不明者が多くなっていく将来・・・～相続、建て替え、筆界などの民法改正は！～

知っておきたい！不動産のお役立ちブログです。

2022-09-03

古くなってくるマンション

今後、マンションの建替えの法律が改正されるかもしれません。

１０年後には築年数が４０年以上経過する古いマンションが１０倍に増えるとか。

人口は減少傾向です。

昭和２２年から２４年に生まれた団塊の世代の皆様の年齢は、現在７０才前半。

１０年後には８３歳くらいですね。

区分所有法においては、マンションの建替え決議は区分所有者の５分の４（８割）の賛同が必要。

なかなか難しいですね。マンションは、概ね築７０年くらいで大修繕か建て替えの話がでてきます。

１００世帯のみんなが明確になっていればよいのですが、中には、亡くなったり、相続未登記のため所有者不明のお部屋もあります。

決議はなかかか進みませんよね。

今後はその決議の割合を３分の２などにする案も出ているようです。

２０２４年以降、不動産の相続登記の義務化となります。

そして、２０２６年には住所変更登記の義務化。

不明者を無くすための法改正ですね。

これは絶対必要ですね。

公図（法務局では「地図」と称されてます）では、土地の地番と地番の境界線、いわゆる筆界があります。

測量を確定するための「筆界特定」という作業があります。

その場合、隣接するすべての土地の所有者が明確になっていることが必要なのです。

その不明者が多いと、土地筆界特定作業もできず、「測量不調」となり、不動産の資産価値も減少します。

現在日本は円安です。

海外の投資家が日本の不動産を欲しがっています。安く感じるそうです。

昨今、人口減少、首都圏離れの影響で、神奈川県では、海の見えるマンション、海辺の土地、タワーマンションは別格に価値が上がっています。

この現象は、二極化なのです。

首都圏から人口が多方面に分散したり、海外からの外国人の購入が集中すると、良い物件に集まります。

この現象は長く続くのではないでしょうか。

日本の法律は、得てして時代の流れで変わっていきます。そうでないといけません。

今後は、認知症などで不動産を売却するために後見人を定めることもおおくなりますが、この後見制度のハードルも下がりそうで。

後見人を選定すると、亡くなるまで財産を託すことになります・・・が、

今後は、不動産や財産を選別して、後見制度の見直しがなされる予定です。

通勤できない相続の土地のみを放棄（亡くなったことを知ってから三ヶ月以内に家庭裁判所に放棄手続きが必要で、その他の財産は相続）することも可能になるそうです。

最終的に相続人がいなくなった土地は相続管理人によって処分換価、国庫となることが、直接に国に返すような感じでしょうか・・。

土地を国に引き取ってもらうためにはお金を払うことになります。いわゆる、国が土地を維持する管理料ですね。

所有していても固定資産税はかかります。土地を国におさめても固定資産税の代わりに国に管理料を収める時代となりそうです。