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本日、横須賀市某所の土地の件で相談を受けてまいりました。

地主さんは先祖代々から土地を守り、相続が発生するごとに土地の売却や子孫への継承をおこなってきました。

土地を借りているのは土地賃借人さん…いわゆる「借地権付建物所有者」の方も相続の繰り返しがあります・・。地主さんとの長年のお付き合いですね。

見た目は一つの土地付き建物ですが、土地は地主さん、建物所有目的で土地を借りている借地権者さんがいて・・・この２つの権利が存在。

タイミングが良ければそのどちらかが権利の売り買いの意思表示をし底地もしくは借地権付建物の売買が可能な事案となります。

人口減少、核家族化、土地の維持管理、建物の管理・・・。

２つの権利が同時に動くことは何十年に一回あるかないか。

ましてや、先祖代々の土地、そして、子孫継承、子から孫へ・・・。複雑になる一方です。

今回、底地の売却と借地権者の購入のタイミングがぴったりとなる相談でした。

土地賃貸借契約が満了になっていても、地代の授受があれば法定更新されますが、更新料の問題もあります。

満了日を超えても、土地の売買がなされれば、その際に地代の清算、固定資産税・都市計画税の清算を行います。

一般的に土地売買の際に何をすればよいか・・・。

土地所有者（底地売主）

①土地境界線の明示

②相続時に取得した司法書士から渡された登記識別情報（登記済み権利証にんたもの）

③発行後３か月以内の印鑑証明書１通の用意

④現在の印鑑証明書と登記識別情報記載（謄本）の氏名や住所が違う場合はそのつながりを市役所で取得。

　※住所が違えば、住民票、もしくは戸籍の附表、姓が違えば戸籍謄本

⑤実印

⑥顔写真入りの公的証明書（マイナンバーカードや運転免許証など）

⑦地積測量図

⑧土地売買契約書２通

借地権者（底地購入者）

①住民票１通（マイナンバー不記載、本籍不記載：発行後３か月以内）

②認印（シャチハタ以外）

③名義人の顔写真入り公的証明書（運転経歴書やマイナンバーカードなど）

④購入代金と登記費用と印紙代。

１．契約となれば、所有権を取得（購入）する方を権利者（買主）といい、買主が登記費用を負担します。司法書士費用と登録免許税ですね。

２．契約書２通を作成し契約書に印紙を貼付し、当事者本人が自筆で署名捺印

３．土地の使用は従前から借地権者が使用収益していたので、底地の引き渡し後は土地に関しては一切地主さんは責任をもたない契約不適合責任は免責となります。

４．買主は土地が自分の名義になったのち、県税事務所より不動産取得税の納付となります。評価額×１/２×３％

５．地主さんは、譲渡所得税と市県民税、復興特別所得税の支払いとなります。課税価格×22.1％が目安。

　　売却した年度の確定申告時に譲渡所得税15％の納付、復興特別所得税2.1%の納付　

　　その後５月ごろ市県民税5％の納付

　　※上記税率はいずれも、被相続人が所有を開始した時から５年以上、相続した年度ではありません。

このように売買は行われますので、所有権移転の際に、売買代金の授受を行い、同時に、司法書士立ち合いに時に登記申請の委任状を記載します。

いずれも、認知症ではできませんので、当事者本人の意思があるうちに行うことができます。

所有権移転時には、固定資産税、地代の清算を行います。そして土地賃貸借契約解除合意書も作成しておいた方が無難です。

簡単ですが、何は不明な点があればメールなどで相談してください。

地主さん、借地権者さん、今後とも頑張ってまいりましょう！