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京急追浜駅徒歩圏、相続対策コンサルの仕事。

相続対策で地主S様は底地を譲渡したいとの依頼。

しかし、底地上には３軒の建物があり、９０坪の土地を図面上で３０坪×３区画で貸しています。

土地の謄本は１筆（ふで）の９０坪。固定資産税も９０坪で一括で納付。

借地人は３人ですので、それぞれ土地賃貸借契約の期間、地代も別々。

更地はすでに売却しています。

底地売却について、借地人Aさんは底地の取得を合意。

借地人Bさん、Cさんは返答がありません。

すべては木造建築物で、平成４年（借地法改正）以前の契約。

そのため、借地法は旧法の適用。

木造建物所有目的の土地賃貸借契約の期間は20年以上の定めが必要で、それ未満の場合は無効となり

期間の定めがない借地期間（30年）となります。

１軒は借地契約の更新契約書がなく、法廷更新で地代の授受がありますので契約は有効。

更新料を受領できるかどうかはこの契約に記載しないとなかなか裁判になれば受領できません。

更新料の意味合い・・・地主さんは固定資産税を負担して、地代も年税額の4倍程度の時代。

しかし、土地を利用できません。

借地人はその地代で土地の有効活用ができるのです。

地代の受領と土地が利用できないという不平等な部分を、地代の増額もしくは更新料の定期受領として平等性を図ることが望ましいのです。

借地契約で「借地人に不利な特約は無効」とされてます。

土地賃貸借は平等でなければなりません。お互いの利益が平等であること・・・。

また借地人の利益、地主の利益が平等で初めて双方の円滑な契約が遂行できます。

借地人は、建物の増改築、土地賃借権の譲渡、名義変更は地主の承諾が必要です。

借地権は財産権ですが、地主さんと円滑に契約が遂行されて初めて借地としての財産が客観的に換価できます。

換価とは、財産を処分する際は、お金を支払う取得者の決断で売買代金がきまり、売却して現金化することです。

地主さんは借地権を保有するより、あとあとの相続の時にすっきりと現金で行いたいたい、そして、長く健康寿命が

つづけば、老後の暮らしも豊かになるという気持ち。

安心な借地契約は借地人の保有財産が高くなります。反対に地主さんとの不調が続いている借地権は財産を換価しにくくなります。

地主さんも借地人さんも、基本的に平等であること。

このことをしっかりと理解していただくことに努力してまいりたいと思います。

今回の借地人さんの交渉、協議、借地面積の確定を行い、底地の売買を成立させたいと思います。借地面積確定が一番の肝ですね。

この件は、推定相続人の強い希望もありますので、お世話になっている地主さんですのでしっかりと対策をしていきたいと思います。