。

昨日、横須賀市某所の一戸建てをご案内しました。

S様のご指名の物件でした。

内見し、周辺の環境も素晴らしくお気に召してくださいました。

真面目なご主人は、「結論は翌日」と。

子のご案内の日、S様家族と解散しようとっしたとき、近くの稲荷大明神様に気づいたのです。

私は一目散にお稲荷様のもとにいきました。

この地で仕事をさせていただくお礼として。

そうしたら、S様ご夫妻と、かわいいお子様達も、ご一緒に参拝となり、順番に二礼二拍手一礼・・・。

S様家族、素晴らしい！

翌日、S様ご夫妻がご来店されました。

購入申込と融資の仮審査申込の作成。

そのとき、ご主人から一言・・・「昨日お稲荷さんにお礼したら、今回の物件は急いで手続きを進めたくなったんです！」・・・、と。

そして、「転校しなければいけない子供たちも賛同してくれた！」と。

いままでと違うS様ご家族の意志の強さは本物でした。

ご縁が実るように祈ります。

日曜日もローンセンターは営業しているので、融資仮審査を提出し、あとは待ちの状態ですが。

S様家族も私も同じ気持ち。

念ずるのみ！

がんばりましょう！

横須賀市安浦町の一戸建て、決済完了～投資家の方による素早い決断～

2022-02-26T00:00:00+09:00

N先輩のご紹介でご縁をいただいた売主のH様。

無事に決済と引渡しが終了しました。

購入者は投資家のH社のM社長。

本当に決断が早かったのです。

今回の場所は横須賀市安浦町。

埋立をおこなった安田不動産さんの「安」、港が近いことで港のことを「浦」と称して、安浦。

大正９年頃に埋め立て工事、大正１２年にこの名称がついたそうです。

大正１２年といえば、９月１日の「関東大震災」。

波乱万丈の時期だったのですね。

この埋立地は安田不動産の所有地がほとんど。

今回の物件は、H様の所有権の土地。

希少です。

周辺は安田不動産が土地を貸しています。

建物は土地を借りて存在しています。

見た目はわかりませんが、ほぼ安田不動産の街。

投資家のM社長は、横須賀の中心地に近いこの地を気に入られ、即決の取引。

売主のH様は急いで売却をしたくないという・・・。

H様とM社長の合意もあり、スピーディーに契約と決済が終了しました。

本日、引渡しを受けたM社長は、業者さんをお連れして改装の段取り。

今後どのように生まれ変わるかが楽しみです。

H様、本当におめでとうございました。

そして、M社長、即決していただいて、H様も安心して取引ができました、ありがとうございました。

横浜市南区某所の土地決済が終了～親子二代のお付き合いに感謝～

2022-02-25T00:00:00+09:00

妻の誕生日に売買契約。そして２月２５日先勝の今日。

横浜市南区某所の土地の決済を行いました。

買主はA様。

実は、A様の父様もお客様でして、平成１０年頃にお取引。

24年の歳月がたち、この度、息子さんが購入してくれたこと・・感動です。

そして、奥様が今日の取引に代理で出席してくださいました。

奥様のご両親様のご協力でお孫さん（A様のお子様）もご実家で（笑）。

平成１０年のお父様夫妻は、夫婦のご協力で土地購入から建物完成まで・・、しかも注文建築。

２４年後の今回の息子様のお取引も夫妻で協力し、土地の購入から注文建築。

すごいつながりですね。DNA？

昨年は、建売を見ていたのですが、間取り、立地、仕様、デザイン、土地の地形、景色、庭、日当たり・・・。

段々と気持ちが固まった結果・・・土地購入で立地条件優先。

今回の南区某所の土地は、少々予算オーバーでしたが、立地も地形も全てA様家族にぴったりということでした。

A様夫妻は昨年の１０月頃から弊社にお越しになられ、怒涛の２ヶ月を横浜めぐりで過ごされ、ようやく今回の土地に巡り合いました。

ゆく年くる年の令和４年１月元旦。

年末にこの素晴らしい土地がみつかり、すぐに御用納め前に融資の仮審査をY銀行へ提出。

新年には仮審査が内定し、私の妻の誕生日に、めでたくA様と売買契約。

そして、その間は注文建築の打ち合わせ、そして本日の土地決済。

すばらしい流れで来ることができました。

２４年前のお父様の土地取得のときとおなじようなスムーズな流れでした。

父としては、必要な時に息子さんの相談にのる・・・。

息子さんからの話があるときにかぎり、相談にのってあげよう・・・。

かわいい子には旅をさせよう・・、今回のA様の素晴らしい人格、家族を思う責任感。

どことなくお父様に似ていました。

本当にありがとうございました。

そしておめでとうございました。

大安吉日、理想の取引となりました～墨田区某所分譲マンション成約編～

2022-02-23T00:00:00+09:00

本日はM様と購入の売買契約。

逗子のS先生のご紹介でご縁ができました。

墨田区某所の分譲マンションの購入で、契約場所は松戸。

昨年来、私の妻が担当としてM様の物件を探してました。

毎回、多忙な中でも M様母娘はが物件をみにきてくださっておりました。

今年に入り、そして「２月３日節分」を超えて一気に流れが変わりました。

やはりM様の事案はこの時期、と思いました。

M様とご一緒に内覧した墨田区の分譲マンション。

室内に入った瞬間に即決となりました。

抜ける景色、広さ、立地、程度、新耐震基準・・・予算。

全てに合致！

その後は、購入の売買契約に至るためにさまざまな条件を売主様と元付（売主様の窓口の仲介会社）さんとご一緒に協議します。

売る方と購入される方の意見が一致することにより気持ちよく売買契約ができるのです。

その中で一番大事なこと・・・。

「仲介業務」です。

当事者の間に入り、売主側、買主側で仲介会社が二社入ること。

所謂、共同仲介といわれます。

今回、その共同仲介でしたが、買主の窓口である弊社の要望を、申請に誠実に気持ちく受けいれてくださった元付T社長。

その「気持ちよく」という意味は・・・。

売主様、買主様は当事者なのです。

それぞれの目的が違う時もあります。

そのなかで、お互いが結び付き合い、気持ちよく協議ができる場があり、前向きな屈託のない意見や条件、妥協など。

このなかで、元付I社と弊社が一つの気持になっていたことが今回の売買契約につながったと思います。

23日は天皇誕生日で祝日ですが、水曜日、しかも大安！

不動産会社は一般的に水曜日は定休日が多いのですが、I社のT社長はそのこともいわず、ひたむきに売主様のフォロー。

素晴らしい。

今回、売主様も素晴らしかった、そして元付のT社長も、大切な買主M様のお日柄や時間、場所なども真摯に受けいれてくださった。

感無量です。ありがとう。

元付I社のT社長も素晴らしい方でした。

買主M様と私は、初対面でしたが、一瞬にして誠実な方と感じました・・・、と互いに話してました（笑）

契約の途中・・・・追い炊きができるかどうか不明・・・M様は追い炊き条件。

売買契約の時点で不明でしたので、その条件も組み入れてくれた売主様。

（ちなみに、売主様は賃貸実業家なので、オーナーで所有し、実際にはこの部屋に住んでいないので理解できました）

その場で、改装すればできるという追い炊きができるという明るい情報があり、M様も一安心。

このように、その場の意見や条件に前向きに話し合いができる皆様でした。

すべてが笑顔でできた契約でした。

一番は、大切な買主M様の笑顔を見ることができたことです。

このことは、私の妻も心から嬉しく思っております。

本当にS先生には、心から感謝です。

人へ思いやりや心の温かさ、信頼の深さを感じることができる方々のご縁ができて深く感謝しております。

これから最終決済へ向かいますが、引渡しにむけてしっかりとM様をフォローしてまいります。

横浜市南区土地取得の手続き～融資契約「金銭消費貸借契約」編～

2022-02-20T00:00:00+09:00

日曜日でも住宅ローンセンターは予約で対応してくださいます。

買主A様においては横浜の土地の契約もおわり、本日は最後のつめの融資契約。

融資実行する前には、債務者（借入申込人）様がかならず同席して銀行との契約をいたします。

契約書の表題は「金銭消費貸借契約」。

近年、この契約はスマホを利用した電子契約ができます。

なお、抵当権設定契約や登記原因証明情報は自筆で実印押印ですが・・・。

まだまだ日本は印鑑が必要なのです。

電子と書面の契約方法の選択で、なにが違うかというと。

５０００万円超の住宅ローンの場合、その紙面の契約書に貼付する印紙は「６万円」と高額。

しかし、スマホで電子契約でおこなうと、印紙は貼らず、事務手数料５，５００円（税込）のみ。

買主A様は、電子契約を選択。

スマホでの小さい文字を凝視しながらも、しっかりと丁寧に手続きをしてくださいました。

そばにいた私は、「５万以上の作業をしましたね（笑）」と励ましながら笑顔の時間。

Y銀行の担当のS様も、感じがよく一生懸命さが伝わってきました。

決済日にはご主人は欠席となりますので、本日、司法書士の先生にもご同席いただきました。

登記関係も完備し、出金伝票も記載。

すべて完備ができました。

当日は、ご家庭内のメインである奥様にご主人の代理を務めていただきます。

私もご一緒なのでご安心してくださいませ。

本日はお疲れ様でございました。

スカイツリー200キロの旅、江東区、墨田区、新宿区、葛飾区～墨田区マンション売買調査編～

2022-02-15T00:00:00+09:00

東京都墨田区某所の分譲マンション・・・。

先日M様のご案内を行いました。

M様は妻の知人。

夫婦ともどもお世話になっているS先生のご紹介がご縁なのです。

そのため、私「夫」も力が入ります！

墨田区のマンション。

調査をするためには各行政庁にいくことになります。

その前に・・・

検討しているテナントさんからの質問のために、江東区北砂のビルの室内確認と屋上を調査。

東京といっても空が広く感じました・・・建物が低いからなのでしょう。見晴らしは抜群です。

このビルは、オーナーK様において銀行に貸していたしっかりとした建物なのです。

１階はサンドラックが賃借中。

２階が物件です。北砂銀座のにぎわいが目の前。

オーナーK様は大学の大先輩であるI先生のご紹介なので、しばかれない（大学校の言葉）ように（笑）。

ここのところ、北砂には行く回数が多いのです。

なので、横須賀から江東区までは気持ち的に「近い」という感覚になっています。

臨海副都心の出口をでて、フジテレビを左に見ながらいざ新木場へ！って感じですね。

江東区がおわりまして、速やかに墨田区役所の建築指導課と都市計画課へ。

台帳記載事項証明や建築計画概要書を取得しようとしましたが・・・。

しかしここでは発行できない・・・、とのこと。

今回のマンションは、「東京都住宅供給公社」の分譲で、建築確認は東京都となるようです。

しっかりした建物ですね。

そして、時間もなかったので、すみやかに東京都庁第二庁舎へ。（第一庁舎に最初は間違ってはいってしまった・・・（笑））

もちろん、台帳記載載事項証明書は取得できました。

しかし、残念ながら、建築時期の関係で建築計画概要書の発行はできませんでした。

さて、前面道路の幅員や管理の調査。

すでに道路は都市計画道路で拡幅されて整備済みです。

東京都が管理しているので、今いる東京都庁で教えてくれるとおもいきや・・・

「道路幅員は東京都第５建設事務所となります」と。

場所は・・・葛飾区！

すみやかに新宿区から、また引き帰していざ葛飾区へ！

車で２０分、そして徒歩であるきながら第５建設事務所をみつけました。

その場で親切なご担当者がすみやかに道路査定図を発行してくださいました。

思ったのですが、東京都は面積は狭いのですが、人口密度や建物密度は半端なく、高速道路で往来することが功をそうしました。コロナだし。

概ね調査もおわり、今月下旬の売買契約に備えます。

なかなか東京の物件調査はそうそう多くありませんので、少々段取りがちぐはぐでした。

しかし、各庁舎にこの一日で回るたびに「前へ！前へ！」という精神で走り回った一日でした（笑）

三浦市某所・・借地人様の賢明な判断となりまた～土地賃貸借契約の解約編～

2022-02-14T00:00:00+09:00

解約・・・これは双方の合意で契約等を解約すること。所謂（いわゆる）、合意解約。

解除・・・読んで字のごとく、一方的に契約をやめたいとき・・。

三浦市の某所で、借地権のコンサルを進行中。

私は、地主I様から委任を受けて活動しています。

地主I様の土地は相当な数です。

今後の展開を信頼するM弁護士にお話しをし、地主親子ともども伺ってから数か月・・・。

その後も、土地の変動が続いており、なかなかM先生のところに実行することをお願いに行けていないこと・・・先生すみません。

一息ついたら方向性を確定しますので、その節は宜しくお願い申し上げます。

借地人に相続が発生し、今後相続人のあいだで借地権とその建物をどうするか・・・。

私は地主I様側なので、地代をもらっていれば時間がかかっても問題ない。

借地権付建物の相続人は数名で遠隔地に分散して居住しています。

いまは亡き親御さんが住んでいたこの三浦市の借地権付建物に行き来するにも相続人は負担の距離。

では、借地権を第三者に譲渡する方法か否か。

または相続人の誰かが継承して住むのか。

それとも建物を解体して原状回復のうえ土地を更地にして地主にすみやかに明け渡すのか。

この検討は、借地権価格の相場や建物解体工事費用、地主への承諾などを鑑みて検討となります。

そもそも駅が近い場合は借地権の購入者もいると思いますが・・・。

借地権の購入需要が全く望めない場所につき・・・今後は、そのようなことも含め借地権者の方向性がきまります。

借地権相続人は５名おり、収集がつかない関係で、皆様の代理人として東京の弁護士N先生が受任。

N先生から私に連絡がありました。

私は、数回にわたり、N先生と協議ややりとりをしました。

Ｎ先生は、誠実でかつ丁寧な口調でご協議をしてくださった方。

私も穏やかに協議をすることができました。

最終的には相続人によるいろいろな検討の結果、建物を解体して、土地を更地にして原状回復して明け渡すことになりました。

解体工事は私の信頼できるI開発でしたが、相続人の指定業者となり、期間に余裕をみた解体工事となるようです。

私は現場から散歩で行ける距離なので、随時、ウォーキングしながら現場確認も可能なのです。

さっそくN先生の依頼で、借地権を地主に返すための「土地賃貸契約解約合意書」の作成をしました。

Ｎ先生にそのデータを送信し、お互いにチェックすることとなりました。

合意の取得までの期間が早かったのは、N先生において、相続人皆様の有益な材料をたくさん提案してくださったことであろうと思います。

このような事案は、得てして紛争に生じることもあります。

裁判所が絡むと、半年はかかります。

スピーディーに且つ双方の有益（時短も有益）な方法を選択することが、弁護士N先生、そしてコンサルタントの私の役目であろうと感じました。

いろいろとありがとうございました。

浦賀警察署から「横須賀南警察署」へ・・～大正期以来の変更、久里浜が熱い！～

2022-02-13T00:00:00+09:00

久里浜駅の再開発。

以前からも話がありましたが、やっと現実になって進行中。

「浦賀」とは・・・

異国文化の出入り口、砲台、奉行所・・防衛大学校など。

私の母校でもあり、１８歳のとき、九州から入校式に始まり暮らした町。

長崎市内の港にも似ている。

浦賀警察署が久里浜に移ったのが昨年。

まだまだ浦賀駅に行かれる方が多く、迷われるようです。

大正期以来に名称を変更という。（県議会中）

「横須賀南警察署」と称される予定です。

JR久里浜駅周辺は、スポーツ施設などを含んだ再開発計画が進行中。

横浜マリノスの練習施設にるらしい。

うわまち病院が横須賀中央から「横須賀南の久里浜神明」に移転予定。

三浦消防署は、横須賀市消防局三浦消防署と名称が変わって数年。

大楠高校、岩戸高校、明光高校が合併して「横須賀南高校」

個人的感覚だが、道路アクセスの影響なのか、「横須賀の中央」から「横須賀の南」に拡がってきている。

この久里浜というまち。

横須賀南という言葉がこれから多く使われそうです。

ワンストップで何でもそろうというか・・・海、山、自然、市街地、公共施設、フェリー・・・。

すさまじい。

以前、マルハニチロがあった久里浜７丁目、８丁目あたりはマンションやカインズホームが建つ、しかし、どことなく寂しい。

横須賀の内川には京浜産業さんの増築なのか、相当に大きい建物が建築中。

活気ある久里浜。

その地域で、今回、リニューアルして引き渡す一戸建てを販売する事になりました。

現在は、古い便器や洗面台を撤去。

クロスもはがし、再度張り替える・・・・。

活気があり、躍進するこの久里浜の街に、リニューアルされた一戸建てに暮らす方と、すばらしいご縁をみつけてまいります。

最初にマイホームを購入する方は、月々７万円の返済でこの家で暮らすことができるので、家賃より安い。

この家は９．８万円で貸し続けていたので、お得感があります。

工事完了後にお引き渡しになので、新鮮な状態で素晴らしい便利な暮らしをご提供できると思います。

補足ですが、横須賀南とは別に、芦名、佐島、秋谷・・、の相模湾側の三浦半島の西に位置するまち。

はたして「横須賀西」という日がくるのでしょうか。

もしかしたら、三浦郡葉山町の端になりますので、「南葉山」となるのでは・・・。

ローストビーフ鎌倉山本店・・・二階堂の購入者は？　～鎌倉は別格　至福のひと時～

2022-02-12T00:00:00+09:00

古都・鎌倉・・・

日本でも屈指の有名どころです。

最高級のお店や、歴史的な建造物が豊富にあるまち。

家族で鎌倉山のローストビーフ鎌倉山本店で食事をしたときは、その雰囲気は別格でした。

庭園を望む広いお部屋で最高級のサービス。

味も見た目も鮮やかで繊細、至福のひと時でした。

鎌倉だな～・・と感心したのが本音です。

今回販売を開始する鎌倉市二階堂のリノベーション住宅。

待ちに待った活動開始となりました。

他の仲介業者への公開は２月下旬。

それまでは、オーナーの希望もあり、福家ホームとご縁がある方や資料請求があった方に限定してのご紹介。

２月１１日から２月２日は久々の積雪。

観光のお客様も足が遠のいた感じです。

また今週も積雪予報が・・・。

しかし、どんどん物件が少なくなってきました。

２年前から現在まで、コロナ禍でリモートワークが進みました。

首都圏のテナント空室率も上がり、人口も減った。

郊外は逆に増えてきている。

なので物件価格があがります。

鎌倉、逗子、葉山、辻堂には物件がない！といっても過言ではありません。

売れて残っていない・・・。

どの仲介会社に問い合わせしても「物件が無くて困っている・・・」との回答。

今回の二階堂は、建売でなく、平成１５年にオーナー独自の設計で建築。唯一無二。

その建物が令和４年に見ちがえるように生まれ変わりました。

今月にはオファーが来ると思います。

なぜなら、「物件がない！」唯一無二だから。

コロナ禍が湘南、鎌倉の物件を少なくしたのでしょうね。

＃鎌倉山　＃ローストビーフ鎌倉山　＃二階堂

オーナーチェンジの借地権付建物のコンサル相談開始～横浜市磯子区某所～

2022-02-11T00:00:00+09:00

借地権付建物・・・

文字通り、土地を「借りる」権利。

不動産です。そして相続財産でもあります。

土地を借りる・・・もちろん、賃料を土地の所有者（地主）に支払うことでその権利は認められる。

同時に、建物所有目的なので、駐車場だけではだめです。

この両輪が伴っていないと、借地権付・・・とは言えません。

相続財産なので、その権利を購入したいという方がいれば、土地は地主さんのまま、借地権付建物を譲渡して売買契約は成立します。

借地権を第三者に譲渡する場合は、土地の所有者（借地権者に土地を貸している賃貸人）の承諾が必要です。

今回、建物所有目的で土地を借りているN様夫妻からの相談。

建物にはS様夫妻が大家さんの立場でお部屋を貸している賃借人が存在します。

今後、その賃借人はどうするのか…ここもポイント。

補足ですが、土地を借りている借地権者（ここではS様夫妻）は「建物所有目的」で土地を借りているので、S様夫妻は大家さんの立場で建物を第三者に貸していてもよいのです。

地代はどうなるかは協議となりますが・・・。

本日、磯子区某所の現地に伺い調査開始。

現地にいったら、偶然に、S様の建物を借りている賃借人と会いました。偶然ですね～・・・。

実は、その賃借人は、来月には借りている居住用のお部屋を明け渡すことになっています。

５月には、１階の店舗を明け渡していただくことになっています。

今日は、その店舗内の案内を受けました・・・、機材もありました。

それ以外のお部屋もありますが、違う第三者の賃借人がいます。

このままで借地建付建物をどうしていくべきか・・・。

この提案をおこなうこと、コンサルティング業が私の役目となります。

一番は、「耐震性」が気になりました。

階段も腐食が進んでいる。

建物は老朽化が進んでいるように感じました。

また、周辺の調査で、この地区は地盤が相当に弱いらしいのです。

近くの２階建が新築されている工事のとき、地中に対して２階建の高さ以上の杭を打ち込んでいたようです。

今回の老朽化した建物を修繕するべきか・・・。

借地権なので、修繕が「大修繕」となれば、地主の承諾とその承諾料が発生します。

そのまま譲渡するとしても、残り一部屋の賃借人はどうするか。

オーナーチェンジ（建物に賃借人が継続している状態のまま）として建物（借地権付）を購入する方をみつけるか、どうか。

建替えか？

さまざまな角度から考えていきたいと思います。

一番は、長年お世話になっているS様夫妻のために、有意義である提案をしていくように知恵を絞っていきます。

ご期待ください。

不動産市場、コロナ禍とバブル時代の比較・・・～地名をとるか立地をとるか～

2022-02-10T00:00:00+09:00

コロナ禍で感染拡大がおさまらない・・・この２年間。

しかし、不動産価格が高騰している地域があるのはなぜでしょう。

逗子市・・・人口56869人、面積17.28㎢。

私は、昭和６２年当時、逗子市内で不動産営業をおこなっていした。

そのころは、東京・横浜など首都圏から端を発したバブル経済。

東京の３０坪の自宅を１億円で売却した方は、逗子市内で６０坪で１億円の自宅を購入。

そのころは「等価の買い替え」という税務上の特例があり、高く自宅を売却したのち、価格以上で自宅を購入すれば税金が軽減されるというもの。

それもあり、逗子市に移住する方が多くいました。

そして、葉山や逗子の保養所や銀行の寮を開発会社が買取まして、分譲・建売が高額で販売されて即完売している時代でした。

コロナ禍・・・首都圏から逗子市に移住し、わずか17.28㎢のこの町に人が集まってきている。

売買市場は、需給のバランスで変わります。

昭和６２年も、その３４年後であるこのコロナ禍の時代も・・・どことなく似たような感じがしています。

需要競争が激しくなれば、当然に供給価格も高くなる市場の原理。

バブル当時は、表示価格以上で買いたいという購入者もたくさんいたくらいです。

そのため、売却した契約を売る方は手付金倍返しをして、違う方に高く売却する・・ということもありました。

「逗子に暮らしたい」・・・。

東京から、そして埼玉から、そして、川崎から、横浜から・・。

しかし、パイ（範囲）はきまっているのです。

この時期だからこそ、人が集まり競争過多となり、購入がしにくいのです。

逆に、平成１０年から２０年くらいは、高騰がここまでではなく、買いやすい逗子市に想えました。

それは、東京で暮らす方が多かったから。そして武蔵小杉にあつまったりする人もおおく・・・。

平成１０年当時に逗子市で購入した方は、５０００万円の予算で一戸建て、土地は５０坪。

しかし、いまのコロナ禍、一戸建てでなく土地のみの価格で５０００万円で５０坪。

到底、そのあとの建築費が捻出できません。

時代の変化により、購入する価格や申請する住宅ローンの額が大きく変わります。

先月に、横浜市内で京急線徒歩圏を希望され、土地を購入された方がおります。

探しているときは逗子市も希望地区でしたが、最終的には横浜。

逗子市では探すチャネルが少なすぎたのが現実でした。

しかし、すこし視点を変えて・・・

横浜市の面積は437.56㎢で広大です。逗子市の２５倍のの広さ。

人口密度は、逗子市が3291人／㎢で、横浜市は8621人／㎢。

逗子市に暮らす方が土地を広く持てるということ・・・かな。

横浜はさすがに、電車の路線が多く、交通網も豊富です。

山坂が多いので、マンションの供給が多い。それが口密度が高い要因のひとつでしょう。

逗子市にこだわる・・・でも、以前新築を３０坪で買えた予算では、コロナ禍では中古マンションしかかえない。

考え方をかえて、逗子市の２５倍の広さをもつ横浜に目を移してみたらどうでしょう。

交通網を張り巡らせて、３０坪の新築を購入することもできるかも。

将来、価格が下がるかな～・・や、買える物件がでるまで待つかな～・・・

そうして時が過ぎるうちに年数が経って歳も重ねて、家族構成も変わる・・・。

そうであれば、予算をロックする場合では、逗子市にこだわらず、広大で交通網が豊富な横浜市の暮らしにも目を向けるのは悪くはない。

「住宅を持ちたい！」ということ、そして「高くて買えない！」という葛藤が、進行中の皆様から楽しさが奪われていきます。

是非。「時代の流れ」に乗りましょう。

買えるチャンスが到来してきているときに、現実に購入する！

これが不動産を購入する考え方のひとつでもあります。

がんばりましょう。

参考までに・・・横須賀が予算的に買えないという方が、三浦市に移住しよう・・・と考えても。

海際を探したら、横須賀よりも数倍価格が高かった！

という現実もあります。

不動産を検討するときはいつ？～人はその時の気持で道が変る・・・～

2022-02-07T00:00:00+09:00

わが家から望む富士山は、朝、昼、夕方、そして春・夏・秋・冬で、さまざまな姿を見せてくれます。

その景色を眺めるとき、その時々の心境で、富士山の姿が雄大に見えたり、励ましてくれるように見えるときがあります。

人は得てして、その心境により、将来の決断が変るときがあります。

「交感神経」と「副交感神経」。

交感神経とは、車で言えばアクセルの役割です。

副交感神経はブレーキペダルです。

朝は交感神経が活発でアクセル全開！そして血圧が高い！

夜は副交感神経が活発でブレーキペダルを踏んでいる状態。血圧は低め。

副交感神経が活発で心のブレーキペダル踏んでいる夜に、不動産を購入するかどうかを考えるのは、あまり推奨できません。

なぜなら、居住する不動産は、大きい買い物です。宝です。

一生の間、居住空間を数多く変えることはめったにありません。

だからこそ、考えて、悩み、検討し時間が経過するのです。

多くは、夜に考え夜中に悩み、次の日にはブルーになり購入できない・・・ということが多くあります。

しかし、朝早く起きた瞬間に、決断するときは、購入に向かい、売却物件の申込について、一番手で優先権を獲得する場合が多くあります。

仕事も人付き合いもいえますね。

疲れているときよりは、朝目覚めた瞬間、顔をあらって、活動開始の時に検討すると、多くは良い結果がでるものです。

踏ん切りということでしょうか・・・。

疲れていない状態で、アクセル全開だから、思い切りやパワーが出すのですね（笑）

ひとこと・・・夜は悩まずに寝ましょう。

朝すこし早く起きて、遠くの景色や青い空を見つめながら、購入するかどうかを検討しましょう。

私は生活の中でそのようにしています。

夜に悩んだりしても、何もできませんし悩む一方です。

副交感神経が高まってブレーキを踏んている状態のときに、購入する前向きな決断は出にくいと思います。

良い物件を良い心境のときに考えましょう！

人生においても、岐路の決断するときは、心境がベストな時に決めていきましょう。

不動産のこととかけ離れた内容にはなりましたが、このことは大事だとおもいます。

大きいお買い物だから、そして、家族が安心して暮らす場所だから。

新築を選ぶか、中古で環境をえらぶか・・・～吉井のリフォーム物件、ご家族会議で話す大切ことは～

2022-02-06T00:00:00+09:00

夕方、一組のお客様がご来店。

S様家族。

昨年来お付き合いをいただいております。

お人柄がすばらしいご夫妻と、元気なお子様たち一同。

本日の打ち合わせも、私の妻がお子様たちと話して、私はS様夫妻とのお話（笑）

本気で考えて・・・考えて・・・。

S様の心境は穏やかではございませんでした。

押しの営業を行なえない私としては、S様を迷わせているのだろうか・・・、との心配もありました。

夢を叶えたい！笑顔を見たい！

これが私のモットー。

予算を重視するS様夫妻の思いが伝わりました。

住宅を購入する・・・、家族が安心して暮らせる・・・楽しく、そしてたまには旅行など。

そのためには返済を重視するS様ご夫妻の気持を重んじたい！とおもいました。

新築だと最初は安心して住める。

中古だと環境はよう土地も広いので魅力的。

そのことが頭の中で葛藤して、S様夫妻も悩まれておりました。

私も、ご家族それぞれの思いや人生計画、子育てなど、十人十色なので、個人的な意見はNGと思っています。

いろいろを話をきいたのです。

環境、景色、日当たり、風通し、通勤、通学・・・一番は、庭や建物で、かわいい元気なお子様たちが走り回ることができる！

そして、このアパートや商店が至近にに建っていないこの環境は穏やかなのです。

吉井のリフォーム物件が推奨できるのでは・・・。

この広さでこの環境、新築を建てたら４０００万円はいくので、中古のリフォーム物件で楽しい暮らしを・・と心では思った次第です。

しかし、予算もあり、新築も捨てがたいというS様の思いを重んじ、今日は解散。

悩みはつきものです。

悩まないほうがおかしいのです。

じっくり考えて、またのご回答を待ちたいと思います。

東京都墨田区某所のご案内！スカイツリー～昨年よりお探しの方の夢を叶えたい！～

2022-02-05T00:00:00+09:00

本日は、妻と一緒に墨田区某所のマンションのご案内をしてきました。

ご覧いただく方は妻が長年お付き合いのある会社の社長のM様。

売買物件なので、私も同席。

ちなみに先日はこの近くの江東区のビルのご案内に行ったばかり（笑）

昨今、東京はコロナの感染者が増えています。

そのため車で現地へ。

スカイツリーを見ながら、ちょうどよい具合に現地に到着しました。

この周辺は素晴らしい街ですね。

蔵前、浅草寺、亀戸など・・・

趣のある商店街があり、交通の利便性も抜群。

どことなく落着いて暮らしができる。

そして東京の中心も近い。

そして定刻にM様がお越しになりました。

室内の程度や眺望、住環境も、その場でお気に召していただきました。

Ｍ様と妻は、阿吽の呼吸なのですね。話を聴いていてそう感じました。

いままでも、いろいろな角度からの相談を行ない、今回のお部屋ひとつだけのご案内でした。

今後は、購入申込や資金繰り、契約の段取りとなりますので、これからは私の仕事。

妻から襷をいただき、今晩、粛々と作成に入ります。

私も大変お世話になっているM様、そしてお嬢様、ご家族皆様には感謝です。

いままでもご家族の家探しのご依頼をいただいていますので、今回のお話も、感謝、そして夢を叶えたい！という本心です。

本日は大安吉日。

全てにおいて明るい一日でした。

M様、そしてお嬢様、寒い中、ご来場を頂き、本当にありがとうございました。

そして、この日の夜は、しっかりと、M様のご意志を売主様側につなげてまいりました。

今後の協議などもありますが、売主様側の仲介会社様も、電話のやりとりのみですが、すごく誠実で素晴らしいかたにおもえました。

売主様、そして仲介会社様も、これからも宜しくお願い申し上げます。

追伸　妻の物件探しは・・・お客様のお気持ちを理解しているかように、一つの物件でご案内して確実に前に進むとは・・・

私が言うのもどうかとおもいますが、妻はとびぬけたセンスの持ち主です。

＃スカイツリー　＃マンション

2月3日節分の日、鎌倉宮の行事・・・～鎌倉市二階堂リニューアル物件、活動準備！～

2022-02-03T00:00:00+09:00

今日は節分。

歳の終わりで、節目の日。

本来であれば「豆まき」なのでしょうが、コロナ禍でなかなかできません。

鎌倉市二階堂の物件の調査で本日この地に参りました。

オーナー様が賃貸にしようと思っていたリニューアル物件・・・急遽売却へと・・・。

風情ある旧道を歩きながらみた光景・・・

鎌倉宮・大塔宮では節分の行事が執り行われていました。

不動産販売活動をおこなうにあたり、氏神さんである鎌倉宮へお礼参りをしまして清々しく現地へ。

物件は神社からも駅からも平坦。

Y様でリニューアルされた物件の内見開始！

この日は通電していなかったのかもしれませんが室内をよく見ることができました。

入った瞬間に「感動」・・・。

センスが良いことは勿論、もともとの間取りをそっている私は、現在の間取りの変革に対して驚愕でした。

使いやすい間取り、そして色合い、工夫された収納や吹き抜け。

住設はほぼ新品。

鎌倉らしい落着いた外壁、そして造り。

まさにこの地域に染まった物件とおもいます。

外と中での相当な工事をおこなわれたこの物件。

4580万円（税込み）で販売しますので、乞うご期待ください。

オーナーが待ち望んでいたご縁が結ばれた日～神奈川区三ツ沢事務所の契約～

2022-02-01T00:00:00+09:00

待ち望んでいた待望の日が来ました。

それは、私よりもオーナーであるA様夫妻のお気持ちと思います。

大切な家の１階部分を事務所として募集を開始して、どんなテナントさんが入るのであろうと・・・期待と不安と夢。

テナントさんの業種は、人が集まるような業種として限定募集。

このテナントは、S先生が私にA様夫妻をご紹介くださったことで始まりました。

S先生は、A様とも深いお付き合いがあります。

S先生から私に、「この三ツ沢の事務所はかならず素晴らしいかたが入るから・・・、A様の先代が喜ぶような人が集まる業種のテナントさんがかならず来ますよ！」・・・と。

新年早々に、一本の電話が福家ホーム㈱にありました。

三ツ沢の事務所を見たいと。

業種はやはり人が集まる業種。

その施設として内見されたG社。

内見して即決でした！

G社さんにおいては、今後のオープンにかけて許認可や工事手配など沢山の作業があります。

しかし、G社の社長様は、その許認可は間違いなくとれるであろう・・・そして、工事の段取りもスピーディーに行う予定。

そして、この一日に、めでたく成約となりました。

待てば海路の日和あり。・・・まさしくこの諺（ことわざ）どおりです（笑）。

私がうれしかったことは、テナントのG社様全ての皆様が、心から三ツ沢の物件を気に入ってくださったこと。

そして、オーナー様のお人柄に感動していたこと。

オーナーA様夫妻においては、素晴らしい笑顔でご対応いただけたこと。

そして、G社様を大切に想う気持ちがすごく伝わってきたこと。

本当に今日は嬉しかったです。

また一つ、素晴らしいご縁を頂きましたことに感謝します。

ご縁をつくってくださったS先生、ありがとうございました。

そしてA様夫妻、テナントのG社様、本当におめでとうございました。ありがとうございました。

長年お付き合いをいただいているオーナー様との決済が終わり感動～横須賀市久里浜三丁目編～

2022-01-31T00:00:00+09:00

福家ホームが開業したのは、平成22年8月。

その後、東日本大震災がありました。

その前後でしょうか・・・。

N様から一本の電話。「久里浜の家を貸したい」・・・と。

もちろん快諾です。

大海原に出向した小型船福家ホーム号としては、心から嬉しい依頼でした。

すぐに賃借人がはいりまして、賃貸管理も任していただきました。

あれから１０年。

昨年暮れに空家になった久里浜の家。

想いのつまった家、N様は熟慮したのちに売却の決断をされました。

すぐに活動した結果、信頼できる買取会社D社様で即決。

すぐ契約となりました。

年が明けた今月の末に予定していた本日の決済。

何事もなく引渡しを終えることができました。

オーナー様には、昨年から測量やバルコニーの撤去など、お手数をおかけしました。

そのことで、買主D社さんも安心してくださいました。

決済は、横須賀のK銀行で午前中にすみやかにおわりました。

そのあと、少し、オーナーN様と個室でお話をしました。

「これからの人生、生き方を考えないとね～・・」・・・とN様のちょっとしたひとこと。

人生いろいろ。生き方もいろいろ。重みを感じました。

長い人生を、その場で確定することも良いことなのでしょうが、もう少し様子をみていれば、もっと良い考えが出てくるはず。

今後の暮らし方、お住まいのことなども、こころからお役立ちしたいとおもいます、と私はN様にお約束申し上げました。

おそらく、Ｎ様の心境としては、「愛着のある家を売却する決断からはじまった本日の鍵の引きわたし」

まさに、かわいい子が巣立つ感覚なのでしょう。

そして築き上げた財産を現金に換え、ぽっかりと心にあいたのではないかないか思います。

しかし、N様は、最後は笑顔で銀行をあとに。

表情で感じたのは、これから新たな第一歩を、まちがいなく幸せにすすむことと思います。

応援します！

個室でのお話で・・・オーナーN様は、「久里浜の家に、素晴らしい人が住んでくれるといいなぁ～」とおっしゃっていたことが印象的でした。

そうなることを祈りながら、心に止めておきます。

本日は、本当にありがとうございました。

投資賃貸向けにリニューアルしている一戸建て、急きょ売却の方向へ・・・？～鎌倉市二階堂編～

2022-01-30T00:00:00+09:00

鎌倉市二階堂・・・

地名の由来は、源頼朝が欧州合戦後の凱旋のときに、中尊寺大長寺院の二階堂を模して、永福寺という二階堂を建立したとのことです。

二階建ての建物は、その当時は珍しく、「非常に立派な建物」といわれていたようです。

鎌倉宮「大塔宮」。

JR鎌倉駅からバスですぐのところ。

私は歩いたこともあります、それは大塔宮まで全て平坦だから可能。

情緒ある街並み、歴史を感じる風景が広がります。

土日は人が多いので、散歩やウォーキングは平日がお勧めです。

昨日一本の電話・・・。

賃貸事業を営んでいる投資家のY様からのご依頼です。

Y様が現在所有している鎌倉市二階堂の一戸建の相談。

その建物を賃貸住宅向けにリニューアル工事中。

見ちがえるくらいの改装。

テレビ番組で例えれば「ビフォ―・アフター」といってもいいくらいの内装。

（実は、私田中も一度番組に出たことがありますが、２時間の撮影で放送は１分・・・涙）

急遽！Y様の自宅を替える計画がきまったと・・・。

（豪邸でしょうね・・まちがいなく！）

Y様もいろいろと事業をなさっています。

昨年末までの計画は、リニューアル工事中の鎌倉市二階堂をグレードの高い賃貸物件として、月々の家賃を充当して長期間の収入にしようと・・・。

自宅建て替えだとまとまった資金も必要になるし・・。

思い切って一括で売却して自宅建て替えにそのまま充当するか・・・。

その選択に悩んだ結果、今回の売却の決定となったようです。

その依頼ということで、私は、２月にはいって、早々に現地の確認にいきます。

間取り図面の取得をしたり、物件調査を行い、本格的に販売の活動をしようと思っています。

Y様の改装金額は相当なもの。

それなりの売却金額になるでしょう。

でも、周辺の鎌倉の不動産市場は好景気！

物件がないです。

昨今、いまリモートワークが盛んな時代です。

長野県軽井沢、千葉県流山市など・・・すさまじく人口が増えている、子供さんも増えている。

人口が増えると子供が増えます。施設も増えます。そうすれば便利になり不動産の売却金額も増えます。

首都圏にお住いの方が郊外に移住して、素晴らしい場所で暮らし、毎日を愛する家族と一緒に旅気分で過ごしながら「仕事」ができるのです。

ちなみに、リモートワークが盛んな周辺の街では、葉山町、逗子市、三浦市、そして鎌倉市でしょうね。

観光でしか行かない場所に、リモートワークのおかげで「旅先で暮らせるような日々」を送ることができる時代となったのです。

「なんとゆうことでしょう！」（ビフォーアフターのセリフではありません）

今回の二階堂の一戸建て。

平坦でもちろん車も入ります。

大塔宮も近いし、閑静な街並みの一角。

室内は驚きのリニューアル。・・・言うことなしですね。

販売に際しては、Y様のご指名なので、しっかりと準備をして、Y様の自宅建て替え計画に貢献したいと思っています。

今日はお世話になっているN建築工房のオーナー様つながりの一日～自然素材の家で自然なN社長の人柄～

2022-01-29T00:00:00+09:00

マイホーム探しは、得てして、建築会社を決定してから進むことが多い・・。

もちろん、設計士からの決定からの話も然り。

いずれにしましても、オーナー様が中心。

オーナー様の夢の達成のために、それぞれが力を合わせていくのが専門家なのです。

そこが決まったら、「暮らしの拠点」となる足元を固めるために土地探しの開始！となります。

本日の午後、N建築工房さんで建築を検討しているY様ご夫妻がご来店されました。

Y様は、N建築工房で建てたオーナー様から、そしてそのまたオーナー様からのごN社長にご紹介があり、私はご縁をいただいたのです。

感謝のひとことです。

たまたま、この土地に住みたいな～、というY様の希望の場所は、私たち夫婦も深く深く知っている大好きな場所。

楽しみです。ウォーキングの合間に土地探しをしようかと思っています。（笑）

Y様が福家ホームにお越しになる日の午前中に・・・突然のご来店発生！

その方は、なんと、私から二度も土地をお買い求めいただいた大切な方のS様。

S様は、N建築工房で素晴らしマイホームを建てたオーナー様なのです。

暮らしている感想も聞いたのですが、地震や突風がきても家が揺れない…他の隣は揺れたといっているのに・・と（笑）

当然、N社長の家では４寸角柱使用でがっちりしている木造の鉄骨！っていう感じ。

風通し、通風、換気、湿気対策、白蟻対策などなど・・・その土地の場所にあった対策を考えてくれるN社長。

そのことは、すべての引渡しを終えて暮らしているオーナー様から聴き得ていることで間違いない。

なんということでしょう・・・、N社長の紹介で午後にお越しになるY様の前の午前中に、N社長で建てたS様がお越しになってくださるとは・・・。

もちろんうれしい！ということですが・・・びっくり。ご縁は繋がるのですね。

今日はN工房オーナー様DAYといっても過言ではないです！

なので、接客も楽しく、親近感がすぐにわきました。

ここに住みたい！という希望、そして、土地価格、通勤、買い物、日当たりなどなど・・。

土地探しの優先順位をどの順番でつけていくかが大切。

本日お越しになられたY様ご夫妻のお気持ちをたくさん聴くことができました。

よかったです。

爽やかで奥様思いのご主人様でもあり、間違いなし！

家造りがスムーズにいくことも間違いなし！

私夫婦が家造りをした経験や、N工房さんで注文建築を建てて現在暮らしているオーナー様方々の笑顔をみればわかります。

なんといっても、オーナー様が新しいオーナー様をよんでくれて、そのつながりで、そのまたオーナー様が次々とつながる・・・なんてすばらしいことでしょう。

不動産会社と建築会社と設計士が一体となり、オーナー様ファーストと思う共有の気持を持つことが大事なのです。

今度、関係者みんあんでライン共有したいものですね。

土地に家を建築するのは建築会社なのです。

もちろん、建築士さんと工務店さんの連携も必要。

中心は「オーナー様」なのですから。

そのために、オーナー様は間に入って葛藤せずに、「楽しく」「明るく」「元気よく」という気持ちでいきましょう！

感染者数過去最高の1万6538人の東京でのご案内のはずが・・・～東京都江東区北砂ビル～

2022-01-28T00:00:00+09:00

１月２７日のコロナ感染者は、東京では過去最高の数。

その翌日である２８日の今日・・

江東区北砂のテナントビルの案内の立会となっているのです。

きっかけは、東京の仲介業者から、子供の施設むけの経営者が内見したいという要望。

もちろん、大切なオーナー様から鍵を預かっている私の立場です。

ご一緒に江東区へいざ出陣ということで本日９時に出発。

高速道路を経て、臨海副都心の出口を出ました・・・車は閑散・・・。

晴海通り、明治通りと現地へ向かっていましたら。

・・・一本の電話。

今日の内見する東京の業者さんから。

「内見する方が、本日、発熱のため、キャンセルしたいと。」

しかし・・・

すでに私は横須賀から南砂までの８０キロを走ったところで物件まではあと２キロ・・・。

なぜか土壇場キャンセルの電話にも驚きもせず、動揺もせず、自然と「お気の毒に・・・という気持ちで」電話を切ることができました。

冷静に考えてみました。

もし、このキャンセルがなかった場合、まん万が一、いまの東京の数・・・

内見者の方が、もしも・・・。

そう自らの発想。

キャンセルのおかげで、もしかすると、私も私の家族も守られたのではないでしょうか。

内見者のかたも、すごく敏感に対応されてくれたおかげかもしれません。

せっかく北砂まで行ったので、北砂ビルの現地チェック。

物件は問題なし！

北砂銀座周辺の雰囲気は、人の数と自転車の数が同じくらい。

自転車を利用する方が多いのです。

車で帰る途中にお稲荷神社さんを見つけました。

自転車が多かったので一時停車できなかたのでそのまま帰路へ・・・と。

しかし、南砂ああたりで、「現地の鍵はしっかり閉めたかな・・・？」

ふと、そう思い、再度現地にもどったら、しっかりと施錠してました（笑）

他のことを考えたり見たりしながら施錠すると、そのこと自体を忘れるものですね（笑）。

そうしたらなんと、近くのコインパーキングが空いているではないすか。

そのことで、駐車して、お稲荷さんに参拝ができました。

戻ってきてよかった・・。呼ばれましたね。

オーナー様へは、良い結果をお持ちすることはできませんでしたので残念ですが、今後も引き続き対応します。

どうぞ宜しくお願い申し上げます。

大安吉日、地元の方に愛された土地、その決済とお引渡し～横須賀市長井５丁目某所編～

2022-01-26T00:00:00+09:00

１月２６日、大安吉日。

水曜日は売主D社さんも客付け業者U不動産さんも福家ホーム㈱も定休日。

ですが・・・この素晴らしい大安の日に「決済とお引渡し」をおこなうことができました。

この日のセッティングについては、お日柄を重んじる購入者K様のご意向でした。

全ての皆様が二つ返事の快諾できまったこの日。

司法書士Y先生の進行のもと、わずか４０分で決済は終了。

すでに境界標の写真も完備されていますので、全員で現地にいっての境界の立会いは割愛し、境界標の写真交付と説明で完了となりました。

購入者K様からの質問・・・私道の共有・・・って？。

共有はその一つの土地を数名（共有者全員）で所有し、維持管理、承諾をするものと説明。

どこからどこまでがK様の所有地・・・というきまりはないのですね。

ご理解を契約のときも得ていましたが、最後の確認ですね。

私道には給排水管埋設、通行、車両の往来、舗装、維持管理などさまざまな社会的通年がございます。

引渡においては、その私道の覚書を作成して、将来もめごとにならないように完備しました。

売主のD社さん、この現場を数か月にわたり解体作業、整地作業、井戸の埋め戻し、お祓い作業、ブロックフェンス工事作業やインフラ整備をおこなってくださったことで無事にこの日に決済をすることができました。

やはり、D社さんの所有物件は安心して仲介ができます。

これからは、B区画最終区画の活動です。

この区画の手続きも速やかにすすめてまいります。

D社様、U不動産、買主K様本当におめでとうございました。

土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）に家を建てるには・・・～横須賀市追浜東某所編～

2022-01-22T00:00:00+09:00

横須賀市追浜・・・

京急追浜駅を降りると、すぐそこには山々を見上げてその間に幹線道路がとおている、夏島貝塚線。

横須賀市は、あの「基準調査」がおわりました・・・、何の調査か・・。

山々や崖地、法地（傾斜地）が近くにある場合、土砂災害（砂防三法指定）の詳細な調査が必要です。

一つは急傾斜地法、二つ目は砂防法、三つ目は地すべり）

土砂災害警戒区域（イエローゾーン）

土砂災害「特別」警戒区域（レッドゾーン）

の２種。いずれも急傾斜や土石流など区分けもされています。

イエローゾーンは、開発行為や建築行為の制限はありませんのでさほど気にならない方が多いようです。

しかし・・・レッドゾーンの区域に指定された区域は、建築物に損壊が生じ、住民の生命または身体に危害が生ずるとされる定義になっています。

そのため、人の為に造成して分譲することと、居住用自宅の建て替えなどではその規制がかわります。

ちなみに、所有者がおこなう住宅補強（新築、増改築等）に対しては一部の件では補助がでるところもあるようです。

自宅の場合は、レッドゾーンの指定図書「その３」を確認してみたり、レッドゾーン内の「橙色」や「青色」の範囲をみて、構造計算をするのが良いでしょう。

自宅建て替えに限定すれば、木造なら、一部をRC（窓はできない）にするとか、一定距離をはなす、または崖のうえを削る・・・。

しかし、第三者に分譲するような土地の造成、建築物の新築、増改築などは「特定開発行為」となり、ほぼ擁壁の設置になる可能性が高そうです。

相当のコストが考えられます。

今回、横須賀市追浜某所の一戸建ての査定を予定しています。

すでに土地家屋調査士により、レッドゾーンの区域部分を図面化していただいてます。

図面化するためには、レッドゾーンの座標値を神奈川県横須賀土木事務所で取得します。その場で発行していただけます。

さて、今回の追浜の査定の方法は・・・。

趣のある家が建っています。

その中古戸建てをリフォームして住むような個人の買主様がよいでしょう。

もし、更地にして新築分譲する目的で買取する不動産業者が買主となれば、特定開発行為となり、擁壁の設置や法枠工法で養生しないと建築確認がおりないでしょう。

この部分は、「買主様の目的」より工事がかわります。

そのため査定パターンはさまざま。

まずは、正式に売却のために個人向けの査定書を交付します。

しかし、個人向けであっても、レッドゾーン区域内（危険性や将来のコスト）はハードルが高く、成約するまでには時間がかかります。

その間、買取会社（改装して転売）向けに募集活動をおこない、有利にかつ時短で解決する方法も視野にいれなければなりません。

どちらにしても、売却の依頼者にとって有意義な活動を行うのが私の使命。

有意義・・・・お金だけではありません、契約に至る時間が長いよりは短い方がこのまれます。

あとは、契約不適合責任免責。

いろいろと法律が多くなってきますが、日頃から勉強をしていきながら、消費者の皆様にも丁寧に説明できるようにしていきたいと思っています。

大きいバルコニーを撤去してこれからリフォーム～横須賀市久里浜三丁目リフォーム予定再販物件～

2022-01-21T00:00:00+09:00

今日は素晴らしい天気ですね。

横須賀市吉井の現場にいったときには、くっきりと富士山がきれいに見えました。

空気が澄んでいるんですね。

そのあと、車でで久里浜へ。

これから再販（不動産会社が買取してリフォームして再度販売）する横須賀市久里浜三丁目の一戸建て。

この近辺に住みたいというお客様がいますので現地にいってきました。

まだ今日現在はすっと所有してきた個人オーナー名義なのです。

今月末にはそのオーナーから買取会社に所有権移転を行います。

私が仲介を担っておりますので、その前にお客様にはご紹介ができました。

リフォームを始めるのが２月上旬。

完成したら室内をアップしたいと思います。

いろいろな設備を入れ替えます。

工事中に先約のお客様から購入申し込みがはいってしまえばアップができません・・・その時はごめんなさい。

補足ですが、事前に撤去をおこなった大きいバルコニーのお話。

非常に重宝でした。

しかし、現オーナーにより新築後に後付けで設置したバルコニー・・・無許可ですね。

バルコニーというもの、奥行１ｍ未満なら建ぺい率に不算入（足がない場合）・・・。

今回は支柱（足）もついて奥行きも１ｍ超のすごく大きいバルコニー。

建築物として扱われます。

敷地に対する建ぺい率に算入されてこのままでは不具合なのです。

そのため、不動産会社が買取る前に、個人オーナー様のご負担で撤去してくださいました。

工事をなさったAプラスさんの仕事もすごくきれいです。

今回、久里浜という場所は、総合病院も来る予定です。

数年前には、警察署も新たに建設され、商店街もイオンや商店街があり活気がある街。

今回の久里浜の一戸建ては立地的にほぼ平坦なので、検討される方も発生すると思います。

乞うご期待ください。

貸事務所の申込みが入りました、想いとご縁のつながり～横浜市神奈川区三ツ沢某所～

2022-01-17T00:00:00+09:00

私は売買の担当ですが、たまに賃貸も行います。

大切な方からのご紹介であれば、できる限り私が引き受けるようにしてます。

今回は大家さんのご紹介をいただいたことで、担当することになったのですが、ほぼほぼ

手続きや審査関係は妻がリードしてくれています（笑）。

始まりは、逗子のS先生から、大家さんのA様と会ってくれますか？とのご依頼。

お会いしてお話することとなりました。

A様は、居住型の１階のお部屋を所有しています。

もともとお父様がお住まいになっていたそうです。

A様からは、「この居住型のお部屋を貸したいのですが、’貸事務所’として募集していただきたいのですが！」とのことでした。

その理由は・・・

「亡きお父様は、このお部屋にはいろいろな方に集まってもらいきもちかも・・・」という判断からなのです。

募集を開始しまして、３組の幼稚園経営者がこられました。

しかし、地域や諸条件、認可等の関係で、なかなか決定まではいきませんでした。

令和４年の１月早々、一本の電話がありました。

「介護事業をやりたいので、内見したい」、とのこと。

その電話は、当日の午後に内見希望ということでした。

たまたま私も午後は空いていました。

そして、大家さんも、当日対応してくれたのです。

なんというタイミングでしょう。

内見された法人さんは、その場で、「進めたい！」とのお言葉。

私は、A様のお父様のがご縁を結んでくれたのかな・・とも思いました。

S先生からのご紹介に始まり、亡きお父様のことを想うA様のお気持ちが重なった瞬間でした。

これから、内見した法人様が、独自に行政の審査等をおこないます。

その回答次第となります。

本日、法人様から、「申し込みを入れたいので」というお話を頂戴しましたのでさっそく手続きを行いました。

ご縁を大切にしたいです。

今回、大家さんの思いがつなぎ合わせてくださった不思議なご縁。

何と言うことでしょう。

思いは通じるものです。

引き続き、このご縁を大切に進めてまいりたいと思います。

＃福家ホーム　＃神奈川区　＃テナント　＃ご縁

津波警報・・びっくりです、今日の案内は不思議と前所有者の暮らしが・・・～横須賀市吉井編～

2022-01-16T00:00:00+09:00

早朝、テレビをつけたとたんに「津波警報！」のニュース。

実は、昨晩、家族のお祝いで外出してましたので、一切テレビやニュースを見ていなかったのです。

驚きました。地震だったのかな～・・・とニュースを見ていれば・・・

トンガの火山島で発生した地震。

三浦市三崎港でも40㎝の津波を観測。

通勤しながらもニュースを聴いていました。

横須賀市長沢の道路標識には「津波注意報」・・・穏やかではありません。

それは今後の情報を聴き込むとして・・・

本日は横須賀市吉井一戸建てのご案内。

内見されるかたはS様家族。

案内１時間前には氏神様に参拝。

これまでの吉井での素晴らしいご縁をいただいた「地」での活動のお礼。

そして、不思議と吉井関連事案が出てきていることで、そのご挨拶です。

安房口神社と香之谷戸稲荷。

清々しい場所でした。

さて・・・

この吉井の一戸建ですが、前所有者であるA様家族がお住まいになっていました。

実は、A様家族とは26年のお付き合い。

昨年の夏までA様家族がお暮しになっていました。

その夏までにも、吉井の家には数多くおじゃまさせていただきました。

その後、お引越しされて、不動産会社によりリノベーションがなされました。

そして、今日の午後、S様家族は４人でご来場。

お越しになった瞬間、かわいいお子様たちが、自らの部屋をお決めになってました・・・（笑）。

そして、「本やおもちゃをどこにおこうかな～」・・・、と、楽しくすごすお子様たち。

反対に、少々苦笑いのパパとママ（笑）。

お子様たちは、自由に違和感もなく吉井の家を気に入っていたように思います。

素晴らしいS様夫妻の目は、すごく輝いておりました。

前所有者のA様家族とは、昨年、このような気持ちを打ち明けておりました。

「この吉井の家を大切にしてくださる方が継承して暮らしていただけたら」・・・この言葉は今でも鮮明に覚えています。

約４０分くらいの家具がない全くの空室での案内のなかでしたが、不思議と、暮らしていたA様家族の温かい笑顔や動作が室内にスライドしました。

そして、おしゃれな家具やテレビ、２階にあったA様の子供たちの勉強机など・・・。

走馬灯のように思い出が浮かんできたのは事実です。

私としても良い思い出だったと・・・そう実感しました。

S様家族とのご縁があるのであれば、まちがいなく大切に継承してくださると肌で感じました。

家とは・・・・家族の笑顔、子供たちの笑顔、まさしく、大切な暮らしをおくるための棲家なのです。

家族がお気に召した不動産は、家族みんなの気持ちと健康な身体でいることができる暮らしを与えてくれます。

別の考え方としては、不動産は資産ですので、その価値を検討することもの大切。

建物は減価償却（価値が下がる）しますが、土地は時代の相場で価値が決まり、償却資産ではありません。

かけがえのないこと・・・第一家族の笑顔、そして次が資産価値‥ということかな、個人的には。

過ぎた日々は二度と戻ってきません。

ただ、日記のように、思い出はかならず残ります。

子供たちにとってすばらしい思い出が残ることを望みます。

なぜなら、前所有者のA様家族皆様は、「吉井の家がすごく好きだったから」とおっしゃっておりました。

「ご縁」とは、かならずどこかで結ばれるもの。

S様ご家族におかれましては、今日はお疲れ様でございました。

そして、以前から、私にお声をかけてくれたことに深く感謝しております。

共に頑張りましょうね！

生涯思い出に残る特別な日となりました～横浜市南区某所の土地の成約～

2022-01-15T00:00:00+09:00

１月１５日土曜日の今日！

忘れられない契約のひとつが生まれました。

購入者はA様。

A様と出会ったのは今から２５年前。

まだA様が小学校の時でしょうか。

そのA様が、立派な職業につかれて、素晴らしい家族ができて、その後、マーホーム取得の第一歩を踏み出しました！

A様の親御さんは、２５年からの大切なお客様です。

親御さんの土地と建物の仲介業務をしていたときに、ご一緒にいたのが小学校くらいになるA様。

私はまだ若かった～、30才くらいでしょうね。髪の毛も多かった・・・。

いまは私も５５歳になり、今年の４月で56歳。早いものですね。

仲介業とは、売主様と買主様の素晴らしいご縁の橋渡しをする需要な役目と思っております。

なぜなら、人は気持ちで動きます。

当事者同士の直接の話し合いはそれぞれ思っている意見を持っている者同士。

表情や言動で嬉しさもあればひずみも出るようです。

そこで仲介業の役割・・・その間に入って、クッションとなり、円滑に話し合いを行います。

最後には、双方の目的や夢をしっかりと叶える仕事となります。

今日の契約した物件は、横浜市南区某所の土地です。

この上なく素晴らしかったです！。

ここまに至るまでの動きは・・・・

昨年？一昨年の暮れ？・・でしょうか、親御さんからの紹介で最初にA様と物件を数か所見てまわりました。

その後、海外赴任されまして一旦小休止。

昨年の秋の終わりに、海外から帰国されたA様からあらためて物件探しのご依頼を頂きました。

それからというもの、A様ご家族と一緒に、ほぼ毎週のように、横浜周辺を廻っておりました。

ご一緒にいろいろな物件を見ているうちに、ある一定の思い確信となりました・・・。

「奥様のご意見を尊重しよう！」・・・と、ご主人様と私は言葉に出さずとも阿吽の呼吸（笑）・・。

「家を守る」という需要な役割を担う奥様、その奥様の意見は「絶対」なのです。

そのことを確信しているご主人は素晴らしい。

実はわたくしも同じ意見、田中家も同じなのです・・・（笑）。

ご案内の最初のころは、雲をつかむ感じでいたのでしょうね。

しかし、いろいろな場所を見て回り、A様家族にせっかくのお休みを物件探しに費やされたことで、心から感謝しております。

ご主人が、「家族の為」という気持ちであることがすごく伝わっておりました。

時間が経つにつれて、購入物件の選択も絞れてきました。

本当にこの２ヶ月間で成約にいたったA様家族はすごいです。

私は、親子代々ご依頼をいただいたことと同時に、成人になったA様が、家族をお持ちになってからのマイホーム探しに私を選んでいただいたことが何よりうれしかったです。

今日、その売買契約ができました。

A様家族は、栄えある土地の取得のスタートを切ることができました。

これから建築の検討なども、ぜひとも楽しんでいただきたいと思います。

私は応援します、心から。

補足ですが、これから25年後の2046年には、A様のお子様が成長して、またまた家探しをするということになると、本当にミラクルですね。

そこまで元気で健康でいるようにしますね・・・80歳か～！（笑）

A様、そして奥様、いつもご一緒に見て回ったかわいいお子様たち。

本当におめでとうございました。

そして、ありがとうございました。

また、ご両親の皆さま、ありがとうございました。

追伸　　この日は、私の妻の誕生日でして、さらにうれしい。

＃横浜市南区

＃仲介のすばらしさ

＃売地

わが家からの初日の出と富士山をみた今年の始まり～横須賀市長井も引渡し前の工事が始まりました～

2022-01-08T00:00:00+09:00

今年の１月１日の始まりは、素晴らしい晴天でしたね。

わが家からは、初日の出が見えます。

しかし、最初は、反対の方向には富士山があり、朝焼けで茜色に輝く富士山を拝むことができます。

気温も低かったのですが、今年も良い年でありますように・・と祈願しながら日の出を待ちました。（笑）

休暇中の４日、横須賀市長井６丁目の荒崎付近に鎮座している熊野神社様へ参拝に伺いました・・・バスで。

横須賀市長井５丁目の土地のお引き渡しを１月下旬に予定しています。

同時に、隣地の分譲予定区画がすばらしい購入者に巡り合いますようにと・・・その祈願も行いました。

ちなみに、熊野神社には、沢山の参拝者がおりました。

皆様は、一同に、笑顔で参拝され、寒いうみかぜにあたりながらでも、元気はつらつに階段を上り下りされておりました。

久々にバスで長井に行きましたが、京急三崎口からバスで１８分。しかも、「新宿」のバス停から徒歩１分の現場。

まったく不便は感じませんでした。

バス停に近いことは、駅から徒歩２０分よりも楽かもしれません（笑）

長井の海、そこから見える富士山は、我が家から見る富士山と見える角度が違います。

水平線の向こうに富士山がそびえ立つ景色は、ずっと見ていても飽きません。

年明け早々に、引き渡す予定の土地も、区画割が明確になり、ブロック積みの工事が行われ、素晴らしい顔になりました。

すでに手前の区画は契約が終了してますが、隣地の販売予定地との段差がありますので、その購入者様のご意向で、敷地内にブロックを設置する希望がありました。

その理由から、境のブロックが二重に設置されています。

しっかりと区割してくれているので、今後も安心です。

長年お取引をさせていただいている売主のD社さんなので、工事手続きも安心して待つことができます。

関係者の皆様、これからも一年、どうぞ宜しくお願い申し上げます。

令和4年明けましておめでとうございます～横浜市南区某所の調査開始、親子代々のご紹介～

2022-01-07T00:00:00+09:00

令和4年になりましたね。

新年、あけましておめでとうございます。

１月６日には仕事初め、氏神様へ参拝を行いました。

この日は久々に雪が降りましたね・・・。

その夜は大雪でした、そして関東全体が雪で覆われた日。夜には帰宅後前面道路を息子と雪かき（笑）！

開けて快晴となった１月７日の本日。

さわやかな朝でしたが、通勤や移動においては、大雪後のため、アイスバーンがたくさんあり、注意をしながらの運転。

あいにく、横浜横須賀道路も三浦縦貫道路も通行止め・・・。

三浦市から金沢区経由により、そのまま横須賀のわが社に車で着いたのが2時間40分後！

ちょっとした旅でした（笑）。

出社後、即座に気持ちは一つ！

昨年自宅売却をしてくださったAT様夫妻のご子息であるA様一家が、この度、横浜で土地をお求めいただく予定となりました。

勿論、これから契約の為、手続きを行うことは沢山ありますので、しっかりと対応となります。

ちなみに、A様が２５年前の小学校ときに私が親御さんとの土地取引、その後から25年・・・。

仲介冥利に尽きます。

心から感謝です。

物件は、横浜市南区某所。

弘明寺駅までショートカットで徒歩圏です。

ショートカットのルートは、A様が最初に見つけてくれました。

本日、そのルートを私も雪解けあとを調べたくなり歩いて行きました。

なんなく歩くこともできました。

現地も午後２時頃でしたが、すでにほぼ雪はとけてました。

ショートカットの階段には、この分譲地にお住まいのご家族とご子息が、赤ちゃんとその乳母車を抱えて階段をいりて駅へ。

ブルーラインの弘明寺駅と、京急弘明寺駅を一直線で結ぶ商店街は、「迎春」が飛び交うほどの活気！

さまざまな商店があり、大型店もあり、買い物にはすごく便利。

どことなく風情がある町なのですが、立地は最高！

本日は電車と徒歩で調査。

馬車道駅に繋がる横浜市役所へ行き、その後歩いて桜木町駅徒歩圏の県立図書館、そのあとは南区某所の現場へと・・・。

さくさくと行けることで、今回の土地のの立地は、本当に素晴らしいと改めて感じました。

これなら、一旦上大岡駅に戻らずとも、弘明寺から横浜駅に行きたいと思いました！

なぜ県立図書館？・・・。

本を読むためではありません（笑）。

実は、現地に丸い埋設物が埋まっています、…井戸かな？

しかし、宅地造成された大型分譲地なのでこれはありえない・・・。

念のため、県立図書館に行って調べました。

昭和38年以降（造成前）と昭和41年（造成後）、そこには何があったのかを・・・。

結論は・・・何もありませんでした。

造成された後は「用地（所謂、空地）」と記載されてました。

造成前は何もない空地。

そのあとの昭和50年代は旧所有者の家が存在・・・。

図書館では、昔ながらの井戸では表記されていませんでした。

（おそらく、下水道が整備される前には家があったので、その為の雨水桝では・・・。）

このように、自分の目で調べてることが大切。

そして目で確認し、足を運びます。

一番は、肌で感じること。

そのことは、大切なA様家族の目線にそって、かぎりなく、気持ちを共有するため。

親御さんのAT様ご夫妻からのつながりは宝物なのです！

そのために、これから素晴らしいマイホームを新築するA様ご一家の為にも、この34年の仲介実績をフルに活用していきたいと思います。

新年早々、素晴らしいひと時ができましたが、これからも、A様家族と共に二人三脚で行きたいと思います。

CLIO衣笠フィルソーレのマンションが成約となりました～人と人との思いが結んだ契約～

2021-12-27T00:00:00+09:00

CLIO衣笠フィルソーレはJR衣笠駅徒歩圏にある１１階建のマンション。

２７日の本日、無事に、オーナーO様と買主N様との売買契約が成立しました。

O様は平成２５年このマンションを取得。その後は、暮らしにと人生において、素晴らしい発展をなし遂げられてきました。

実は、O様とのご縁ですが、同業でしかも宅建協会でご一緒するK社長がO様を紹介してくれました。

K社長の業務は主に賃貸業。

売買に関することなので、O様の事案については一手に私に「ご紹介」というかたちで任せてくれました。

ひとえに、K社長がご縁をくれたことがきっかけから始まったおかげ。

そして、素晴らしいオーナーO様ご家族と、この日の成約が成就できたことで、心からうれしい思いとなりました。

遠方からお見えいただいた買主N様夫妻には家族同然の猫ちゃん２匹がいます。

オーナー宅には２匹のワンちゃんも暮らしています。

先月の内見から本日に至るまで、売主さまと買主さまとの関係は、まさに穏やかそのもの。

信じあえる関係と感じました。

今日にいたる数日前、買主様も自宅売却が関係しますので、引越し先の今日のCLIO衣笠フィルソーレがなくなると困ります。

オーナーO様は、そのことも思い、N様夫妻には、心から待とうというお気持ち。

また、オーナーO様家族は、このCLIO衣笠フィルソーレで快適にすごされています。

愛着もあり、晴らしい場所。

誰にでも売却していいという思いはありませんでした。

本当に気に入ってくださった方々にお譲りしたい気持ちだったそうです。

この日の契約は、まさに穏やかで貴賓を感じられた買主K様夫妻。

そのことで、オーナー様の表情も穏やかでした。

私にとっても感慨深いものでした。

本当にO様ご夫妻には感謝です。

O様ご家族にとって、来年は、さらに素晴らしい年でありますように、そしてさらなる発展をお祈りしたいと思います。

O様家族のご安心、笑顔、夢をさらに追及したいと思います！

最後に、本日は、本当におめでとうございました。

また、同業のK社長、本当にO様とのご縁を頂きましてありがとうございました。

落ち着いたらご報告とご挨拶に伺いますね！

客付け会社のTリバブルさんも、本当にお疲れ様でございました。

横須賀市長井５丁目　新築一戸建てまたは土地での発売を開始します～海まで１分～

2021-12-17T00:00:00+09:00

長井５丁目に新物件！

海まで徒歩１分。

平坦で素晴らしい環境。

耳を傾ければ潮騒が聞こえてくる可能ような立地条件。

もともとの地主T様からのご売却依頼から始まり、２棟の古家があった１００坪の土地を、お世話になっておりD社さんに買っていただいた事案。

決済が終了し、速やかに解体作業が開始されました。

ここには昔から住民の皆様に親しまれていた井戸がありましたが、使うこともなくなり、D社さんでお祓いをしていただき、息抜きして埋め戻しも完了。

神様がいますので、そのことを信じ、わかる方がご縁となるのでしょう。

D社さんにおいて、効率の良い区画割、測量、整備・・・。

分譲に伴うさまざまな工事を行いながら、この度の発売となります。

すでに、発売前に、この土地を良く知っている方からのオファーがあり、先月契約を行うことができました。

正味で土地は４０坪、その敷地に２７坪超の新築が計画されます。

価格は２８９８万円（税込）となります。

契約してから建築完成までは半年くらい見ていたほうがよさそうです。

この場所は、ソレイユの丘もいけるし、その脇を通って三浦縦貫道もまでも近い。

そして長浜海岸、すかなごっそさんなど、地産地消の宝庫。

長井には長井水産さんもあり、おいしいものは徒歩圏内で手に入ります。

自然と共存しながら暮らしていける場所、そして通勤通学も可能。

この地は今の時代にピッタリです。

今後、広告をアップしていきますので、乞うご期待ください。

もし、土地として検討したい方がいましたら、土地のみで１４９８万円での売却も可能です。

お問いあわせをお待ちしております！

投資物件の売れ行きがすごい！～横須賀市安浦町成約編～

2021-12-16T00:00:00+09:00

大安吉日の16日。

横須賀市安浦町の一戸建てを取引させていただきました。

今回のオーナーであるH様は、我が異業種交流会の大先輩だったN様からの紹介。

N様も二年前に投資物件の売却を私に託してくださいました。

その節はありがとうございました。

また、N様のテナントも募集させていただいてますので、来年にはよき人とのご縁を期待してます。

今日の契約・・・、H様夫妻としては、売却する相手方である買主とは初対面となります。

どんな人なんだろう・・・、と会う前はご不安だったようです。

福家ホーム㈱に午後ご来店いただき、すでに来店されている買主のN社のM社長と会いました。

その後、契約前に雑談をしながら、その不安は一挙に吹き飛んだそうです。

M社長は、投資物件や別荘をいくつも保有されているようで、そのような方は、どことなく穏やかで、落ち着きも感じられ、紳士に見えた・・・とH夫妻は感じたようです。

たしかに、私自身も、今日の契約にいたるまで、打ち合わせするM社長の雰囲気は、どことなくどっしりとして、焦らず、穏やかで、全てがわかっているんだな～と感じておりました。

その甲斐あって、今日の契約は短時間で成約となり、個人の売主であるH夫妻も笑顔でご対応をいただいた素晴らしい契約となりました。

しかし…最近？　　12月にはいってから？・・・。

今回の物件のオファーは12月に右肩上がり。

売却を急いでないH夫妻のご希望どおり、満額での購入オファーに即決となりました。

素晴らしいご縁です。

立地条件も素晴らしい商業地域内にある今回の一戸建て。

商業地域ならではの密接の環境で、なかなか一般消費者にはハードルが高い物件だったので、最終的には投資のプロ中のプロのM社長が買主で決定となりました。

M社長の如才のない決断力、行動力はすごいと思います。

購入するべく方が、今回の物件を購入してくださった・・・と、ご縁を感じてます。

H様は、私と同じ干支です・・、それもなんだかうれしい！

買主のM社長の別荘も、私の自宅には近いし・・・。

やはり、契約出来る事・・・これは、なんらかのご縁やつながりがあったのでしょうね。

H様、ほんとうにありがとうございました。おめでとうございました。

来年のお引渡しにむけて頑張ってまいりましょう！

バルコニーも大きさにより建ぺい率に含まれます。～横須賀市久里浜撤去工事～

2021-12-11T00:00:00+09:00

11月末に契約をした久里浜の一戸建て。

実は平成１０年に新築したのちに、オーナー様で後付けで設置した大きいバルコニーのこと。

いままですごく重宝でしたのですが・・・。

このバルコニーの大きさは出幅が１ｍ以上（実際に4ｍ）でしかも地上まで支柱がついています。

これは立派な建築物と同じ扱いになります。

当然、建築基準法に定められた建ぺい率にも算入されます。

今回は、残念ながら撤去せざるを得ません。

オーナーのご負担でお引渡し前に撤去して、買主様との決済となります。

工事業者さんは、いままで福家ホーム㈱管理の間に修繕や外壁塗装を一手にお引き受けてくださったアイPさんに今回も全権お任せ。

賃貸担当の家内も、賃貸管理業務の間ずっとお世話になっていましたので、心から頼ってます。

素晴らしい対応をしてくださるI様にはいつも夫婦ともども感謝しております。

本日、無事に撤去が完了し、あとは部分的に同系色で塗装をして完了となります。

来月のお引き渡しにも十分に間に合うあうことになりました。

アイPさん、工事屋さん、本当にありがとうございました。

オーナーのN様、ご安心してくださいね！

確実にご縁が結んでくれた土地取引と決済～三浦市栄町編～

2021-12-10T00:00:00+09:00

１０日の今日、私の妻が暦をみて、「この日しかない！」というくらい取引にとっては素晴らしい日。

大安吉日「中断吉凶の解は・・さだん」・・・婚姻その他万事定むるに良き日！

日々二十八宿吉凶の解では「鬼」の日で大吉日にして婚礼、開店に吉！

本日、K信金の某支店で、三浦市栄町の広大な土地の決済を行ってきました。

買主様は会社を経営するI様。

I様とのなれそめは、I様の親戚が私のお客様でして、数年前にマイホームの購入をしていただきました。

そのご紹介でつながったI様とのご縁、実は３年前から・・・（笑）。

土地をご案内したのは、この３年間でたったの２件でした・・・・。

その「２件目」のご案内で、栄町の土地で立ち話をしている間に即決いただいた経緯がありました・・・。

それからというもの、I様が目にもとまらぬスピードと勢いで、この２か月間で自己所有地を購入することができたのです。

I様の直感、インスピレーション、タイミング、家族の同意・・・など、さまざまなプラス材料が重なったのでしょう。

それしか言いようがありません。

なぜなら、今回の土地は３区画位分譲できるような、まさしく不動産会社が建売用地として好む物件・・・もちろん、発売開始した２～３日でオファーがあったのです。

その業者さんに負けずに、個人であるI様が、購入できることがすばらしいのです。

これは、まさに、「I様の星の強さ！」なのです。

I様の今後の経営、家族の発展は、まちがいないと確信できました。

私は、仲介を３４年間おこなってきましたが、個人である一般消費者が、建売業者数社と競って買い受けることができた実績はほんのわずかです。

I様、あえてI社長といいましょう・・I社長の星の強さ、意志の強さ、ぶれない精神力、会社経営目標への強い気迫！家族への思い！

I社長においては、土地購入という未知なる世界に飛び込んで、そして、会社経営の傍ら、昼夜を問わず、土地取得にも駆け足で、そして、がむしゃらに進まれたことと思います。

その甲斐あって、今日の素晴らしい日ができたのだと思います。

土地の決済が何一つ問題なく完結できたのも、I様による最初の決断から、そして今日の日まで、ぶれずに確実に進んできた結果だと思ってます。

そして、大切なことはもうひとつ・・・土地の売主様であるO様が、最初からI様への譲渡の気持でいてくださったこと・・・これも大きかったです。

その売主仲介役であったS氏も、最初から福家ホーム㈱田中に協力的でした。

Sさんも、I様への手続きを進めてくれたことに、深く敬意を表します。ありがとうございました。

まずは、I様！。

本当におめでとうございます。そして、私を３年間仲介としての依頼をしてくださってありがとうございました。

そして、I様の奥様、お子様、そして親御さんの方々へも感謝いたします。皆さまの後押しもあって、I様がさらに前へ向かう勢いが増したことではないでしょうか。

これから、マイホーム等の建築計画となりますが、地元会社としても、そして、ご紹介してくださったS様の恩もあって、全てのご縁に感謝申し上げます。

I様、奥様、これからも、しっかりと対応してまいります。

追伸　　これから、わが家に帰って、I様から頂いたお品物で高めの日本酒を買って妻と一緒にI様ご家族を思いながらお祝いをしたいと思ってます。ごちそうさまです。

土地境界線上の越境物に関しての対処は～三浦市某所～

2021-12-06T00:00:00+09:00

土地の取引においては、測量をおこなってからのお引渡しとなる場合がおおくございます。

土地所有者と隣地の方は、従前から普段通りに使用していた土地なので、問題なく過ごしてきております・・・。

売買が関係するときにれば、地家屋調査士立会のもとで正確に境界線をはかります。

その時に、線を明確にしている作業をみているときに、たまに「越境物」を発見するときがあります。

私どもの仲介業務は、直接の測量作業に付随し、間接的に発見された越境物の場合は、双方（所有者と隣地）のがそれを認識しているという確認書を取り交わすようにしています。

もちろん、何等かの都合で書面化したくないとか、書面化はできないという当事者の場合は致し方ありませんが・・・。

今回、三浦市某所にて、わりと大きめの土地の決済をすることになり、先月来、測量作業に入ってました。

そのときに発見された越境物とは・・・。。

これは、地上ではなく、「上空」の付属物。

目視では際どいのですが、土地家屋調査士の測量ももって、ばっちり明確になります。

越境面積は、ほんの0.04㎡。

将来のことを考えますと、双方でその確認をおこなったという内容を書面化し、第２条あたりに、「将来は境界線内に設置替えをする」という条項を記載します。

そして、一番大事なこととしては「境界越境の確認書については、双方が第三者に譲渡転貸するときは、この確認書の内容を継承させるものとする」という内容を入れておいてください。

今回は、双方が素晴らしい方でしたので、何ら問題なく確認書の締結をすることができました。

今後、この土地を購入されるかたも安心です。そして、しっかり承継していただきたく存じます。

素晴らしい買主さまなので、ご家族が問題なく暮らしていただけることを心から切に望みます（笑）。

久里浜一戸建て成約、長井の土地成約～大安吉日の素晴らしい日～

2021-11-30T00:00:00+09:00

11月30日大安吉日。

我が息子の誕生日でもある素晴らしい日。

この11月30日は、毎年縁起の良い日となっています。

３０日のこの日、2組の売買契約を行うことができました。

開業の時にS先生からご紹介いただいていたオーナーN様の取引。

N様所有の久里浜の一戸建ては賃貸管理で委託されていました。

そして退去のあとに専任媒介で売却手続きを依頼してくださいました。

あっというまに成約となりました。

N様はご縁を重んじる方です。

買主はD社さま。大変お世話になっている会社です。

D社様の条件をN様は快諾してくださり、即の契約へ段取りができました。

これから、１月に決済を予定してますので、D社様が引き受けたあとは、リニューアル工事を行います。

生まれ変わります、楽しみです。

夕方は、長井の土地の契約にいってまいりました。

売主D社様から専任媒介で依頼を受けている長井の土地です。

広告活動前に、縁ある当事者と仲介会社のつながりで即契約となりました。

買主仲介はU不動産のI様。私の妻と同じ学校。

私も３０年近く同業界でお付き合いしているI氏。

長井の土地の買主K様は地元の方です。

全てわかっているので、問題なく明るく楽しい契約の場となりました。

買主～仲介会社I氏～福家ホーム㈱田中～D社・・・全て昔からのつながり！

不思議です。

縁は異なもの味なもの。

今日は大安の日、素晴らしいご縁で結ばれた良き日となりました。

久里浜のN様、本当におめでとうございます。ありがとうございました。

D社様、本当にいつもありがとうございます。

U不動産のIさん、やっと取引ができたことで、うれしく思います。客付けありがとうございました。

わずか２か月間で媒介から完結までにいたったのは、当事者皆様の協力があってからこそ～ゲートスクエアザ・タワーハウス編～

2021-11-25T00:00:00+09:00

ゲートスクエアザ・タワーハウス。

横須賀でも屈指のタワーマンション、その最上階の一つ下の階。

もちろん海や市街地、山並み、半島は一望にみえるお部屋です。

所有者のI様からのご縁。

長年お付き合いをいただいてきた方。

そしてI様の娘様であるW様が、今回の売却の窓口になってくださいました。

思えば、２ヶ月前の９月下旬・・・売却の手続きで専任媒介。

活動開始後に買主Y様とのご縁、そしてとんとん拍子に、今日の２５日の決済。

２ヶ月足らずで売却依頼から引渡しまでを完結することができました。

購入者のY様は、会社の経営者で寛大な方、そして、不動産に長けている方。そのため、会話も雰囲気もすべてオーナーI様とW様達は安心。

取引は何ひとつ問題もなく、スムーズに今日の引渡しまで行うことができました。

すこし残念だったのは、この最後のおめでたい決済の日に、別の用事で私自身が出席できなかったことです。

仲介業者はその場の進行役なので、欠席は認められません。そのため、急遽、妻の晃代に立ち会ってもらいました。

前日には妻と私で、決済のリハーサルを行いました（笑）。

本番の決済の場は、ものすごく和やかで明るい雰囲気だったそうです。

場の雰囲気を一番に感じることができる、根のあかるい妻のすばらしさを改めて感じました。ありがとう。

このご縁は、売却前からも長いお付き合いをいただいたW様夫妻があってからこそです。

不動産のことを全て福家ホームに向いてくださったことがうれしかったです。

今回の事案もふくめ、私たち夫婦が一心同体で「I様W様夫妻の目標を達成したい」と日々話し合いったことは真実です。

それができたもの、W様夫妻の素晴らしいお人柄と思ってます。

また、大切なW様とI様のお部屋を購入してくださったY様。

本当に感謝です。

Y様の購入手続きは、売主様側にとって、なにひとつ心配や悩みもありませんでした。

おかげさまで安心して待つことができました。

信頼関係・・・心から感謝いたします。

最後に、

I様による大切なお部屋の売却という決心からはじまり、娘のW様による多大な手続きやお手配、そして、そのなかで確実に契約を履行してくださった購入者のY様、最後の日の決済の場に、私の代理で手続きをしてくれた妻。感謝。

皆様の関係は、全てにおいて最初から最後まで信頼関係が構築されていたことと、仲介冥利につきます。

その中でのこの仕事は、なによりもうれしく、これからの私と妻の糧となっていきます。

どうか、これからも、I様、W様夫妻におかれましては、素晴らしいご発展を！そして、ご多幸とご健康を切にお祈り申し上げます。

会社を経営する購入者のY様におかれましたては、さらなる社運隆昌、身体堅固、ご発展をお祈り申し上げます。

親から孫までの三代のお付き合い？・・・～旅するような横浜のご案内～

2021-11-23T00:00:00+09:00

今日は、待ちに待ったA様家族とのご案内の日。

A様とのご縁は、親御さんからのご紹介です。

今年、親御さんが、ご自宅のお住み替えとなりまして、大切な自宅の売却手続きを、この私にご依頼してくださいました。

あらためまして感謝申し上げます。

親御さんのご自宅は、平成１０年当時に私がお手伝いできた家でした。

その当時、今日ご案内にきてくださったA様はまだ中学生・・・。

いまから２３年前となりますね。

A様にとっても大切な想いのある実家。

私のなかでは、A様家族と親御さんは特別な方たちなのです。

思い出も沢山ございます。

当時中学だった息子さんが、名実ともに素晴らしい社会人となられました。

そして、素晴らしい奥様とお子様と過ごされています。うれしい。

その一家を私がご案内できるなんて・・・、本当にうれしいです！

まさしく三代のお付き合い！

ちなみに、新築はかわいい小さいお子様がドアの開け閉めのチェックしていました（笑）。

今日は素晴らしい快晴でした。

横浜をメインに数件の物件を周りました、土地から新築まで・・・。

心地よい日でした。

（A様家族の日頃の素晴らしい行いからでしょうね！）

しっかりと目標をお持ちのご家族なので、その目標が叶うように動いていくのが私の役目です。

もっとも、物件の選択は奥様のご意見が優先でしょうね（笑）。

それはご主人も私もその意見に一致しております（笑）！

横浜を周っていると、物件が素晴らしく感じました。

車中でもずっと話しをしながらのご案内でしたので、いろいろな思い出話や、これから来る夢を語り合うこともできました。

なぜか・・・旅している・・・という感じにもなるときがありました。

しかし、仕事はしっかりとします！

景色、日当たり、通勤のこと、買い物のこと…お部屋の動線のこと・・・。

いろいろを話ができました。

わくわくします。

これから、A様家族にとって有意義に過ごせる時間をつくっていけるようにしたいです。

そして、マイホーム取得という一世一代（三代？）の素晴らしいご縁と目標を達成できますように・・・。

心から応援します！

追伸　　

夕方には浦賀方面の仕事がありましたので、走水神社にお参りに行ってまいりました。

なぜか自然と足が走水神社に向きました。

神社からみる走水や防大の訓練施設が懐かしいです・・・。

箱根は土砂に強そう！・・・出張先で見た別荘は・・・～横須賀の急傾はなんのその～

2021-11-22T00:00:00+09:00

20日、21日は出張で遠方にいきました。

車で移動しながら湯河原方面や箱根方面へ。

最終日には箱根美術館に立ち寄り、縄文時代や桃山時代の土器や工芸をみることができました。

たまには息抜きも大切ですね（笑）

歩きすぎて体に汗と塩が吹き出そうでしたが、夏場でしたら義男（戸籍名）の体に塩ができるくらいでしょうね。

自然のすごさ、盤石さを肌で感じました。

そこには、箱根登山鉄道付近には、崖地に建っている家が多くあります。

もし地震がきて、この写真のように建物を支えている支柱が崩れたら、真っ逆さまにおちて線路にぶつかってしまします。

その光景を目のあたりにしたとき、横須賀はまだまま大丈夫だな～、と感じました。

季節は秋の終わり・・・

箱根周辺の樹々は紅葉になってきています。

紅葉を飾る樹々は、おてんとさまに向かってまっすぐに伸びています。

太陽に向かって真っすぐに成長してきた証です。

それには、いままで、地盤の傾きや地盤の傾斜、地崩れがなかったことを裏打ちしています。

箱根の山々の裾野は広大で、むき出しの岩盤も多くあります。

ひと目で、その自然の強さを感じることができます。

この支柱の家も、2,011年の東日本大震災の時もあったと思いますが、いまもそのまま残っているということは、この地の地盤が揺れなかったからなのでしょうね。

近年、土砂災害警戒区域の指定などで、建築や暮らしにおいて、さらに注意も必要なので、地盤の強さだけは基本的に調査したいものです。

人工的につくられた地盤よりも、何千年、何万年もかけて自然の力で造られた地盤はすごいです。

自然に造ら有れた来た地盤に家を建てるほうが、もしかすると安心なのかもしれませんね。

賃貸募集と思いましたが、本日売却の方向へ・・長井は申込入いりました～横須賀市久里浜一戸建て～

2021-11-18T00:00:00+09:00

長井の土地は、あっという間に申込がはいりました。

相当な費用が掛かる古家があったり、高い塀もあり、全て撤去。

そしてセットバック工事など・・・。

プロの業者が手を加ええることで、不動産の価値も上がります。

先日に解体工事が始まり、その途中に検討者が発生。

そして、本日、再度の現調を行うため現場にいきました。

ほぼ更地状態。

これから契約となります。

そして、午後は、３日前に退去した久里浜の貸家の協議。

大家さんN様から、今回の貸家は再募集しないで、現状で売却するとの連絡をいただきました。

久里浜駅平坦１０分以内。

築23年ですが、一昨年、外壁塗装を完了しました。

本日、売り出し価格の協議もおわりました。

専任媒介契約を送付しましたので、週明けには福家ホーム㈱に届きます。

その後、図面作成、物件調査、境界標の確認となります。

鍵はそのまま福家ホーム㈱で預かっておきます。

長年お付き合いをいただいた大切なN様の所有物件。

しっかりとした手続きを行ってまいります。

乞うご期待ください。

10年間お世話になりました～久里浜貸家の入居者様退去編～

2021-11-14T00:00:00+09:00

平成２３年１１月に契約した横須賀市久里浜の貸家のことで・・・。

本日の夕方、１０年の時を経て、その建物賃貸借契約を終了することとなりました。

平成２３年といば・・・。

福家ホームが開業し、オープン祭を行行ったのが平成２２年の８月。

翌年の３月１１日は、あの未曾有の東日本大震災。

その時の心境と言えば、未曾有の大震災で不動産の購入者がいない・・・。海の近くは価値が下がる、不安は募つのる・・と痛感してました。

不安はもちろんありましたが、その時に、久里浜の貸家のオーナーN様が、「福家ホーム㈱に入居者を募集していただきたい！」とお声がけをくださいました。

「天の声」という感じ。

福家ホーム㈱は開業からいままで、ずっとお客様がお客様をご紹介くださっているおかげで令和３年も継続できているのです。

感謝、感謝です。

そのころを思い出しました・・・。

平成２３年１１月といえば寒い時期でした。今の温暖化とは違います。

入居者S様が住み始めた矢先に、気給湯器が故障・・・。

その後も壁に雨漏れなど・・・。

その時に大家さんと入居者さんの間にはいり、夜になっても対応に走った記憶が鮮明です。

そのこともいまではよい思い出話しとなります。

給湯器工事を夜遅くに対応してくださった後藤設備さん（横須賀）

入居者S様家族にご理解・・。

皆さんの協力無くして不動産の話はできませんね（笑）。

令和３年の今日、入居者S様が退去となりました。

そして、本日、無事に鍵を受領致しました。

手続き的には、今後の家賃の日割り清算の説明、ハウスクリーニング費用の負担の説明、敷金の返還口座の確認など・・・。

約１０分で終わったのですが・・・別れは寂しいものです。

S様は新天地にお引越しとなりますので、これから夢がたくさんあって気分は高揚されていると思います。

管理会社の私は少々寂しい・・・。

しかし、この縁はどこかで偶然に会ったときに、思い出話しにかわりますね（笑）。

今後は、大家さんのN様が、この久里浜の家をどのようにしていくか・・・、その回答を待とうと思います。

自らがこの家に住む方法、または再度入居者をみつけていく方法、または売却・・・？（売却な無いでしょうね）

じっくりと大家さんと向き合って話し合いたいと思います。

まずは、１０年ひと昔。

長くもあり、短かったこの１０年。

新天地に向かったS様、本当にありがとうございました。（家賃の遅れは一回もなかったS様でした！）

購入のお客様から三つの幸せを頂きました～これからのマイホーム購入計画～

2021-11-13T00:00:00+09:00

快晴になりました～１３日の土曜日。

３組の素晴らしいご家族とお会いすることができました。

午前は、初めてお会いしたN様夫妻。

N様夫妻は、もともと葉山町で土地を購入いただいたNS様のご紹介です。

NS様が同僚のN様を私にご紹介いただいたご縁です。

NS様、ありがとうございました。

N様とは、すでに、ＬＩＮＥでのやりとりは行ってまいりました。（時代の流れですね～）

実は、N様夫妻は、葉山に暮らすNS様の家に来たことがあるということで、葉山や逗子の雰囲気を多少ご存じでした。

そこで・・・

N様夫妻は、土地購入か、それとも一戸建て購入か・・・。

手探り状態です。なので、実際に物件みて、そこから決めていこうと。

最初は葉山の新築をご案内しました。ルーフバルコニーが最高！土地が３０坪でも、屋上が庭替わりとなっています。

そのあとは、葉山町一色の土地、最後は、駅まで歩ける池子の土地分譲をご案内してまいりました。

葉山の新築のご案内が最初だったので、屋上のルーフバルコニーがポイントが高く、最後の池子もそのポイントに照らせ併せながら検討・・・。

もし、池子が多少高台で、富士山が見えて、見晴らしの良い土地であれば、N様は即決だったかもしれません。（これは個人的な見解・・・（笑））

今後も、景観がよく、富士山や海を感じられるような不動産を探して参ります。

N様、お待ちくださいね（笑）。

そして、本当にお疲れさまでした。

素晴らしいS様夫妻、私はうれしかったです。

NS様のご紹介につき、しっかりと対応させていただきます！

午後は、新規のお客様（？）・・・のS様家族がご来店。

不動産会社には数回行ったことがあるようです。

もともとは、横須賀市吉井のA様宅の売却をしているときに、S様からその物件の問いあわせを頂きまして、電話でのご対応させていただきました。

そのため・・・「最初ではないかな？」。

初対面ではありましたが、すごく身近に感じました。

諸経費の内容や不動産の購入方法、売買契約の手付金の性質などをご説明しました。

S様夫妻におかれましては、概ねでもご理解いただけていれば幸いでございます。

今後も、物件の種類によって変わることもありますので、その辺はしっかりと対応しますのでご安心下さい。

夕方は、横須賀の某所にある中古一戸建てを先日ご案内したS様夫妻にご来店いただきました。

打合せの内容としては、中古住宅につき、今後の最低ラインの改装費用、他の物件と比較した時の相場観、そして、総合的にどうしていくかの検討。

ちなみに、S様夫妻とは数年前からのお付き合いです。

そのため、他のお客様よりも、深く、深く掘り下げての話ができます。一言でいえば、心と心で理解できる・・・というくらい、私自身はそう思っております。すごく身近に感じております。

S様夫妻との打ち合わせの最後に感じたことは・・・

これから戸建を購入をしたときには、「家族の幸せ」それと「将来設計」が自然と浮かんできます。

そのことをご夫妻でしっかりと検討する時間を与えたい・・という気持ちが私の本心です。

今回の南道路の一戸建ては、自然に明るく感じる（物件も雰囲気も）一戸建と思いました。

大好きになりました。

暮らすのはS様ご家族皆様なので、しっかりサポートしていきたいと思います。

そして、いまご所有されている売主T様に対しましては、しっかりとS様家族のお気持ちを伝えます。

（元付S社さんを通じてとなりますので、S社さんに気持ちを込めてお伝えするつもりです）

最後はハッピーエンドで、諸条件の接点が見いだせることを切に願っております。

本当に、今日の快晴の日、素晴らしい日でした。

らさらに発展されていくであろう夢多き３組のお客様から、素晴らしい３つの大きな夢を与えていただきました。

これが仲介の楽しさであり嬉しさでもあります。

仕事が継続できる秘訣です！

「お客様と一緒に夢を追い続ける！」

そうすれば、自然と、「自らが夢を追い求めよう」となってきます！

福家ホーム所有の飲食店の土地に新たに鳥居が建ちました！～為升稲荷さま～

2021-11-12T00:00:00+09:00

１２日の今日、大安吉日！

そして中断吉凶については「のぞく」の日。

「のぞく」とは・・・、悪しきことを除き去る日、そして至極大吉なりという日。

二の鳥居が建ち、逗子のS先生にお越しいただいて、御祈祷をおこなっていただきました。

ここまで来るにはいろいろと経過があったのですが、数年前の一番最初に鎮座いただいたお稲荷様の向きは南西の方角を向いておりました。

もともとこの地から南西側にいらっしゃったお稲荷様。

その後、時期をみつつ、南東の方角に向くように移設されました。

その時もS先生に御祈祷をお願いいたしました。

そして、数年の時を経て、この１２日の日に、めでたく、さらに鳥居が１基増えたのです。

一の鳥居、二の鳥居・・・。

祝詞の間、本当に清々しく、心地よくなりました。

先生には、社運隆昌、家族の健康、土地の繁栄、参列されている皆さまの身体堅固や家庭円満など・・・。

S先生の祝詞は、心に響きます。

本当に感謝です。

福家ホームがこの土地を取得してから７年が経ちました。

そして飲食店の建物を建築してテナントさんも繁盛しているので感謝です。

おかげさまです、守られております。

信仰は人それぞれです。

これはご縁なのです。

家族、関係者、会社経営、飲食店繁盛など、いままで禍（わざわい）もなく無難に過ごすことができました。

そして、今日のこの日を迎えられたことは、稲荷様のおかげでもございます。

本当に感謝の一言です。

これかも、天職に想っている不動産仲介業には精進していきます。

大切で大好きな依頼者様の笑顔を、これからも仕事を通じて沢山拝見してまいりたいと思います。

追伸　

本日、稲荷鳥居設置祭に際し、素晴らしい金目鯛を奉納することができました。

ひとえに、三浦のY岩さまが、素晴らしい魚を選んでいただいたおかげです。

本当に感謝です。ありがとうございました。

強風のなかの作業で、つけているマスクが外れそう・・・～横須賀市西浦賀の現場採寸作業～

2021-11-11T00:00:00+09:00

１１日の木曜日、木枯らしなのか・・・

凄い強風が一日中吹き荒れていた日でした。

海は白波・・。

横須賀市西浦賀の土地の販売のため本格的に販売開始となりました。

すでに、アットホームのWEB広告にはアップ致しました。

現地にも売り出し中と明示。

この土地は、すでにしっかりとした地積測量図が存在しています。

各境界標は、その図面に付されている番号があり、その番号には境界標の種類（プレートや鋲、杭・・）が記載されています。

横須賀市の道路との境界は「横須賀市」名が入った金属プレートの標があります。

「鋲」と図面に記載されているのは、数センチ幅の小さいものであるため、わかりやすいように鋲に赤いプラスチックのわっかをつけております。

この日、風が相当に強かったので、手にもつ地積測量図の図面がいまにも飛んでいきそうでした。

現地をはかるためのメジャーはスチール製。しかし、２メートルも伸ばせば、強風で弧を描くくらい曲がる・・・。

そして、驚いたことに、装着しているマスクが、強風で浮き上がった状態になり、顔とマスクに数センチの隙間ができました・・・考えられない。

苦難の末（笑）なんとか境界標も確認できました。

最初に懸念していた擁壁の設置方法。

解決するため、近隣の建築計画図面を入手しました。

横須賀市役所の建築指導課にいけば「建築計画概要書」として購入することができます。

またその隣地と擁壁は、昭和４６年頃の開発工事のときに造られた可能性もありました。

そのため、昭和４６年の開発工事許可書類を横須賀市役所の開発指導課に行き閲覧してきました。

残念ながら、古い開発工事許可の図面でしたので、擁壁の図が画かれていません。

さいわいに、今回の土地の隣の家は最近の建てられていますので、その隣家の「建築計画概要書」を取得したところ、しっかりと擁壁が記載されていました。

今回の土地の一部を支えている既存の擁壁は・・・・・隣地所有と明確になりました。

もちろん、お役所もこのようなことはあるので、問題はないと。

やっと解決しまた。（笑）

やはり、「現場」、「役所」そしてまた再度「現場」。

そうすることにより、土地をさらに愛するようになります。

そのことは、これからご覧になってくださる方へも、しっかりと土地の説明をできるようになります。

不動産の売却をいただくときの醍醐味ですね！

よきご縁がありますように。

建物の解体工事がはじまりました。２週間後には更地になります。～横須賀市長井、海まで徒歩圏～

2021-11-06T00:00:00+09:00

海まで歩いていける人気の場所といえば・・・

いま長井にあるソレイユの丘は、休日になれば人がたくさん集まります。

緊急事態宣言の解除効果でしょうね。

道路が整備されたことも大きいですね。

先月決済をおこなった土地と２棟の古家は、新たな買主であるD社に所有権移転がなされました。

その後、速やかに解体工事の届出が行われ、現在は解体工事中です。

更地になれば、見た目が大きく変わります。

海まで歩いて行ける・・・、これは希少。

飛躍した言い方かもしれませんが、葉山町の森戸海岸まで歩ける土地となれ坪１００万超えはあたりまえ。

逗子海岸まで徒歩１分の土地は坪１４０万円で現在販売中。

そう考えれば・・・

車で３０分いったこの長井の立地は割安だと思います。

三浦縦貫道路の工事も進行してます。工事整備済みの最終地点はすでにヤオコーさんやノジマ電気さん、かっぱ寿司さん、さまざまな郊外型店舗が軒並み出来てきました。

将来は、この道路も三崎の油壷の西海岸線につながる計画です。

京急電鉄さん、安田造船所さんの力や沢山の企業さん、三浦市、神奈川県、市民、県民のみなさんのおかげで、三浦市の半島端も飛躍的に様変わりしそうです。

三崎の市役所の移転やホテルの建設などなど。

そして、ヤオコーさんの先（カインズホームさんの裏から海側まで）の広大な土地（前所有者西武さんの土地）もこれから開発されていくのでしょうね。

三浦市と長井はこれから楽しみです。

２駅利用できる見晴らしの良い更地の調査を開始しました～横須賀市西浦賀編～

2021-11-05T00:00:00+09:00

11月４日の昨日、土地の売却を検討しているI様ご夫妻が来店されました。

その場で、作成した査定書の提出、説明、今後の活動など・・・。

I様は書類保存がすばらしく、昭和４０年代の書類もご持参されました。

素晴らしい。

その説明や協議を１時間ほどおえまして、I様ご夫妻は、土地の売却という決断となりました。

土地は・・・

「見晴らしよし、日当たりよし、環境もよし！」の三拍子そろった土地です。

I様により、数年前、数百万かけて、既存建物を解体しましたので、現在は更地となってます。

二回目の現地調査、そして境界標の確認・・・同時に隣地越境物有無の確認、敷地の高低差の調査。

概ね調査も完了

そのうえ、本日５日は、素晴らしい快晴。

風通しもよく、土地は更に輝いておりました。

現地に立ちながら、周辺の景色を撮影しました。そしたらすぐに建築構想が湧き出てきました。

景色がいいので間取りもすぐ出てきます！

楽しくなる土地です。

古い住宅地ですが、隣地から先が開発工事された旧分譲地。

そのため、隣接地側に下がっている擁壁があるのですが、見た目は本件土地内。しかし、測って境界標を確認したらその下がった擁壁は下がった側にある隣地所有でした。

簡単にいうと、下がった土地に建っている隣地は斜めに上がっている擁壁の上部までが隣地。

普通は、上がった上部の土地の土留めを支えるために下がっている擁壁を造るのですが、工事の経緯からでしょうか、このように造成されています。

擁壁が壊れた場合、擁壁所有者の管理、修補義務となります。

ただし、本件土地からの土圧がかかっているの擁壁ですのでその注意が必要です。

重要事項説明書記載についても、この件は明記をして周知する必要がありますね。

隣接地とのトラブルがないように書面を作成するようにしたいと思います。

土地の現調（現地調査）もようやく終了し、近くの氏神様である叶神社に参拝してきました。

参拝後は、素晴らしい浦賀港をみながら会社へかえりました。

この紺屋町周辺の町並み・・・風情があり、やはり武士がいた奉行所跡地がわりと近いので、素晴らしく歴史を感じる町でした。

楽しみです。

１１月１日大安～１・１・１の日～１１月の祈願で一日参り～

2021-11-01T00:00:00+09:00

私は、以前から、１日になると、一日参り（ついたちまいり）をおこなってきました。

もちろん今日も。

商売や経営を行う方は、やはり「商売繁盛」「千客万来」「社運隆昌」など・・・。

福家ホーム㈱には出羽三山の神様をお祀りしております。

そして先代がご商売をおこなってきた場所に鎮座されたお稲荷様がお祀りされてます。

福家ホームは横須賀市根岸町にございます。

根岸町の氏神様は大津諏訪神社です。

会社から徒歩２０分強。いつも歩いていきます。

この働ける場所で、日々、素晴らしいご縁をいただいているのです。

そして、大難が中難、中難が小難、小難が無難と。

仕事をさせていただいていること・・・、その感謝の意をお伝えに参っております。

もちろん、今月も無事でありますように・・・と。

そのあと、自宅の氏神様である原稲荷神社様へ参拝しました。

その足で、福家ホーム㈱所有地に鎮座してくださっている為升稲荷様へも参拝ができました。

１日の午前中は、このように、お礼参りと決めております。（動かせない予約が入っているときは、翌日ですが・・・すみません）

おかげさまで、晴れやかな気持ちで午後の仕事を迎えることができました。

不思議と、この１日という日、禍（わざわい）が少ないように思います。

少々起こったとしても、それは今後の解決ができること。

人は、ご先祖を敬います。

ご先祖がいなければ、私のように、自分がこの世に存在しておりません。

法要の時には手を合わせます。

いろいろな日本の文化、習慣、信仰がございます。

おこなう方法は人それぞれ十人十色。

自らの気が済むまで・・・ということが大切です。

私は、来週の日曜日、亡き母の一周忌に九州の長崎に行ってきます。

同時に亡き父の二十三回忌も一緒に・・・仲睦まじかった父と母だったので・・・。

日帰りですが、私の家族も大賛成してくれました。

感謝の意を以って行ってきます・・・。

１１月の特別な月を、平和に過ごしたいと思います。

そして、福家ホーム㈱とご縁のある大切なお客様に対しましても、つねに平和な気持をもってご対応ができますように精進したいと思います。

年末が近くなってきましたが、皆様におかれましては、体調など崩さないようにおきをつけくださいませ。

コロナ第６波がきませんように・・・。

貸そうか、日本人、ベース賃貸それとも売却？～横須賀市某所一戸建ての相談～

2021-10-31T00:00:00+09:00

本日、オーナーT様と私たち夫婦で打ち合わせがありました。

横須賀市某所の一戸建て。

打合せ場所は横浜。

物件は築２年の一戸建て。車庫２台で平坦。駅徒歩圏。

事情がありまして、今回、空家となり、T様としては今後の物件に関する活用方法を見つけたい・・・という相談でした。

私からは、ベース賃貸を当初は進めました。

そのため、賃貸の妻も同席していただきました。

日本人向けの賃貸よりベース賃貸のほうが断然賃料が高いこと。

そして、３年くらいで退去してくれるので賃料不払いで立ち退かないことがないこと。

しかし・・・T様ご夫妻の間では、外人さんへ貸すと、日本人との文化や習慣の違いでこの昔ながらの町並みで近隣のかたとうまくお付き合いできるかどうか・・・ということを懸念されていました。

懸念されることと言えば・・・ゴミ捨ての問題、庭でのバーベキューでの音、宴会など・・・隣接するかたへの配慮ができるかどうか・・・。

ベース賃貸のかたは、いままでも、マナーはできていることも多く、私どももトラブルというトラブルはありませんでした。

しかし、T様としては・・・言葉の壁もある。対応ができない・・・。

では、日本人ではどうか・・・ということになりましたが、賃料はベースの半分くらい。

いずれにしても、貸せば建物が傷む。

いろいろと悩んだ末に、持ち帰って家族で話し合うことになりました。

賃貸→収入→トラブル→償却→収支→残存価値→有益か不利益か・・・。

共同住宅であれば、利回り的には収支が合います。

一戸建ての場合は、大きい建物でベース賃貸で３０万円程度の賃料でないと利回りが合わない。

最終的には、T様の将来的な展望を見据えながら、家族会議。

回答待ちとなりました。

もし、売却ということになれば、そのお手伝いも行うお約束をしてきました。

いずれにしても、数年前から、土地の売却、新築の相談をいただき、成約となったT様ご家族の相談です。

しっかりと真摯に誠実に、対応していこうと思っております。

ご案内と同時にその場で契約する！というくらいの勢いで今回成約となりました～三浦市栄町編～

2021-10-30T00:00:00+09:00

月末に近づいてきた今日の２９日。

六曜は「先負」の日。

午後から吉です！

不思議と、午後に売買契約を行うことができました。

買主さまはI様。

I様とのご縁は紹介の紹介・・・で生まれました。

４年前に、妻の友達からの紹介で、三崎に土地を購入いただいた大切なお客様S様がきっかけ。

S様が、「親戚で土地探しをしているので・・」とご紹介を受けたのが一年半前。

そして、本日、I様と、三浦市栄町某所の土地を契約することができました。

１００坪を超える土地で、景観よし、地形よし、買い物よし！

I様にとっては、この１年半の期間、相当なご努力があったようです。

不動産を購入するためには、いろいろな書類の準備があります。

融資利用する方では、その銀行手続きも相当にあります。

契約の時は、契約書や重要事項説明を理解する必要がりますが、難しく聞きなれない言葉が多く並んでいます。

勉強も必要になりますね・・・。

不動産を購入するためには、このように初めての経験が発生してきます。

そのため、躊躇したり、悩みすぎていると、購入できるという機会やご縁をのがしてしまいます。

良い物件ほど、待ってはくれません。これが市場（しじょう）

本日、無事に契約締結までこれたのは、I様だったからこそ、たどり着けたと思います。

契約出来るべくして契約にいたった・・・。

まずは、土地を一緒に見る日が来て、I様と現地で待ち合わせをしました。

土地の説明したのち・・・１分の沈黙。

そして・・・なんと、I様が、「その場で契約しましょう！」をおっしゃってくれたのです！。

素晴らしい回答でした・・・、しかし、契約するためには、所有者（売主様）への購入条件や引渡し時期、書類の完備などさまざまな手続きが必要。

そうですね・・・最低３日はかかります。

しかし、この意気込みがあったからこそ、所有者様と元付仲介業者様がこちらを向いてくれたのだと思います。

仲介業者の私自身が一番動かされた（笑）のでは・・・

私は、I様夫妻の現場でのオーラを感じ、I様の気持に是非応えようと燃えました。

勢いをつくれてありがとうございました。

もう、気持ちはひとつとなりました！

私は、I様と心中するつもりで売主様と仲介業者にアタック、アタック！

その日の翌日、すぐに二番手の購入希望者が入ったと聞きました。

ぎりぎりセーフでした。

功を奏したのは・・・

I様における現場での即決、その一言。

その速やかな決断が無かったら、間違いなく、先に、違う方に購入されてと思います。

I様にとっての人生設計はこの現場での決断で飛躍しました！

この１年間の努力があったからこそ、この速やかな決断を生み出せたと思います。

もちろん、I様ご自身の感性、持って生まれたお人柄、そして、ご縁。

それを裏打ちしてきたのは、家族のため、仕事のため、将来の生活設計のため・・・という気持ちなのです。

I様そして、ご家族皆様におかれましては、現場での決断から本日の契約までのわずかな期間でも、さまざまな想いが集約されて過ごされていたのではないでしょうか。

そう思ったら、これからもI様と二人三脚していきたいと強く思いました。

本日は、契約読み合わせと重要事項説明をしましたが、I様は終始笑顔。かつ真剣！

そして、間違いなく言えるのが、I様は、将来への人生設計の確立を見据え、その目標へ進もうという強い意気込みを心にお持ちになっていること。

私自身、経営者でもあり、この瞬間に、改めて励まされたのはI様のオーラでしょうね。

I様、本当にありがとうございました。

そして、自らの目標にむかって、どんどん突き進んでください。

私も微力ながら不動産のことでは応援したいとおもいます。

本日は、本当におめでとうございました。

そして、ご紹介くださった三崎のS様、本当にありがとうございました。

追伸　　I様へ、素晴らしい高級なマグロをいただきまして、本当にありがとうございました！

今晩の食事は、I様から頂いたマグロのお刺身とおいしい日本酒で妻と乾杯いたします！

大切な相続財産、考えた末の売却で本日お引渡し完了～北久里浜スカイマンション～

2021-10-29T00:00:00+09:00

本日、横浜駅から徒歩圏にある、かながわ信金さんに集合し、決済を行ってきました。

北久里浜スカイマンションという物件。

しっかりとした構造で安心できるマンションです。

思えば、２ヶ月前に、売主O様より専任媒介をうけて、福家ホーム㈱に託してくださった記憶はまだ新しい。

O様は、信頼できる同僚M様からのご紹介なので大切な方なのです。

販売活動の中では、一般消費者よりも、買取会社のオファーが多かった事案でした。

昭和５５年の築年数のため、一般消費者は、室内内見後でも、リニューアルされていないので少々困惑気味でした。

やはり、一般消費者（エンドユーザー）様は改装後の物件に目を引くようです。

まもなく、数社のオファーがありました。

一番O様にとって好条件のL社様が買手となったのは先月。

L社様はリノベーション専門の買取会社。

今回の北久里浜スカイマンションを買い取りましたでの、今後、改装を完了し、再販（改装後に再度一般消費者向けに販売）します。

決済とお引渡しを終える途中のO様の表情は、どことなく嬉しようで寂しいようで・・・。

ホッとされていたでしょうね・・・。そんな感じでした。

素晴らしく、きちっとされたご主人の想いがつまっているお部屋なので、手放す気持ちはなんとなく感じました。

O様は買主L社様にたいして、「本当にいいマンションですよ、大切にお使いくださいね・・。」と一言。

・・・嬉しいですね。

福家ホーム㈱に近いこのマンション、鍵の手配も管理会社の手配も全て徒歩圏でした（笑）。

最初にO様が検討していた賃貸向け募集を取りやめ、売却するという決断の結果、今回のL社様との素晴らしきご縁ができたものと思います。

O様の決断は間違いなかったのです。

ありがとうございます。

そして、つねにO様と一緒に居て下さり、話を聞いてくださった姪っ子さんのH様、本当にありがとうございました。

O様とH様の今後の暮らしに有意義な結果であれば幸いです。

どうか、これからも、素晴らしい暮らしをお送りくださいませ。

本日は、本当におめでとうございました。

最後に、今回、横浜の決済場所かな信に、長年北久里浜支店でお世話になっていたS様がいらっしゃいました。

決済の前に、懐かしい話に盛りあがった時間がありました。

人のご縁は財産ですね。

そして、素晴らしい支店長のもとでご活躍されているS様は、さらにたくましく、頼っても絶対に間違いない！というオーラが出ていました。

うれしく思いました！がんばってください。

本日、行政との勉強会に出席～高齢者などの賃貸住宅事情～

2021-10-28T00:00:00+09:00

本日は、午前も午後も会議の一日でした。

学校関係の会議を終え、午後からは行政との賃貸住宅等の勉強会に出席。

内容は、高齢者が単独で賃貸住宅に入居するにはどのように・・・。

そして、どうすれば・・・。

そのためには、行政と私ども不動産の専門家が、共に一緒になって検討していく必要があります。

高齢社会、そして核家族化。

実子は実家に戻らず、世帯が別になり子は住宅ローンの返済・・・。

それぞれの世帯に、それぞれ背負っているものがあります。

高齢化とは・・・逆に言えば、医療や食のおかげで、元気な証拠！

なにより、家族のサポート、友人との趣味などなど・・・。

素晴らしいことです。

実は、賃貸住宅における高齢者の入居条件では困難も多いのですが、逆に、ハードルをさげることで、これからの街づくりが飛躍的に明るくなるのです。

「高齢者」と客観的に称されていても、かえって若い人よりも身も心もパワーがある方も多いのです（笑）。

そこで、賃貸住宅を契約するときも、高齢者お一人暮らしでも、お身内が連帯保証人になりさえすれば借りられるところは沢山あります。

元気に働いていて、それなりに所得があるかたであれば、高齢者単独の入居が可能です。その場合、お近くのお身内の方に緊急連絡先人になっていただく。

このことで、入居への道筋のハードルは下がります。

そして、賃貸住宅の契約条件で必要なのが、家賃を保証する保証会社への加入です。

このことは、大家さんにとっては最大の安心材料なのです。

保証会社に加入するためには、高齢者単独入居の場合は、必ずと言っていいほど、お身内には緊急連絡先人になっていただくように要請されます。

お年を召してきて、長年暮らしてきた愛する町を今になって離れることは、だれしも、寂しくて、思いきれない・・・ものです。

仲の良いお友達が近くにいてくれること、それだけで毎日が楽しい。

そして、さらに元気に暮らせることで、その町が活性化していく。

素晴らしいことです。

行政の皆様もしっかりとそのサポートを検討しつつ、私ども専門家も実現がたとえ遠くても、「より多くの話を聴く」「すこしでも実現のために多くの知恵を絞る」という姿勢でおります。

そのために、日々勉強会を行っています。

いままで支えてきてくれたのは、大切なお爺ちゃんやおばあちゃんです。

尊敬されるお立場なのです。

暮らしやすく、あたたかい社会で、楽しい日々を元気に過ごしていきたいですよね。

上物付２棟約１００坪の土地決済が完了しました。～海まであるける横須賀市長井編～

2021-10-26T00:00:00+09:00

２６日大安吉日。

売主のT様と一緒に横須賀のY銀行に集合しました。

買主D様の指定銀行です。

お部屋に入ると、奥の部屋で、凄いソファー・・・。支店長の接客室？というくらい。

Dさんの力でしょうか（笑）。

T様により、本日無事に１００坪の土地と２棟の建物がD様に引き渡しされました。

数か月にわたり、確定測量、分筆、地積更生、道路の承諾、給水の承諾などなど・・・。

いろいろな手続きを経て今回の決済となりました。

土地家屋調査士のI先生のおかげでもあります。

ありがとうございました。

やはり大安吉日です。

スムーズな決済、そして、売主様も買主様も笑顔をやすことがありませんでした。

よかったです。

T様にとっては育った懐かしい場所のこの地。

この地を離れてからは、別で所帯を持ち、この地に立ち寄ることがなく、足が遠のいたとのことです。

しかしながら、育った場所ですから、決済の時には、T様の幼少のころの昔の懐かしい思い出話を聴くことができました。

この土地は、これからDさんによってさらに進化を遂げていきます。

上物をどのようにしていくか・・・。

古民家風の建物もありますが、相当に改修がかかります。

そして、もう一つの建物は50坪近くあり、大規模改装が必要。

おそらく、解体となると思われます。

そして、更地になったら、D様から私にご連絡をいただくことになっております。

これから再販となると思います。

販売計画をD様にお聞きしながら進めていきたいと思います。

最後に、T様はM先生の大切なご紹介のお客様。

そして、D様とは長年お付き合いをいただいている信頼できる方です。

仲介に入ってた今回、なんの心配もなく、粛々と契約書に則り進めることができました。

素晴らしい結果となりました。

横須賀市長井のこの地・・・・

海あり、山あり、おいしい海産物あり、農産物あり。

私は大好きです。

漁港をみると、私の故郷である長崎県長崎市深堀町にどことなく似ております。

暮らす人たちの雰囲気も似ています。

男の方の表情は、海で日焼けし、味のある深いしわがあります。

女性の方は、気さくで竹を割ったようなお人柄・・・心を開いてお付き合いができます。

潮の香、海苔の香、さざ波の音、素晴らしい景色・・・。

やはりいいものです。

本日は、T様、D様、本当におめでとうございます。

そしてM先生。本当にありがとうございました。

タワーマンションの人気は本物でした！無事に成約となりました。～ゲートスクエアザ・タワーハウス　海一望１９階～

2021-10-24T00:00:00+09:00

24、日曜日午前中、オーナーW様と買主Y様に集合していただきました。

天気も味方してくれて心地よい朝。

横須賀にあるタワーマンションのお部屋の売買契約を行うことができました。

１９階の素晴らしいお部屋です。

景観は言うことありません。そして、室内が手入れ良好、照明、エアコン、カーテンなども付いていてそのまま利用できます。

去る１０月１４日に、買主Y様の内覧・・・そして、わずか９日間の商談を経て、本日の契約・・・・ということに相成りました。

オーナーW様から専任媒介での売却依頼をいただいたのが９月最後。

その後、わずか３週間での契約、あっという間の出来事でした。

タワーマンションの人気は衰えません。

巷（ちまた）では、川崎で水害などで停電の被害にあったタワーマンションの報道もあり、デメリットも危惧されますが・・・やはり、この景色は別格ですね！

買主Y様は、お引渡しを受けた後、一部改装されるようです。

そして、入居者を見つけることとなります。投資のようですね。

自らお住まいにもなるかどうかは検討中と思われます。

しかし、買主Y様の購入予約迄に内覧されたかたすべて皆様は、すべて素晴らしい！

商取でもありますので、諸条件を協議して、最終的にY様の条件（現状有姿で契約不適合免責がポイント）がオーナー様を納得させたポイントだったように思います。

なぜなら、オーナーW様は、いままでベース賃貸（米軍さんの賃貸住宅）だったので、お部屋の状況をあまり把握しておりませんでしたので。

良い物件では・・・・。

まず、買主様の多くは、取引に臨む姿勢が素晴らしく、細かい質問がありません。

そして、決断も早いのです。

それは、相手方の売主を想う優しさでもあります。

反対に、決断が遅いパターンの場合は、間違いなく契約には至りません。３４年の経験則でそう思います。

最初から買わないで、ただ見るだけの方が多いように思います。

今回、素晴らしい買主様に恵まれたことで、本日来られたオーナーＹ様夫妻も笑顔で帰られました。

私は、Y様ご夫妻の笑顔をたくさん見ることが希望でしたので、本日、叶えられました。

来月、決済の段取りとなります。

司法書士の先生に同行していただき、スムーズに決済（登記と引渡し、残金授受）がおこなえるように頑張ります。

依頼から３週間の間、すべてにおいてスムーズでしたので、これからもスムーズにいくことでしょう。

迷信だと思いますが、最初に躓く（つまづく）ときって、往々にして後からも躓きます。

今回はそれが全くない！

守ってくれる方がたくさんいるおでしょうね（笑）。

最後に、本日、ご来店してくださったW様ご夫妻、そして、買主のY様・・・本当にありがとうございました。

福家ホーム㈱の仲介でお取引してくださったこと、本当に、深く、深く・・・、心から感謝を申し上げます。

隣接者の協力がないとできなかった決済とお引渡し～横須賀市長井の土地編～

2021-10-23T00:00:00+09:00

２３日の本日、購入者I様の自宅で土地の決済を行ってきました。

司法書士H先生と一緒にいき登記の書類作成！

現場は、朝一番から土地の既存ブロック塀のカット。

三崎の飯嶋開発さん、素晴らしい仕事をしてくれます。

耐震性がわるい塀だったので、危険と思い売主T様で切ってくれました。

今回、駐車場として利用されている土地。

大きい土地の一部でしたので、分筆しての売買。

その分筆は、周辺の隣接者の境界立会が不可欠だってのです。

このハードルも超えたのですが・・・

現状と公図が違うので、法務局がNG。「分筆できません！」・・・と。

この境界線を訂正する必要があり、その訂正には、隣接地の土地数筆を全部合筆（併せて一つにする）して公図を訂正する必要がありました。

その条件を満たしてくれたのが今回の隣接者。

この協力があって今回の決済ができました。

皆様、本当にありがとうございました。

神様が見てくれていた案件でした。

１１月からの販売方法を検討中～横須賀市久里浜3丁目平成１０年新築の戸建編～

2021-10-22T00:00:00+09:00

コロナ禍あっても、不動産の買取が盛んな昨今・・・なぜ？

この３ヶ月の間ですが、福家ホーム㈱では、中古マンションと中古一戸建ての専任媒介物件において、７件の物件が買取会社様から購入していただいてます。

横須賀が多かったのですが、横須賀市吉井の分譲地、久里浜の旧市街地、コモンヒルズ安針台のマンション、森崎リアンシティ一戸建て、北久里浜スカイマンションなど・・・。

この理由とは？・・・

まず言えることは、物件が相当少ない。

車が入らない物件は余っております。

海外、国内のウッドショック、半導体不足、給湯器不足・・・。

いろんな面で、物が入ってこない。コロナ・・・。

そして、経営的には、費用対効果の回転率のよいリフォーム再販（買取会社が買取したのち、フルリニューアルして再度一般消費者向けに販売）が人気と思われます。

さて、今回ですが、福家ホーム㈱で８年間の管理をさせていただきました横須賀市久里浜の一戸建てが売却になる可能性があります。

入居者様が１１１月に退去するということになりました。

そのため、大家さん（土地付建物の所有者N様）のご依頼で、「１１月から売ろうかな～」というお言葉。

これからじっくり検討したいと思います。

ずっとお付き合いいただいた大切なN様なのでなおさらです。

余談ですが、３ヶ月前、この近くの地下車庫付き中古一戸建てを販売していました。

レインズ（不動産業者間のみの登録サイト）に掲載しおりましたら、横浜の買取再販の会社が手を上げてくださったことで即契約となりました。

外も中も全てリニューアルされたようです。

いまの流行は・・・・

古い状態の物件を見ても、一般消費者が即決されないようです。

その理由は、リノベーション物件や新築の供給が流行っているからなのです。

需要が多ければ、物件は有利に売却ができます。

この状態がいつまで続くかはわかりませんが、この波を活かして、今回の久里浜のオーナーN様へ有利になればよいなーと思っております。

おそらくですが、室内は改装が必要になると思われます。

外壁は昨年末に行なっていますので大丈夫です。

平坦で車も入り、そこそこ需要の多い数量の物件。

確実に１１月には契約ができる設定で現在知恵をしぼっているところです（笑）

急傾斜地の工事の方法

2021-10-19T00:00:00+09:00

急傾斜地。

横須賀には、数えきれないほど多くの指定場所があります。

近年「土砂災害特別警戒（レッドゾーン）」の話題があります。

高さ３ｍ以上の防護擁壁があるからといって、その崖の脇に家を建てることができる・・・。

これは間違いです。

画像のように、擁壁の上部にも擁壁を造っています。

土砂災害「特別」警戒区域など指定されている場所は、このような擁壁工事が必要な個所が多いのです。

今回の画像の場所はどうだか定かではありませんが、相当な工事です。相当な費用です。

急傾斜崩壊危険区域に指定されていれば、神奈川県の予算を補うことも可能ですが・・・。

道も狭いところなので、トラックも数台が縦列駐車。

当然、通行止めで回り道。

横須賀ならではの光景でした。

当事者にご縁があれば、契約事も短時間でまとまる・・と実感しました～ザ・タワーハウス　海一望～

2021-10-18T00:00:00+09:00

長年お付き合いのある私ども夫妻にとって大切オーナーI様とY様夫妻。

その方々のご依頼により、京急県立大学駅徒歩４分のタワーマンションの売却に携わることができたのが先月の末ごろ。

１０月に公開し、おかげさまで数件の内覧が入りました。

「売買の取引」というものは、当事者同士がすばらしくつながりあえること、そして、反対に、金額面では相反する部分もあります。

内覧されて検討されても、惜しくも資金調達や勤務先、急な転勤の問題、将来の生活設計・・・などなど。

この２週間のなかでさまざまの検討をされた方もいたのでは・・・。

購入を悩んでいる方には、「一旦、無理せずに・・・」という感じとなります。

会社を経営し個人では投資家のY様が、昨日このタワーマンションを内覧してくださいました。

そして、当日、即決し、その条件を文書で福家ホーム㈱へ送ってくださいました。

その文書を拝読したのが１８日木曜日の本日朝一番。

このことは、率直に、スピードをもってオーナーY夫妻、I様にお話をいたしました。

回答が来たのはその一時間後。

オーナー様も即決！。

なんというスピードなのでしょう。

感謝の一言です。

買主Y様の気持が強いうちに回答があることは、これは「ご縁」の一言なのです。

ご縁があるときこそ、このようなスピードで商談がまとまるのです。

売主さまと買主さまのおかげなのです。

えてして、購入を悩んで決断できない方には、私のほうから「もう少しじっくり考えてみますか？そして、悩んでいるときはあまり進めませんよ・・・。」と一旦冷静になっていただきます。

なぜかと言えば、悩んだまま契約になっても、お互いに、なにかトラブルがあったときに、後味が悪くなるのがこの不動産取引なのです。

そして、本日の短時間で、購入希望者Y様の条件を受けてくださったオーナー様。

そして、引渡し以降にオーナー様にもリスクが無い条件を受けてくださった買主Y様。

本当にこのスピード感での感謝の一言。

結果的に、本日の午前中の３時間の間に、この商談がまとまったのです。

なので、必ずや縁があると確信いたしました。

取引は今週末の予定となりました。

この売買は、間違いなく、契約後も、そして引渡し後も、皆様にとってスムーズに運ぶことができる取引と思います。

最後に、買主Y様のお人柄は、本当に素晴らしい方。私が保証します。なので、オーナーのI様、Y様ご夫妻、どうぞご安心して下さい。

そして、経営者である買主Y様、オーナー様は、長年福家ホーム㈱とお付き合いしてくださった心のきれいな方々です。ご安心してください。

今回の仲介ができることになったこと…本当に今日は嬉しく思います。

さっそく、明日から、書類の作成や調査、そして契約書や重要事項説明書の作成など３日間かけて完成させます！

この素晴らしいご縁をいただいた売主様と買主様での仕事です・・・、いくら書類作成に時間を要しても、やる気満々です（笑）！

ようやく分筆登記が完了！素晴らしい土地家屋調査士のプロの技～横須賀市長井編～

2021-10-16T00:00:00+09:00

数か月にわたってきた測量と分筆作業が、ようやく完了いたしました。

売主のT様、そして買主のD社、および個人のI様、ようやくホッとされた状況です。

実は、先々月、測量の際、隣接地の皆様が同意して作成した測量図を法務局に申請したのですが、法務局側からNGが出たのです。

法務局は、いろいろと昔からの保管している資料を照合します。

存在するのは旧公図。手書きのものです。

そして、周辺の地積測量図（法務局に保管されて、謄本の面積と同じ）との照合。

現在はデジタル化されていて、きれいな公図（一般的には「地図」）を取得できます。

公図とは、地番と線のみで作成されてます。実際の面積が大きくても、公図では小さくなっていることもあります。

実務では、実際の土地の境界線が塀にそって途中で3０度くらい曲がりがあったとしても、その塀の部分を古い公図で照合したら、公図は曲がっていない直線ということもあります。

その時に、法務局がNGとなります。

公図では、接点、地番、曲線、曲がりなど、全体の登記との整合性をもとにチェックされるようです。

実際、隣地の皆様で、仲良く境界線を合意で決めたとしても、法務局からNGがでることもあります。

今回、大変お世話になっている土地家屋調査士のI先生により、法務局と協議に協議をかさねました。

現場はまがっている、しかし公図は直線・・・その相違を修正すべく、隣地の方へ協力（合筆など）を要請。

そして、気持ちよく隣地の方の協力が得られました。

そして無事に再申請が可能となりました。

その協力が無ければ、今回の長井の確定測量は不調になり、分筆（区割）登記も不可能となり、売買契約も白紙となるところでした。

本当に皆さんとI先生のおかげです。

おかげさまで、今月の８日に分筆完了！

そこからというもの、当事者皆様と二人三脚の状況で今月の約定決済日にむけてとんとん拍子で躍進しております。

土地の測量というものは、本当に大切なのです。

大きい土地でも、一つの土地として利用する場合ならば、土地の境界が確定しなくても家は建ち、暮らすことができます。

その大きい土地を分筆（区割して２区画や３区画）しようとする場合は、すべての境界点と境界線にたいして、隣接者の「立会」と「承諾印」が必要なのです。

そして、その後に、お国のお墨付きである法務局のOKが出ることが条件なのです。

いくつものハードルがございます。

売買契約をしても、分筆ができる状態になるまでは、安心ができません。

そのため、売買契約書（手付金の授受）は、境界立会が不調のとなったら当事者に被害が無いように白紙解約で対応できるように条文を付します。

当事者の責めに帰さないことでの第三者の反対により、せっかくの契約契約がすすまなくなり、当事者双方が喧嘩状態で損害賠償を請求してもよくないですよね。

そのための保全策なのです。

今回は無事に確定測量も完了しました。ほんと良かった。

１６日の本日、その購入者I様にところへお伺いしました。

I様ご家族も売主T様も笑顔でございました。

念じれば必ず花は開きます！

もうひとたの買主であるD社様においても、躍進できるので既存建物の解体作業の段取りをされているようです。

これからが楽しみです。

長井の街も、どんどん活性化しております！

京急久里浜駅徒歩圏の一戸建ての査定を開始～「久里浜」という地名の人気度はいかに～

2021-10-15T00:00:00+09:00

福家ホーム㈱が、平成２２年に北久里浜に創業して早１２年目となります。

開業早々に、親しき大家さんからお声がかかり、貸家の募集を依頼されました・・・それが今回の久里浜の一戸建て。

募集開始後、すぐに賃借人も決定。

その後は、大家さんは福家ホーム㈱に一手に管理を任せてくれました。

長い間お住まいになってくださった入居者S様様が１１月に退去されることになりました。

何のとらぶるもなく、スムーズに契約を継続されてきたS様ご家族。

すこし寂しい思いですが、新たな新天地へむかうS様のことを思えば仕方ありませんね（笑）。

大家さんは、この土地と建物の所有者です。

もう、この家には戻らないようです。

悩んで悩んだ結果、退去したあとは、貸さずに一戸建てを売却する方向になりそうです。

さっそく査定を開始しました。

土地は２１坪、建物も同規模ですが、昨年外壁の塗り替え工事も完了しました。

車も入り、ほぼ平坦。

いままでは賃９万円後半で貸しておりましたのでわりと効率も良かったのでは。

人気のあるこの久里浜地区。

住所も「久里浜」がつきます。

買い物、通学、通勤にも便利です。

浦賀警察署も近くに新築されましたし、これからは、神明小学校付近にうわまち病院が開院、そして、大手企業も進出してきています。

なかなか出にくいこの立地なのです。

査定はいかになるでしょうか！

１１月上旬にS様が退去したうえで、私と妻で室内の退室チェックをします。

そのあとは、現状有姿での売却開始となろうかと思います。

事前に情報を確認されたい場合は、１１月下旬の情報公開前にお問い合わせくださいませ。

乞うご期待。

コモンヒルズ安針台山の手の決済とお引渡しが終了しました！～信頼できる方同士の素晴らしい取引～

2021-10-14T00:00:00+09:00

今日は大安吉日。

この日がくるまで・・・売買契約前の交渉開始から、最初に、１４日大安を「決済の日」にすることと自ら決めていました。

なぜなら、M先生のご紹介でもあり、そして、何より、誠実なお人柄であるオーナーS様と話たあとにそう思いました。

素晴らしい日にお引渡しをしたい！

自然と思いました。

買主さまは、N社さま。

私の媒介物件を今年数件買ってくださっている会社で、仲介業者にもいろいろを思いやりのあるY社長。

S様より専任媒介をの依頼を受けてから数件の話がありました。

そのなかでも、信頼できるN社様の条件が、S様にとっては一番良かったのです。

S様のことを想うと、取引にも負担がなく、穏やかなに、かつ、スムーズに取引ができると確信できたことからです。

その甲斐がありまして、売買契約から本日の引渡しまで、なんのトラブルもなく、なんの変更もなく、穏やかに終了することができました。

決済場所のS信金さんに集合したのですが、オーナーS様は、ご両親と一緒に出席してくださいました。

さらに和やかの決済の場になりました。

N社の社長様は紳士でした。

待ち時間の間も、S様とご両親のいろいろとなお話に、真摯に耳をかたむけてくださっておりました。

本当にY社長、ありがとうございざいました。

今回の一番の目標は・・・

なにより、個人のS様の笑顔を見たかった！

S様にとって、今まで大切にご所有されてきた、かけがえのない思い出のあるマンションなのです。

手放されるときの思い・・・それは、寂しさと、今までの想い出、そしてこれからの住まいや暮らし・・・など、心が入り混じっていたのではないかと思います。

しかし、それでも、契約前からこの日に至るまで、S様は、自らの手で、自らの決断で、信頼できるN社に売却してくださいました。

その「自ら」ということが、取引後の時間において、大切なことなのです。

S様にとって、かならず、意味のある取引であったと思います。

S様におかれましたては、この期を再スタートとしていただき、素晴らしい新たな一歩を踏み出していただきたく思います。

「千里の道も一歩」からといいます。

千里向こうにある遠い着地点のことを考えても、さすがに頭がいっぱいになります。

しかし、目の前の一歩に集中すれば、迷わず後悔せず、確実に踏み出せます。

そして、その一歩一歩を着実に踏み進み、目標の千里にたどりつきましょう。

その千里の着地点に至るまでの一歩一歩の道のりと出来事が、人生の大切な経験と財産になります。

がんばってください！

皆様、本当にありがとうございました。

わが家にヤモリが・・・～幸運をもたらす家守（やもり）～

2021-10-12T00:00:00+09:00

昨晩、食事が終わって上をみたら・・・

ヤモリの姿が窓に！

家族全員、「やったー」と大声（笑）。

しかし、子どもは少々怖がってましたが。

ヤモリは「家守」ともいわれます。

幸運や金運をもたらすともいわれています。

先日は、知り合いのところに蛇が出てきたとか。

わが家が建築されたときには、ウッドデッキの下から青大将の蛇が出てきました。

写真を撮っていたら、知り合いに「蛇は写真に撮ったらだめだよ！」と・・・叱られました。

なにか幸運の兆しなのだろうか。

今日も、契約の話をオーナー様側から優先的にいただいている短い期間で最大のチャンスのため、購入予定者I様と共に行動！

オーナー様と購入検討者Iさまのご縁を確実にまとめたい一心です。

無我夢中で動いている自分に気づきました。

同じ経営者同士…そのようなこれからの人生設計を想うI様の気持は私も経験して痛感いたします。

なにより、二人三脚で、購入検討者Iとご家族が一緒の気持で動いてくださっている。

本当にうれしい。

わが家に家守が出てきてくれた・・・、I様にも良いことがありますように！

と願いながらの一日でした。

土砂災害特別警戒区域に建築ができるのでしょうか・・・～横須賀市ならではの地勢～

2021-10-11T00:00:00+09:00

本日、不動産会社の代表十数名で集まる協会内での勉強会がありました。

土砂災害特別警戒区域に家が建つの？

という話題。

昨今、盛土調査も行われたようで、新聞にも土砂災害などの危険性などが取りざたされております。

土砂災害警戒区域（いわゆるイエローゾーン）と土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）は違います。

神奈川県では、建築基準条例があります。その第３条にがけ条例というものがあります。

そして、条例以外にも、崖の高さとその下に既存する住宅の戸数によって指定される「急傾斜崩壊危険区域」があります。

急傾斜崩壊危険区域に指定されていれば、ある程度の住民の要望が集まって、将来の県の予算組がとれれば、急傾斜崩壊防止の擁壁を神奈川県で施工してくれます。

擁壁の安全性は折り紙付きになります。

しかし、その擁壁があるからといっても安心できません。

その擁壁の脇にある土地には、新築が建ちますよ！・・・という説明は間違いなのです。

注意が必要。

今回、横須賀市三春町で売却中の土地（古家付き）があります。

土地の半分は土砂災害特別区域（レッドゾーン）に指定されています。

一般的には、そのゾーンの中では木造建築物の新築は難しいと説明しております。

しかし、オーナー様の大切な資産。

なんとか方法も見出してあげないと・・・、と思うのです。

急傾斜崩壊防止擁壁がある今回の三春町の土地ですが、その擁壁が安全であることは担保できますが・・・・。

じつは、その擁壁のさらに上にある盛土や植栽などが問題なのです。

一定の勾配の盛土や崖があれば、その部分が崩壊し神奈川県の擁壁を超えて下の敷地に崩落してくる可能性があるのです。

それが、神奈川県担当者の意見。

難しい問題ですね～。

今回、不動産業者の皆さんでは、宅地建物取引業の肝となる重要事項説明をするにあたっても、レッドゾーン内の建築がどうすればできるか？・・・という説明のしようがないのが実態。

そのため、講師を呼ぼうということになりました。

レッドゾーン内でも、建物の躯体がコンクリートであれば建築できる可能性は高いのです。

木造の場合が問題ですね。

基本的には、この土砂災害防止法・・・暮らす人の命を守るための法律。

しかし・・・

不動産取引の需給のバランスは不思議です。

レッドゾーンに入っている汐入や逸見にある物件も結構人気で即完売しているようです。

なぜ・・・？。

結論・・・。

格安だからということのようです。

汐入、逸見地区の古家付のレッドゾーン内の土地は、数百万。

それを買って、古家を修繕して、投資で貸して家賃収入。

建て替えが困難なら、修繕修繕の繰り返しでいこうか・・という方が多いようです。

レッドゾーン内で新築をたてる際、危ない崖の脇に１０００万の擁壁をつくる場合でも、

数百万でその土地を買えたなら、普通とかわれらなければ、それもよし・・・という感覚のようです。

いろいろと方法はあるようですね。

まずは、仲介会社としては、レッドゾーン内にある物件の重要事項説明時点、しっかりとリスクを記載し、説明しておきましょう。

思いは通じるでしょうか・・・～クリオ衣笠フィルソーレと公郷神社～

2021-10-10T00:00:00+09:00

クリオ衣笠フィルソーレの南西角部屋のご案内。

お連れ頂いたのは「Uホーム」さんのお客様です。

私は、オーナーO様の媒介会社につき、そのご案内に立会して、詳細に説明をしてまいりました。

北久里浜にある我が会社から、現地へ歩きました。

歩いて２５分程度でよい運動。

平坦な道のりにつき、余裕をもって歩いて現地へ。

現地に行く途中に、「公郷神社」に気づきました。

i以前から売却の依頼を受けてかいましたが、「公郷神社」の存在をしっかり確認したのが今日・・・何か感じる。

今まで素通りしていたのでしょうね…本当に申し訳ないとおもいました。二礼、二拍手、一礼し、いざ現地へ。

氏神様にお礼をしながら現地に向かうと、心底、清らかなきもちで仕事ができるように感じました。

住戸に入り、Uホームさんと内覧のご家族４名が参りました。

お待ちいただいたオーナーO様は親子とお母様、そしてかわいいいワンちゃん達のお出迎え。

ほのぼのとしたご案内でした。

明るい室内で、さらに集まった皆様がすごく明るい！

そして、素晴らしいことに、新たな命がうまれたとききました。本当にうれしい！

O様、本当におめでとうございます。

オーナー様ご家族は、このマンションを購入されて、暮らし始めてから、新たなご家族が増えたとか・・・。

その話をきいて、すごくうれしく感じました。

気がいいのでしょうね。

内覧して初めて入ったUホームのお客様も、玄関に入った瞬間にいい空気を感じたといってくださいました。

内覧者の方も素晴らし方達でした。

風通しの良い部屋で明るいお部屋、もちろん、南西角で８階部分は希少です。

ずっとお部屋の中で過ごしていたい！という気分になります。

これから本日の内覧者の回答は出ると思います。

このこともご縁です。

沢山の人が集まった今回の案内。本当に素晴らしい時間でした。

まとまるといいな～・・・、と心底思う気持ちは本当です。

三浦市の某所の土地、即決の購入申込にいたったのは素晴らしいご縁でした・・・。

2021-10-09T00:00:00+09:00

同業者間で問い合わせが増えてきているマンション需要とは・・・～クリ歩衣笠フィルソーレ南西角部屋～

2021-10-08T00:00:00+09:00

ここのとろこ、マンションの物件確認が増えてます。

「物件確認」・・・とは。

専任媒介などで依頼を受けている物件があります。その物件は販売中で、そこで、物件がまだ売れていないか、または募集中か・・・。

そのことを、ご案内しようとする客付け側の不動産会社が、元付（オーナーから依頼を受けている仲介会社）である不動産会社に電話でその有無を問い合わせするのが慣習です。

客付け業者がせっかく現地を案内しても、先約がいる物件だと、見に来られた消費者の方々は、最初から売れているのであれば・・・がっかりする。

そのために必要なのがこの「物件確認」という作業なのです。

先月に売れたコモンヒルズ安針台、北久里浜スカイマンションなどは、問い合わせが多い中で、波が来たな～！と思いきや、時間がかからずに成約となりました。

波を感じるときって、契約に近づくのです。

１０月１日に公開したゲートスクエアザ・タワーハウス１９階（横須賀市安浦町）も問い合わせが多くございます。

そして、今回の「クリオ衣笠フィルソーレ」。

いままでは、数件の物件確認だったのです。

緊急事態宣の解除からというもの・・・、一日に２件を超える「物件確認」があります。

そして、その仲介会社は、ポータルサイトの広告に載せたいという依頼も兼ねてのお願いがあります。

物件が少ないのですね。

ポータルサイトの大手（S・・・）などは、普通に物件を検索しても、多くの不動産会社によって同じ物件を同じように掲載しています。

同じものが多く掲載されていると、「新鮮さ」が欠如するでしょうね、普通に考えれば。

昨今、「特別なもの」が特別に早く売れている気がします。

大きくいえば、逗子とか葉山。

物件が少なく、海が見えるだけで、すぐに売れている。そして坪単価も別格。

先日、信頼している不動産会社の社長から、逗子市某所で海まで徒歩２分の土地があるので、お客さんがいたら紹介可能ですよ・・・。

とありがたいお話をいただきました。

坪単価140万円前後ですが、すでに数区画は売約済み。

いまも、未公開で販売してます。

マンションで言えば、ロケーション、管理体制、ペットの飼育、景観、豪華さ、日当たり・・・所在階。

いろいろと充実したメリットがあるものが、「特別」という見方となり優先的に売れています。

今回のクリオ衣笠フィルソーレ・・・。

違うお部屋も数件販売中ですが、弊社が取り扱っている８階の南西角部屋、室内程度良好、日当たり、景観、風通し抜群・・・。

「特別」といっても過言でない物件では。

内見の場合はお申し付けくださいませ。

乞うご期待。

限定エリアの不動産仕入に突入～横須賀市ハイランド２～３丁目、野比～

2021-10-07T00:00:00+09:00

「念じれば花開く」という言葉があります。

５５年の人生を生きてきて、これは間違いなくそう思います。

昨日は水曜日でした。

私ども家族が公私共々お世話になっているS社長が、我が家に朝一番で来てくださいました。

家探しの依頼です。

S社長とは、いままでも、親戚や仕事のつながり、公私共々の長いお付き合いをしています。

なので、自宅での対応となりました（笑）

ほんとうに素晴らしいか人柄の持ち主なのです、S社長は。

私ども夫婦は、この依頼を確実なものにしていきたいと思いました。

２時間ほどの話し合いとなり、みなで今後の方向性を共有できたことが良かったと思います。

話としては、昨今のウッドショックや新築工事のコストを鑑み、やはり中古住宅を購入しながら、その後大幅にリノベーションを楽しもうという方向になりました。

融資も問題ないようです。

そして肝心のS社長のご家族の意見もまとまっております。

あとは物件が出ることを待つのみ！

待つのみ・・・・？。

それが黙ってられないのが私の性分。

マグロのように動いていることが最近多いのです。

なので、今日は、午後から、横須賀市ハイランド２丁目、３丁目の仕入れに駆け回りました。

そして、ポスティング広告も並行に一軒一軒投函！。

思いが通じますように！と祈りながら。

なので、きつくもありません。

S社長は、家相を重んじる方なので、ポスティングするときも、概ね家相のよさそうなところに投函してきました。

最後は妻の鑑定に任せますが・・・（笑）

横須賀市ハイランドの住宅地は、古くなっている住宅もあれば、建替えられて世代交代している場所もあります。

古くからお住まいのオーナー様もおります。

そのオーナーさまが長年この地を愛し、家族との素晴らしい暮らしの想い出が詰まった建物をお持ちなのです。

大切に管理されてきてます。

その思いを・・・。

S社長は、この長年のオーナー様の思いがつまった家を購入させていただき、S社長の手で修繕とリノベーションを行い、旧き良きオーナー様の愛着ある家をさらに再生し、大切な家族の終の棲家としてマイホームを持ちたい！・・という信念でした。

この想いは、S社長と私ども夫婦も共有ができました。

「思いは通じます」

「念じれば花開きます」

そう約束し、昨日決まったS社長の大切な人生の決断を心から応援したいと思います。

そして、プロとして、仕事で貢献していきたいと決断し、そう念じた昨日と今日でした。

緊急事態宣言解除・・・逗子・葉山は渋滞、内見は増えてきた！～タワーマンション～

2021-10-03T00:00:00+09:00

１０月１日初公開の「横須賀のゲートスクエアザ・タワーハウス１９階」。

問い合わせのなかで２組の内覧が２日の日にございました。

他には、会社役員の投資家の方のベース賃貸で検討しております。

アットホームのウェブサイトでは、５組のお気に入り登録！

良い物件はわかってくれるのですね。希少性があります。

販売活動報告業務にもとづきまして、売主I様の窓口である娘さんのY様にさっそく報告。

少々ご安心はされておりました。

今後は、検討者からの条件にもよりますが・・・商談となる可能性がございます。

検討者皆様も私の大切な方々です。

その対応は、必ずオーナー様にとっても有益になりますので、しっかりと仲介業務にいそしみます。

不動産の売買は、「タイミングが命」です。

このタイミングを逃さないように・・・そう、売主側Y様の方へアドバイスを致しました。

おそらく、今週中に、具体的な方向性が分かるのではないかと思います。

いま手を上げていただいているS様も、屈託のないご意見とご要望をいただいてます。そのため、プロとして、人として、そのご意見を尊重することがわたくしの役目と思ってます。

あとは、双方が納得のいくこと、タイミング・・でしょう。

３日には葉山町長柄の平家建ての件で、葉山に集合。

買主のH様ご夫妻も東京から集合。

引渡しをおえたあとでもオーナーN様も同席してくださいました。

実は、オーナー様は、先月下旬にH様にお引きわたしをするまでには、隣地に出ている木の枝を切り落として引渡すと思っていたようです。

隣接の皆様が大変良い人ばかりなので、N様は「枝落とししておきますね～」と近所のかたにお話しをされていたようです。

今回、新たに新居としてお引越しされてくるH様は新天地。近所づきあいは大切です。このN様の対応は、H様ご家族にとって、すごく安心できることになりました。

この日は、全員集合して、ほのぼぼとした時間でした。

最後に、緊急事態宣言後の葉山・・・

本当にすごいですね～

葉山は密でしたね。

森戸海岸は渋滞、逗葉新道も渋滞、葉山ステーションも行列・・・

活気づいた葉山でした！

タワーマンション、海見え１９階、ゲートスクエアザ・タワーマンションの公開～台風１６号のおかげで図面完成～

2021-10-01T00:00:00+09:00

オーナーI様は、このマンションを所有してから賃貸でずっと貸してました。

ベース（米軍）賃貸。

管理は福家ホーム㈱！

米軍さんなので、借りていても、結構任務で出張も多く、空いていることもあり傷みの少ないお部屋となってます。

今年に退室があり、再募集のためハウスクリーニングをしました。

しかしコロナ禍。。。。

独身の軍人さんが少なく、先月末に、悩んで悩んだ末、I様とY様は売却に切り替えました。

鍵をあずかり、査定や調査のために入った瞬間・・・

やはり素晴らしい！のひとこと。

１９階につき風は強いのです。

反対に、風通しもよくお部屋のなかは空気がすばらしい。

景観も日当たりも言うことなし。

室内もピカピカ！

数年前までは、わたくしたち夫婦でこの１９階のお部屋が売りに出たら欲しいよね～と言っていた記憶があります。

憧れのマンションです。

今回、土地を買ってくださったY様、そのY様の母様であるI様の思いのあるお部屋です。

長年お付き合いのあるI様とY様ご家族は福家ホーム㈱にとってはすごく大切な方。

その大切な方が、専任媒介として福家ホーム㈱に依頼をしてくださったのです。

媒介業務は不特定多数に活動し、公平性が一番。

私どもが独占で購入したいことは口が裂けてもI様とY様にお願いができませんでした（笑）。

開業して２２年。

ご紹介で経営が成り立つ福家ホーム㈱にとって、公平性に売却することは当然のこと。

依頼者にとって、良い条件で売却できれば、言うことなし！

何かの事情で、オーナー様が急ぎで現金化したいお気持ちになったら私たち夫婦が購入しようと思います。

ま～、その前に、有利に第三者で売れると思います（笑）

好条件の買主様では上には上がいます！

この住戸はなかなか出にくい物件。

見晴らし、日当たり、広さ、程度の良さ、立地条件、質の高さ、程度の良さ・・・。

メリットを数えればきりがありません。

横須賀の海に近いこの郊外、そしてうみかぜ公園を筆頭に、スーパー、レジャー、病院、交通手段が集中しています。

その市街地にそびえる「シンボル的なこのタワーマンション」です。

住戸に入ればそこは１８０度市街地を見渡すワイドなバルコニーがあります。

なので、売却できない心配はいりません。

内覧されるかたが数名発生したら、おそらく、そのなかで決まるような感じがあります・・、経験則では。

内見予約受付中です。詳細はホームページの売マンションに掲載中。

横浜市神奈川区六角橋の一戸建ての決済が無事に終了～思えばこの地に２０回以上登場・・～

2021-09-29T00:00:00+09:00

本日の２９日水曜日。

定休日ではありましたが、東京都大田区のY銀行で決済をおこなってきました。

物件は横浜市神奈川区六角橋の築浅一戸建て。

当日、朝一番に売主のN様、買主のM様夫妻、そして客付け業者のL社が集合。

私は売主N様の専任媒介業者で、一番に銀行に着きました（笑）。

決済では、土地建物所有権登記が行われます。

住宅ローンを買主さまが利用する場合は、抵当権設定登記も行います。

そのためには、司法書士の先生が同席しないといけません。

ちなみに、司法書士は買主側のL社の指定でしたので私は知り合いではありません。

仕事的には、決済に至るまで、司法書士の先生とも年密な打ち合わせを電話で行います。

決済が始まるまえ、司法書士のO先生と名刺交換・・・？

O先生が突然・・・「田中社長、私のことを憶えてますか？(笑)」

とおっしゃってくれました。

マスクしていたのですっかり気づかなかった私でしたが・・・。

O先生は、６年前には横須賀のH司法書士事務所にいたということで、その当時、私の決済に同席されたということで、この期間も憶えててくださったようです。

私もマスクはしていたのに・・・先生すみません、ありがとうございます。

しかし、司法書士の先生の記憶力、洞察力は素晴らしいですね。

登記の本人確認チェックもどんどん厳しくなってきてますので（笑）。

売主のN様は、お引越しも完了し、鍵を持参し、登記に必要な登記識別情報や、印鑑証明、実印などを持参されます。

この書類を無くすと大変。

引越し作業後なので、保管するのも容易ではありません。

しかし、当日はしっかりと持参してくだり、疲れた表情もなにひとつ感じさせずに対応してくださいました。

売主N様の労力には頭が下がります。

本当にお疲れさまでした。

同時に、同席いただいた買主M様夫妻もお喜びになっていました。

これから素晴らし新居生活を送ることができますね。

売主N様は、M様ご家族が幸せにこの物件で暮らすことを望まれていた様子でした。

思えば・・・

N様から専任媒介の依頼をうけてから、この神奈川区には２０回以上来たのではないでしょうか。

販売活動における内見の案内や現地調査、打ち合わせなど。

その前は神奈川区栗田谷での土地土地引きも直前にあったので、神奈川区に慣れ親しんだ私でした。（笑）

本当に身近に感じました。

横浜は本当に近い！と想えました。

今回の売買に際し、横須賀である福家ホーム㈱を、神奈川区の売却で専任としてご指定いただいたN様に、こころから深く、深く感謝しております。

そして、無事に決済ができましたことで仕事ができてよかったと感じてます。感謝、感謝。

決済がおわり、帰宅する京浜東北線のなかで・・・心地よい脱力感がでました（笑）。

最後に、氏神様の杉山神社様にも数回のお詣りをして、無事の取引、無事に仕事ができるようにと祈願していた日々。

この気持ちは忘れることはないでしょう。

ありがとうございました。

リノベーション目的の買取会社で成約となりました～北久里浜スカイマンション角部屋～

2021-09-26T00:00:00+09:00

北久里浜のM様からのご紹介でご縁をいただいた今回のオーナーであるO様。

オーナーO様は賃貸目的としてお部屋を所有しておりました。

O様が売却しようかな・・・、貸そうかな・・・と悩まれたあとに決断した売却！

そして、そのあと、福家ホーム㈱が専任媒介のご依頼をうけてから早３カ月を超えたあたり・・・。

めでたく、本日、無事に売買契約を締結することができました（笑）。

いままでの媒介活動業務のなか、個人の居住目的の方や、投資家のかた、そしてリノベーション目的で買取再販を事業とする不動産会社の方々の内覧・・・。

・・・今回、購入いただいた業者さんはL社さん。

即決でした！すごい！

当マンションは昭和５５年の旧耐震基準のマンションです。

しかし、角部屋で景観も抜けており、日当たりも良好。

北久里浜商店街も徒歩５分、福家ホーム㈱まで徒歩３分（笑）

北久里浜のM様のご紹介があって生まれた今回の成約。

地元もよいものです。（笑）

専任媒介で福家ホーム㈱がみずから買主を見つけることができたことも本当におかげさまです。

感謝の一言です。

オーナーO様と姪のH様も本当に素晴らしい方々です。

しっかりと維持管理もされて、マンションの皆様にも本当に良くしてくださっています。

今日の午前、契約にお見えになったお二人は、買主のL社の担当者に対しても丁寧にご説明をしてくださいました。

和やかでアットホームな契約の席でした。

お二人のお人柄が現れておりました。

買主は宅建業者ですので、契約の前日までに重要事項説明書や契約書も確認済です。

ちなみに、宅建業者が買主の場合は、仲介業務で行う重要事項説明は割愛できます。

宅地建物取引士証を提示して、重要事項説明書を交付することでOKなのです。

これからデジタル庁も躍進しますので、リモート重説も拡大してきますね。

そのかいあってか、本日の契約開始から終了までは短時間ですみ、売主のO様とH様にもお待たせすることなくスムーズに契約を締結することができました。

来月下旬には、決済とお引渡しの予定となります。

これから、今回の住戸がL社の内装工事によって新しく、素晴らしく生まれ変わります。

北久里浜スカイマンションの角部屋。リノベーション物件！として・・・。

本当に楽しみです。

まずは、O様、H様、本当におめでとうございます！

京急県立大学駅徒歩圏、東京湾、市街地を見渡すハイグレードマンション！～ゲートスクエア―ザ・タワーハウス１９階部分１０月より公開予定！

2021-09-25T00:00:00+09:00

長年お付き合いのあるY様夫妻とのお話。

本日Y様夫妻がご来店されました。

お持ちのマンションを貸すか…売るか・・、の商談。

場所は、京急線県立大学駅と横須賀中央駅に歩いていくことができる最高のとこと。

ホームズや病院、商店、学校などなど・・・

しかもお部屋は２０階建の１９階部分！

なかなか希少です。

もちろん、東京湾は見渡すこともできるし、市街地も見えます。

数年間、ベース賃貸として貸しておりました。

福家ホーム㈱で管理をさせていただいておりました。

コロナ禍の影響でしょうか・・・米軍の軍人さんが退去されて以来、少々内覧が少なくなったので気になっていたようです。

Y様夫妻とは、２年前に土地を購入いただいた大切なお客様。

そして、逗子のS先生と私の妻の大切なつながりのあるご夫妻でもありますので、しっかりと対応！

そして・・・土地購入後には、信頼できる格者のN工房のN社長で家を建てました。

いまでも居心地が最高です！とおっしゃっておりました、うれしい！

自宅もお建てになったので、今回のマンションに戻ることもありません。

いろいろと検討された結果で本日のご来店となり、売却という決断となりました。

査定価格については、成約事例もあります。

ましてや、眺望など別格の住戸のため、成約事例と同等の価格からスタートなのでまずはその金額でスタートします。

１０月に入りましたら、マンションの調査を開始します。もちろん、事前の書類作成などは明日から本格的に行いますので、Y様、ご安心くださいませ（笑）。

管理組合や管理会社の調査をしたり、室内のチェックや眺望の写真撮影、そして、午前、午後の日当たりの状態を確認して、消費者の皆様に失礼の無いように公開する予定です。

もちろん、お得意様やお取引のあるお客様や会社の社長さま、そして事前の登録いただいている投資家の方（ベース賃貸のための投資家の方）への公開は１０月に入ってからネット公開まえにお知らせします。

最後に・・・

この１か月前には、「ベースの方が内覧に来ないよね～、と賃貸担当の妻とも話をしておったところです。」

弊社としても懸念していました。Y様夫妻もご心配されているだろうと・・・。

しかし、この売却にいたったこと・・・もしかすると、そのような流れに導かれていたのではないかと・・・。

本日膝を向き合って話をしているオーナーY夫妻と私たち夫婦の直感も同感でした！

その一致したことが、今回の専任媒介契約にいたったことも否めません。

これから頑張って活動いたします！

足が速い物件と思いますので乞うご期待ください！

決済前におこなう引渡し前の確認することは？～神奈川区六角橋編～

2021-09-23T00:00:00+09:00

本日、神奈川区は六角橋の一戸建において、引き渡し前の確認作業をおこなってまいりました。

オーナーN様を始め、買主のM様、そして客付け会社のL社と元付の私は一斉に集合。

実は、買主さまは、販売中でかつN様が居住中のときに内覧をして売買契約を行いました。

そのことで、空家になった状態は見たことがありません。

暑い中、そしてコロナ禍でお引越し作業を行ってくだったＮ様には本当に感謝してます。

N様が、買主M様ご家族のことを心からよく思う気持ちを感じることができました。

引渡しと決済が今月下旬に予定することでチェックすることは・・・

⑴残置物が無いこと

⑵現状の確認、汚れ、劣化、不具合の目視

⑶土地の境界標の確認

⑷設備の使い方の説明

⑸契約時に売主と買主で作成した付帯設備表にしたがった現状チェック

⑹引渡す鍵の本数と状態

すべてのチェックがおわり、買主のM夫妻は安堵されておりました。

というか、これからの新居のことに夢を抱かれていたご様子でした（笑）。

そして、売主N様もホッとされていた感じでした。

ここまでのお引越し作業とこれからの決済の段取りのことで、まだまだ気を引き締められているご様子でもありました。

富士登山でいえば８合目まで登っております。もう一息！

売主と買主の双方の理解と、前向きな寛大な対応があることで、このような穏やかな引渡し前チェックができるのです。

本当によかったです。

皆様、本当にお疲れ様でございました。

来週の決済、楽しみにしております。

コロナ禍で中古マンションが人気？・・・～エクセル三浦海岸の決済終了～

2021-09-21T00:00:00+09:00

逗子のS先生からのご縁でご紹介いただいたN様。

私の妻担当の大切なお客さま。

本日、うみかぜがすばらしい三浦海岸まで徒歩圏のマンションの決済（引渡し）を行ってきました。

このマンションは、ご案内の際におもったのは・・・

お部屋に入った瞬間、空気がすがすがしい。

気が違う！と思いました。全員一致の意見。

妻は気学の先生です。

家相や方位、引っ越しの時期もみてくれました。

N様も安心されてました。

私は売買業務を粛々と進めることに専念できました（笑）

元付のは三浦市のS住宅のS専務。

如才なく安心ができる仲介業務をしてくださいました、感謝します。

S専務は同じ宅建協会の仲間！本当に頼れます。

決済に対面にいた売主さまの表情をみれば、S専務の経験のすばらしさは一目瞭然です。

ちなみに、私は買主N様の媒介業者。

しっかりとサポートしていくことが勤めです。

Y銀行横須賀ローンセンターで集合して、終始笑顔で穏やかに終わった決済。

本当にいいもんです。

紹介者さまからご縁をいただくご依頼者の方は私どもとしても本当に安心して対応ができます。

N様、本日は、本当におめでとうございます。末永く、快適なうみかぜを感じるマリンリゾート生活を満喫されることをお祈りいたします！

ご縁をくださったS先生、本当にありがとうございました。

そして、奥さん！本当にありがとう！

販売開始からわずか３週間で成約となりました～コモンヒルズ安針台山の手・角部屋～

2021-09-19T00:00:00+09:00

日頃より大変お世話になっているM先生のご紹介から始まりました。

コモンヒルズ安針台！

オーナーS様と専任媒介を締結したの日は、つい最近の８月２６日。

本日の９月１９日に売買契約の締結をいたしました。

スピード契約！

買主は日頃からお付き合いをいただいているN社様。

６階部分で角部屋ということもあり、希少性のあるお部屋ということでご購入をいただきました。

昨日は、台風１４号が東日本に接近する？・・・、ということもあり、天候が荒れたら本日の契約が延期という状態でした。

しかし、今日の朝は太陽がさんさんと照っておりました。

オーナーS様も笑顔でご来店をいただきました。

天気が味方してくれたんですね（笑）。

これもご縁なのです。

N社様は、当住戸を投資として活用する方向です。

室内は改装がかかるので、不動産に長けている方でないと少々難しい案件でしたのでこのこともS様にとって有利な結果となりました。

タイミングなのでしょうか。

今回の専任媒介契約締結時にいわれていたことは・・・「あまり販売活動の時間がない」ということでした。

そのため、短期集中で２週間の活動！

その結果、２組の検討者が発生しましたが、S様の希望する金額で合意となった買主様との契約となりました。

短期集中することは、時間に関係なく、密度の濃い業務ができるのだな～、と痛感した次第です。

脇道、寄り道、足踏みしても物事は停滞して進みません。

やはり、「前へ、前へ！」・・・河野太郎さんみたいでしょうか・・・（笑）

ちなみに、いまでも専任媒介の販売を数件承っておりますが、前にすすんでいないオーナー様への貢献をするためにも、この経験を活かし、さらなる活動の強化を図りたく思います。

最後に・・・

コモンヒルズ安針台から徒歩８分のところに長浦神社があります。

先月に専任媒介を締結してから、氏神様である長浦神社に参拝させていただきました。

そして、本日の売買契約のあとに再度長浦神社にお礼参りにうかがわせていただきました。

空気もよし、景観もよし、・・・・すばらしい天気となりました。

最初にうかがったときは小雨が降り注ぐ日でした・・・。

雨降って地固まる・・という感じです。

安針台はもともとは長浦町。隣町は田浦町。長浦のバス停には田ノ浦・・・。

「浦」が付く由来は調べていませんが、やはり、この長浦港や、山側の浦賀道など、昔からの由来があるのでしょうね。

この長浦神社も、国道１６号線ができる前はどうだったのか気になった次第です。

M先生、本当にありがとうございました。

最後まで滞りなく仕事します！

N社さん、本当にありがとうございました。

そして、S様、しっかり二人三脚でフォローを致します。

では来月の決済までどうぞ宜しくお願いします。

土地賃貸契約・借地権の更新について～逗子市沼間の新規ご依頼～

2021-09-11T00:00:00+09:00

借地権・・・いわゆる土地を有償で借りる契約に基づく権利・・・相続財産。

目的としては、土地を借りる人が、自己の建物を所有する目的で土地の地主さんから借りて生活したり活用したりすること。

この権利がある以上は、更新契約をする必要があります。

更新をしないと、期間の定めのない契約となり、結構面倒になります。

今回は、逗子市在住の地主様であるK夫妻から３年ぶりのご依頼となります。

別件で、土地を購入いただき、N社長で新築された葉山のS夫妻と別の相談で伺い、葉山の海の見える家で打ち合わせをおこなった帰りとなったのですが・・・

そのあと、K夫妻の住む沼間に訪問。夕方６時となれば、日も短くなり暗くなりましたね・・・

相談は・・・

地主K氏から土地を借りている建物所有者O様母に相続が発生し、相続人の息子さんと娘さんはこの沼間に建物に住んでいない様子。

建物も空家。

地代は年毎に支払いがあるようですが、今年分はまだ未納。

地主K様としてはO様の意向があれば、更新してもいいし、土地を返してもらってもよいといってます。

土地を返していただく場合は、民法に従い更地返還となります。

借地法として考えれば、そういかない場合もありますが・・・。

ようは、空家になっていると物騒なのです。

借地権者へは、まず、K様からO相続人等（そうぞくにんら）に更新するかいなかの意思確認をして、その回答をO様から頂くのを待つ。

その後、更新か返還となれば、その手続きと協議から私の出番となります。

今年になり、まだ５件の借地コンサルですが、得意分野です。

当初の契約書には、更新時には、更新料として賃借人は地主に更新料を支払うという記載もあります。

契約もしっかりしています。

正当に旧借地法に則りまとめてまいりたいと思います。

更新業務については、コンサルタント契約にもとづき委託契約を結びます。

逗子市沼間の数名の地主様とは、同様の規定でお話しております。

みなさまには、気持ちよくご依頼をいただいており、私も長年のお付き合いであることから誠心誠意、感謝をもって仕事をしてまいりたいと思います。

お引渡しまえの立会～葉山イトーピア住宅～

2021-09-10T00:00:00+09:00

昨日とはうってかわって夏日の今日

遠隔地からお見えになった買主H様とご両親。

今月お引渡しをおこなう葉山イトーピアの平家建て。

お見えになったのは、引渡しまえの立会と室内の採寸。

そのため、H様ご家族にはじっくりと見ていただき、採寸して頂きたかったので、あえて一部始終立ち会わず近くの公園で待機（笑）

近年のリモートワークの甲斐あって、出先でも仕事ができます。

そして、電話よりもメールのお客さまが増えました。

画像も書類も全て添付ファイル。

便利な世の中になりました。

少々汗かきの私は、心地よい葉山の風を感じながら・・・

公園からの山並みも素晴らしく、思わずシャッターチャンス。

近年、神奈川県で暮らしたいところは？・・・

３位　鎌倉　２位　逗子市　　

１位　　葉山町！

なのです。

横浜市西区、藤沢はそのあと順位。

気候、利便性、海までの距離、人柄、御用邸・・・

全てにおいて、神奈川の避暑地！という感じの葉山町に人気が集まるんですね（笑）。

今回即決いただいたH様には、この一番人気の葉山町で末永く心地よく暮らしていただきたいと切に願っております。

今日は遠くから一日お時間をいただいてご同席いただきましたことに深く感謝申し上げます。

今月下旬、決済を楽しみにしております。

なお、オーナーのN様にも鍵を返還した際にお話しして、お喜びになっておりました。

任意売却の方法、アンダーローンかオーバーローンか？～横須賀市某所　マンション～

2021-09-09T00:00:00+09:00

弁護士M先生のご紹介で始まっている今回の任意売却。

買主様もみつかり、現在その担保権者、債権者との協議を行なっています。

任意売却とは・・・

債権（借金等）の支払いが不能で、今後どうしていくか・・

まずは資産売却して返済に充てるか・・。

という内容で始まるもの。

不動産の査定は確実な金額で明示。

そして、抵当権や差押えなどの売買に影響がでる債権を確認して、

資産売却で完済できるか、または、できないかの協議を行ないます。

査定次第でもありますが、最終的には買主の購入金額と購入条件によります。

買主が個人で融資を利用する場合、わりと時間もかかり、任意売却する売主の借金が時間を追うごとに損害金がかさみ、成就できないこともあります。

さらには、新規の参加差押えもはいりスムーズにいかないこともあります。

また、納税義務がある売却の場合、確実に返済しないといけません。

税金という性質のものは国民の納付義務・・・返済義務が死亡するまで消えません。

なので、今回もいつもと同様に市役所の納税課にうかがって、打ち合わせをしてまいりました。

オーバーローンになるか、アンダーローンになるか・・・

売却諸経費、債権額、延滞金、管理費等の延滞金など・・・

さまざまな経費を計上し、配分表にやっとまとめ終えました。

今後、そのオーナーと弁護士の先生の了解が得られれば、債権者への交渉に入ります。

任意売却のこつは、スピーディーに且つ公平性をもっておこなうことが一番。

これにつきます。

今回の物件、紹介でもありますので確実に成就すべく、短期間で数十社、数人の検討をもって公平にすすめ、その後、選択された今回のベストな買主様がきました。

ご迷惑をかけない様に仕事を全うしたいと思います。

山林付きの宅地、今後の売却方法とは～横須賀市三春町、京急堀ノ内出来徒歩１３分～

2021-09-03T00:00:00+09:00

司法書士のH先生からのご紹介でご縁ができたオーナーW様。

本日、W様から専任媒介契約の書類をいただきました。

売却不動産は、横須賀市三春町６丁目。

京急堀ノ内駅から徒歩１３分。

目の前の公道は幅員３ｍなので車は入る幅員・・・少し段差がある部分を削ると車も入ります。

一目見て・・・建売用地かアパート用地か・・・、と思いました。

土地は７９坪、そして裏の山が一緒に付いています。

北側の山側は高くなっていて、神奈川県管理の急傾斜地防護擁壁があります。

その上が、山林むきだしなので県の基準調査で土砂災害特別警戒区域の指定をうけてます。

そのため、宅地部分の半分くらいまではその区域に指定されました。

そのため・・・、

建築する場合、裏山が神奈川県の擁壁を超えて崩れてきても、家が残り命を守るような設計が基本となります。

鉄筋コンクリートなら問題は解消されそうですが、木造住宅を建築する場合には、その躯体の一部をコンクリート構造にするか、周辺を防護擁壁を造作する必要もあります。

現段階では、建築には支障が出てきます。

この辺は、建物の配置、設計、構造などを鑑みて、プロの設計士の先生に依頼して、行政と数回打ち合わせしながら進めていくことになります。

ポイントは、立地的に申し分がないということ。

買物、通勤、通学など生活するにも言うことなし！

階段がない堀ノ内駅周辺の物件は、結構人気があります。

宅地に繋がっている山林が地続きなので、測量の際、隣接地の方とは山林も含めて立会が必要なのです・・・、

どうも、一部の所有者との連絡が取れない？、または合意が取れない？・・・。

山林部分は土地の境界線は確定しないと思われます。

しかし、宅地部分については神奈川県の擁壁が存在しますので家を建てる部分の境界線は明確にできると思います。

仮測量の面積は、宅地が９０坪、山林は２４０坪。

これは現況の面積の目安です。

しかし、隣接地の方の立会の証明がないと、登記簿を実際の面積に訂正（地積更生）ができません。

登記簿は宅地は７９坪、山林は７９坪。

今回は、地積更正までは行わず、現状有姿での売却依頼となります。

あとは、建物内部の産廃の処分、樹々の越境の解消などの道のりもあります。

やることは山積してますが、W様のご依頼を成功させるためには、気合を入れていこうと思います。

１４００万円で販売してますので、ご興味のある方は、是非お問い合わせメールに資料請求をなさってください。

お待ちしております。

北久里浜１棟売ビルの決済が無事終了～北久里浜商店街にさらなる活気を！～

2021-08-30T00:00:00+09:00

大安吉日の本日、北久里浜徒歩圏の売りビルの決済を無事に終えることができました。

北久里浜商店街に、活気のある事業者様によって、新たな出店となります。

おもえば・・・今年、ご縁があって、横浜のY様から、その所有するビルの売却の話をいただきました。

そして仲を取り持ってくださった葉山のI不動産様。

弊社からちかいところにある事業者のK社様が買主として話がすすみました。

本当に素晴らしい取引関係者が集合し、何事もなく円滑に契約から決済まで運ぶことができました。

事業者のK様は、数回にわたって設計会社の打ち合わせ、工事の打ち合わせなどをおこなってまいりました。

暑い中で、雨の中で、コロナ禍で、自然とたたかいながら、自らの仕事を経営しながらの購入計画。

本当に疲れ様でございました。

緊急事態宣言にともない、北久里浜商店街は、休業の飲食店が多い状況になってます。

そのため、夕方になればすこし寂くなります・・。

このようななかでも、今回のK社様におけるあらたな経営拡大！

本当に素晴らしいことです。

オーナーのY様は、実業家で、コロナ禍でも飛躍的に活動されている信頼できる方。

素晴らしいオーナーには、素晴らしい方のご縁があるのですね（笑）。

K社様、本当にありがとうございます。

そして、葉山のI不動産様の丁寧なサポートもあってのこと。

決済当日は、瞬時に対応いただいた北久里浜老舗のK信金さんのおかげもあります。

弊社も創業からお世話になっている金融機関です。

K社様とともに、北久里浜の活性化のひとつを担えればと思っています。

社会貢献という不動産の仕事で、本当にこころが豊かになります。

ありがとうございました。

時間的な都合でマンション買取会社も並行に９月より募ります！～コモンヒルズ安針台山の手５番館３方角部屋～

2021-08-26T00:00:00+09:00

大変お世話になっているM先生のご依頼。

京急本線の安針塚駅から徒歩６分に位置する「コモンヒルズ安針台山の手５番館」のお部屋をこの度売却することになりました。

所有者のS様が本日福家ホーム㈱にご来店いただき、専任媒介契約の締結完了！

暑い中、本当にありがとうございました。

まずはS様の今後のご安心を目標に邁進いたします。

売却方法は多数ありますが・・・。

しかし、今回は少々時間的には急ごうかと思っています。

マンションのお部屋は現況有姿での引渡しとなります。

現況は、設備や表層は改修も必要かもしれません。

このような費用などは取得する買主様のご負担となります。

そのため、即利用できるお部屋や改修工事されたリノベーションのお部屋よりもお安い価格設定となります。

本日の午後から、管理会社の東急コミュニティーに調査費用を納入し、重要事項に係る報告書の依頼を完了。

そして、市役所で公課証明、開発登録簿などを取得し、一連の調査も完了しました。

間取り図や概要が分かり次第、９月に入りましたら公開いたします。

僭越ながら、いままで大変お世話になっているマンション買取を行う会社の社長様数名には、事前にお声がけをしようと思っています。

今回のお部屋・・・室内の景観、日当たり良好。

広さは８４㎡超、南西向きで６階。

３方が空いているため開放感も最高。海は見えませんでしたが・・・、山並みは１８０度見えます！

今回のお部屋は、プロが買取して改修・リノベーションをすることで見違えると思います。そうすれば、さらに個人消費者の需要も多く出てくる物件です。

乞うご期待ください。

この時代における仲介業者としての役割とは・・・～コロナ禍だからこそ知っておきたいこと～

2021-08-22T00:00:00+09:00

新型コロナウィルス第５波の襲来・・・

なんと恐ろしいことでしょう。

近くまで、その足音が聞こえてきております。

本日は、横須賀市では上地市長の防災放送（コロナにおける自粛）がながれました。

三浦市でも昨日の新規感染者は１５人・・・。

止まりません。

倍の増え方ではなく「乗」増え方・・・。

さらには、温暖化なのか・・・地球全体に変化が。

先日は、新たに島ができたり、雨が降らないグリーンランドに観測史上の降雨・・・。

強風、地震、豪雨など・・・。

穏やかではございません。

３４年間の不動産実務経験においても、時代の変り方は東日本大震災以来のよう感じます。

コロナ禍・・・、

テレビの広告では、テレワーク推奨、そしてテレワーク用の備品やソフトも出てきています。

今後は、コロナ禍以前の時代には戻らないと思っています。

テナントの退去やスケルトン工事が目立ってきています・・。

仕事では、５５歳の私も、目を駆使しながら（笑）、ビタミン剤をのみながら、パソコンに向かう時間割が多くなりました。

不動産の店舗活動においては、フリーのご来店が少なくなり、反対に、メールの問い合わせが増えてきています。

メールではなかなか思いが伝わらなかったりします。

逆に、間違った方向の伝わりかたもあり、注意が必要ですね。

慎重にしないといけませんね。

福家ホーム㈱は、創業１２年目となりました。

いままでの売買などのご依頼者は、９割がご成約いただいた方や大切な知人、ビジネスパートナーからのご紹介です。

本当におかげさまです。

そのため、創業以来大きなトラブルもなく、信頼関係のなかで成約に至っております。

みなさま、ありがとうございます。

そして、私がこころから信頼申し上げておりますのは・・・

土地家屋調査士のI先生、弁護士のM先生とA先生、司法書士のH先生×２、顧問税理士のI先生、

かながわ信金北久里浜支店さんや数行の金融機関さん。

そして、逗子のS先生皆様、葉山のT様、工務店社長のN社長と、管理工事の横須賀のIPのI社長。

福家ホームが円滑にかつ継続的に経営ができているのは、信頼できる皆様がいてくださって、そのネットワークで専門家同士の業務を活性化できていることにつきます。

そして、なにより、いままでに購入や売却をいただいた数百名の個人のお客様のみなさまとご家族。

今後、コロナ禍での不動産売買においては、人と人との接点が以前より少なくなっていくのは必至です。

人は、肌で感じ、声で感じ、その状況を鑑みることができます・・・、表情、口調、声の大きさなど・・・。

しかし、メールやウェブ、ファックス、郵送が多くなってきている昨今、人と人との声や表情が見えません。

信頼関係がなおさら重要になってきます。

メールの一字一句によっても、伝わり方がまったくかわることもあります。

世間では、便利ツールが多くなり、ほぼスマートフォン。

反対にそれを悪用する事件も多くなってきているニュースが多くなってきてます。

セキュリティーにも強化しないといけません。

まずは、信頼・・・、それは、不動産が大きな買い物だからこそ。

不動産とは、衣・食・住の「住」であり、家族を守るものでもあります。

これからの福家ホーム㈱の経営は、さらなる勤勉を行い、信頼できる方々のためにさらなる社会貢献していきたいと思っております。

不動産コンサルティングマスターの資格をいかした経営でもあり、数多くの相続対策もできてきました。

査定も公平性をモットーに行ない、より安全・安心な買主さまを見つけてまいります。

信頼できるビジネスパートナーの皆さまとともに、社会貢献をさらに進めてまいります。

今後とも宜しくお願い申し上げます。

追伸　コロナワクチンの２回目の接種は、従業員全員完了しました！
宅建協会様、会長、医療従事者の皆さま、本当にありがとうございました。

夏季休暇がおわりまして、いざ後半の営業とは・・・～いままでと違った休みと不動産市場～

2021-08-16T00:00:00+09:00

８月のお盆がおわり、通常営業を開始しました。

コロナにもかからず、何事もなく・・（笑）。

すぎ去った８月１日から８月７日までは、大変時間が詰まっておりまして、なかなかブログを公開できませんでした。

その中でも、無事に葉山町の平家建ての成約をおこなうことができました。

家具付きでしたので、その家具を利用して最終の契約の打ち合わせをおこなうこともできました、

蒸し暑いなかでしたが、みなさん真剣で額に汗していました。

素晴らしいオーナーのN様、素晴らしい買主のH様。

本当におめでとうございます。

これから、融資のことや決済のことなど、たくさんおこなうことはありますが、二人三脚で参りますのでご安心してください。

昨今、コロナ禍であって、リモートワーク、ウッドショック、中古のリノベーション・・・など、時代が変わってきたような気がします。

私が昭和６２年頃（２１歳のとき）に不動産営業をおこなっていましたが、まさにその時代はバブル!

ネットや携帯もなく、物件の資料をクリアーファイルに入れて、物件収納庫からそのファイルを手作業でその都度出し入れして営業していたころです。

景気が良いとき・・・そのボックスはほぼ空っぽ状態。

福家ホームの専任物件では、特に中古物件の売れ行きがよく、個人の購入者ではなく、リノベーションの買取会社がレインズをみて購入申込となっています。

ありえないけど本当です。

新築分譲も売れ行きが良いとは思いますが、なかなか建売用地はご縁がありません。

しかし、ここまで中古物件が動くとは思いませんでした。

これからですが、中古マンション２件、一戸建て１件の査定を開始します。

その査定では、個人の価格、買取価格などの算出方法もあるのですがそんな格差はないような気がしています。

なので、時間をかけずに成約になるのではと思っています。

もちろん、高く売れる！・・・わけではなく、相場に合った査定をすればあっという間に売れるということです。

安すぎず高すぎず・・・。

横須賀の市場では、建売分譲をメインに行う会社が数社ございますが、かなりの成約本数と聞いています。

中古物件は大手、中小企業からまんべんなく売りに出ていますが、大手の不動産会社の間で売出価格をもって媒介を取るように競い合っているようなきがします。

中古住宅も、土地も新築も、大切な財産です。

目で見て確かめ、実際に調査して、いいかげなん査定をしたくない・・・！

これが私のモットーです。

３４年の経験をいかしてお客様目線で査定いたします。

コロナ禍でも不動産はすごく動いてます！

共に頑張ってまいりましょう！

土砂災害「特別」警戒区域の土地の依頼の対処方法～横須賀市三春町編～

2021-07-31T00:00:00+09:00

昨日、福家ホーム㈱にご来店いただいたＹ様夫妻。

司法書士H先生のご紹介です。

すでに、土地家屋調査士I先生の測量も進行形・・・。

横須賀市三春町の土地を売ろうかと思っている、という相談です。

事前に調査はしてましたが・・・。駅近いのでいいかな～・・、と。

裏側の山には、神奈川県で施工したお墨付きの擁壁が施しているから安心！・・・・

と思いきや・・。

いくら神奈川県の擁壁がしっかり囲んでいても、その擁壁のうえには「むき出しの崖」があるではないか・・・。

神奈川県横須賀土木事務所にレッドゾーンの調査に行きました。

今回の土地の半分は、残念ながら土砂災害「特別」警戒区域に指定されてました。（涙）

擁壁がしっかりとして崩れない保証があっても、その擁壁のさらに上に崖があれば、その崖が崩れ落ちる…という危険性で指定されます。

今回の三春町の土地。

半分がその特別地域・・・・。

県土木事務所急傾斜地課に相談したところ。

木造住宅は無理です・・・、と。

RC造にするか、擁壁をさらに施すか、または木造の一部をコンクリート造の窓無しにするか・・・、など。

あとは、建築指導課との協議となります。

施工費用が相当にかかるので、今回の査定についてはそのことを考慮しての算出となります。

木造の家の場合、山側をコンクリート造にします。窓は設置不可・・とすれば居室にはならないということ。

後は、長けた設計士に相談して、創意工夫、安全性、コストを相談していく方法となります。

ただ、これは、いろいろな暮らしの中で「命を守る」ということからすれば、大切なことなのです。

駅も徒歩圏、車も入る、日当たりもよく買い物便利！

言うことないのですが、この崖のことだけ！

しかし、「命は、お金には代えられません。」

私たち不動産会社は、この崖がある！・・・ということで、査定は相当に下がりますが、現在所有している

オーナーに対しましても、現時点において、命の危険も考えられるので、その適格なアドバイスをする役目でもあります。

近年の局地的豪雨により、大雨での土砂災害、浸水被害、内水など。

地球が悲鳴を上げているのでは。

しかし、私たちは暮らしはずっと進行形なのです。

楽しく、安心で、家族が守られるように…家も車も（笑）

これからは「安心」もお金で買うこと、このことがさらに必要になります。

土砂災害特「別警」戒区域内に該当する土地を所有されているオーナー様が売却を希望する場合は、このことをしっかりと受け止めて、

より有利に、より対策工事が長けている方にその土地をお譲りすることが、有益と思いますね。

相談がありましたら、いつもでメールくださいませ。

では、三春町の調査を続けます！

横須賀の中古一戸建ての売買市場の変化～横須賀市久里浜一戸建てのお引渡し～

2021-07-30T00:00:00+09:00

売主H様のご依頼で始まった久里浜の一戸建の売却。

３０日の今日、無事に完結できました。

決済場所の横浜の銀行に全員集合。

司法書士立会のもと、買主R社様、売主H様と私・・・。

そこで、今回の物件・・・、

H様は、今回のご自宅を愛してました。

なので、最初から、更地では売りたくなかった・・・。

３０年を超えている建物ですが・・・、愛情も３０年間詰まってます。

さて、買主の検討は・・・。

建築基準法上では、地下車庫ということで、再建築の場合は、おそらく車庫もやり替え。多大な工事費が想定。

しかし、専任媒介の活動において、数社の仲介会社の内覧、そして、広告活動をおこなった結果、今回のR社が手を上げて今回の取引となったのです。

なぜR社だったのか。

R社様はリノベーションのプロ。

設計士やグループ会社の工務店と一緒に活動できるので、新築そっくりさんではないですが、フルに改装もできるようです。

このことで、H様の思いは叶い、３０年超の建物を利用できる方と売買契約ができたのです。

これから、R社により大規模改装がなされて再生されます。

R社は法人で免許業者なので、売主で再度分譲をする場合、瑕疵保険、地下車庫の安全性、躯体の安全性など、すべてにおいてチェック。

次に住まうエンドユーザーの安心を提供できるわけですね。

なので相当の改装費も見込んでいると思われます。

新築にするか、新築に近い改装をするか・・・など、さまざまな検討もあったのでは。

最後に、近隣の皆様の境界立会、ブロックフェンスの芯積みの同意など、いろいろと道のりもありましたが、無事に決済を終えることができました。

H様、本当にありがとうございました。

これから生まれ変わる旧ご自宅が、新しいご家族に継承されることになります。

それも、生まれ変わって・・・！

おめでとうございました。

相続財産管理人による決済の完了～鎌倉市二階堂の注文住宅～

2021-07-27T00:00:00+09:00

２６日（月）の今日、買主Y様が経営する会社で決済を行いました。

売主は、相続財産管理人弁護士のM先生。

司法書士のH先生にも所有権移転登記で同席いただきました。

４者で話も盛り上がりました。

私含む男性二人、女性二人の和やかな決済！

明るいのが一番ですね（笑）。

買主Y様は素晴らしい方！
決断も見極めも早く、不動産の目利きのプロ。

鎌倉の今回の不動産は、投資として購入いただきました。

スムーズにいったことと、裁判所の審判もOKがでたことで、売主M先生も一安心。

当初・・・二階堂の物件には足の踏み場もないくらいの荷物がありました。

その時に私は専任業者として鍵を預かりまして、Y様は検討のため改装会社といっぺんに内見を行いました。

その後、横須賀・三浦で屈指の爆Y屋さんで荷物の撤去をしていただき、中は広々！

なんと広い建物なんだ～と思いました。

しかし、荷物がごった返しの中でその場で購入の決断されたY様はすごいです。

鎌倉の一戸建てでしかも平坦、そして山が近いのに土砂災害特別警戒区域にも該当しない！

なかなか無いですね。

決済が終わって、買主Y様の会社を出た瞬間、なんと清々しい気持ちなんだろう。

と、そう感じました。

ふと考えてみれば、この取引の当事者の皆様おかげと気づきました。

相続財産管理人の立場であるM先生におかれましては、被相続人の親戚などの関係者がいるので、その方々の思いも背負っていると思います。

今回のY様の即決と、決済まで何一つ質問もなく代金の授受をされたことで、この信頼関係の取引が結果的に清々しいく感じたと思います。

心から言いたい！！

弁護士のM先生、本当にありがとうございました。

買主のY様。本当に福家ホームの仲介で購入をしてくださってありがとうございました。

そして、期限の中で確定測量作業を完結してくださった横須賀の土地家屋調査士I先生、本当におかげさまです。ありがとうございました。

みなさま！これからも、どうぞ、宜しくお願い申し上げます。

六角橋戸建取引の無事を祈り…～六角橋杉山大神の参拝～

2021-07-24T00:00:00+09:00

私は、毎日のように、会社の神棚に祀る神様と御稲荷様に、障りなく、大難が中難、中難が小難、小難が無難、家族の健康、商売の無事とお客様との円滑な取引をご祈願しております。

こころから信頼している逗子の先生からは、不動産の場所に祀られてる神様や氏神様への挨拶を忘れないように・・・。

そうアドバイスをうけて２年が経ちます。

六角橋に本日行ったので、再度、氏神様へ参拝。

杉山大神様・・・

杉山大神様のホームページにこのように記載している・・・日本武尊東夷征伐の際、武蔵の国橘樹郡から、上総の国へ渡られる前、この地の大伴久応という者の庵に宿泊されて六角の御箸を使い、のちその箸を久応に下されたので、久応は箸の一本に天照大神、一本に日本武尊と書て崇め、のち宝秀寺開山清誉は日本武尊を杉山大明神として祀る。村名もはじめ六角箸村と名付けたが、畏れ多いことであると六角橋と改めたという。

由来は面白い。

昔からの言い伝えや信心、神社仏閣・・・。

私は先月、六角橋の一戸建ての成約に携わり、これからの取引がスムーズにいきますようにと氏神様である杉山大神に参拝にいきました。

清々しい気持ちになりました。

神社までは階段を上ります。

その途中に中年の女性がゆっくりと歩いて神社へ行く途中でしたが・・・。

無事に参拝とご祈願、そして戸建の神様のこともしっかりと御祈願。

そうしたら・・・その階段の途中にあった女性はなんとこの神社を管理されている方。

偶然にもあえました。お話もできました。

杉山大神さんは、東神奈川の熊野神社様の関係とのこと。

取引が無事に関係したら、熊野神社様にいる宮司さんにお会いしたいと思います。

まずは、この取引に関与する関係者の皆様が、それぞれの目標と夢を叶えられるようにしっかりと仲介業務を行っていきたいと思います。

ご近所と仲が良かったことで結ばれたこと・横須賀市久里浜一戸建～境界線上のブロック塀の扱い～

2021-07-23T00:00:00+09:00

売主H様とは、先月において横須賀市久里浜の売買契約を行いました。

H様の自宅です。

購入者は、横浜の法人。

取得後、フルにリノベーションをおこなう予定。

そして、売買契約以降は、境界線の明示が大仕事。

平成３年当時の地積測量図は法務局にあります。

しかし、近隣の同意がありません。

これから精査して近隣所有者の立会をして、境界を明示することになります。

お世話になっている土地家屋調査士I先生に依頼しまして、全権委任！

すみやかに動いてくださいました。

本当にできます。

すでに近隣の皆様の立会承諾印をいただき無事に境界プレートも設置し、実測図も作成完了。

決済は今月末なので、間に合ってよかったです。

購入する方としては、境界線から物件または隣地の工作物等が越境物していればその解消を求めてきます。

今回は、境界線の中心に、双方にまたがるように一本のブロックフェンスが設置されていました。

３０年以上もこのまま。

当然、隣接地の皆様も、普通に使用してきました。

今回の売買に伴い、皆様に協力をいただきまして、中心にまたがる一本のブロックフェンスの覚書を締結していただきました。

簡単にいえば、境界線上にある一本のブロックフェンスは、どちらかが費用を出して造ったとい自己所有権の主張がなければ、共有扱いとなります。

分譲当時にその法人が中心にブロックを積んだと思われます。

共有の工作物すれば・・・・維持管理、修理、撤去も仲良く折半で行きましょう・・・という覚書の内容になります。

そして、将来、フェンスを設置替えするときは、今回きめた境界線の各内側で新設するか、あらためて仲良く中心にするかの協議をできるように決めておきます。

境界線自体は、今回、土地家屋調査士I先生において立ち合って、隣接者全員の境界承諾印があるのでこの線はゆるぎないのです。

簡単にいえば、双方の敷地に１０センチ幅の一本の共有ブロックがまたがって設置されているので、それぞれの敷地にそのブロックが仲良く５センチメートルずつ越境しているということ。

なので、境界線を立ち合って決めたとしても、今まであったブロックフェンスは無償で現状で仲良くいきましょう・・、ということで覚書を作成しました。

このようなことを覚書は大切です。

新しく新天地に来るかたは、このような書類があれば安心されます。

いまのH様が、新しい所有者に継承することにより、ご協力してくれた隣接地の方も安心なのです。

売買仲介の役目です。

最後に、大きいポイントとは・・・！
この締結は、売主H様と隣地の方がいままで良くしてくださったおかげ。

だから、覚書を改めて作成するということでも円滑にできるのです。

信頼できる方から、信頼する方へ継承する。

これは大事。

まずは、今月の決済が無事にできそうで一安心してます。

最後まで気を引き締めて、オーナーH様の笑顔を見たいと思います。

近隣の方も本当に素晴らしい方ばかりでした。

隣接者のH様とS様、本当にありがとうございました。感謝申し上げます。

短期間での成約に至った理由とは～エクセル三浦海岸成約編～

2021-07-20T00:00:00+09:00

２０日本日。

三浦海岸駅に近い不動産会社のS住宅さんにあつまり、エクセル三浦海岸の売買契約を行いました。

福家ホームは買主N様の媒介会社。

S住宅のSさんは売主さんの媒介会社。

契約は１時間半で終わりました。

すべての皆様が温和であかるく、ハッピーエンドで成約することができました。

S専務、重要事項説明と売買契約書を全て読んでくれてほんとありがとうございました。

ベテランですね～。

買主N様は、私の妻の大切なお客さまです。

逗子のS先生のご紹介で妻がご縁をいただいた大切なN様。

妻が物件探しをして、下見をして、N様に紹介して、家相もみて、選択に選択を重ねた結果・・・・。

妻のアドバイスでN様が今回成約となりました。

妻は気学の先生。

「稲家」の代表者でもあります。

N様が希望する物件内容をすべて聞き入れたうえで、資金計画は私がフォロー。

なんとか内々で１０物件があつまったのですが、総合的にN様の選択は２物件に絞られました。

２物件を限定してその日にみました。

N様はその場で結論。

妻とのコミュニケーションのなかで、方向性が明確になっていたのでしょう。

決断が早かったことは、今回の成約できた一番のキーポイントなのです。

物件は生もので、すぐに売れてしまうケースもあります。

今回のエクセル三浦海岸は、本当に素晴らしいマンションです。

買物、海、駅、学校、レジャー、生活・・・。

いうことなし！

今回、内見して即決されたN様の決断は間違ってないと思います。

N様、本当におめでとうございました。

そして、妻と逗子のS先生に感謝です（笑）

戸塚区戸塚町の底地売買が完了～すべての方の協力があって初めてできること～

2021-07-16T00:00:00+09:00

７月１５日大安吉日の今日・・・

２年越しでした・・・

底地売買の決済を完了。

横浜銀行戸塚支店に集合した地主H様と借地人T様と司法書士H先生、そして私。

現金決済なので、お部屋は確保できませんでしたが、親切な銀行員さんが簡易部屋を貸してくださいました。

みんな笑顔で終わった今回の決済。

しかし、

２年前は借地人、地主さんの意見も分かれていました。

時が解決するのですね・・・。

昨年の１１月、九州の私の母が他界する日に、地主さんが売却を決断した・・・。

これも母が導いてくれたのか。

地主Hさまの決断から始まり、測量、借地人の面談など・・・。

測量の結果は借地面積を大きく上回った。

しかし、地代は遡及しないので、これからの地代の改定します。

増えた面積で底地の価格を査定しました。

その価格を借地人さんと地主さんに提案。

数回の協議はありましたが、円滑に決定。

このような交渉ですが、何回もいききしてもダメなのです。

２回の交渉で決まらなけれれば、一旦保留にすべき事案。

しかし、借地権者のT様親子も、地主様ご親戚みなさんも、全ての賛同が得られた・・・。

本当にうれしかった。

司法書士H先生には、いろいろとコロナ禍で確認作業を行ってくれて深く感謝します。

かならず道は開けます。

朝は来ない夜はありません。

今回の地主さんを紹介くださったのは・・・

絶大に尊敬する逗子のS先生。

本当にありがとうございました。

私たち夫婦に対しても、S先生は、いつも笑顔で、大丈夫、大丈夫・・・（笑）。

・・・といってくださるので、今回の仕事も自信をもって、遂行できました。

当事者、親戚、司法書士、土地家屋調査士、近隣測量立会の地権者・・・・

関係者は数十名・・・。

誰か一人でも欠けたらまとまらない事案。

本当にすべての皆様のおかげで完結できた今回の戸塚区底地売買。

またひとつ、心から喜べる取引ができました。

関係者のみなさま、本当にありがとうございました。

おかげさまで満１１年、感謝と元気をもって１２年目のスタート～お世話になった皆様への感謝の一言～

2021-07-11T00:00:00+09:00

２０２１年の６月が終わり７月になってもう中盤。

ですが・・・

福家ホーム株式会社も先月で満１１年となりました。

１２年目をスターすることができました。

本当におかげさまです。

先月の売上も皆様のおかげで目標達成し、さまざまなお客様の笑顔を見ることができました。

皆さまのおかげです。

１１年前の平成２２年６月２４日に設立し、その年の８月１０日オープン祭。

いまでも忘れません。

ここまで支えてくださった皆様へ、こころから感謝の意を込めて一言申し上げたいです。

福家ホーム株式会社は、当初、私たち夫婦の「子供」として開業する計画でした。

開業のための店舗探しをしているときに、私たち夫婦に、待望の子供を授かりました。

なので、子供は平成２２年６月の福家ホーム誕生の５か月後に生まれたので福家ホームとほぼ同じ年齢です（笑）。

まず、最初に感謝する人は・・・。

妻であり、家族です。

開業の時、妻のおなかは大きかった・・・、おなかの中の我が子も開業の手伝い（笑）。

開業前の挨拶チラシのポスティングをしている妻が、道路の段差につまづき転びそうになったことも鮮明に覚えてます。

夫婦とおなかの子でスタートした会社なのです。

会社が存続する事は家族のささえがあって成り立ちます。

子どもも勉強を頑張っている。楽しく学校にも行っている。

妻も賃貸と総務で頑張ってくれている。

感謝、感謝、感謝。

そして、妻のご両親は、管理や総務、我が子のことで本当にお世話になっています。

そして、ご両親の大切な方をご紹介してくれたりもしてくれてます。

家族と身内に感謝。

天国にいる私の両親も応援してくれてます。毎日挨拶してます！

開業前、防大の大先輩である税理士のI先生に顧問税理士になっていただきたいとお願いし、快諾してくれたことは今でも忘れません。

いまでも１１年間、毎月サポートしていただいてます。

I先生とは、私が２３歳からのお付き合いなので、かれこれ３２年。

本当にありがとうございます。今年の１２期の決算もおかげさまで無事に終え納税もできました。

そして、縁の下の力持ちであるI税理士の奥様にも感謝、私の妻はI先生夫人をリスペクトしています。

開業以来、不動産に携わるビジネスパートナーの人々に感謝。

横須賀市若松町の司法書士H先生には、八日会からのお付き合いですが、休日にも拘わらず、臨機応変にサポートしていただき、取引が円滑に進みました。本当にありがとう。

日の出町のH司法書士の先生にも結婚式のときもお世話になり、本当に良くしてくださってます。ありがとうございます。

土地家屋調査士のI先生。

親から子への継承でお付き合いいただき、結婚式にも来てくださったお父さま、一生忘れません。

いまも、継承しているI先生とは、ほぼ１００％信頼して測量を依頼。速やかな仕事でありがとうございます。

建築では、我が家を丹精込めて造ってN工房のN社長。

心から感謝。感謝、感謝。

N工房の大ファンであるオーナー様の土地探しの一端をこの私に任せてくだったことも、心から感謝。

自分がN工房でよかったことを心からそのオーナーにも伝えられて、そして、そのオーナーの笑顔も私の仕事の活力となっています。

本当にかけがえのない存在。

ビジネスパートナーとして、そして公私共々、これからも末永く宜しくお願い申し上げます。

弁護士のM先生、そして弁護士のA先生。

ともに、それぞれのお仕事の中で、不動産の分野でお任せいただきましたことに心から感謝しています。

ただでさえ込み入った弁護士業務のなかで、不動産の仕事を弊社に依頼してくださることを恐縮しております。

そのため、プロ意識がこみあげてきて、さらに仕事に熱くなれます。

不動産業務は弊社の利益となりますが、私は、その依頼のなかで、各弁護士の先生の業務達成が根幹であると思っています。

そのことを目標にして、且つ、先生方の主たる仕事が円滑にいくように、この不動産の仕事においてご協力できることを光栄に思っついねに感謝をもって活動していきます。

本当にありがとうございます。

これからも、感謝の意をもって、先生方の業務達成のため、不動産のプロの仕事してまいります。心から感謝、ありがとうございます。

私たち夫婦をつないでいただいた逗子のS先生たち。

妻は、人生でかけがえのない第二の母と想っているようです。

夫婦ともどもいまでもお世話になっておりますが、私ども家族みんなが、いま健康で元気でいられることはS先生たちのおかげです。

そして、健やかに我が子も生まれでいま１０歳。いたって健康です。本当にありがとうございます。

親戚以上にお付き合いをいただいている葉山のT夫妻。

私が独身のころからいまでも長くお付き合いしてくださっている。

兄貴分と姉御のような心のよりどころです。泣いたりわらったり、喧嘩したり・・・、家族同様にお付き合いいただいているT夫妻。

長崎出身の私を支えてくれてありがとう。

独立前にお世話になった前会社の代表S社長、（いまは会長でしょうか）

今の不動産の仕事のテクニック、技術、いろいろな経験を与えてくださって本当にありがとうございます。

そしS社長の奥様にも、私ども夫婦、結婚式のときにも本当にお世話になりました。

ありがとうございました。

福家ホームの令和２年度の契約本数の約９５％は、お世話になっているかたがたの紹介で成約となっています。

その中でも、大きいのは、私が３４年間の不動産実務経験の中でご縁をいただいた、法人のお客様と成約になった個人のお客様からのご紹介です。

そのご紹介があって、あらたなお仕事をいただいたことで、不動産の社会貢献ができています。

そして、そのおかげで１２年目を迎える事ができているのです。

ご依頼やご紹介をいただいてきたお客様に深く御礼申し上げます。

目の前にいるご紹介でご縁ができた依頼者様へ、誠心誠意、対応してまいります。

そして、会社が苦しいときや、住宅を購入するとき、土地を取得するとき、店舗を取得するときにお世話になったK信金様。

ビジネスパートナーとして支えてくださってます。

K信金において代々継承してきた支店長や担当者様には、いろいろと事業のことでお手伝いいただいたことに深く感謝申し上げます。

最後に、感謝と元気・・・・。

元気とは、まずは「自らが元気になる、もと（元）となることと思っています。」

ご縁をいただいたお客さまには悪い人はいません。「全て良い人」なのです！

各それぞれの悩みや生い立ち、夢や希望、今の生活や仕事や子育て・・・。

さまざまな想いをもって住宅の相談にお越しになられます。

そのなかで、ご紹介者を通じてのご縁なので、心の底から話し合いができるのです。

人は悪い人はいません。

私もしっかりとむねのうちをオープンにしながら対応と接客しております。

それが気持ちがよいのです！不思議と・・・。

これからも、その元気を自ら出していき、お客様の笑顔でさらに元気になり、そして健康になる！

そうすれば、お客様も、そのまたご家族も元気に、そして健康になります。

これからの１２年目。

コロナ禍であろうが、オリンピックが無観客であろうが、ポジティブに頑張っていきましょう！

皆さまへの感謝をもって、そして、元気の源となって、活動してまいります。

この１１年の間、皆様のおかげで１２年目を迎えられます。

本当にありがとうございました。

三崎が熱い！～西海岸線着手の兆し・・・、三崎が高級リゾート地に～

2021-07-09T00:00:00+09:00

地元のタウンニュース紙に「西海岸道路の測量着工」（　２０２３年？・・・）の記事をみました。

とうとうきましたか～！

三崎が熱くなりますね。

西海岸道路は、三浦縦貫道が三崎口まで伸びた後、三戸を通って油壷方面に直結する計画。

京急が線路を延ばすことができなかったのは昔のこと。

ですが、現在、三崎の半島の端を京急が開発して、熱くなってます。

二町谷のホテル計画も安田造船所とホテル事業の「興和」で活性化の予定。

水産の仕事が低迷している中で、観光という町おこし。

さすが京急などの大手の力。

この西海岸道路ができれば、「引橋」の交差点の渋滞は緩和します。

三浦海岸のルートが少なくなるのが少々気になります。

三浦市（県の土地）が定借でベイシアに貸しているスーパーの人の出入りがどうなるか・・。

小網代地区に愛されているスーパー「いなげや」がどうなるか。

気になります。

今一番の発展は初声地区か。

その地区にあるカインズホーム、ノジマ、ヤオコーはもちろん、カインズホームの裏にあるもと西武の広大な土地も気になります。

いうまでもなく、三崎の端は、粛々と人気が出てきているように思います。

三浦市在住の私にとってみても朗報ではあります。

人口減少、高齢化、水産業の低迷のなか、この三崎が様変わりしそうな予感がします。

海の見える別荘、海際の土地、なかなかでてきません。

買っておくなら今のうちか・・・もう手遅れか・・・。

城ヶ島大橋の無料化から始まり、城ヶ島ホテルの建替え、油壷マリンパークの再開発、西海岸道路の整備開始・・・。

様変わりしそうな熱い三崎になりそうだと・・・。

妻とそのような話をしていた本日の朝でした。

三崎の活性化を応援します！

２年の歳月が経ち、本日の大安吉日の契約！～戸塚区戸塚町底地売買～

2021-07-04T00:00:00+09:00

７月４日日曜日の大安吉日

雨も小降りになり、いざ戸塚へ！

令和元年から２年の歳月がすぎて、今日のおめでたい日を迎えることができました。

事案としては、借地権付建物所有者T様と、底地所有者（地主）H様との土地売買取引。

ひとつの場所に相反するといっていもいいくらい、お互いの権利が２つある。

借地権付建物（建物所有権と土地賃借権）と底地（所有権）の権利ですね。

　じつは、従前から、売りたいけど買えない・・・買いたいけど売れない・・・というような協議が続いていたと聞いたことがあります。

その仲に、地主H様のご依頼ではじまったこの交渉と取引。

　一般的には・・・、

借地権付建物所有者（これからT様と記載）は土地（底地）を購入する場合は安ければありがたい・・。

逆に底地所有者（これからH様と記載）は高く買ってもらったほうがよい。

いわゆる、「相反する…」というのはこのこと。

しかし、お金のことはそうですが、契約をまとめるためには、その部分を合意すれば円満にいくということですね。

これが一番。

　もちろん、最初の交渉からは、価格の格差も大きかったのです。

しかし、それぞれのメリット、将来のデメリットを説明をじっくりと向き合っておこないました。

国税庁の路線価、戸塚区の評価額、周辺の時価の説明。

そして、需要と供給の状況説明。

数回の交渉で、向き合ってくるH様とT様のきもちを感じ始めたのは今年の６月。

最後は、この相反する関係を、代々子孫に継承させるわけにはいかない！という親心がうまれたのではないかとおもいます。

人は人から傷つけられることもあれば、人は人で助けられる・・・。

親も子もしかり。

今回の取引のポイントは・・・。

当事者の親御さんと将来受け継ぐであろう子供さんがいつも一緒に説明を聞いてくださったこと。

そして、今日の契約の場でも、親子一緒に同席いただいたこと。

不動産は受け継がれる・・・、しかも、すばらしい関係で受け継がれたほうがいい！

借地権・・・、これは、住宅が少なかった大昔に勅令以後、建物保護法が借地法にもりこまれ、地主は土地が戻ってこないという法律が長年つづいてきました。

もちろん、その法律は、土地契約の更新が続けば、古い法律が適用になる。

今の時代は、少子高齢化。そして、人口密度も低くなってきているので、旧借地法は地代に合っていないのではとも思います。

この新時代に従って、私も不動産コンサルティング業務を行っていこうと思います。

それが、円満解決に人と人をつなげるポイントのような気がします。

　最後に、常にご一緒頂いたT様家族、H様とそのお身内の姪の方とお父様とお母様には、本当に心から感謝です。

そして、H様をご紹介いただいた逗子のS先生には心から感謝です。

　合意する最後の結論をいただくときに、H様のお身内から「S先生の紹介である福家ホームの田中さんだから、一任します」といってくださった言葉は印象に残りました。

仲介冥利に尽きます。それと同時に、S先生の偉大さを改めて感じました。

これから、戸塚の土地の引渡しをおこなうまで、円滑にすすめていくことが、皆様に対するお礼であると思っています。

これからもどうぞ、宜しくお願い申し上げます。

逗子インターの土砂崩れ～今日のスケジュールが大幅変更～

2021-07-03T00:00:00+09:00

今日は、７月３日の土曜日…六曜では仏滅。

仏滅とは・・・「この日凶なれば何事も忌む（いむ）、この日病めば長引く」

朝出勤したとたん、逗子インターでの土砂災害のニュース。

横浜横須賀道道路の通行止め、そして、横須賀線、京急線の運転見合わせ。

どうなるのか・・・、

予定している朝１０時、午後１２時３０分のお客様のアポイントが・・・、と、頭をよぎりました。

間に合うか・・・。

すでに、朝７時には災害の予兆もあり、東京からお越しになるＨ様には日延べすることが賢明であることのメールをしました。

そして、徐々にラジオのニュースで伝わってくる災害の影響。

東京のＨ様にはタイムリーに、逗子市の被害状況をお伝えしました。

それと同時に・・・

さすがに午前１０時の別のアポイントは変更が効きません。

逗子での相続登記立会。

司法書士の先生もすでに向かっています。

横須賀の北久里浜駅近くから車で逗子へ・・・

高速道路が使えないので、葉山経由。

もちろん、葉山の感染道路も大渋滞。

なんとか１時間かけて、朝の１０時に間に合うことができました。

司法書士のH先生は、気を利かしてくれて、お客様の家にすでに入られていました。よかったです。

無事に相続登記もおわりました‥‥問題は帰りの道。

大渋滞。

もし、午後のデザイナーのお客様が災害を無視してお越しになられていたら、おそらく、到着は夕方になったであろうと。

六曜の「仏滅」の教えを心底守りたかった・・・なぜか。

この日は、自分だけでなく、大切なお客様に、もし怪我や事故がもあったら・・・。

取引はおろか、大切なＨ様の怪我も治りにくく、お仕事やご家族に影響がでて、後をひいてしまう・・・。

そうおもいました。

日延べの提案は申し訳なかったのですが、また会えることを楽しみにしております。

そのため、H様がお気に召している葉山町長柄のイトーピアの平家建ては話はすすめます。

改めて、素晴らしい日に、Ｈ様と知人のデザイナーの方でご一緒にお越しになられていただけること、心より望んでおります。

すでに、H様は融資の仮審査を進めていますので、仮審査がとおれば、お身内の方々への真摯な説明をしながら、専任媒介をいただいている大切なオーナーＮ様への協議と報告をもって、売買契約に進められればと思ってます。

「焦ることなく、怠ることなく・・・。」

今日は、忌むしないといけない日でした。

ちなみに、午後は会社で、横須賀市安浦町の土地付建物売買予定の重要事項説明書作成に没頭していました。目が重い・・・（笑）。

路線価が下落している・・・～コロナ禍で不動産がかわる～

2021-07-02T00:00:00+09:00

令和３年度の路線価がさがる・・・、という見出しの新聞をみました。

コロナ禍・・・。

この影響で不動産市場が変っています。

外国ではリモートワークが盛んになり、郊外に家を建てる人が増えて、首都の人口が減っている。

新築ブームで木材が足りず、その影響を日本も受けています。

近年は、古都鎌倉に近く、有名な方の別荘が多い葉山との間にある逗子市。

産業がなくても、紺碧の海、緑が映える山々。

なによりも、「逗子駅」「逗子・葉山駅」の２駅利用できる逗子市は別格。

隣接地の横須賀市・・・。

ホテルを造ったり、フェリーが九州まで往来する。

しかし、谷戸・・・。

車が入らず、そして、神奈川県が指定している「土砂災害警戒区域」。

この二極化で、全体的な路線価を押し下げています。

しかし、人気があるところは、路線価の数倍の時価。

このような格差がある近年。

しっかりと需要と供給のバランスを察知して、査定に取り組むようにしていこうと思います。

これから７月！

決済や契約予定が数件ありますが、一番は、当事者のお気持ちをしっかりと察知して、誠意をもって取り組むことと思います。

がんばります！

午前は津久井浜の決済、午後は久里浜の契約～中古市場は今ブーム～

2021-06-29T00:00:00+09:00

月末に近い２９日の今日・・・。

午前１１時から、横浜銀行某支店において、横須賀市は津久井の一戸建ての決済を行いました。

買主さんは市街在住の方。

ご紹介いただいたのは三浦市の安全安心の会社Ｋ不動産。

私は売主であるＭ夫妻の専任仲介担当。

Ｍ夫妻の当初の（木）法・・・、売却の目途をつけてから住み替え先を探す段取り。

契約から引渡しまでの期日を買主様から余裕をもっていただいたおかげで、無事に引越し先も見つかり今日を迎えられました。

Ｍ夫妻は本当に素晴らしく、お掃除もしっかりして、電化設備も修理してくれて、買主様へのお引渡しをしてくれました。

なんといっても、銀行での決済終了間際に、売主さまと買主さまと直接に連絡先を教え合うくらいの素晴らしい関係となりました。

Ｋ不動産のご紹介はやはり安心。

このＭ夫妻のきっかけをつくってくだった北久里浜のＭ様に感謝。

ありがとうございました。

午後１５時からは専任媒介で依頼を受けている久里浜の一戸建ての契約を行いました。

購入者はリノベーション専門の会社です。

４ＤＫの間取りを３ＬＤＫに変更して、外から中までリニューアル工事をおこなう予定だそうです。

売主のＨ様は、数か月前に北久里浜のマンションを買ってくださった大切な方。

思いのあるこの久里浜の旧ご自宅なのです。

専任媒介で売却をして活動しているなか、今回の買主法人様がリニューアルしてくれる・・・、このことがＨ様が本当にうれしい気持ちになったそうです。

そして、買主設計担当は、昔から私が知っていたＳ様。

なんとい繋がりなのでしょう。聞いてびっくりしました。

今回の２件の取引は、いずれも１０００万円台の一戸建て。

しかも、駅徒歩圏。ほぼ平坦。

メリットデメリットはあるでしょうが、時間がかからずに即決できた・・・。

その理由とは・・・。

いま木材が高騰、そして手に入らない。

法人はリニューアル事業に進んできています。

いいかえれば、中古一戸建てで１０００万円台は貴重となります。

残念ながら、車が入らないと事業としては進まないようです。

どちらも、オーナー様達の笑顔を見ることができました。

久里浜は７月末には決済し、８月のお盆前からリニューアル工事となると思います。

乞うご期待！

大安吉日～鎌倉市二階堂成約と横須賀市根岸町ビルの契約編～

2021-06-28T00:00:00+09:00

本日は大安吉日！

そして暦では「のぞく」「張」という日。

暦での「のぞく」とは、悪しきことを除き去る日、至極大吉なりとなります。

「張」は家造りまたは新事業開始、婚礼は吉日の日。

この素晴らしき日に、皆様のおかげで２本の売買契約を締結することができました。

午前中は鎌倉市二階堂の一戸建て。

売主さまは「相続財産管理人」の弁護士の先生です。

本当にお世話になっている方なのです。

権外行為許可で、家庭裁判所の売却許可がでましたので、本日売買契約となりました。

相続人がいない場合や、相続放棄により亡き被相続人の財産を管理する弁護士の先生が選任されます。

その先生が売主となり、福家ホーム㈱に専任媒介を依頼して下さった事案。

購入者もすばらしい方でした。

Y様といいます。

投資家の方で、私と次元が違う雲の上のかたくらい・・・。

Y様により、これからこの二階堂の物件がリニューアルされます。

数年かけて今後の投資の方法を考えていくようです。

なんとい素晴らしいことでしょうね。

余裕のある方は、気持ちにも計画性にも素晴らしい余裕を感じました。

本来、亡き被相続人の思いはが国庫にいく・・・。

しかし、この風情ある古都鎌倉の地で、取得してくださったY様によって新たに暮らす方がこの地に暮らし始める。

嬉しいことです。亡き被相続人も喜んでくださると思います。

弁護士のM先生、そして、取得者Y様・・・、本当にご契約おめでとうございした。そして、福家ホーム㈱の仲介を依頼くださいありがとうございました。

午後は福家ホーム㈱の目の前の物件。

根岸町の４階建のビル。

もともとは美容院関係のビル。

そのビルを投資家の方が一旦引き受けました。

葉山の不動産会社I社様のご縁で、このビルの売却を一手に福家ホーム㈱が受けることになり、そのおかげで、今回の契約ができました。

そのおかげとは・・・、葉山の不動産会社I社様と投資家の売主様は、どこにもお声かけず、不特定多数の販売もせずすでに福家ホーム㈱のみに話をいただいたこと。

持っていてもいいかな・・・というなかで、このビルを利用するかたがいればお声かけてね…という感じでした。

そのおかげで、また新たな素晴らしいご縁をいただきました。

本当にありがとうございました。

横須賀市根岸町で事業をおこなう会社法人の方。

素晴らしい社長！

素晴らしい時間のなかで、温和な雰囲気で福家ホーム㈱で売買契約が締結されました。

この物件の前所有者のオーナーは、大切なビルのメンテナンスも行っており、思いも感慨深いものでした。

立地も角地で見晴らしも良い場所で素晴らしい。「存在感」の感じられるところ。

そして、今日のこの日、新たなスタート。のビルで、また新たに、北久里浜で素晴らしい法人の方が事業展開を行います。

本当に素晴らしいことです。

北久里浜には、北久里浜まちづくり協定があります。

その協定をもとも、街づくり、そして人づくりを推進していきます。

その中で・・・・不動産売買仲介を出来ることは嬉しいこと。

売買契約が締結された瞬間、買主法人の方が売主様に手付金をお渡しした直後・・・

「実はこの２８日、私の誕生日なんです！」・・・と！

誕生日のこの日に契約を合わせたわかではないようです。

偶然にこの日に契約だったとか。

やはり、今日は素晴らしい日。

素晴らしい人たちの笑顔をたくさん見ることができました。

本当におめでとうございました。

家に帰ったら、すみやかに床に就いた本日でした・・・。

横浜市神奈川区六角橋、無事に成約となりました。～朝４時３０分起床で新横浜～

2021-06-27T00:00:00+09:00

今日は朝４時３０分に起床し、新横浜へ７時！

ちょっと早く着きましたが、新横浜のRL社で売買契約。

売主のN様も集合して、買主はRL社紹介。

ビルはセキュリティが効いているので裏口からみなさま入室。

温和で素晴らしい買主様夫妻。

オーナーN様は私が媒介業者で担当。

共有者の代理人も務めてくださり重責の奥様。

無事に売買契約も終了し、１０時には解散できました。

オーナーN様家族の思いのあるマイホームを、素晴らしい買主様が継承してくださる第一歩を切り出しました。

おもえば最初の価格から改定したとたん、わずか１か月も経たずに契約となったこの物件。

やはり、相場！

この価格がぴったりあえば、敏感な買主さま達や他の仲介業者も購入へむけて検討に至ることが分かります。

コロナ禍で東京からのリモート勤務で移住が流行っている昨今、しかし、買主の相場観は敏感で、相場は相場。

価格改定したのちガラッと変わった今回の取引。

１日数件の内見もあり、そのなかから選ばれた今回の買主様。

本当におめでとうございます。

そして、一番は、オーナーN様家族が私に向いてくださったこと。

ご主人様、奥様に深く御礼申し上げます。

最後の決済まで滞りなく進めてまいりたく存じます。

これからも宜しくお願い申し上げます。

それと・・・夕方鎌倉の二階堂の売買契約持ち回りで逗子のお客様にいったところ、逗子葉山駅のドトールの看板につばめたちが！

いかにドトールにお客様がはいっているかの象徴です。

小さな命たちを親鳥が知恵を絞って育てている元気をいただきました（笑）

不動産売買に必要な物件調査方法～久里浜・鎌倉・横浜～

2021-06-25T00:00:00+09:00

大切な売主様より、売却依頼（専任媒介）を受けている物件が、今月大詰めに来ています。

鎌倉市二階堂はすでに裁判所（相続財産管理人）の許可が下りて、今月の契約予定。

こちらはすでに調査も終わっております。

横浜市神奈川区六角橋も調査が終わり、今月、日曜日を契約予定としています。

横須賀の久里浜は、おかげさまで、リノベーションを行う目的で法人が購入することになり、大切なオーナーH様の気持も一安心。

今月２９日には売買契約の予定となりました。

今回の調査の共通点は・・・「道路」

「道路」とは・・・通常幅員を４ｍとします。

家を建てるためには「建築基準法に定められた道路」に接していないといけません。

同時に、その道路に敷地の間口が２ｍ以上が接することが要件。

今回の物件は全て前面道路の幅員は４ｍ未満。

鎌倉市二階堂の道路は幅員４ｍに満たないのですが、４３条包括基準という制度があり、鎌倉市で一度許可を下した道路。

横浜の物件は、横浜市が所有している道路で３．８ｍの幅員。

今回の物件の敷地の一部を細長く道路後退部分として分筆しています。

この部分は地方税法で非課税。

久里浜の道路・・・・この調査に時間がかかりました。

現地で採寸、横須賀市の都市計画課、道路管理課、建築指導課、まちづくり推進課・・・・。

道路幅員は４ｍ満たない。

この道路は.「土地区画整理法」の換地処分で横須賀市が引き受けた道路。

まちづくり推進課は、４ｍの幅員のものしか引き受けない・・・。

建築指導課は、工作物の端と端で現況の幅員が４ｍあれば、それを道路としてください。

道路管理課は、幅員が不明なので査定申請を出してください・・・。

結局、結論は、敷地の一部を提供して４ｍの道路にしている。

そして、その部分は都市計画法４２条１項２号道路。

そのような扱いのようです。

いずれにしても、敷地面積が明確でも前面道路の幅員が４ｍ満たないと、敷地面積は減るということですね。

建築敷地と道路とする土地・・・この区分が大事。

売買をおこなう際に、私ども仲介業者が重要事項説明書にしっかりと記載します。

不動産は、ほんとうに奥が深いです。

全ては、大切なオーナーの皆様のため、そして、その大切な財産を継承してくださる買主様のために！

不動産仲介の醍醐味です。

これからもしっかりとがんばります！

２３年ぶり、感慨深い取引となりました～横須賀市吉井～

2021-06-22T00:00:00+09:00

平成１０年に土地を購入していただいたA様。

その後に、注文建築をお建てになられ、A様のご家族はこの地で暮らし始め、２２年の月日を暮らしを今年に終えて、新たな新天地へお住み替えをされました。

その２２年間の暮らし・・・そこに、A様家族に愛され続けてきた今回の横須賀市吉井の家があります。

私は、A様家族と再会することができました。

売却の依頼を受けました！

久々のご対面。

２２年前はまだ小学校？か中学校であったお子様も、すでに立派になられて、それぞれの世帯をお持ちになっておりました。

お子様たちも飛躍されたことが私にとってはさらなる喜びでした。

２２日大安の本日、東京は神田で決済を行いました。

購入してくれたのは、法人のI社。

A様夫妻は共に仲良く同席されました。

I社への所有権移転と引渡し。

愛され続けてきたA様の家も、その瞬間に、I社に受け継がれました。

鍵も相当の数をそろえてくれて、書類完備も如才がないA様。

買主のI社も一安心。

ちなみに、建物の外の倉庫にあった電動芝刈り機は、私田中家で頂戴しました。

さっそく、うちの息子が試運転！

I社により、リニューアルされて、これから販売されることになると思います。

素晴らしいエンドユーザー様が来ることが間違いないでしょう。

運気が最高のこの家は空気も違いました！

遡れば、A様が土地を買ったときは、私は３２才くらい。

５５歳になったいまでも、昔も今もA様とのご縁は変らない・・・というか、深くなるもの。

そう感じました。

深く、深く、A様家族には感謝しています。

大切に守ってきたマイホームを、福家ホーム㈱の仲介に託してくださったことに・・・。

本当におめでとうございました！

専任媒介物件の販売状況、コロナ禍での需要拡大！～葉山平家建て、神奈川区六角橋編～

2021-06-15T00:00:00+09:00

６月に入り、専任媒介物件（売主様より弊社のみを窓口にして販売する物件）の販売活動を開始しています。

最初の日曜日には、葉山の平家建のご案内が入りました。

地元葉山に在住の若いご家族です。子供さんたちもはしゃぎながら見てくださいました。

素晴らしい家とおほめ頂きました。

残念ながら、資金繰りやこれからの住宅計画が定まっていないので、もうしばらく時間がかかるようです。

１３日の日曜日には、葉山平家建ての家に３件の内見がございました。

そのうち２組の方がお申込みしたいとのご意向をいただきました。

そのため、オーナーへの購入条件を整えることが必要なので、検討者様にはしっかりとスムーズにご契約できるように対応が必要。

一番は、契約してから、お引渡しまで円滑にいくようにすることが根幹。

横浜市神奈川区六角橋では・・・。

１２日土曜日に、内見が３組ございました。

リハウス、東急、LR社。

そのうち、１LR社による内見されたお客様がお申込みをしたいというご意向となりました。

現在、融資の仮審査を提出しています。

取引形態は、私がオーナー（売主）側の仲介、そして、買主予定のお客様の仲介担当が横浜のLR社が仲介。

共同仲介です。

なんとかまとまるといいですね！

オーナー様へこの話を持っていく場合、買主予定の方の条件や融資の状況、その他をまとめて説明できるようにする必要があります。

現段階では、購入条件が整い次第、交渉や協議に伺う予定になります。

３４年の仲介業の経験則ですが・・・

直感というか・・・。

不動産の売買・・・契約になる空気・・・、これは一つの波があります。

それも大きい波。

一組の方が気に入られた時点で、２組、３組と重なることが本当に多いのです。

人が人を呼ぶのでしょう。

まさに、この葉山の平家建てと神奈川区六角橋の物件がこの波に乗ってきています。

現段階で、検討している方との大切なご縁をつなぐことができるように、駆け引き無しで誠心誠意対応しています。

私は、もともと不器用なので、率直に誠意をもって！というのが私の本心。

予想ですが、葉山の平家建ては２組のどちらかの方のご縁で結ばれると思われます。

そして、神奈川区六角橋については、購入の意向を示しているLR社のお客様で融資の仮審査も通ると思います。

これが「波」なのです。

「大きい波」がすぎさって、その機会を逃してしまえば、次に波がいつ来るかかわかりません。

小さい波はいくらでも来るのでしょうけど・・・。

そのことをしっかりとオーナーにもお伝えするつもりです。

本当に、「感謝」の一言です。

これからは未知の世界・・・、しかし、コロナ禍においても、このように仕事をいただけることに感謝。

本当にありがとうございます。

葉山・・リモートワークの時代～葉山町平家建ての内覧予約が多い理由・・・～

2021-06-10T00:00:00+09:00

６月３日に公開した葉山町長柄の平家建ての一戸建て。

・・・イトーピア住宅地内。

先日の日曜日に１組の内覧。若い人柄の良いご夫妻とお子様。葉山町在住。

そして、６月１１日から６月１３日の間、地元から東京のかたがたで、５組の内覧の予約が入りました。

多くの方は、この建物を再利用できるかどうか・・・。

という質問が多かったと思います。

このイトーピア地区は、多くが土地売となります。

なぜならば、分譲当時から４０年以上も経過している閑静な高級住宅地です。

その当時に新築、購入されたオーナーは売却され、世代交代の時期。

築年数的には建物の価値も０円から百何十万円のこともあります。

なので、古家付土地や、上物付土地として販売されています。

なので、新築を建てると、７０００万円は超える・・・。

しかし、低金利の時代、リモートワークの時代。

スローライフの毎日をおくりながら、家族とのコミュニケーション。

そして、空いた時間に家族みんなで健康のために閑静な整備された広い道路をジョギング！

足を延ばして逗子海岸、葉山スターバックスで読書、葉山ステーションなどなど。

たまに車で首都圏に通勤の時は、高速どうろもすぐ。

予約が多い理由の一番は・・・

自宅で自然の景観を楽しめる閑静な住宅

なので、リモートワークや家での過ごし方改革を求めている皆様による内覧予約があつまるようです。

さて、皆様の心配されている建物の築年数・・・。

４１年を経過しています。

しかし、平家建ての強みです。

オーナーNさまは、この平家建てを終の棲家として数年購入されました。

そして浴室とキッチンの交換。

時の経過で、高級老人ホームにお引越しされることになって、現在は空いた状態。

平家建ての床は頑丈ですが、築年数のため基礎と土台部分の床端がが落ちていますが、そのものはしっかりしています。

最近の元気な若い世代の方にとってはお好みの材料でDIYとなろうかと思います。

床の補修については、味のある自然素材で改修すれば、さらに建物が際立ちますね。

オーナーN様において、２年前にシロアリ点検も完了し、葉山町指定期間の耐震審査で９０点の獲得。

まだまだいけますよー。

７０００万円出さずとも、毎日の楽しい暮らしをもとめ、お好みの改修や庭でのDIY作業。庭の楽しみ方などなど・・たくさんの平家建てライフスタイルを満喫されてください。

経験則ですが、おそらく今週でなんらかの方向性はオーナーのN様に朗報を報告できるとおもいます。

これからも宜しくお願い申し上げます。

感謝の意をもって６月に入っても新規売却の活動を行なうことができます～この時代の過ごし方は～

2021-06-05T00:00:00+09:00

今年はすでに６月・・・。

梅雨なのか暴風なのか・・・、天気も毎年変わってきているような。

今年も、昨年同様、すさまじいコロナ禍の年です。

皆様はどのようにお過ごしでしょうか。

気のせいか、土日の逗子や葉山、三浦の観光地は人が密になっている・・・。

コロナでは、海外の影響で、材木が不足し、日本の材木も買取が厳しく、建築費の高騰が進んでいます。

雇止めや解雇で生活保護申請も増加していると新聞に記載してました。

改革、オリンピック、医療逼迫、休業、雇止め、株の高騰、低金利・・・。

業種、生活設計によって、それぞれの生き方が変わっている時代ですね。

不動産業界といえば・・・。

やはり物件が少ない・・。

仲介専門で生きてきた私、田中快和（よしかず）は、バブル経済、リーマンショック、ミニバブル、コロナ禍の３４年間ののながれでも、つねに買主様と売主様の需要と供給を正確に察知し、それぞれのクライアントの方がその時その時代で、有益になるように対応してまいりました。

そのエビデンスが仲介の売り上げ実績だと思います。

私の一番の根幹は、「感謝」と「誠意」です。

福家ホーム㈱社にいまも咲いている胡蝶蘭は、開業の平成２２年にいただいて、現在も開花し続けております。

お店内のゴムの木も幸福の木も、天井を突き破らんばかりに伸びつづけております。

仲間の「フラワーショップ旭屋」のM社長に相談してみようと思います（笑）。

こころのそこから、本当におかげさまという気持ちです。

５月も終わりまして、先月はほぼ１００％に近い契約が信頼申し上げるご紹介者からのご縁でした。

もちろん、不動産業者以外の個人や知人、先生方々の皆様ですので、逆に、私自身、不動産以外で相談することがある方々ばかりです。

今年も６月に入りました。

やっとブログが更新できます。

売主さまから直接に「専任媒介」で依頼を受けた６月公開分の新たな物件に力を注ぎます。

その中でも、鎌倉、横須賀市根岸のビルは、購入を検討するお客様と商談がまとまりそうですので公開は致しません。

まずは、６組の売主の皆様への貢献です。

最初から全力投球で参ります。

そして、その仕事ができるのも、福家ホーム㈱にご紹介をくださった大切なご紹介者のおかげです。

人から人へ・・・、その素晴らしいご縁をしっかりと守ってまいります。

皆様と共有したい意識は・・・。

このコロナ禍で、焦ることなく、「健康」「笑顔」「感謝」！

お客様が笑顔になること・・・、そのことは、経営者にとって最高のエネルギーではないでしょうか。

まちがいなく、この６月も素晴らしい月になると確信しています。

そして、ご紹介者様、依頼者の皆様の素晴らしい笑顔を見ることができるように、感謝と誠意をもって活動してまいります。

今後ともどうぞ、宜しくお願い申し上げます。

午前も午後も借地権のコンサルティングの日～戸塚区と逗子市編～

2021-05-30T00:00:00+09:00

３０日の午前中、地主S様の依頼により、１か月前からの交渉のすえ、本日無事に２０年の土地賃貸借契約（借地権）を締結いたしました。

契約済みはこの周辺の数区画で、今回が最後の土地。

借地権とは、建物所有する土地賃借人が、土地所有者（地主）に地代を支払い、建物所有目的で土地を借りて使用する権利です。賃借権です。

地主さんと仲良くしていることが一番の肝。

今回は、地主さんが取り決めている２０年間の更新料を提示し、借地権者が快諾してくださいました。

なぜかというと、この周辺地区は、他の地主さん同士も取り決めがあり、慣例で地代がや更新料が決まっています。

借地権者様はご高齢になってきており、亡きご主人の借地権を相続しました。

建物の相続登記が未了でしたので、信頼できる司法書士をご紹介しました。

ご安心してくださいました。

相続登記は名義変更承諾料は地主に支払わなくてもよいのです。

ようやく、地主さんも進入路のの整備もしてくださるということで、一安心しました。

これからも、善きご縁をもって、新たな２０年のスタートができました。

借地権者のS様、地主のS様、おめでとうございました。

ちなみに、２０年間の契約期間なので、今の所有者の推定相続人にも同席していただきましたので安心できました。

午後は戸塚区戸塚町に行きました。

午前と違って、借地権に供している土地（所謂、底地）を地主さんが譲渡したいという依頼。

こちらも、３カ月くらいの交渉過程がありますが、一つ一つ進んでいると思います。

売買となれば、売り主は少しでも高いほうが良い、買い主は少しでも安いほうが良い、ということが人情。

その間に挟まれている私は、つねに「円満解決」を心に秘めて対応しています。

もちろん、お金のことになれば、当事者としては背に腹はかえられません。

しかし、一番は、どちらかが買わない、もしくは売らないとなれば、これは水の泡。

私の出る幕ではなくなります。

本日は、借地権者のご家族皆様、後継者も同席し面談しました。

借地権のままか、底地を購入するかにおける将来のメリットとデメリット、そして地主側としてのメリットとデメリットを説明しまた。

思うところはみなさま一緒なのです。人だから・・・。

逆に、お金のことなので、当事者同士で直接話し合いをすれば、だれしも角が立ちます。

私は、その両者を円満に解決する役目です。丁寧な説明が必要なのです。そして「プロとして」。

次回は、地主様に対して、今日の借地権者が最終的に提示してきた購入金額をしっかり説明をしてきます。

丁寧に、かつ、メリットデメリットを説明してきます。

最終判断は地主さんです。

このご理解を得られなければ、私は一旦仕事をおりて、時が経つことを静観していこうと思います。

感謝の気持ちをもって、皆様に向き合って来ようと思います！

まとまることを切に希望しております。

神奈川区六角橋の立会で感じたこと～内覧３件目にして方向性が・・・～

2021-05-29T00:00:00+09:00

横浜は神奈川区六角橋・・・

案内の立会に行ってきました。

東横線白楽駅から徒歩１１分。

今日は暑かったですね～。

みなとみらいのTリバブルさんが内覧者をお連れするということで、売主の専任業者である福家ホームがオーナー代行ということで立会をした次第です。

内覧者は若くておしゃれなお客様。

物件の室内にはまだ家具がありますので家具の配置や実際の有効スペースも見ることができます。

暑かったにもかかわらず、Tリバブルの担当Iさんはネクタイを付け、上下のスーツをまとい、汗びっしょりになっていました。

私も・・・ですが（笑）。

熱心に見てくだったお客様が費やした時間は約４０分。

内覧に立ち会ったかいがあったというものです。

今のご時世、即決することもありますが、中古住宅の場合の多くは、新築との比較や他の中古住宅との比較、場合によっては思考を変えてマンションとの比較・・・というながれで決断されます。

相場よりも安くなれば、即刻不動産買取会社が手を上げる時代です。

いままでの内覧者が、必ずや、こちらに戻ってくると信じております（笑）。

この数件の内覧立会で感じたのは、お客様は物件をゆっくりと見たいということ。

あまり横からセールスされたり、オーナーがいらっしゃれると、さらっと見て終わっている気がします。

そんなこともあり、私は、今回の立会のとき、Tリバブルさんもいるので、適宜そばにいたり、内覧の時にはすこし距離をおいて、質問があれば、その都度丁寧に応えていくようにしてました。

その結果、ゆっくり内覧してくださったのではないかと思います。

なにより、売主様が大切に維持してきている不動産です。

その想いを伝えることも専任業者の役目。

決して、買ってください！とは言いません。今の時代は禁句です。

内覧されてきた数組の方は、ほぼ、質問や回答が同じの様に思います。

不動産は同じものがありませんが・・・。

不動産そのものには個性がありますので、内覧する方の意見が一致するのは不動産の個性からなのです。

日当たり、周辺環境、価格、使いやすさ、メンテナンス。

交通の便や土地の大きさなどは表示データでわかります。

一番大切なのは、住みやすい、暮らしやすい！ということ・・・。

それが本当にどうなのか・・・を検討するのです。

何に妥協し、何を優先するか・・・。

このことにしっかりと向き合って内覧者と話すことが大切なのです。

今後も、売主N様のことを思い、しっかりと専任媒介業者として仕事を全うしていきたいと思います。

そのあと、夕方になり、高速を走り、横須賀中央駅に向かいました。

妻と待ち合わせし、妻が担当するお客様T様夫妻のところへ！
タワーマンションから一戸建ての住み替えの事案。

この日、その賃貸契約がありましたので妻と一緒に重要事項説明をするために同席しました。

さすがにタワーマンションは風が強かった～。

見晴らしいですね。

お客様のT様夫妻は、一戸建ての暮らしが初めてということです。

ご不安もあろうかと思いますが、私ども夫婦が、これからも、売買、賃貸を含め、しっかりとサポートしていきますのでご安心下さい。

なんといっても、長年お世話になっている横須賀在住のS様からご紹介。

本当にS様のご紹介は素晴らしい方が多い。

会ってみて初めて、T夫妻様の人柄に感動し、仕事に活力をもらいました。

契約が無事に終わりましたので、T様ご夫妻が落ち着かれましたら、今度は一緒に呑みたいと思ったのは事実です（笑）

ご紹介いただいたS様、本当にありがとうございました。

そして、新天地に向かうT夫妻へ、「ご契約おめでとうございました。」

リフォーム再販事業に伴う仕入仲介取引が完了～森崎リアンシティ築浅一戸建て～

2021-05-28T00:00:00+09:00

本日、横須賀市のS信用金庫にて、森崎リアンシティの一戸建ての引渡しを完了しました。

売主代理人は１８年のおつきあおいをいただいているA先生。

代理人といっても、法的に選任された売主の立場。

その先生が弊社を専任業者として任命頂いてから始まった事案。

短期間ではありましたが、協議をもって、今回結ばれたN開発様。

買主はリフォーム事業にも特化しています。

ここまでくるまでにいろいろなハードルがありました。

一言では申し上げられませんが・・・。

超えられた要因は・・・

売主も買主も絶対あきらめない！

という精神。

私自身は、長年のお付き合いのA先生との事案を確実に成功させたい。

そしてN開発様におかれましては、この事案の機会を得たからには、後に引かずに、とにかく前に向く！

そして、なにより、仲介業者に対する考え方を尊重してくださる素晴らしい社長。

リスペクトです。

だからあきらめたくなかった！

このように、それぞれの気持が集大成となり本日結ばれました。

物件は申し分なく、顔も中身も素晴らしく、N開発様によりこれからリニューアルされます。

私は地元として、元の居住者様のお気持ちを汲みつつも、しっかりと新たなエンドユーザー様に継承していきたく思います。

もともとはオーダーメードで建てたこの物件。

公園も近く、駅もそこそこ歩けて、見晴らしもよい。

ベース向けの住宅にもうってつけ。

N開発様の手で、これから新たにニューアルされます。

社会貢献事業ですね。

この日まで乗り越えられてきた関係者の気持を思い、それを私自身の心に詰め込んで、これから始まる再販事業の仲介活動に臨みます。

みなさま、こうご期待くださいませ。

宅地販売と山林販売の同時並行が始まります～横須賀市長井５丁目・６丁目～

2021-05-27T00:00:00+09:00

横須賀市長井・・・

ソレイユの丘、畑、野菜、縦貫道路、御幸浜、潮干狩り、海産物・・・。

いろいろと自然が詰まった場所。

特に、海の雰囲気を醸し出しているのが５丁目と６丁目。

一昨日、所有者であるT様がお越しになられました。

土地と建物の売却をしたいと。

M先生のご紹介で依頼を受けました。

不動産は市街化調整区域の８か所の山林と畑。

そして平坦で車が入る市街化区域の１５０坪超の宅地。

M先生のご紹介ですので、確実に成就させたいと思います。

相続で取得したT様のお人柄は温和で、円満な取引を望まれています。

私は、これから、宅地の測量、分筆、既存建物の再利用か解体などのリサーチをして、購入者の話があれば随時取引をしていきます。

いろいろな角度で検討しないといけない物件につき、T様がストレスなく、有益と思ってくれるようにコンサルティングをしてまいります。

余談ですが、弊社で以前契約して下ったお客様H様が、と先週フラっと来店されました。

コロナ禍、リモートの時代なので、家族でキャンプができる土地を探していると・・・。

なんということでしょう。

今回のT様所有の長いの畑と山林は、まさにキャンプにうってつけ！とピンときました。

市街化調整区域の畑は農家の方にしか売れません。これは難しい。

市街化調整区域の山林の土地は、安いのですが、インフラもなく、そこまで車が入れるか・・・。

現地調査をして、よければ、そのH様に斡旋したいと思います。

さて、またまた、やりがいの仕事をいただきました。

感謝の意持ちをもって、M先生とT様には、仕事の結果をもって恩返ししたいとお思っています。

これからもどうぞよろしくお願いいたします。

２４年ぶりに、再び契約ができました～横須賀市吉井の一戸建て～

2021-05-22T00:00:00+09:00

今日の午前中、A様夫妻が福家ホームにお越しになられました。

そして、買主さまの担当者も集合し、売買契約が成立しました。

A夫妻と知り合ったのは、平成８年頃・・・。

今回の横須賀市吉井に土地を買っていただき、注文住宅を建てたA夫妻。

そのあとは、A様の友人や勤務先の上司や部下の方々を多数ご紹介いただいた恩人でもあります。

奥様もこのうえなく吉井の家を気に入られておりました。子供さんと同じようなお気持ちでしょうね。

売却活動をしているときに、私にはその思いが強く感じました。

維持管理状況、香り、隅々まで行き届いた清掃、芝生の手入れの良さなど・・・。

オーナーに愛された建物は、いつまでも輝いてました。

今日の契約の場も明るく楽しい時間でした。

それと同時に、A様夫妻の思いは、どことなく寂しい思いと、次の暮らしのワンステップができたホッとするような気持ちが行き交っているのではないでしょうか。

そして、今日、２４年後でも、A様夫妻は私に依頼をしてくれました。

そのことが、涙が出るくらいうれしい・・・。

素晴らしいA様夫妻と再び取引ができたことは、私にとって励みであり財産です。

大切なマイホームを私に託してくれましたことに、深く御礼申し上げます。

そして、A様ご夫妻、・・・本当におめでとうございます。

追伸　辰巳の玄関もよかったです・・・！

鎌倉市二階堂の専任媒介活動の進捗状況～売主様にとって一番有利な方法とは～

2021-05-20T00:00:00+09:00

鎌倉市は二階堂、閑静な街並み。

M先生からのご依頼で、専任媒介で売却活動を行なっています。

室内は、家財や什器備品が散乱していますので、専門業者に撤去を申請中。

相当多忙な業者さんなので、６月下旬には撤去完了予定。

平成１５年の建物は９０㎡超。

土地は１２８㎡

１階リビングの脇がお風呂とトイレ、その奥に広い洋間、２階は広い洋間と納戸と吹き抜け。

画家や小説家の方が、この地で思考をこらしながらゆっくりとした時間の中で芸術を完成させるような別宅の雰囲気。

残念ながら、室内の状況ですが、一目瞭然で改装が必要となりました。

ホームエレベーターもありメンテナンスをどうしていくか。

エレベーターの撤去となれば相当なコスト・・・。

さて、売主様にとって一番ベストな売却をすることが私の任務です・・・。

問題点は、

①建物は築１８年でも、瑕疵担保責任がでると、売主さんも保証できずに困る。

②測量がなされていないので、土地の境界確定をしないと価値が下がる。

③近所がどのような方がお住まいか不明（相続事案なので）

④個人が購入すると、さらに改装費用がかかり、その部分で今の販売価格に減額交渉が入る可能性もある。

⑤空家で、相続がからむ物件なので、建物の扱い方については今の売主さまは不明。

簡単に一部だけ抜粋しても、このような問題をクリアーしていくことが必要。

そうすれば、購入するかたも、安心して、今の表示金額を妥当とおもって検討してくれるはずです。

なにせ２０００万円台で鎌倉で車が入る物件。

いま行っていることと申しますと・・。

①の問題は、これはしっかりと購入者に説明差し上げて納得した頂いた方に売却。

　不動産会社の買取の場合はこの条件をのんでくれるケースが多い。

②測量については、すでにオーナーの了解のもと、横須賀のI事務所にお願いしました。

　こちらの先生は本当にスピーディーで、間違いない！心から信頼してます。

③近所の方は生前の方は知っていても、いまの所有者は存じ上げない。

　この世のなか、できることは測量の際に、ご挨拶の手紙を私から出し、お近づきになる。

　コロナ禍なので、まずはご挨拶の手紙をだしました。

④個人の方の改装は、それ専門の業者になり、そこの事業利益がでるので、割高になる。

　改装費用が莫大になれば、おのずと購入検討の際に、オーナーへ価格交渉がはいる・・・。

　それを回避するためには、各段に低コストで太いパイプをもっている買取不動産会社の買取の金額もありでは・・・。

　この部分はいまは調査中。

⑤建物の扱い方は不明・・・、この二階堂の物件はホームエレベーターがありますが使えるのであろうか・・・。

　メンテナンスはどうするか・・・。これは説明書を送ってもらっている最中、そして、建築時の設計図書もあるようです。

　それに基づき、しっかりと検討者に説明します。

このように、一つひとつ問題をクリアーにしていくことで、「物件」の価値をたかめていくのです。

このことはオーナーにとっても有益なこと。

そして、そのためには、私が信頼できる司法書士、土地家屋調査士、リノベーション会社、弁護士の方々とのパートナーシップ。

しいては、購入者にとっての安心な購入への道筋にもなります。

現在販売中ですが、すでに、個人の方でリノベーションを検討しているY様がおります。ご縁だと思いますので、回答を待ってみたいと思います。

初めてマイホームの方必見、眺望良好の一戸建て発売開始～横須賀市久里浜３丁目～

2021-05-10T00:00:00+09:00

京急久里浜駅徒歩圏・・・いまは旬です。

スタジアム、警察所、病院新設、再開発・・・などなど。

人口密度が増えてきていますね。

不動産市場は、新築分譲すれば、ほぼ即完売。

そして中古住宅は、古ければリノベーションして再販する事業者が買取するなど・・・。

売れ残りは無いのでは・・・、という久里浜。

今回は、２カ月前にマンションを買ってくださったH様より、いままでお住まいになっていたご自宅の売却を受けることになりました。

H様のためにもしっかりと仲介活動をしていこうと思います。

H様の思いがつまった久里浜のご自宅。

人と人の素晴らしいご縁でこれから結ばれる気がします。

物件は・・・土地も建物は２２坪。平地ではなく、地下車庫ですので、利用可能敷地面積とすれば２２坪以上でしょう！

そして京急久里浜まで徒歩圏！ほぼ平坦。

価格は１４８０万円でスタートします。

現在、図面を作成中です。

専任媒介なので、福家ホーム㈱が窓口となります。

この間でも内見希望者のかたは、弊社ホームページのお問い合わせでメールをいただけましたらご対応いたします。

見晴らし最高！

立地最高！という気持ちが湧きました。

乞うご期待。

古都鎌倉ならではの調査方法～鎌倉市二階堂、販売前の調査開始～

2021-05-07T00:00:00+09:00

古都鎌倉・・。

今日はM先生からのご依頼で、鎌倉市二階堂の調査を行ってきました。

コロナ禍で鎌倉の街は閑散としてました。

鎌倉の土木事務所がある藤沢からの帰り道では、長谷の大仏の駐車場も閉鎖しており観光とはかけ離れていました。

午前中に鎌倉市役所にいき、道路調査、風致地区、歴史的保存区域（景観）や都市計画、水道、下水などを調べてきました。

その後、土砂災害警戒区域や土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）の位置を確定するため、藤沢の土木事務所へ行ってきました。

現場は、平成１５年新築された一戸建てがあります。和風でしょうか・・・。

平坦で車も入りますので、そこそこの査定額になります。

気を付けないといけないところは・・・、

鎌倉市ならではの道路基準・・・。

４３条の許可が必要な道路（公道でも私道でも）は、再建築には建築計画を提出し、４３条の許可（包括基準）が必要なのです。

窓口では、「建築基準に適用している道路ではないので、無接道・・・」と、お役所の担当者からは言われました。

当然に、再建築できないのでは？という不安に駆られます。

そこで、プロの私でも、「一般消費者になったつもりで質問（笑）」

結構詳細に教えてくれました。

道路幅が４ｍ未満か、または４ｍ以上か・・・、で建築できる面積や建物の階数などが変わります。

埋蔵文化財包蔵地に入っていれば、試掘調査も必要になり、それなりに再建築時のリスクがあることを消費者に説明する必要があります。

しかし、やはり鎌倉。

閑静でどことなく情緒を感じます。素晴らしい！

すれ違う人々は、ハイキングや観光で穏やかな表情。

現場に行っても観光気分・・・。

本日は、調査も概ね完了し、これから査定書作りに入ります。

週明けには査定書を提出し、価格等をきめて、５月下旬には売却の公開できればよいかな・・とおっもています。

全ては依頼者オーナー様の承諾が必要なので、そのためにも精一杯ご納得いただける報告をしたいと思います。

乞うご期待ください。

ゴールデンウィークに入るまえに～これから５月に向けての意気込み～

2021-04-30T00:00:00+09:00

４月もおわりましたね。

神奈川県はまん延防止重点措置の真っ最中。

海岸での遊びや市営県営駐車場閉鎖など、ゴールデンウィークにばっちりとコロナ対策をしてくださっています。

三浦半島南部は規制は少ないため、これからのゴールデンウィーク期間中の人や車の流入が懸念されますね。

今日葉山にいったら、すでに車の数が倍くらいになっていました・・・。

この中で大切なことは。

気持がコロナ禍で暗くなってしまったら健康によくありません。

リフレッシュは必要です。

ひたすら歩いたり走ったりしてください。

心技体ではなく技→体→心！

おかげさまで、４月はいろいろな方のおかげで商いを行なうことができました。

本当に感謝の一言です。

お客様は命の恩人といっても過言ではないです、経営者ならそう思うでしょう。

そしてなにより・・・、

家族の健康、お客様とその家族の健康。

なにより大切なのは、身体の健康以上に「こころの健康」です。

コロナ禍の昨今、さまざまな出来事もあります。

先日、諸先輩方々の会合で話を聞きましたが、今年に入っての良い話は・・・、という質問に、即答しなかった方がけっこう多かったのです。

これからゴールデンウィークに入ります。

昨年よりも人出は多く感じますが、気を引き締めないと世の中が大変なことになります。

福家ホーム㈱では、５月６日以降の新たな月に入って、新しく発売する新物件もございます。

久里浜一戸建て、長井の大きい土地、農地、葉山町長柄・・・。

そして、検討中の森崎の一戸建て、北久里浜の売ビルの商談の取り纏め・・。

六角橋のN様の夢を現実にする・・・。

吉井のA様とGW明けに方向性をだす・・・など。

そのためにも・・・。

このGW期間は、身体と「こころ」の充電期間とさせていただきます。

そして、充電後は、５月にご対応させていただくお客様のために、しっかりと誠実に対応できるようにリフレッシュしてまいります。

もちろん、現在商談中の依頼者様とは携帯電話やメールのやり取りが中心なので、GW期間の連絡も可能です。

また５月６日にお会い致しましょう。

４月に売買の取引をいただいた山の根のH様、葉山のM様、横須賀のM先生、津久井のM様、本当にありがとうございました。

逗子市山の根の土地決済が終了～木材不足でも、まずは、進めて果報を待つのみ！～

2021-04-26T00:00:00+09:00

東京駅から徒歩５分の某銀行で、逗子市山の根にある土地の決済をおえることができました。

大安吉日、雲ひとつない快晴！

買主H様夫妻のはからいで、決済銀行の個室で、しかも素晴らしい個室のご用意いただきました。

売主T様のご子息、そして、そのパートナーである元付のMSトラストのYさんも同席。

司法書士はいつもお世話になっているHN先生。

すべての関係者が、この日に標準をあてて、信頼を保ち続けながらめでたく迎えることができました。

素晴らしい個室をご用意いただける買主H様・・・銀行から絶大に信頼されていんですね。素晴らしい。

決済場所には電車でいきましたが、密は密。

川崎はもっと密。

電車の吊り輪に触らずに仁王立ちで約１時間！

東京駅を降りた瞬間に、高層オフィスビルが立ち並ぶ。

横浜もすごいけど、やはり、東京は東京です。

通りすがる人たちは全て素晴らしくみえる（笑）

逗子市山の根の土地は１００坪近い。

駅まで平坦で、これからの建築計画も楽しみです。

なかなかまとまった土地は近年ないですね。

開発業者が買うような規模を、個人の方が購入する・・・素晴らしい！

H様は、この土地を以前から気にされていました。

その土地を、福家ホームの仲介で取引してくださったことに、心から感謝いたします。

本当にありがとうございました。

N工房のN社長のご紹介がご縁。

そのおかげで、素晴らしいH様家族とこのようにハッピーエンドを迎えることができました。

本当におかげさまです。

近年、コロナ禍のため、輸入材が不足、しいては、国内木材も不足、高騰・・・、と聞きました。

建てる計画を工務店と約束していないかぎり、優先的に木材の予約や調達もできない時代のようです。

H様においては、ご自宅を所有してますので、住みながらの建築計画を進められます。

しかし、新天地を購入するお気持ちに立てば、早く建てたい！ということも十分にご理解できます。

是非、そのことを私も祈りますので、まずは待ちましょう！

無事に土地の取引を終えた帰り、横須賀線でもどり逗子の熊野神社へお礼詣りに伺いました。

すがすがしい気持ちになりました。

H様ご家族の皆様、本当に、おめでとうございました。

横浜市神奈川区にはご縁があります・・・～六角橋専任媒介による販売開始編～

2021-04-24T00:00:00+09:00

先日、横浜市神奈川区某所のN様宅に伺いました。

東急東横線白楽駅をおりて約１０分強。

笑顔の学生が多く集う街。

平坦な街並み。どことなくレトロなところもかもし出していますが、横浜駅からわずかのところ。

この町を一瞬で好きになりました。

先月は、この場所から徒歩１５分くらいの栗田谷の土地取引を完結しました。

栗田谷の依頼を受けた最初に、近くの日枝神社に参拝。

依頼者であったT夫妻の幸福を祈りました。

今回、新たに、神奈川区の白楽駅から徒歩１０分強の場所で、専任媒介として一戸建ての依頼を受けました。

日枝神社さんのおかげ？・・・、とも思うくらい、神奈川区のご縁。

今回の依頼を受けました神奈川区某所の建物の室内に入った途端・・・・。

なんと、お掃除もまめにされて、日頃から手入れされている明るい室内。

外観はモダンないろで調和のとれたデザイン。

玄関を入れば、お客様をお連れしても、十分に自慢できるゆとりのホール。

N様が爽やかに迎え入れてくださったことで、なおさら室内も爽やかでした（笑）。

おしゃれな階段を昇ると、心地よい風が柔らかくはいってきたリビングの窓。

綺麗なシステムキッチンからは、抜けた景観を望むことができます。

N様との面談を１５分くらい行いました。

メリットなど、建物の特徴などを聴くことができました。

N様は、本当に実直で、誠実な方でした。それは、質問に対して、明確に、気持ちよくお答えして下ったのです。

その瞬間、心から信頼を申し上げ、「しっかりと活動しよう！」、と改めて気持ちを引き締めることができました。

住み慣れた場所をご売却する売主様の思いは、仕事柄十分に理解しております。

この気持ちを分かち合うことこそ仲介の根幹なのです。

N様の気持をしっかりと理解しつつ、ご負担をかけないようにしていきたい。

なぜならば、売却とは・・・暮らしの中で行うことで、売主様にとっては、そのご家族の生活や仕事、家事、お食事、通学・・・など・・。

様々なことを行ないながらの手続きなのです。

もちろん、そのためには前向きな気持ちが継続されることが必要です。

専門家として、その部分について、負担なくお手伝いしたいと思うのです。

日枝神社にT様のお礼参りをしました。

これからも神奈川区でも活動します。

N様、どうぞ、焦らず、負担なく、普段の暮らしを継続しつつ、活動にお付き合いくださいせ（笑）。

頑張ります！

土地相続登記３年以内、違反に過料～空家問題、土地の境界確定問題の解消へ～

2021-04-22T00:00:00+09:00

これからは、所有者不明の土地が減ってきそうです。

土地の価格は、一般的に、確定測量がなされているかどうかによって価値が変ります。

それは、新築住宅の完了検査の義務化や融資、土砂災害特別警戒区域・・・。

建物にしても、民法、建築基準法にしても、耐震偽造問題から徐々に法律が厳格化されてます。

土地売買の時は、「境界明示義務」が売主に課せられます。

それを免除する場すれば、それなりに土地の売買代金を下げないと買主は納得しません。

土地の境界の明示方法は、売主自身が「ここが境界です！」と買主に説明しても、

それは完全ではありません。

基本的に、確定測量図が存在し、しっかりとした境界標そのものがその図面通りにあれば問題ないのですが・・・。

あいまいな状態で、測量図もなく、「ここが境界です」と口頭で説明を受けても、あとから問題が出てきます。

そこで必要になってくることが、「隣接地所有者との立会」なのです。

ですが、困ったことに、その隣接地の方が不明であることも多いのです。

その場合は、境界確定ができません。

隣接地の所有者を調べるためには、法務局に謄本（現在では全部事項証明書）を取得します。

しかし、所有者がすでに亡くなっていて、相続が発生していた場合は、繋がりません。

個人では困難な場合は、土地家屋調査士などの専門家に依頼します。

それでも、土地の被相続人が、みずからすすんで法務局に相続登記を申請しない限り、専門家でもわかりません。

今回、その相続登記を３年以内に行なうことを義務化する改正法が成立しました。

そして、所有者の住所が変わった場合は、住所変更登記を行わないと過料が科されます。

相続された土地の所有権手放し、国に帰属させられる制度も導入されます。

更地で担保に入っていない要件で、１０年分の管理費用相当額を国に納める必要があります。

遺産分割されないまま、１０年経過すると、法定割合に応じて自動的に分割する仕組みも盛り込むそうです。

これから空家問題が解消していく傾向です。

２０１６年時点で、所有者不明の土地は九州の面積を上回っている推計があります。

今後を想定し、相続登記をしっかり行うこと、そして、確定測量を事前に行なって、資産価値を高めることをお勧めします。

最後に、本日、神奈川区六角橋のN様にお会いしてきましたので、帰り道、とことこ歩きながら、先月、神奈川区栗田谷の売買完結ができたので、お礼参りに栗田谷の日枝神社に参拝してきました。

日々、感謝。

本日の東京は密でした・・・～中野区某所の一棟マンション売却打合せ編～

2021-04-19T00:00:00+09:00

中央線「中野駅」にいきまして、「中野サンプラザ」でオーナーのS様と待ちあわせをした今日。

ご一緒に中野区某所にいって、一棟マンションの内見と売却の打ち合わせ。

S様は私の大先輩のI先生の大切なお客様なのです。

しっかりと対応することは勿論！

そして、初対面につき、まずは、S夫妻がいかに私に託してくださる気持になるか・・・。

理屈はいりません。

私は瞬時に、S夫妻を大好きになりました。お人柄と率直にダイレクトに言ってくださる方でした。

大先輩のI先生のご紹介だからなしえた結果です。

中野駅は「密」になって、かなり人が出歩いていました。（私もそのひとりなのですが・・・）

S夫妻が土地の境や建物の外と中をご案内してくださいました。

十数世帯あるお部屋のうち、１世帯のみ募集中につき内見することができました。

概ねの賃料も把握しました。

収益還元法で、今回の一棟マンションの売り出し金額を提案しました。

そして、喫茶店にいき、S夫妻にケーキをごちそうになりながらいろいろなお話をすることもできました。

おそらく、「億」はつきます。

この町は中野駅まで平坦。

中野駅周辺は本当に良いところですね。

いまは、駅の周辺は再開発されています。

サンプラザも建替えすんではないかという勢いが感じられます！
そして、一本裏の路地に入れば、落ち着いたおしゃれなお店があったり、閑静な住宅地や公園があったり。

電車のアクセスも申し分ありません。

中央線、メトロ線・・・、新宿まであっという間。

これからが楽しみです。

下旬には売却価格を決定し、一般公募を予定しています。

投資家の方、こうご期待ください。

それと昨日ですが、お世話になっているMKさんの紹介で、北久里浜スカイマンションの査定に行ってきました。

これから専任媒介で売却します。

１０８０万円で発売予定。

便利なところです！

これもご期待ください。

最後に、まん延防止のなか、また緊急事態宣言が発出されようとするなかでも、大切なお客様皆さまが私にお声をかけてくださる・・・。

このことが本当にうれしく思います。

感謝の一言です。

お忙しいなかで、またコロナ禍のなかでも、ご足労いただくお客様には、心から感謝です。

精一杯、「仲介業務」を全うしてまいります。

これからもどうそ宜しくお願い申し上げます。

さまざまな経験を乗り越えてきたようやく本日完結しました！～葉山町堀内の土地編～

2021-04-16T00:00:00+09:00

想えば１年が過ぎました。

大変お世話になっているM先生の依頼で始まった葉山町の土地のコンサルタント。

数か所の相続財産の査定から始まり、売却する土地と残す土地や建物。

そのころ私は５４歳の誕生日を迎えてました。

そして、全て完結した今日の決済の４月に５５歳となってました。（笑）

本当におかげさまです。

M先生と私は、作業をおこなうごとに、二人三脚での一年間でした。

いや・・・M先生の作業量は私の数倍だったと思います。本当に恐縮です。

一気に全ての取引が動き出したのが、今年の２月頃。

それまでは、土地上に第三者の賃借権があったり、借地権ではコロナで地主さんとの協議に時間がかかったり・・・。

近くの老舗のタバコやさんの取引直後にとんとん拍子の今日まで来ました。

タバコやさんにいらっしゃった商売の神様が進めてくれました。

逗子のS先生、本当に心から感謝です。

昨年末ごろから、賃借権もなくなり、塀もなくなり、さまざまな懸案事項が払拭できました。

それまでに至るまで・・・分筆、測量、隣地との協議、賃借権の移動、駐車場の明渡など・・・。

関係者の皆様に多大なご協力を賜り、そのおかげで素晴らしい買主様と本日土地の引き渡しと決済を終えることができました。

また一つ、葉山に新しい家が建ち、街並みが活性化することでしょう。

「終わりよければすべてよし！」でしょうか。

過ぎ去った時間や経験は決して無駄ではありません。

不動産の取引ひとつひとつをとっても、すべて印象に残るものばかり。

体験したことないさまざまな経験を乗り越えて、最後に達成したことで味わえる感動。…これが財産となります。

その実体験を今後の取引にまちがいなく活かせます。

それは、お客様にとっても、安心した取引を提供できる！！・・・ということでしょう。

今回の葉山町堀内の土地に関与してくださった全ての関係者の皆様、本当にありがとうございました。

そして、M先生、心より感謝申し上げます。ありがとうございました。

併せて、土地所有者のご親戚のMN様。ありがとうございました。

東京都中野区の収益物件の調査開始！～査定次第での売却予定～

2021-04-13T00:00:00+09:00

福家ホームの顧問税理士であるI先生よりご紹介でこのたび、東京の査定を行なうことになりました。

まだ日程は先ですが・・・。

しかし４月の先約や日程が詰まっており、急遽、本日、事前に調査とリサーチをするため中野区へ。

京急北久里浜駅から電車にのり、湘南新宿ラインで新宿にいきました。

学生の多い高田馬場駅で西武新宿線に乗換えて、いざ「新井薬師前」駅へ！！

駅近の新井学校は建て替え中。

周辺はのどかさを残す住宅街と、賃貸アパートやマンションが立ち並ぶ利便性の良い場所。

ほぼ平坦。

オーナーS様とは、I先生の紹介で、今月下旬に初めて会う予定とりました。

襟を正して失礼の無いようにプロとしての対応をしたいと思います。

話は戻りますが、現地にいきまして、建物の状況、土地の周り間（長さ）や環境、アクセスはしっかりおさえました。

新井薬師前駅から徒歩６分くらいのところなので、素晴らしい立地です。

現場確認と目視をしたのち、歩いて今度は中央線中野駅をめがけました。

中野通りの途中に「北野神社」がありました。

今回の物件の氏神さまではないかと・・・。

ご心願を込めて参拝させていただきました。

「オーナーとのよきご縁を願いまして、そして、この地で、仕事をさせていただくことを・・・。」

歩いていくと、中野駅西口は再開発されていました・・・。駅の整備工事中やビルの建替え・・。

昭和５２年から変わっていないという中野駅前の「docomoのビル」、「中野区役所の建物」、「中野サンプラザ」・・・。

それ以外は「変わっていない中野区だから、変えていこう中野区」というアピールの文字がありました。

だいぶ変わってきたのでしょうね。

せっかくなので、中野サンプラザのわきにある中野区役所にいき、物件の調査も終えてきました。

収益物件は「鉄骨造」

なので、建築計画概要書を取得し、設計者、建物面積、構造などをしらべました。

建築許可日や床面積もわかります。

下階におりて道路管理課で道路の幅員も調べることができました。

私の性分なのか、少し日程に余裕があれば、事前に物件をみたり調査したりしないと落ちつかないのです・・・。

学生のころは「復習」よりは「予習」が好きだったかも（笑）。

福家ホーム㈱から電車で１時間２０分くらいで物件は全然余裕に近い範囲です。

車より全然電車が良い。

その分、コロナ感染に対してしっかりと対応します。

ちなみに私の電車でのコロナ対策・・・「電車内の椅子や手すりにつかまらず、体幹を鍛えるように仁王立ちをして、マスク必着した黙秘権の継続・・・（笑）

その格好で１時間２０分×２をしてきました。

今日はへとへとですが、かえって家族の顔をみながらの生ビールが楽しみです。

今度お会いするS様ご家族へ・・・。

私の大先輩であるI先生の紹介です。

しっかりと調査し対応をしますので、どうぞご安心してくださいね。

不動産は「ご縁」と「信頼」がスタートと思っています。

S様ご家族に、まずは信頼いただけるような最初の日にしたいと思っています。

どうぞ、宜しくお願い申し上げます。

良い状態でお引渡ししたい！というオーナーの嬉しいことば～津久井一戸建て成約編～

2021-04-10T00:00:00+09:00

心地よい天気の中、津久井浜の一戸建ての契約を行ないました。

売主のM様夫妻の仲介にたつ福家ホーム㈱。

買主T様の仲介に立つ三浦市のK不動産様。

全員福家ホーム㈱に集合して下さいました。

桜は散りましたが、活気のある根岸第三公園をみながら窓を開放しての契約。

写真ではまだ桜が咲いていました・・・。

今回の津久井浜の一戸建ては、販売開始後まもなく素晴らしいご縁ができました。

一組目のご案内で、買付が入り、その後、とんとん拍子に本日の契約となりました。

２時間の手続きを経て今日の契約が終了しましたが、最後は、売主M様夫妻と買主T様夫妻の生の会話。

実はこの生の会話が契約事で一番大事なのです。

その話とは・・・。

T夫妻のお人柄がすばらしく、売主様にもすごく好印象でしたので、最後に、売主M（ご主人）様が「Tさん、大切な家はしっかり掃除してよい状態でお引渡ししますね！」

「どうしてかっ・・ていえば、今回、速やかに購入の決断をしてくれたことで、こちらも気持ちよく売却の気持になったんですよ。」・・・、と。

この一言は。買主様にはとても嬉しかったことだと思いますが、仲介としての私自身も、本当にうれしかった。

素晴らしい買主を連れてきてくれたのはK不動産のNさん。

やはりベテランで人から信頼される持ち主なのでしょうね。

契約や重要事項説明の時もしかりと聞いてくださり、スムーズにサイン。

素晴らしい方でよかったです。

人のご縁はその人が連れてくる・・・、似た者同士・・。という言葉があるくらい、今日出席された皆様も素晴らしかったです。

このような契約の時間は良いものですね～。

良い話になるためには「早く決断！！」がいいみたいです。

これが鉄則ですね。特に相手方の気持を考えれば。

人は気持ちが大切だということを本日の契約で再度思いました。

じっくり考えすぎて、相手方が気持ちが下がっていくことで成約に至らなかったこともあります。

考えすぎるのはよいですが、相手方の気持も本当に大切ですね。

不動産はそこに長く住んでいる売主がいます。

その方の表情や告知を信頼すれば、まず後悔はないと思います。

その人が信じられるか、または信じられないか・・・につきます。

悪い人はそうそういません。

買主T様に本当に良くしてくださってM様夫妻に心から感謝申し上げます。

これから来る決済も、スムーズにいくのではと思っています。

K不動産さんと共に、仲介同士で円滑に進めてまいります。

M様夫妻、本日は、本当にありがとうございました。

そして、大切なM様夫妻を紹介してくださった根岸のMK様、素晴らしいご縁をいただいてありがとうございました。

バブルに入ったときに建築されたビル～京急北久里浜駅徒歩７分～

2021-04-08T00:00:00+09:00

私が逗子で不動産仲介業務を始めたころが昭和６１年頃・・・

その時はバブル絶頂期。

１週間に２割ずつ土地が上がっていった時代。

このころ、横須賀市馬堀海岸（京急本線馬堀海岸駅）周辺の分譲地は坪単価２５０万円。

ちなみに、横須賀市湘南鷹取（西武鉄道）も１憶円超えの時代。

その当時に建築されたこのビルは、昭和６１年。

３５０㎡超の建物。

土地は京急北久里浜駅徒歩７分で平坦でいける角地、申し分ありません。

もし・・・ですよ。

昭和６１年当時にこの土地を買って、３５０㎡のビルを建てたら予算はどれくらいだろう・・・。

と考えてしまう自分がいます。

推定では、この周辺が昭和６１年当時、坪単価２５０万円とすれば。

土地が５９坪×２５０万円≒１４７００万円

建物は１０５坪×坪８０万円≒８４００万円

時価で２３０００万円超え・・・！

という推測が立ちます。

ちなみに、京急横須賀中央駅徒歩３分のビル用地が坪１４００万円でした・・・・。

平成３年にはバブルも崩壊し、横須賀の北久里浜周辺の坪単価は、角地で駅近なら坪８０万円はいくでしょう。

土地が４７２０万円として建物の評価が２０００万円を超えていた場合は・・・６７００万円。

これは考え方次第ですが。

建物の改装やメンテナンスもかかるので、その予算を鑑みれば・・・。

いま築３４年超えているビルなので、メンテナンスも必要と思います。

鉄筋コンクリートの躯体はまだまだばっちり。

そう考えると、今回の土地付建物総額で５１８０万円はわりといいのかな・・・と思ってます。

もちろん、改装がかかるということでの現状有姿の売り出し価格となります。

まずば、このビルの景色、道路付け、駅までの距離。

見逃せない物件であることは間違いありません。

これから詳細はアップしますので、内見の場合は鍵を開けますので、お問い合わせお待ちしております。

横浜市南区某所のマンション、買取業者さんとの決済完了～わずか１か月の仕事～

2021-03-30T00:00:00+09:00

東逗子駅に近い地主S様の紹介で発生したお客さまのお話。

依頼者はM様夫妻。

弟が所有していて暮らしていた南区のマンション。

横浜市南区某所で便利が良い！

昨年、相続が発生し、このたび、相続登記手続きから売却手続きまでを司法書士H先生と共に進めてきました。

もと八日会のOB同士。

仲間は素晴らしい！

依頼からわずか一ヶ月で完結しました。

３０日の晴れの日、M様夫妻、買主業者J様、司法書士H先生に福家ホームにご足労いただきました。

無事に決済が完了。

思い起こせば、２月下旬、M様と現地で集合。その日に鍵をあずかりました。

M様は、今後はなかなか南区まで行けない・・・。

そこで、鍵は私が管理し、今日の決済まで私が行き来をしてきました。

M様に全権を任せられたことで、しっかりと！という気持ちで臨みました。

M様は少々急ぎで売却したいと・・。

室内は、リノベーションが必要でしたので、総合的に考えて、そして考えた結果、信頼できる買取会社への販売の選択を致しました。

契約もわずか１週間で締結。

買取会社も事業目的なので、これから室内を大規模修繕します。

そのことから、M様は現状渡しで買主に籠を引渡し、なんの負担もかかりません。

本日、まだまだ桜が満開にさく福家ホームの目の前の公園でお孫さんたちが遊んで待っていてくれてます。

密を避けながら会社のドアを全開で決済をしました。

買取会社の支払もネット送金でしたので、M様にもお待たせせずに決済金の送金も完了。

高く売却したい！！という気持ちはだれしもございます。

しかし、「絵に描いた餅」になってはもとの黙阿弥。

不動産は新鮮さが一番。

特に買取会社は。

物件情報が公開されると、その公開金額ではまず買取いたしません。

今回の販売の選択は、間違っていなかったと確信しました。

決済完了のとき、M様夫妻の笑顔を見ることができたので・・・。

ご紹介いただいて地主S様。

本当にありがとうございます。

次回、S様の借地権の土地更新契約に伺います！

桜が咲くころは人が動きだします～横須賀には本日花火が！～

2021-03-27T00:00:00+09:00

２０２０年度もあと残すところ４日間となりました。

２７日の今日、素晴らしい天候に恵まれました。

そして、京急北久里浜駅徒歩圏の福家ホームの近くは、桜がすばらしく咲きました。

人がたくさん集まってまいりました。

弊社にお越しになられたお客様は計４組。

心地よい風と花見をしながら快適な接客ができましたように思います。

実は・・・

５日前に引渡しをした一戸建ての横須賀市芦名の物件。

芦名の売却をN様夫妻より依頼されたときに、近くの神社である淡島神社に参拝をしましたので、

引き渡しを終えたこともあり、天気の良い本日、淡島神社と十二所神社にお礼参りをしました。

その時に現場に行ったときの写真・・・

買主さまが新たに建替えするため、５日前に引きわたしをうけた既存建物の解体作業を行なっておりました。

素晴らしいスピードです。

このスピードテクニックは、引渡しを受ける前に、解体手続きの申請を予め役所に出すことで可能となります。

お礼参りにいくと、「気づき」をいただけるのですね。

お世話になった土地家屋調査士のI先生の車もおみうけしました。土曜日もお仕事されていました、本当に感謝。

午前には、会社経営者のY様がお店にお越しになられました。

福家ホーム㈱の目の前の公園（根岸第三公園）の向いのビルを売却依頼でした。

川にそってるので開放的で角地。

京急北久里浜駅も徒歩７分。車も数台おけて、倉庫もあります。

上階は事務所。

そして屋上は、北久里浜界隈を３６０度見渡せる屋上スペース。

この販売については、Y社長と太いパイプのある不動産会社さんが窓口なので、私は鍵を預かり、今後の買主様をみつけるために活動に入ります。

売ビルの詳細や内覧予約については、福家ホーム㈱のホームページのお問い合わせにメールをいただけましたら幸いです。

午後は、横須賀の一戸建てのご案内がありました。

初めてお越しになったお客様のM様。

私のブログを拝見頂いたのがきっかけ。

心の中では、本当にうれしく思いました。接客は、プロらしく、しゃんとした表情でしたが・・・（笑）

心底、お二人の新天地の夢を叶えたいと思っております。

素晴らしい優しいご主人と、これから出産をむかえる穏やかな奥様。

これからもできるかぎりの応援をしたいと思っております。

ご案内のときも、天気が良くてよかった～。

夜の１９時頃・・・

「パン、パーン！」と音が聞こえました。

北久里浜商店街を歩いたときです。

夜空の向こうに花火が上がっていました。

過ぎゆく人たちも足を少しとめて夜空をみていました。

風情がありますね～。何の花火なのかは不明でしたが・・・。

コロナ禍で我慢していた人たち・・・、満開の桜を見ながら夜は花火をみて、心のリフレッシュをされたのではないでしょうか。

大切なことですよね。心のゆとりは。

周りの人に迷惑にならない様に、家族を守りながら、コロナ対策をこれからも行ってまいりましょうね！

本日お越しいただいた皆様、本当にありがとうございました。

令和３年はたして土地の相場は・・・～地価公示の発表！～

2021-03-25T00:00:00+09:00

地価公示・・・今年も出ましたね！

国土交通省が毎年３月下旬に公表します。

公共用地取得などの基準になる土地評価です。

各基準値をきめて、不動産鑑定士の鑑定評価をもとに公表される価格を「公示地価」といいます。

もちろん、一般の土地取引の指標にもなります。

今回は、コロナ禍でリモートが流行っているなかでの調査。

在宅勤務などやズーム会議も多くなりましたので、東京在住の方が、マリンレジャーを楽しみながら生活するために湘南や逗子などに移住されるかたも多くいらっしゃいました。

「逗子都民」と新聞記事に記載されているくらいでした。

今回の地価公示の変動率をみてみると・・・。

１年のコロナ禍の中なので・・・

神奈川県の南端や湘南に人は沢山集まっているから、地価が上がっている感がありましたが・・・。じつは・・・。

地価公示の変動率からみれば、三浦半島の南端に行けば行くほど値下がり率が高い。

逆に、首都圏に近い神奈川県内の区市町（横浜市でも東急線や小田急線）については上昇している。

最近、おかげさまで、福家ホームの取引は横浜に集中しています。

京急線にのり、小田急線、東急東横線、横浜市営地下鉄を利用して査定や取引にいっています。

それだけに需要が多いのですね。

その沿線の仲介業者と話すたびに・・・「まず物件がないんですよ～！」

と十中八九そのような回答となります。

この現象は、地価が上がる理由にもなります。

地価が上がる・・という根拠。

それは、高額所得層が増えて高額物件が多く売れる！というよりは、不動産の総額は据え置いて、土地の面積が減る・・・となれば、おのずと土地の㎡単価は上がる。

このような傾向なのでしょう。

なぜなら、東急東横線や横浜市営地下鉄線沿線の新築一戸建て中古住宅は、３階建が多いのです。

駅まで歩ければ、まず取引は成立します。

今後の感想としては、コロナ禍の収束に向かいつつ、人は動いてくるのでしょう。

しかし、神奈川県全体のすべての不動産の価格が比例して上昇することはないでしょう。

逆に、地域格差で単価の差異が広がっていくような気がするのです。

海や山などの自然と共感しながらリモート生活を求めるなら、本当に景色がすばらしい場所。

東京都でなくても、多少の乗換で通勤できる横浜で学校や駅、買い物が徒歩圏であるところ。

このような物件はこれからも売れていくのでしょう。

ちなみに、以前、海が目の前にみえる土地売買を行ないました。

海が目の前なら坪１００万円売買成立、その一本裏の土地がでましたが・・・坪５０万・・・半額。

このような事例もあったくらいなのです。

価値観の違いでしょうね。

まず言えるのは、昭和６３年のバブル期のようではないですが、地域によってバブルとなる地域。

バブル崩壊ではないが、地域によっては価格の下落が著しい地域・・・。

これからの格差や推移をしっかり察知して、今後の査定につなげてまいりたいと思います。

長くなりましたが、今回の地価公示をみての感想でした！

海の目の前の別荘、本日決済とお引渡しが完了しました～横須賀市芦名、富士山が目の前～

2021-03-22T00:00:00+09:00

みなとみらい・・・、何度行ってもすすばらしい！

人も多い！

Tリバブルさんの店頭には「売マンション　〇億円・・・」の図面ばかり！！

桁が違う。

今日は、横須賀市芦名の別荘の売買があり、その決済でした。

売主さまのN様夫妻は、この数年間で数回お世話になっています。

私の自宅を建ててくれたN社長の紹介。

N社長、本当によきご縁をいただいてありがとうございました。

N夫妻もホッとされておりました。

N夫妻ご家族にとって、お子様やワンちゃんの想い出が詰まったこの別荘。

はれて、海にご縁がある買主のオーナー様に引き継ぐことができました。

私は売主側N夫妻の仲介担当です。

買主側の仲介には、仲介歴が長い味のあるK氏が立ちました。

１３時に決済スタート！

・・・・わずか２０分で終了！！

ひとえに、N夫妻の完璧な書類完備、そして買主様側の素晴らしい段取りと如才の無い行動！
そして楽しいトーク・・・（笑）

司法書士O先生が同席されましたが、いつも、買主様の決済は早いんですよ～・・・と。

ネットバンクで５分で着金！

もちろん、決済場所は買主オーナーのお部屋でひろびろ。

お部屋からは富士山が一望にみえます。（今日は曇りでしたので見えませんでしたが・・・。）

みなとみらいの中でも、目の前に富士山が望めるお部屋はそうそうないと思うのですが・・・、すごい！

ちなみに、今回の決済物件は、富士山が目の前に見えます。

買主様のみなとみらいのお部屋からも富士山。

富士山つながり・・・。

海や山を望む物件も良いですが、「富士山」を望む物件はさらに格別です。

四季折々の風情を感じる、そして、一日のなかでも変化を感じる・・・、そんな山なのです。

私は大学生の時には富士登山訓練がありました。

頂上までいきましたが、やはり登りきったときは達成感がありました！

それもよいですが、今回の景色のように、目の前で眺めるのも気持ちが良いものですね！

心が晴れますね！仕事をしきって富士山を眺めたら、それはそれで達成感が倍増するようですね。

まずは、N夫妻、本当におめでとうございました。

また、本当にありがとうございました！

午後から決済でしたが・・・、

実は、午前中には、東横線沿線の物件の調査をしてきました！

お買い換えのお客様です。

東横線沿線のご自宅の査定依頼の要請です。

購入を検討している物件は、私が長年お付き合いしているA様の自宅。

その購入先に住めるか住めないかは、今回の査定金額にかかっているといっても過言ではありません。

そのためには、査定はしっかりと行なう必要があります。

しっかりと事前の調査をすること、そして、大切なお客様に納得ができるように報告を必要があります。

周辺の成約済みの事例も数通り持っていくことが大事なのです。

そうすることで、お客様は安心されますし、路頭に迷わなくてもすみます。

住み替えできるかどうかの判断ができるからです。

調査場所は、東横線から繋がっている「みなとみらい線」の馬車道駅に繋がる横浜市役所。

もちろん、現地での調査はまだNG。お客様がまだ売るかどうかわからない秘密厳守の段階です。

なので、現地で立ち止まったりすることはいたしません。

まわりの方にわからないように、さりげなく前を通って確認するくらい・・・。

プロなので、目の前を通るだけでも概ねは把握はできるんです（笑）。

メインは横浜市役所での調査となります。

水道管、下水管、建築計画概要、台帳記載事項の証明書取得、道路幅員、用途地域・・・・。

午前中の１時間で全ての調査は完了しました。

前日には、いままでの数年間の周辺成約事例やデーターを集め、概ね机上の金額も出そろう段階になってます。

査定依頼・・・、これは、簡単に金額は申し上げられないのです。

なぜなら、お客様の衣食住である「住」。

暮らしの拠点なので、いいろいろな思いがございます。

そして、屈指の高額である財産の一つです。

一人の不動産会社の担当である人が、簡単に・・・「ご自宅は○○○〇万円くらいですね～」ということは論外なのです。

もってのほか！

しっかり調査をして、面談するときにはしっかりと依頼者に申し上げること。

そして、査定の依頼者の希望や気持ち、不安や悩みを親身に聞くこと。

これが大事。

依頼者とは近々会うことになっています。

しっかりと調査の結果を報告し、周辺の価格の状況を伝えていこうと思います。

引き続き宜しくお願い申し上げます。

おかげさまで、今日も横浜ざんまいでした！

素晴らしい人々のご紹介からのご縁に、感謝をもってありがとうございます！
と言いたい気持ちです。

お彼岸のなか、人が増えて、不動産の縁も増えて～川崎お引きわたし・・吉井販売会～

2021-03-21T00:00:00+09:00

ここのところ、不思議と会社から北の方角のお客様にご縁があります。

個人的な年回では、北の方角がばっちりのようです。

１９日の金曜日、川崎市麻生区某所において、１２日に決済をおこなった売買物件のお引渡しを行ないました。

お車をお持ちでないA様ご家族は、小田急線を利用して、徒歩で現地集合。

私も電車で（笑）、そして徒歩。

駅から歩いていく景観がすばらしい住宅地なので徒歩が最高なのです。

鍵を渡すときに、室内外を見て回るA様家族、そのお喜びになる表情をみることができて、本当にたまりません。

「この仲介という仕事をやってきて本当に良かった～」、と思う瞬間なのです。

A様のかわいいお子さまたちは、広い一軒家を走り回ったり、押し入れや壁でかくれんぼしたり・・。

公園が目の前だから、もっともっと遊べますね。

私と、元付のTリバブルのNさんは、一緒に土地の端を穴掘り・・・？

土地の境界標が土に埋まってみえなかったので、掘っていました（笑）。

川崎のこの建物は、若干の改装を予定してリニューアルされます。

もともと売主のK様が大切に使われていた建物。

築年数が経過していても、本当にすごくきれいでした。

感動でした！K様、TリバブルNさん、本当にありがとう。

大切なA様家族の喜ぶことが私の思いなので・・ほんと素晴らしい取引でした。

A様皆様、こころからお祝い申し上げます。今度５月に例の件でお会いしましょうね。

翌日の２０日土曜日は、日曜日が悪天候の予報のため人出が多かったです。

横浜横須賀道路のインターにたどり着くまで一苦労でした。

天気が良いこの土曜日、横須賀市吉井の内覧会を行ないました。

オーナーA様から託されているので、しっかりと内覧者には説明いたします。

A様のご紹介で、このたび横浜から吉井にお越しになられたお客様です。

ご家族やお友達も一緒に来てくださいました。

ご来場、本当にありがとうございました。

横浜のお客様は、オーナー様と間接的に知り合いの間柄・・・、もしこの話が進むとすれば、双方にとってこれは千載一遇のチャンスとなります。

不動産のポイントは「ご縁を活かすこと！」と確信しています。

A様から頂いた十数年前の多くのご縁も、結果、素晴らしいものになってきていることが多かったのです。

直感的に、今回、そう感じた次第です。

引き続き、誠心誠意対応していこうと思っています。

本日の２１日は、予報どおり悪天候となりました。

急遽、横浜に行く用事ができ、内覧会は中途取りやめにしまして、電車で横浜へ！

駅は人出が多かったのですが、やはり雨風がつよく、住宅街は人はまばらでした。

京急線と東急線に乗ったのですが、若い人が多く、活気にあふれておりました。元気ですね～（笑）

この３日間は、横浜や川崎、数回の往来・・・。

福家ホーム㈱は神奈川県の南部にあります、私の住まいは三浦市・・・。

今年は北の方角が吉方の年回りにつき、不思議と横浜、川崎、東京に率先して向かえている私がいます（笑）。

この３日間にいただいたご縁、成就できることを祈りつつ、また明日からしっかりと仲介業務を行ないます。

皆さま、これからもどうぞ、引き続き宜しくお願い申し上げます。

吉井の分譲地、２４年のお付き合いから生まれたもの～不動産と素晴らしい人生～

2021-03-19T00:00:00+09:00

オーナーA様とお付き合いして早２４年目。

A様は横須賀市吉井に在住されていました。

そして、お引越しになられましたでの、A様のご自宅の売却のために「令和３年３月２０日と２１日」の二日間限定で、販売会を実施します。

昔に戻りますが・・・・。

平成８年にA様とご縁ができて、平成９年に吉井の土地をご購入いただきました。

その後、注文建築を建てられました。

A様の思いが詰まった設計と仕様。

その時はまだお子様は小さかった・・・。

その頃の若い私を、いまでも覚えていてくれたお子様、いまは立派になられてます。

私は平成２２年に福家ホームを設立しました。

吉井には車で１５分の距離にあるわが社。

A様は、快く福家ホームにご連絡をいただきました。

本当に嬉しかったです。

A様ご家族は、平成１０年以降も、数名の家探しの知人をご紹介いただきました。

私は、その知人の方々とのご契約もできました。

恩人でもあり、A様のお人柄なのでしょう、本当に、人とのご縁が多い素晴らしい方と思ってます。

今回、その大切なA様のご自宅を売却します。

しっかりとメリットを伝えていかないと、A様には失礼です（笑）。

A様のお住み替え計画は、すでにお引越し先はご購入していますので、じっくりと今までの住まいを売却できる資金計画。

すでに新築の新天地で心地よくお暮しになっています。

お引越しになられても、ご夫妻が、吉井の広い庭の草取りやお部屋の通気、掃除などをしてくださってます。

お引越し後でも大切に維持なさっているので、お住まいになっていたときはほぼ毎日お掃除なさっていたのではと思います。

私は、不動産仲介業を３４年行っています。

その間、A様は、土地の購入、新築、売却・・・、そして何よりも、小さかったお子様たちが立派になられて、ご家族が大勢になられました。

家族皆様が飛躍的に発展されていくことを聴いたとき、自分自身も心から嬉しくなりました。

今回の横須賀市吉井の住宅。

A様家族がすばらしく発展してきた住宅、そして、その嬉しい数々の思いがつまった住宅。

家族のだんらんやお子様の成長が鮮明に記憶として残っているのではないでしょうか。

その過程のなかで、２３年間、A様の家族を守ってきたこの住宅。

今回、販売できる嬉しさを感じています。

築年数が２３年経っていても、家族に愛されてきた住宅は一味違います。いや二味でしようか（笑）。

あたたかさを感じます。

この二日間、販売会で素晴らしい出会いがきますことを心より望んでおります。

ご来場、お待ちしております。

４月から開始する任意売却について～横須賀市某所の任意売却物件～

2021-03-18T00:00:00+09:00

横須賀市某所にて４月より任意売却の手続きを開始します。

京急沿線で大型分譲地内。

築年数も浅く、程度も良い物件なので、問題なく進むと思います。

「任意売却」は、買主の利益保護でもありますが、債務者、債権者の救済と利益保護でもあります。

今回、利益保護については、破産管財人として弁護士が選任されています。

そのため、債権者の救済はもとより、「公平」かつ「スピード」をもって取引すること・・・それに加えて「確実」な取引！

これが基本。

金額的に高く購入する「消費者」が発生しても、不動産の瑕疵担保責任（現在は契約不適合責任）を条件にされると売却手続きはできません。

金額的に安い購入者との手続きをしようとすると、「債権者」が抵当権を解除してくれません。

このなかで、どうしていくか・・・。

今回は４月にはいり、「入札方式」を行なうことになります。

公平かつ確実に、そして資金力のある買取会社宛ての入札となります。

その通知は弁護士の先生に行なっていただきました。

今後、内覧希望者が数件出てくると思います。

その問い合わせ先は私となりますので、襟を正して対応したいと思います。

もちろん、査定書は管財人弁護士へ提出も完了しました。

そして、専任媒介契約を締結しましたので、あとは、内覧希望者の対応となります。

債権者＝銀行・・・すでに競売開始決定手続きをしているので、時間的余裕はありません。

基本的に、裁判所が行う競売に匹敵して・・・、それよりも有利である…ということを裁判所に示しながら破産管財人の先生と一心同体になり進めていく作業をしていきます。

誰でも好む物件ですので、期待はできると思います。

気合が入ります！

わずか４週間で成約致しました～横浜市南区中古マンション～

2021-03-14T00:00:00+09:00

今日の午前中、中古マンションの売買契約を行ないました。

一粒万倍の日。

１０時から福家ホームに当事者の皆様にお集まりいただきました。

もとはと言えば、オーナーM様は逗子在住の地主S様のご紹介です。

S様とは２０年以上お付き合いをしています。

この１～２年は、土地の借地更新を数件ご依頼いただきました。

オーナーM様は亡き弟の相続人。

そのため、相続登記の手続きから売却までをお任せいただくこととなりました。

２月２０日にオーナーM様とマンションの部屋で集合。

そして初対面。

それからというもの、数日後に司法書士H先生と一緒に逗子のM様の自宅に伺い相続登記書類の作成完了。

私は相続登記が上がり次第、専任媒介契約！

その後は、セオリーどおり、横浜市役所にいき、物件調査、現地調査、管理会社の調査・・・。

わずか２週間で登記もあがり、調査も完了。

一昨日は、重要事項説明書や売買契約書の作成のため、半日、目を凝らしながら打ち込みました（笑）

マンションの重要事項説明書は、土地の倍くらいの量はあるのです。

老眼にはきつい・・・（笑）

今回のお部屋は人が住んでいないことと、フルリフォームが必要な状態。

買取会社がM様にとっては有益なお客様と判断。

その後、数件のオファーがあったものの、紹介客であるM様のために一番良い条件での売却を！

・・・ということでしたので、３日間の活動の中で勝負しました。

今回晴れてお買い求めいただいた方は、現金で購入。

本日契約、そして今月下旬の決済の予定となりました！

すみやかに取引ができて、すみやかに完結にむかうこととなり、結果的にM様にご苦労を掛けずに済みました。

紹介してくださた地主のS様に挨拶の電話をしました。

「もう決まったの！早いね～」・・と。「良かったですね」・・・・、と言ってくださいました。

決済が終わったら、改めてご挨拶に行こうと思います。

まずは、お越しくださったM夫妻の笑顔を見ることができたのが一番でした。

そして、横浜からお越しくださった法人J社の社長K様、ご足労いただきましてありがとうございました。

なんの問題もなく、取引できたことに感謝です。

不動産取引は大きい金額だからこそ、「ご縁」と「タイミング」ですね。

おめでとございます。

追伸　被相続人の亡きM様へ・・・。しっかりとお兄さんが承継し、このたび、円滑に取引できましたことを報告します。

　　　これからも、天国から見守っていてください。宜しくお願い申し上げます。

年越しでの決済！・・だけど会った数はほんの数回～川崎市麻生区編～

2021-03-12T00:00:00+09:00

大安の今日！

横浜駅西口に朝１０時、全員集合！

私の大切なお客様である買主のA様、そして売主と売主側仲介のTリバブルさんが久々に顔合わせ。

会ったのは契約日の昨年１１月。

年越しての再開、時が経つのは早いものですね。

契約の時には、この日が相当先に感じていました。

そして、司法書士は絶大に信頼しているH先生。

売主さんはお住み替えです。

本日の売却代金を受領したその場で遠隔地の購入物件のお支払い。

その手続きはTリバブルさんのN氏がしっかりとサポートされていました。

如才の無いプロ級の担当者さんでした。ありがとうございました.。

買主のA様は、私の妻の大切なお客様。

妻のご案内で、最初に会ってその場で購入を決断されました。

このご縁はすごく不思議に感じました。

お引越しや年回り、家族の健康を重んじるA様に、妻は真摯に向き合っていました。

先週、A様と金消契約のため三井住友銀行にうかがいました。

その間、リモート会議やネット、メール対応、スマホ等の話題となりました。

この時代、頻繁に利用しているアイテム。

Aさんは、購入物件に出会うまで、かなりの物件をネットでみて、自ら現地を確認されていたようです。

しかし、帯に短したすきに長し。

そのなかで、妻との出会い。
その時におっしゃっていたのが、物件を不動産会社の人と見に行くのは初めて！・・・。

Aさんは、このネットでの時代でも、「物件はやはり実際に見て、契約も実際に相手と会って！」と心をこめておしゃっていました。

さすがAさん、プロ級のわざと能力でPCを使いこなす方でも最後は人と不動産の出会いなのですね。

不動産業界は、これからもこの想いは変わらないのではないかと感じました。

今日の決済は、買主Aさまは売主さまにスマホで送金。ものの５分で着金！

売主さまも所持しているスマホで完済手続き。

みなさん、スマホに向き合いながら、円滑に決済。

司法書士のH先生は、登記委任状は手書きで押印！

やはり、登記は印鑑なのです。

金銭授受も早かったので、H先生も登記に手続きに即座に向かうことができました。

年越しでようやく迎えられたこの日。

大切な物件をA様に継承する売主様に、A様の奥様とかわいいお子様が挨拶にお越しに来てくださいました。

決済はご主人のみでしたが、その前段で、遠くからお子様を抱っこしてお越しになられたA様の奥様の行動にも感激しました。

売主とTリバブルさんもお喜びになっていたことは間違いありません。

素晴らしいひと時をありがとうございました。

よき暮らしをお送りください。

まずは、Aさんご家族の皆様、本当におめでとうございました。

土地が呼んでくれた素晴らしいご縁～逗子市山の根、土地の契約～

2021-03-06T00:00:00+09:00

日頃からご縁をいただいているN工房さんのご紹介。

Ｎ工房さんで建築を希望するH様夫妻。

素晴らしいご家族です。

本日の大安吉日・・

H様夫妻は、ずっと念願であった山の根の土地を契約することができました。

駅から至近でしかも平坦。

割と大き目のまとまった土地。

業者さんが買うような土地です。

H夫妻が本日お買い求めになられました。

地主さん同士で所有していた土地は、はれて各所有に分割されました。

その協議からずっと関与していたのが売主さん側の仲介会社のＭＳトラスト不動産様。

その担当者はＹさん。

なんと、８～９年くらいまえに、初取引をしました。そのころは、Ｙさんはまだ入社して数年位だったとか・・・。

その取引を鮮明に覚えています。

Ｙさんの新しい風のようなさわやかさと実直さ。

如才の無いプロの技。

その時も買主側の仲介にたった私は、安心して取引をできたことを覚えています。

その担当Ｙさんと二度目のご縁。しかも、私の客付け依頼に対して、何一つ駆け引きもなく気持ちよく対応してくれました。

それがうれしかった。

昨年から今回の土地に思いをはせていたＨ様夫妻ですが、今日の契約開始時間から締結までの２時間、ご不安というよりは「ようやくたどり着いた・・・」という安心した感じとお察しいたしました。

私も、重要事項説明を行ないながら、その表情を目の前にして自然と嬉しくなってしましました。

そして、途中途中、活舌がわるくなったように思いました（笑）。

不動産取引経験も多いＨ様夫妻です。法令用語などもしっかりとご理解していますので、じっくりと説明をすることができました。

この地区の多くは、急傾斜崩壊危険区域に指定されています。

神奈川県の指定となります。

昔から、５ｍ以上の山々のすそ野付近に一定数の家が建ち並ぶ区域を県が指定します。

命の安全を守ることが一番。

そのため、すそ野付近の皆様の申請があれば、公的予算があって県が承認してくれれば崩壊対策工事を行なってくれます。

今回の土地の一部にも、しっかりとその対策としての防護擁壁がなされています。

併せて、土砂災害警戒区域や土砂災害特別警戒区域も指定されています。

逗子市役所の２階に、３月末日に決定する新たな基準調査結果（予定）として掲示版にて公開しています。

これからくるＮ社長との建築の打ち合わせも楽しみです。

Ｈ様夫妻が楽しくなることは間違いありません。

私の妻は、自宅建築のとき、予算を棚に上げて、妻はＮ社長に１２０％を超える希望を出していたように覚えています。

その隣では、冷汗をかきながら、予算重視の私は、そろばんを頭の中ではじいていた自分がいました（笑）。

残念ながら、予算はこえたのですが、妻の希望するキッチン、フロアー、住設などなど、すべてを叶えられたことで得られたこと・・・。

それは、新築してから現在ままで、平和な暮らしと夫婦円満！・・・です（笑）

よかったことは、過去にはもどれません、超えた予算はあとから仕事で頑張ろう！と思って、いまも仲介に励むことができてます（笑）。

打合せの基本は、まずは自分たちの希望は全て話しましょう、後悔しないように。

もちろん、希望の予算も伝えつつ、自分たちの思いがどこまで形にするかをトライしてみましょう！

予算内で収まることもあれば、それを超えるときもありますが、コミュニケーションをしっかりとっていくことです。

これが一番のハッピーエンドの近道。

間違いありません。

そうすれば、これから来る長い時間と暮らしがさらにすばらしいものになります。

Ｈ様夫妻は、ようやく次にステップに行けます。

新天地での場所も決定できました。

これからは、夢と構想で、楽しみが２倍、３倍と増えていくことでしょう。

今回の土地を以前からみていたＨ様夫妻は、「売りにだすなら、欲しいよね～」と思っていたようです。

過ぎていく時間のなかで、「売りにでるのかな～」とか、「造成がされるのかな～」など、見えないことも多く、購入の決断までは至らなかったようです。

念じていたことで、Ｈ様夫妻の思いが今回の土地に届いたことはいうまでもありません。

元付業者ＭＳトラストのＹさんと福家ホームも縁があり、Ｎ工房は私の縁、Ｈ様夫妻とＮ工房は信頼関係。

繋がりました・・・、接点はこの土地です。

Ｎ社長の素早い調査、判断力もＮ様夫妻の心の支えになっていました。

土地を通じてご縁があるもの同士が落ち着くところに落ち着いた・・という感じです。

私は、しっかりと、土地の神様にもお礼をしたいと思います。

Ｈ様夫妻のこれからの素晴らしい時間のため、これから来る、さらなる素晴らしいご家族の暮らし。

そして、工事を行なう予定のＮ工房さんとその関係者の安全祈願。

心からお願いしつつ、仲介取引の実務を遂行していこうとおもっています。

まずは・・・

Ｈ様夫妻、そして、留守番で頑張ってくれたお子様たち、本当におめでとうございます。

１千万円台の物件を数件販売します。その理由は・・・～津久井浜駅徒歩６分～

2021-03-04T00:00:00+09:00

今月から新年度のかけ、横須賀市内で１０００万円台の中古一戸建てをつづけて販売開始いたします。

横須賀市は観光、自然、環境、食事、災害が少ない・・など、素晴らしいところが多くございます。

本日は、お世話になっているMさんの紹介で横須賀市津久井に行ってきました。

これから売却の予定のM夫妻。

建物は平成１８年に新築。

しっかりと検査も受け、間違いのない建物。

駅まで徒歩６分。

ここのところ、お住み替えのご依頼が続いております。

先日は、北久里浜の素晴らしいンションを購入していただいたH様。

これから、今までお住まいだった旧自宅を売却するため、不動産の登記関係を精査中。

そして、今日は、津久井浜。

引っ越し先はこれからですが、お気に召していただいた方がいれば先に売却してい良いという。

そのため、購入時の書類や確認済証などを一式お借りしてきました。

さっそく図面作りを開始します。

査定については、成約事例や取引状況をデータ化します。

周辺は新築物件で２８００万円～３０００万円。

そのため、中古物件につき２０００万円台の価格表示にすると、どうしても、新築と比較されて売れ残っていきます。

今回、売主のM夫妻にはご理解をいただきまして、２０００万円を下まわる価格設定の予定になります。

乞うご期待。

いまは、確定申告の時期。

昨年、港北区の大倉山の自宅をご売却してくださったH様。

親戚同席で、本日午後に混み合う税務署にいかれ申告完了。

当初、ご本人は申告は必要ないとおもっていました。

なので税務署に行く予定がなっかたのですが・・・。

しかし、居住用資産につき、その売却は、特別控除があります。

課税がされないメリットもあるので、税務署に行くことを推奨しました。

そして、無事に税務署職員さんの手助けで申告ができました。

申告は、「譲渡所得の内訳書の提出」と思われます。

３０００万円までの所得が控除されますので・・・。

申告するとよいことがありますよ！

海好きの方のご縁で結ばれた契約～横須賀市芦名編～

2021-02-28T00:00:00+09:00

今日はみなとみらいに行き、買主さんの会社で契約を行なってきました。

物件は横須賀市芦名の某所で海目の前。

富士山も一望に見える一戸建て。

でも、買主様は土地として検討してます。

近い将来は新築をお建替えされます。

売主N夫妻は、１１年前から数回お取引をいただいている大切な方。

東日本大震災の年末にN夫妻は今回の物件を購入されました。

津波の怖さが覚めていないなかで、海好きのN夫妻は即決でこの物件を購入されました。

１１年がすぎ、別荘にいかなくなったN夫妻、惜しみながらも売却の決断。

そして再度のお仕事の依頼。うれしかった・・・。

そしてご縁あって、クルーザーで楽しむためにこの土地を即決してくださった買主T社社長様。

海がお好きであることはいうまでもありません。

N夫妻が購入した時のスピーディーさを思い出させるような決断。

そして、要は、買主T社様の客付け業者であるG社さん。

ご担当がKさん。

Kさんがすばらしい！
今日のN夫妻も絶賛。

Kさんのお人柄や経験豊富さは、私も一瞬にしてリスペクト。

今日の契約に同席し初めてKさんにあったN夫妻も瞬時に信頼されたようです。

ベテラン、そして、それなりの人生経験を積んでこられた・・・、すぐわかりました。

一味も二味も違いました。

N夫妻の決断、今回の購入者のT社社長様のご決断。

このお二方の決断が、今回の素晴らしいご縁を生んだと思いました。

不動産取引は本当にご縁なのです。

物件自体も「海」というご縁をつなげお二方を応援してくれました。

Kさんから交渉が入ったときも、N夫妻へ交渉するときは今回しかない！
というい直感がありました。

その思いが今日の契約につながったことはいうまでもありません。

契約前わずか３日間で土地家屋調査士のI先生とベテラン測量士のYさんがいろいろと動いてくださいました。

このことを買主様は絶大に信頼されたといってくれていました。

今日は快晴、素晴らしい「みなとみらい」で契約ができたこと。

そして、十数年にわたり、またN夫妻との契約ができたこと。

本当に感謝です。

N夫妻、本当にありがとうございました。

そして、N夫妻を１１年前にご紹介くださったN工房のN社長には足向けて寝れません（笑）！

ありがとうございました。

借地権と底地の活用方法～等価交換でどっちも所有権に！～

2021-02-26T00:00:00+09:00

現在、借地権のコンサルタントを３件ばかり行っています。

その中でも・・・・底地の価値が高く（広すぎて予算が届かない）、借地権者が底地を購入したいが予算がそこまでない・・・。

この悩みの解決をしている途中です。

借地権として平成４年以前から地主さんから土地を借りている賃借人（借地権者）であれば、法律で借地権保有かつ建物が保護されています。

地主さんは、相続が多くなってきています。

老後の施設に入る費用や相続税対策などで土地を現金化したい・・・しかし第三者の借地権と建物が存在するのでうれない・・・。

逆に、借地権者さんは、土地を借りているので、地主さんが土地を売る気にならない限り一生借りっぱなし。

最終的には更地返還で資産価値０円の可能もあります。価値的には下がる可能性はあります・・・。

相続が発生すれば、子孫などの後継者は、借地なので地主さんとの金銭のしがらみがあるので・・・、と、嫌う方も多くいます。

その解決とは・・・！

すっきりどっちも所有権にしよう！

というのが「等価交換」です。

メリットは、借地権者さんは、借りている土地のおおむね半分を所有権にできる、いわば、地主さんから借地権の一部と交換して所有権取得！

その代わり、借地権者さんは借りてきた全体の土地の約半分を、更地にして地主さんに借地権不存在で返還する。

はれて、お互いに土地を半分ずつ所有権でもつようにあります。

借地権者さんがすでに住んでいる建物があっても、更地にする土地か掛かっていなければ、そのまま建物を残したまま住み続けられます。

土地が広くないとできない技ですね。

しかし、このようなことで、お互いに絶対的支配できる「所有権」を取得することができます。

「等価」・・・なので、借地権の一部と土地（底地）の一部の金額が等価でないと税金（贈与税）がかかります。

等価であれば税金はかかりません。

地主さんは、等価交換した後、１年以上保有しておけば、その後、譲渡には支障も出てこないようです。

現在、横浜に該当する場所があるのですが・・・土地の真ん中に家が建っているので等価交換する目的で一部更地にしたいが・・・建物も壊さないと・・・。

ここが問題！

頭の使いようとなります。

等価交換か「交換差金」を生じさせて、うまく手続きするか・・。

お互いの資産価値を高めていくためにも、じっくりと各当事者と協議していこうと思います。

いえるのは、相談者の借地権者さんも地主さんも、高齢であり、後継者に相続をする準備をしたい一心。

等価交換か、あるいはどちらかの権利を売買する方法の二者択一です。

現在測量中につき、確定したら協議となります。

最後に、底地の金額・・・一般的には通常の更地価格の４０％から５０％くらいで売却する地主さんが多いようです。

更地で坪７０万円の場所なら、坪単価２８万円／坪から３５万円／坪で借地権者さんに譲渡していますね。

この交渉が肝なのです。

それぞれの皆様の資産価値を円満に確保するように考えてみます！

葉山の国道１３４号線沿いの土地が成約となりました～幾度のハードルを越えて～

2021-02-22T00:00:00+09:00

横須賀市某事務所において、売主M様と買主R社の契約を行ないました。

葉山町堀内の土地。

立地的には森戸海岸まで徒歩圏、逗子駅までもなんとか歩ける場所。

風早橋のバス停から徒歩１分。

申し分のない立地の土地です。

客付け業者K販売さんにも来ていただき、密を避けながらの短時間での契約作業。

売買契約書の読み合わせにおいても、早口で行いました（笑）。

K販売さんの担当Sさんが、「田中さん、契約書を駆け足で読んでも、かまなくてよかったですね（笑）・・・」といってくださいました。

ここまで来るには、皆様のご協力があってこれました。

実は、当初この土地はもっと広かったのです。

その土地の一部に隣地の賃借権が存在していたのです・・・。

それでも、全体を購入する方は発生したのですが、売買契約の直前でキャンセルになった経緯があります。

塀の越境や月極駐車場の占有など・・・。

その時は、まだまだ土地自体がすっきりしていなかったのでしょう・・・。

この権利関係を解決するために、賃借権が該当する部分の土地を測量して分筆致しました。

そして、その分筆した賃借権がある土地を隣地の方へ購入していただいたのです。

この隣地の方と賃借権をもつ方との間は契約関係にありましたのでつじつまが合うのです。

越境している塀も、隣地の方が撤去してくれました。

隣地の方の土地には、今回の取得地が駐車場用地となり、もともと車庫がない一戸建てに車庫ができました。

本日の土地もすっきりした形となり、即売買契約となったことで、すべての関係者にとって

有益な選択であったと思います。

物件とは・・・

基本的に、権利が錯乱している場合は、シンプルにする！

これが一番と痛感した取引でした。

またまた勉強になりました！

売主M様の代理人であるM先生には、本当にご心配とお手数をかけました。

結果的には契約を締結できたことに安どしていますが、これからも宜しくお願い申し上げます。

この素晴らしい立地条件をお気に召していただいたR社様は建築計画が数通りあるようで・・、ほんと楽しみです。

この場所はなにかと目立つ場所。

「風早橋」の信号機は道案内の時もよくつかわせていただいてます。

再来月の決済にむけて、滞りなく進めて参りたいと思います。

皆様、本当にありがとうございました。

空室の中古マンション、そのまま売却？、リフォーム？～横浜市南区ポートハイム吉野町の売却依頼編～

2021-02-20T00:00:00+09:00

お世話になっている逗子在住の地主S様のご紹介です。

S様とは、借地権設定がなされている底地の賃貸更新作業を数多くさせていただいております。

いつもありがとうございます。

お付き合いは２０年位になりますね（笑）

S様いわく、「趣味仲間のMさんからの相談・・・、マンションを売却したいんですが～、知っている不動産会社はいますか？」ということだったようです。

そこで、私の事をS様がM様にお話ししてくださいまして、素晴らしご縁をいただくことになりました。

勿論、私は、S様のご紹介ですので、絶大に信頼できる方で間違いないと確信し、ご依頼を二つ返事で受けることになりました。

そして・・・・

本日、M様夫妻と、売却するマンションに集合となりました。

風が強く、ビルとビルの隙間からはさらに強い風が吹きまして倒れそうでしたが、快晴の天気にすくわれ快適でした！（笑）。

マンションの名義人は昨年おなくなり（病院で）なり、空室・・・。

相続登記がなされていません。

相続人は今回のM様のみということですので、相続登記は簡単です。

そのため、いままで独自で登記関係書類集めに動いていらっしゃいました・・・が、

法務局申請書の登録免許税の評価額や相続人の確定など、不明な点がおおく停まっていたようです。

最終的に、私の知っているHI先生に相続登記を依頼することとなりました。

マンションを売却するためには・・・。

一つは、M様が先行してリフォーム工事をして、完了した段階で販売開始を行なう方法。

二つ目は、そのまま荷物のある状態で、何も手を着けずに現況のまま買取会社に買ってもらう方法。

三つ目ですが・・・何も手を着けずに、このまま個人の方へ売却する方法？・・、これは少々困難でした。

水回りやクロスなどは全て取替えが必要なのです・・・。残念。

M様は逗子在住、そのため、この横浜の地に、何回も行くことはとてもおっくうとのこと。

できれば、このまま田中さんに鍵を預けて、これっきりにしたいかな～…とおっしゃってました。

結果的には、Mさまにおいて４００万円から５００万円のリフォーム工事をかけて売却することは避けたいと・・・。

方向性は、その場で即決となりました。

近いうちに、HI先生と一緒に、相続人M様の自宅に伺いまして登記手続きを行ないます。

その受付がなされた時点で「専任媒介契約」を締結します。

それから、各買取会社数社へ販売活動を行い、一番M様に有益な買主様と仲介をしようと思います。

地主S様の紹介でもあり、しっかりと結果を残したい・・・、その一心です。

そのために、M様が安心して納得していただくような仲介をしていきたいと思います。

今月には媒介契約ができると思います。

来月には完結する案件になりそうです。

乞うご期待ください。

ルネ北久里浜の決済と引渡し完了しました～続けての元付担当との取引連携～

2021-02-18T00:00:00+09:00

一昨日、湘南鷹取の決済をおこなったときは、その元付さんはUホーム勤務のNさん。

本日のルネ北久里浜の決済は・・・。

買主H様の仲介の私ですが、元付はなんと・・・UホームNさん。

物件は違えども、大きな会社の元付担当Nさんと、違う物件で連日の決済をおこなえるとは・・・。

このようなご縁はあまり経験がなかったかな～。

契約から決済までの道のりは、いばらの道もあればレールを一本引いた直線をはしる電車のような道のりもあります。

売主様側の元付としての仲介業務は、測量や借入している銀行の返済・抹消手続き、引渡しまでの全ての詳細な手続きなどさまざまです。

もちろん売主様の不安にならないように、完璧なフォローが必要。

本日の買主のH様といい、一昨日の買主であるF社様といい、安心に決済ができました、表情を拝見して、安心されていることで安堵した次第です。

嬉しかった。

今日の決済の初めに、司法書士さんや集合した皆さまにたいして私が発した言葉は・・・、

「今日の日を迎えられたことが本当によかったです！そして、全ての人たちが、健康で、病気もせず、事故もなく、この日に出席できたことをうれしく思います！」

と、笑顔で本心でいいました（笑）。

おそらく、緊張されているのでは・・と感じる皆様にたいして、すこしでも緊張が解ければとも思いました。

しかし、基本的には、この無事にこの日を迎える！・・・、ということが一番大事なのです。

取引で悩まれたり病気になったり、不都合になったりして、決済を迎えられない・・・、または延期になる・・・、ということもあろうかと思います。

「平和」に「無事」にと、完結できることのすばらしさが何よりも大切なことなのです。

本日は久里浜のS信金で決済金を授受したうえで、解散。

その足で、買主のH様と電車で北久里浜駅にいき、徒歩３分のルートを行きました。

駅裏から徒歩３分のところには、山の中にトンネルを掘って完成したエレベーターがあります。

そのエレベーターを昇って到達した場所が「ルネ北久里浜」です！

２基のエレベーターがあります。

セキュリティーも素晴らしい。

エレベーターをおりたら、そこは別世界。

綺麗なタイル張りの３棟のマンションが広大に建ち並びます。

高台なので青空が広く、近く見えます。

空気もきれいに感じます。

そして、宿泊施設がある管理棟もあり、充実しています。

１戸に１台の車庫もあり、ペットの飼育も可能なのです。

文句の付け所がありません。

そして一番は、素晴らしいお人柄の管理員さん。

Hさんと私は、真っ先に管理員さんにご挨拶。

そして、管理組合員変更届をだすこもとできました。

管理員さんは、Hさんに対して「わからないことは何でも聞いてくださいね（笑）」と笑顔でおっしゃって下さいました。

新天地に暮らそうとするHさまにとっては、この言葉ほど安心なものはなかったと思います。

そんなこんなで、今回の取引もおかげさまで無事に終えることができました。

全ての関係者の方に感謝です。

そして、素晴らしいH様をご紹介してくださったN様への感謝。

N様は、開業以来、大切な所有貸家の管理を弊社に任せてくださっています。

そして、N様にも朗報を伝えられたことが本当に良かったと思いました。

本日の取引は、午前中。六曜である「先勝」を選びました。

出足が良ければ一日も良い感じですね。

午前中から夕方まで、素晴らしい人たちと仕事ができたことに、今日も感謝したいと思います。

まずはH様、本当におめでとうございました！

そして、H様のご家族の皆様へも、本当に感謝申し上げます！

これからも拡大中、ベース住宅向けの売買物件の引渡しが終わりました～横須賀市湘南鷹取編～

2021-02-16T00:00:00+09:00

いつもお世話になっているF社さんとの取引がありました。

今日の午前中、S信金武山支店で全員集合。

F社さんの時の司法書士さんは、絶大に信頼できるHI先生と決まっています。

売主さんと、その元付会社のUホームN氏も同席。

わずか３０分で決済終了！

理由は、F先生が事前に売主宅にいって登記のサイン完備していたことと、買主さんは即資金を出せること。

なので、集合したとたん、買主F社の印鑑を２カ所押せば登記完備！GO！

銀行から出金する時間は１５分、その間、測量成果の説明。

隣接地の立会者も数名いたのですが、ぎりぎり最後の一人が虚位鵜飼立会のサインをしてくれてそうです。

見えないところで努力をしてくださった元付さんにも本当に感謝。

そのことで、買主さんも、安心してくれました。

これから既存の建物を解体工事するようですが、まだ時期が決まっていません（笑）さすがF社さん。

ベース賃貸向けの建物をプランニングするようです。

昨年、横須賀は森崎というところで土地を買ってくだったF社さん、時期的にはこちらのほうから進めます。

今回の湘南鷹取は、広大な土地でもあり、見晴らしもよく、米軍基地までも近い。

プランは多種多様にできます。

本当に楽しみです。

午後は、申込が入った横須賀市芦名の海目の前の別荘のことで、オーナーさんのご自宅に伺いました。

一昨年依頼の訪問となります。

その時は横浜の土地取引でお世話になりました。

その時と違ったこと・・・・家族（かわいいワンちゃん）が増えてました。

和やかでよかったです。すごくかわいかったです。

オーナーのN夫妻は、大事な時は、毎回、ご夫婦ご同席でお話を聴いてくださいます。

それが本当にうれしいのです。

会話の中でも、奥様のことを思いやるご主人のお姿、また、ご主人をさりげなくたてる奥様のお言葉。

ご夫妻の会話の中にいると、契約ごとのビジネス交渉であっても、やわらかく、自然の笑顔がだせる空気感なのです。

だから、心からなんとか貢献したい！・・・という気持ちになってくるんです、不思議です。

交渉のなかで、N夫妻いわく「今回の買主様にも、安心して利用していただきたいので・・・また縁があればいいですね（笑）」というお言葉もありました。

嬉しかったです。

今日は、一旦、N夫妻が心からご納得のいくように話を持ち帰りまして、誠心誠意、人情味のあるベテラン客付け仲介人K氏と話をしてまいります。

ご夫妻の願いを叶えたい！

念ずれば花開く！

そう思ってこの３４年来ております。

今日は大安です、気持ちも晴れやかに仕事ができました。

皆様、ありがとうございました。

上物付の土地・・引渡し前のチェックとは？～横須賀市湘南鷹取編～

2021-02-14T00:00:00+09:00

今日は、朝７時に自宅を出まして、江ノ島へ直行！

江島神社へ参拝するためです。

息子が、「お土産は・・？」といってましたが、妻は、「お父さんは仕事だから！」と言ってくれました（笑）

江島神社へご心願を込めて参拝させていただきました。

参道を降りていく途中のお店屋さんで、息子が大好きなたこせんべいを買うことができました。

朝一番の参拝者むけの売店もあるんですね。

すみやかに北久里浜へ帰路にむかいながら海岸線を走りました・・・。

その途中、逗子市桜山の「櫻稲荷さん」の前をとおりましたら、日頃からお世話になっているN社長がいるではないか！

車だったのでお声がけできなかったのですが、同じ気持ちでいることの喜びを感じた次第です。

朝早く行動すると、良いことや良いご縁があるものです。

物事を急いで焦って行なうと失敗がありますが、行動をおこす時間をはやくすれば、余裕をもって失敗もしなくてすみます。

北久里浜の福家ホーム㈱には９時過ぎには到着しました・・・。

芦名の検討者がいますので、その打ち合わせの準備に取り掛かかりました。

明後日の決済を控える横須賀市湘南鷹取の物件。

上物付きの売地として買主F社さんに購入していただきました。決済前ですが・・・。

元付さんは金沢区のUホームさん。

上物付売地として表示されていた物件。

価格には反映しない建物が存在したまま土地売買をして、買主さんには土地と一緒に建物も引渡すことになります。

一番のポイントは、買主様の所有になるときに、室内に売主さん所有の「動産」が残されていないかどうか・・。

この目視が必要なのです。

もし、残っていたら、売主さんの所有なので、勝手には処分できないので問題が生じますね。

同時に、土地の境界標を事前に目視しました。

Uホームさんは、素晴らし、くしっかりしていますので、境界標の測量も完備してくれたそうです。

そうすれば、買主F社さんも安心です。

結果的に、室内は家財道具や什器備品がすっかりなくなっておりました。

空になった建物は、どことなく寂しさと古さを感じますが・・・。

売主さま、本当に大変な作業でしたね。ありがとうございました。

無事に目視の確認を終え、徒歩で京急追浜駅まで歩きまして、金沢区のUホームさんに鍵を返還しました。

すこし歩きが多いと痩せてきた気がします（笑）

買主側のパートナーである客付け業者として、このように引渡し前に目視してチェックをるすることが必要です。

そうすれば、おのずとトラブルも回避でき、その間の不安もなくなりますね。

考えるよりは、考えてから「即行動！」が一番ですね。

出足が早いほうが、得する日となります！

葉山町「たねや」～風早橋・新たな門出～・・・おめでとうございます。

2021-02-12T00:00:00+09:00

祝日の中日であった今日・・・。

葉山の歴史がまたひとつあらたに変わります。

代々つづいてきたタバコやさんであった「たねや」。

ポストは有名で、ご近所のみなさまも重宝してます。

昨年、たねやさんの室内の荷物の撤去・・・。

汗びっしょりのご子息とお姉さまが、お店のたくさんの品物の後片付け・・・。

大きい地下室もあり、かなりの量・・。

その作業のなかでお話し合いしたことをいまでも鮮明に想い出します。

先勝である今日の午前。

葉山の某所に集合しまして、関係者である買主S社、売主M様、司法書士の先生などで数名が同席し、最終決済を行ないました。

場所が場所だけに、葉山のシンボルであったこの物件。

新に継承してくださるS社の社長・・、こよなく葉山を愛する方なのです。

そのことで、関係者みなさんが、こころからこの取引を賛同してくれました。

私もこの仲介を行なうことができて、大変うれしく思いました。

先祖代々ご商売に励まれてきた先代のM様からご子息のM様、そして、今日、新たなS社への襷を渡す・・・。

新たな第一歩です。

これからリニューアルされることでしょうね。

「たねや」のリニューアル計画には私は関与していませんので、お伝えはできません。

国道１３４号線沿いなので、時が経つうちに、その風景が変わってくることでお気づきになると思います。

最後に、今回の取引のご縁を作ってくださったM先生には、心から感謝いたします。

本当にありがとうございました。

大好きな葉山の取引をまた一つ完結できたことで、今日は素晴らしい日となりました。

これからも応援いたします！

借地権と所有権の大きな違い～横須賀市大矢部編～

2021-02-09T00:00:00+09:00

所有権とは・・・

全面的に支配できる、自由に使用・収益、そして処分することができる権利です。

借地権とは・・・

建物を所有する目的で、地主さんから土地を借り受ける権利で、所謂、「賃借権」と呼ばれます。

民法の旧借地法では、借主に不利な特約は無効であるとあります。

借地権者は、いくら民法で建物保護法などで守られていても、土地の所有権は地主さんなので、協力が必要となります。

なんかこの時代、ぎくしゃくしそうですね。

所有権をもっている地主さんは、借地権設定者（借地権者）に所有地を貸しているので、所有権であっても自由に使用・収益ができません。

数か月まえに、遠隔地からお越しいただいた依頼者のO様。

借地権付建物の所有者のお嬢様。

お母様も遠隔地の為、建物の維持もできず危惧されていました。

今回、数か月の経過をもって、O様と地主さまとの合意ができました。

そして建物の解体工事に着手することととなりました。

建物は老朽化し、草も生え、台風が来るたびに不安・・・。

地主さんも、近隣の人からみれば、この建物も地主さんのものでないか・・・と思っている人も多い。

借地かどうかは目視ではわかりませんもんね。

民法では、賃貸借の場合、契約終了の際は、原状に復して返還するとの定めがあります。

借地権に古い建物がる「借地建築建物」として第三者に売却できれば、それはそれで原状回復はまだ先延ばしできるのでしょうが・・・。

この時代、借地権利を購入しても、新築する費用がかかり、そう簡単に購入する人は現れません。

今回の合意内容は個人情報なので公開できませんが、円満に、双方の利益となって解決できました。

先祖代々から受け継いだ地主さんは、所有権での活用が今後はできます。

先祖代々から土地をかり受けながら建物を所有していきたOさんのお母様は、今後の老朽化の不安がなくなるし解体費用のコストも緩和されます。

「帰るべきところに還った」・・・ということなのでしょうね。

解決の一番のポイント・・・・

借地権者と地主さんが、私が中に入ろうが、双方円満に話し合いをしてくだったことなのです。

ちまたでは、借地非訟、裁判所の譲渡承諾、裁判などなど・・・。

もめれば延々を時間と費用もかかります。

借地のままで所有していれば、子孫へそのことを承継することになります。

地主としても、所有権をもっていても、借地権設定がなされていることで、使用収益ができずに子孫に承継することになります。

不特定多数の相手方と、売買・仲介を行なうことは宅地建物取引業者の特権です。

このことを活かしながら、この時代、円満に解決して、社会貢献していきたいと思います。

まずは、解体業者さんの安全を祈りつつ、今後を見守りたいと思います。

土地の境界線が確定しやすくなります・・・～相続登記と住所変更登記不備へ過料～

2021-02-05T00:00:00+09:00

近年の建築基準法や法令化の進行に伴って、土地の確定測量の必要性が強くなってきました。

東日本大震災のような未曾有の災害で土地の境が不明になったりしました。

横須賀も含め、海に近いところは国が国土調査を行い、地積の確定作業を進めています。（数年さきでかつ優先順位があります・・）

土地の境界線がきまらない・・・その多くは、隣接する土地の所有者が不明の場合が多いのです。

隣地の所有者がお亡くなっていて、相続登記がなされていないことで、相続人が不明。

隣地の所有者が引っ越しをしていて、住所変更登記をしていないので引っ越しさきの住所がわからない・・。

嬉しい報告！

今国会で、相続登記と住所変更登記を義務化する法案が出される予定です。

住所変更登記とは、土地を購入しときは、その住民票の住所が登記されます。

その後、引っ越しして住所移転しますが、登記簿の住所は、別に本人が申請しないと変わりません。

そのため、土地の所有者を調べるために法務局へ調査に行ってもどこにいるかわからないのです。

その人の本籍地がわかれば追えるのですが、なかなかむずかしい。

いままで不動産仲介業を行なうにあたり、売買契約しても、確定測量が条件とされる契約も多くございました。

この条件がつくと、売買契約をしても、隣地立会印がもらえるまでは決済ができないので、なかなか落ち着きません。

決済の時期が延長されたり、白紙解約になったりすることもあります。（白紙解約はさすがに経験がありません）

私の信頼するI先生は、そのようなことは今までほとんどなく、いまでも安心しております。

これから、国会にその法案が提出されます。成立すれば、このような不安もなくなりそうです。

土地の境界線を確定するほうが、その土地の資産価値を高めることになります、というか、価値を下げなくて済みます。

また、道路や施設の公共事業の買収にも必要なことです。

仕事では、２月に入り、I先生へ２カ所の確定測量の依頼をいたしました。

先生は、隣地の方がうまく見つかればいいのですが・・・、との話。

大丈夫でしょう！I先生なら。信じてます！

依頼をしてくださった地主さまのためにも、確定測量が円満に進むことを望みます。

ご報告まで。

マンションの決済（引渡し）直前の穏やかに感じる瞬間～北久里浜分譲マンション編～

2021-02-04T00:00:00+09:00

休日明けの木曜日。

ご予約いただいている購入者H様とご友人をお連れして、横須賀市池田町の某マンションにお連れしました。

決済前の採寸とリフォーム会社との打ち合わせのため。

余談ですが、昨日の休日は、久々に横浜ベイサイドマリーナへ夫婦で繰り出しました。

少々太り気味の私、・・・目的は・・・買うものがあれば買い物、マリーナのボードウォークを歩きダイエット、夫婦でのんびりすること。

２時間程度でも時を忘れますよ。

昼食は、カロリー控えめの「フォー」を食べましたが・・・

体重が増えていた・・・

低カロリーとおもったフォーは、具沢山だったので計算違いでした（笑）。

１万歩は３５０キロカロリーを消費なので、歩いた分、晩酌をしてしましいました（笑）

話は戻りますが、引渡し前につき、まだ売主様の名義、そのため今の所有者から鍵をお借りしての内見。

先月、売買契約を締結していますので鍵をお借りできました。

そろそろ、購入者のH様はお引越しの段取り。

今月には決済（売買代金全額を支払い登記する）を行ない、鍵を正式にいただきます。

お自宅の買い替えなので、できるだけ事前の準備は早ければ早いほど良いのです。

同席いただいたH様のお友達は、すごく明いかたで決断力のある方。

H様も心底頼っておりました。

お友達は、スピーディーに且つ性格にカーテンや部屋の採寸をしていました。プロ並みでした。

ちなみに、メジャー持参の私は、なんの役にも立てなく、ただ部屋を開けただけ（笑）・・・、て感じでした。

福家ホームの管理物件の修繕を全てお任せしているリフォーム会社のI社長にも同席していただきました。

目的はハウスクリーニングの打ち合わせ。

さすが、I社長です、一瞬でH様と友人と意気投合してくださった。

私も安心してお任せできます。

この採寸の時間、お客さまの夢、引っ越し後の暮らしなどを思いつつ、わくわくした気持ちになっていることが表情でわかりました。

本当にこの瞬間は嬉しいですね。

仲介業は、書類山積の時もあれば、法令順守、登記手続き、契約手続きなど、夕方以降目を凝らしながら頭が硬直（抜け毛が・・・）するくらいのデスクワーク。

その作業から比べれば、この採寸の時間は「新居の暮らしの夢」を感じられる素晴らしい時間なのです。

H様は逗子在住のN様のご紹介です。

N様が所有する久里浜の一戸建は賃貸に出していて、その管理をさせていただいております。

そして、外壁の塗り替え中なのですが、その仕事を同じI社長にお願いしています。

I社長にも感謝。

近隣の対応も素晴らしいのです。

今日の晴れた日、現地集合したI社長は、駅からここまでの高台を歩いてこられたようです。

あまり無理なさらずに！

それだったら、私と一緒に横浜ベイサイドマリーナを歩きましょう！

では、決済の準備に向けて進みます！

旧き良き時代を新たに継承～葉山堀内のタバコやさん「たねや」～

2021-01-29T00:00:00+09:00

昭和３８年に増築・・と記載されている建物の謄本をみた・・・。

葉山がまだ別荘が多いとき、国道１３４号線沿いには味のあるたばこやさんがあった。

「たねや」と称された。

今は空いた状態。

昭和３８年の増築であれば、その前から新築されたもので、相当の築年数であろう。

旧き良き時代に栄えたこの建物は、１階には店舗や土間、そして居室、手掘りの地下室・・・。

趣があります。

しかし、経年劣化には負けてしまった。

２９日の今日、この「たねや」さんを売買する契約を行ないました。

依頼者は「たねや」さん経営者の相続人です。

そして、はれて、購入の契約をもって継承することになる買主様は、葉山をこよなく愛する素晴らしい方。

ゆくゆくは、この建物は残念ながら解体されますが、脇にある「赤いポスト」は残す予定です。

このポストの名前も「たねや」なのです。

周辺の皆様にもかなり重宝されています。

この場所の地名は、三浦郡葉山町堀内字（あざ）葉山といいます。

もともと「葉山」らしいところだったのでしょう。

御用邸に向かうための国道も敷かれ、別荘も多く、自然も多かったあの頃。

「横須賀市逗子町」とよばれたころでも「三浦郡」としての別荘地。

この土地の脇の町道は、古くからありまして、森戸海岸方面へ抜け、そしてお寺につながります。

時代（とき）のながれ・・・、はかなくも、建物は老朽化してしまいます。

今回の購入者は、１５年くらい前に出会い、いまでもお付き合いしている方です。

「たねや」が呼んでくれたのであろう、こよなく葉山を愛する買主様を・・・。

この場所に、あらたな１ページが開こうとしています。楽しみです。

素晴らしいご縁をありがとうございました・・・「たねやさん」。～感謝！

老朽化した大きな建物を壊す費用が・・・～４００坪の敷地の活用とは～

2021-01-28T00:00:00+09:00

２８日の本日、晴れて、土地賃貸契約の締結ができました。

コンサルタント業務の一貫です。

足掛け３年でした・・・（笑）

土地は第三者所有の建物が建っている底地。

建物所有者は土地を賃借している借地権者とよばれます。

私は、土地の地主さんからの依頼でコンサルタント業務を請け負いました。

土地は４００坪近く。

老朽化した建物も４００坪・・・。

解体工事に３０００万円位かかるとのこと。

この広さでは、なかなか借地権の購入者もいないし、建物所有者は維持管理もできない。

ましてや、解体工事を行なう費用もない。

そのような中で、地主さんも困っていたようです。

土地の測量、相続登記、遺産分割、更新料、承諾料の交渉、借地権を継承する関係者の協議・・・、さまざまな３年間でした。

そこで白羽の矢が立ったのが建物所有者の深い知人である不動産業者K氏。

そのK氏は私も以前からの知人。

建物所有者とかかわりのある方がこの借地権を購入したいと。

この関係のなかでK氏が抜群に活動したのです。

K氏は建物の解体工事やこれからの新築建物の請負。

老朽化した建物解体費用＝借地権の売買金額に近い。

建物所有者の譲渡益はあまり出ないと思います。

その金額は不明ですが・・・。

このK氏が取扱う建物売買の深い縁は、私に依頼する地主にとっては二度とこない縁。

もちろん、有益であり、円満に譲渡承諾料や２０更新料、建て替え承諾料を検討しまして無事に合意。

合意をもとに、これから来る２０年間の土地賃貸借契約が新にはじまったのです。

老朽化した建物の一部は残すこともでき、いままで長年お住まいになっていた方も継続して住むことができます。

住むかどうかは別ですが。。。（笑）

コンサルタント業壽は、やりがいのある仕事です。

地主さんの笑顔を見ることもできました。

これからまた別件で、地主さんが所有している更地の活用を提案する予定となっています。

国有地があって、この立会が半年もかかった・・・、もうそろそろでしょうか、貸地として募集するかも・・・、２００坪。

乞うご期待。

誰の所有でもない「青地」に接する近年の取引について～横須賀市芦名編～

2021-01-26T00:00:00+09:00

長年お世話になっているオーナーＮ様からのご依頼。

横須賀市芦名の一戸建ての販売！

立地ですが、相模湾に面する海岸沿い。

海沿いですが、数年前に山を切通しをして造られた新しい幹線道のおかげで、ＪＲ衣笠駅や横浜横須賀道路横須賀インターにも車で１５分程度でいけます。

今回の物件は、アットホーム社と弊社のネット広告に掲載しています。

今の時代でしょうね、東京、川崎から内見にお越しになる方が多くございます。

今回の芦名の一戸建が建つ敷地は４８坪。

脇の道路が狭いため、セットバックなどがあり、建築対象敷地面積は４１坪となります。

某大手メーカーによって平成６年に新築されて今に至っています。

安心と言えば安心です。

それ以外に広い道路にも面しています。

その道路は海岸に面しているのですが、所有者は農林水産省と横須賀市です。

幅員は６ｍ。車も楽々！

この物件の敷地は、個人の所有地一か所と横須賀市と国の計３点に隣接しています。

個人との敷地はすでに境界立ち合い証明書があり確定済みで安心。

今の時代ですかね・・・・、いろいろと質問が出ています。

その一つが、建築基準法と品確法にもとづき、新築の場合は、完了検査の義務化！

完了検査を受ける場合の境界線と建物の配置の距離の関係もあり、工務店さん側としては敷地の公的な確定がないと不安・・・。

今回の敷地は海側の国有地（青地）と接しています。

青地は、誰の所有でもありません。

国の所有です。

その窓口と管理は、財務省関東財務局です。

土地は、青地に接しているますが、Ｎ様の敷地のみが接していますので、Ｎ様の立ち合いのみで確定します。

反対にいえば、青地の境界確定の際、境界線の立ち合い証明の印鑑を押す人もＮ様のみ。

Ｎ様が印鑑を押さない限り青地は確定しない・・・、ということになります。

某大手ハウスメーカーが建てた時にも青地の確定はしていないのですが・・・。

ちなみに、青地の確定は、国が率先して行ってくれません。

青地に接している人が、自己所有地を測量をするときに、土地家屋調査士を経由して関東財務局に協議をもとめる作業となります。

場所によっては、測量と協議の結果、青地の上に大昔から家があったり、車庫があったりとか・・・。

先祖代々から生まれてきて初めて聞いた！「知らなかった～、住んでいる家の真下に青地があるなんて・・・。！」とうこともあります。

しかし、驚かなくても良いのです。

それが嫌な人では、確定を拒否する人もいます。

併せて、家の下に青地があることが判明しても、立ち退きはありません。

青地を確定して、その確定した測量図に押印した場合は、国に地代を支払うようになるでしょう。

今回、青地の確定を望む内見者がいることから、長年信頼している土地家屋調査士のＩ先生に調査を依頼しました。

すでに関東財務局と協議を始めてくれています。

本当に動きがはやくて、感謝のひとことです。

脇の狭い道は横須賀市と隣接し、平行に協議を行っていただいてます。

さすがプロ！

Ｉ先生に任せておけば安心！

これで、青地の場所も概ね確定できると思います。

平成２３年の東日本大震災のときにＮ様が購入して下さったこの物件。

その前の所有者から引き継いだ測量図や建築確認書もありますが、今の時代の要望にも応えることが仲介の仕事。

青地の確定はなされていないという内見者の意見をもとに、まとまるのであれば・・・と動いている次第です。

関東財務局の見解をきくことで、「さらなる安心」を手に入れることになりますね。

お世話になってるＮ様が、ここまで大切にしてきた今回の物件。

その価値をしっかりと守るためにも、そして、ご縁のある購入者の納得のためにも。

安心して承継できるようにすることは、購入者の利益となる・・・同時に、所有者の資産価値の確保でその利益にもなる。

それが、仲介と思います。

仲介に専念してよかった・・・、と思う気持ちは、依頼者の笑顔にもつながる・・・とおもって３３年。

これからも頑張ります。

最後に、海が目の前のこの不動産、なかなか出てこない立地。

良きご縁をいただけますように、日々活動してまいります。

Ｎ様ご夫妻、これからもどうぞ、宜しくお願い申し上げます。

マイホームの住み替え計画がスタートしました！～横浜市神奈川区某所～

2021-01-23T00:00:00+09:00

公私ともども、大変お世話になっている建築会社社長のN様の紹介でご縁ができた横浜のＴ様夫妻。

温和で明るく理想のご夫妻です。

不動産の打ち合わせのときは、かわいいお子様たちはご実家で頑張ってくれています。

家族みんなの仕事ですね。

今日、雪は降りませんでしたが、横浜の西口の喫茶店で、融資の件や今後の土地取得の件で打ち合わせをしてきました。

緊急事態宣言なので長時間は避けました。

しかし、横浜西口は人が多かった・・・、昼なのに窓ごしに見える居酒屋さんは人でいっぱいでした。

銀行担当者も同席してくださいました‥素晴らしい。

４人で密にならないように打合せ、そして、融資の本申し込み。

T夫妻は、以前からマイホームを所有してます。

そのため、現在も住宅ローンを返済中。

お住み替えの依頼をうけ、お気に召していただいた神奈川区の土地の契約したのが昨年７月頃。

土地を取得するためには、T夫妻の自宅売却が条件となりました。

そのことを、売主様（地主さま）はずっと待ってくださっていました。

ひとえに、地主さん側と交渉や調整をしてくれたTリバブルさんの担当者さんのおかげ。

本当に感謝。

（現在、川崎の中古戸建の決済予定の元付さんもＴリバブルさんで、なにかご縁を感じるな～。）

そして、一番は、ここまでの間、不安、これからの夢、家族の暮らし・・・などなど、いろいろと悩みと夢が錯そうしながら乗り越えてきたT夫妻の気力があって進むことができました！

本当にお疲れさまでした。（お子様も頑張りました～）

今月、Ｔ夫妻のマイホームの売買契約がなされました。この契約の日は、Ｔ夫妻の想い出ある出来事とマッチした日と同じだったそうです。

これもなにかのご縁なのでしょう。

だから、かならずや、これからは楽しく進むことができるでしょう！

Ｔ夫妻、そしてお子様たち！

本当に良かったですね！

これからも一緒に進んでいきましょう！

次は、楽しい建築の話になります。信頼できるＮ社長にお任せしましょうね！

底地を購入するには・・・コンサルタント業務の開始～横浜市戸塚区・駅徒歩圏～

2021-01-22T00:00:00+09:00

横浜市戸塚区・・・。

近年、駅ビルはもとより、周辺はマンションや商業施設が盛んに建築されてきている場所。

お世話になっているS先生の大切なお客さまるT様との業務委託仕事。

昨日、その依頼の連絡がありました。

T様は、今回の戸塚区の土地の所有者。

登記簿は４５坪なのですが、測ると９０坪はありそうです。

土地の上には、第三者所有の建物があります。もちろん登記もされています。

そのため、T様は地代をいただいていますので、民法の「賃借権（借地権）」が存在する土地ということです。

いわゆる、借地権が設定されている土地。

発展してきているこの戸塚区の土地の価格調査が第一のポイントです。

更地であれば、買い手も多く、有利に売却ができるのでそこそこの金額が付きます。

しかし、借地権設定の土地なので、建物所有者が立ち退かないと更地にはできない。

さて、借地権者（借地権設定者で建物所有者でここではＴＫ様）に訪問することになりました。

一般的にはＴＫ様は借地権付建物の所有者と言われます。

ＴＫ様は、このまま土地を借り続けてもいいのですが、土地を借りたままで、資産価値としては今一つ。

土地所有者のＴ様のことを「底地権者」とここでは書きましょう。

底地権者であるＴ様は、土地を売りたいとしても、相手方はＴＫ様しかいません。

仮に、投資家に借地権設定地の底地を譲渡するにしても、おそらく足元をみられるでしょう。

このように、同じ場所に権利が２つ存在する事案、そして、それぞれが相反する権利。でもある。

しかし、お互いに一致団結すれば、それぞれが有益になるメリットがあります。

不動産を持つことは将来の資産形成です。そして自己資本を多くしていく。

そのため、買えるときには買ったほうがよい。

買いたくても売り手がいないと買えません。

底地権者が底地を売りたくなったら、そのタイミングでＴＫ様は購入できるのです。

ＴＫ様が買いたいと思たっときは、底地権者のＴ様は売却できるので。

簡単なことなのです。

価格・・・よりも、気持ちとタイミングなのです。

売買代金の協議で決裂すれば、お互いの資産（借地権付建物と底地）は必ずや、目減りするでしょう。

そして、その後においても子孫の代まで何もできないでしょう。

いいかえれば、底地を売却するＴ様と、購入するＴＫ様は、それぞれベストな資産を手に入れるべきなのです。

底地をある程度の評価でＴＫ様が購入すれば、Ｔ様は「現金」という資産が得られます。

ＴＫ様においては底地を取得することで、土地付建物（更地でも売却できる）というベストな資産を作れます。

「Ｏ（ゼロ）」か「１００」なのです。

今回のコンサルタント業務ですが、土地の確定測量、地積更生、近隣の挨拶、査定、交渉、今後の活用など、各当事者と円満に進めて参ります。

大切なのは、お互いの話をよく聞くことだと思っています。

そして、公平に行うこと。相反する権利が存在するために、大切なのは公平性なのです。

そうすれば、各当事者は有益になれます。

地主Ｔ様の思いをＴＫ様にお話しすることがます第一ですが、血の通った仕事をしていきたいと思います。

これからも宜しくお願い申し上げます。

これから形を変えて、新たに販売予定～　葉山町堀内の土地～

2021-01-14T00:00:00+09:00

今年にはいりました、素晴らしい天気が続いています。

仕事初め以降の１月９日に、今年最初の「初」案内をしてまいりました。

横須賀市芦名という場所で、海が目の前の物件。＊アットホーム社の横須賀市芦名１丁目３６９０万円で公開中＊

現地の鍵を開けるや否や、その一昨日の台風並みの風のため、室内のサッシ廻りに砂が入っていました・・・。

海目の前のデメリットではありますが、景色は最高なのでしかたないよ・・、とお客様もおしゃってくっれました。

もちろん、ご案内終了後に、水拭きと掃除をおこなってきました（笑）。

その後、これから売却する予定の葉山町堀内の土地へ行こうと、葉山の「長者ヶ崎」をとおりました。

素晴らしい絶景を見ることができました。

寒い時期ならではの通り抜ける景観。

葉山はこれだから最高なのです。

ちなみに、我が家のデッキからも抜ける景観が望めます。葉山の長者ヶ崎にはまけますが・・・涙。

今回の売却予定の土地は、葉山でも山側にはなりますが、店舗向き。

住宅としてももちろんお勧め。

土地の広さは約６１坪。

駐車場の解約も終了し、更地として販売します。

販売時期としては今週末位でしょうか。

お手ごろの価格になろうかと思います。

葉山町限定で土地探しをしているお客様がいますので、念のため「京急逗子・葉山駅」から堀内まで歩いてみました。

体重減量を行なう目標もありましたので・・・。

逗子・葉山駅から今回の土地までは徒歩で２５分でした。

平坦で負担もなく、歩いている途中にもお店があり、快適でした。

自転車なら約８分くらいでしょうか。

即建築できる土地なので、人気はでるとおもいます。

数名の土地探しをされている.登録済みのお客様がいますので、さっそくに、専任媒介契約をいただき次第、事前ご案内をしていこうと思います。

今年も素晴らしいご縁をいただけますよう、誠心誠意対応してまいります！

これからどうなるか！不動産市場～コロナ緊急事態宣言発令！～

2021-01-08T00:00:00+09:00

コロナ禍・・・感染者増加により、１月８日に「緊急事態宣言」が発出されました。

多くの飲食店関係に制限が課せられ、それに伴って、仕入れ先や問屋さん、テナント関係者など、その他の皆様にも影響することが危惧されます。

飲食店経営者への給付はあっても、仕入れ先などの関連の業者さんには給付がありません。

一次被害では救済できても、二次被害に対してはなにもない・・・、そのような声も多く聞こえてきています。

不動産市場においては、「衣」「食」「住」の三本柱のうちのひとつが「住」です。

人の生活にとって「住」≒「暮らし」≒「よりよく生きる」という感覚と思います。

不動産売買においては、これからは、売却物件が増えると思われます。

そして、購入者においては、働く業種によって、生活設計や暮らし方、あとは、拠点となる場所はどこか・・・という選択肢が増えてきます。

弊社においては、首都圏まで１時間圏内の通勤が条件・・・のお客様が、これからは、１時間以上でも可能！というかたもいらっしゃいます。

首都圏集中型の企業は、店舗面積を減らしてきています。

自宅でのテレワークを推奨しているからなのです。

コロナが収束しても、その形態を変えないと思うという企業も多くなってきています。

新築住宅においては、すでにテレワーク仕様の間取りへの変化も出てきています。

個人的には、将来において、住宅減税や固定資産税にもテレワークにより変化が出てくるのでは…と感じます。

私の経験則での話を少しばかり・・・。

昭和６１年にバブル経済。

神奈川県逗子市では、１坪１００万円の土地が１週間後には１２０万円での転売。そして１か月後にまたまた転売・・・。

最後は坪単価４００万円。

ちなみに、東京はすでにバブル。

東京を高ねで売却し、安い逗子を買っても、税金が緩和されていた時代。

そのため逗子もバブルになりました。

人があつまりました。

今でいう、移住の一つだったのです。

その後、政府が、重課（超短期譲渡の高税率）、価格を制限する国土法を発出し、バブルが崩壊、金融破綻。

バブル価格の４分の１の価格が平成３０年頃の価格です。

景気が回復してきた矢先に平成７年の阪神淡路大震災。

その後は、耐震の強化で建築基準法が改正されました。

人は不思議です・・・、反対に、建築偽造問題での逮捕者が出て、川崎などのマンションの建替え問題・・・。

景気は下火に。

その後、景気回復と思いきや、リーマンショック、そのあとの東日本大震災。

平成２４年以降に景気は上向きになり、平成３１年にはオリンピックの話題も多くなりました。

好景気だ！・・・

という矢先に・・・、今回の世界中に拡散された新型コロナ・・・。

時代は巡ります。

「不動産市場」は、時々に、価格が下がったり上がったり、…地域が良くなったり悪くなったり・・・。

確実にいえるのは、その時代の中でも、売り手と買い手がかならず存在しており、需給の割合が変化するだけ。

常に、不動産市場は成り立っています。

このコロナ禍においても市場は成り立つはずです。

購入する方の生活設計が柱となり、それを根幹として、購入先の選択肢が出てくるでしょう。

その中で、よりよい暮らしを求めるために、場所を確定する。

自然を求めたり、自給自足をしたり。

テレワークならできますよね。

少子高齢化が続き、子どもたちは既にマイホームを持ち、生活設計を確立していますので、実家に住む親御さんの相続物件は第三者に売却されることが多くなるでしょう。

そして、その場所には、テレワーク生活を主とする新たな購入者家族が暮らすことになるでしょう。

このコロナ禍においては、あまり不動産のことはお悩みにならないでください。

不安は持たないこと！

ストレスは、身体を悪くします・・・。

その時代のなかで、家族にとって、また、自らのワークバランスにおいて、一番ベストな選択をすればよいのです。

将来の値上がりという「資産価値」・・・のみでの判断は禁物だと思います。

いくら土地の価値があがったとしても、日々の暮らしの価値が上がらないと後悔します。

生きてきた時間は取り戻せません。

育ってきたお子様の時間も戻れません。

お金は墓場まで持っていけませんし・・・。

いま一度、総合的に見直していきましょう。

家族で「マイホームが欲しい！」と盛り上がったときは、ますは、これからの生活設計や企業スタイルとを照らし合わせてください。

３６５日のなかで、より長く、より充実した暮らしがどのくらいできるかを皆で考えることが一番の得策だと思います。

このコロナ禍での不動産市場の悩み・・・ということは否めませんが、「これから来る生活設計がすばらしくなる不動産」という考え方になり、すこしでも前向きに検討されることを望みます。

では、今年もどうぞ、宜しくお願い申し上げます。

今年一年を振り返って～コロナ渦での過ごしかた～

2020-12-25T00:00:00+09:00

令和２年１月の初め、「新型コロナウィルス」の報道が拡がった記憶は鮮明です。

３月までは、あまり深くは感じていなかった。

学校関係の行事の打ち合わせ、そして、不動産の協会における年間行事の打ち合わせなど、関係者は通常通りおこなっていた・・・。

新年度に入り、夢もって、さぁ！実行だ！・・・と、思った矢先に発出された「緊急事態宣言」・・・。

この日を境に、日本の生活スタイルが変わりました。

その後は、学校行事が取りやめとなり、不動産の協会で行う会議や行事の取りやめの決定が続出。

不動産業の経営を行っていくにあたり、今後どうなってくのか・・・。

不安と未知との遭遇でした。

コロナ渦でも、その時代を肯定し、日本中のみんなは、仕事や生活をおくられたことでしょう。

しかし、リストラや雇止め、深夜営業の中止など、どこに悔しさをぶつけてよいかわからない方も少なくなかったのではないでしょうか。

政府は、夏ごろにコロナの収束が近づいたことで、経済立て直しのための「ＧＯＴＯキャンペーン」を実行しました。

人々が動き出し、経済の再稼働を感じ始めた矢先に「コロナ第３波」・・・。

１２月は今年最悪の感染者数・・・。

日本中に暮らすみんなは、同様にこの時代を生きている。

その中で、思い違いや心得違い、様々な思いがあったことでしょう。

気持ちが明るくなれば暗くなることもある。

福家ホームを経営する私は、家族、そして我が社に対して仲介を依頼してくださったお客様のおかげでこの一年を乗り切れました。

本当におかげさまです。

楽あれば苦あり、苦あれば楽あり・・・。

私の好きな言葉は「七転び八起き」。

勝負は時の運。

最後に勝てば「優勝」という名誉をもらえるのがスポーツ界。

不動産の仕事は、契約があれば契約できないときもある。

契約したときは、その縁が時の運・・・。

それは、当事の者皆さまが決断されたことで結ばれた縁なのです。

反対に契約できないときは、その縁がない・・・というよりは、時期尚早・・・として思うようにしています。

「焦らず急ぐ」という想いで過ごしてきた一年。

その行動をみて、「あまり急いで考えない」で…とアドバイスをしてくださった方もいました。

本当に感謝です。

いろいろと発見できたこのコロナ渦の一年でした。

日本中の皆さまも同様なのではないでしょうか。

子どもたちは行事や運動会が制限され、二度とこないその学年の時が過ぎた・・・残念であったでしょう。

だけど、その中でも、屈託のない笑顔をだしている子どもたち・・・。

笑顔を絶やさず、自然とその時代のなかで、さらなる深い友情が生まれたのではないでしょうか。

「絆」が深くなった人は増えたはずです。

だれも体験したことのない「コロナ禍の一年」が終わろうとしてます。

Ｚoom会議やリモートワーク、ソーシャルディスタンスやマスク装着など、新たな様式が定着してきました。

朝の来ない夜はありません。

個人的には、長崎に暮らす「母の死」・・・。

コロナ渦で話ができず、天国に旅立った母・・・。

耐え難い悲しみ・・・。もっと話をしたかった・・・。

その中で、母を送るとき、わたしの家族や妹夫婦、甥や姪、みんなが一つの時間を過ごし、ひとつの思いで最愛の母を送ることができた。

その瞬間、母の偉大さと優しさを痛感した。

遺族が一つとなれたことは、母の願いだったのでしょう。

そして、新たな令和３年がきます。

丑年です。

丑年の人の特徴は、頭の回転が良く、面倒見の良い人が多いそうです。

天狗にならず、努力を惜しまず、コツコツと進む人が丑年の人のようです(笑)。

新たな新年を迎えるにあたり、コロナ渦は続きますが、この天敵のウィルスは避けても、「人」は避けない！こと。

だれも感染したくないのです。

それぞれが感染防止を徹底しましょう。

「心は蜜」にしましょう！・・・身体が離れているなら、心だけは近づけましょう！

「人を想う心」を、さらに強く持つ令和３年でいきたいと思います。

販売図面と実際に現地を内覧する感覚の違いとは～ルネ北久里浜成約編～

2020-12-22T00:00:00+09:00

本日、ルネ北久里浜という分譲マンションの契約を締結いたしました。

買主H様は、相本が定まって、年越し前にホッとしてお帰りになりました。

ご同席いただいた売主K様と、その元付さんのUホームのN氏。

Ｎ氏とは今年２回目の取引！

ご縁があるのですね。

買主H様は、当初から、「日当たり」、「駅近」、「ペット飼育」が物件探しの条件でした。

このルネ北久里浜は、京急北久里浜駅の東側の山の上に建っているマンションで、駅裏から５階建以上の山のうえまでエレベーターを利用して到達します。

駅までわずか徒歩３分！

これもクリアー。

H様は、今回のルネ北久里浜の販売図面を提供した後に悩まれたそうです。

販売図面では判断がつきにくいですよね。

実際にこの場所にも行ったこともありません。

ようやく、連絡がありました・・・・、「見るだけ見てみようかな～」と

そんな感覚だったようです。

実際に現地に行きました。
なんと、別世界！

マンションのお部屋に入れば、そこからは明るい陽射しと透けたバルコニーから抜ける開放的な景色！

もちろん、南側バルコニーなので、日当たりも申し分がない。

ペット飼育は、管理人室にＨさんと同行し、これから飼育するワンちゃんの写真（体長をはかるメジャーの写真付き）を持参してヒアリングを受けました。

お部屋から棟内へのエレベーターも近くに位置し、オートロックでセキュリティーも抜群。

マンションの敷地から北久里浜駅裏の道までも、あっという間にエレベーターでおりればそこにはホームが見えます。

現地ご案内の時点で、H様は、一瞬でお気に召していただき、ご家族もその後来てくださり、その場で購入の決断。

その決断の甲斐あって、数件の申込の中から優先的に本日契約をすることができました。

販売図面をみながら現地に行くか行かないか・・・、を迷っていたら、おそらく先を越されていたでしょう。

H様の連絡で「見てみるだけでも・・・」という行動が功を奏した結果となりました。

このコロナ禍の時代、良い物件は多くの方々も「良い物件」と感じるはずです。

良い物件は、販売図面のみで悩むのはもったいないのです。

素晴らしいチャンスが逃げてしまいます。

現地に行っても、見て気に入らなければ、その場で断ればいいのです。

まずは行動あるのみですね！

H様、本日は、ご契約、おめでとうございました！

長崎から戻ってきました！本日はオーナーチェンジマンションの決済～六浦台団地編～

2020-12-21T00:00:00+09:00

一昨日から、九州にいき、母の四十九日を終えましてしっかりと見送ることができました。

我が家族もこの土日の二日間の間ともにいてくれました、ほんと感謝です。

家族で昨晩は遅く神奈川に到着。

即床につきまして、アッというま朝がきて本日の決済！

いざ鶴見へ！

この法事の間も、この決済の当事者の皆様の変更やトラブル、延期もなく、この日を迎えることができたのでもお客様への感謝でいっぱいでした。

今日の決済は、お世話になっているオーナーＴ様のマンションを買主へ引渡す決済です。

鶴見駅近くの銀行にいざ出陣しました！

ちなみに、今回のマンションは、「オーナーチェンジ」といわれ、入居者はそのまま賃貸契約継続のままで、新所有者へ引き渡される取引。

買主のＳ様とは、ＷＥＢ広告でご縁ができた方。

取引まえからのやり取りで感じたのは、如才なく、経験も豊富でしっかりとされた個人オーナー。

お人柄もすばらしく、段取りも素晴らしかった。感謝。

決済当日、オーナーＴ様ですが、決済場所に４０分前に到着してました。（ちなみに私は３０分前）
もっと早い買主Ｓ様は、その前に銀行にきていました（笑）。

融資の実行もあっというまに行われまして、１１時からスタートの決済が１１時３０分には完結。

買主様も売主様も、必要な現金については、事前に袋詰めにされて出席されていたので、振込は売買代金のみ！

袋詰めにされた現金を司法書士の先生のＯＫ出たとたんに渡し合い。
なんと見本にできるような決済だったのでしょう。

これはひとえに、当事者が当事者を思い気持ちの表れなのです。

決済終了後、買主様は新賃貸人（新大家さん）となりますので、この部屋を以前から管理している会社にお連れしました。

管理委託契約の締結も見届けることができました。

オーナーチェンジの場合は、所有者はかわるけど、入居者（賃借人）は変らない。

賃借人にとってみれば「出ていかないといけないのかな・・・」などの不安がでてきます。

新オーナーのＳ様は、従前の条件のままでよいということで、しかも、賃貸借契約も同様に長く継続できれば・・・という願望。

願ったりかなったり。

アットホームな管理会社の社長Eさんとの面談もおわり、しっかりと引継ぎを行なうことができました。

今回のご縁は、管理会社E社長の紹介でうまれた売買。

売却したい売主Ｔ様の紹介をいただき、自ら買主も探すことができたことで、すべてが結果オーライ。

「売主様の目標達成」、「買主様の目標達成」、「紹介をいただいた管理会社はそのまま継続」、そして私は「売買の成就」。

全てにおいて素晴らしい決済となりました。

母をしっかりおくったことで、天国から見守ってくれたのだなぁ～と感じた一日でした。

感謝、感謝、感謝・・・・。

不動産の価格を知りたい・・・～査定書と簡易査定書のちがいとは～

2020-12-17T00:00:00+09:00

不動産の価格がいくらなんだろう？・・・。

そのような相談は日常的にございます。

不動産は大切な財産でもあり、将来のことを考えれば、知っておきたい！ということになるでしょう。

査定には「正式な査定」と「簡易査定」があります。

不動産は奥深いものでもあり、法令や権利、インフラの状況により価格に格差がでます。

その内容を調査しないで、机上作成で査定書を作成することを「簡易査定」や「机上査定」とよばれています。

福家ホーム㈱は、机上査定や簡易査定のときでも、一連の法令調査、権利関係を調査しています。

無料査定・・・とよばれているのは、机上査定や簡易査定のことで、なんの調査もしていないので、気を付けましょう！

なぜなら、不動産調査は査定の要。

法務局での権利調査、接道、私道や公道、市役所ではインフラの台帳書類、道路査定図、建築確認の有無・・・など。

とうぜんに、そのエビデンスを取得するため費用がかかります。

調査に一日、書類作成に１日としても時間はかかります。

もちろん、ご売却の前提での話となりますが・・・。

ざっと計算しても、査定書作成費等は実費もいれれば３万円はいくでしょうね・・・。ふつうは。

売却をしない場合などは、簡易査定や机上査定となります。

これは、依頼する方も「そこまで詳しくは・・・無料でお願いします・・・。」というざっくりの金額を知りたいという場合もありますので、これもありです。

こんなときでも、福家ホーム㈱は、現地目視、採寸、擁壁、道路関係のリスクや対応のことを、経験則で概ねわかります。

そのため、概ねの金額もでます。

私は、認定不動産コンサルティングマスターもあり、いい加減なことはできません。

机上査定でも、真剣勝負！

机上査定の場合、「不動産推進流通センター」による不動産価格査定マニュアルに準じて査定書を発行します。

これで、大切な資産の金額わかります。これは無料！

一番気を付けないといけないので、災害関係。

土砂災害特別警戒区域に該当する物件は、擁壁工事やＲＣ建築物に限るなどの規制もり、査定額は低くなります。

道路においても、４ｍ未満の道路幅員に接している敷地は、「セットバック」で道路提供しないといけません。

そして、段差があれば、その部分を削ったりしないといけないので、擁壁やり替え工事も査定に鑑みることとなります。

一般的に、Ａ４紙ペラ１枚の査定書は、あまり役に立たないのです。

あとからこんなはずではなかったのに・・・、となります。

しっかりと法令にしたがって作成するべきでしょうね。

これから久里浜中古一戸建ての査定、平作の豪邸の査定があります！

いずれも住み替えなので、真剣勝負の査定で参ります！

マンションの調査方法・・補足～ルネ北久里浜編～

2020-12-14T00:00:00+09:00

ルネ北久里浜・・・。

京急久里浜線「北久里浜駅」至近の高台のマンション。

このマンションは平成２２年に総合地所さんが分譲。

東日本大震災の数か月前。

北久里浜駅から徒歩３分でいける好立地。

しかし高台・・・駅から敷地までの高さは、建築物の５階分くらいは昇るのでしょうか・・・。

そのため、駅からトンネルを経て２機のエレベーターまでいき、いっきに山の上まで瞬時に昇ります。

瞬時・・・、これは、昇降機の工作物台帳記載に昇降機のスピードが記載されています。

マンション内のエレベーターより格段速い速度のようです。

オートロック、防犯、トンネル、セキュリティーも抜群。

高台の敷地内に、４棟のマンションが建築されているのですが・・・。

当然、道路がないと建築できませんね。

その前に・・・。

建築物や工作物を建築する前には「建築確認」という申請を出します。

その後、建築図面通りに建築が完了したら、検査を受けて完了となります。

しかし、平成２２年前には、高台の山を切り崩して建築するたたき台が必要。

大規模な面積のある土地を開発する工事になります。

これを一般的に「開発行為」とよばれます。

「開発行為」に基づく申請と許可、あわせて「宅地造成等規制法」に基づく許可を受けてからの工事になりますね。

そのことを裏打ちするために、本日、横須賀市役所内にある建築指導課、都市計画課、開発指導課にうかがいまして一連の調査を行ってきました。

開発指導課では、建築する前に土地造成や道路計画が明確になる「開発登録簿」という書類をうけとることができます。

その図面に、マンション４棟の建築計画、駅付近から往来できるエレベーターの経路図面やマンションへの計画道路予定などが記載しています。

この図面は、一般のかたにも一目瞭然で分かり易いので、是非とも取得していただきたい図面です。

開発工事が終わって工事完了検査が無事に取得できたら、次は「建築確認」の手続き。

建築確認の内容は、建築指導課にいき、「建築計画概要書」や「建築確認等台帳記載証明書」を取得すれば一目瞭然です。

さて、今回のポイントは・・・

山に登る２機のエレベーターの許可があるかどうか、そして、完了検査をうけているか・・・。

今日の調査のポイントです。

エレベーターはいっぱんてきに昇降機とよばれ、「工作物」となります。

工作物も、建築物と同様に、工事を行なうまえに建築確認の許可をうけなければなりません。

そして、工事完了後も完了検査を取得しなければなりません。

そのエビデンスを取得するために、横須賀市役所の建築許認可のかかりにいきました。

しかし、一般に閲覧できるところに、その昇降機の許可資料がみあたりませんでした。

一般にみることができる閲覧システム・・・、かかりの窓口にあります。

その場所に、今回の昇降機の工作物申請が見当たらなかったので、深く深く掘り下げるため、担当者に確認することになったのです。

結果的には・・・・、

一般的にはみることができない奥座敷のPCから、担当者さんがそのデーターを出しくださいました。

あわせて、工作物の完了検査の証明を出してもらいました。

まずは一安心。

このエレベーター「ルネ北久里浜」の資産価値を高めているのですからね！

今回の高台のマンション。

見晴らしがよければ高台になる、おのずと傾斜地もある。

その急傾斜地や土砂災害でも耐えきれるように工事をしていることがポイントですね。完了検査もうけているので！

今回のルネ北久里浜は、全て許可をうけており最終検査も取得しているので、まずはひと安心。

駅とマンションの往来の肝である２機の昇降機も大丈夫でした!

元付の担当者Nさんとは、今年２件目の契約予定となります。

そのご縁を感じます。

購入者のH様へは、しっかりと安心していただけるように、引き続きサポートしてまいります。

山の上の分譲地なのに駅徒歩３分～ルネ北久里浜・ご案内編～

2020-12-11T00:00:00+09:00

本日、横須賀在住のH様と一緒に、ルネ北久里浜という分譲マンションに行きました。

H様は、駅徒歩１０分以内で駅までに階段がないとこ、そして日当たりが良い部屋、大切な家族でああるペットが飼育できること！

この条件の中で探しています。

今日は、Hさまのお友達もご一緒してくださいました。

ありがとうございました。

日当たりの良いお部屋でした。

空室なので、楽しいひと時でもあり、３０分ばかりでしたがアッという間の内覧でした。

横須賀市池田町・・・、この地区は、高台の分譲地。京急がつくった団地とか・・・。

数百世帯の戸建てがある分譲地、そしてその突端に、長谷工さんが施工し、総合地所さんが分譲したこのマンション。

北久里浜駅まで徒歩３分

２機のエレベーターを利用して、駅から高台まで往来できます。

横須賀市の土地も一部利用しているようです。

基本的には、エレベーターのメンテナンスは長谷工さん。

そして、もともと暮らしている数百世帯の戸建てのみなさんも、４０年位経っていますので、高齢化がすすみ、どうしよう・・・というタイミングに、このエレベーターができた！

渡りに船、その一戸建ての皆さんも有償で利用できることで重宝されているようです。

当然、若い方は、ショートカットの階段をつかってわずか７分程度で駅までGO。

高齢者のかたは、エレベーターが停まれば、残念ながらタクシーでの行き来となります。

マンションの選択方法・・・、それは、駅までの距離。所謂「要（かなめ）」でしょう。

距離は、将来の資産価値を左右します。

駅徒歩１５分、しかし上り坂で約１２００mの距離の立地だったとすれば・・・。

その距離を毎日歩くのは苦痛。

バス停１分、バスで駅まで５分！というアクセスのほうが良いという方も多くいらっしゃいます。

今回のルネ北久里浜。

徒歩３分の距離。すごく魅力です。

眺望もよく、２０２世帯のビッグコミュニティーにつき、活気もあります。

コンビニにいきたい・・・、となれば、この２機のエレベーターを使って駅の裏まで即到着！

こんな感じの毎日に慣れてくると、徒歩１５分はNG・・・となるかも。

昨日と今日で、すでに３組の内覧があったということです。（元付さんより聴取）

早く売れてしまう予感がします・・・。

他で売れてしまうのも、売れていないことも、これはご縁です。

結論を急ぐことは良くない・・・といわれます。

しかし、「良い物件≒検討者が多い物件」・・・なので、検討している時間が限られます。

祈るのみです！

H様、お待ちしてます！

本日より入居可能となったワンオーナーの注文住宅の撮影をしてきました～横須賀市吉井　湘南山手～

2020-12-08T00:00:00+09:00

思えば２３年前です。

今回の売主様となるA様は、私から土地を購入していただき、注文建築を建てました。

そこからのA様との出会い、そして今２３年の時が経ちました。

そして、素晴らしいご依頼を今回いただくことになりました。

A様ご家族は、昨日この横須賀市吉井のマイホームから新天地へお引越しになりました。

今までも、数組の知人・友人を私に紹介して下ったA様。

その感謝の念は、一言では言いあらわせません。

A様ご家族は、お子様家族がいる場所にお引越しされました。

新たな素晴らしい人生を送ること、本当に素晴らしいことだと思います。

オーナーA様ご家族が、家族そして子供の様に愛情を注いで維持してきた今回のマイホーム。

その売却を、２３年後の私に託してくれたこと・・・、本当に身が引き締まる思いです。

この依頼のとき、「A様へ恩返しがしたい！」

素直にそう思ったのは鮮明に覚えてます。

A様の「子供」である今回のマイホームを、これからの素晴らしい買手様に繋ぐことが私の役目なのです。

そのために、A様からしかりとヒアリングをして、明確に買手様に説明することと思っています。

なにより、鍵を預かったことで、空室になっている状態をいつでも確認できる。

その良さをいつでも実感できるのです。

A様ご家族にとっては、子（マイホーム）離れをした感じなので、寂しくなる気持ちはお察しします。

そのためには、北久里浜に会社をもつ私が、しっかりと行き来をして、A様にその状況をおお伝えすること、そして、しかりとアピールすることで、A様家族の寂しい気持ちが少しでも緩和されるのではないでしょうか。

これから来るであろう買手様とのご縁。

このご縁を見つけるためには・・・・

「念ずれば、かならず花開く！」であろうと思います。

A様とのお付き合い、経過してきた２３年が、自然とその「念ずる」という思いが自然とでてきた自分がいます。

よしっ！

頑張ろう！という気持ちになります。

引き続き宜しくお願い申し上げます。

A様、新天地では、ゆっくりと素晴らしい暮らしをお送りくださいませ！

横須賀市芦名の別荘、２組のご案内！　横須賀市吉井注文住宅は空室予定で自由に内見可能！

2020-12-05T00:00:00+09:00

本日は寒かったですね～。

さすがにコートを着てしまいました。

今日の仕事で、朝と昼には、横須賀市芦名にある海目の前の別荘のご案内の立会でした。

とはいっても、他の不動産会社経由のお客様です。

一組目は設計関係やデザインをおこなっている？‥お客様のようです。

葉山で不動産業務をおこなっているSNH不動産。その担当者Y氏がお連れしてくれました。

Y氏は公認のコンサルティングマスターの資格ももち、明瞭な男性。

接客態度も素晴らしかった！さすがベテラン。

昼の立会は地元逗子の不動産会社であるTPT。

その会社のM氏がお連れしてきたお客様。

お客様の車はやはりベンツで・・・。

別荘を見に来られるかたは、「高級車でくるかたがほとんど！（笑）」

そんな印象です。

内見の結果は、残念ながら見送り。

目の前の景色が思った感じではなかったようです。

この周辺は、大楠漁港区域に指定されています。

マリンレジャーができそうな砂浜が目の前で、ヨットが停泊しているマリーナも至近距離なのですが。

漁港区域のため、東京からくるお客様がイメージする海とは少々違うようです。

建物も改装が必要なのでその費用をかけて、今後長く持つのかどうか・・・。

そのため、事前い売主N様のご配慮で、事前にインスペクション（建物状況調査）を行ないまして、「修補」が必要な部分も明確になりました。

あとは、建物を改装して再利用する希望のお客様なのか・・・、はたまた、土地として購入するかたなのか・・・。

今の時代、東京から移住を行なう方が多く、土地としての検討をされる方も多い。

「東京」に暮らす人の自宅は、１坪３００万円は下らない場所が多い。

やはり余裕があるのですね。引き続き活動していきますので、N様、期待してくださいね！

夕方は、２０年以上のお付き合いをしているA様のご自宅へ伺いました。

横須賀市吉井という場所。

京急線の久里浜駅がメインの場所。

オーナーA様は、明日お引越しを予定していますので室内は段ボールが多くありました。

お引越し後は、よき買主様が見つかりお引渡しするまで私が管理することになります。

そのため、１本だけ鍵をいただきました。

今日のこの時間、外の気温は低く、凍るような寒さでしたが、吉井の建物で引っ越し作業をしているA様ご夫妻と話をしていると温かくなりました！

お二人ともお人柄が温かく、笑顔が最高な方なのです。

寒さも吹っ飛びました（笑）。

どうぞ、お引越し、お気をつけて、ください。

そして、頑張ってください！

その後、帰りにすこし、久里浜駅周辺をフラっとしたい気分になりました。

きれいなイルミネーションが飾ってあり、クリスマスの時期なのだな～、と肌で感じることができました。

コロナ禍のこの時代、自粛も必要です。

しかし、行動は自粛しても、心の持ち方は自粛ではなく前向きに！

密のない状態で、かならず人とのコミュニケーションを多くとっていきましょう。

この時代、マスクは付けていても、コミュニケーションが助けてくれます。

年の暮れですが、皆様、気持ちは暖かくいきましょうね！

横須賀市大矢部テナントの成約いたしました。

2020-12-01T00:00:00+09:00

弊社で募集開始を行ない、わずか１か月半で、お客様が発生！

と、いいましても、レインズという不動産会社専用サイトに登録した情報を、東京の不動産会社経由でテナントさんに紹介されたという経緯。

「レインズ」は、売りたい方や貸したい方のために、不特定多数に情報を公開し、共同仲介をできるシステム。

なので早く見つかりました。

そしてこの日、無事に成約致しました。

担当は弊社女性の田中。

大家さんの娘さんとは、小さいときからの付き合いなのです。

大家さん自身はご高齢で、今回の依頼もほぼ娘三姉妹が動かれてのご縁となりました。

もともとは自動車販売用のテナント。

なので、天井高は５．７ｍ。

自動ドアはワイドオープン型なので、大型自動車も店舗内に入る・・・？

しかし、ワイドオープンにならない・・・。

神奈川ナブコさんに、修理を依頼しましたが、部品もなく交換しかない・・・、と。

ワイドオープン型の自動ドアを入れ替える工事費がでました・・・・

「３３０万円！」

しかし、今回のテナントさんは、ワイドオープンの自動ドア入りません。

そして、自動ドアでなくても良いというので、渡りに船でした。

基本的に、自動ドアは「設備」となり、メンテナンス費用は大家さん持ちとなります。

ご縁なのですね。

今回のテナントさんは、福祉関係のお客様。

これから内装工事を行い、来年３月にはオープンされる予定です！

横須賀がにぎわってくれることを祈っております。

テナントさん、頑張ってください！

そして、大家さん、本当にありがとうございました！

麻生区の一戸建ての成約～一回の目のご縁で速やかな契約の不思議～

2020-11-29T00:00:00+09:00

新百合丘の大手TKLVさんで本日契約をしてまいりました。

妻のお客様でした。

妻は、ご紹介により、大切なA様ご家族と縁ができました。

その後すみやかに物件収集。

３０物件のなかから選んだ今回の１件。

そしてその後A様と妻の最初ので出会い。

先週、妻とA様が麻生区の一戸建てに集合し、内見しました。

私は欠席・・・すみません。

オーナー様の素晴らし物件説明、そして元付担当N様の如才の無い素晴らしい接客。

妻のくったくのない対応と説明、裏表のないまっすぐな対応！

その場でA様ご家族の購入決断となりました。

その後は私が契約手続きのためバトンタッチをしました笑）

昨日はA様ご家族に新百合ヶ丘に酒豪していただき重要事項説明と契約の調印。

大安で素晴らしい日でしたので、この日は譲れませんでした（笑）

そして本日、売主様とTKLVさんで集合し、売主の調印と手付の交付。

無事に終了し、円満な契約ができました。

オーナー様は素晴らしく、お人柄も温和。

契約時の雰囲気も素晴らしいものでした。

1回目の出会い、1回目の案内、そして買主A様も一回目の物件内覧・・・そしてその週間後での契約。

意気投合といいますか、これは神がかり的な「ご縁」の一言。

このような契約に携わった私は、本当に気持ち良い空気と雰囲気のなかで手続きができました。感謝の一言。

オーナー様と元付業者さんN様のすばらしさはもちろんです。

そしてなにより、A様ご家族の素晴らしさと決断があっての今回のご縁。

本当に感謝します。

大切に維持管理してくださったオーナー様の想いを継承していくA様ご家族による今後の暮らしを、しっかりとサポートしたいと思います。

おめでとうございます！

あと、妻に感謝（笑）

インスペクターによる建物状況調査に入りました～横須賀市芦名、海目の前別荘編～

2020-11-26T00:00:00+09:00

横浜に住むオーナーN様の承諾をいただき！まして、本日、建物状況調査・・所謂、ホームインスペクション作業に立ち会ってきました。

さくら事務所さんのインスペクターさんが東京から来て作業開始。

３時間はかかりましたか・・・、詳細まで見てくださいした。

残念ながら、床下収納庫がなかったので、床下には潜れず、基礎の開口部からの写真撮影。

建物の傾きの調査や、塩害の調査、屋根裏調査・・・。

今回、オーナー様のご負担で行う理由は・・・。

別荘であるこの建物を再利用したいという方が検討しており、その希望。

前回、内見した時に、要所要所、改装が必要なところもある・・・これがきっかけ。

住宅診断士や技能登録者の目線で調査が一番。

今後は、調査結果、が別途写真付きで「報告書」として上がってきます。

それを待ちたいと思います。

今日の結果・・・・ざっくりといって、海の目の前なので、塩害は否めません。

風の強さもあり、外壁塗装のメンテ工事も間隔が短いと思います。

別荘ゆえに・・・、余裕のある方が維持管理してくものなのでしょうか・・・。

基礎のクラックがあったのですが建物の傾きには影響していなく、不等沈下でもないようです。

一般的に、基礎の通気口上部はコンクリート強度も弱いので、クラックが入る。

今後は塩を含んだ水が浸透すると鉄筋の錆が生じ、コンクリートが剥離するので、対処が必要とのこと。

玄関上部の屋根に水かたまり、以前だと思いますがその樋部分から水が浸透し、外壁の一部が膨らんでいる・・・。

これは今後改装がベスト。

サッシは塩害で開閉しずらい・・・、という部分が気になるところでした。

他は、経年変化や劣化もありますが、築年数相応と塩が多い海目の前の環境がゆえに今後のメンテナンスは必要。

今回の販売ですが、基本的には土地としての価格設定にしています。

近年、リモートワークが流行っています。

これからも、まちがいなく、生活様式や仕事様式はこのリモート環境は同様に続くでしょう。

のんびりと、別荘感覚で、自宅で仕事ができる環境。

50分おきに庭に出ての息抜き、家族のコミュニケーション。

息抜きに散歩やマリンレジャーなど。

人生は一度きり。

会社が許すのであれば（笑）・・・思い通りの生活・仕事方法を選択してもよいのでは（笑）

今回の建物状況調査を下かどうかの記録は、令和２年の４月からの法改正により、宅建業法の重要事項説明項目に入っております。

これさえあれば、メリットとデメリットが明確になり、購入する方も安心ですね。

よきご縁で結ばれることを祈っております！

戸塚区戸塚町の底地売買の調査～足をのばして川崎へ～

2020-11-23T00:00:00+09:00

本日は、地主T様より底地の売却のため事前調査に行きました。

戸塚駅もすごく栄えていて、大型施設も建設ラッシュ。

１００坪近い底地の売却。

相場を確認しながらも、道路幅や、地勢、周辺環境、インフラなどを目視。

概ね理解しました。

後は借地権付建物所有者との交渉となります。

一番は公平性を保つことなのです。

お互いに有益なことなので、誠心誠意対応していこうと思います。

戸塚区戸塚町については、早急に坪単価を算出します。

その後、測量開始となります。

今度は、当社の女性の田中が前日ご案内した川崎の物件で、購入の検討に入られたA様。

私も今後の資金繰りや契約書類のチェックもありますので、戸塚にきていた私は、そのまま市営地下鉄にのり川崎へ（笑）

市営地下鉄→小田急江ノ島線→小田急線→多摩線・・・現地。

結構ドアツードアで電車もいいものです。

五月台周辺の雰囲気は最高です。

夜中１時まで営業しているスーパーや、モスバーガー、医療施設も多く素晴らしかった。

一番は、街並みの良さとそこに住まう皆さんの人柄・・・これは女性の田中がいっていました。実際に話したらしい‥（笑）

駅から麻生区の物件までは素晴らしい街並みを見ながら、ほぼ平坦な道のりを快適に歩くことができました。

毎日の通勤や通学も、快適と思いました！

今日は12000歩以上も歩きました、心身ともに充実した一日でした。

依頼者T様、A様に貢献すべく、しっかりと仲介の仕事をやってまいります。

仲介営業担当によって、ご案内の仕方はさまざま・・・と実感した今日～富士山が見える横須賀市芦名別荘編～

2020-11-15T00:00:00+09:00

横須賀市芦名の売別荘の販売活動！

売主様から１０月に専任媒介の契約をいただいているため、活動しています。

私の立ち位置は、「元付」または「物元」とよばれる立場です。

先日、アットホームWEBとレインズに情報公開をしました。

瞬く間に、前日までに２組の案内予約が入りました。

案内予約をいれてくれたのは、仲介会社からの依頼です。

内見したいお客様とは、購入先を見つけているお客様ですね。

そのお客様をお連れしてくださる仲介業者の立ち位置を、業界用語では「客付け業者」とよばれています（笑）。

今回の客付け業者は・・・・

午前中予約の湘南のT社。

そして、夕日のきれいな夕暮れ時の内見予約の横浜のS社。

話は飛びますが、湘南のT社の担当者は、不動産仲介経験はあまり長くないといってました。

一昨日、そのT社の担当者から一本の電話がありました。

お客様を案内する前に、その前日に自分だけ先に建物を見たいので朝９時に鍵をあけてくれないでしょうか？

という内容のものでした。

三浦市在住の私です。

昨日は、朝６時に起床し、会社によりまして、掃除をして朝８時３０分には現場近く。

その向かっている最中に、T社の担当者からの一本の電話が・・・。

「これから〇〇（湘南地区です）を出ます！すみません、遅刻します・・・・」と。

結局、私はこの日のために、起床後３時間で芦名にきたにも関わらず、それから現場で６０分間も待ちぼうけ・・・。

いろいろと、それぞれの事情があるのでしょうが・・・「遅刻は人の命を削っている」ことなのですからね。いいすぎかな・・・（笑）。

ここまではまだまだ譲れます。

大人ですから（笑）

考えられないのは、本日のT社の午前中の対応なのです。

T社の担当がお連れしてくるお客様は、現場で待っている私自身にとっては初対面。

失礼の無いように、窓も開け、スリッパも買ってきて、20分前から芦名の現場で待っておりました。

T社の担当者の車がみえてきました。

お客様を乗せてつつ、現場に停車するやいなや・・・。

担当者が下りた瞬間、私になんと何と言ってきたとおもいますか？

担当者は曰く、「私、これから次に見る物件の内見の段取りをしないといけないので、こちらのお客様を田中さんで案内してくれませんか？」・・・と。

愕然・・・。

もちろん、お客様には失礼がないように、私が説明をご案内させていただきました。

お客様はどことなく不思議な感じがしたでしょうね・・・。

私が案内中においても、T社の担当者は一切建物に入ってきませんでした。

外で電話を掛けたりきったり・・・待ったり・・・。

根本は・・・、T社の担当者の大切なお客様なのですから、対応はしっかりとしないとね・・・。

今回の対応をみて思った「心得」とは・・・！

自ら担当するお客様は、心底、大切にしましょう！

本日の夕方にお客様をお連れしてくださったS社の担当者。

接客も、対応も、肌で感じるほどのベテランでした。

数名のご家族をお連れしておりました。

現場で鍵を開けて待っていた私に、担当者がさっそく物件に対する質問をしてくださいました。

このタイミングでのこの質問は、S社の担当者が、事前に物件のことをよく調べて、図面も熟読し、自ら不明な点をすでにピックアップしていたのです。

ベテランと感じたのはこの対応も然り！です。

私は、S社の担当者に回答をさしあげ、その場で、速やかに、担当者から直接自らのお客様へ如才なく（落ち度がなく）説明をしてくださいました。

素晴らしいと思いました！

これが、本来の仲介業の姿なのです。

お客様は、仲介業者を信頼して付いてきているのです。

大きい買い物なのです。大切な資産なのです。

このことを忘れてはいけません。

最後になりますが、S社の担当者と案内後も世間話をしつつ、今後の話もしつつ、自然と相通じるコミュニケーションができました。

検討の結果が楽しみです。

その間に、不思議と、タイミングよく、近くの方が来られて「建物の中を内見したいのですが？」と・・・！

さっそく、私直接の担当として、ご案内をすることができました。

そのお客様の家族と一緒に、まわりが暗くなるまでお付き合いさせていただきました。

ご家族皆様はお人柄もよく、将来の目標も初対面の私に教えてくださいました。

なんとか貢献したいと思います。

本日、計３組のご案内が入ったこの芦名の物件。

なにより一番は、このきっかけをつくってくださった大切な売主様であるN様夫妻。

そのN様夫妻の目的を成就することが私の真の仕事でもあります。

そのためには、内見する方の目的も一緒に達成することで、N様夫妻の目的も叶えられます！

仲介とはそういうものです！

最後に、本日、内見されたお客様すべてを、今後とも誠心誠意しっかりとフォローして、N様にとって有意義な話で進めていけるように活動します。

オーナーチェンジ物件を購入する秘訣とは～六浦台団地の早期契約編～

2020-11-12T00:00:00+09:00

販売する前には、宅建業法上「媒介契約」という文書の契約を締結します。

この契約をした日が今年の１０月１６日・・・。

その後、図面を作るのは２日間。

重要事項調査に係る報告書が必要なので、このマンションの管理会社に依頼し、発行していただく期間が３日間・・・。

概ね１０月下旬には公開できたなか・・・。

情報公開をしたのは、「アットホームウェブ」。

売出価格は３５０万円で、家賃は年間６９万円の収入。

しかし、築年数は４９年経過。

情報公開したのち、２日間、４組の問い合わせがありました。

電話対応業務に支障が出てきそうでしたので、一旦広告を取下げして、先約４組の対応をさせていただきました。

一組の方は、室内の内見をされました。

もちろん、部屋を借りている入居者の了解があってできたことです。

その検討期間中に、別の方が質問の電話とメールがありました。

検討者S様という方。

投資物件を数件所有されているようです。

そのS様の丁寧な電話対応には、私もびっくりいたしました。

こちらのほうが恐縮する位に丁寧な話し方でした。

瞬時に、温かい人柄のように感じました。

その後、S様は、速やかに、資金繰りの段取りをされ、その後、購入の意志表示（購入申込）をしてくださいました。

オーナーのT様に伺い、S様のことをしっかりと伝達してきました。

その後は、あっという間にとんとん拍子にすすみ、１１月１２日の本日、S様と売主T様が福家ホームにお越しくださり、めでたく契約となりました。

今回、早期に成約できたポイントとして・・・・・、

・築年数が古くても、投資する（購入する）金額が客観的に低額である。

・１０年も継続して入居者が平和に暮らしている。～住みやすいことの裏打ちです～

・５階建でエレベーターがないが、２階の角部屋でベスト。

・部屋を管理している地元の管理会社さんも長年の間、今の入居者と健全なお付き合い。～結構大事です～

・管理費や修繕積立金が毎月１７０００円引き落とされても、差引４８万円の年収なので表面利回りは１３％強とベスト。

・建物は古いが、土地は所有権、しかも広大で３３０００㎡、そしてなんといっても、今回のお部屋の土地の持分が２７０分の１。

計算上は３７坪の土地を購入するうようなもの。

上記の様な項目が重なったことが、早期に契約が出来た理由なのです。

（上記メリット以外にも、まだまだ湧き出てきますが、ここまでにしておきます（笑））

逆に、オーナーチェンジ物件でも、「売れない物件」・・・となるのは。

理由は簡単です。

「上記のメリットの項目」に一つも該当していない物件です。

平行に、価格設定（売出価格）の決め方もポイント。

その決め方は・・・・

周辺の空室住戸（買った方が住むことができる）の改装前の平均成約事例は５００万円。

リノベーションされたお部屋は1100万円で売り出しています。

今回の住戸は賃借人がいて買った方は住めませんので貸し続けるしかありませんね。

しかし、その賃借人が将来退去してしまうと空家になります。

考えられることは、退去後の改装費用。

マンションの場合、改装相場はフルリノベーションで３００万円～４００万円が相場。

フルに改装しても、金銭的なリスクは低いのです。

というか、現況でもそれなりに売却できます。

「投資金額の目減りが少ない」≒「リスクが少ない」

ということになります。

気を付けなければいけないのは、今回、早く売れたから、もっと高く売れるのでは・・？

という概念があった場合。

これは、大まちがい間違いとなります。

投資物件は「生もの」です。新鮮なうちで、かつ競争相手がいて、初めて早期に成約となります。

今回のように「売れた」≒「売出価格が合っていた」

という概念になります。

高く表示してしまうと、広告に掲載され続けている物件となりますので、日々毎日、情報がお客様の目に入ります。

そうすると、「生もの」ではなく、新鮮さがなくなりす。

その後は、売り出し価格の減額変更、はたまた、元の売り出し査定金額となるでしょう。

ちなみに、今回のオーナーチェンジ物件の査定をするときの方法は・・・。

「収益還元法」、「リノベーションの場合の成約予想」、「買取価格予想」、「現況の成約価格設定」、「過去１５年間の成約推移」・・・このようなデーターを集約し、オーナー様への査定結果を報告しました。

そして、早期に成約になった最大のポイントはといえば・・・

なんといっても、提案した査定価格に対して、オーナーのT様が、即決してくださったこと。

この決断力のすばらしさに尽きると思います。

T様の選択は正しかったと思います。

T様のご家族は、親族で家業を営んでいるご商売一家。

竹を割ったように、気っ風もよく、判断力がすばらしい方々。

このことが、早期の成約につながった最大の要因です。

そのことで、「人柄が最高な買主S様との縁」もできたのでしょうね。

売主様には物件のいままでの想い出があります。

人と人ですね。

今回、T様からS様に決済時以降引渡されても、入居者や賃貸管理会社が同様に継続されることで、T様の想い出がS様に継承されていくのでしょうね。

今日のご契約、本当におめでとうございました。

１１月７日から１１月１１日迄臨時休業をいただきました。～長崎の実母の旅立ち・・・～

2020-11-11T00:00:00+09:00

本日まで臨時休業をいただきました。

皆様にはご心配をおかけしまして、まことに申し訳ありませんでした。

今月７日の午後、会社から直接に九州は長崎にいきました。

突然の母の死、８０歳で実母が逝去しました・・・。

急遽、実家長崎に妹夫婦や子供たちもあつまりました。

仮通夜～御通夜～告別式～初七日～三日参りを無事に終えることができました。

本当にありがとうございました。

両親を亡くした私にとっては、心に穴が開いた感じもありました。

もっともっと話をしたかったという後悔の念があります。

この旅立ちを、身内みんなで送ることが出来ました。

旅立った母からの願い・・・それは、残された子供たちや孫たちと一致団結し、さらに仲良くしていくこと・・・、この一言だったそうです。妹から聴きました。

亡き母のおかげで、長崎にいる妹夫婦やその子供たちともたくさん話をすることができて、神奈川と長崎の距離が、グッと近くなりました。

最後まで見届けてくれた姪っ子、遠くから駆けつけてくれた甥っ子、一緒にずっといてくれた義弟。

そして、私の妻と子供。

本当にありがとう。

母もうれしかったことと思います。

１１月７日に亡き父のもとへ旅立った母に一言・・・・「ありがとうございました」。

追伸　１２月１８日から１２月２０日まで、法事のため臨時休業となります。

九州への出張、一泊二日・・・～タクシーでの不思議な縁～

2020-11-03T00:00:00+09:00

私は長崎県長崎市で生まれました。

１８歳まで長崎で育ちました。

その後、縁あり、防大に入校し横須賀にました。

いまは、不動産の道を進みながら神奈川県で３６年が経ちました。

昨日、急遽、長崎へ行くことになりました。

長崎の港には、三菱造船や観光地、鮮やかな山々やおいしいお店・・・、どことなく横須賀に近い。

１１月２日の午後に長崎に到着しました。

長崎新地のバスターミナルでタクシーを拾った。

２台目に乗れた・・・。

そのタクシーではいってこいで1時間程度の乗車を考えていたのですが。

結局、ほぼ３時間、そのタクシーを貸し切りし、いろいろと廻りました。

運転手は田口さん・・・、感じよく、私より６歳くらい年上かな。

なぜ、３時間ほど一緒に回りたいという気持ちになったのか・・・。

乗車すると会話が始まります。

運転手の田口さんと、久々の長崎弁で話を始めたとたんに、偶然の出来事が。

私が幼いときに過ごした従兄弟（今はいない・・）の同級生だった！。

もちろん、私の先祖の墓の場所も、実家の場所のことも知っていた。

不思議だな・・・・、さっきまで神奈川にいた私が、その日の午後に長崎にきて、親戚の同級生が運転するタクシーに乗りあわせるなんて・・。

不思議だ・・。

亡き父がめぐり合わせてくれたのかな。

この日は夜１１時まで長崎で過ごした。

夜は、大切な妹と会うことができた。

昔の想い出話や、これからのことも十分に話しあうことができた。

妹とは瞬時に昔に戻れる・・、やはり兄妹。

翌日になって、朝５時に目が覚めたので、早めにチェックアウトして3時間ほど歩き回った。

親父の生家や通学をした道、育った家への近道や幼稚園・・・。

友達といった繁華街や親父といった思案橋、母と行った中華街など・・・。想い出に浸った。

そこで、篭町というところに神社があった。

この出会いや、これからのことなどを想いつつ、参拝させていただいた。

その午後、羽田に戻ってきました。

あっという間の一泊二日であったが、想い出が詰まった場所。

それ以上の滞在日数を感じさせるのは、間違いなく想い出の多さなのだろう。

「ふるさと」…大切な想い・・・。

このことを想い、天職とお思う（自負ですみません・・・（笑））、この不動産の仕事ができることに感謝し、お客様の「ふるさと」の想いをつくれるように、これからも不動産仲介業を全うしたいと思います！

契約交渉、更地渡しか上物付での引渡しか～湘南鷹取２丁目の契約交渉～

2020-10-29T00:00:00+09:00

本日の午前中、横須賀は、湘南鷹取２丁目の不動産売買契約を行ないました。

追浜駅からあるいてみましたが、全く問題なし！２丁目はいい！

売買契約書の項目ですが、「土地付建物」の場合は「不動産売買契約書」といいます。

「更地の土地」の場合は「土地売買契約書」を使用するのが一般的です。

今回の私の立ち位置は・・・、

買主様側の媒介会社（仲介会社）です。

なお、売主様はご高齢で、この日は、福家ホームに代理人の娘さんが出席していただきました。

遠くから。ありがとうございました。

そして、売主様の媒介会社はＵホームのＮさん。

素晴らしい営業マンでした。

この人なら、売主さんも全権を託すであろう・・・、と思いました。

私のお客様は、いつもお世話になっているＦ社取締役のＯ様です。

Ｆ社のＯ様には、先日も森崎で土地を購入していただきました。

賃貸向けの事業物件として。これから楽しみです。

いつもありがとうございます。

この日の契約までの交渉ですが、Ｏ様（買主）は更地として購入したかったので、売主様には、更地渡し条件での購入申込をさせていただきました。

Ｕホームさんと売主様は、できれば、上物付のままで、価格のほうでなんとか応えたいと・・・。

この選択が正解の道になりました。

上物付の売買であることが、今後の契約に問題点を残さないことになります。

①物件しゃ道路より高くなっている。

②売主様の想いでつまった建物を、自らの手で壊して売却するのは…ちょっと。

③更地渡しにすると、買主の建築方法にそぐわない解体工事になると、そこで売主と買主に軋轢が生じる。

この３点がポイント。

誠意あるＵホームＮ様の交渉手続き、その結果に対して、多少のご譲歩をいただいた買主のＦ社様。

このことがあって、本日の契約は、問題が考えにくい素晴らしい契約となりました。

また、買主様直接に知人業者において建物の解体見積もりを取っているので、この件では、売主様はなんの心配もありません。。

契約もおわり、今後の事業方法をＯ様と話し合いました。

当初は更地にしようとおもってましたが、当分は、この建物をそのままにしておこうと。

もし、新築賃貸住宅を希望するお客様が出てきたら、解体して新築を建てようと。

それまでは、売主様の想いでのあるこの建物を利用できるのであれば、そうしようか・・・、と。

ハッピーエンドでした。

取引は、それぞれの想い入れや、それぞれの事情もあります。

どちらか一方の意見を押し続けても、それは相手方が幸福にはならない可能性もあります。

その仲を取り持つのが「仲介」の役割なのでしょう。

今回も、売主側の仲介会社ＵホームＮ様の真摯な対応があって、出席された売主様の笑顔があったのでしょう。

そして、買主のＯ様が、契約時に、速やかに、最終残代金決済の段取りや指定場所まで行ってくださったことで、売主様の安心感もつながったことが大きかったと思います。

司法書士は、買主様が信頼できる横須賀のＨ司法書士にお願いすることになりました！

皆さま、上物付の売却物件を取得する場合は、しかりと、それぞれの想いと、購入者の目的、使用方法を聞き入れて、素晴らしい交渉、契約を行なっていただければと思います。

本日は、おめでとうございました。

六浦台団地８号棟　３５０万円の投資物件初公開！～結構魅力的です・・・～

2020-10-26T00:00:00+09:00

最近、オーナーのＴ様より、依頼をうけた売却投資物件の話です。

横浜市金沢区六浦南にある分譲マンションなのですが・・・。

昭和４６年に分譲されました、結構、しっかりとした造りです。

このマンションは、築年数が５０年近いのですが、広大な３万３０００平米を超える土地に２７０世帯が暮らしています。

皆様が、同じ割合で土地を所有しているのです。

１世帯当たり１２３㎡の所有。

なんと約３７坪。

周辺の土地相場なら、１坪６０万円としても、２０００万円・・・。

なかなかこのように簡単にはいかないのですが・・・。

マンションの場合は、土地は敷地権として登記されていますので土地だけの売却はできません。

建物と一体化しているのです。

将来、管理組合（２７０世帯皆さんが組合員）の決議で、５分の４以上、２１６世帯以上の賛同を得られた場合に限り再建築ができます。

その時は、マンション全体を建設会社に依頼し、一斉に新築建て替えとなります。

土地は持っているのですから、予算さえ合えば可能なのです。

一戸建てでいえば、土地を所有しているので、自己所有地に新築の建替え・・・、という感覚にちかい。

それを全体でまとめていくこと・・・、これがポイント。

建設費や法令の関係で、意見がまとまらなかった場合、土地の切り売りをして、その売却益を新築建設費の一部に充当することも可能です。

土地が広いから可能なのです。

まず、ここがこのマンションの魅力の一つ。将来性ですね。

現在、２ＬＤｋのお部屋は賃貸中。

１０年近く借りてい頂いているようです。

家賃は保証会社がついてますので安心です。

お部屋を管理してくださっている管理会社Ｋ社は、２０年以上大家さん（今のお部屋の所有者）から管理を任されています。

継続したほうが、新オーナーさんにとっては安心です。

入居者と管理会社Ｋ社さんとの信頼関係もありますので（笑）

３５０万円を投資された場合ですが、現在のお家賃から算出した場合年間６２万円の収入。

年間の維持費は、固定資産税（建物償却で毎年下がる可能性があり）と管理費・修繕積立金をあわせて、ざっと３０万円未満。

年に３２万円貯蓄しても、１０年で３２０万円。

１０年後の当マンションの価値は不明ですが、少なくとも、魅力ある投資になりそうです。

すでに、２件の検討者もいます。

この時期だからこそ、力のあるかたが購入されるような気がします。

マンションのメンテナンス、室内の改装資金も将来は出てくるでしょうが、土地を購入するつもりでもよいのかな・・・。

では、ご検討される方は、いつもでご連絡下さいね。

三崎店舗、無事に契約が終わりました～水産の街として、さらに新たな店舗が開店！～

2020-10-24T00:00:00+09:00

本日、貸店舗の契約が無事に終了。

大家さんから専任で依頼を受けた物件です。

もともと洋服やさんが入っていました。

福家ホームの看板を見て問い合わせをくださった某水産会社のＹさん。

この店舗を借りたいと！

すみやかに諸条件もまとまり、契約も速やかにおこなわれました。

大家さんとしては、空いている建物より、入ってくださったほうが活気づくようです。

なにせ、三崎の主要バス通り沿いなので、店が多いことにこしたことはありません。

店舗のふさわしいところには店舗を出す・・・、住宅にふさわしいところには、住宅地に建てる。

基本中の基本です。

三崎と言えば「水産」です！

野菜や飲食のアピールも増えてきた三崎。

なんといっても、一番は「水産」です。

これからこの店舗に、水産関係のお店が出店致します。

大家さんや近所の皆さんも楽しみにしているそうです。

経営者のＹさん・・・、

これから出店までに、店舗の工事は少々費用がかさみますが、これからのお店の発展を祈っております！

頑張ってください！

福家ホーム㈱も会社一丸となって、Ｙさんを応援したいと思います！

海と砂浜が目の前・・・富士山を望む別荘の調査開始～横須賀市芦名１丁目～

2020-10-20T00:00:00+09:00

昨日の出来事・・・別荘先からの電話がりました。

「相談がある・・・と」

その足で、そのままご来店いただきました。

お越しになられたのは、いろいろとお世話になっているＮ様夫妻です。

Ｎ様夫妻とは、２０１１年からのお付き合い。

その９年間でも、所有アパートの募集や、月極駐車場の土地活用など、さまざまな不動産に関して、弊社にご依頼いただいています。

本当に大切な方なのです。

２０１１年３月１１日・・・・あの東日本大震災。・・・大変でした。

福家ホーム㈱の開業２０１０年８月。

開業して半年後の未曾有の出来事でした。

その日から数年間は、海や川沿いの物件の動きが全くと言っていいほど激減しました。

しかし、その年の１１月に、Ｎ様夫妻は今回相談を受けた横須賀市芦名の別荘を購入されたのです。

震災直後のこの時代の中で活動する不動産業界・・・、まさに、鈍いのひとことでした・・・、が、私にとって、その時期の別荘購入の機会は、まさにＮ様夫妻への感謝の一言でした。

嬉しかった・・・。

本当に感謝でした。ありがとうございました。

購入のきっかけは、Ｎ様夫妻の本宅の建替え計画から始まった・・・。

一旦引越しが必要となります。

大切な家族のワンちゃん達と一緒に暮らすための別荘（実際は、横浜の本宅の建替えのための仮住まい・・・）が必要。

そのため、賃貸ではなく、いっそのこと、別荘を買おう！ということで、今回の芦名を買っていただいたのです。

素晴らしい！

昨日相談に来られたＮ様夫妻の話をききました。

今の生活様式や家族の楽しみ方の変化があるようでした・・・。

そのため、芦名の別荘の売却を考えたいと・・・。

決して急いではいないということです。

話をしているなかで・・・。

いままでの楽しみ方を少し変えて、山々のある自然と触れ合う別荘も良いかな・・・など、話や夢が膨らむ場となりました（笑）。

最後の話のときに・・・

「田中さん、この芦名の別荘、売っていただけますか？」と発したご夫妻・・・。

もちろん、私は・・・、「大歓迎です！」と応えました。

いまは、ウィズコロナ。

別荘の需要も多くなっています。

海を満喫しながらのリモートワーク。夏は家族や友達とバーベキュー。

近くには芦名マリーナ、佐島マリーナでクルーズなど・・・。

この別荘、いまや希少価値と思いました。

９年ぶりに、この現地の調査を開始しました！（笑）

現地にメジャー（テープ）をあて、間口や道路幅員の確認・・・。

周辺の環境を確認しながら、法令調査のために市役所にいきまして、建築確認等の資料も閲覧しました。

概ね調査もおわりました。

これから図面を作成します。

多くの方々に対して、この素晴らしい別荘の良さを知っていただきたいと思います。

さっそく。資料作りに入ります。

なお、事前に詳細を確認する場合は、福家ホーム㈱のホームページにある「お問い合わせ」でメールくださいね。

さー！またまたＮ様夫妻のために活動できる喜び・・・！

この感謝をかみしめて、頑張ろうと思います！

相模原市淵野辺のマンション、無事に決済終了しました～朝日パリオ淵野辺～

2020-10-19T00:00:00+09:00

売主のＹ様と姉のＯ様同席にもと、原宿駅至近の買主Ｍ社の事務所で決済が終了しました。

思えば３か月前から販売活動の準備していた相模原のマンション。

あっという間に契約から今日までの決済の時間。

わずか１か月間でした。

今日の決済は「午前１０時頃に始まり、わずか２０分で終了」・・・というのは私の時間。

実は、決済場所に遅刻してしまった私・・・。

決済場所の原宿には朝９時３０分頃の到着予定。そのため、朝７時５４分の快速特急で京急北久里浜駅からの出発となります。

北久里浜駅のホームで電車を待っていた。

なかなか電車が来ない・・・。

電車の到着予定時刻が１０分ほど過ぎたときでした・・・。

「京急県立大学駅で人身事故のため運転見合わせしています！」・・・・とのアナウンス。

その直後に自然と足はホームの外へ！

瞬時に来たタクシーにのり、ＪＲ久里浜にいきました。

ＪＲでは、西大井、恵比寿～原宿の経路。

本来、トップバッターで決済場所に到着するのが仲介業者の役目。

今日は、とうとう遅刻・・・・・をしてしまいました。

買主様、並びに、売主様のＹ様とお姉さまのＯ様は、笑顔であたたかく迎えてくださいました・・・。

本当に温かい言葉をかけてくださったこと、感謝します。あわせて申し訳ありませんでした。

私が決済場所の部屋に入ったときには、すでに、本人確認や登記委任状の作成も完了してました。

素晴らし司法書士の先生のフォローや、迅速な買主の作業、落ち度のない売主様の書類完備など。

このことがすべて備わってたのでスピーディーな決済ができたのです。

私の役目は、領収書や清算書の説明や交付、鍵の受け渡しなど、仲介業として用意するもを提示しながら、各当事者に記載していただきました。

買主様は不動産会社です。

そのため、その会社での決済のメリットとして、残代金支払いはその場でのネット送金でした。

送金手続き後、わずか５分！・・・着金確認ができた！

素晴らしい！

あっという間に決済を無事に終了することができました。

私が遅刻しなければ、１０時には決済が終わっていたかも・・・（笑）

その後、売主のお二人と一緒に、わずかばかりの原宿～表参道の散歩道。

時間があれば、近くの明治神宮に参拝もできました。

まずは、決済がおわったので、淵野辺の氏神様に完了報告のお礼参りに行こうと思います。

しかし・・・、

時間には余裕をもっていくことが私のモットーでしたが・・・まだまだ「あまい！」と反省した本日。

最後に・・・、

今日の決済中に、買主のＭ社の担当者が、売主様に対していってことば・・・

「素晴らしい買い物をさせていただき、本当にありがとうございました！」と自ら発言してくださったこと。

この言葉、そして「気持ちを言葉に表した」ことは、売主様をはじめ、仲介役の私としても、心から嬉しいものでした。

売主のＹ様、おめでとうございました。

また、お姉さまのＯ様、本当にいつもご一緒してくださってありがとうございました！

２５年来のお付き合い、無事にお引き渡し完了～横須賀市久比里一戸建て～

2020-10-14T00:00:00+09:00

横須賀の久比里という場所は、ＪＲ久里浜駅からすぐ近く。

２５年前からお付き合いいただいているＫ様。

そのＫ様の姉の家を売却するお手続き。

姉の名前はＳ様。

Ｋ様より元気にしておりました（笑）

本日、横浜銀行某支店で、久比里の一戸建ての最終決済を終えました。

この大安の日を逃したくなかった私もいます。

しかも、買主のＭ様の希望日であったのでなおさらです。

Ｓ様は、Ｋ様親子にこの場を託し、横浜銀行で全員集合。

司法書士の平岩先生も、素晴らしい場を持ってくださいました。

Ｓ様の想いは、長年住んできた想い出のつまったこの家を大切に使ってくださる方に・・と。

それは、Ｋ様親子の娘さんであるＹ子さんは、Ｓ様の姪にあたり、長年行き来してきたのもこの場所。

決済の場で、買主のＭ様とは初めてのご対面。

素晴らしい人たちの集まりとなりました。

売主から買主に引き継がれるセレモニーに、不思議とこみ上げるものがあったのは私だけではなかったのではないのでしょうか。

素晴らしい取引でした。

この取引には、周辺の地主さんの協力もあり叶えられたものです。通行承諾とか境界線の立会など・・・。

従前より、売主のＳ様が、周辺の皆様と、素晴らしいお付き合いをしてきたことを裏打ちするものです。

そのことを新たに引き継がれるＭ様も、ひとしおだと思います。

素晴らしい取引をありがとうございます。

Ｍ様、新天地で、素晴らしい暮らしをお送りください！

Ｍ様おめでとうございます。

そして、.長年お付き合いをいただいているＫ様母娘とＳ様。本当にありがとうございました。

これからもどうぞ宜しくお願い申し上げます！

市街化調整区域5000㎡超の売買契約～信頼できる全ての当事者～

2020-10-11T00:00:00+09:00

今日はおめでたい日。

三浦海岸の虹も素晴らしい。

三浦市某所にある９０００㎡の土地売買契約を行ないました。

市街化調整区域なので、原則的に建築ができません。

長年お付き合いいただいているＩ社長が買主です。

資材置き場として地主さんから借りている土地を、この度購入することになりました。

その仲介役を仰せつかったということですね。

仲介業として、売買契約するにあたっては、宅建業法３５条書面、３７条書面の作成が義務です。

そのため、しっかりと調査。

神奈川県横須賀土木事務所、三浦市、三浦市水道局、三浦消防署、県庁、横浜中央図書館などなど・・・。

いろいろと回ったのですが・・・、

調査の結果、原則的に建築はできませんでした・・・。

残念。

しかし、購入の目的は「資材置き場」です。

売買金額もそのことを踏まえております。なので問題なし。

今回の土地、５０００㎡以上の土地です。

契約後、神奈川県と三浦市に、国土利用計画法にもとづく土地売買届出が義務付けられています。

その売買に関し、神奈川県から不勧告がでれば、晴れて最終決済ができます。

価格や用途、目的に指導がでれば（「勧告」といわれます）決済はできません。

山林も含まれてるので、近年の土砂災害警戒区域や土砂災害特別警戒区域の指定も進んできます。

その旨をしっかりとＩ社長に説明して、署名をいただきました。

土地所有者で売主であるＩ様も、福家ホーム㈱を信頼してくださり、気持ちの良い売買契約をすることができました。

あとは、神奈川県の回答待ちです！

楽しみに待っております。来月無事に決済ができますように！

皆様、契約、おめでとうございます！

法務局の公図と市役所の公図が違う・・・～私道か公道かで調査もまったくちがう・・・～

2020-10-08T00:00:00+09:00

いま、三浦市某所の契約前の調査中・・・。

前面道路の調査では、はっきりとみためも「公道」で完璧な舗装。

三浦市役所の道路調査でも、「台帳」上は三浦市道。

これは安心・・・。と思いきや。

法務局に「公図（一般的には「地図」とよばれる）」を取得しました。

公道と思われる公図上の２本線。

その細い部分に番号「地番」が付されてます。

地番があるということは、だれかの所有者が存在します。

三浦市役所は公道・・・といっているが…当然、所有者は三浦市か国だろうと・・・。

法務局にいって所有者を調べました。

道路上の1本は陸軍省の所有。

もう1本は、なんと個人所有！・・・信じられない。

個人所有なら、通行や水道工事の掘削承諾も取得しないといけません。いわゆる「私道」扱い。

この公図と所有者一覧をもって、再度三浦市役所へ！

三浦市の道路管理課の責任者と会えました。

昔の経緯を知っている方でした。救われました。

これは個人でなく、はっきりと三浦市のものだと。

固定資産税課にも地図「公図」があるので、それを取ればわかる、と教えてくれました。

取得した公図にはしっかりと「道」と書いている。個人ではない。

これは、完全に法務局のデータ管理上の反映の問題。

間違いではないと思いますが・・・。

いまは、法務局もデーター処理で、公図によっては、地番が間違って反映されることもあります。

宅建士において、調査するうえで、私道と思っても、公道ということもあります。

そのためには、調査は「ダブル」に限ります（笑）

では、週末の契約をしっかりと対応します。

横須賀馬堀台住宅１１号棟の短期決戦開始！～久々の任意売却活動～

2020-10-05T00:00:00+09:00

任意売却・・・、これは債権者（融資している銀行など）が主導権となる取引。

売却価格が債権を下回ることを債務超過といいます。

そのため、売却できるかどうか債権者におうかがいをたてます。

今回の任意売却、すこし訳が違います。

価格によっては、債務超過ではなくなります。

裁判所の評価が実勢価格より高く出ている・・・・。

そうなれば、破産もできません。

一旦、管財人の手続きを行ない、販売することになると、所有者にはその費用も掛かってくる。

最終的にはしょうがないのでしょう。

この短期間にチェレンジし、成就できたら、所有者にとっても有益なこと。

破産しなくても良くなります。

そのことから、この短期決戦で債務を完済できる売却活動を始めます。

室内は改装がかかります。

改装費用は３００万円～４００万円を想定。

売出価格が４８０万円なので、個人の購入者が改装すれば、リノベーション業者再販価格よりは総額のコストは割安になります。

しかし、個人の方が購入をするタイミングは、この短期決戦では困難なことでしょう。

買取会社が購入する場合、改装後は、もちろん再販売却をします。

その時の条件では宅建業法で、「契約不適合責任」の義務があります。

一般最終使用者（エンドユーザー様）への保証や充実したアフターサービスが必要。

そのため、買取会社、は即金で短期的に結論を出せる反面、素晴らしい改装をするため、下取り価格もシビアになります。

「売買価格の調整」がつくかどうかにかかります。

この２週間の活動、今後の所有者の方向付けをきめる大切な期間なのです。

しっかりと任意売却の公平性を保っていきます。

そして、債権者への完済、円滑な取引成就ができるように、考慮しながら前に進んで参りたいと思います！

金沢区オーナーチェンジの分譲マンションの査定開始～六浦台団地～

2020-10-04T00:00:00+09:00

本日の日曜日。

横須賀市追浜のＥ様からの紹介で、新たにマンションの売却依頼を受けました。

マンションのオーナー様はＴ様といいます。

「六浦台団地」。という名称、２ＬＤＫ。昭和４６年新築。

このマンションの現状ですが、Ｔ様を貸主（大家さん）、入居者を借主とするお部屋の賃貸借契約が存在します。

いわゆる、オーナーチェンジ物件と呼ばれます。

Ｔ様は自宅を別にお持ちなので、このマンションを貸していて、毎月お家賃をいただいてます。

年間６０万円位でしょうか・・・。

つぎの生活設計のため、このマンションをオーナーチェンジのままで売却したいと・・・。

立地条件は、京急六浦駅に歩いて行けます。

それなのに、閑静な住宅地。

なので、人気があると思います。

これから調査を開始して、Ｔ様に査定額を提示する予定です。

周辺の成約事例は、内装が必要なお部屋で５００万円前後でした。

フルリフォーム（水回りから全て入れ替え工事）している違うお部屋が、横浜のＭＩＣさんで１１００万円でオープンハウスをしていました。

オーナーチェンジは、投資する金額と将来の買い替え資産としてどうなるか・・・、の検討も必要なのです。

私自身が買う立場となって査定をするのがまず第一。

そうすれば、投資家の皆様も同様に納得してくださる価格になると思います。

ちなみに、今晩夫婦で「買う？」・・・と、話し合ったのですが、妻から却下・・・。

今回は買わず、余裕が出来たらベース物件を買おう！という話になりました（笑）。

近いうち、査定金額が出たら、Ｔ様と紹介者Ｅ様に報告して、速やかな売買契約ができる間違いない金額を提示したいと思います。

頑張ります！

市街化調整区域の調査方法～三浦市南下浦の土地売買にむけて～

2020-09-28T00:00:00+09:00

神奈川では・・・昭和４５年６月１０日に大きい出来事がありました。

「家をどんどん建てましょう！」というところと、「極力、家の建築は抑えていきましょう」というところを分けた重大な時期。

これを一般的な通称用語で「線引き」といいます。

この線引きに際し、駆け込みで建築許可を取得した人も多くいれば、間に合わず、将来も家を建てられない土地を所有することになった人も多くいます。

今回、数年ぶりですが、長年お付き合いのあるＩ社から、土地購入の依頼を受けました。

すでに、売主Ｉ様も話ができており、仲介としての仕事を仰せつかったわけです。

売主Ｉ様には、昨日、ご来店をいただきまして、経過を確認させていただきました。

名寄せ台帳の写しや、権利証などの資料もお持ちいただき、概ねの資料は整いました。

一般媒介契約を締結し、スタートとなりました！

買主Ｉ社さんからは、「今回購入する土地は家が建たないので、事業用として購入する予定」・・・と確認してます。

もちろん、売主Ｉ様も承知のうえです。

今回の仲介の仕事は・・・、

信頼している買主Ｉ社様からの紹介で、しかも、売主Ｉ様の紹介もうけた立ち位置なのです・・・、しっかりと調査をして、双方に失礼の無いように対応したいと思います。

さて、調査開始！

本日、神奈川県庁に行きました。

昭和４４年当時の航空写真をみるために！

アメリカ軍の撮影でしょうね。

新庁舎２階にある情報公開課にありますが、そこにいく途中、古い本庁舎を通っていきました。

味のある建物で、趣のある空間。その中に真新しい各課の表札が設置されている・・・。

来る途中には「赤レンガ倉庫」を見ながら。

横浜はいいな・・・と改めて思いますね。

航空写真にレンズを当てて、目を凝らしてみていた私に対して・・・。

親切な女性の担当者のかたのおかげで、コピーをもっていったらどうですか？

と言ってくださった。

そのあとも、その写真を８倍レンズで確認。

やはり、当時の物件には建物の跡がない。

道路挟んでの目の前のところは市街化区域で家が建つ地域なのに・・・。もったいない。

昭和４５年６月１０日において、「市街化調整区域」に指定されたところは建築できない・・・。

しかし、一定の要件を満たせば、建築ができる可能性がある。

①土地の地目が「宅地」であること※昭和４５年６月１０日時点。…登記簿などで確認。

②固定資産税台帳に宅地評価されている。※昭和４５年６月１０日時点

③宅造や位置指定道路の許可をうけている。

④工作物の確認を受けている。

⑤建築物を建築するために農地転用の許可を受けて建築物を建築した土地

⑥建築確認をうけて建築した時※昭和４５年６月１０日以前に建築確認をうけてもよい

上記の項目の一つに当てはまり、その後、市街化区域から１キロメートル以内に物件が存在する事。

そして、半径１００ｍ円内に５０以上の建築物が存在する。

建築物の敷地と敷地の間隔が２５ｍ以内

上記を連たん要件といいます。

簡単にはこんなところです。「既存宅地要件」いいますね。

今回の三浦の土地は・・・・

線引き前に家がなく、昭和４８年にはすでに周辺には建ち始めてきた・・・、しかし今回の土地は当時も山林のまま。

今でも「地目」は宅地でなく「山林」。

現段階では課税は宅地なのに・・・。

神奈川県土木横須賀事務所に行きまして協議しましたが、最初の段階で「無理だな～・・・」と県の担当者。

めげずに近いうち、三浦市役所に行って、線引き前の宅地課税がなされているかどうかを確認をしてきます。

明日は、別件で横浜にいくので、横浜中央図書館にいき、線引き前後の明細地図を確認してきます。

あらゆる方法を確認し、この土地に建築ができるかどうかの確認をすることが仲介の仕事。

信頼している買主Ｉ社さんと、売主Ｉさんのためにも・・・。

すでに契約日がきまっているので、５０００㎡を超える土地取引につき、契約したら２週間以内に「国土法」の届出となります。

神奈川県の勧告がないことを祈ります！

勧告が無ければ、そのまま所有権移転と残金決済ができます。

スムーズにいきますように！

借地権付建物の決済、１０名が勢ぞろい～横須賀市追浜某所～

2020-09-26T00:00:00+09:00

本日、総勢１０名の皆様が集合。

横須賀は追浜駅徒歩圏の借地権付建物の決済です。

当事者は、借地権付建物の売主Ｙ様、買主のＴ様とご家族全員５名。

そして地主さん２名と仲介担当で私含め２名。

買主Ｔ様家族は、地主さんと初対面。

素晴らしいご家族。

お夫妻、しっかりしたかわいいお子様２名と祖母の方。

これからくる地主さんとの長いおつきあいのために、家族皆さんでお越しになられました。

おかげさまで、おめでたい席で、１０名の笑顔を見ることができました。

本日は土曜日ですが、Ｈ司法書士も来てくださいました。

借地権付建物の決済金は、現金とネット送金。

ネット送金は早いですね～、。着金確認もその日に可能。

最初に売主と買主で司法書士立会で所有権移転と売買代金の送金。

そして、その後、地主さんに譲渡承諾料のお支払い。

それが済んだら、新たな買主様Ｔ様と、地主Ｔ様を当事者とする土地賃貸契約の締結。

その手続きは１時間はかかります。

しかし、全ての皆様が信頼関係があり、この１時間は短く感じました。

売却するＹ様の想いを受け継ぐ買主のＴ様。

そしてＹ様が長年借りてきた土地の関係から、地主Ｔ様に深く感謝の意を示され、「お世話になりました」という挨拶。

素晴らしい！

そして、新たな買主Ｔ様が、地主さんと長年のお付き合いを結ぶ契約がその場でできました。

円満な空気であふれてました。

全てが一緒にできた今回の決済。

本当に印象に残り、すがすがしい気持ちとなりました。

引き渡しがなされた物件の近くには、追浜の雷神社様の敷地である豊海稲荷さんがあります。

契約前には、参拝をいたしました。

売主Ｙ様も参拝されました。

今回無事に決済と引渡しが終わりましたので、近々、御礼参りに行ってこようと思います。

１０名の皆様、本当におめでとうございました！

淵野辺のマンション、原宿の買取会社さんとの成約しました～オーナーＹさんへの感謝～

2020-09-25T00:00:00+09:00

妻からの紹介がきっかけで、本日、相模原の素晴らしいオーナーＹ様との契約ができました。

Ｙ様が所有するのは相模原市中央区の某マンション。

本日の契約場所は原宿。

前日に、Ｙ様には署名捺印をいただいた持ちまわり契約。

本日の行動では、午前中に、妻の紹介（素晴らしい！）の大家さんが来店し、テナント募集と管理の依頼をうけ、時間的な関係もあり、

車にするか電車にするか迷ったあげく・・・・。

時間ピッタリの電車と決定！

コロナ禍でも、しっかりマスクをつけ、仁王立ちで電車にのり、息は浅く・・・。

定刻通りに原宿につき、早めに買取会社Ｍ社に伺えました。

ずっと電車で立っていたので足先がしびれていました・・。

買主の業者さんの会社は、おしゃれな建物でした。

契約室も、今回の担当者Ｙさんが設計した落着きのある空間でした。

契約は、事前に重要事項説明や売買契約書（宅建業法３７条書面兼用）をメールしていましたので、正味１５分。

実は、買取会社が宅建業者の場合、宅建士証の提示で、重要事項説明書の口頭説明は割愛できるのです。

記名押印も終わり、その場で決済日の候補もでました。

来月の引き渡しへと着手することができました。

オーナーＹ様は、前回、大和のマンションを購入いただいたＯ様の妹様。

今回の契約も、Ｏ様に同席していただき署名捺印。

書類もしっかりとそろえてくださって、Ｙ様の素晴らし人柄を感じました。

大和の購入と相模原の売却など、この流れを弊社に一任してくださったことに、本当に感謝です。

また、重責として気が引き締まる思いです！

ちなみに、陰ながらで支えてくださっている叔父様の存在も大きいです。

売却から購入の契約にすすむにつれ、Ｏ様、Ｙ様の笑顔がすばらしくなってきたことが忘れられません。

不動産売買は大きい取引です。

それゆえに、心配もあれば不安もあります。

お引越ししてくださった大和のマンションに伺いました。

Ｙ様もＯ様も、本当に日当たりもよく、風通しもよく快適です！・・・、と言ってくださいました。

嬉しかったです。

妻の紹介でもあったので、横須賀の福家ホーム㈱へ任せてくださった経緯でした。

スタート地点では、多少なりとも不安をお持ちだったであろうＹ様、Ｏ様。

時間が経つにつれて、表情も柔らかくなっていました。

相模原・・・大和・・・。

横須賀の弊社がこの取引をできたことは、ひとえに、Ｙ様、Ｏ様、叔父様と関係者皆様のおかげなのです。

本当に皆様、ありがとうございました。

併せて、妻にも感謝。

妻は気学で稲家を経営し、引っ越しの時期や方位のアドバイスをしてくれました。

福家ホーム㈱の売買は、基本的に私、田中快和が直接担当します。

私が窓口につき、いろいろなところに飛び回ることができます。

その安心を皆様に感じていただけたことが、私としては何よりうれしかった。

これからも、素晴らしいＹ様とＯ様のために、最後の引渡しまでしっかりとフォローします！

おめでとうございました！

わずか一ヶ月の間に契約からお引渡し！その答えは・・・～逗子市桜山新築決済～

2020-09-17T00:00:00+09:00

今日はおめでたい決済の日、しかも「友引」。

良いことをさらに引いてくれる日でしょう！

ご紹介がきっかけでお付き合いが始まった買主T様。

ご縁ができたのは先月の上旬。

その後まもなく、逗子市桜山の新築物件のご案内をしました。

すぐにお気に召していただき、契約したのは先月中旬。

そして、今日、M住友BKで決済したのが今日。

わずか一ヶ月でしたが、本当に中身が濃かったです！

買主のご主人様には、本当に頭が下がりました。

手続き順では、案内→購入申込→融資仮審査→契約→融資本申し込み→現地チェック立会→融資契約（金消契約）→決済・・・。

なんと、一ヶ月の間に、８回もお会いしてくださいました。

４日に一回ペース・・・・。

しかも、お仕事をしながらなのです。

自らのペースで休みが取れないお仕事なのですごく大変だったとお察しします。

その中でも、頑張ってくださったT様。

奥様の支えもあったかと思います！ありがとうございました。

８月～９月は相当に暑い日もあり、しかもコロナ禍でマスク着用。

お会いするT様は、ほぼ汗びっしょりの状態で来られました。

今回スムーズにいった要因は・・・。

契約時の持参品、その対応、融資の円滑さや銀行のスピーディーな結果、そして、現地立会の効率化、融資契約の如才の無さで無駄がない！

T様のお人柄で全てが円滑に進みました。

まったく時間の遅れもございませんでした。

お仕事も、時間の大切さを想われている方だと思いました。

これから素晴らしい暮らしが始まります。

素晴らしく、しかも、人生ではかけがえのない大きい出来事がこの日に集約されました。家族のことや不動産のことなど・・・いろいろと（笑）

その素晴らしいなかで、弊社を仲介会社で選んでくださったことに深く感謝します。

同じく、売主のK新さん。

今日の決済までに、境界標の杭入れ、外構工事、室内のチェック、表示登記の完結など、そつなく、遅延なく、本当に素晴らしいタイムスケジュールで引き渡しを行なってくださいました。

引渡される物件が完成していないと、いくらT様の対応がすばらしくても決済はできません。

皆様の力があって、初めて成就できることなのです。

M住友さんは、スマホで決済送金。

決済時間はわずか１０分。

着金確認も１０分以内・・・。

決済は２０分で終了し、その後は、売主様の丁寧な説明と鍵や保証書、確認済証の交付となりました。

帰りしな、私は、現地にいきました。

先行して、外構工事をおこなってくれて、この日に間に合わせてくれたK新さん、実力があるなー、とリスペクトしました。

セットバック部分の工事の仕方でわかりました。

「全ては、この地に暮らすT様家族の笑顔のため」のことが私が安堵する事。

そのことが叶ったことに、私は本当にうれしかった。

そして、T様をご紹介してくださった関係者皆様のおかげがないと、この素晴らしいご縁がなかったこと。

皆様に深く感謝申し上げます。

では、素晴らしい暮らしをお送りください！

T様、本当におめでとうございました。

全ての関係者に有益となった決済となりました～横須賀市追浜本町一戸建て～

2020-09-11T00:00:00+09:00

本日、追浜のかながわ信金さんで、横須賀市追浜本町１丁目の一戸建ての決済を行いました。

この取引は、思えばいろいろな道のりがありました。

前面道路は私道で、数名の第三者が所有しています。

建物は、賃借人が住んでいたので、その明渡しから、室内チェック、修補費用の負担区分が必要。

売買には欠かせない隣地の境界線の立会いと署名捺印などなど・・・。

近年の不動産売買は、私道に接する土地であれば、できれば、私道の所有者より、通行承諾と給排水工事のための掘削工事承諾を取得することが望ましい。

これが取得できないと、住宅ローンが利用できない場合もあります・・・。

のちのちのトラブル防止のため、引き渡しまえに、あらかじめ仲介会社で取得する協力をしてあげるとよいでしょう。

境界線については、売主様（所有者）が「ここ！」といって境界標を明示しても、その後、隣地の方が「そこは違う！」という場合もあります。

買主様が引き渡し後に隣地からクレームをうけびっくりすることもあります。

なので、可能な限り、境界標、境界線、越境物の明示を行なってください。

売買の手続きとしては、当初は賃借人が住んでいた建物なので、明け渡し終了後に売買契約をおこないました。

その後、手順をすすめることこと、３ヶ月。

ようやく、この日、無事に引渡しをすることができました。

売主さまはＳ様で、別荘として所有していた土地と建物。

家を建ててまもなく、賃貸に貸しに出されたとか。

その後、賃借人が家賃を払えなくなったので、空いた状態となり、その前に売却依頼をしてくださった。

購入してくださった方は・・・なんと地続きの人、Ｅ様。しかもこの周辺の町内組長さん。

Ｅ様がすでに持っている土地は、この私道を通るのですが、私道の持分がない・・・。

今回の物件を購入することで、私道持分も取得できるようになるのです。

売主さんは私道持分も持っている方でしたので渡りに船とはこのことです。

その他の、私道共有者には、１か月をかけ、挨拶や顔合わせ、文書の説明を継続し、無事承諾と書面をいただいた。

私道所有者の方々も、道路の維持管理が明確になり、ご安心下さいました。

境界線の立会についても、横須賀のＩ測量登記事務所のＩ先生他皆様に作業をおこなっていただき、境界線も明確になりました。

本当にスピーディーな測量で、すべての皆様がこのことで救われました。

Ｉ先生、本当にありがとうございました。

そのこともあり、今回の買主Ｅ様も一安心して、笑顔で今日の決済を終えることができました。

私としましても、この取引でご縁をいただいた方がなんと８名。

取引の内容が複雑であればあるほど、その経験と糧になり、一番は素晴らしい人と素晴らしいご縁が生まれます。

このことを、モットーに、誠心誠意、これからも対応してまいります。

皆様、本日はおめでとうございました。

売主様と買主様との信頼関係があっての仲介業務～横須賀市追浜編～

2020-09-07T00:00:00+09:00

横須賀市追浜・・・。

この町は、横浜に近く、これからも道路整備が進む町。

借地権の売買もい多い。

にんきのある町。

その追浜で借地権付建物を保有する横浜のオーナーＹ様から、その売却の依頼を受けました。

実家のようです。

住んだ人しかわからない良さを教えてもらいました。

景色もさることながら、すがすがしい場所。

近くには神社もあり、周辺は海軍の方も多く住まう場所。

借地なので、地主さんの承諾も必要ですが、ついこの前、地主様の土地取引をさせていただきました。

そのＹ様の不動産の購入を検討しているＴ様との話なのですが、すでに売買の出来上がっていました、価格以外は・・・。

本日、全員で集合し、売買方法の協議をしました。

なんと、買主様のご実家で。

買主のお母様、ありがとうございました。

和気あいあいの雰囲気の中でも、不動産売買はどことなく緊張感もある。

この信頼関係のなかに私はいる。

そして、双方が気持ちよく売買できる環境をつくるのが私の役目。

どっちに立つわけでもなく、オーナー様の前でも、買主Ｔ様にメリットとデメリットの説明。

特に、最初はデメリットの説明から入ります。

私の隣でその説明を聞いているオーナーＹさんも、どことなく緊張している表情。

しかし、信頼関係は、売買の引き渡し以降に、もっと深く、そして強い信頼関係にならなくてはいけません。

そのためにも、ほぼ、すべての想定を説明しながら、買主様の不安をひとつづつ消化していくこと。

これが本来の説明となります。

そして、購入する買主様がいて、売主のＹ様の目的が達成できること。

つねに、笑顔、そして楽しく！

この売買ですが、価格の部分では多少心のこりが感じられた表情をみせていた買主様の印象がいまでも残っています。

これから契約できるとしても、新たな協議はあるでしょうが、誠心誠意対応していきたいと思います。

引渡し前のチェック、真摯な売主様の対応に感激～逗子市桜山新築～

2020-09-06T00:00:00+09:00

逗子市桜山の新築を契約いただいたＴ様のお立合いの日。

今月の下旬がお引渡しとなります。

しかし、今日は、本当に暑い日でした～。温暖化ですね～。

桜山の分譲主は、横須賀本店で逗子支店のＫ新さん。

Ｋ新の担当Ｎさまの対応は契約前からそのあとのも迅速でしたので、安心して仲介業務を行なえています。

感謝です。

一般的に、新築住宅は、お引渡しまえには、室内外の傷や不備な部分のチェックを行なうことが慣例です。

そして、土地の境界線も明示します。

このことは、最後の引渡しの日は、融資先金融機関で代金決済を行なうことがメインの為、事前に行なうことで効率的となります。

事前に行なうことが、買主様の安心となります。

そして、あらかじめ、傷等をパーフェクトに修補していれば、お引渡し後における引っ越し業者が傷をつけてしまった傷かどうかのジャッジもできます。

ひとえに、ここに暮らす購入者様にとっての安心材料となります。

さて、室内のチェックとは、建具の傷やクロスの剥がれ、ドアなどの開閉の不具合、網戸、床下の基礎の確認など、数十種類の点検を行ないます。

この日は、買主のＴ様夫妻と、義父さんにもお立合いいただきました。

義父さんには、この暑い中、ご一緒いただいて、本当にありがとうございました。

（義父さんご家族にいただいたゴーヤやトマトは我が家族でいただきました、ほんと、おいしかったです。ごちそうさまでした。）

お引き渡しの立会で思ったことは・・・？

Ｋ新さんの引渡しチェック担当者は契約担当者ではなく、それ専門のＫ新のＭさんのお立ち合い。

携帯扇風機が必要なくらい暑い室内にもかかわらず、担当Ｍさんは、ネクタイ姿！。

汗びっしょりで、真剣に説明をしてくださいました。

室内の傷や不具合などは、一般の方にはすぐには見つけられないのですが、それを、くまなく目を凝らして探すＭさんの姿。

私も立ち合いをしながら、Ｍさんと同じように一緒に傷等を見つける作業をしていました（笑）。

買主のＴさんも、ご一緒に傷探しを頑張ってましたが・・・なかなか難しい。

このことは、この現場の職人さんがすごく丁寧であることの裏打ちですね。

ネクタイ姿のＭさんは、手の感触で各建具を触診したり、窓の開閉を何回も試したり、一極集中！といわんばかりの熱心な対応。

この姿は、まさに感動！

Ｍさん自身、目を凝らして、触診している作業を「ここまでやるかー！」というくらい、触診。

そして、凸凹の部分があれば、小さい傷を見つけ、養生テープで印をつけてくれる。

その部分は、引渡しまでに補修してくださることになってます。

新築住宅といえども、人が行う工事。

この桜山の新築建売住宅の大工さんは、技術が高いと思いました。

職人さんも丁寧な方が入ったのでしょうね。

買主Ｔ様夫妻も、引っ越しがすぐにできるように、カーテンの寸法を測り、平行に、義父さんも、エアコンの設置スペースをはかったりしてくださいました。

私とＫ新さんは触診しまくりで対応（笑）。

分譲主の方の対応のおかげですね、このように、引き渡し前のチェックの時間が、明るく楽しく安心になるのは・・・。

「感謝の一言」、です。

ちなみに、私がお世話になっているＮ工房のＮ社長による引渡し前のチェックや、引渡し日のお祝いセレモニーは、オーナー様が心から嬉しくなるくらい、素晴らしいものでした。（笑）

やはり、不動産取引は、楽しくないといけないですね！

当事者の方に感謝。

では、Ｔ様夫妻にとって、最終取引が円満にできるように、詰めの融資契約立会と登記手続きに全力を注ぎます！

念願の売主様の想いが叶いました～横須賀市久比里　ご契約しました～

2020-09-04T00:00:00+09:00

今晩、約３時間の重要事項説明を行い、めでたく売買契締結した久比里の物件（笑）。

売主のS様、買主のM様との間で、本日めでたく締結となりました。

売主S様の窓口は、当初から逗子のK様が代理。

売主様は、有料老人ホームにいて、コロナの関係で、面会がなかなかできません。

妹のK様が動いてくださいました。

K様と私は、２５年のおつきあい。

２５年前には七里ガ浜の一等地の売却をさせていただきました。

大切な長男夫妻の自宅もお世話させていただきました。

本当に感謝してます。

私は５４歳になります・・・、本日、Kさんと話をしているなかで、「わたくしの人生の半分はK様とのお付き合いですね～（笑）」と話が盛り上がりました。

K様の姉である売主Sさまからの不動産売却依頼。

その一歩が成就できたのも、ひとえに買主のM様の存在。

M様のお人柄は本当に素晴らしい。

そして、素晴らし家族とご一緒に、この物件に暮らしたい！というおもいが感じられました。

その想いは、売主関係者みんなにも伝わり、本日の売買契約に至りました。

今回の久比里の物件ですが、北側の神奈川県防護擁壁や私道、通路幅員などなど、重要事項説明の項目は、普段の倍くらい（笑）。

買主様のご理解をえながら、現実を安心をしていただくために、時間をかけて行った説明をさせていただきました。・・

と熱がはいっているときに時計をみたら、知らない間に夜２１時を過ぎていました。

買主のM様も、その時間のことにはふれず、しっかりと私の説明を聞いて下さってました。

本当にお疲れ様でした。

逗子のK様とのその後のやり取りで、取引できたことでの安堵の声も聞くことができました。

これから来る「お引渡し」までには、乗り越えるべき数点の条件はありますが、プロとしてしっかりと対応していきます。

ちなみに、この物件の２番手検討者の方もいますので、今回の条件の可否を速やかに出していきたいと思います。

K様と売主S様の願いを成就するためにも、こ買主様へのフォローをや物件関係者への真摯な対応で臨んで参ります。

本当にありがとうございました。おめでとうございます。

幹線道路沿にある中古車自動車販売向け借地権分譲！～横須賀市大矢部１丁目～

2020-09-01T00:00:00+09:00

借地権・・・。

土地は土地でも、地主さんから土地を借りうけて、２０年毎の更新で利用ｄきる権利。

基本的には相続財産でもあります。

横須賀市には、借地権は多く販売しています。

しかし、今回の借地権は、他と全く違う。

幹線道路沿いで周辺は中古車やさんが非常に多い。

今回の相談者は借地権者O様。

建物は第三者に貸していて、その方が退去したので、今後どうするか・・・、という相談。

借地権の名義人は親御さんなので、O様はその財産のことを慎重に検討。

O様と一緒に地主さんの自宅へ挨拶にいきました。

地主さんは、やはり自らの土地で先祖代々から継承してきてます。

双方にとっての大切な財産。

借地権なので、第三者への土地賃貸借権利譲渡は可能で、地主さんにも了解いただきました。

地主さんにとっては、借地権者が土地利用をしなくなれば、原状回復（更地返還）を希望するのですが、借地権者にとってみれば、

財産（借地権）を換価したい。

双方の気持ちを円満に解決することも、仲介会社の役目です。

これから販売のネット図面を作成します。

地主さんにとっても素晴らしい借地権購入者の発生を待ち望みます！

相模原・待望の朝日パリオ淵野辺４階、本日から内見可能となりました～青山学院大学を望む～

2020-08-30T00:00:00+09:00

８月最後の日曜日。

私は、暑さ真っただ中の相模原に行きました。

車は少々混んでました。コロナでしょうか、それとも、コロナを忘れて皆さんレジャー？・・・。

朝日パリオ淵野辺の売却マンションのご案内の立会、しかも、つい最近に空室になった部屋。

ほんと暑かったです・・・（笑）。

最後は、コインパーキングに駐車していた車のエンジンをかけ、温度計をみた瞬間、「外気温は３９．５度」・・・。

ありえません。

その中でも、日に焼けた健康的な子どもたちがチームでドッヂボールの試合をしてました。

保護者のみなさんも、テントを張っての参加。

國學院大學のコートでは学生たちが試合・・・。

みな頑張ってました。

今回のお部屋の内見ですが、正午の時間。

お盆明けから引っ越しの最終局面となり、ようやく室内も空いた状態となりました。

オーナーのY様からは、事前に鍵を預かりました。

お盆明けから、この日をま待っていた一組のお客様が本日の内見者です。

お連れしてくれたのは、相模原の不動産仲介会社であるSリアルエステート社。

その会社は、リフォームも手掛けているとか。

購入と改装を「一緒くた」で行うのでしょう。

オーナーにとってみれば、現況で引渡しができるので、お手間はかかりません。

内見されたお客様は、このお部屋を改装する前提で資金繰りの検討をされるようです

改装費用の見積もりがでてからの回答となるでしょう。

朝日パリオ淵野辺は、築２５年とはいっても、住宅地なので６階でも端の部屋は４階部分までとか・・・。

外観もタイル張りで見た目も素晴らしいマンション。

治安もよさそうですね！

３階も売却に出ていましたが、２ヶ月前に売却されたとか。

２階の角部屋は、フルリフォームで販売されすでに売れたとか。

今回の４階は１４２０万円で販売しています。

改装して１６００万円位の予算を考えているのでしょうか・・・。

カーペット敷きなので、今の時代はフローリングが流行。

なのでその工事費用は予にいれるのでしょうね。

２階、３階とは全く違うのは、この４階の素晴らしい景観なのです。

開放感が全く違う！

この地区は、閑静な佇まい。

車で５分も行けば、郊外型レストランや、ショッピングモールなどがあり、不便がない。

リニア新幹線の橋本駅もいけますので・・！（いつになるかな・・・。）

周辺の平坦な街並みも、低層住宅やアパートが建ち並びます。

そのため、主に２階建の戸建てが多いのです。

この４階のお部屋は、その戸建の屋根を見渡し・・というか見下ろし、近くの青山学院も見渡せる希少なお部屋。

というわけで、好感触のようでしたので、結果を待つことにしたいと思います。

オーナーのY様へは、今回の内見の結果を報告しました。

現況のままでの購入者がいれば、それに越したことがない！ということでした。

話は変わりますが・・・、

このマンションの近くに「皇武神社」様があります。

日本武尊。（やまとたけるのみこと）

マンションまでに行く角に、「皇武神社入口」という交差点目に入ります。

早く現地についたので、誘われるように皇武神社へ足が向かった感じでした。

そして、参拝させていただきました。

この地で仕事をさせていただくこと、そして、オーナーY様の夢が無事に叶うように・・・とお祈りしました。

氏神様だと思いますので、しっかりと御心願を込めました。

その後に、すっきりした気持ちで内見の立会に行くことができました。

すがすがしい気持ちとなりました。

やはり、時間には余裕を持ったほうが、良い仕事ができますね！

乞うご期待！

逗子市桜山８丁目の土地、引渡し・決済が完了しました！～逗子を象徴する場所…渚橋～

2020-08-28T00:00:00+09:00

本日、逗子市桜山８丁目にある土地のお引渡しを完了することができました。

土地を見始めたときはすでにコロナ禍・・・。

緊急事態宣言を超え、この日が迎えられたことに、私自身、うれしく思います。

決済した土地は・・・。

「逗子の渚橋」・・・それは、逗子の象徴でもあり、目印にもなる。

鎌倉、茅ヶ崎から葉山方面に行くときには、「渚橋のところをまっすぐに・・・」とかの説明が出るくらいの目印ともいえます。

購入者のS様夫妻・・・、

若くしてこの土地を購入されました！

素晴らしいのひとことです。

これから建築するN工房の社長は、S様夫妻が心から信頼しています。

いまも、いろいろな角度からプランニングをすすめ、マックスの希望を取り入れながら盛り上がり、夢は増え続けています。

そのあと、予算をみながら変更、進行を進めると思います。

本日の決済、

Y銀行で集合し、融資実行がすすむ間、S様夫妻と売主K社様で、この土地の話に盛り上がりました。

売主様も海が大好きです。

不動産取引は、仲介人の話よりは、売主様の話のほうが興味がわくものです。

葉山の朝市の話、芸能人のかたのお話、マリンレジャーのお話など・・・。

これから住まうS様夫妻にとって、本当に貴重なお話をいただきました。

マリンレジャーと人生を共にできる場所。

そういっても過言ではない場所ですね。

そして、なにより思ったのは・・・・。

このコロナ禍の中でも、素晴らしい物件は、早く動くことが立証されました。

そのようなこともあり、逗子らしい・・・、葉山らしい・・、ともわれる物件は、この時期はすぐに売れていくのですね。

昨日のニュースでは、「東京離れ」が増加しているとか。

東京への移住が減ることはさることながら、東京をでていく人が増加したとか。

これからの生活様式は・・・WITHコロナ。

これからの生活様式をかえきっかけになったのかもしれません。

コロナが収束しても、これからの生活様式は、職業によっては、効率化となります。

なによりも・・・、

首都圏で多忙な毎日を過ごす方々にとって、逗子葉山は安らぎの地。

その地で、コロナ禍の中で、リモートで仕事をするS様夫妻の表情は、素晴らしいものでした。

５月当初、土地探しを始め、契約時における重要事項説明の時の表情・・・すこし不安もあったのでしょう・・・、それから今日は１８０度変わり、素晴らしい表情になっておられました。

お客様の心境とは・・・・、

最終取引・・・いわゆる「引渡しと決済」の時を超えれば、本当の意味での安心と安堵、これから進む夢を現実にできること・・・。

その気持ちになるのですね！

これこそ、すばらしいひと時。

S様夫妻において、人生の中で一番大きいお買い物に携われたことに、私は心から嬉しく思います。

S様夫妻、本日は、本当におめでとうございました！

素晴らしい決済となりました！～グレーシアパーク彩の丘４階～

2020-08-27T00:00:00+09:00

福家ホーム㈱でアルバイトしてくださっていたAさんからの紹介。

そのオーナーAさんが所有するｸﾞﾚｰｼｱﾊﾟｰｸ彩の丘のマンション売買取引が本日完了しました。

買主側仲介には、北久里浜のMホームさんのS社長がついてくれました。

素晴らしい取引でした。

オーナーのAさまは、お部屋を大変きれいに使用されていました。

メンテナンスもしっかりしてくれていました。

このお盆の暑い中で、引渡しまえに、せっせとお掃除をしてくださったと聞いて、感動しました。

そのことを、今回の買主Yさまもお喜びになられていました。

人情味のある契約そのものでした。

今日の決済当日、皆様の笑顔が、その良さを物語っていました。

同じ北久里浜同志の共同仲介でもあり、同じ宅建協会の地区。

信頼取引。

意気投合で、何の問題もない取引。

これこそ、仲介の醍醐味でした。

オーナーのAさまには、心から感謝です。

これから新たに居住する買主Y様の笑顔を作ってくれてありがとうございました！

そして、MホームのS社長には、数ある中で弊社の物件を選択していただき感謝です。

そして、このご縁をいただいた元従業員のAさんには頭が上がりません（笑）、ありがとう！

葉山に移住をもとめるS様とのご縁をいただきました～葉山らしい場所をもとめて～

2020-08-21T00:00:00+09:00

この日の夕方、新たに素晴らしいご縁をいただきました。

N社長からお声がかかりました・・・。

事務所へ行きまして、そのには葉山への移住を考えているS様がいらっしゃいました。

S様は、葉山らしい場所への移住を考えてます。

その葉山に家を建てて、家で過ごす毎日の快適な暮らしの時間をもとめています。

N社長が建てる家は、湿度調節、躯体や構造、騒音、自然素材、名かの空気感・・素晴らしい。

家の中にずっといても、自然の香りと空気を感じる。

湿気をもすってくれるふんだんに使われた珪藻土。

自然素材の躯体と断熱の技術、そして気密性の高いサッシュ。

音も緩和！

わが家の家はN社長にお願いし、完成してから７年目となります。

いまでも休日はずっと家に居たい！と妻もいっているほどに快適。

私も、建ててから家呑みが専門になってきました（笑）

S様は、葉山の土地勘もすぐれてます。

そして、これからも、葉山や湘南など、素晴らしいお店やお買い物、レジャーを満喫される研究もされます。

そして、家にもどってあとは、とっておきの自らの時間を家でゆっくりと過ごす暮らし！

そのことを求められてます。

このことは、人生の一日一日を経過するうえで、素晴らしく、大切なこととおもいます。

わが家も、休日はほぼ家です。

買物やレジャーなどで外に行っても、はやく暗くなる前に家に戻りたくなります。

そっして、戻った矢先に、夕焼けを前に、ビール缶を開けて妻と乾杯！

となります。

子どもは、もっともっといえのデッキで遊びたい！

洗車もしたい・・などなどと言ってくれています。

そのように、その町を楽しみ、心底、身体と心を休める自然素材の家があれば、ほぼ言うことなしでしょう！

本日、S様との出会いで、その共感ができたことで、私はS様との素晴らしい目標を叶えられるように頑張りたいと思います。

N社長から素晴らしいご縁をいただきましたので、しっかりと感謝し、仕事してまいります。

お盆の渋滞は半端ありません～三浦縦貫道延長部分の開通開始～

2020-08-18T00:00:00+09:00

８月１０日午後２時から新たに延長して開通した三浦縦貫道路。

料金は変らずです。

高円坊という場所まで貫けられます。

私は、延長部分の道路を良く使っています。

料金が変わらないので（笑）。

お盆の期間、コロナ禍のこともあり、三浦市には多くの車がきてました。

お盆休みを遠くまで行かず、近いところに電車を使わずに車での移動なのでしょう。

三浦縦貫道路の先には、ソレイユの丘や三崎、レジャーなどを楽しむ場所がたくさんあります。

お子様連れにはもってこいです。

三浦市は、京急電鉄さん貢献もあります。

油壷マリンパークや観潮荘、7これから建て替えする城ケ島観光ホテル、きれいなビーチ・・・。

楽しむところがたくさんあります。

８月２９日からは、油壷マリンパークの駐車場が、夕方はシアターとなります。

車で映画をみることができます。７０００円とか・・・。

映画の音は、車のラジオから視聴できます。

道路ができると町が活気づきますね。

テレワーク、地方創生など・・・これから、首都圏に限らず、地方での楽しみ方を探していくことも必要かもしれません。

逗子・渚橋のコインパーキングの解体工事開始！～桜山の土地のお引渡し前の立会～

2020-08-20T00:00:00+09:00

水曜日は定休日でしたが、お盆休みをしたので、出勤してきました（笑）！

本日、以前からきまっていた逗子市桜山の土地の引渡し前の立会を行なってきました。

今月末には土地の決済。

そのため、境界石の確認をするため、元付のMFFJさんと買主S夫妻、工務店のN社長にも集合していただきました。

本当に暑かった・・・。

皆さん、汗が噴水の様に出ていました・・・。

その中でも、コインパーキングのタイムズさんの業者が、暑い中で看板などを撤去。

これからアスファルトの撤去を行い、更地となります。

本当にお疲れ様です。熱中症に気を付けてください。

場所柄ですが、タイムズさん曰いわく、かなりの稼働率でして、そのままコインパーキングを続けたかったようです。

しかし、オーナーのK社さんの譲渡が優先で・・・。

このご縁で叶えられた今回の取引。

買主のS様夫妻も、建築の打ち合わせの途中で笑顔も素晴らしかったです。

今月にようやく土地の決済に向かいます。

この季節で、逗子のなかでも、この場所は一番輝いている所ではないでしょうか。

コロナで花火大会がなかったことが少々寂しかったですが。

個人的に、この土地に少しいるだけで、気持ちも雰囲気も夏の避暑地にいるくらい素晴らしい気持ちになるのは私だけではなかったようです（笑）

S夫妻、もう少し、頑張っていきましょう！

コロナ禍でも夏本番の不動産市場、タッチの差で契約できました～逗子市桜山新築～

2020-08-17T00:00:00+09:00

不動産売買は、その時代の変化により変わってきます。

平成元年のバブル時代、売り手市場です・・・どんどん価格が上がっていく・・・、買主さんは買えなくなる・・・。

東京の価格が地方に反映し、どんどん地方もバブルになりました。

バブル崩壊の時は買手市場・・・、価格を下げても下げても売れない。

阪神淡路大震災、耐震偽造、東日本大震災などの時は、本当に不動産市場は冷えてました。

その時に買えるとき、売れるときの分岐点を見極める必要もありますね。

今は、コロナ禍で、しかも夏休み期間、お盆の期間などなど。

ようやく夏休みが終わり、仕事に復帰！という感じでしょうか。

その間は・・・

売る方にとっては、「売りにくいかも・・・」という気持ちを持たれていました。

今回の逗子市桜山の新築分譲は全２区画です。

駅まで徒歩５分で平坦地、・・・・しかも３０００万円台！

素晴らしいのは、平坦で南側の道路、買い物も徒歩５分圏内。

今回の物件をお盆に入る前に内見してくださったT様家族。

ご紹介によるお客様なので、しっかりと対応し、間違いは許されません！

ご案内が終了して解散したのち、再度私だけ現地にいきました。

そしたら・・・

他の不動産会社がお連れしている別のお客様の内覧中・・・。

これはいかん。

即座に、売主さんに交渉し、現在の状況や今後の段取りを速やかにお話をしました。

そして、ご紹介者やお身内も賛成多数で、即座に購入申込を記載していただきました。

T様のご検討とご判断の速さが、今回の成約につなげた一番のポイント。

本当にT様ご夫妻、ありがとうございました。

なんとか１番手に食い込めましたが、そのあとは、融資の仮審査を通さないと・・・。お盆に入って銀行もなかなかいない・・・・

お盆前にY銀行に仮審査を出してきましたが、感触は良いのですが込み合って回答に時間がかかりそう・・・。

買えないと話になりません。

T様により、三井住友銀行さんにネット申請！

２日間でクリアーできました。

しかし三井住友さん、本当に素晴らしい！

それを前提に、本日の契約に臨みました。

逗子市内に支店がある分譲主様の事務所で契約をすることになりました。

勤務先から直接ご来店いただき、約２時間の重要事項説明書を聴いてくださいました。

密を無くし、マスクをして、汗を拭きながらの作業！

本当にT様、お疲れさまでした。

契約の時、売主の担当者さんからの一言・・・、

「もう一つの区画も買手さんが決まりました！」と。

今回の２区画は、あっという間の完売のようです。

考えてみれば、建築着工が今年の３月。

すでにコロナが拡大してきている最中。

その前からの価格設定もありますが、新築分譲は仕様や設計や色がすでに決められているので、購入する方は、形にならないとこないとなかなか契約に至りません。

完了検査が７月下旬に行なわれ合格し、間もなくの完売・・・。

この時期の価格設定は、売主さんも強気ではなく・・・という感じ。

逆に考えれば、買主さまにとっては買いやすい価格設定ということになります。

十人十色といいますが、不動産市場は、良いと思う物件は、８割以上の方は前向きに検討されます。

一般的に時間がかかり、売れていない物件は、８割以上の方が検討まではいかない何等かの要素があります。

統計学というか、確率論かもしれませんが、物件を見た瞬間に、イメージとして、７割くらいは検討できるかな～、という気持ちになれば、話を進められた方が優先的に契約の交渉権を獲得できている気がします。

その後は、詳細をつめたり資金計画を練ったりして、おおむね納得のいった時点で契約をすることが今のベストな流れのような気がします。

いろいろな方法もありますが、一番は、お客様が物件をみる最初の「イメージ」でしょう。

私どもが、リスクやメリット、デメリット、そしてライフインフォメーションなどをしっかりと説明することが大切。

暮らすとは、家族が育つことになり、「大切な命」をも守るために何が必要か・・・。

これからもしっかりと決済までフォローしてまいります。

T様ご夫妻、そしてお身内の皆様、本当におめでとうございました。

お盆明けの契約に付、念入りに！～逗子市某所の調査開始～

2020-08-07T00:00:00+09:00

ご出産を控えているＴ様夫妻。

Ｓ先生のご紹介。

すでに来月には完成する現場。

お盆明けに売買契約をおこないます。

融資の事前審査もすすめるだけ進めましたが、銀行さんもお盆休み。

ご主人のＴ様には、他行さんも含めウェブでの審査お願いしました。

お仕事を行いながらのＴ様。

本当に感謝してます。

８月９日にはすべて調査も終わりました。

現地や道路の幅員、セットバック等々・・・。

重要事項説明書と売買契約書も売主さんに送信しました。

設備も、床暖房もついていると売主さんからの報告。

書類の清書は盆明けの前日までに仕上げます。

そのため、売主さんも、お忙しい中、またお休みの中、１４日は会社にでてきてその書類のチェックをしてくれるようです。

融資の審査は結果が出ていないので、多少は落ち着きませんが、神様を信じてます！

実は、今回の売買契約の引渡し予定日の前日が赤ちゃんの出産日。

これも縁ですね。

しっかりとＴ様夫妻をフォローしてまいります！

９月は人生でこの上ないおめでたいことが続くＴ様夫妻！

頑張りましょう！

ローストビーフ専門店～鎌倉山～

2020-08-05T00:00:00+09:00

妻の親戚のおばさんの招待で、鎌倉市にあるローストビーフ鎌倉山に行ってきました。

わが息子のお祝として。

感謝。

みのもんたさんの近く・・・。

別世界の敷地内と豪華な装飾。

食事のローストビーフは、口の中でとろけるくらいの柔らかさ。

我が息子は、このロースビーフを食べてしまうと、百貨店で販売しているローストビーフはどう思うか・・・。

本当に素晴らしい。

シェフの方も紳士。

このコロナ禍で、通常の予約の数から激減している。

夜の予約も１～２組のようだ。

しかし、常連さんや、シェフの方々のお人柄、味はもとより、間違いのないメニュー！

このコロナ禍を乗り越えれば、席も取れないくらいの店。

いまがチャンスかもしれません、

３世帯向けの一棟売アパート・京急堀ノ内駅～将来のハウスシェアの活用は・・・～

2020-08-02T00:00:00+09:00

近年、投資向けアパートの需要が少し落ち着いてきた様子。

投資向けの方は、最初に質問してくるのは「利回りは？」、ということ。

「利回り」とは、表面的な計算では、年利のことですが、１年間の賃料収入を取得費で割ったパーセンテージ。

年間賃料×１０年≒取得費で、約利回り１０％。

１０年で回収・・・。

と・・・、簡単にはいきません。

維持費、固定資産税、修繕費、空室率・・・。

概ね１５年位の計算となるかも。

取得費が高ければ、利回りは低い。

逆に言えば、資産価値の高い物件ともいえます。

さて、今回の京急堀ノ内駅徒歩圏の3世帯住宅。

売却依頼をSさんから受けています。

３世帯中２世帯は賃貸中。

土地４４坪、建物３４坪の築１６年

まだまだ建物はきれい！３８００万円で売り出し中です。

利回りで行けば４％台です。

投資家には興味ないかもしれませんね。

今後、少子高齢化、結婚率の低迷、インバウンド・・・。

シェアをする時代でもある。

この近くには県立大学もあり、横須賀も観光に力を入れてきています。

今回の売アパートは、利回りという観点ではなく、将来の３世帯向け一戸建て！・・・という観点での検討はおもしろいと思います。

わざわざ３世帯の間取りを考えずとも、１階には２世帯、オーナー用の居住空間を２階など、将来の設計を楽しめるのでは。

なんといっても、人気の場所の堀ノ内駅周辺。

この間取りがついて、区画された土地を探すにも、なかなかないと思いますよ！

詳しくはお電話かメールで！

三浦海岸のマクドナルドが開店しました～台風被害から数か月～

2020-08-01T00:00:00+09:00

令和元年房総半島台風の被害にあった三浦海岸の象徴だったマクドナルド。

本日、復帰しました！

昨年の台風の被害により、塩水が入り、浸水し、機械も使えなくなった。

三浦市でも相当の被害がありました。

昨日、夜帰宅するときに、マクドナルドの明かり際立つ。

この周りを明るくしてくれます。

朝もすがすがしい海岸からドライイブスルーに入り、人が集まります。

コロナ禍のなかでのテイクアウトも可能、また大勢の人々。

「あるべきところにある」という幸せでしょうか。

人は無いものねだりでもあります。

普通にあるものを大切にすることが必要ですね。

８月１日からは子供たちの夏休みです。

間に合ってよかったですね。

運営会社のＴＯＭＯＲＲＯＷ様、感謝いたします！

朝日パリオ淵野辺中古マンションの調査開始～相模原市中央区淵野辺本町～

2020-07-31T00:00:00+09:00

今日で７月も終わりですね。

明日から８月。

子どもたちは、夏休み！でしょうか。

しかし、新型コロナの感染拡大が収まらない・・・。困りましたね～。

東京の感染者は４６０人を超えました・・・。

いつもの８月とは違ってくるのでしょうね。

先日は子供たちの友達家族３世帯で、猿島にいき、ＢＢＱをしてきました。

８月も遠出はできないので、３家族で第二段のＢＢＱの企画が決定しました。

子どもたちの想い出づくりは絶対に必要！

緊急事態宣言の４月から、電車に乗っていない私です。

用心していますが、この８月はさらに用心が必要ですね。

今日も車でした（笑）

相模原市役所にいきまして、通常の物件の調査行なうことができました。

「朝日パリオ淵野辺」という中古マンションです。

４階なので、青山学院大学が見えます。

オーナーＹ様より売却の依頼を受けました！

頑張ります！

相模原市役所は馴れていませんので、時間かかるかなぁ～と思いきや。

調査場所も集約されていて、機械で全て印刷できる！さすが政令指定都市！

駐車場も２時間無料。

お役所の皆様の親切でした。

調査を終えて、東京環状を横浜に向かいながら、ふと気づいた！

「公課証明の取得をするのを忘れてしまった・・・！」

市役所から８キロほど行ったところで引き返しまして、再度市役所へ！

もう道は完璧に覚えました（笑）

馴れない役所なので、勝手がわからないので忘れ物するのでしょうね。

そういう時は、しっかり準備してメモを取ることですね！

しかし、このマンション、３階部分が売りに出されていました。

時間もかからず成約になっていました。

今回は４階です。３階よりもロケーションが良いので有利です。

オーナーのＹ様はまだ引っ越しが終わっていません。

なので、室内の写真は撮影できません。

６３．６８㎡タイプ。

近々アットホームに掲載します。

乞うご期待ください！

天気も祝福してくれた素晴らしい契約ができました！～グレーシアパーク彩の丘～

2020-07-26T00:00:00+09:00

ここのところ、雨の多さにびっくりしています。

災害も多く、コロナも増えて・・・。

４連休のうち、かろうじて２４日は曇りでしたが、休日のお出かけに支障があった人も多かったのではないでしょうか。

今日は、横須賀にある「グレーシアパーク彩の丘」という中古マンションの売買契約を無事に終えることができました。

売主のＡ様は、私たち夫婦の知人であるＡ婦人。

気さくで素晴らしい人なのです。

そのきっかけで、昨年、Ａ様との素晴らしいご縁ができました。

マンションの売却開始は昨年の１１月位でしょうか。

その年明けに、よしっ！さー決まるかなー！・・・と思いきや、新型コロナ感染拡大・・・。

その後は、世の中の落ち込み、休業要請や休校・・・自粛、緊急事態宣言…まさに、経済が停まった時期。

落着いたところに６月下旬からの第二波到来の予感・・・。

どうなることか・・・、と思っているのは関係者みんなの思い。

そのなかで締結できた本日の売買契約。

想い出に残ります。

これは神様が守ってくれたかも・・・。

今日の契約は、福家ホーム㈱に皆さんが集合してくださいました。

その直前までドシャ降りの大雨・・・。

しかし・・・、

契約手続きの途中から、晴天となりました！

まさに「雨降って地固まる」という締めくくり。

買主Ｙ様達をお連れしてくれたのが、北久里浜の老舗の宅建業者ＭホームのＳ社長。

温和で真が強いＳ社長、わか宅建協会でも特に信頼されている人なんです。

Ｓ社長が紹介してくれた買主のＹ様なので、「まず間違いない！」と思っていました。

なので、安心してこの日を迎えることができました。

やっぱり、売主Ａ様と買主Ｙ様達は、意気投合しまして、和やかな時間となりました。

ちなみに、Ｙ様達が今回のお部屋の購入を決めたきっかけは、室内が本当にきれいだったこと。

数件のお部屋を見たらしいのですが、なかには掃除もされずに売出している部屋もあったとか・・・。

このきれいさ・・・、おそらく、Ａ様は、ものを大切される方ではないでしょうか。

収納方法や管理、掃除までも行き届いてます。

網戸の修理や障子の張替・・・。

自らできるところは、くまなく行っています。

ドアの丁番のずれもしっかり修理したとか。

素晴らしいです。

補足ですが、風が強い日によく発生する「エアコンのポコポコ音」を軽減する「おとめちゃん」というアイテムを教えてくれたのもＡさんです。

昨日、私も「おとめちゃん」をホームセンターで買いました（笑）

部屋に設置済みのエアコンは３台、そして照明器具も残してくれるそうです。

そして、寒いときに便利なガス暖房機もお部屋の付帯設備に着けてくれました。

そのことを、買主Ｙ様達は喜んでくださっていました。

Ａ様ありがとうございます！

本当に素晴らしい契約でした。

売買契約の流れ・・・それは、７割が重要事項説明書の説明時間です。

その後、２割が売買契約書の読み合わせの時間。

ほぼ９割を、難しい用語が詰まっている文書とにらめっこする時間なのです。

皆様にとっては、大切なことですが、大変な時間でもあります。

そこで、このような場を和ませてくれるのが、売主様と買主様。

双方が、意気投合しているから、文書が長くても救われるのです・・・（笑）。

合間合間での笑顔・・・、いいですね。

笑いもあった・・そんな契約でした。

重要事項説明はかなり長時間ですが、Ｙ様ご家族は最後まで聞いてくださいました。

ＭホームのＳ社長は、要所要所にフォローもしてくれてました。

一言で…、みんな初めて会ったような感じでなかった・・という実感。

そういえば、案内内見の時に会ったきりです・・・。

2回目に会うのに、この信頼関係はすばらしい！

Ａ様にとっては、いままで十数年、大切に維持しながら暮らしていたマイホーム。

買ってくださるＹ様の表情をみたＡ様は、「本当によかった～」という表情のようでした。

まずは、売買契約が成立したことで、おめでたい引渡しへのスタートの第一歩を踏み出せることができました。

Ａ様にとっては初めての売却手続きとなります。

そして、新居へのお引越手続きなど・・・、これは、仕事をしながらの作業となりますね。

そのため、私は、Ａ様の媒介会社として、しっかりとファローをしていきたいと思います。

そして、買主のＹ様家族が、再度、喜んでいただけるようなお引渡し手続きをしていきたいと思います。

最後に・・・。

本日、集合してくださった皆様に・・・、「本当におめでとうございます！」と言いたいです。

ありがとうございました。

そして、素晴らしいＡ様紹介してくれた知人のＡ婦人、ありがとうございます。

妻も喜ぶと思います（笑）

２２年ぶりの取引、大切なＡ様と再び・・・～横須賀市吉井編～

2020-07-23T00:00:00+09:00

２２年ぶりにお客様と再会してきました！

前勤務先で仲介営業を行っていたときのお客様。

本当にお世話になったＡ様家族です。

平成９年の２３年前、Ａ様の自宅を見つけるために一緒に見て回った記憶がよみがえります。

Ａ様は、土地を買ってくださった後も、友人や知人、同僚の方を多数ご紹介してくださいました。

その時の素晴らしいご縁をいただいた記憶は鮮明です。

Ａ様！・・その節は、本当にありがとうございました。

Ａ様のお宅拝見・・・ということで、おじゃましてテーブルに座っての会談がスタート！

ご夫妻もお若くみえましたし、昔もいまも本当に明るく、誠実で、お人柄も以前とお変わりがありませんでした。

私自身は・・・・。

２３年前は、私はまだ３１才でした！

まだまだパーマをかけられるくらいの髪の毛がありました。

ひとりごとですが、ふさふさの髪の毛がありました！

ですが・・・、今は・・・・不毛地帯に進行中か！（涙）

妻からは、「いい具合に、抜け毛はストップしているよ！」と褒めて（慰めて？）くれています(笑)

それはそうとして・・・。

快く私を迎え入れてくださったＡ夫妻のお話の内容といえば・・・。

これから、Ａ夫妻のマイホームをどのように活用していくか、というお話です。

今日の段階では、正式には依頼を受けておりませんので、詳細のアップはまた後日ということで・・・。

Ａ様の建物は、２２年を経過しています。

注文建築で、窓もふんだんに取り入れています。

喫煙されない方なので、室内の空気は新鮮そのもの。

明るい室内、そして明るい家族。

今日は曇りでしたが、話している最中も明るい！そして、話が終わり、外に出ていくときは曇りが一時的に快晴に！

草刈り日和となりました。

話はもどりますが、室内を拝見しながら２階に昇りました。

広大に広がる景色。

その向こうには富士山が望めるようです。

今日は曇りだったので、残念ながら見えませんでしたが・・・。

ちなみに、Ａ夫妻が、天気の日に富士山の写真を撮ってメールしてくださるようです。

余談ですが、我が家の話になりますが・・・・。

富士山が見える立地です。

海とは違いまして、富士山の姿は、気候や天気、季節により、さまざまと変化します。

その変化を感じながら、寒い季節や温かい季節を肌で感じることもできます。

私自身は、個人的ですが、「海を見ながら・・・」というよりは「富士山を見ながら暮らす！」のほうが好きですね。

もちろん、海が見えるところは大好きです。

日本ならではの象徴だからでしょうか・・・。

Ａ様家族は、すでに引っ越し先が決まっています。

社会的にも経済的にも余裕がある・・・という感じでしょうか。

なので、じっくりと売却に力を入れることができます。

建物の外側には、きれいに芝が刈られた庭があります。

整っている外溝やカーポートの屋根。

全体に整備・区画された土地。

外壁塗装も施され、大切に管理されてきた建物であることがうかがえます。

Ａ様ご家族は、私が知っている限り、本当に素晴らしいご家族。

経験則でも、通常、建物をみれば、概ねその感じがつかめる気がします・・・３３年の経験でしょうか。

勘でしょうか！

「不動産」は土地や建物で、工作物です。

同時に、「不動産」には、親や子供さん、家族の想いがいっぱい詰まっています。

子どもさんにとってみれば、実家！

私が相談依頼を受けるときに一番重要にしていることは・・・。

それは・・・、「売却しようと思ったきっかけ」です！

家族が暮らすための「家」、それは、大切な財産です。

環境、暮らし、近隣の友達や幼馴染・・・。

Ａ様夫妻が、もしかすると売却するかも・・・という思いになったきっかけはなんでしょうか。

素晴らしい子供とその家族のため、そしてかわいい（たまには怪獣になる・・・笑）お孫さんのため、でしょうか。

これから来る第二の素晴らしい人生のために、お引越しすることを決めたオーラを感じることができました。

素晴らしいことです。応援したいです！

今回のお話は・・・・、

一言でいえば「繁栄しているご家族が所有されている不動産！」といっても過言ではありません。

どうして私がここまでメッセージを送るのでしょうか・・・。

それは、平成９年の時から存じ上げているＡ様です。

そして、私が福家ホーム㈱を開業して１０年目にはいっても、お声をかけてくださる。

正味２３年の間ですが、Ａ様のお暮しを多少なりともお聞かせいただいた機会もありました。

だからなのです。

令和２年７月２７日から、福家ホーム㈱も宅建業者免許番号が（３）になります。

その更新免許証が昨日届きました。

昨日は、定休日だったので、コロナで開業は遅れていた「三井アウトレットパーク」に妻といってきました。

ハワイにある「アラモアナセンター」に似ていました！お店もかなり増えていました。

私も会社も年を取ってまいります。

経過してきた時間のなかで、このように、Ａ様の依頼があることで、この仕事をやってきてよかった～、と都度思うのです。

余談ですが、Ａ様が老後どうするか…という雑談がありました・。

Ａご主人は、絶対おれにはむかない・・・といっていました(笑)

私が大変そうに仕事をしているように見えていたら、大変申し訳ありません(笑)。

楽しく仕事をしていますので安心してくださいね！

８０歳までは不動産からはなれませんよ～(笑)。

では、ご家族会議の結果をまたお聞かせてくださいね。

心よりお待ちしています。

二町谷リゾート計画！三浦市の底地売買とお引渡しが完了！～一つひとつの手続きでうまれた売買契約～

2020-07-21T00:00:00+09:00

今日は「赤口」

口の災いや事故には注意しないと・・・、と、よく妻からアドバイスを受けます。

といっても、仕事のなかではいろいろとありますので(笑)

そして、朝一番に亡き父のお位牌に手を合わせ、出勤！

本日は、本当におめでたい日となりました。

そして、2回のお墓参りも行いました。

三浦市天神町の底地売買と引渡しを一括で行うことができました。

神様が見守っている地域なのでしょうか。天・神。

今回の地主さんはＩ様。

数回の土地売却の仲介をさせていただいた本当にお世話になっている方です。

今回の天神町の土地ですが、数十年土地を借りている借地権者のＳ様がいます。

一度は、Ｉ様とＳ様は土地売買しようと・・・しかし、事情があり、破談になった経緯があります。

その後は、破談後の今年の３月に２０年の再スタートを切る土地賃貸借契約の更新を行いましたが・・・。

なにかのタイミングでしょうか・・・。

２０年間は変らない賃貸契約の関係が続く・・・、と思いきや、そのわずか４か月後に、土地売買の話がまとまりまして、本日の契約と所有権移転が完了となったのです。

不思議ですね～。

借地権者は土地を購入する買主様の立場。

買主のＳ様の話なのですが、本日の朝には、祈願のために塩をまいていたら、朝も早いうちなのに、本日会うことになっている地主さんの息子さんと外で遭遇したとか！

これにはびっくりしたとＳ様が言ってました。

契約の際は、地主Ｉさん親子も、笑顔で接してくれました。

買主のＳ様も、快くサインをしてくださり、最後は、両者とも、「長い間、ありがとうございました」とのご挨拶。

本当にうれしかったです。

私の妻の祖父が平成１１年に他界し、その命日でもある今日。

私は、朝一番で三浦市内の霊園にある義祖父の墓参りにいきました。

行く途中には車がすれ違いができない細い道、私の車を優先してくれるように、反対側で道を譲ってくれた紳士がいました・・・、実はその運転手は義父でした(笑)。

義父は朝早いうちから、墓掃除をしてくれていたのでしょう。

朝早いうちから、お墓には、きれいで新鮮な花が供えられてました。そして、お墓もきれいに水がまかれていました。

おめでたい決済が終わった午後は、その足で、亡きＫＤ君の墓参りにも行ってきました。

ＫＤ君の命日は２１日。享年３６才でした。

福家ホームにとっては、今進行形で、かけがえのないビジネスパートナーのＮ工房のＮ社長。

その社長との縁をつなぎ合わせてくれたのがＫＤ君なのです。

Ｎ社長との仕事が続くたび、ＫＤ君への感謝が大きくなっていく自分がいます。

ＫＤ君は、南葉山霊園に眠っています。

素晴らしい景色を見ながらゆっくりと天国から見てくれているのでしょうね。

ＫＤ君、安心してくださいね。

Ｎ社長と私は、依頼者様に対して、しっかり貢献するべく、それぞれの仕事を頑張ってます(笑)。

私がお墓にいったら、すでに、ＫＤ君のお墓には、新鮮な花がお供えされてました。

今日の昼にもどりますが、三浦市の決済が終わってまもなく、昼頃に、我が会社にふらっとＮ社長が来店されました。

ＫＤ君が誘ってくれたのかな・・・。

Ｎ社長は、祖父の命日だから、墓参りにいくとのこと。

福家ホームの近くにある根岸の花屋さんによって供花を買ってきたようです。

不思議なことは続きますね。

話はとびますが、今日の朝、妻と話をしていました。

命日がたくさん増えてきたよね・・・。

毎日命日ってあるかな～？

と笑いながら話をしていました。

私の親父の命日が２０日。

その命日は昨日です。

仏様は必ず天国から見守ってくれています。そう信じてます。

その理由とは・・・・。

命日の日に、お墓やお仏壇に手を合わせて挨拶をします。

そうすると、その日は素晴らしご縁が生まれています。

そして、「赤口」の日でも、車の事故も起きたことはありません。

明日は、本日取引した地主Ｉさんの亡ご主人の命日です。２２日です。

今日の決済のお礼と報告を行なうために、明日、亡きＩ様のお仏壇に手を合わせに行こうと思います！

賃貸契約の更新・・・連帯保証人の効力がなくなる・・・！～民法改正の注意点～

2020-07-20T00:00:00+09:00

開業から１０年目を迎え、おかげさまで、管理物件も増えてきました。

一括売アパートの売買を行い、その所有者様から管理を委託されてスタートができた管理の仕事。

今では、50世帯の方々との管理をいただいております。

管理のお仕事は、更新契約、退去手続き、近隣対応、ゴミの対応・・・修理など。

福家ホームとしては、契約と募集は夫婦で行います。

巡回などは身内に任せております。

修繕については、以前から信頼おける仲間と提携し、管理物件の修繕や改装については、Ｉ社及びＩ建築さんに任せております。

管理物件は、照明器具の取替から、リノベーションまでを依頼しております。

小さい仕事でも素早く動いてくれるので頭が下がります。

Ｉ社は、もともとの異業種交流会から縁があった大切な仲間。

仕事も早く、請求も早く(笑)…一番は、仕事が丁寧！

そして、近隣への対応、オーナーへの配慮がずば抜けているので本当に安心。Ｉさん、いつもありがとうございます！

管理をしていると、「契約更新」という手続きがあります。

「更新」は２年に一回が多いのですが・・・。

更新とは・・・・

最初の契約内容が有効。

基本は、その最初の契約を更新する・・・というもの！

「更新作業は、必要がないのでは」…とおっしゃる方いますが、期間満了の節目を付けておくことで、契約や解約、賃料改定や条件変更などの節目があり必要なのです。

今回のポイントは！

令和２年４月１日より・・・民法改正。

注意いただきたい点を報告します！

連帯保証人が「有効」になるか「無効」になるか・・・。

大切ですね～。

そこで、この言葉の意味が大事なのです。

「極度額」。

その言葉を聞いたことがあれば実感がわきます。

クレジットカードで言えば「カード利用限度額」。

銀行の融資で言えば、会社が設定している根抵当権。

ちなみに、根抵当権を不動産に設定して事業資金を借りている会社は、取引の際に、極度額の範囲で借りたり返したりできるのです。

登録免許税が軽減されます。

「連帯保証人」は契約者と同等の債務を負う内容です。

今年の４月から締結する契約の場合、連帯保証人が契約書にサインする書面には極度額を記載する必要があります。

その極度額を記載していない契約書にいくら連帯保証人がサインをしても、法的には「無効」となります。

そのうっかりで、大家さんが困ってしましますね。

もう一つの注意点として・・・。

更新の時には「更新契約」等の書面を交わすのが一般的ですね。

今年の３月末日以前に締結した契約書については、４月１日以降に更新すると思いますが、その際は、改正民法の適用を受けます。

その更新契約の書面にも、極度額を記載した契約書に対して連帯保証人にサインもらわないといけません。

極度額が記載していない更新契約に、ついつい連帯保証人がサインした場合・・・残念ながら、保証契約は「無効」となります。

簡単に言えば、更新契約の時は、「もともとの契約内容を更新する」ことが目的なので、連帯保証人にサインしてもらわないほうが安全かも。

更新契約に連帯保証人がサインをしなくても、最初の契約が有効です。

連帯保証人も、最初の契約に従い、継続されるのが今の法律なのです。更新のサインが無くても・・・。

万が一、連帯保証人が死亡している・・・。

そうなれば、その保証債務はなくなります。

そのため、更新契約の際には、必ず「連帯保証人の確認」だけはしておきましょう。

私たち宅建業者の多くは、契約手続の前には、賃貸保証会社へ入居審査を依頼し、内定したあとに保証委託契約と同時に賃貸借契約を行います。

なので安心はできます。

自主管理の大家さんは、特に「連帯保証人」と「極度額」の記載事項をご注意くださいね。

では、これからも、どうぞ、宜しくお願い申し上げます。

横須賀葉山線バス通り沿いの借地権の今後は？～地主さんと借地人の仲を取り持ちたい・・・～

2020-07-19T00:00:00+09:00

横須賀市内の某所にある建物があります。私の年齢と同じ５４歳、５０坪・・・。

その所有者Ｋ様は、弊社のホームページをご覧になり、相談に来られたのが１か月ほど前。

建物は賃借している入居者がいましたが、先月退去して、空家になったので・・さて今後どうするか・・・。

建物が存在する土地は・・・この土地は地主さん名義です。

いわゆる、Ｋ様の立場は、建物を所有する借地権付建物としての財産価値を持っている立場。

土地の賃貸契約は残り４年ですが、旧借地法により、さらに２０年以上の更新が可能です。一般的には。（地主さんと円滑である場合・・・）

Ｋ様は他県に居住。

遠隔地なので、管理が行き届かない。

しかも４年後にはどうなるか・・・。

借地の更新をするか、土地を明け渡すかどうか・・・。悩みます。

その中で、借地法による「建物買取請求権」というものがあります。

これは、借地権の存続期間が満了し、契約の更新がない場合に、民法の原則で、借地権者が借地上の建物を取り壊して、借地を借地権設定者に返還しなければならないことに対し借地権者が借地上に投下した費用が回収できず、また、現存建物を必ず取り壊さなければならないとなると、社会経済的にも不経済であるとして、借地借家法及び旧借地法は、借地人に建物買取請求権を認めています。そして、この建物買取請求権については、借地借家法等に反していたり、借地権者に不利な内容の特約は無効になるものとされております。

では、その数年間、空家の状態では困りますね。

地代もかかるし、建物の維持や草刈りもかかる・・・。

Ｋ様は気が気でないと思います。

土地の契約期間中は、借地権を第三者に譲渡する手続きがあります。

いわゆる、借地権付建物売買ですね。

これは、地主さんの承諾が必要ですし、譲渡承諾料や建物建替え承諾料も検討が必要。

さて、地主さんは・・・。

この周辺の土地も一緒にお持ちの地主Ｔ様。

地主さんの立場にもなって検討も必要です、でないと、Ｋ様の依頼が破談になります。

更地価格・・・ざっくりと２８００万円かな・・・。８０坪で。

プロとしての計算はすぐにでます。

しかし、現時点では更地ではなく、この土地に地主Ｔ様の底地権とＫ様の借地権が重なっています。

どちらか片方がその権利を譲渡しようとしても、２８００万円に対する割合でどう配分するかは、あまり参考になりません。

絶対的に支配できる「所有権」をもつことで、初めて価値が出てくる時代なのです。

幹線道路の土地は、多目的に利用できる。

これからは、病院や警察ができる久里浜も栄えてくることでしょう。

介護施設や病院も必要になる。住宅以外に店舗も必要になるでしょう。

そして高齢になれば高台から平坦地に降りてきて暮らしたくなります。

昨今、土砂災害のニュースも多くあります。

横須賀市は特に、神奈川県が定めた「土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）」が多数ございます。

その指定を受けた土地に家を建てるためには、かなりの工事費用（擁壁や躯体をＲＣ造）がかかります。

身の安全を守るためなのです。

だから、平坦地に移住したいという人が多くなるのは必至。

話はもどりますが・・・。

本日、地主様宅におうかがいし、Ｋ様と地主のＴ様家族と会いまして、最初のご挨拶をさせていただきました。

温和な感じで話もすすみました。

地主さんも、いろいろとお話をしてくれました。

そして、Ｋ様も、遠路はるばる車でお越しになり、地主さんにご挨拶されていました。

この信頼関係が大事なのです。

もし、Ｋ様が会社を経営する方だったり、投資家だったりしたら、おそらく借地権の活用を考えるでしょう。

私ならそうします。

しかし、Ｋ様はこの場所で育って、地主さんと深い信頼関係があります。

話のなかで、私が切り出したのは、Ｋ様が借地権を第三者に譲渡するのはどうでしょうか・・・という問い。

このことは、地主さんも了解してくださる感じでした・・・、が。

地主さんの希望は更地返還なのです。

私が地主様の立場なら、そう思います。

逆に、Ｋ様の立場なら、そのまま借地権を活かして、有益なものにしていきたいと思いますね。

その仲を取り持つことが、私の仕事なのです。

これから来るお互いの将来設計のために、しっかりとヒアリングしてまいります。

そして、お互いの為にベストな選択をしていきたいと思います。

プロとしての見解ですが、地主さんにとっては、この借地権付建物を譲り受けることがベストな選択であると思っています。

金額にもよりますが・・・。

この幹線道路、

一旦借地権が解約になれば、所有権の更地になりますので地主さんにとっては地続きとなる。

駐車場にすると固定資産税は高くなります。

そのカバーは、コインパーキングもよいでしょう。

あるいは、定期借地権で貸すのもよいでしょう。

数年前に逗子で行った契約の様に、地主さんがコンビニさんと提携し、建設協力金でテナント建物を建てて、コンビニが借り受け家賃収入をえるのもよいでしょう。

視野はどんどん広がっていきます！

借地権者Ｋ様の経済的な事情により、第三者へ譲渡せざるを得ない場合も現実にあります。

できれば、借地権価格まではいかずとも、地主さんにご負担の無い金額で、そのまま借地権付建物を引き受けてくださることがベストではないかと思います。

くどいようですが・・・建物は昭和４１年新築の５０坪・・・私がうまれる２０日前に完成しています。

私も愛着がわいてきてます・・・(笑)

Ｋ様が、地主さんにお返ししたいという気持ちがあるうちが、地主さんにとっての最大のチャンスの期間です。

それも、相当に短い期間なのです。

空家になれば、投資家が集まります。

Ｋ様の借地権を、全く知らない投資家がアプローチしてきます。そして、買取をしようとします。

その前に、地主さんとＫ様の信頼関係をハッピーエンドで締めくくりたいと思ってます。

長年のコンサルタントとしての「感・」・・でしょうか。

では、幸運を祈ります！

お世話になった亡Ｉ先生の一周忌・葉山～ご子息と会わせてくれた涙雨～

2020-07-18T00:00:00+09:00

今日は、生前大変お世話になった亡きＩ先生の一周忌です。

特別な日です。

忘れもしない昨年の１９日。

仕事の依頼でＩ先生に電話をしたらご子息からの訃報の知らせ・・・・。

ついこの前まで話してたのに・・・。

愕然とした覚えはいまも鮮明です。

私たちの披露宴にもご出席いただいたＩ先生。

本当にお世話になりました。

早いものでも一年が経ちました。

祥月命日の今日、事務所を継承されたご子息のＩ先生と横須賀の追浜で測量の立会。

強い雨・・・。

地主さんとＩ先生も私もびしょぬれ。草が生い茂った土地には入ることができない状況です。

空地になり、草が生え、土地の境は不明・・・

住んでいるかどうかわからない隣地・・・。

道路境界が確定している横須賀市の公道にも、その境界標がない・・・。

まさに、ハードルの高い作業がこれから来ます。

Ｉ先生から今後の説明をうけた地主さんも長期戦の覚悟ができている様子。

私も状況を見ながらの販売活動となります。

なにせ、草刈りから始めないと・・・。

奥に家が二軒あるが、誰の土地を通行しているかわからない。

たとえ申請地を通行している現状であっても、止めることはできない。

亡きＩ先生が私たちに与えてくれた鍛錬の仕事かな・・・。

解散後、その足で葉山のお寺にいきまして、亡きＩ先生の一周忌のお墓参りをしてきました。

その脇には、先日、葉山の取引の際に、お守りいただいた椎守稲荷さまもあります。

このお寺とお稲荷さまの場所は、葉山一色の市街地と山々、御用邸方面の海に向かう開放的な景観を一目で見ることができます。

葉山の町を守っているかのように・・・。

葉山らしい・・・・、の一言。

今日は、雨が降りましたが、Ｉ先生を忍ぶ涙雨。

この祥月命日に、大切なご子息と会わせてくれた亡きＩ先生に感謝。

これからも、しっかりと仕事していきますね！

Ｉ先生！

新型コロナ、第２波到来か？・・・～どうなる不動産市場～

2020-07-17T00:00:00+09:00

新型コロナウイルスの感染者数が、本日も多くなり、東京で２９３人。

横須賀市内にも発生。

神奈川県は新たに４０人の感染。

日を追うごとに、日本全国に広まっている。

私の母が入院している長崎の病院でも、感染者が発生し、予断を許さない状況なのです。

コロナ・・・目に見えない、感じない、気づかない・・・の三本柱。

このことが、いつ、どこで・・・だれから感染しているか・・・？

それがわからないから不安なのです。

国や県、行政、そして、人々が全力をあげて感染拡大予防をしている。

収まらない・・・。

ではどうすれば・・・、

ひとことでいうと、この環境を否定せずに真っ向から向き合い、予防しながら仕事をして、他人に感染を促さない様にしっかりと予防していくこと！

これに尽きると思います。

人間は、「無限の知恵」があります。

その環境のなかで、知恵をだして、ベストな選択や手段を見つけることができます。

ネガティブにならず、予防しながら今できる事をしっかり行うこと、そして、一人ひとりの知恵をもって前にポジティブに進むこと。

これが大事！

皆様、家族のためにも、大切な方のためにも、気を付けながら進んでいきましょう！

このコロナ禍のなかでも、不動産は動いております。

昨日は、金沢区で公開される柳町の物件をお客様に紹介しようと・・・。

信頼できる分譲会社のＫ社さんから、建売の資料をいただきました。

既に３分の１が成約済み！

早すぎる！すごい売れ行き！

金沢八景まで徒歩10分で南道路！

人気があるところは早い！

今年の３月、専任媒介で金沢区柳町の新築を販売していましたが、完成間際に全棟成約となりました。

人気があるところはやはり売れ行きがよいのです。

逆に、人気のない場所・・・、

なにか「変化を加えない限り」ずっと売れ残り続けるうな気がします。

経験則ではありますが、このようなコロナ禍での不動産市場において、この時期をチャンスと捉えて購入する方が多くいらっしゃいます。

良い物件が手に入りやすいのです。

なぜなら・・・「オーナー様がこれからの売れ行きに不安」・・と思う方も少なくありません。

商談はまとまりやすい時期でもあります。

２０１１年３月１１日・・・福家ホームを開業してまもなく。

忘れもしない東日本大震災。

その日は会社で資料を整理していましたが「脳梗塞か？」といわんばかりに身体が揺れました。

葉山の中で一番人気のある森戸海岸や葉山御用邸近辺はその時はどうだったかといいますと・・・。

津波・・・高台ににげる！という選択で、人気のあるこの地域は、まったくといっていいほど動きがありませんでした。

しかし、そのなかでも、不動産価格が下がったと瞬時に判断した方は、即決で購入していました。

その流れで、今は坪単価が一番高い場所となったのです。

いいところは一度価格が下がってもまた上がりますね！

これは、３３年携わった不動産仲介業で感じることです。

不動産相場は、「需要」と「供給」の割合で決まります。

バランスが良ければ相場の安定、どっちかに偏ったりすれば相場は動きます。

違う角度では・・・。

地域な見方ですが、首都圏と地方の人口密度は大きく違いますよね。

人口密度が高い地域は一般的に「人気がある地域」、言い換えれば、

人が集まる地域ですね。

人口密度が低い地域は「人気があまりない地域」、いわゆる密が少ない地域。

コロナで言えば、感染が出やすい地域・・・となるのは人気がある地域。

逗子と葉山は人気があります。

しかし！

コロナ感染者の数は少ない。

三浦市も少ない。

この三つの町にいえることは、はたして何なのでしょう。

おそらく・・・・

東京や横浜に多い夜の施設が少ない気がします。

そして、三浦市は高齢者が多く、逗子葉山はファミリーが多いので、夜は出かけません(笑)。

昼間はマスク等を装着して感染予防。

昼間の予防が台無しなってはもったいないですよね。

夜のお仕事の方々に、手厚く保証をすることが必要なのでしょうね。

ちなみに、私は、「家呑み専門」になってきました(笑)。

人が集まる…最後はコロナに感染・・・、というルートようですね。

話は飛びましたが、

不動産市場は、これからは地方も人気が出てくるはずです。

その兆候が出てきています。

企業もテレワーク体制に移行してきています。

平成生まれの方は、すでに子供をもつ一家の主となっています。

これから拡大していく、リモート、スマートフォン、ＡＩの技術。

それを駆使した不動産市場となるでしょう。

そのことは、遠隔地でも取引ができる市場となります。

すでに、賃貸の重要事項説明書はリモートでも可能となっています！

需要は少なくならない・・・というか、地方から首都圏へ、首都圏から地方への伝達手段が瞬時にできる時代となります。

このコロナ禍の時期が、購入のチャンスと捉えている方も多くなってきています。

購入手段・・・、自分で現地にいき、メールで送信、スマホでやり取りし、購入申込はメールでやりとり、電子㊞・・。

銀行の住宅ローンも電子契約に移ってきています。

おかげさまで、福家ホームは、ご紹介でのお客様が９割を超えています。

ご紹介者のご縁につき、湘南はもとより、東京、川崎、横浜、千葉に飛んで仕事をしています。

今の技術だからこそ、この広いエリアでも一つのグランドとして仕事ができていると思います。

私事ですが、一昨日は、店舗を管理している大家さんから、所有する箱根の別荘の査定依頼を受けました。

現地にはまだ行っておりませんが、契約しているネットで謄本を取得し、ＰＣで現地の写真を確認し、ＰＣで明細地図を取り出して、法令は行政に電話したりそのホームページで閲覧したり。

このように、箱根でも、横須賀にいながらして事前に調査ができる時代なのです。

最後は現地に行って詳細をチェックし、査定額の算出！・・となります。

本当に便利な世の中になりました。

いまの時代を活躍している不動産仲介の若者の方・・・、ポケットベルを使っていた昭和の仲介営業よりも、数十倍便利になっていますよ～。

頑張っていきましょう！

京急線追浜駅徒歩圏の投資物件～賃貸住宅付売地編～

2020-07-16T00:00:00+09:00

横須賀市は地勢的に谷戸が多い地区です。

谷戸…階段・・車が入らない・・・人気がない。

という構図となるのが一般的な今の需要。

しかし・・・。

このままだと、せっかく首都圏に近い横須賀なのにもったいない。

首都圏にいける別荘感覚の町はそうありません。

上地市長も、谷戸に有名人の方々を誘致し、「楽しむ」というまちづくりを行っている。

素晴らしい！

やはり、ポジティブに行かないといけませんね！

私は、九州の長崎市で生まれました。

高校まで暮らしていました。

階段の往来は当たりまえ。

小学校も長時間の通学。

おかげさまで、足腰は丈夫です（笑）

京急線追浜駅・・・、横浜市に隣接している横須賀。

シーパラダイス方面に道路工事が進んでます。

少々「谷戸」というイメージでも他と違うような。

売主のＳ様からの依頼で、土地の売却の準備。

その土地を見に行った。

100坪近い土地の道路側に一戸建てがある。

この一戸建ては賃貸中。

７万円で貸しているとのこと。

固定資産税は年間に数万円。

それを支払っても、７０万円近い収入がある。

焦って売却する必要性はありませんね。

追浜駅まで徒歩圏、買い物や飲食店も歩いていけます。

追浜は工場で働く方が多いので、賃貸の需要はすごく多い。

この100坪近い土地にはもともと二軒の家がありました。

そのうちの一軒は解体され空き地になっています。

その空き地は草が生えて、人が入ることができないくらい・・・。

せっかく広い土地ですので、草を刈って素晴らしいありのままを見せたいと思います。

今週の土曜日に、土地家屋調査士のＩ先生に立ち会っていただき、Ｓ様同席のもと測量調査、そして作業に入ります。

階段とはいっても、横須賀市が所有する公道に面していますので問題なし。

問題と言えば、道が狭いので、いわゆる「セットバック」が生じ、擁壁工事がかかること。

この件は今後の検討。

まずは、Ｓ様の目的をしっかりと受け止め、この土地を公平性をもって売却すること。

「公平性」・・・「仲介の根幹」です。

じつは・・・・、

相続時に、不動産鑑定士が算出して価格を信じてこの土地を相続した経緯があります。

その鑑定書に添付された某大手の査定書がありましたが・・・。

セットバックすら記入されていない。

というか、首都圏の不動産会社でして、現地をみて査定したのか・・・、という疑問がありました。

セットバックをすること・・・、それは、既存の擁壁工事のやり直しも考えられ、別途数百万円の工事もかかる可能性がある。

土地の査定額はその工事費用相当分の減額対象となる重要ポイントなのです。

Ｓ様はその価格を信じて、土地を引き受けましたので、これから来る時間をしっかりとポジティブに考えていくしかありませんね。

そのことをしっかりと私も共有します。

時間をかけてでも、Ｓ様の納得のいくように活動していきたい。

時間がかかっても家賃は入ってきます。維持管理費は固定資産税納付と草刈りだけ・・・。

週明けから活動開始となる予定です。

時間がかからない売却は、「アパート所有目的の投資家向け」というコンセプトです。

乞うご期待！

私道で取得する通行承諾・・・～同じ道でも暮らす道と建築する道の違い～

2020-07-14T00:00:00+09:00

仲介業者の仕事の一貫として、売買契約の前に、重要事項説明書の作成を行います。

行政や法務局、インフラ状況や現地調査、近隣のヒアリング・・・測量会社などなどの調査ですね。

所有者本人が知りえないことも多く発見される調査なのです。

その中でも、トップクラスに肝心なのが「道路」のこと。

一見、普通の道路・・・、皆さんが何気なく通っている道路ですが・・・。

公道か私道か・・・また、建築基準法（家を建てるときに必要な法律）に適合している道路か否か・・・。

このことは、将来の再建築や暮らしにとっては重要なことなのです。

家とは…基本的に侵入路がないと成り立ちません！

今回契約した某所、・・・

マンホールの蓋（ふた）を見た瞬間、・・・「この舗装道路は私道だ！」と一発でわかります。

すみやかに、誰が所有しているのか、また、私道内の給排水管は誰の所有なのか・・・。

売主様から委任状をいただき行政や水道局へいって深く掘り下げます！

オーナーとしては、昔から問題なく使用していた道路、・・・

でも、将来、なにかしらの問題が起きるかもしれない。これは未知の世界。

「売買」とは、新たな所有者になる節目です。

その時に関与する仲介業者・・・、重要事項説明が義務づけされています。市民、県民、国民を守るためなのです。

宅建業者のこの調査は、将来の問題をすこしでも回避することができるとおもいます。

中には、オーナーが今まで問題なかったのだから、売買の時に、あえてそんな書類をつくらなくても・・・というかたもいらっしゃいます。

しかし、宅建業者としては、その重要事項説明をする義務があり、新たな買主が安心して継承できる説明と書類作成が必要なのです。

お判りいただけましたでしょうか。

補足ですが・・・

私道のご心配をされている方は・・・

まずは、行政の建築指導課に行ってみてください。

幅員４ｍ未満の道路で「建築基準法４２条２項道路」と明確になれば建築が可能です。

また、私道か公道かも教えてくれます。

しかし・・・・。

「暮らす」・・・という観点では、建築指導課の方は責任を持ってくれません。

この理由は、「建築基準法」は行政の管轄で、通行や道路掘削は「民法」の権利関係であり行政は関与できません。

私道の所有者に対しては、通行や将来の水道管の工事に必要な道路掘削承諾を予め取得することで、買主様も暮らしが安心となります。

このような作業をしていなければ、将来、買主様が再建築をする際に、私道の掘削を拒否された・・・とか、通行してはいけない・・・、と言われたら、

困ってしまいます。

最後に、私は、昨今、横須賀某所で私道に接する戸建取引を行いました。

この戸建の売主様は、前面の私道の権利を持っています。他の共有者もいます。

本来であれば、私道持分を既にもっている売主様なので、他の共有者に通行等のお願いをする必要はないと思いますが、やはり、私道所有者全員の承諾があれば安心ですよね。

共有者の方が将来どのような人に譲渡するかわかりませんので。

私道通行承諾を他の共有者様に持っていきお願いする予定です。

共有者様は、今回の売主様宛に承諾はしていただけると思います。

もし、承諾していただけなければ、今回の売主様も道路を持っているのだから、問題がでてきますよね・・・。

お互い様という関係が一番です。

昔から言いますが、「持ちつ持たれつ」の関係がいいですね～。

皆様、現地に行く際は、道路にあるマンホールや、道路わきに設置されている境界プレート（役所名がなければ私道）を良く確認してくださいね。

不明な点がありましたら、いつもで福家ホーム株式会社にご連絡下さい！

お待ちしております。

移住が多くなる時代、変化する不動産需要～横須賀市森崎の決済編～

2020-07-13T00:00:00+09:00

本日、横須賀は森崎という場所にある、「土地」のお引渡しを完了しました。

今回の買主様は、大切なお客様であるＦ社様。

Ｆ社様とは、湘南、横須賀含め、土地や建物の取得でお世話になっています。

宅建業は持っていても、メインは不動産業ではありませんが（笑）。

今回の土地は、もともと家がありました。

いわゆる、「上物付売地」の表示で販売されていました。

売主Ｈ様側の元付さん（物元とも呼ばれます）は、横須賀のＵホームさん。

その担当者であるＳさんは、ほんとに仕事の対応が素晴らしかった。

誠実で落ち度が全くない。

如才のない方でした。最後まで安心することができました。

それは、決済当日に同席頂いた売主様達の表情をみれば一目瞭然です。

私は、買主F社様の仲介でしたので、共同仲介のパートナーがどんな方かも大事なことなのです。

今回の土地、

更地になって、ほんとに素晴らしく生まれ変わりました。

広い土地で、ほぼ正方形、景色も素晴らしく、道路付けもよい。

普通に考えれば、2宅地に分割されます！

Ｆ社様は宅建業以外が主力なので分割しません(笑)。

将来のことを見据えてなのでしょう、この広い土地を「一つの土地」として活用します。

昨今、逗子、葉山の売買の傾向では、「海を見てゆっくと暮らす」「畑をやりながら鳥を飼って暮らす」など・・・。

首都圏を勤務先とする方々が、今や、地方に移住して自然と共にゆっくりと暮らす傾向になってきているように思います。

テレワーク、コロナ・・人口減少→広い土地→自給自足（笑）

需要傾向が変わったような気がします。

人口が減っているのに・・・・。

一つの土地を分割して区画を倍に増やしても、人口は減って反比例だから・・・、そうなれば、・・・。

土地があまる・・・、価格も下がる・・・。

そこを見据えて！

今の時代は「広い土地」を求める傾向になってます。

建売住宅は、数年前までは敷地３０坪で車庫付！即完売・・・でしたが

今は、狭いよね～・・という意見が多い。

やっぱり４０坪以上の土地がないと・・・、庭も欲しいし・・・。というご意見。

駅近物件は別でしょうけど、・・・・しかし、

駅に近くても、敷地30坪満たない建売住宅が即完しない時代・・・。

これは需要の変化でしょう。

少ない人数でおもいっきり満喫する！

その傾向は、不動産需要にも普及してます（笑）。

少しくらい余裕があれば、地続きの購入も考えようかな・・・。

生活様式の変化で、土地活用も変化していきます。

「土地の分割」ではなく「土地の買い増し」・・でしょうか。

しかも、情緒あるしっかりした中古住宅は、再利用でフルリフォームやＤＩＹを実行！

時代の流れですね。

そんなこんなコロナの時代ですが・・・。

まずは、Ｆ社様、本日はおめでとうございました！

いつもありがとうございます。

そして、新たに藤沢の土地探しのご依頼をいただき感謝です！

しっかりと頑張ります！

不動産の売却をするときの想いは～横須賀市追浜本町の成約編～

2020-07-12T00:00:00+09:00

3か月前、オーナーＳ様親子から相談を受けていた案件。

場所は、横須賀は追浜本町。

追浜駅から１０分分以内、

そこにある６０坪の土地にミサワホームの家が建っている不動産。

本日、その不動産の売買契約を終えました。

買主はＥ様。

Ｓ様親子は以前からのお知り合い。

実は近所づきあい・・・。

その仲介役を任せられた私でしたが、すでに売主様と買主様の信頼関係は出来上がっています。

契約前には不動産の調査を行います。

水道管の埋設管調査では、この敷地に２棟の家があったようです。

その建物を解体して、Ｓ様の亡きご主人が再建築されました。

Ｓ夫妻は、その時は、湘南鷹取という場所に住んでいました。

この追浜本町の不動産を、後に賃貸に貸し出しました。

そして数年が経った先月、その入居者が退去しました・・・・、が。

退去後の室内が散乱・・・。

Ｓ様親子はその場を見て愕然。

買主のＥ様も同席していました。

この荷物の撤去や掃除の交渉を退去後の入居者に請求し、ようやく解決したうえでの契約でした。

本日の契約・・・・。

持参書類についても、Ｓ様の保管状況素晴らしい。

譲り受けるＥ様への詳細な説明と誠実な対応もしてくれた。

まさに、「売主」としての真の姿をみることができました。

売買とは、引き渡し後に、買主が不便と思わないようにすることも必要。

そのことを思うＳ様は、しっかりとアドバイスをしてくれたり、測量の同意や、私道通行承諾の協力など・・・。

この協力的な姿勢を生の声で聴くその場の買主が安心できること。

Ｓ様は、亡きご主人の想いがあったこの不動産を、もしかすると、手放すことに悩んでいたのでは・・・。

なぜかというと、契約の前日まで、電話でも、「契約は前向きだが、説明をきいてから・・・・。」と。

その契約の今日、何一つ悩みもなく、笑顔でご出席いただき、買主Ｅ様への真摯な説明してくださった。

これは、亡きご主人の想い出・・・。

そして、これから来るＳ様親子の将来設計・・・・。行ったりきたりの思いや悩み・・・。

それは、素晴らしい最愛のご主人が残してくれた今回の不動産・・・。

この想いのある不動産の仲介に携わることができた私は、最後の引き渡しまでしっかり仕事を全うしていきたいとおもいます。

大雨や災害、コロナのニュースが多い昨今・・・。

横須賀も雨が多い日が続いています。

今日の契約は昼過ぎ。だったが、この日は晴天で３０度越え・・・。

おそらく、天国にいるご主人が見てくれていたのでしょう。

そして、「売却には賛成だよ！これからもしっかりと生きていってね！」と・・・。

天国からそう奥様と息子さんんい言ってくれているように思いました。

リニア中央新幹線、これからの時代、相模原の中古マンション売却依頼！～朝日パリオ淵野辺～

2020-07-11T00:00:00+09:00

東京～名古屋市間を40分、東京～大阪市間を67分と、超高速で三大都市圏を結ぶ日本の新たな大動脈となることが期待されているリニア中央新幹線。

神奈川県内駅が「橋本駅付近」に設置されることが明らかになりました。

相模原はこれからの時代！

その橋本駅がある相模原で、本日、中古マンションの売却依頼を受けました。

依頼者様はＹ様。

すでの購入先のところも成約いただいている大切なお客様です。

この日の私は、既に土地をお買い求め頂いた素晴らしいＴ様家族と一緒にいまして、そのうち合わせから、そのまま相模原へＧＯ！

コロナの影響でしょうか、マスクをつけている運転手さんの車がたくさん・・・！

しかも、鵜野森というところがかなりの渋滞。

当初Ｙ様宅へのお約束の時間から１時間をすぎて…大遅刻。

Ｙ様は、それでも、快くお迎え頂きました。

大切なお時間をありがとうございました。

もうしわけありませんでした・・・。

Ｙ様のマンションのお部屋からシャッターチャンス！

周辺の一戸建ての屋根を見下ろす景観。

青学もみえる。

もし、２階の部屋だったら・・・、この景観望めないでしょう。

エントランスからお部屋に行く経路も、エレベーターを利用して、共用廊下も開放的。

しかも、避難階段も近いので、便利で開放的。

そのマンションの名称は「朝日パリオ淵野辺」。

閑静な住宅地に建つマンション。

周辺の道路も整備されて、なにせ広い！

少し歩けば幹線道路です、いろいろなお店屋モールもあります。

Ｙ様は、まだお引越しが終わっていませんので、その完了を見届けてからの販売。

そしてその後は本格的に販売スタートとなります。時期的には今月下旬でしょうか。

こうご期待ください。

それまでは、私のネットワークでお客様を募る予定です。

このブログを拝見した方で、朝日パリオ淵野辺のマンションにご興味がある方は、いつでもお問い合わせくださいね。

この相模原地区は、これからの時代の先端にいくでしょう。

そして、東京に隣接しています。

いろいろな交通手段がある便利な所。

そして広大な敷地もおおく、学校や大型商業施設など・・・、メリットを数えればきりがありませんでした！

今回のマンションもお手頃な金額です。

最後に・・・・、

本日のマンション査定の時にご同席下さったＹ様の姉さまであるＯ様。

購入の時にも本当にお世話になった方。その労力は計り知れないのですが、Ｙ様との共同作業でなしえました！

今回の売却についても、Ｏ様賛同で姉妹の意見が一致してくれました。

うれしかったです。

お姉さまのＯ様、ありがとうございます。

横須賀本店の福家ホームですが、ご紹介のネットワークで飛び回るのが特徴！

このコロナ禍でも、マスクを装着し、いろいろ飛び回ることができております。羽はついてませんが・・（笑）。

ひとえに、お客様への感謝！　　この一言です。

また、新たな素晴らしいご縁のスタートをきることができました！頑張ります！

仕事場は、東京から地方に変わるかも・・・～庭付き一戸建が人気～

2020-07-10T00:00:00+09:00

新型コロナの感染者が増えてきた昨今。

ＰＣＲ検査を増やすことができたことにより、比例して感染者数もふえているのであろうか。

富士通しかり、日本を代表する大手企業が、ここ数年をかけて、テレワーク体制を整備する計画のようです。

その分、会社の面積を縮小することができ、社員は単身赴任が必要なくなり、自宅でのテレワークへの手当てを出すように。

生活様式、仕事様式が変わっていくことは間違いありませんね。

宅建業界も変化しています。

賃貸借契約はすでにＩＴで重要事項説明が可能となっています。売買はまだですが、近い将来ありかも・・・。

地方の若い青年が東京で４万円のワンルームを借りるため、地方から首都圏まで家賃以上の交通費などを支払って契約に臨むことはどうなのでしょう・・・。

一言でいえば、「効率が良くなっている」ということでしょう。

文明改革です。

そこで、忘れてはいけないもの・・・。

「そのものが持っている感性」「人と会えた時のうれしさ」「肌で感じる」・・・。

テレワークが普及すると、たまには実際に会いたくなる！というのが人情でしょう。

電波感か空気感か・・・。

一昨日、逗子の一軒家で賃貸契約がありました。

逗子という場所は本当に便利。

湘南新宿ラインなどで、東京へはすぐにいけます。

住むにはのどかで別荘感覚。

そのためか、賃貸も売買も、東京にお勤めの方がお求めになる件数が増えてます。

そこで、少し営業なのですが・・・。

三浦三崎で一軒家の募集をしています。

三崎はこれから楽しみです。

ずっと前から計画されていた三浦縦貫道路。

途中まで完成しまして、今年8月10日に開通します。

三崎港の端にある二町谷は安田造船と大手企業の興和（マスクとかつくれる・・）により、レジャー施設やホテルが建設されます。

山あり海あり人情ありの三崎です。

京浜急行電鉄は、昔、三崎の油壷までの線路延長を計画していました。

その周辺は、京急の所有地が多く混在します。

藤和観光が造成した分譲地も、その計画を期待して購入したひとも多いかも。

しかし、事情によりその線路延長は頓挫し、代替案で京急バスが三崎の端まで往来しています。

大学生の就職活動も、三崎に住んでいるという理由だけで、東京の会社の面接に落ちてしまう・・・という噂もありました。

しかし、これからは違います。

人口減少の世の中です。

いいかえれば、人口密度で考えれば、人ひとりが利用できる土地は多くなります。

もっともっと広い土地に住みましょう！

うってつけの三崎に！

人口密度が少なければ、別の新型ウイルス感染もすくなくなるのでは・・。

と思うのはわたくしの個人的な考えですが(笑)。

一度、この三崎の貸家をご覧いただければと思います。

相続人のどなたかの連絡をお待ちしております！～法定相続情報証明制度～

2020-07-09T00:00:00+09:00

弊社で管理している横須賀市内の某一棟アパートのお話です。

今年の2月、大家さんであるＫ様の指定振込口座が凍結・・・・。

振り込めない・・・どうするか！

その後、速やかに、Ｋ様の居住地へ手紙をだしました。

数日後、Ｋ様の相続人となのるＮ様から連絡がありました。

Ｎ様は、「今後のことはまだ未定だが、いったん、自分名義の口座に家賃を振り込むこむようにと・・・。」

大切な入居者から集められた毎月の賃料、大切なお金です。

このアパートは、賃貸保証会社とも提携している契約です。

指定の期日に入居者から自動送金され弊社が徴収し、大家さんの口座へ振り込んでおります。

相続人❓・・・だれ。

電話をかけてきたＮ様は、住所も連絡先も教えてくれませんでした。

通常であれば、相続人であるならば、率先してその証明するのでは？

一般的に、被相続人の通帳から現金を引き出す場合は、相続人が銀行に対して相続人たる証明を出します。

それも一人ではだめなのです。

相続人数名が必要。

そこで、大家さんＫ様の口座が凍結されてますので、一旦、今までと同様な振り込み方法の金額を横浜の法務局に供託しました。

それから早４か月・・・。

なかなか相続からの連絡がきません。

先月、毎月供託した通知を同封したお手紙以外に、亡きＫ様宅へのポストに投函。

ポストもどなたか中身をとっているのでは・・・、広告物がたまっていないように外見からみえた。

その矢先、またＮ様からの連絡・・・。

その内容は・・・、この供託手続きの内容に不満があると・・・。

そして、なんといってきたか・・・、「アパートの室内をみたが、物が置いてあるのはなぜか・・・」との唐突の質問。

カギは弊社しか預かっていないとおもっていたが。

空室２世帯は、ハウスクリーニングが完了している状態で、その空室状態での募集。

当然、なにも物はおいてません。

不思議・です・・。

このＮさん、本当に相続人なのか？　

または、亡きＫ様所有の相続財産があり、違うアパートと勘違いされたのか？。

とにかく、真の相続人の一人でもいいので、弊社にご来店いただきたいと願ってます。

そして、今後の賃貸借契約のことを協議したいのです。

弁護士の先生であれば、事情によっては相続人の特定も可能とは聞きました。

その前に、相続人の方々に見ていただきたいサイトがあります。

「法定相続報証明制度」です。

詳しくは、下記ＵＲＬ（法務省の情報）で調べてみてください。

http://houmukyoku.moj.go.jp/homu/page7_000014.html

相続は、家系によって複雑にもなれば長期戦にもなります。

しかし、その相続財産が、一棟のアパートの場合、入居者にとっては、誰に家賃を支払えばよいのか・・・、このことが一番の悩み。

入居していれば建物の不具合も出てきます。

これから暑い時期にエアコンが壊れた場合、大家さんが不明であれば、入居者が立て替えしないといけない場合もあります。

今後、相続人不明の事態が継続すると、私共管理業務にも支障が出ます。

ぜひ、相続人のどなたか、相続人たる身分を証明する書類を弊社に持参していただきたいとおもいます。

今後の管理業務の継続なのか、自主管理なのか、または、貸しつづけるのか、売却するのか？

そのような話を進めていかないと、宙に浮いている入居者さんが困ってしまします。

相続の長期化は否めませんが、入居者達は日々暮らし続けています。

待ったなしなのです。

まずは、相続人全員でなくても、このブログの法定相続情報証明制度をいかして、ご来店をお待ちしております。

宜しくお願い申し上げます。

葉山の土地探し・・・なにを優先していくか！～全体の価格相場付録付き～

2020-07-06T00:00:00+09:00

本日、新たに土地探しのご依頼をいただきました。

お客様のＴ様は、注文建築を希望されています。

が・・・・、工務店さんの最終確定がなされていなさそうなのです。

土地がないと、設計を進められない。そして、工務店さんも確定できない。

どっちつかずでお悩みモード。

そこで・・・

「土地探しの方法」を簡単にご説明したいと思います。

土地＋建築費＝総額５０００万円としましょう！

バランスは・・・、そうですね・・・半分ずつくらい・・・。

天下のＳハウスさんなら、経験則上、仕上がり坪単価は１００万円位でしょうか！（場所にもよりますが。）

総額の予算をきめ、概ね１割程度多く、融資枠をもうけてください。

もちろん、その返済例を家族で認識しておかなければいけません。

老後のことや通勤費、学費や保険など。

１３年の住宅ローン控除もありますので、今は有利ですね。

これからテレワークも進みそうですし。

建物が決まていないので、土地探しのときの予算は未知の世界です。

なので、予算を多めにしておくのがリスクヘッジのうえでのポイント。

住宅ローンが内定した後に、もし、そこに建てる建築費のオプションなどで、予算オーバー・・・となっても、内定後は、融資の再審査が必要。

最悪、審査が通らずに、オプションができない・・・、ということもあります。

なので、融資を受けるとか、受けないとか、ではなく、予め、融資枠を取っておくことが必要なのです。

土地の購入契約後から住宅ローンの正式審査と内定がいただけます。

建築が決まっていない場合でも、融資枠さえとっていれば、その後の建築やプラン変更も安心して内合わせができます。

融資枠以下の金額でおさまるようであれば、すぐに融資減額変更もできます。

基本、融資枠をとっても、そこまで予算を使う必要もないわけですし、借りずに済みますね。

さて、葉山の土地の探し方といえば・・・。

海が見えて海まで近いところ・・・・これが一番高いですね、、

分譲地になっていて海が見えないところで高台。…一番リーズナブルです。

表示している土地価格が安くても、建築本体以外の土木工事などがかかる場合があります。

そうなれば、結果的に割高な土地となります。

既存建物があれば、その解体工事もかかり思った以上に土地の単価が高くなったり。

古い擁壁で安全性が不明な場合、建築する際に擁壁のやり替えがでたり。

道が狭くて、車庫工事やセットバック土木工事や舗装工事がでたりとか・・・。

一概に、広告に出ている表示金額が安くても仕上がりの金額を確認しないといけません。

広告に掲載している土地でよく、安い順に出ていますが、いざ現地にいってもがっくりくるだけ。

不動産は大きい買い物です。

反対に、売主さんも一生かけてつくった財産、その大切で大きな財産を手放す・・・。

なので本気なのです。

「良いものは・・・高い！」

これは、当然のこと。

安く見えるのは・・・・何かがある！

と思いましょう。

そのように、未知のことだから、専門家の意見を聴きながら、妥協や対策を取っていくことが必要なのです。

土地探しの時には・・・、

まず、家族で数とおりの希望を書き出しておきます。

予算、景色、距離、広さなど・・・。土地探しのヒアリングシートのようなものを作りましょう。

そして、どのような建築にしたいか・・・。

その時には、土地の広さがあっても建築の制限があり、建ぺい率や容積率を確認して、希望の床面積を建てるには最低何坪の土地か？

そのように、予算から逆算して、希望地域を選択しておきましょう。

２０００万円台後半で葉山で海に近い土地であれば・・・、

いいとこ３０坪位でしょうか。

しかし、高台なら５０坪が可能・・・とか。

何を優先するかですね。

そのように準備して、あとは、不動産を実際に見学しながら、７０％程度気に入ったのであればあとは具体的に・・・！

資金繰りや土地の購入条件の交渉をしていき、概ね９０％～１００％の気持に近づければＧＯでしょう！

「勢い」なのです。

しかし、押し売りはよくありません。

真剣に考えているときは、一緒に真剣に考えるべきが「仲介の役割」です。

くどいようですが、安くて素晴らしいものは、ほぼ無いと思います。

「安くてよいもの」といえば・・・・２００坪とか３００坪の広さで、個人需要がほぼない、開発業者向けの土地くらいでしょうか。

数千万をかけて開発工事を行い、個人需要が多い価格設定で素晴らしい土地に仕上げて土地を区割する。

この技は、個人ではなしえなません。

宅建業者ならではの開発テクニックと免許が必要なのです。街づくりの一環ですね。

個人での検討・・・、一番は、安心・安全です。

そして、毎日が「家の中」で快適に暮らせること。テレワークの生活様式も進みますのでなおさら。

多少予算オーバーしても、頑張っていきましょう！

住宅ローンの返済例では、変動金利で０．６％、返済期間を３５年として、１００万円当たりの借入に対する返済は、月々約２７００円。

３００万円のキッチンを入れても月々８１００円。

奥様が喜びます。

おいしい料理がさらにおいしくなるかも・・・（笑）

返済以上に、毎日の暮らしの効果がでるはずです。

予算をオーバーしたくなければ、キッチンを高くする替わりに、壁の漆喰工事を施主施工で行っていく・・・など。

でっこみ引っ込みの話し合いを楽しくできる工務店さんと出会うことでしょう。

施主と工務店と一体化になり、一緒に楽しく家づくりをしていく。

これが「家づくり」…の基本と思います。

不安があるのも十分にわかります。

しかし、それを吹き飛ばすくらいの楽しさがあれば大丈夫。

家づくりを共有できるパートナーと進めること！これが、あらたな楽しい暮らしのスタートとなります。

「人と人」なのです。

楽しく探して、楽しく建てていきましょう！

土地探しを始めてたＴ様とＮ様、頑張りましょう！

土砂災害・新型コロナ・人口減少・・・～今日の不動産活動報告～

2020-07-05T00:00:00+09:00

昨日発生した、熊本県の球磨川氾濫により、お亡くなりになられた方々に対しまして、心よりお悔やみ申し上げます。

自然災害・・・。

予期せぬ事態なのです。

ここのところ、天候が異常なのでは。

台風１５号、１９号なども含め、「水」の被害を感じます。

また、災害とは別に、世界では、「新型コロナ」の感染拡大が増えている。

日本においても、第二波の予兆を感じさせるような報道。

それにしても「自己防衛」・・・のようなお国からの説明・・・。

しょうがないのかも・・・。

気になるといえば・・・、

ここのところの局地的豪雨。

それに伴う土砂災害です。

大変多くなっています。

私が暮らす三浦半島の三浦市。

この町は、本当に災害が少ない過ごしやすいところ。

東日本大震災でも、大丈夫でした。

地盤がそこそこよいようです。

地震にも強い。

お城があったり、葉山には御用邸があったり、昔からの由来なのでしょうか。

三浦市の三戸も、御用邸の候補地だったとか・・・。

気を付けないといけないのは・・・、土砂災害でしょうね。

三浦半島は、津波よりも土砂災害の警戒が必要だと思っています。

神奈川県は、土砂災害警戒区域の指定作業を急ピッチで進めています。

台風１９号の影響で、その作業は遅れていましたが、２０２０年度の完了を目指しているそうです。

その中でも、「レッドゾーン（土砂災害特別警戒区域）」に指定されれば、宅地分譲の開発制限や建築物の構造規制が出てきます。

不動産売買にも支障が出てきます。

横須賀市の一部では、レッドゾーンの指定が進みました。

三浦市、逗子葉山では、いまのところは大丈夫です、が・・・。

２０２０年度中では、レッドゾーンの箇所が増えるときいてます。

さて、今回の熊本の洪水・・・、球磨川周辺は「盆地」のような地勢。

豪雨による洪水が、上流から下流へ勢いよく流れてきた場合、下流の出口が狭くなっていれば、瞬時にその中間の盆地には水がたまります。

浸水です。

私が生まれた長崎市では、昭和５７年の７月・・・、忘れもしない「長崎大水害」がありました。

死者・行方不明者が２９９名。

高校生だった私は、クラスで復旧活動を行いました。

盆地・・・、長崎市内の地勢も、山々が港を囲んでいる「すり鉢状」のように盆地に似ているかな・・・。

局地的豪雨のため、いたるところで山々の土砂崩れ発生しました。

三浦半島の地勢といえば、大きくみれば、南北のラインの中央には高い山々が連なってます。

西と東の両脇は、東京湾と相模湾があります。

所謂「馬の背」のような地勢なのです。

今までの経験から、河川氾濫などを防ぐように、神奈川県でしっかりと河川の整備してきました。

逗子の田超側や横須賀の平作川では違法係留している船の撤去まで行いました。

集中豪雨でも、なかなか氾濫が起きないのは、神奈川県さんの努力のおかげだと思います。

金沢区の関東学院付近の侍従川・・・、海抜は低く、いまにも水が道路を超えそうな地勢なのですが、

・・・大丈夫なのですね。

水害よりは、山々に近い土砂災害のことを見据えていくことが望ましいのでないかと思います。

今日は、横須賀市久比里の一戸建てや衣笠地区のマンションのご案内を行ないました。

いずれも土砂災害警戒区域内！

イエローゾーン指定地域です。

横須賀市の方は、気持ちの免疫があるのですね（笑）。

久比里の裏山は、神奈川県の施工で、１０ｍ近い崖に防護壁を設置しています。

理由は、「急傾斜崩壊危険区域」、土砂災害警戒区域とはまた別です。

その指定がなされていることで、神奈川県の予算で施工してくれました。

物件敷地内に神奈川県所有の擁壁があるかたちです。

擁壁に提供している自己所有地は、当然に固定資産税は免税です。

神奈川県にはタダで敷地を貸している「使用貸借」の関係なのです。

今日の案内は、その擁壁の不安よりは、専用通路の幅員のこと・・・。

見に来られたＭ様と一緒に、雨の中で通路の幅員をスケールで計り合いました（笑）。

Ｍ様！

ご一緒に作業していただき、ありがとうございました。

ちなみに、この久比里の一戸建ては「アットホーム」というポータルサイトに掲載しています。

この二日間で、広告の問い合わせが続いているので、対応しきれずに、一旦掲載を取り下げました。

そもそも、雨の中でＭ様が来てくれて、検討していることもあるのでなおさらです。

しっかりと集中して、Ｍ様のフォローを行います。

しかし、なぜ、Ｍ様と通路を計っているのか・・・、その理由は？

「建築基準法」では、専用通路の接道義務は幅員が２ｍ以上。

しかし、久比里の通路の脇にある隣地所有のブロック塀が通路側に傾いている・・・。

このことを気にした私は、先日、横須賀市役所の建築指導課に伺いました。

回答は・・・、接道義務は果たしているので許可は大丈夫・・・。

とは言っても、「越境」が気になる。

再建築不可の責任は負えません。再建築できることでの価格設定ですから。

この傾いている部分ブロックは「越境」となります。

その処理はしっかりと隣地の方と取り決める必要があります。

横須賀市役所の建築指導課の担当者様は、「越境」は個人間の問題です・・、お互いにやってもらわないと・・・。

と建築基準法と「民間の権利関係」を区別した説明でした。

これは当然ですね。

一般の個人の方にも、もっと分かり易く説明するためにもう一度役所に確認したうえで、建築士にも相談しようとおもいます。

このように、自然災害やコロナの影響がある中でも、真剣に不動産を探している方もいらっしゃいます。

しっかりと応援していきたいです。

これからは、自然災害に対しても、、新型ウィルスに関しても、「自己防衛」の意識を強くしていかないといけません。

不動産についても、万一の時の保険加入、防護壁の設置、雨水の経路確保など・・・専門家に聞きながら、安心、安全な暮らしを送っていただきたく思います。

神奈川県も人口減少になっていますが、これは前月比であり、昨年の同月比からでは、人口は増えています。

やはり、三浦半島は人気なのですね！

葉山町・国道１３４号線沿い土地、購入者はだれになるだろうか・・・～三浦郡葉山町堀内７１坪～

2020-07-04T00:00:00+09:00

葉山町堀内・・・、この地区は、葉山のなかでも特別に人気がある地域。

人口３１５１９人の町です。

しかし、著名人も多く、有数の別荘地のため、人が集まります。

人が集まるところは活気があります！

マリンレジャーやヨット、散策、海水浴など、若い世代から定年後の方々も楽しめる。

東京から観光等にいらっしゃる方々は、横浜横須賀道路「逗子インター」をおり、逗葉新道で１００円を支払い、この町にきます。

その入口の「逗葉新道」は、以前は自動車専用道路でした。

横須賀市秋谷と葉山の境に、三井不動産さんが手掛けて、湘南国際村が完成し、竜神トンネルを抜けたら逗葉新道にぶつかります。

そのＴ字路には、定期借地の葉山ステーションが、あったり、スターバックスがあったり、いまや、話題の場所になっています。

葉山ステーションは、葉山の名産品を販売しています。裕次郎コロッケや韓国料理、おいしいブレッドなど・・・。

数年前に、この逗葉新道は、一般県道となり、その道路沿いは多くの商業施設が建つようになりました。

週末ともなれば、この道は大渋滞。

街道沿いのセブンイレブンは駐車できないほど。

その先５分くらい車でいくと、今回の物件に到達します。

専任媒介契約に基づき、販売活動をしてます。

販売期間については、あま時間をかけたくないので、当初の希望金額よりも低めに設定して公開しています。

７１坪で４８００万円！

最近の１週間では、この土地に3階建を2棟建てる不動産会社の検討もあれば、個人住宅を建築する方、他には、そのまま駐車場として購入を検討する方。

その3組の話はまだ検討段階なので、申し込みは入っておりません。

今回の売却地は、現在、月極駐車場用地として利用されています。

満車では７台分のスペース。

売却する前提なので、空き２台は募集していません。

ちなみに、駐車場契約は、借地借家法の適用がありません。

解約する場合は契約書に従って解約手続きをします・・・、とは言っても。

現実的には、この周辺には月極駐車場の空きがまったくありません。

代替地を探そうとして、周辺の月極駐車場の連絡先に連絡しましたが、ずっと一杯で、しかも順番待ち・・・。

このような状態なので、今回の売地を建築用として購入する方との売買契約をした場合、いまの借りている方駐車場契約者様に移動していただくことになります。

いくら契約の解約とはいえ、一定の猶予期間は与えないと・・・。

代替地が少ないこと・・・、すこし、大変かも・・・。

逆に言えば、駐車場として募集かければ、ほぼ満車で貸し続けられるかもかも・・・。

この周辺は、平坦で海も歩けます。

これからおしゃれなお店も多くなるのでは。

駐車場をそのまま継承しての購入を検討しているかたもいますので、少し、その結果を待ちたいと思います。

建売になれば、3階建の2棟・・・。

この場所は、天皇陛下の別荘である葉山御用邸に向かうメイン通りなのです。

できれば、葉山らしさを残していただければ・・・、と思うのは私個人的な思いなのでしょうか。

まずは、依頼者の目的を達成するためにも、いろいな角度から活動します。

そして、できれば、近々結論を出していきたいと思っています。

追伸・・・並びの「たねや」さんも、借地権付建物として販売しています。

では、素晴らしきご縁を祈ります！

葉山町一色１００坪超の土地の引渡し完了～横浜ベイシェラトンホテルアンドタワーズ～

2020-07-03T00:00:00+09:00

Ｎ建築工房さんの自然素材の注文建築を希望する土地購入者のＫ様。

2ヶ月前ですが・・・。

「土地探ししたい！」と、Ｋ様からご依頼をうけ、一回目のご案内で見つけた今回の土地。

Ｎ工房の社長も同席していただき、建物のイメージ、土地のメリット、デメリットの説明も受けて、即決したＫ様。

その時は５月下旬でした。

契約したのは、葉山町一色の土地。

敷地は１０７坪でしかもオーシャンビュー。

分譲主は逗子のＬ社様。

Ｌ社様の配慮で、更地からの景観が分かるように、見晴らし台を設置してくれています。

案内の時には、Ｋ様家族はその台に昇り、素晴らしい景色を堪能されました。

その後、土地交渉や資金調達も素晴らしく順調にいき、わずか一ヶ月の今日、無事に土地の引渡しを迎えることができました。

今回の決済場所は、横浜ベイシェラトンホテルアンドタワーズの1階。

しかし、横浜駅前は素晴らしい施設が多いですね。

先週は、ＪＲ横浜タワーの１４階でした・・・。

今日の決済は、朝１０時から始まったのですが、わずか２０分で終了。

融資実行も送金も、すべてスマホ！素晴らしい。

私は、カルチャーショックを受けました・・、というか、ここまで便利になるとは・・・と、アナログの私は、驚愕でした（笑）。

三井住友さんはすすんでいるな～、と思いました。

ここまでの時短は、一番は、Ｋ様のおかげ。融資を申込みしたのち、わずか１週間で内定！

すごすぎる・・・。

不動産取引が円滑にいくかどうかのポイントの一つは、この「融資内定のスピーディーさ」も要になります。

結果が遅いと、契約できる順番も変われば、その後の建築等の段取りも遅くなることになります。

また、分譲主のＬ社さんのＩさんも、素晴らしい対応をしてくださいました。

正直、最初から今日まで、Ｌ社様の土地だからこそ、Ｋ様も私も、心の底から安心して取引に臨むことができました。

Ｎ工房さんで建てる方は、ほぼスムーズに取引を運ぶことが多いのです。不思議ですね！

私も３３年不動産仲介をおこなっていますが、Ｋ様のように、知的でおいつけないくらいのスピードを自ら進んで行ってくださった方はそうそういません。

そして、まったく不安を感じることなく、スピーディーな融資手続きをしてくださったＳＭＢＣさん。

関係者皆様の素晴らしい対応のおかげで、本日の決済は、本当にすっきりした素晴らしいひと時でした。

土地の引渡しを受けたＫ様は、その足で、葉山へＧＯ！

さっそくにＮ工房さんと現地で集合するとのこと。

その目的は・・・

これから建てる家のバルコニーの位置を実際の高さで確認するために、Ｎ社長が脚立やベニヤをバルコニーに見立てて現地で設置。

そして、Ｋ様家族は、当初見た見晴らし台の景色とは違った今の構想している建物のバルコニーの位置を確認されましたようです。

ほんと良かったです。

Ｋ様の笑顔・・・、この瞬間を肌で感じることができること・・・、だから、仲介業はやめられないのです（笑）。この仕事ならではの醍醐味なのです。

Ｋ様、心から・・・「おめでとうございます！」

素晴らしいマイホームが建ちますように、心からお祈り申し上げます。

畑も頑張りましょう！

不動産の状態は、所有している人により変わってくる～グレーシアパーク彩の丘編～

2020-07-02T00:00:00+09:00

知人の紹介でご縁をいただいたＡ様のお話。

Ａ様は、グレーシアパーク彩の丘（横須賀市）というマンションを所有しています。

今回は、そのマンションの売却で、専任媒介契約に基づいて販売活動中でございます。

近年は、京急汐入駅前に、コアスカ（旧ショッパーズプラザ）ができて、便利になったこの地区。

駅までの距離は近いわけではありませんが、２駅利用ができ、横須賀線なら歩いて行けます。

今回のお部屋は４階部分なのですが、Ａ様は平成２１年にこのマンションを中古で取得しました。

その後、１１年間居住されています・・・・が、本当に室内の手入れが行き届いています。

平成２１年にクロス（壁紙）交換、給湯器の交換、その後、ガスコンロ交換、エアコン新設・・・。

いたるところ、手を加えております。

しかも、日々の清掃もしっかりと行き届いております。

仕事柄、私も、いくつかのマンションを見ていますが、屈指の手入れの良さです。

これから蚊の季節になる関係もあり、網戸もしっかり張替たようです。

本日、タイミングよく、ご案内が入りました。

内見者のかたからは、維持管理状態がすばらしい！・・、と、おほめの言葉をいただきました。

ここまで手入れが良ければ、売買契約になっても安心できますね。

Ａ様のお部屋を見る数十分前に、当マンションの中で別に売り出し中の部屋を見ました。

すでに空いています。

しかし、掃除もされていなく、埃だらけ。

水栓部分は腐食し、お風呂はカビ。

つま先立ちで、室内を見る感じでした。

その汚れている部屋を見た後に、きれいなＡ様の部屋をみたので、その違いは歴然です。

しかも、Ａ様の部屋よりも価格が高いのに手入れされていない・・・。

購入する方の想いは、手入れされていないお部屋・・・それは、他の設備や見えないところでも不備があるのでは・・・・、と思うのが当然。

もしかして相当に改修費用がかかるのでは・・・、という心配がでますよね。

同じマンションでも、内見するときには、手入れされている部屋を見ることで、印象もよくすっきりとします。

本当に気持ちの良いものです。

今回の内見者の方がどうなるかはまだわかりませんが、本日は好感触だったように想えます。

素晴らしいご縁になることを期待しております。

私道の幅員・・・完了検査未了の建築確認書の信憑性～横須賀市追浜本町調査編～

2020-06-30T00:00:00+09:00

追浜本町の一戸建てを所有しているＳ様からの依頼のはなし。

概ね調査もおわりました。

室内も空いた状態になり、敷地の境界標の確認。

境界標がなさそうな個所もあったので、土地家屋調査士に依頼し、復元する必要があります。

ようやく、売買へむかう第一歩の査定と調査にはいった。

よくいわれる、「確認済証」という書類がある。

いわゆる、建築確認通知書のこと。

設計図を予め、お役所に確認してもらう作業。

建築物を建てる前には、設計図を行政に提出する義務があります。

その後、確認済証が交付されしだい、実際に工事に入ることができます。

今回の建物は大手のＭホームさんで平成１３年に建築されました。。

しかし、行政に確認にいきましたが・・・えっ！完了検査を受けていない・・・・。

なぜ、どうして・・・。

大手ハウスメーカーでそういうことがあるのでしょうか？

じつは、あるんです。

平成１３年頃の法律は、完了検査申請は任意だったのです。

完了検査がない場合は、建てる前の確認済証の図面と、完成した後の現場が一致しているかどうかが不明なのです。

昨今、品確法、新築10年保証義務化の世の中です。

図面をつくって図面通りに建てることが義務化されたこの時代。

完了検査を取得していない図面は、「ただの図面」なのです。

重要事項説明書を作成するにあたり、道路の調査は「肝」になります。

しかも、「私道」。

私道については、民間所有なので、行政にはその幅員が分かる資料はありません。

私道所有者から聴取したり、現況の幅員を調べる必要があります。

今回の確認済証に記載している私道幅員と、それに伴う中心線から２ｍさがる道路後退の距離・・・。

図面と合っているのでしょうか・・・。

もし、完了検査を受けていない現場の図面を信じ、その寸法のまま、重要事項説明書の私道負担やセットバック欄に記載してしまった場合で、場合によっては現況が図面と違うことも想定されます。

これは大ごとなのです。

こういう時のための調査方法とは・・・。

まずは、確認済証の図面を建築指導課に持っていきます。

その周辺の建築計画図面を役所内で調査してもらいます。

そして、そのデーターから割り出された私道幅員を教えてもらいます。

そして、今回の完了検査を受けていない図面に記載している現況私道の幅員やセットバック距離と行政のデーターと合っているかを確認します。

そして、その整合性が確認できたら、初めて需要事項説明書に記載することができます。しかし、あくまでも、「約」の表示をつけないといけません。概算なのです。

尚、行政になんのデーターもない場合、現況から割り出したり、周辺の境界線の相違でセットバックの面積等も変更が生じる旨の説明書きをする必要があります。

今回は、既に建築確認書（確認済証）の設計図書が存在していたことで、現場との整合性を確認できたのです。

くれぐれも、完了検査が取得されていない「確認済証」を信じてはいけませんね。

十数年前の設計図書、いわゆる建築確認図面に対して、完了検査を受けていない場合は、しっかりとその理由と調査を致しましょう。

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